XX商業(yè)廣場(chǎng)（含商住）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告

1、XX公司商業(yè)廣場(chǎng)（含商?。╉?xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目概況項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目建設(shè)與實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析投資估算與資金籌措效益測(cè)算與分析 XX公司 2017年11月目 錄第一章 項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目名稱 二、 項(xiàng)目地址 三、 項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況 四、 項(xiàng)目建設(shè)背景五、 項(xiàng)目總體概況第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、 項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境分析 二、 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 三、 結(jié)論第三章 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 二、 項(xiàng)目劣勢(shì)三、 結(jié)論第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃 一、 項(xiàng)目選址二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 三、 項(xiàng)目建設(shè)條件 四、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 五、 項(xiàng)目環(huán)境影響 六、 項(xiàng)目管理組織七、

2、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃第五章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 政策風(fēng)險(xiǎn)分析 二、 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 三、 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析 四、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 五、 管理風(fēng)險(xiǎn)分析 六、 資金風(fēng)險(xiǎn)分析 第六章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 一、 項(xiàng)目投資估算 二、 資金籌措 三、 貸款取得與償還 第七章 效益測(cè)算與分析 一、 收入預(yù)測(cè) 二、 稅費(fèi)率 三、 利潤(rùn)預(yù)測(cè) 第八章 項(xiàng)目總結(jié) 第一章 項(xiàng)目概況一、 項(xiàng)目名稱：XX公司商業(yè)廣場(chǎng)（含商?。╉?xiàng)目二、 項(xiàng)目地址：XX市西部商貿(mào)城膠高路東段南側(cè)三、 項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況：XX公司（以下簡(jiǎn)稱公司）是一家以投資房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)及酒店為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)，公司總部設(shè)在青島市，注冊(cè)資金2000萬元。公司成立以

3、來，依托青島西海岸發(fā)展戰(zhàn)略布局、膠東新機(jī)場(chǎng)繁榮商業(yè)優(yōu)勢(shì)，公司業(yè)務(wù)、資產(chǎn)不斷發(fā)展擴(kuò)大。公司現(xiàn)有企業(yè)員工200多人。公司股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，研究生以上學(xué)歷，資金實(shí)力雄厚，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。公司下設(shè)投融資部、技術(shù)部、拓展部、法務(wù)部等部門，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、法律、財(cái)務(wù)、計(jì)算機(jī)等各類專業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術(shù)力量雄厚、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊(duì)伍。公司秉承“一言九鼎，誠(chéng)信立業(yè)”的企業(yè)精神，堅(jiān)持以產(chǎn)品品質(zhì)為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價(jià)值。同時(shí)，公司奉行創(chuàng)新、求實(shí)、敬業(yè)的服務(wù)理念，不斷探索順應(yīng)時(shí)代要求的專業(yè)經(jīng)營(yíng)開發(fā)之道，在借鑒國(guó)外求經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，深刻分析國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)的決策方

4、法和創(chuàng)新的開發(fā)理念，將商業(yè)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。四、 項(xiàng)目建設(shè)背景本地區(qū)項(xiàng)目宏觀背景概況膠州市是山東省轄縣級(jí)市，由青島市代管。位于山東省東部，山東半島西南部，青島市境西部，膠州灣西北岸。膠州市總面積1313平方千米，總?cè)丝?10萬，生產(chǎn)總值980.2億元。膠州市轄6個(gè)街道、6個(gè)鎮(zhèn)，市政府駐三里河街道。膠州緊靠膠州灣，是進(jìn)出青島的橋頭堡，膠州灣跨海大橋、膠濟(jì)鐵路、青蘭高速、青銀高速等，青島國(guó)際飛機(jī)場(chǎng)坐落于此，膠州海陸空皆較發(fā)達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)密集，是青島的進(jìn)出的重要門戶。 膠州空間發(fā)展策略：向南、向東發(fā)展為主，西部、北部?jī)?yōu)化完善。東部 ：強(qiáng)化少海新

5、城的建設(shè)，依托膠州灣工業(yè)園建設(shè)現(xiàn)代化的制造業(yè)基地 。南部 ：結(jié)合行政中心的完善和三里河文化中心的建設(shè) ， 形成設(shè)施齊全的居住區(qū)和教育科研區(qū) 、集中的商務(wù)型和休閑娛樂區(qū)。 城市生活服務(wù)功能向南部延伸 。西部 : 圍繞西部商貿(mào)區(qū)，建設(shè)形成區(qū)域性商貿(mào)中心。北部 : 依托膠州新機(jī)場(chǎng)和現(xiàn)狀物流企業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)和航空服務(wù)業(yè)。整合現(xiàn)狀工業(yè)園，發(fā)展加工制造業(yè)。中部 : 調(diào)整優(yōu)化用地布局，搬遷舊城區(qū)工業(yè)企業(yè)，加快 城中村改造步伐。完善舊城區(qū)綜合服務(wù)功能，改善人居環(huán)境。經(jīng)濟(jì)狀態(tài)膠州市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)(縣)市, 國(guó)家各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)發(fā)展快速，被譽(yù)為膠州灣畔一顆璀璨的明珠。膠州東部的膠州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是青島第

6、二個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)。2015年膠州市生產(chǎn)總值達(dá)981.2億元，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅居青島市前列，居民人均可支配收入達(dá)26539元。膠州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)已落戶項(xiàng)目52個(gè),總投資達(dá)到575億元,總建筑面積686萬平方米,畝均投資超過400萬元,其中8個(gè)項(xiàng)目列入青島市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。未來,膠州開發(fā)區(qū)將以更快的發(fā)展速度,在青島打造出一座產(chǎn)業(yè)新城。房地產(chǎn)政策膠州隸屬沿?？h級(jí)市，屬于沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，人均消費(fèi)水平較高，購(gòu)買力強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定，樓市執(zhí)行寬松的調(diào)控政策，市場(chǎng)調(diào)控為主，調(diào)控步伐與國(guó)家一致。膠州屬于三線城市，三線城市房地產(chǎn)庫(kù)存量普遍較高，膠州也不例外，但膠州屬沿海較發(fā)達(dá)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人均消費(fèi)水平

7、高，特別是第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)雄厚，外來人口占比較大，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供較廣的客戶群體，所以膠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)一些三線城市較穩(wěn)定，市場(chǎng)抗干擾能力強(qiáng)。隨著青島飛機(jī)場(chǎng)的建設(shè)投入使用，未來膠州市場(chǎng)有較大的發(fā)展空間。五、 項(xiàng)目總體概況 項(xiàng)目名稱：XX公司商業(yè)廣場(chǎng)（含商?。?地理位置：膠州市西部商貿(mào)區(qū)膠高路東段南側(cè) 總建筑面積：約 其中：商業(yè)面積20000 住宅：60000 人防用地： 地下室面積：約 建筑占地面積： 建筑密度： % 總戶數(shù)： 戶 汽車停車位總數(shù)： 個(gè) 建筑形式：綜合性高檔多、高層住宅 園區(qū)綠地率： 預(yù)計(jì)投入時(shí)間：預(yù)計(jì)2018年1月第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、 項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)

8、境分析根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月18日發(fā)布的初步核算數(shù)據(jù)，2017年一季度和二季度的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比均增長(zhǎng)6.9%，上半年GDP累計(jì)增長(zhǎng)6.9%。關(guān)于2017年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)，調(diào)查結(jié)果顯示，81%的專家預(yù)期2017年中國(guó)GDP增長(zhǎng)率在“6.7%6.9%”之間；14%的專家預(yù)期在“7.0%7.2%”之間；5%的專家預(yù)期在“6.4%6.6%”之間?？紤]到2016年中國(guó)GDP的同比增速為6.7%，因此超過九成接受調(diào)查的專家認(rèn)為2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)。根據(jù)7月17日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2017年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行報(bào)告，“三去一降一補(bǔ)”扎實(shí)推進(jìn)，政策成效持續(xù)顯現(xiàn)。201

9、7年上半年，全國(guó)工業(yè)產(chǎn)能利用率為76.4%，比上年同期提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。那么，中國(guó)目前工業(yè)部門去產(chǎn)能情況如何呢？調(diào)查結(jié)果表明，39%的專家認(rèn)為“去產(chǎn)能速度適中，狀況良好”；27%的專家認(rèn)為“去產(chǎn)能速度偏慢，影響供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”；22%的專家認(rèn)為“去產(chǎn)能速度偏快，需要進(jìn)行微調(diào)”；12%的專家認(rèn)為“去產(chǎn)能速度過快，需要審慎而行”?？傮w而言，近四成專家認(rèn)為目前中國(guó)工業(yè)部門的去產(chǎn)能速度適中，取得了良好的成果，近三成專家還需加快當(dāng)前去產(chǎn)能速度，超三成的專家則主張減慢去產(chǎn)能速度。至2017年6月末，中國(guó)廣義貨幣供應(yīng)(M2)余額為163.13萬億元，同比增長(zhǎng)9.4%，增速分別比上月末和上年同期低0.2個(gè)

10、和2.4個(gè)百分點(diǎn)。那么，2017年中國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量(M2)增速如何呢？調(diào)查結(jié)果表明，63 %的專家預(yù)期2017年M2同比增速在“9.1%9.5%”之間；21%的專家預(yù)期在“9.6%10.0%”之間；14%的專家預(yù)期在“ 8.5%9.0 %”之間；2%的專家預(yù)期在“10.1 %10.5%”之間?？傮w而言，調(diào)查結(jié)果表明，超八成接受調(diào)查的專家認(rèn)為2017年M2的增速將在 9.1%10.5%之間，預(yù)期2017年中國(guó)政府將可能保持適度寬松的貨幣政策。同時(shí)，我省房地產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，取得重要階段性成果，為經(jīng) 濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。 2016年，山東省全省商品房施工面積 5.45 億平方米，完成房

11、地 產(chǎn)開發(fā)投資 5818 億元，分別居全國(guó)第 2、第 4 位；銷售商品房 9180 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 4880 億元，分別居全國(guó)第 3、第 4 位；實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值 2551 億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的 4.3%，居全國(guó)第 4 位。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 37.3 平方米。高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)的建設(shè)滿足了廣大群眾的住房需要。2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析膠州市建設(shè)步入工業(yè)化加速、城市化提升、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型、國(guó)際化拓展的時(shí)期。近年來，在上級(jí)黨委、政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，按照“五位一體”總體布局和“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，堅(jiān)持“五大發(fā)展理念”，牢牢把握“干在實(shí)處、走在前列”總基調(diào)，圍繞“綜合實(shí)力

12、力爭(zhēng)進(jìn)入全國(guó)同級(jí)城市前十”奮斗目標(biāo)，信心不減、指標(biāo)不降，高標(biāo)確立“十三五”主要指標(biāo)體系，積極推進(jìn)重點(diǎn)功能區(qū)建設(shè)，著力建設(shè)“五地一中心”，加快打造航空之城、物流之城、尚德之城、生態(tài)之城，建設(shè)幸福宜居的青島北部新區(qū)。2015年，全市主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)了“八個(gè)翻番、五個(gè)超過、一個(gè)超額”。公共財(cái)政預(yù)算收入、規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資、到賬外資、實(shí)際利用內(nèi)資、技術(shù)合同交易額、新增發(fā)明專利授權(quán)量、貸款余額、金融機(jī)構(gòu)數(shù)量較2011年實(shí)現(xiàn)翻番增長(zhǎng)；農(nóng)村居民人均可支配收入增幅持續(xù)超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅，民生領(lǐng)域支出增幅持續(xù)超過公共財(cái)政預(yù)算支出增幅，公共財(cái)政預(yù)算收入增幅持續(xù)超過GDP增幅，高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值增幅、RD經(jīng)

13、費(fèi)支出增幅均持續(xù)超過規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增幅；“十二五”節(jié)能減排任務(wù)提前一年超額完成。其中9項(xiàng)主要指標(biāo)位列全省前10強(qiáng)縣市前三位，公共財(cái)政預(yù)算收入增幅、到賬外資、外貿(mào)進(jìn)出口3項(xiàng)指標(biāo)位列全省第一。十九大召開以來，置身經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀背景之下，處在膠州懷抱中的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展適逢其時(shí)。二、XX公司商業(yè)廣場(chǎng)（含商?。╉?xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2017年青島市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速，其中房地產(chǎn)業(yè)將成為全年增加值增長(zhǎng)最快的行業(yè)。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額預(yù)計(jì)達(dá)300億元，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)一直位于六大行業(yè)之首，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強(qiáng)的活力，成為一

14、個(gè)驅(qū)動(dòng)XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況XX公司商業(yè)廣場(chǎng)（含商?。╉?xiàng)目，正處于房地產(chǎn)開發(fā)的新熱潮期，目前膠州市老城區(qū)舊城改造、產(chǎn)業(yè)新區(qū)建設(shè)、少海環(huán)灣開發(fā)等，正如火如荼，大賣熱賣。隨著膠州市國(guó)際飛機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)，城市開發(fā)已向西部商貿(mào)區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)也集中于此，大部分明星樓盤在此拔地而起。近2年來保利西鄉(xiāng)月、融城、南阜御園、幸福家園、神州宋城府邸等新樓盤已搶購(gòu)售罄，目前該城區(qū)片區(qū)的樓盤價(jià)格也相對(duì)較高，少海區(qū)住宅（含別墅、天地樓）均價(jià)約為800020000元左右。隨市場(chǎng)發(fā)展空間由老城區(qū)向東部外延區(qū)域轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)規(guī)模化開發(fā)成為膠州樓市的主流模式，以保利、新城、神州房地產(chǎn)為首的城市標(biāo)桿建

15、筑體高尚住宅浮出水面，成為膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一道亮麗風(fēng)景線。前有揚(yáng)州路主干道、北有與蘭州路貫通的膠高路，東臨朱諸路，距新國(guó)際飛機(jī)場(chǎng)20分鐘路程，環(huán)境優(yōu)雅，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。商業(yè)發(fā)展模式也引起人們的關(guān)注。到目前為止，膠州市城市發(fā)展逐步形成5大商圈：老城區(qū)固有商圈、新城區(qū)政府商圈、產(chǎn)業(yè)新區(qū)企業(yè)集群商圈、西部商貿(mào)城商圈、國(guó)際飛機(jī)場(chǎng)商圈基本形成。尤其以西部商貿(mào)城商圈和國(guó)際飛機(jī)場(chǎng)商圈為主的產(chǎn)業(yè)商圈未來五年內(nèi)不可限量。未來眾多商家和投資者，新城市居民的涌入，必將拉動(dòng)該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。同時(shí)，得益于膠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)及政府的優(yōu)惠政策。2、消費(fèi)群體狀況膠州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從2017年1月份開始火熱

16、升溫，35月出現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)趨勢(shì)。經(jīng)調(diào)查顯示，剛性需求者和二次置業(yè)者購(gòu)房數(shù)量基本持平，這兩類置業(yè)者最關(guān)注的是居住環(huán)境及房產(chǎn)的升值潛力，選擇樓盤以中高檔為主。但上述兩類消費(fèi)者仍目前商品房消費(fèi)者的較大部分。膠州市從今年開始進(jìn)行大規(guī)模城市改造和飛機(jī)場(chǎng)拆遷，形成了大量的拆遷戶以及農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)房，構(gòu)成了最直接的潛在商品房消費(fèi)者。由于原有房屋受城市改造影響被拆遷或即將被拆遷，他們急需購(gòu)買房產(chǎn)，因此市場(chǎng)潛力巨大。這一消費(fèi)群體中，存在著大量的工薪階層，這一群體有一定的消費(fèi)能力。三、 結(jié)論作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強(qiáng)的活力，成為一個(gè)驅(qū)動(dòng)膠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。在西部商貿(mào)城開發(fā)逐漸深入展開的現(xiàn)在，本區(qū)域地產(chǎn)

17、市場(chǎng)將穩(wěn)步走向成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的結(jié)構(gòu)性失衡仍然存在。未來五年，膠州市商品房銷售仍將走紅。第三章 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1 位置優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處膠州市西部商貿(mào)成城區(qū)絕對(duì)中心點(diǎn)，是今后西部商圈的核心，具有很高的商業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值和城市標(biāo)桿價(jià)值。地塊臨目前膠州市老城區(qū)最好的一個(gè)多層普通住宅小區(qū)保利西鄉(xiāng)月1.5公里，周邊有客運(yùn)西站、紫金苑大酒店、幼兒園、超市、膠州市農(nóng)村信用社等單位，項(xiàng)目所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套齊全、便利，是今后金融單位、大公司、富裕階層等精英人士在新城區(qū)購(gòu)房置地的首選。當(dāng)前膠州市對(duì)未來的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的商貿(mào)新城。按政府規(guī)劃，九九佳商業(yè)廣場(chǎng)（含商住

18、）項(xiàng)目受到膠州市委委、市政府以及各單位部門的重視。隨著膠州西部開發(fā)進(jìn)入全面建設(shè)，和運(yùn)轉(zhuǎn)，未來西部商貿(mào)城邊緣沿線雜亂的城郊結(jié)合區(qū)域正快速轉(zhuǎn)變?yōu)樾碌某鞘芯跋蠛统鞘行旅? 產(chǎn)品功能經(jīng)過一期項(xiàng)目建設(shè)，公司對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)定位有了更多的把握。就目前膠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求來看，本項(xiàng)目產(chǎn)品中最吸引市場(chǎng)注意力的有以下幾方面： 充足的車位 除房產(chǎn)外，汽車已成為當(dāng)前人們生活消費(fèi)的另一熱點(diǎn)。隨人們生活水平的提高，擁有汽車的家庭將越來越多，車位問題也成為置業(yè)者關(guān)注的重點(diǎn)之一。由此，從目前的趨勢(shì)看，一個(gè)項(xiàng)目有無充足的車位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成敗有著很大影響。青島九九佳實(shí)業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的前身是XX彎九九佳汽車商業(yè)廣場(chǎng)，在設(shè)計(jì)規(guī)劃

19、之初已經(jīng)對(duì)停車問題作了充分的考慮，正好迎合當(dāng)前及未來市場(chǎng)需求，與當(dāng)前膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)上的其他樓盤相比，在這方面有著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 大型的商場(chǎng)隨著膠州市作為區(qū)域性城市的作用日益顯著，大批國(guó)內(nèi)外商家紛紛進(jìn)駐膠州，對(duì)商業(yè)的需求也日益增強(qiáng)。本項(xiàng)目所在位置為西部商貿(mào)成商業(yè)圈唯一新城區(qū)中心點(diǎn)，也是今后西部商貿(mào)城的財(cái)富之地，是膠州西部商圈的核心，同時(shí)與目前商業(yè)老城區(qū)中心區(qū)域和新城區(qū)商圈遙相呼應(yīng)。，周邊配套應(yīng)有盡有，商業(yè)價(jià)值極高。由于該區(qū)域還處在發(fā)展上升階段，目前在本區(qū)域商業(yè)圈供給比較缺乏，大量老百姓紛紛踴躍到本地區(qū)要求進(jìn)行商業(yè)置業(yè)投資。本項(xiàng)目所建設(shè)的商業(yè)廣場(chǎng)，正好填補(bǔ)當(dāng)前新城區(qū)的商業(yè)供應(yīng)空白。居住、購(gòu)物、休閑、娛

20、樂一體化九九佳商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目（含商?。陨沓擞猩虡I(yè)配套之外，北有金膠州鋼材市場(chǎng)，西有木材市場(chǎng)，東有喜來樂國(guó)際家具博覽城，緊鄰商城商業(yè)街等。是今后是西部最繁華的地段，出行方便，購(gòu)物、休閑、娛樂等功能一體化，項(xiàng)目越來越成為膠州人關(guān)注的焦點(diǎn)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理、多樣化電梯采用國(guó)際品牌電梯，保證舒適、快捷、安全的到達(dá)每一層，為了保障居住的舒適性，項(xiàng)目按照大城市設(shè)計(jì)角度，兩梯三戶或兩梯四戶設(shè)計(jì)；在戶型設(shè)計(jì)方面，采取戶戶通風(fēng)采光設(shè)計(jì)的原則；在戶型的分割方面，采用動(dòng)靜分離，戶型內(nèi)分臥室休息區(qū)和客廳、餐廳的活動(dòng)區(qū)，保證平時(shí)業(yè)主在客廳的活動(dòng)不影響到臥室內(nèi)家人的休息；戶型面積54152，一房、三房、四房、樓中樓等在針

21、對(duì)膠州市老百姓的需求的前提下，結(jié)合了大城市的戶型設(shè)計(jì)理念，保證了項(xiàng)目戶型的實(shí)用性、豐富性、價(jià)值性。3 項(xiàng)目前期工作基本完成，項(xiàng)目建設(shè)周期相對(duì)較短目前售樓部已經(jīng)完工，項(xiàng)目開始啟動(dòng)后，計(jì)劃24個(gè)月內(nèi)，全部完工。在工程建設(shè)方面，我們己做了相當(dāng)?shù)耐度?，整個(gè)項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已基本完工，后期建設(shè)周期相對(duì)較短，能夠較快的滿足客戶入住的要求。4 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小當(dāng)前膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)集中于新城區(qū)，而新城區(qū)很多項(xiàng)目都已經(jīng)售罄并全部入住，僅有活躍的少海部分項(xiàng)目，集中在產(chǎn)業(yè)新區(qū)，圍繞舊城改造和保障房進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，地價(jià)與房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升。相對(duì)而言，項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要小很多。在目前膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)中高檔產(chǎn)品比重過小，

22、中低檔產(chǎn)品供應(yīng)量過多的情況下，面對(duì)巨大的市場(chǎng)需求量，我公司項(xiàng)目中高價(jià)位樓盤正好迎合了市場(chǎng)。同時(shí)，本區(qū)域目前上市樓盤較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。5、 政府的大力支持去年以來，西部商貿(mào)區(qū)建設(shè)成為膠州市政府招商引資、改善城市面貌的重要舉措。隨著城市改造的進(jìn)一步推進(jìn)，政府陸續(xù)出臺(tái)了有關(guān)政策，加快該區(qū)域項(xiàng)目工程的改造，相關(guān)配套工作也日漸完善。結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，目前我公司正向政府爭(zhēng)取將本項(xiàng)目納入膠州市重點(diǎn)工程，預(yù)計(jì)將得到政府大力支持，并取得相關(guān)政策優(yōu)惠。6 開發(fā)商的信譽(yù)及實(shí)力XX公司在項(xiàng)目前期建設(shè)中的出色表現(xiàn)使置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目的印象肅然起敬，公司良好的置業(yè)形象普遍得到政府相關(guān)部門和市民的認(rèn)同。經(jīng)過項(xiàng)目前期的建設(shè)，公

23、司對(duì)膠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)把握已有經(jīng)驗(yàn)，無論在產(chǎn)品價(jià)格還是產(chǎn)品性能方面都有更深刻的理解。公司投資預(yù)計(jì)獲得相應(yīng)的回報(bào)，資金預(yù)計(jì)按計(jì)劃回籠，后期建設(shè)自有資金比較充沛，公司實(shí)力將更加增強(qiáng)，對(duì)膠州市地產(chǎn)市場(chǎng)整體把握力增強(qiáng)。二、 項(xiàng)目劣勢(shì)：1 保障房帶來的一定銷售壓力。青島市保障房建設(shè)正在不斷推進(jìn)，盡管保障房建設(shè)與商品房分隔開來，但是在一定程度上消弱了項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率，對(duì)項(xiàng)目的快速銷售確實(shí)起到了一定的影響。2 西部商貿(mào)區(qū)逐步啟動(dòng)，整體商業(yè)不夠濃厚。項(xiàng)目所處商圈氛圍不夠濃厚，目前主要是老城區(qū)、新城區(qū)市政府周圍商業(yè)濃厚，本地區(qū)邊緣地帶商業(yè)氛圍不濃，主要是源于該區(qū)域業(yè)態(tài)不一。三、 結(jié)論：可以看出，“青島九九佳商業(yè)廣

24、場(chǎng)（含商?。表?xiàng)目地理位置優(yōu)越，開發(fā)建設(shè)條件較好，有著較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于項(xiàng)目所存在的一些不足之處，可以采取相應(yīng)措施加以改善，對(duì)項(xiàng)目沒有太大的影響。整體而言，該項(xiàng)目有很高的開發(fā)價(jià)值。第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃一、 項(xiàng)目選址項(xiàng)目位于膠州市西部商貿(mào)城中心位置，是膠州市近10年來興起的城市開發(fā)新區(qū)，匯集著前幾年開放的多個(gè)普通住宅小區(qū)及鋼材、木材、家居、五金產(chǎn)業(yè)商圈，隨著城市建設(shè)的日新月異，市中心不斷外擴(kuò)，項(xiàng)目肯定展現(xiàn)出其多方面的優(yōu)勢(shì)。隨著膠州市加快西部商貿(mào)區(qū)開發(fā)政策的出臺(tái)，我公司充分利用西部商貿(mào)區(qū)原有的土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)，積極參與盤活市場(chǎng)地產(chǎn)、商業(yè)等存量，初步形成了商貿(mào)、酒店、休閑等為主的紫金苑生態(tài)

25、園功能片區(qū)。在政府的大力扶持下，膠州市西部商貿(mào)區(qū)展現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。在房地產(chǎn)行業(yè)，該區(qū)域充足的土地資源所造就的規(guī)模優(yōu)勢(shì)是目前其他區(qū)域所無法比擬的。2017年，膠州市進(jìn)入開發(fā)熱潮后，目前大量的土地供應(yīng)保證土地成本的升高，大規(guī)模的成片開發(fā)又帶來建筑成本的居高不下，所以我公司的土地儲(chǔ)備可以在保證優(yōu)質(zhì)的情況下，以穩(wěn)步價(jià)贏得市場(chǎng)。保利西鄉(xiāng)月、神州宋城府邸、融城、西城明筑、宋城美域等樓盤的入住為西部商貿(mào)區(qū)聚集了相當(dāng)?shù)娜藲?。隨著城市居民居住理念的不斷轉(zhuǎn)變，膠州西部商貿(mào)區(qū)必將逐漸為膠州買房人所認(rèn)同。作為本區(qū)域性價(jià)比較高的住宅項(xiàng)目，不但可以吸引膠州本區(qū)域工作生活的人就地買房，還可以吸引一定數(shù)量的外來投資者在該

26、項(xiàng)目買房，西部商貿(mào)區(qū)將會(huì)逐漸聚集人氣，發(fā)展成為一個(gè)十分良好的居住區(qū)。二、 周邊環(huán)境九九佳商業(yè)廣場(chǎng)（含商?。╉?xiàng)目地處新城區(qū)區(qū)中心位置，西有木材市場(chǎng)、南有大桓九商貿(mào)城，東有喜來樂家居覽城；前擁膠高路，右攬朱諸路，構(gòu)筑繁華路網(wǎng)。早已建成的紫金苑生態(tài)園建設(shè)提供了一個(gè)基本的優(yōu)越綠色環(huán)境。三、 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模“九九佳商業(yè)廣場(chǎng)（含商?。表?xiàng)目規(guī)劃用地位于膠高路東段南側(cè)，占地面積約100畝，規(guī)劃用地，地形不復(fù)雜，規(guī)劃限制不大。四、 項(xiàng)目建設(shè)條件1、 項(xiàng)目權(quán)屬清晰“九九佳商業(yè)廣場(chǎng)（含商住）”現(xiàn)經(jīng)膠州市政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等相關(guān)部門的批準(zhǔn)，項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)權(quán)已整體歸屬我司名下。項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)

27、的“五證”已辦理完畢。2、 配套設(shè)施齊全項(xiàng)目前擁有紫金苑生態(tài)園，周邊有多家企事業(yè)單位、銀行、學(xué)校等等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利。 道路：該片區(qū)內(nèi)主要道路為膠高路、朱諸路、蘭州路等。交通：該片區(qū)地處西部商貿(mào)區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有多路公交車，出行便捷。 銀行：該片區(qū)已有信用社銀行，離項(xiàng)目只有20米。 醫(yī)院：片區(qū)內(nèi)有西湖醫(yī)院以及小診所，距離項(xiàng)目不到300米。學(xué)校、市場(chǎng)、體育：振華教育集團(tuán)、膠州西路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、第七中學(xué)等。3、 基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已經(jīng)完成項(xiàng)目籌備期做了相當(dāng)?shù)耐度耄蹣遣恳呀?jīng)完工、項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)勘探完成。4、 建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備 項(xiàng)目所在片區(qū)

28、道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。 供水條件： 自來水管網(wǎng)供水，由項(xiàng)目預(yù)留口接入。 供電條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。 供氣條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。 通訊條件：直接由國(guó)家電信相關(guān)公司接入。五、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案九九佳商業(yè)廣場(chǎng)（含商?。⒁驊?yīng)城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計(jì)，整體考慮高層樓宇情況，共同創(chuàng)造出一個(gè)宜商宜居宜樂的城市標(biāo)桿建筑大廈。商業(yè)部分以臨街商鋪設(shè)計(jì)為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導(dǎo)，圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴(yán)的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實(shí)、新潮、大方的氣度突出城

29、市新形象?！熬啪偶焉虡I(yè)廣場(chǎng)（含商?。苯ㄔO(shè)有庭院休閑區(qū)、 標(biāo)準(zhǔn)的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時(shí)，小區(qū)還將建設(shè)兩層的地下停車庫(kù)，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個(gè)休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)?！熬啪偶焉虡I(yè)廣場(chǎng)（含商住）”充分利用其獨(dú)特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)”為主題的設(shè)計(jì)思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。六、 項(xiàng)目環(huán)境影響本項(xiàng)目開發(fā)對(duì)環(huán)境的影響主要在于地下停車庫(kù)汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地

30、下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)此擬采取的環(huán)境保護(hù)計(jì)劃為：1、采用生態(tài)綠化，使用良好的通風(fēng)、過濾系統(tǒng)，保持空氣質(zhì)量。 2、公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。 3、固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴(yán)格的垃圾分類處理措施及小區(qū)清掃安排。4、設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理， 達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。七、 項(xiàng)目管理組織 要開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，首先必須有一個(gè)完備的組織機(jī)構(gòu)。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊(duì)伍。他們具有較高的文化素質(zhì)，均為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)會(huì)、策劃、營(yíng)銷等各種人才，是本項(xiàng)目得以成功開發(fā)的管理保證。同時(shí)，公司在項(xiàng)目開發(fā)工作

31、階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強(qiáng)在各相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。八、 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃整個(gè)“九九佳商業(yè)廣場(chǎng)（含商?。表?xiàng)目計(jì)劃于2018年1月份動(dòng)工，2020年1月份完成，預(yù)計(jì)建設(shè)期為24個(gè)月。 第五章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、 政策風(fēng)險(xiǎn)分析整個(gè)“九九佳商業(yè)廣場(chǎng)（含商住）”項(xiàng)目，住宅小區(qū)項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策變動(dòng)以及政府支持力度的變更。目前項(xiàng)目已獲得膠州市人民政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等部門的批準(zhǔn)，與項(xiàng)目各相關(guān)債權(quán)人商妥簽訂了有關(guān)協(xié)議，并按相關(guān)法規(guī)辦妥了相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目權(quán)屬清晰，項(xiàng)目建設(shè)“五證”已辦理妥當(dāng)?？梢哉f，項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很小。但不排除在項(xiàng)目建設(shè)的24個(gè)月期間，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)整

32、。因此，及時(shí)掌握政策變動(dòng)及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進(jìn)度，并爭(zhēng)取相應(yīng)的政策支持，是防范風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。二、 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析在項(xiàng)目建設(shè)期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會(huì)動(dòng)蕩將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。因目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)較好，社會(huì)趨于穩(wěn)定，社會(huì)動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)比較小。對(duì)于本項(xiàng)目，在項(xiàng)目拿地時(shí)已把各種歷史問題處理完畢，項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)已降至最低。 三、 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不可預(yù)知中走下坡路、通貨膨脹或其他經(jīng)濟(jì)問題都會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項(xiàng)目發(fā)展。從目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來看，此類風(fēng)險(xiǎn)較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證項(xiàng)目的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，并采用各行業(yè)精英團(tuán)體的專業(yè)建議

33、及先期預(yù)測(cè)把握社會(huì)發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。四、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析依膠州市目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，項(xiàng)目開發(fā)可能遭遇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題及未來可能的行業(yè)過熱而導(dǎo)致的泡沫危機(jī)。公司以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品保證優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)細(xì)分策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并采取各種手段加快資金回籠，實(shí)現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。五、 管理風(fēng)險(xiǎn)分析策劃考慮不周，對(duì)困難及問題估計(jì)不足，或定位失誤都可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目操作過程的偏差或工程時(shí)間突破計(jì)劃，導(dǎo)致成本上升，也將帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司將依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行嚴(yán)格的項(xiàng)目管理，并以實(shí)際情況不斷調(diào)整偏差，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。六、 資金風(fēng)險(xiǎn)分析短長(zhǎng)期融資的短缺都有可能打斷項(xiàng)目開發(fā)的延續(xù)性，帶來資金運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過項(xiàng)目一期建設(shè)，目前公司自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給項(xiàng)目持續(xù)的資金供給不成問題。七、 結(jié)論整體而言，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)，只要能加以認(rèn)識(shí)和防范，是可以將風(fēng)險(xiǎn)值減至最低的。第六章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目投資估算各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及項(xiàng)目投資概算詳見下表估算結(jié)果本項(xiàng)目投資總額為 億元?！扒鄭u九九佳商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目投資概算（一）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建設(shè)用地面積： 總建筑面積： 其中：住宅建筑面積： 商場(chǎng)面積： 地下室面積： 總層數(shù)： 層（含地下兩層）機(jī)動(dòng)停車位： 個(gè)總戶數(shù)： 戶投 資 成 本 概 算 表