南昌市XX物流園可行性研究報告

房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 南昌市舍里甲物流園可行性研究報告 .doc 南昌市舍里甲物流園 可行性研究報告 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 一、前 言 （一）現(xiàn)代物流有關概念 物流 是我國在 80 年代末從日本引進的外來語，時間很短，概念很新，而日本又是從美國引進的，美國則是在二次大戰(zhàn)中，由一種模糊而有效的行為到戰(zhàn)后逐漸才發(fā)展成了一個比較確切的理論化的物流定義。 物流是指以滿足客戶的需求為目的，為提高原材料、在制品、制成品以及相關信息從供應到消費的流動和儲存的效率而進行的計劃、實施和控制的過程。 物流活動的目的就是 通過信息技術與運輸手段，為制造商、供應商、零售商實現(xiàn)“零庫存”的理想 。 物流產(chǎn)業(yè)是指以物流活動為共同點的行業(yè)群體?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的構成包括四個主要行業(yè)： 1、物流基礎行業(yè)：這個行業(yè)由各種不同的運輸線路以及運輸線路的交匯與節(jié)點所構成的系統(tǒng)。 2、第三方物流業(yè)：指由物流勞務的供方、需方之外的第三方去完成物流服務的物流運作方式，第三方就是指提供物流交易雙方的部分或全部物流功能的外部服務提供者。 3、物流信息系統(tǒng)行業(yè)：這個行業(yè)提供物流系統(tǒng)軟硬件，提供系統(tǒng)管理，是計算機系統(tǒng)技術和通信技術在物流領域的獨特的組合。 4、貨主 物流：是自營物流，有可能部分從事第三方物流的活動。 物流功能性活動包括需求預測、訂單處理、客戶服務、分銷配送、物料采購、存貨控制、交通運輸、倉庫管理、工業(yè)包裝、物資搬運、工廠和倉庫或配送中心的選址、零配件和技術服務支持、退貨處理、廢棄物和廢棄產(chǎn)品的回收處理等。把這些環(huán)節(jié)的功能要素集合成系統(tǒng)，進行一體化管理，實現(xiàn)物流聯(lián)盟，是現(xiàn)代物流發(fā)展的新趨勢，也是 南昌市舍里甲南昌 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 物流聯(lián)盟建項目建設的首選方案。 （二）、舍里甲物流 園 建設概述 南昌市舍里甲物流園 計劃選址于南昌市昌九高速舍里甲出口處， 按照立足南昌、房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 輻射周邊地區(qū)的規(guī)劃定位， 舍里甲物流將以現(xiàn)有經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內的工商企業(yè)為依托，聯(lián)結南昌各大生產(chǎn)企業(yè)、 連鎖商業(yè)、公路、機場等 上游與下游流通過程而形成物流聯(lián)盟，輻射 “珠三角”， 形成陸、空運相結合的多式聯(lián)運的國際物流供應鏈和集散點，實現(xiàn)集裝箱進出口快速集并、中轉、分檢、分送，從而在南昌經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內初步形成區(qū)內物流與區(qū)外物流結合，自營物流與外協(xié)物流結合的 物流聯(lián)盟 產(chǎn)業(yè)。 該項目選址在南昌城市外環(huán)線南側，接駁昌九高速公路出口，規(guī)劃用地 占地 260畝，（一期）占地 150 畝 ，該地塊與上海、杭州、廣州、福州等經(jīng)濟發(fā)達城市距離屬 8小時經(jīng)濟圈，擬開發(fā)建設成為集現(xiàn)代物流、信息傳遞、金融結算、保稅倉儲為一體的現(xiàn)代物流中心，形成能溝通國內外資金流、商品流、信息流和人才流的現(xiàn)代市場體系。 （三）、舍里甲物流建設的社會經(jīng)濟意義 1、滿足當?shù)匚锪餍枨?促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展 南昌市經(jīng)濟 開發(fā)區(qū) 的 定位為：承接東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉移基地；國內外大集團、大公司低成本的擴張生產(chǎn)基地；高等院?？蒲谐晒D化的實驗基地；留學生、民營企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)基地；現(xiàn)代加工制造業(yè)的重要基地。自 2001 年下半年以來，開發(fā)區(qū)進入了高速發(fā)展時期，呈現(xiàn)超常規(guī)的發(fā)展態(tài)勢。當前正在重點開 發(fā)建設的工業(yè)區(qū)為“一區(qū)兩園”，即 18 平方公里的核心起步區(qū)， 11 平方公里的白水湖工業(yè)園和 11 平方公里的黃家湖生態(tài)工業(yè)園。 多年來， 開發(fā)區(qū)著力改善投資軟 硬 環(huán)境，建立了完善高效的管理機構和優(yōu)質服務體系，為投資者提供“一站式高效、星級、優(yōu)質服務。 現(xiàn)在， 開發(fā)區(qū)優(yōu)良的軟硬投房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 資環(huán)境吸引了美國、英國、德國、法國、日本、韓國，以及港、澳、臺等十多個國家和地區(qū)的客商前來投資業(yè)業(yè)，目前在開發(fā)區(qū)落戶的項目中超億元的項目有 28 個，國內外上市公司 8 家。一些國內外著名的企業(yè)和高等學府如：中國普天、格林柯爾、科龍、中泰凱馬、山東晨鳴紙業(yè)、寧 波三星奧克斯、 LCOS 鴻源數(shù)顯、百路佳客車、杭蕭鋼構、香港地洲集團、陸風汽車、清華科技園、北大科技園等已在區(qū)內落戶。形成了以汽車制造、家用電器、電子信息、現(xiàn)代造紙四大產(chǎn)業(yè)為主導的生產(chǎn)基地。開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為南昌市對外開放的戰(zhàn)略重心和新的經(jīng)濟增長極。今后幾年南昌將會以會展業(yè)為先導，帶動物流、貿易服務業(yè)的發(fā)展，積極推動適應多式聯(lián)運的設施建設，構筑以交通體系為主的物流運輸平臺。該項目市場潛力巨大，具有良好的投資前景。舍里甲物流的建設將有力地促進 南昌經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 的發(fā)展壯大。 2、提升核心競爭力 增創(chuàng)發(fā)展新 優(yōu)勢 根據(jù)具有關資料預測表明，如果在“十五”期間，中國物流成本占 GDP 的比例降低到 15，每年將為全社會直接節(jié)省約 2400 億元的物流成本。對處于經(jīng)濟發(fā)展前沿的南昌市及區(qū)而言，如果把物流成本占 GDP 的比例降得更低，將為社會帶來更為可觀的經(jīng)濟效益，并能因降低成本而提高競爭力，因而增創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢。 在 國際上，物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎產(chǎn)業(yè)；在我國現(xiàn)已加入 WTO 的新形勢下，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展也面臨新的發(fā)展內機遇和挑戰(zhàn)。一方面是我國進出日貿易和轉口貿易量將大幅度增長；迫切需要開發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)支柱，而 根據(jù)舍里甲 現(xiàn)有資源條件 ，全力推進現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是新的產(chǎn)業(yè)開發(fā)的最合理選擇。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 一、南昌市物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 目前，南昌市現(xiàn)代物流業(yè)正處于起步發(fā)展階段，總體規(guī)模較小，發(fā)展水平較低，但發(fā)展?jié)摿薮蟆?jù)測算，南昌市的物流費用占南昌市 GDP 的 20%左右，以 2003 年南昌市 GDP641 億元計算。預計到 2010 年，南昌市 GDP 將達到 1800 億元，目前發(fā)達國家物流成本占 GDP10%。以 2010 年南昌市物流成本占 GDP12%計算， 2010 年，南昌市物流成本將達到 216 億元。物流業(yè)巨大的市場潛力吸引和迫使企業(yè)探索降低經(jīng)營成本、 開辟新的利潤源的途徑。一些傳統(tǒng)物流企業(yè)和商業(yè)批發(fā)零售企業(yè)都對原有的購、銷網(wǎng)絡進行改造和完善，提升和強化了服務社會的功能；特別是新興商業(yè)業(yè)態(tài)（如連鎖業(yè)、大型綜合超市、貨運代理企業(yè)等）發(fā)揮其信息傳遞快、網(wǎng)點分布廣的優(yōu)勢，利用建立配送中心拓展了服務范圍。江西省南昌商業(yè)儲運總公司、江西省物資儲運總公司、江西省金屬材料公司、江西省萍鄉(xiāng)市金屬材料總公司還被列為 “全國發(fā)展商品物流配送重點企業(yè) ”?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)良好的外部環(huán)境和內在的發(fā)展動力已經(jīng)形成，建立以南昌市為中心的中部地區(qū)區(qū)域性物流服務體系的時機已經(jīng)成熟。 目前，南 昌市也存在一些制約現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的因素，諸如： 1、條塊分割，自成體系，傳統(tǒng)的行業(yè)管理制約著現(xiàn)代物流業(yè)的規(guī)模發(fā)展。受長期計劃經(jīng)濟的影響，物流被分割成多個部門管理，物流體系的內在聯(lián)系被人為地分割，造成了物流資源重組和整合困難，物流設施社會服務水平不高。 2、觀念陳舊，自我封閉，造成物流專業(yè)化水平較低。部分企業(yè)固守傳統(tǒng)的思維定式，追求大而全、小而全，不愿將物流業(yè)務委托給專業(yè)性企業(yè)完成，造成低水平的重復建設，流通成本居高不下，第三方大型龍頭物流專業(yè)企業(yè)難以形成，參與國際競爭的主體實力無法增強。 3、設 備老化，技術落后，致使現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展速度緩慢。批發(fā)零售業(yè)、倉儲業(yè)和交通運輸業(yè)等物流主體行業(yè)現(xiàn)有倉庫設施陳舊，設備老化，從事現(xiàn)代物流的技術含量不高，管理思想和信息化管理手段落后，還不能有效地運用網(wǎng)絡信息和電子技術進行現(xiàn)代企業(yè)管理。 4、人才缺乏，難以保證現(xiàn)代化物流業(yè)高起點和高水平發(fā)展。由于生產(chǎn)和流通企業(yè)中的相當企業(yè)領導層對現(xiàn)代物流業(yè)的作用認識不到位，使物流知識的學習和培訓工作相對滯后，造成南昌市物流業(yè)專業(yè)人才匱乏。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 二、發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)是南昌市建設中部地區(qū)經(jīng)濟強市的必然要求 （一）南昌市發(fā)展現(xiàn)代 物流業(yè)具有重要意義 1、現(xiàn)代物流業(yè)市場潛力和發(fā)展前景十分廣闊?，F(xiàn)代物流業(yè)作為一種先進的組織方式和管理技術，對于優(yōu)化資源配置，調整經(jīng)濟結構，改善投資環(huán)境，提高經(jīng)濟運行質量與效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，推動經(jīng)濟體制與經(jīng)濟增長方式的根本轉變，具有非常重要的意義。 2、發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于整合南昌市物流資源。現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)集倉儲、運輸、配送、信息服務等多功能于一體，打破行業(yè)限制，協(xié)調部門利益，對于優(yōu)化社會資源配置，整合閑散物流資源具有積極的促進作用?，F(xiàn)代物流企業(yè)通過物流社會資源的最佳配置，最大限度地降低物流成本 ，實現(xiàn)物流運作的高效體系，取得物流資源的最佳效益。 3、發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于提高南昌市社會化信息水平。網(wǎng)絡經(jīng)濟和電子商務是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的核心內容和技術保障，網(wǎng)絡信息技術與物流產(chǎn)業(yè)的緊密結合，可以有效的提高現(xiàn)代物流企業(yè)經(jīng)營管理水平，促進網(wǎng)絡信息現(xiàn)代技術向傳統(tǒng)企業(yè)管理的滲透，從而提高企業(yè)管理檔次和水平。 4、發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于提高企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益?，F(xiàn)代物流業(yè)的主要優(yōu)勢就是實現(xiàn)商流、物流、信息流、資金流的結合，其現(xiàn)代化的倉儲、運輸、分揀、包裝技術有利于企業(yè)迅速提升管理水平，降低經(jīng)營成本，在時間和 空間上實現(xiàn)高效、低耗，加快與國外先進管理技術成果的嫁接。同時，物流業(yè)的發(fā)展對于開拓市民視野、改善市民消費觀念和購物習慣、擴大市民社會交往區(qū)域也具有積極的引導作用。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 （二）南昌市具備發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的基礎條件和優(yōu)勢 1、南昌市地域優(yōu)勢得天獨厚。南昌市位于東南沿海腹地中心，是我國長江三角洲、珠江三角洲、閩東南地區(qū)進入內地的重要中轉地之一，是京九鐵路中段最大中心城市綜合性交通樞紐。同時，南昌市又是我國中部地區(qū)金融、商貿、信息、人才、科研、教育和旅游中心。這種地域上強聚集和遠輻射的核心優(yōu)勢，在發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn) 業(yè)中顯得尤為突出和重要。 2、南昌市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和集散功能的不斷增強，產(chǎn)生了對現(xiàn)代物流的強烈需求。2003 年，南昌市 GDP 達 641 億元，物流業(yè)（批發(fā)零售商業(yè)、交通運輸和倉儲業(yè)）對南昌市經(jīng)濟的貢獻已達到上百億元，占 GDP 的 20%，經(jīng)濟發(fā)展對現(xiàn)代物流的需求愈加強烈。 3、航空、公路、鐵路的基本建設初步構成了南昌市發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的立體交通基礎。昌北機場與國內 20 多個城市通航；以南昌市為中心的 “米 ”字型高等級公路干線網(wǎng)已經(jīng)建成，為南昌市和周邊地區(qū)經(jīng)濟聯(lián)系發(fā)揮著重要的作用；南昌市鐵路已經(jīng)與東北、華東、華南、 華中、西南等形成了連接網(wǎng)絡，南昌市立體交通樞紐已經(jīng)形成。 具有獨位優(yōu)勢的南昌，每月物流量總金額在 200 億元至 300 億元之間。預計到 2010 年，南昌將成為中部地區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)的重要樞紐城市 （三）、 按照 “城外大物流 ”的商貿規(guī)劃要求，建東、南、西、北四大物流園區(qū) 到 2010 年，南昌市城區(qū)面積將擴展到 300 平方公里、人口 300 萬，按照規(guī)劃目標和 “城內大商場、城中特色街、城郊大市場、城外大物流 ”的商貿規(guī)劃要求，以及目前南昌市的交通設施狀況和物流需求狀況，南昌市將在城南、城北、城東、城西等 4 處 各規(guī)劃建設一個大型物流園區(qū)。 城南物流園區(qū)包括昌南工業(yè)園區(qū)、小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、向塘工業(yè)園區(qū)鐵路貨站和國道，主要依托京九鐵路、高速公路、國道和城市迎賓大道便利的交通條件，打造鐵路 公路貨運樞紐物流園區(qū)，為各工業(yè)園區(qū)內企業(yè)及周邊商品市場提供服務。 城北物流園區(qū) (含口岸物流 )將充分發(fā)揮南昌地處長江三角洲、閩東南三角區(qū)、珠江三角洲進入內陸的重要中轉地，以及京九鐵路中段最大中心城市和 “水、鐵、公、空 ”房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 綜合性交通樞紐的重要作用，依托昌北機場，南昌港、鐵路專用線、國道，連接國內國際兩個大市場， 具有綜合運輸功能、保稅倉儲功能、流通加工和信息處理等功能，建成集儲存、運輸、裝卸、搬運、包裝、配送、流通加工、信息處理等功能為一體的航空 鐵路 水運 公路貨運樞紐型物流園區(qū)，使其成為全省進出口貿易、轉口貿易服務及為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內企業(yè)提供服務。 城東物流園區(qū)內現(xiàn)有統(tǒng)一集團、清華泰豪等多家大型合資企業(yè)，將依托該地區(qū)的新興產(chǎn)業(yè)，形成以高科技產(chǎn)品為主導的公路樞紐型、高科技信息服務型物流園區(qū)，主要為高新技術開發(fā)區(qū)、民營科技園內企業(yè)提供服務。 城西物流園區(qū)位于紅谷灘、新建縣城區(qū)以西，依托高速 公路、國道和即將建設的昌西客站新鐵路支線，待規(guī)劃占地為 40 平方公里的大型城西工業(yè)園區(qū)建成后，再規(guī)劃建設一個工業(yè)品及其原材料的鐵路 公路貨運樞紐型物流園區(qū)。 三 、舍里甲物流發(fā)展的政策優(yōu)勢 為到 2010 年將南昌建成中部地區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)的重要樞紐，南昌市在 “十一五 ”發(fā)展規(guī)劃中明確指出：培育、發(fā)展、建立具有較大規(guī)模、較強競爭能力的物流市場主體；積極扶持一批現(xiàn)代物流專業(yè)公司和配送公司，做強做大 3 至 5 家具有較強競爭實力的第三方物流企業(yè)。同時采取積極的扶持政策，鼓勵國內外品牌企業(yè)投資物流基礎設 施建設；對投資總額達到 5000 萬元以上的現(xiàn)代物流企業(yè)，按最低標準征收城市建設規(guī)費，并鼓勵物流開發(fā) (或運營 )公司進行物流園區(qū)的一級開發(fā)和后續(xù)的招商引資，以專業(yè)化的運作，按照國際通行辦法，建設、管理、運營物流園區(qū)和物流中心。 與此同時，南昌市還以優(yōu)惠政策吸引國內外優(yōu)強物流企業(yè)入駐：對新辦的獨立核算的現(xiàn)代物流企業(yè)，自工商登記之日起，報經(jīng)批準后可減或免征所得稅一年；對新辦的獨立核算的從事交通運輸?shù)奈锪髌髽I(yè)或經(jīng)營單位，自工商登記之日起，報經(jīng)批準后，第一年免征所得稅，第二年減半征收所得稅 2、舍里甲物流發(fā) 展的基礎設施 2、入世給物流發(fā)展帶來機會 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 隨著中國邁入世貿組織的門檻，中國經(jīng)濟和國際經(jīng)濟全面接軌。在全球化的市場環(huán)境下，中國物流業(yè)也將進入一個嶄新的發(fā)展時期。國大量國外物流企業(yè)進入我國，不僅為實現(xiàn)優(yōu)質、便利、完善及高效的物流業(yè)服務引進了競爭機制；同時，國內物流企業(yè)通過提高自身的管理水平、服務質量和競爭力，為其進入國際市場奠定了良好的基礎。激烈的競爭將有助于我國整體物流水平的提高，中國的制造商、物流商、零售商最終會攜手推動中國的物流業(yè)達到成熟市場所具有的效率和效益。 中國 “ 入世 ” 后，海外物流企業(yè)將虎 視眈眈瞄準中國的物流市場，這一方面將給中國物流業(yè)帶來巨大的沖擊；另一方面，也將加速中國物流業(yè)的整合，加快強強聯(lián)合的步伐，打造中國自己的具有競爭力的物流企業(yè)。 國際物流企業(yè)將利用自己在資金、管理、人才等方面的優(yōu)勢，參與中國本土物流的建設與發(fā)展，在中國各主要的經(jīng)濟中心建立相應的配送中心，并以此向周邊輻射形成網(wǎng)絡，同時著手建立覆蓋全中國的運輸體系，這也客觀上促進了中國物流業(yè)的發(fā)展。 四 、舍里甲物流 發(fā)展的目標定位 （一）、定位原則 在機遇與挑戰(zhàn)并存的前提下，舍里甲物流可考慮采用自營（用）物流型式起步，分步實現(xiàn) 公共 型物流聯(lián)盟， 其目標定位具有前瞻性。 1、 要瞄準 中部 一流，緊跟時代要求，以超前的眼光，開闊的思路，高規(guī)格的規(guī)劃，把舍里甲物流建設成為 南昌 最大的物流基地。 2、 要有計劃、有步驟、有重點地實施舍里甲物流的規(guī)劃布局，以統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、整體推進為原則，逐步完善舍里甲物流的基礎設施和專業(yè)市場的建設。 3、 要圍繞現(xiàn)代倉儲、多式聯(lián)運、配送加工、市場批發(fā)、電子商務、集裝箱處理等各項現(xiàn)代物流功能，大力開展向外招商引資。在未來五年內，大幅度提升舍里甲物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢。 4、 積極探索和研究建立與市場經(jīng)濟相適應的物流機制和物流政策，為現(xiàn)代物流中心提供更好的服務。 物流的流量和流向將取決于進入南昌 經(jīng)濟技術加工區(qū) 的物流企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、所從事的分撥貨物種類和物流路徑。因此物流的規(guī)模存在很大的變量，更多的需要定性前瞻。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 （二）、定位 1、 產(chǎn)業(yè)規(guī)模定位 一、倉儲 2010 年 2015 年 l、銷售（經(jīng)營）收入（千元） 2、倉儲面積（平方米） 3、倉儲出租總收入（千元） 4、倉儲貨物存放量（噸） 5、期末資產(chǎn)總值（千元） 6、固定資產(chǎn)原值（千元） 二、運輸 1、銷售（經(jīng)營）收入（千元） 2、期末資產(chǎn)總值（千元） 3、固定資產(chǎn)原值（千元） 三、貿易分撥 1、銷售（經(jīng)營）收入（干元） 3、期末資產(chǎn)總值（千元） 4、固定資產(chǎn)原值（千元） 2、產(chǎn)業(yè)貢獻定位 在舍里甲南昌 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 的經(jīng)濟發(fā)展中，物流產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟貢獻度在 2010 年前上升至 10%， 2015 年達到 25% 3、內部功能結構定位 舍里甲物流聯(lián)盟內部功能結構度應發(fā)展成為 3： 3： 3： l，即：以倉儲為基礎的分撥貿易、以物流一體化的綜合物流服務、物流增值對 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 物流產(chǎn)業(yè)的貢獻度各占 30，其他相關產(chǎn)業(yè)的貢 獻度為 10。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 五 、舍里甲物流功能與需求設計 舍里甲物流 其功能目標是最大限度地滿足客戶需求?？蛻舭ǎ簭氖碌谌轿锪鞯墓荆瑑?、外資企業(yè)，商業(yè)貿易公司、運輸公司、代理公司、倉儲公司、銀行、檢驗、保險公司等及其延伸的各種物流業(yè)務公司，其 初步設計可以考慮具備如下一些基本功能： 1、運輸服務功能 舍里甲物流需要自己擁有或租賃一定規(guī)模的運輸工具，具有競爭優(yōu)勢的物流聯(lián)盟不只是一個點，而是一個覆蓋國內和國際的網(wǎng)絡，因此，首先應該負責為客戶選擇滿足客戶需要的運輸方式，然后具體組織網(wǎng)絡內部的運輸作業(yè)，在規(guī)定的時間內將客戶 的商品運抵目的地，除了在交貨點交貨需要客戶配合外，整個運輸過程，包括最后的市內配送都應由物流聯(lián)盟負責組織，以盡可能方便客戶?，F(xiàn)代的運輸需求就是這樣。 2. 儲存服務功能 物流聯(lián)盟需要有倉儲設施，但客戶需要的不是在物流聯(lián)盟儲存商品，而是要通過倉儲環(huán)節(jié)保證市場分銷活動的開展，同時盡可能降低庫存占用的資金，減少儲存成本，因此，公共型物流聯(lián)盟需要配備高效率的分裝、傳送、儲存設備。 3. 裝卸搬運功能 這是為了加快商品在物流聯(lián)盟內的流通速度必須具備的功能，公共型的物流聯(lián)盟應該配備專業(yè)化的裝載、卸載、提升、運送 等裝卸搬運機械，以提高裝卸搬運作業(yè)效率，減少作業(yè)對商品造成的損毀。 4. 包裝服務功能 物流聯(lián)盟的包裝作業(yè)目的不是要改變商品的銷售包裝，而在于通過對銷售包裝進行組合、拼配、加固、形成適于物流和配送的組合包裝單元。 5. 流通加工功能 主要目的是方便生產(chǎn)或銷售，公共物流聯(lián)盟常常與固定的制造商或分銷商進行長期合作，為制造商或分銷商完成一定的加工作業(yè)。物流聯(lián)盟必須具備的基本加工職能有貼標簽、制作并粘貼條形碼等。 6. 物流信息處理功能 由于物流聯(lián)盟現(xiàn)在已經(jīng)離不開計算機，因此將在各個物流環(huán)節(jié)的各種物流作 業(yè)中產(chǎn)生的物流信息進行實時采集、分析、傳遞，并向貨主提供各種作業(yè)明細信息及咨詢信息，房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 這對現(xiàn)代物流聯(lián)盟發(fā)展是相當重要的。 通過構造公用信息平臺，適應物流產(chǎn)業(yè)進步和提供多樣化物流服務的要求：通過信息技術對物流系統(tǒng)資源整合提供支撐，促進口岸機構、銀行保險金融系統(tǒng)、交通運輸系統(tǒng)協(xié)同工作及協(xié)同經(jīng)營機制的建立；通過信息手段，強化政府對物流產(chǎn)業(yè)的宏觀管理與調控，支持物流 產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化管理。 7. 物流結算功能 物流聯(lián)盟的結算功能是物流聯(lián)盟對物流功能的一種延伸，物流聯(lián)盟的結算不僅僅是物流費用的結算，在從事代理、配送的情 況下，物流聯(lián)盟還要替貨主向收貨人結算貨款等。 8.需求預測功能 公共型物流聯(lián)盟經(jīng)常負責根據(jù)物流聯(lián)盟商品進貨、出貨信息來預測未來一段時間內的商品進出庫量，進而預測市場對商品的需求。 9. 物流系統(tǒng)設計咨詢功能 公共型物流聯(lián)盟要充當貨主的物流專家，因而必須為貨主設計物流系統(tǒng)，代替貨主選擇和評價運輸商、倉儲商及其他物流服務供應商。國內有些專業(yè)物流公司正在進行這項嘗試，這是一項增加價值、增加公共物流聯(lián)盟的競爭力的服務。 10. 物流教育與培訓功能 物流聯(lián)盟的運作需要貨主的支持與理解，通過向貨主提供物流培 訓服務，可以培養(yǎng)貨主與物流聯(lián)盟經(jīng)營管理者的認同感，可以提高貨主的物流管理水平，可以將物流聯(lián)盟經(jīng)營管理者的要求傳達給貨主，也便于確立物流作業(yè)標準。 除此之外，參照國內外先進物流企業(yè)的做法，舍里甲物流還應設置如下一些管理方面的增值功能，也就是充分利用南昌 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 的特殊政策， 為了增強區(qū)內物流聯(lián)盟的競爭力，落實政府對物流產(chǎn)業(yè)的實質性支持，物流貿易自由性功能上求得新的突破： 是改革國際物流企業(yè)進入?yún)^(qū)內的審批制度，將審批制度改為報備制度，形成物流企業(yè)快速注冊，進出自由的良好政策環(huán)境； 簡化通關手續(xù)和監(jiān)管模式，包括延伸 海關預報關的范圍；小批量物流實行先行過關，然后集中報關的方式；實行物流貨物免檢和優(yōu)先通過；對境內境外之間的物流，實行抽查制度和快速放行，不搞普遍查驗； 對進入?yún)^(qū)內的物流企業(yè)實行“信得過”信譽制度，對“信得過”物流企業(yè)的出入關貨物給予免檢憂惠待遇，取消進、出區(qū)內確認，以避免回確認導致的時間延誤，減少企業(yè)運作成本，并便于“異地報關”的實際操作； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 與國際接軌，對國際物流企業(yè)完全開放外貿和運輸代理市場，能自由行使進出日權、海運代理權和空運代理權、報關權等； 放寬對國際物流企業(yè)在購匯額度上的控制。 六 、 舍里甲物流的 主要設施規(guī)劃 為保證了物流聯(lián)盟區(qū)內的各類業(yè)務（金融、保險、貿易、商業(yè)、制造業(yè)、工業(yè)、運輸、港口、倉儲、一關三檢、各類代理和信息）的正常開展，使活躍在我國產(chǎn)業(yè)界的五條物流體系（以海洋運輸為代表的運輸物流體系、以商品加工和配送為代表的倉儲物流體系、以服務型競爭戰(zhàn)略為代表的制造商物流體系、以海空港集散為代表的口岸物流體系和正在浮現(xiàn)中的以電子商務為代表的配送物流體系），在舍里甲物流園區(qū)內得到整合和協(xié)調。擬計劃舍里甲物流園區(qū)總體規(guī)劃布局原則如下： 1、園區(qū) 土 地利用原則 園區(qū)平面布置應以產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為基礎，合理利用上地資源，合理分區(qū)?？傮w上，以招商為主，自營為輔。在經(jīng)營總面積中，招商面積占 70，主要用于批租或提供可租用的物流服務公用設施，如倉庫、堆場等；自營面積占 20，主要用作物流綜合開發(fā)；公共服務設施（包括服務中心、公用商務樓、查驗場地等）占經(jīng)營總面積的 10。 在經(jīng)營性設施中，應根據(jù)危險品和冷凍品物流的需求，開辟專門集中經(jīng)營的區(qū)域，并用綠化帶予以隔離。 2、物流基礎設施布局原則 物流基礎設施是指為各類企業(yè)提供綜合服務和管理的公共設施， 其中包括園區(qū)辦公大樓，海關查驗場地，公用停車場，道路，商務用樓（如銀行、保險、郵政）；消防設備；加油站等。 形態(tài)規(guī)劃布局平面布置形式應充分利用地形條件，有效利用現(xiàn)在的土地面積。區(qū)內各類基礎設施的布局應考慮充分利用空間，如商務大樓宜采用高層。 基礎設施如查驗場地等，宜采用集中布置形式，以便綜合管理服務；查驗場地應靠近大門。 園區(qū)平面布置可采用中心對稱（或圓形式）分布、中間兩翼形式分布還是直線形式房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 分布，主要取決于區(qū)內車流和物流的流動暢通，并要與道路、大門協(xié)調布置。 區(qū)內經(jīng)營總面積 中 20左右的自營區(qū)域擬與基礎設施區(qū)域緊密相連，便于相互調劑使用。 在危險品物流專門區(qū)域內，應配置足夠的消防設備。 3、道路布局原則 區(qū)內道路可分為進出通道、內部道路、綠色通道三類。 進出通道：是區(qū)內與城市道路聯(lián)接的道路。進出通道應考慮與外環(huán)線的直接連接，加快車輛通達；同時要建設與公路貨運站和鐵路貨運站的連接道路。進出通道的路面寬度，應充分考慮集裝箱卡車的進出密度需要。 內部道路：一般分為主干道、次干道和支道。主干道是區(qū)內連接主要出入口的道路；次干道是商用建筑物、倉庫、 場地之間的道路；支道是車輛、行人均較少的道路。各類道路的布置要以車輛在區(qū)內內的通達性、快速性和行使路線盡量不交叉重復為原則。 綠色通道：是區(qū)內與港區(qū)直接連通的道路。需單獨布置；布置要盡量靠近現(xiàn)有的區(qū)通道日，并與之直接相連接。 4、園區(qū)大門布局原則 園區(qū)大門要與區(qū)內外交通網(wǎng)絡相適應，大門的選擇還要考慮區(qū)內外交通流量，大門日與區(qū)內交通道路銜接要注意安全需求，并留有一定的銜接距離。 大門設計宜參照集裝箱大門的設計規(guī)范，并需要檢驗集裝箱和辦理集裝箱進出日的各種設施。 5、園 區(qū)布局的有關問題探討 園區(qū)內是否要設立公路貨運站 國外許多物流園區(qū)或物流園區(qū)一般都是建立在公路貨運站的基礎之上，只有公路運輸才能最終實現(xiàn)門到門運輸。 在區(qū)內內設置公路貨運站，其優(yōu)點是，便于區(qū)內的物流暢通便捷，方便業(yè)主，并與公路物流建設融合在一起；缺點是，會在寸土如金的園區(qū)內占去很大的地塊，從開發(fā)成本上不是很合算。 在區(qū)內外緊鄰處設置公路貨運站，同時該貨運站在區(qū)內的業(yè)務大樓設立辦理窗口，房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 其優(yōu)點是，不占用區(qū)內土地，可提高區(qū)內的開發(fā)價值。 6、舍里甲物流主要設施建設規(guī)模 物流園區(qū)的主 要公共設施 根據(jù)舍里甲物流園區(qū)的功能與服務需求，其主要公共設施應包括： （ 1）物流園區(qū)商務大樓 （含 管理中心 ） 。 商務大樓 主要供進入?yún)^(qū)內的物流企業(yè)、或注冊在區(qū)內外的物流企業(yè)的辦事機構、分支機構進行業(yè)務辦公。大樓內應設有業(yè)務公證派出機構、銀行、資信機構、舉行業(yè)務講座或交流的會議中心，提供較大規(guī)模業(yè)務洽談的公共業(yè)務洽談室，以及用餐服務設施。 而管理中心 主要供物流園區(qū)的行政管理機構、信息處理中心、后勤服務機構、進駐物流園區(qū)的業(yè)務咨詢、洽談、手續(xù)辦理等單位辦公使用。 （ 2）口岸機構服務中心。主 要供海關、檢驗檢疫機構進駐物流園區(qū)進行集中辦公使用。 （ 4）建成后供出租用的物流倉庫。主要供小型物流企業(yè)堆存貨物，提供倉儲配送服務。 （ 5）已平整的可供業(yè)主自行建設倉庫或其他物流設施的基礎場地。 （ 6）自營 相關 設施 （如餐飲等） 。 （ 7）大型停車場和停車庫。 （ 8）消防設施、維修保養(yǎng)廠 主要公共設施建設規(guī)模 本著從功能需要出發(fā)，按精簡高效的原則設計，上述各部分設施的規(guī)模需求大致初步設想如下： （ 1）物流園區(qū)管理中心，建筑面積 3000 平方米。 （ 2）信息處理中心： 500 平方米 （ 4）后勤服務機構： 500 平方米； （ 5） 口 岸機構服務中心，建筑面積 2000 平方米。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 （ 7）物流企業(yè)辦公場所，以吸引 50 家左右物流企業(yè)或其它辦事機構、分支機構進駐，平均每家企業(yè)辦公用房 50 平方米，需要建筑面積 2500 平方米； （ 8）銀行、資信、保險、郵政、稅收等機構 1000 平方米； （ 9）用餐服務設施 500 平方米。 （ 10）大廳、衛(wèi)生、電梯等設施 1000 平方米。 以上所述管理中 心、 口 岸服務中心、商務大樓合計面積 1.1 萬平方米，擬建造一棟大樓為宜。 （ 11）建成后供出租用的物流倉庫，面積 1 萬平方米。 這類倉庫的單體不必太大，主要供出租給中小型物流企業(yè)經(jīng)營。 （ 12）海關查驗場地，面積 1 萬平方米左右。 擬建在口岸機構服務中心緊鄰處，與 20自營地塊相接，以適應經(jīng)營規(guī)模擴大后的需求。 （ 13）己平整的可供業(yè)主自行建設倉庫或其他物流設施的基礎場地。 物流園區(qū)擬引進 3-5 家國 內 著名物流企業(yè)。根據(jù)國外企業(yè)開辦的物流中心或配送中心的規(guī)模，每一企業(yè)的用地 需求一般在 1.5 萬平方米，地塊形狀一般長、寬比例為 5：2，故在區(qū)內招租區(qū)域的道路網(wǎng)絡的設計時應充分考慮這一特點。 （ 14）大型停車場和停車庫 3000 平方米。 按 50 家物流及其相關企業(yè)框算，以平均每家 3 輛轎車計，合計 150 輛轎車，平均每輛轎車需停車位 7 平方米，總停車位約 1050 平方米；以平均每 2 家企業(yè)擁有 1 輛自備小型貨車計，合計 25 輛自備小型貨車，每輛自備小型貨車需停車位 10 平方米，總停車位 250 平方米。另加管理、 口 岸、服務、外來聯(lián)系業(yè)務、運輸裝卸貨物的停車位 1700平方米。 （ 15）維修保養(yǎng) 廠 500 平方米。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 七 、舍里甲物流的發(fā)展戰(zhàn)略 隨著中國加入 WTO，為迎接 新型 物流業(yè)的挑戰(zhàn)，物業(yè)應積極研究對策，制定新世紀舍里甲物流的發(fā)展戰(zhàn)略。 1、觀念領先戰(zhàn)略 企業(yè)的發(fā)展，離不開觀念的更新。要在中國乃至世界物流業(yè)中贏得領先地位，首先要在觀念上領先。舍里甲物流將投入相當資金創(chuàng)辦一流的物流學校和一流的物流研究中心，通過廣泛的物流研究與學術交流，深入揭示物流理論的深刻內涵，研究現(xiàn)代物流運作模式，改革和更新物流理念，并指導物流實踐，“用一流 的觀念，創(chuàng)造一流的物流服務?！?2、科技支持戰(zhàn)略 21 世紀是知識和科技的時代，專業(yè)經(jīng)、細致化、科學化的物流知識將成為客戶物流體系改革、整合、規(guī)劃和設計的重要依據(jù)，現(xiàn)代科學技術如各種條碼技術、自動識別技術、自動分揀技術、衛(wèi)星定位技術等將成為物流運作的重要工具，“知識化和科技化物流”將成為寶供服務的主要特征。 3、服務創(chuàng)新戰(zhàn)略 綜合辦公大樓 （ 1-10） 國內著名物流企業(yè) 13 國內貨運村 12 大型停車場 14 簡單 加工貿易區(qū) 多功能倉庫 （含冷藏） （）含 維修保養(yǎng)廠 出租倉庫 11 海關檢查 道路 儲備用地 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 一方面，引導物流服務朝綜合化、一體化方向發(fā)展，把物流諸多環(huán)節(jié)、服務類型進行系統(tǒng)整合，將不同貨運公司、倉儲公司以及社會資源進行物流資料整合，為客戶提供一種具有長期的、專業(yè)的 、綜合的高效物流服務。另一方面，適應 21 世紀個性化消費和個性化服務的需要，改變傳統(tǒng)企業(yè)的單一成本競爭策略為差異型、個性化的物流特色服務原則。 4、人才效益戰(zhàn)略 發(fā)揮“以人為本”的經(jīng)營理念，突出“人才效益”優(yōu)勢，廣泛匯集和吸引一批包括教授、博士、碩士在內的高層次專業(yè)人才，提供科技化、現(xiàn)代化的優(yōu)質高效的物流服務。未來公司的管理人員，要不百分之百具有本科或碩士以上學歷。公司內部嚴格貫徹執(zhí)行完善的培訓和激勵制度，不斷增強企業(yè)的凝聚力，吸引和留住優(yōu)秀人才。選拔、晉升和獎勵工作成績顯著的員工，將公司利益與個人 發(fā)展緊密結合，建設一支靈活精干、協(xié)作高效的知識型人才隊伍。 5、 聯(lián)盟發(fā)展戰(zhàn)略 強調在供應鏈的諸節(jié)點之間植入“優(yōu)勢互補、利益共享”的共生關系，實施企業(yè)聯(lián)盟化戰(zhàn)略。舍里甲物流將在其他第三方物流企業(yè)、客戶服務群、相關行業(yè)之間廣泛尋找戰(zhàn)略合作伙伴，通過聯(lián)盟的力量獲得競爭優(yōu)勢。 總之， 21 世紀的物業(yè)將憑借規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢、專業(yè)化優(yōu)勢、知識人才優(yōu)勢和個性化服務優(yōu)勢，有效地為客戶節(jié)省投資和費用，減少庫存、降低風險，提供增值服務，使企業(yè)集中精力于主業(yè)，增強核心競爭力，全面提升企業(yè)形象，從而成為客戶獲得競爭優(yōu)勢的重要 戰(zhàn)略伙伴。 八 、舍里甲物流建設的產(chǎn)業(yè)政策 建議 為加快舍里甲物流的建設，建議 重視對物流產(chǎn)業(yè)的政策扶持， 鼓勵境內外物流企業(yè)進入?yún)^(qū)內從事高新技術項目開發(fā)和物流產(chǎn)業(yè)建設。 物流業(yè)發(fā)展所帶來的主要是社會效益，政府給予政策扶植是通行的做法。產(chǎn)業(yè)政策是指政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的客觀要求，綜合運用經(jīng)濟手段、法律手段以及必要的行政手段，調整產(chǎn)業(yè)結構，以實現(xiàn)社會資源的最優(yōu)配置，推動整個產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策體系。 可協(xié)同當?shù)卣嘘P部門擬制定如下物流產(chǎn)業(yè)配套政策： 1、國土優(yōu)惠政策 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 1、在項目建設初期，對在物流 聯(lián)盟區(qū)內經(jīng)營倉儲、配送和集裝箱業(yè)務的先進技術企業(yè)，可試行土地年租制，承租方在頭年首期先交總租金的 30%，余下的 70%按 5 年、最長不超過 8 年分攤繳納。 2、在項目啟動初期對市場開發(fā)企業(yè)實行臨時用地政策，減半收取土地租金，租期一般為 3 年，須續(xù)期的，在規(guī)劃等條件許可的情況下，可簡化程序，特事特辦，盡快辦理手續(xù)。 3、 在項目發(fā)展中、后期，實行土地公開招標拍賣，將賣地的款項設立舍里甲物流國土開發(fā)專項基金，實行專款專用，專門用于區(qū)內基礎設施建設。 4、 在區(qū)內的開發(fā)企業(yè)一次性繳納地價的，可給予 10%的地價優(yōu)惠。 5、 利用國土資源有選擇地鼓勵帶資開發(fā)建設物流基礎設施和開發(fā)大型物流市場。 2、稅收優(yōu)惠政策 1、 企業(yè)所得稅： 根據(jù)南昌市企業(yè)（內資和外資企業(yè)）和南昌 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 稅收優(yōu)惠政策，對區(qū)內物流企業(yè)的所得稅實行以下優(yōu)惠： 經(jīng)營期十年以上的交通運輸（不包括客運）、集裝箱加工修理、加工包裝、建材（含混凝土攪拌）等生產(chǎn)性行業(yè)，第一年和第二年免繳企業(yè)所得稅。第三年至第五年減半交納企業(yè)所得稅。 經(jīng)營的減免稅期滿后，對經(jīng)市科技局確定為先進技術企業(yè)的，減半征稅期可申請延長三年。 在從事倉儲、配送、商貿等服務性行業(yè)，投資超過 500 萬美元或 2000 萬元人民幣、經(jīng)營期十年以上的，從獲利年度起，第一年免繳企業(yè)所得稅，第二、第三年減半繳納企業(yè)所得稅。 （ 4） 對投資 150 萬美元或 1500 萬人民幣以上、經(jīng)營十年以上的物流企業(yè)，可實行企業(yè)所得稅先征后返，第一年和第二年企業(yè)所得稅返還全部，第三年至第五年返還50%企業(yè)所得稅。 （ 5） 對新辦的商貿性企業(yè)，自開業(yè)之日起，報經(jīng)主管稅務機關批準，可減征或減免企業(yè)所得稅一年。 2、 城市維護建設稅和房產(chǎn)稅 以實際繳納的營業(yè)稅、增征稅、 消費稅的稅額計征，稅率為 1%；納稅單位新建或購置的新建房屋，自建成或購置之日起免納房產(chǎn)稅 3 年。 3、 政府提供融資服務 對采用先進技術的倉儲、配送、多式聯(lián)運（含集裝箱處理）并對舍里甲物流具有重要意義的項目，經(jīng)區(qū)內有關部門審核確認，區(qū)政府可采取以存引房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 貸的方式，幫助企業(yè)貸款或提供其他融資服務。 3、工商優(yōu)惠政策 對物流市場開發(fā)企業(yè)和個體工商戶，五年內減半收取工商和城管各種規(guī)費。 4、戶籍優(yōu)惠政策 對從事投資經(jīng)營活動并且投資額達 1000 萬人民幣、營業(yè)額達到 200 萬以上的企業(yè)，其經(jīng)營 骨干可優(yōu)先辦理區(qū)戶口，經(jīng)區(qū)內有關部門審核，區(qū)政府給予其適當?shù)倪w戶指標，并免收入戶的城市增容費 5、率先投資優(yōu)惠政策 對前十位率先進入?yún)^(qū)內的企業(yè)，在地價、稅收、租金等方面享受比上述更加優(yōu)惠的政策，并由區(qū)政府授予榮譽稱號。 6、產(chǎn)業(yè)調控優(yōu)惠政策 1、 在區(qū)內已開發(fā)的大型項目，原則上不在我 市 內其它地點發(fā)展同類項目。 2、 區(qū)政府將逐步引導區(qū)內一些自發(fā)的、小型的、不符合規(guī)劃要求的市場，向舍里甲物流轉移；區(qū)政府將爭取南昌市有關部門的支持，將內以臨時用地發(fā)展起來的石材、裝飾建材等市場以及部分骨 干企業(yè)向舍里甲物流轉移。 九 、舍里甲物流項目建設措施及計劃 1、項目資金籌措的途徑 發(fā)展商首期投入 舍里甲物流的創(chuàng)建和首期營運資金由 某投資公司 、投資者和未來骨干員工按參股形式獲得。 開展招商活動，尋找合作伙伴 舍里甲物流將以現(xiàn)有舍里甲南昌 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 內的工商企業(yè)為依托，憑借南昌市及區(qū)政府優(yōu)惠政策對物流業(yè)的支持，以舍里甲物流得天獨厚的資源條件和政策優(yōu)勢 積極開展各種形式的招商活動， 利用風險投資、參股合作、融資租賃、管理輸出等多種不同的物流聯(lián)盟（合作）方式，尋求合作伙伴。 引入風險投資 參考國外風險投資中土地、 財產(chǎn)、技術因素折合成股倫的慣例，其中公司股份的房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 20%由發(fā)起人投入，利潤分配則按投資方各自所占股份比例來龍去脈確定，南昌市舍里甲現(xiàn)有土地、財產(chǎn)、技術等資源可作為股份投入，引入風險投資。 申請銀行貸款 必要時通過商業(yè)銀行貸款獲得資金。 2、項目建設工期排序 物場地建設（三通一平、辦公、生活設施） 物流信息系統(tǒng)建設 物流倉儲設施購置與建設 物流車隊購置與建設 物流包裝、裝卸設施購置與建設 3、項目建設與運作管理 公共型物流聯(lián)盟園區(qū)可以按照如下模式建設、經(jīng)營和管理：即由一家公司（項目發(fā)展商）對物流中心項目進行總體 策劃，由該公司聘請專家進行可行性論證和功能、作業(yè)流程、管理制度設計，請專業(yè)設計公司進行工程設計并編制項目總體設計方案，發(fā)展商按專業(yè)設計公司提交的總體設計方案組織項目建設的招標。 從投標的公司中選擇一家或幾家公司進行項目的基礎設施建設，選擇專業(yè)的物流管理公司對物流園區(qū)的設施設備進行管理。 由項目發(fā)展商組織招商，重點引進具有國際品牌的國內外大客戶，他們具有較大的物流業(yè)務需求。招商是項目發(fā)展成敗的關鍵，但招商是否成功與物流園區(qū)本身的條件有關。 以上管理模式體現(xiàn)了一種供應鏈合作關系，充分發(fā)揮了 各參與公司專業(yè)化分工的優(yōu)勢，采用上述模式建立物流聯(lián)盟，如果發(fā)展商的策劃能力、協(xié)調能力及管理水平比較高，則物流中心的功能應該盡可能地完備。 （二）、舍里甲物流項目的風險評價 隨著我國發(fā)展物流步伐的加快，各地的物流發(fā)展規(guī)劃也已紛紛出臺，有些城市甚至已進入實施階段。物流產(chǎn)業(yè)投資巨大，如果投資方在對市場缺乏足夠的了解，對物流的房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 回報方式認識不清的情況下盲目上馬，后果難以想像。主要存在如下不確定因素： 1、發(fā)展物流存在不利的市場因素 物流產(chǎn)業(yè)對市場因素依賴性非常強，雖然物流產(chǎn)業(yè)也屬于基礎設施，但與公路 、鐵路、港口等其他基礎設施在發(fā)展時機上有著本質上的區(qū)別。其他基礎設施可以在需求高峰未到來之前通過預測，超前發(fā)展。而物流卻恰恰相反，它必須是在有了需求時再建設，與需求發(fā)生的時段基本相同。因為也只有在需求產(chǎn)生后你才能夠知道需求什么；你應該如何滿足需求。否則，就是閉門造車。 影響物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場因素主要有以下幾點： 市場需求不旺。由于中國的物流業(yè)正處于起步階段，市場競爭的焦 點不是高水平的物流服務而是低成本的傳統(tǒng)服務。絕大部分物流企業(yè)仍然靠傳統(tǒng)物流方式為客戶提供廉價服務，導致市場缺乏對高 水平物流設施的需求。 投資有風險。國內的市場仍然處于發(fā)展階段，不可預見的因素太多。 這對于投資一項長期計劃存在很大的不確定性和風險。 服務水平不高。由于市場還處在價格拼殺而未達到服務競爭階段， 格依然是引導市場走向的重要因素，因此制造商、零售商所關注的依然是價格。高水平的物流服務還有待于社會消費能力的提高來產(chǎn)生