律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)操作指引樣本.doc

律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)操作指引樣本 律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)操作指引本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)操作指引目目錄總則第一編律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同非訴訟法律服務(wù)的操作指引第一章商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立前的法律服務(wù)第一節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立前的審核與調(diào)查第二節(jié)商品房銷(xiāo)售廣告-要約與要約邀請(qǐng)第三節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)與定金第二章商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂、成立、生效、登記與備案第一節(jié)合同對(duì)商品房基本情況的約定第二節(jié)合同對(duì)商品房面積和價(jià)格的約定第三節(jié)合同對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)約定定第四節(jié)合同對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與維修的約定第五節(jié)合同對(duì)精裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房的約定本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 第六節(jié)合同對(duì)付款方式與付款期限的約定第七節(jié)合同對(duì)設(shè)計(jì)變更與規(guī)劃變更的約定第八節(jié)合同對(duì)商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定第九節(jié)合同對(duì)違約責(zé)任的約定第十節(jié)合同對(duì)爭(zhēng)議解決的約定第十一節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的成立、生效、登記與備案案第三章商品房買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效情形第四章商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止第一節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履行第二節(jié)商商品房買(mǎi)賣(mài)合同的變更第三節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的轉(zhuǎn)讓第四節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除第五節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的終止第五章律師提供法律服務(wù)時(shí)不同第六章商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的按揭本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 第七章商品房交付時(shí)間、交接(交付程序)與初始登記記第一節(jié)商品房交付時(shí)間第二節(jié)商品房交接(交付程序)第三節(jié)買(mǎi)受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的辦理與取得第四節(jié)物權(quán)取得風(fēng)險(xiǎn)(商鋪、住宅與建設(shè)工程優(yōu)先受償)第八章訴訟、仲裁前的調(diào)解第九章律師為買(mǎi)受人提供非訴訟法律服務(wù)時(shí)自身風(fēng)險(xiǎn)的防范及相關(guān)內(nèi)容第一節(jié)律師與委托方簽訂、履行委托協(xié)議及相關(guān)內(nèi)容容第二節(jié)律師為委托方提供法律服務(wù)時(shí)的操作程序第三節(jié)律師為買(mǎi)受人提供法律服務(wù)的基本模式及內(nèi)容第四節(jié)律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示第二編律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同訴訟法律服務(wù)的操作指引本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 第一章訴訟與仲裁的一般規(guī)定第一節(jié)訴訟第二節(jié)仲裁第二章商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的類型第一節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立前的糾紛及其處理第二節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂與成立時(shí)的糾紛及其處理第三節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的糾紛及其處理第四節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止中的糾紛及處理第五節(jié)商品房交付與買(mǎi)受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證證)取得的糾紛及其處理第六節(jié)不同類型商品房的糾紛及處理第七節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中按揭糾紛及其處理第三章律師提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同訴訟法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示及相關(guān)內(nèi)容第一節(jié)訴訟委托合同的簽訂第二節(jié)律師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 附則總總則第第1條條制訂目的為更好地維護(hù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)委托人的合法權(quán)益，提高律師辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)的質(zhì)量和水平，指導(dǎo)全國(guó)律師辦理有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)，在總結(jié)律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定本操作指引。 第第2條條適用范圍本操作指引適用于律師在中華人民共和國(guó)境內(nèi)。 從事商品房買(mǎi)賣(mài)合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)。 本操作指引所稱的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。 商品房在我國(guó)具有獨(dú)特的含義，專指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為獲取商業(yè)利潤(rùn)而進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)、向不特定的社會(huì)公眾銷(xiāo)售的房屋，不包括公房改制出售給個(gè)人的房屋(即房改房)和經(jīng)濟(jì)適用房(包括安居本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 工程住房和集資合作建設(shè)的住房)。 本操作指引不涉及已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證，并可在房屋二級(jí)市場(chǎng)交易的各類房屋(包括自建私有房、已購(gòu)公有房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、單位自有房和已購(gòu)商品房)的再轉(zhuǎn)讓。 對(duì)此類房屋的交易行為，另行制定專項(xiàng)的操作指引。 本操作指引適用于律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)。 第第3條條法律依據(jù)本操作指引涉及的主要法律依據(jù)為:法律類:中華人民共和國(guó)民法通則(以下簡(jiǎn)稱民法通則)、中華人民共和國(guó)合同法(以下簡(jiǎn)稱合同法)、中華人民共和國(guó)物權(quán)法(以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法)、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(以下簡(jiǎn)稱城市房地產(chǎn)管理法)、中華人民共和國(guó)土地管理法(以下簡(jiǎn)稱土地管理法)、中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法(以下簡(jiǎn)稱城鄉(xiāng)規(guī)劃法)等；行政法規(guī)類:城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例等；本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 部門(mén)規(guī)章類:建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷(xiāo)售管理辦法、房屋登記辦法等；司法解釋類:最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(以下簡(jiǎn)稱司法解釋)等。 律師提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，各級(jí)地方政府部門(mén)對(duì)本地區(qū)的商品房交易制定了不同的政策和法規(guī)，政府對(duì)商品房交易的調(diào)整和控制具有明顯的地域特征，并且其調(diào)整和控制會(huì)在不同時(shí)期出現(xiàn)變化。 律師在提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)時(shí)，必須詳細(xì)了解當(dāng)?shù)嘏c商品房交易相關(guān)政府部門(mén)(包括土地、規(guī)劃、城建、房地產(chǎn)、稅務(wù)、水電氣供應(yīng)等管理機(jī)關(guān))的現(xiàn)行政策和法規(guī)。 第第4條條律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)的基本原則41忠誠(chéng)守信原則。 律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)以維護(hù)委任人合法權(quán)益為目的，在辦理委托事務(wù)過(guò)程中不受任何單位及其它組織和個(gè)人的非法干涉。 42專業(yè)精湛原則。 律師為買(mǎi)受人提供商品本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)熟悉并精通法律知識(shí)，掌握與商品房買(mǎi)賣(mài)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，提高操作能力和水平，以扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。 43勤勉盡責(zé)原則。 律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪盡職守，勤勉敬業(yè)，對(duì)相關(guān)法律事實(shí)作盡職調(diào)查，向委托人提示各種法律風(fēng)險(xiǎn)，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項(xiàng)具體的法律服務(wù)。 第第5條條律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)的基本要求51律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)，應(yīng)在核實(shí)委托人的主體資格并充分了解受托事項(xiàng)的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，提示法律風(fēng)險(xiǎn)，分析法律后果。 52律師接受當(dāng)事人的委托，應(yīng)當(dāng)與委任人簽訂規(guī)范的委托合同，根據(jù)委托合同所約定的具體服務(wù)內(nèi)容和要求，在委托權(quán)限內(nèi)履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。 53律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)，應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、司法部本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 律師服務(wù)收費(fèi)管理辦法和司法部律師事務(wù)所收費(fèi)程序規(guī)則的規(guī)定，向委托人收取合理的律師服務(wù)費(fèi)、代理費(fèi)和其它相關(guān)費(fèi)用。 54律師應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)頒發(fā)的律師執(zhí)業(yè)行為規(guī)范(試行)、律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律規(guī)范，注意防止出現(xiàn)利益沖突的情形，保守當(dāng)事人的商業(yè)秘密和個(gè)人隱私(根據(jù)有關(guān)規(guī)定須向主管司法行政機(jī)關(guān)通報(bào)案情及已失密或已解密的事項(xiàng)除外)。 55律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)委托人以合法方式維護(hù)自身的合法權(quán)益，在委托人權(quán)益與第三方利益發(fā)生嚴(yán)重沖突時(shí)，律師應(yīng)以構(gòu)建和諧社會(huì)為宗旨，盡力防止沖突惡化，促進(jìn)矛盾化解，引導(dǎo)各方當(dāng)事人通過(guò)合法途徑解決沖突。 第第6條條聲明本操作指引僅供律師在提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)過(guò)程中參考。 本操作指引所述的內(nèi)容不是強(qiáng)制性的，也不保證涵蓋商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)的全部?jī)?nèi)容。 在提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律服務(wù)的具體操作過(guò)程中，律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 行法律法規(guī)，結(jié)合律師事務(wù)所的實(shí)際情況，自行判斷運(yùn)用本操作指引的內(nèi)容。 律師根據(jù)本操作指引為委托人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)，所產(chǎn)生的一切風(fēng)險(xiǎn)由該律師以及該律師所屬的律師事務(wù)所自行承擔(dān)，本操作指引對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)不構(gòu)成任何明示或默示的擔(dān)保。 本操作指引主體內(nèi)容的完成時(shí)間是10。 月份。 5月最高人民法院相繼出臺(tái)了最高人民法院關(guān)于適用用(中華人民共和國(guó)合同法)若干問(wèn)題的解釋 (二)(以以下簡(jiǎn)稱合同法司法解釋二)、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(以下簡(jiǎn)稱建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋)、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)服務(wù)的司法解釋)，對(duì)操作指引的內(nèi)容有一定影響，由于對(duì)司法解釋的理解尚需進(jìn)一步深化研究，且在司法實(shí)踐中又會(huì)有很多新的疑難、復(fù)雜問(wèn)題出現(xiàn)，律師在參考本操作指引提供法律服務(wù)時(shí)，應(yīng)按上述三個(gè)司法解釋的最新規(guī)定執(zhí)行，謹(jǐn)慎處理，并且密切關(guān)注司法實(shí)踐的最新動(dòng)態(tài)。 第一編律師為買(mǎi)受人提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同非訴訟本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 法律服務(wù)的操作指引第一章商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立前的法律服務(wù)第一節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立前的審核與調(diào)查第第7條條一般規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立前的審核與調(diào)查是指律師接受一方當(dāng)事人的委托，對(duì)合同相對(duì)方的主體資格、履約能力、資信情況等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審核和調(diào)查。 對(duì)開(kāi)發(fā)商的審核和調(diào)查主要包括但不限于開(kāi)發(fā)商的主體資格(包括法人資格、開(kāi)發(fā)資質(zhì))、履約能力、項(xiàng)目合法性、預(yù)售許可證、銷(xiāo)售方式等。 審核與調(diào)查能夠作為律師在提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同的非訴訟法律服務(wù)中單獨(dú)的一項(xiàng)法律服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行。 第第8條條律師為買(mǎi)受人提供法律服務(wù)時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的審核與調(diào)查81開(kāi)發(fā)商主體資格及履約能力到工商局能夠查詢開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資金、成立日期及法定代表人(企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人)，年檢等情況。 還能夠到開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行實(shí)地考察。 通過(guò)觀察開(kāi)發(fā)商的形象能夠?qū)﹂_(kāi)發(fā)商的實(shí)力作一個(gè)初步判斷。 能夠到該開(kāi)發(fā)商已開(kāi)發(fā)的小區(qū)進(jìn)行實(shí)地考本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 察，詢問(wèn)小區(qū)住戶，房屋質(zhì)量情況、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量情況、收費(fèi)情況。 如果可能，能夠爭(zhēng)取進(jìn)入已經(jīng)入住的房中觀看質(zhì)量。 通常情況下，房屋入住后過(guò)經(jīng)過(guò)1至至3年，比較容易發(fā)現(xiàn)是否存在缺陷和質(zhì)量問(wèn)題。 可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索查找相關(guān)信息，通過(guò)搜索了解開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的情況；了解該開(kāi)發(fā)商是否曾與購(gòu)房者發(fā)生過(guò)糾紛，發(fā)生糾紛后態(tài)度如何，處理情況怎樣；了解開(kāi)發(fā)商已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)是否存在質(zhì)量問(wèn)題。 相關(guān)樓盤(pán)的業(yè)主論壇也是一個(gè)不錯(cuò)的信息。 82調(diào)查開(kāi)發(fā)商(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))的資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，根據(jù)建設(shè)第部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定第2條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指在城市及村鎮(zhèn)從事土地開(kāi)發(fā)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 根據(jù)建設(shè)部3月月23日修改后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為 一、 二、 三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。 一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 為資質(zhì)等級(jí)越高，其履約能力就越強(qiáng)。 調(diào)查方法為: (1)詢問(wèn)主管部門(mén)。 購(gòu)房者能夠到行政主管機(jī)關(guān)查詢開(kāi)發(fā)商、發(fā)展商和承建商的資質(zhì)情況。 房地產(chǎn)行政管理部門(mén)對(duì)這些房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)辦時(shí)間、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、資信情況和一些工程質(zhì)量檢測(cè)情況等一般有所掌握。 (2)檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。 根據(jù)開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的等級(jí)，能夠初步判斷開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。 如果開(kāi)發(fā)商持有的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)，則應(yīng)注意證書(shū)的有效期，按照規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)為的有效期為1年，到期之后能夠延長(zhǎng)有效期，延長(zhǎng)過(guò)期限不得超過(guò)2年，自領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定起資質(zhì)證書(shū)之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有效期不得延長(zhǎng)。 因此，如果開(kāi)發(fā)商持有的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎考慮，再作購(gòu)房決定。 83商品房開(kāi)發(fā)手續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須具備“四證一照”，即國(guó)有土地使用權(quán)證、建筑用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)。 劃許可證、建筑工程施工許可證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 商品房預(yù)售應(yīng)具有預(yù)售許可證。 一般而言，取得預(yù)售許可證的前提是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)具備“四證一照”。 按照相關(guān)規(guī)定，預(yù)售許可證必須公示于銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，查看預(yù)售許可證時(shí)應(yīng)注意預(yù)售許可證期限，預(yù)售許可的房屋面積等。 重點(diǎn)是審查開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證被批準(zhǔn)的售房類型和實(shí)際銷(xiāo)售的房屋類型是否相符。 84審查樓盤(pán)具體情況841樓盤(pán)狀態(tài) (1)該樓盤(pán)原來(lái)是否為爛尾樓以及是否可能成為爛尾樓，應(yīng)審核樓盤(pán)項(xiàng)目上存在的債權(quán)債務(wù)結(jié)構(gòu)，與原工程承包人的合同是否已經(jīng)終止，工程款是否付清，是否撤場(chǎng)。 當(dāng)前工程進(jìn)度是否正常，工程進(jìn)度款支付情況。 (2)樓盤(pán)項(xiàng)目是否已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可及實(shí)際預(yù)售備案情況。 (3)樓盤(pán)項(xiàng)目(包括土地使用權(quán))是否存在查封、抵押等限制性權(quán)利。 (4)出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，是否存在司第法解釋第9條規(guī)定情形。 本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 842樓盤(pán)銷(xiāo)售方式 (1)商品房預(yù)售律師應(yīng)提示買(mǎi)受人，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(以下簡(jiǎn)稱城市房地產(chǎn)管理法)第第45條、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)第管理?xiàng)l例第23條、城市商品房預(yù)售管理辦法第第5條、第6條的規(guī)定，可要求開(kāi)發(fā)商提供下列資料和證明文件:開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。 已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 非劃撥土地的已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 。 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。 開(kāi)發(fā)商已簽訂前期物業(yè)管理合同。 本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 已符合當(dāng)?shù)氐胤椒ㄒ?guī)、行政規(guī)章及行政機(jī)關(guān)規(guī)定的開(kāi)發(fā)程序規(guī)定的預(yù)售條件。 (2)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售律師應(yīng)提示買(mǎi)受人，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合城第市房地產(chǎn)管理法第39條、商品房銷(xiāo)售管理辦法第第7條的規(guī)定，可要求開(kāi)發(fā)商提供下列資料和證明文件:開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。 已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 非劃撥土地的，已繳納全部土地使用權(quán)出讓。 金，取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件。 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 商品房已竣工驗(yàn)收合格。 拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其它配套設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。 本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管。 部門(mén)備案，并已辦理新建房屋初始登記手續(xù)。 85銷(xiāo)售模式(分為自行銷(xiāo)售、代理銷(xiāo)售、包銷(xiāo)銷(xiāo))851自行銷(xiāo)售(略)852代理銷(xiāo)售律師應(yīng)提醒買(mǎi)受人，如開(kāi)發(fā)商委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介公司訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限，委托權(quán)限，委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 買(mǎi)受人有權(quán)查閱開(kāi)發(fā)商出具給代理銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的授權(quán)委托書(shū)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。 如果是聯(lián)合代理銷(xiāo)。 售，聯(lián)合代理銷(xiāo)售的都應(yīng)具備上述相關(guān)證明文件。 853包銷(xiāo)律師應(yīng)提示買(mǎi)受人，開(kāi)發(fā)商與他人(包銷(xiāo)人)可訂本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 立商品房包銷(xiāo)合同，約定開(kāi)發(fā)商將其建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以開(kāi)發(fā)商的名義銷(xiāo)售。 包銷(xiāo)時(shí)還能夠由數(shù)個(gè)包銷(xiāo)商聯(lián)合包銷(xiāo)。 包銷(xiāo)人不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或商品房中介、經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，不影響包銷(xiāo)合同的效力。 理論界當(dāng)前對(duì)代理銷(xiāo)售的法人或自然人、包銷(xiāo)的法人或自然人是否需要資質(zhì)的問(wèn)題存有爭(zhēng)議，律師在審查該等內(nèi)容的時(shí)候，需要結(jié)合最新的法律法規(guī)或者司法解釋以及當(dāng)?shù)氐膶徟袑?shí)踐情況，謹(jǐn)慎地作出相應(yīng)的判斷。 第第9條條律師為買(mǎi)受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容91幫助買(mǎi)受人調(diào)查了解開(kāi)發(fā)商資信、商品。 房開(kāi)發(fā)手續(xù)、樓盤(pán)具體情況、銷(xiāo)售模式等具體情況。 92幫助買(mǎi)受人審核開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的相關(guān)證照和提供資料的真實(shí)性、合法性。 93根據(jù)已經(jīng)調(diào)查了解和審核的情況，向買(mǎi)受人提供法律意見(jiàn)，提示相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。 第第10條條律師為買(mǎi)受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 101有關(guān)開(kāi)發(fā)商的資信信息較窄，不能較為全面收集風(fēng)險(xiǎn)。 由于開(kāi)發(fā)商的資信要從多方面加以證明，律師要注意擴(kuò)大收集資料的途徑和方法，從多個(gè)角度證實(shí)，而不是僅僅通過(guò)單 一、狹窄的渠道了解開(kāi)發(fā)商的資信程度。 102信息真假辨別的風(fēng)險(xiǎn)。 由于律師需要通過(guò)多種渠道審核和調(diào)查開(kāi)發(fā)商的相關(guān)資信、證照等情況，特別要注意信息的真實(shí)性和可信度。 比如通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索了解開(kāi)發(fā)商相關(guān)情況，其中可能有不少虛假信息，律師要通過(guò)自己的經(jīng)驗(yàn)辨別信息的真?zhèn)巍?要全面了解、全面調(diào)查。 103預(yù)售許可證變更的情況，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售期限、房屋狀況(如住宅變更酒店式公寓)等發(fā)生變更時(shí)，必須及時(shí)辦理預(yù)售許可證變更手續(xù)，律師為買(mǎi)受人提供法律服務(wù)審核預(yù)售許可證時(shí)必須審核開(kāi)發(fā)商是否及時(shí)辦理了變更手續(xù)。 104律師必須對(duì)開(kāi)發(fā)商資信、履約能力等進(jìn)行詳盡的調(diào)查，預(yù)防爛尾樓的出現(xiàn)而導(dǎo)致買(mǎi)受人遭受損失。 105開(kāi)發(fā)商超越開(kāi)發(fā)資質(zhì)時(shí)簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力存在爭(zhēng)議，律師應(yīng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。 本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 第二節(jié)商品房銷(xiāo)售廣告-要約與要約邀請(qǐng)第第11條條一般規(guī)定111要約邀請(qǐng)與要約的區(qū)分要約邀請(qǐng)是當(dāng)事人希望受邀請(qǐng)人向自己發(fā)出訂立合同的一種意思表示。 商品房買(mǎi)賣(mài)中的要約邀請(qǐng)一般指開(kāi)發(fā)商發(fā)布。 的、面向不特定對(duì)象的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料等。 要約是一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的意思表示。 發(fā)出要約的一方稱為要約人，受領(lǐng)要約的一方稱為受要約人。 商品房買(mǎi)賣(mài)中的要約一般指開(kāi)發(fā)商或潛在買(mǎi)受人直接向?qū)Ψ揭笥喠⑸唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的意思表示。 要約邀請(qǐng)和要約的主要區(qū)別在于:要約邀請(qǐng)面向不特定對(duì)象，不以直接締結(jié)合同為目的；而要約面向特定對(duì)象，以直接締結(jié)合同為目的。 在商品房買(mǎi)賣(mài)中，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資第料一般應(yīng)當(dāng)視為要約邀請(qǐng)。 但司法解釋第3條條規(guī)定:商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。 該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。 112法律、法規(guī)及規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定我國(guó)商品房銷(xiāo)售管理辦法對(duì)商品房銷(xiāo)售的廣告作了原則性的規(guī)定。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行中華人民共和國(guó)廣告法(以下簡(jiǎn)稱廣告法)、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。 為了規(guī)范房地產(chǎn)廣告，國(guó)于家工商行政管理局于1996年頒布了房地產(chǎn)廣告發(fā)于布暫行規(guī)定，并于1998年進(jìn)行了修訂。 第城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第26條、第27條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 文號(hào)，在預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)第售許可證明。 城市商品房預(yù)售管理辦法第9條條也規(guī)定，售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。 第第12條條律師為買(mǎi)受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容121廣告審查。 商品房銷(xiāo)售廣告的發(fā)布是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房的重要手段和措施。 購(gòu)房者往往通過(guò)商品房銷(xiāo)售廣告來(lái)決定是否購(gòu)買(mǎi)。 發(fā)布預(yù)購(gòu)廣告和銷(xiāo)售廣告的條件、內(nèi)容等要求都是不同的。 根據(jù)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫第行規(guī)定第6條的規(guī)定，律師要提示買(mǎi)受人認(rèn)真審項(xiàng)查開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告是否具備以下必須載明事項(xiàng): (1)開(kāi)發(fā)商名稱； (2)；中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱； (3)預(yù)售或者銷(xiāo)售許可證書(shū)號(hào)； (4)廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，能夠不必載明上述事項(xiàng)。 122審查是否存在禁止發(fā)布廣告的情形。 第根據(jù)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第4條，律本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 師應(yīng)當(dāng)提示買(mǎi)受人下列情形是禁止發(fā)布銷(xiāo)售廣告的: (1)在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的； (2)在在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的； (3)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (4)；預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的； (5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的； (6)違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的； (7)不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的； (8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。 如有上述情況，則需要提示買(mǎi)受人慎重考慮是否購(gòu)買(mǎi)該商品房。 123分辨廣告是要約邀請(qǐng)還是要約。 審查廣告，律師要提示買(mǎi)受人特別要注意要約邀請(qǐng)與要約的區(qū)別，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請(qǐng)，如果未寫(xiě)入合同，對(duì)開(kāi)發(fā)商不具有約束力。 但是開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。 該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 律師應(yīng)當(dāng)提示買(mǎi)受人，為避免因?qū)ξ磳?xiě)入合同的廣告內(nèi)容的屬性發(fā)生爭(zhēng)議而影響買(mǎi)受人的權(quán)益，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商將影響購(gòu)房意愿和實(shí)質(zhì)性影響的廣告內(nèi)容寫(xiě)入正式合同或補(bǔ)充協(xié)議中。 如果符合司法第解釋第3條屬于要約的，律師應(yīng)當(dāng)做見(jiàn)證，最好做公證。 第第13條條律師為買(mǎi)受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容131幫助買(mǎi)受人審核商品房銷(xiāo)售廣告內(nèi)容的合法性，并告知買(mǎi)受人可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。 132幫助買(mǎi)受人審核商品房銷(xiāo)售廣告內(nèi)容的真實(shí)性，必要時(shí)進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的調(diào)查，并告知買(mǎi)受人可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。 133幫助買(mǎi)受人確定商品房銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)是要約還是要約邀請(qǐng)，并提示買(mǎi)受人兩者的不同和本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 可能發(fā)生的后果與情況。 134幫助買(mǎi)受人確認(rèn)商品房銷(xiāo)售廣告中商品房的實(shí)際類型。 第第14條條律師為買(mǎi)受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示141未分清商品房銷(xiāo)售廣告性質(zhì)為要約還是要約邀請(qǐng)所產(chǎn)生的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。 開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售廣告中宣傳和承諾的一些具體內(nèi)容可能不在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。 如果此廣告內(nèi)容的性質(zhì)為要約邀請(qǐng)，則對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有約束力，這樣勢(shì)必會(huì)影響買(mǎi)受人的權(quán)利。 142開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告信息的風(fēng)險(xiǎn)。 開(kāi)發(fā)商可能為了促進(jìn)銷(xiāo)售而在廣告中夸大或者作虛假內(nèi)容的宣傳，而這些內(nèi)容可能是影響買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房的關(guān)鍵。 143開(kāi)發(fā)商在廣告中做出的承諾可能不兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 第三節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)與定金第第15條條一般規(guī)定認(rèn)購(gòu)書(shū)(預(yù)訂協(xié)議)一般是商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 在訂立正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件、條款尚不明確而有待協(xié)商情況下，從誠(chéng)實(shí)守信的原則出發(fā)，對(duì)將來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)先約定。 定金是指為了擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人一方依據(jù)合同的約定向?qū)Ψ浇o付的一定數(shù)量的金錢(qián)。 債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回，給付定金的一方不履行約定時(shí)，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 這就是我國(guó)合同法中關(guān)于定金罰則的規(guī)定。 定金罰則是一種懲罰性的規(guī)定，目的在于督促當(dāng)事人正確、積極地行使權(quán)利。 定金按其作用來(lái)分，主要有訂約定金、成約定金、解約定金、違約定金、證約定金五種，實(shí)際中常見(jiàn)的有解約定金(是指當(dāng)事人在合同中約定的以承受定金罰則作為保留合同解除權(quán)的代價(jià)的定金)和違約定金(違約定金實(shí)際就是履約定金，即以擔(dān)保合同的履行而支付一定數(shù)額的金錢(qián))。 在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的定金，性質(zhì)較為復(fù)雜，在審判實(shí)踐中也有不同的判例。 合同法司法解釋二已經(jīng)實(shí)施，對(duì)合同成立是一個(gè)突破，商品房買(mǎi)賣(mài)合同又是一個(gè)特殊的合同，是適用司法解釋還是合同法司法解釋二，在實(shí)踐中會(huì)有爭(zhēng)議，律師應(yīng)謹(jǐn)慎處理，本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 密切關(guān)注司法實(shí)踐的動(dòng)向。 第第16條條律師為買(mǎi)受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容銷(xiāo)售簽約工作法律服務(wù)方案: (1)協(xié)助買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商談判、協(xié)商； (2)協(xié)助買(mǎi)受人審核認(rèn)購(gòu)書(shū)； (3)為買(mǎi)受人提供口頭或書(shū)面的法律意見(jiàn)，就認(rèn)購(gòu)書(shū)及定金相關(guān)的法律問(wèn)題提供咨詢意見(jiàn)； (4)起草買(mǎi)受人致開(kāi)發(fā)商的通知函、通告函、催款函、終止函等法律文書(shū)。 第第17條條律師為買(mǎi)受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容171簽訂認(rèn)購(gòu)(預(yù)訂)書(shū)的前提條件協(xié)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般都有個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商為了穩(wěn)住買(mǎi)受人，一般會(huì)要求買(mǎi)受人在簽訂正式的合同前先簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議(認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等)并要求買(mǎi)受人交付一定數(shù)額的定金。 由于商品房開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商既可能在取得預(yù)售許可證后簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，也可能在未取得預(yù)售許可證的情況下簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。 如開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 就尚未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，屬于類似意向書(shū)的法律文件，律師應(yīng)提醒買(mǎi)受人在此類認(rèn)購(gòu)書(shū)中加上類似于“買(mǎi)受人知道開(kāi)發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，一旦取得預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商立即通知買(mǎi)受人，雙方應(yīng)當(dāng)立即簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同”的內(nèi)容。 172認(rèn)購(gòu)書(shū)(預(yù)訂書(shū))的基本內(nèi)容簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)，要注意認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)包括以下基本內(nèi)容容:當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂的房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。 如果尚未取得預(yù)售許可證，則應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中說(shuō)明。 如果商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同特征的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 特別說(shuō)明，合同法司法解釋二已經(jīng)實(shí)施，對(duì)合同成立是一個(gè)突破，商品房買(mǎi)賣(mài)合同又是一個(gè)特殊的合同，是適用司法解釋還是合同法司法解釋二，在實(shí)踐中會(huì)有爭(zhēng)議，律師應(yīng)謹(jǐn)慎處理，密切關(guān)注司法實(shí)踐的動(dòng)向。 173定金的處理本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 定金是認(rèn)購(gòu)協(xié)議中一個(gè)很重要的內(nèi)容，也是買(mǎi)賣(mài)雙方容易發(fā)生爭(zhēng)議的重點(diǎn)問(wèn)題。 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，定金就按法律規(guī)定的沒(méi)收或雙倍返還處理。 但是，如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。 第但是根據(jù)司法解釋第5條規(guī)定:“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 特別說(shuō)明，合同法司法解釋二已經(jīng)實(shí)施，對(duì)合同成立是一個(gè)突破，商品房買(mǎi)賣(mài)合同又是一個(gè)特殊的合同，是適用司法解釋還是合同法司法解釋二，在實(shí)踐中會(huì)有爭(zhēng)議，律師應(yīng)謹(jǐn)慎處理，密切關(guān)注司法實(shí)踐的動(dòng)向。 認(rèn)購(gòu)協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。 但如果認(rèn)購(gòu)書(shū)上載明:雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人違約，訂金、本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 押金不退還，出賣(mài)人違約雙倍返還訂金、押金。 對(duì)于這種訂金、押金的法律性質(zhì)認(rèn)定就存在爭(zhēng)議。 在司法實(shí)踐中，法院或仲裁機(jī)構(gòu)有認(rèn)定這是一種違約責(zé)任的約定，也有認(rèn)定為定金的。 因此，在最高人。 民法院發(fā)布相關(guān)司法解釋前，律師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎處理。 律師為買(mǎi)受人提供商品房交易法律服務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)提示買(mǎi)受人，必須在合同約定的預(yù)約簽訂正式合同的期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商正式合同的內(nèi)容并應(yīng)留下書(shū)面記錄，避免出現(xiàn)非買(mǎi)受人原因未能簽訂正式合同，開(kāi)發(fā)商以買(mǎi)受人未進(jìn)行過(guò)協(xié)商或買(mǎi)受人因無(wú)法證明。 與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行過(guò)協(xié)商而導(dǎo)致定金被沒(méi)收的情形。 174開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房與買(mǎi)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，買(mǎi)房人需要提供相應(yīng)的資料1741買(mǎi)受人為中國(guó)公民 (1)本市居民:居民身份證(無(wú)居民身份證的提交戶口簿)； (2)外省市居民:居民身份證(無(wú)居民身份證的提交戶口簿)和暫住證(需要辦理暫住證的城市)； (3)軍人:軍官證或文職干部證或士兵證或?qū)W生證或軍官退休證或文職干部退休或離休干部榮譽(yù)本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 證。 1742買(mǎi)受人為中國(guó)法人及其它經(jīng)濟(jì)組織 (1)企業(yè)法人:企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、上級(jí)單位批準(zhǔn)的證明、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明、董事會(huì)購(gòu)房決議； (2)其它經(jīng)濟(jì)組織:營(yíng)業(yè)執(zhí)照、有關(guān)的批準(zhǔn)文件和具備其它經(jīng)濟(jì)組織條件的證明； (3)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位:單位成立的批準(zhǔn)文件、上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)購(gòu)房的文件； (4)中央機(jī)關(guān)、所屬企事業(yè)單位:國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)；管理局批準(zhǔn)購(gòu)房的文件，單位成立的批準(zhǔn)文件； (5)銀行、保險(xiǎn)企業(yè)等分支機(jī)構(gòu):營(yíng)業(yè)執(zhí)照、上級(jí)企業(yè)法人出具的授權(quán)委托書(shū)和承擔(dān)法律責(zé)任保證書(shū)。 1743買(mǎi)受人為中國(guó)港、澳、臺(tái)同胞 (1)港澳同胞:中華人民共和國(guó)香港(澳門(mén))特別行政區(qū)護(hù)照或居民身份證或往來(lái)內(nèi)地通行證； (2)臺(tái)灣同胞:臺(tái)胞證或旅行證或經(jīng)確認(rèn)的身份證明。 本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 1744買(mǎi)受人為外國(guó)公民、法人 (1)外國(guó)人:護(hù)照和外國(guó)人居留證(無(wú)外國(guó)人居留證的提交中國(guó)公證機(jī)構(gòu)公證的護(hù)照中文譯本)。 (2)境外法人(含港澳臺(tái))、其它組織(含港澳臺(tái)):經(jīng)公證的法人或者其它組織的商業(yè)登記或注冊(cè)書(shū)或批準(zhǔn)該法人、其它組織成立的文件；外國(guó)法人或其它組織的公司注冊(cè)文件在注冊(cè)地公證后需中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證。 1745買(mǎi)受人委托代理人 (1)委托代理人購(gòu)房的，提交授權(quán)委托書(shū)(原原件件)(如授權(quán)委托書(shū)不是當(dāng)面簽署的則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)公證證)、受托人身份證明。 (2)無(wú)(限制)民事行為能力人購(gòu)房的，由其監(jiān)護(hù)人代理購(gòu)買(mǎi)，提交監(jiān)護(hù)人關(guān)系身份證明、被監(jiān)護(hù)人居簿民身份證或戶口簿、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口簿(監(jiān)監(jiān)護(hù)人由法院確定的，提交法院出具的證明文件)。 (3)港澳臺(tái)法人、其它組織、個(gè)人的委托書(shū)應(yīng)公證。 根據(jù)司法部69號(hào)令中國(guó)委托公證人(香港)第管理辦法第3條、第5條規(guī)定，香港出具的公證書(shū)應(yīng)由中國(guó)法律服務(wù)(香港)有限公司加章轉(zhuǎn)遞，方為本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 有效。 根據(jù)最高人民法院、澳門(mén)特別行政區(qū)關(guān)于內(nèi)地與澳門(mén)特別行政區(qū)相互認(rèn)可和執(zhí)行仲裁裁決的第安排第12條規(guī)定:“由一方有權(quán)限公共機(jī)構(gòu)(包括公證員)作成的文書(shū)正本或者經(jīng)公證的文書(shū)副本及譯本，在適用本安排時(shí)，能夠免除認(rèn)證手續(xù)在對(duì)方使用。 可見(jiàn)，澳門(mén)有權(quán)限的公證機(jī)構(gòu)出具的公證書(shū)在據(jù)內(nèi)地能夠直接認(rèn)可使用。 根據(jù)1993年司法部發(fā)布的第海峽兩岸公證書(shū)使用查證協(xié)議實(shí)施辦法第2條條規(guī)定，臺(tái)灣出具的公證書(shū)應(yīng)由中國(guó)公證員協(xié)會(huì)或者省、自治區(qū)、直轄市公證員協(xié)會(huì)確認(rèn)。 (4)外國(guó)法人、其它組織、個(gè)人的委托書(shū)應(yīng)公證，。 公證文件在外國(guó)公證的需中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證。 另外，對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和人士在中國(guó)境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房，律師還應(yīng)依據(jù)建設(shè)部、商務(wù)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、中國(guó)人民銀行、國(guó)家工商行政管理總局、國(guó)家外匯管理局于7月月11日頒布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)(建住房171號(hào)號(hào))的規(guī)定，以及結(jié)合當(dāng)?shù)氐木唧w政策，應(yīng)對(duì)以下兩個(gè)方面的問(wèn)題予以關(guān)注: (1)境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人，能夠購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房。 在境內(nèi)沒(méi)有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買(mǎi)商品房。 港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。 (2)符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用、自住商品房必須采取實(shí)名制。 并持有效證明(境外機(jī)構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明，境外個(gè)人應(yīng)持其來(lái)境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明，下同)到土地和房地產(chǎn)部門(mén)辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)必須嚴(yán)格按照自用、自住原則辦理境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)登記，對(duì)不符合條件的不予登記。 第第18條條律師為買(mǎi)受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示181當(dāng)開(kāi)發(fā)商經(jīng)協(xié)商與具體買(mǎi)受人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且買(mǎi)受人支付部分或全部?jī)r(jià)款時(shí)，預(yù)約即轉(zhuǎn)化為本約，如果。 買(mǎi)受人改變決定不買(mǎi)此房則必須承擔(dān)違約責(zé)任。 182認(rèn)購(gòu)書(shū)中錯(cuò)把定金寫(xiě)成“押金”或“訂金”本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 的風(fēng)險(xiǎn)。 押金和訂金都不是法律意義上的定金，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有特別說(shuō)明，由于對(duì)方原因?qū)е潞灱s不能，則買(mǎi)受人不能按法律規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還此款。 第二章商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂、成立、生效、登記與備案第一節(jié)合同對(duì)商品房基本情況的約定第第19條條一般規(guī)定商品房的基本情況包括但不限于項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、商品房的銷(xiāo)售依據(jù)以及商品房的坐落、用途、結(jié)構(gòu)、層高、建筑層數(shù)、陽(yáng)臺(tái)是否封閉、建筑面積(套套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用