行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)評析.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)評析摘要：企文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點指出在分析房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力時所用指標(biāo)存在的不足。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；償債能力；評析房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整都發(fā)揮著越來越重要的作用。因為房地產(chǎn)企業(yè)是一種主要靠負(fù)債經(jīng)營的企業(yè)形式，具有一定的風(fēng)險，由此越來越多的相關(guān)利益主體關(guān)注于房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，例如：股東及潛在投資者需要評價企業(yè)的償債能力；企業(yè)管理者需要對企業(yè)進(jìn)行財務(wù)分析，以改善和提高經(jīng)營成果；金融機構(gòu)在發(fā)放貸款前要對其資信及償債能力進(jìn)行考核；企業(yè)客戶也需要對企業(yè)履行償還債務(wù)的能力進(jìn)行分析；政府部門需要對企業(yè)進(jìn)行財務(wù)分析，尤其側(cè)重于評價性分析和監(jiān)察性分析。因此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點和財務(wù)管理實踐經(jīng)驗，對其償債能力進(jìn)行分析和評價，總結(jié)出房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)存在的不足具有重要的意義。一、房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性（一）高負(fù)債率目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高，通常超過70，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2005年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均的資產(chǎn)負(fù)債率為72.7%，也就是說，一個房地產(chǎn)項目在最初的開發(fā)中，自有資金不到30%，所以，房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行資金，同時也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險。因此，在分析償債能力時，要建立企業(yè)償債風(fēng)險的預(yù)警機制，動態(tài)的監(jiān)控企業(yè)償債風(fēng)險（二）開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金，固有的內(nèi)在風(fēng)險較高，而且市場瞬息萬變、競爭十分激烈導(dǎo)致市場和環(huán)境風(fēng)險加大；政府重視宏觀和微觀政策調(diào)控導(dǎo)致政策風(fēng)險因素增加。（三）存貨價值大由于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品以及各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品。與普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨具有單個存貨價值巨大，存貨的成本與市值相差較大等特點。二、流動比率評析流動比率是流動資產(chǎn)除流動負(fù)債的比率，企業(yè)能否償還短期債務(wù)，主要看有多少短期債務(wù)，以及多少可變現(xiàn)償債的流動資產(chǎn)，流動資產(chǎn)主要包括貨幣資金、應(yīng)收債權(quán)以及存貨等，從債權(quán)人角度看，流動比率越高越好，因為流動比率越高，債權(quán)越有保障，借出的資金越安全；從經(jīng)營者和所有者角度看，并不一定要求流動比率越高越好，根據(jù)經(jīng)營需要，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營也是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營的策略之一。（一）流動比率并沒有真正和充分地顯示出企業(yè)向金融機構(gòu)借貸的實力以及額度企業(yè)持有現(xiàn)金的目的，主要是為了防范由于現(xiàn)金流入不足以彌補現(xiàn)金支出情況下的現(xiàn)金短缺情況，但由于現(xiàn)金的特點使大多數(shù)企業(yè)盡量減少現(xiàn)金存量，有時會出現(xiàn)現(xiàn)金余額無法維持應(yīng)有水平的情況，在這種情況下多數(shù)企業(yè)會向金融機構(gòu)借款。在流動比率中沒有反映出影響變現(xiàn)能力的表外因素，如果房地產(chǎn)公司的實力很強，在行業(yè)內(nèi)部具有很高的地位，且其有著很好的償債能力的聲譽的話，即使其出現(xiàn)臨時的資金不足，也可以通過向銀行借貸等方法獲得資金解決臨時資金短缺問題，這些都沒有在流動比率中體現(xiàn)。（二）歷史成本不能正確反映企業(yè)的短期償債能力企業(yè)流動資產(chǎn)的一個很重要的組成部分是存貨，在房地產(chǎn)企業(yè)這一特點更明顯，存貨在計價時通常采取歷史成本原則，而正常情況下房地產(chǎn)公司的存貨的成本與市價相差甚多，因此用歷史成本作為計算流動比率的基礎(chǔ)不能正確反映企業(yè)的短期償債能力，企業(yè)應(yīng)該在提高以存貨成本為基礎(chǔ)的流動比率的同時，也提供以存貨市價計算的流動比率，使利益相關(guān)者更好的理解企業(yè)的短期償債能力。三、速動比率評析速動比率是從流動資產(chǎn)中扣除存貨部分，再除以流動負(fù)債，通常認(rèn)為存貨存在變現(xiàn)速度慢，在估價上存在著成本與合理市價相差懸殊的問題的特點，因此把存貨從流動資產(chǎn)總額中減去來計算速動比率。但是在房地產(chǎn)企業(yè)中，存貨在企業(yè)的流動資產(chǎn)中占有很大的比例，而且現(xiàn)有的經(jīng)濟環(huán)境下，作為企業(yè)主要存貨的房產(chǎn)的變現(xiàn)能力很強，因此在計算房地產(chǎn)公司的速動比率時應(yīng)該區(qū)別對待不同的存貨，根據(jù)其變現(xiàn)能力來確定是否從流動資產(chǎn)中剔除，計算出的速動比率才能更好的反映企業(yè)的變現(xiàn)能力。四、基本指標(biāo)只考慮了存量因素而較少考慮流量因素企業(yè)能否及時償還債務(wù)的關(guān)鍵不在于賬面利潤而要看其有無現(xiàn)金，因為有利潤的年份并不一定有多余的現(xiàn)金用于維持企業(yè)的發(fā)展和支付債務(wù)。因為企業(yè)以經(jīng)營活動為主，投資活動和籌資活動作為不經(jīng)常發(fā)生的輔助理財活動，其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在總現(xiàn)金流量中所占比重較低；企業(yè)如果在經(jīng)營活動所取得的現(xiàn)金維持經(jīng)營活動正常運轉(zhuǎn)所必須的支出后，無力償還債務(wù)，還需向外籌措資金的話，表明企業(yè)己陷入財務(wù)困境。從上述分析中可以看出，目前我國在對房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力評價時所選用的指標(biāo)上還存在一些不足，流動比率和速動比率的運用應(yīng)該結(jié)合不同行業(yè)、不同企業(yè)的具體的特點，不能一刀切，只有這樣，計算出的指標(biāo)才能反映出房地產(chǎn)企業(yè)真正的短期償債能力，為各利益相關(guān)者的決策提供正確的指引。參考文獻(xiàn)：1、王洪衛(wèi),簡德一.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)M.上海財經(jīng)大學(xué)出版社,1997:12-58.2、王建剛,周加來.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計M.中國物資出版社,199