行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)問題及其解決途徑.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)問題及其解決途徑我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展始于1998年的住房制度貨幣化改革，在銀行金融創(chuàng)新與國家金融政策的支持下，全國掀起了一場(chǎng)轟轟烈烈的“造城運(yùn)動(dòng)”。國內(nèi)房?jī)r(jià)快速飆升，房地產(chǎn)市場(chǎng)利益越來越不平衡，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)所聚積的風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)問題已不再僅僅是某個(gè)行業(yè)的問題，或者說不是一個(gè)純粹的經(jīng)濟(jì)問題，而上升為國民普遍關(guān)心的社會(huì)問題。一、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要社會(huì)問題1.二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展加劇二元結(jié)構(gòu)城市化是中國經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展過程中越不過的門檻，中國必須向一元社會(huì)轉(zhuǎn)變。據(jù)有關(guān)部門估算，未來20年內(nèi)，我國城市化率將達(dá)到60%左右，即將有4億5億人轉(zhuǎn)移到城市，而原本就居住在城市的4億多人的人均居住面積也將翻一番。因而，大部分房地產(chǎn)商據(jù)此推論我國房地產(chǎn)市場(chǎng)有巨大潛力。當(dāng)然，從表面上看這種推斷非常有道理，但這需要一個(gè)前提條件，即每個(gè)進(jìn)入城市的人都能買得起房子。要了解未來哪些人會(huì)在城市買房，可對(duì)城市和農(nóng)村的各個(gè)階層進(jìn)行分析。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國城市居民有家有業(yè)有錢的人基本上都有自己的住房，他們可能還會(huì)換房，買第二或第三套房，就這部分人而言，改善性購房和投資性購房將是主流和主體。另外還有一部分是剛剛被城市化的人，他們買房的目的很簡(jiǎn)單，就是居住。我國要在未來的20年內(nèi)達(dá)到60%左右的城市化水平，必然會(huì)有大量農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市。無論是高端進(jìn)入的高校學(xué)子，還是因打工和失地進(jìn)入城市的農(nóng)民工，大部分都收入較低，即使經(jīng)過積累購買力也很低，但他們對(duì)住房的需求卻非常強(qiáng)烈。我國的城市化其實(shí)是農(nóng)民工的城市化，如果沒有4億多的農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市，房地產(chǎn)業(yè)就不可能有大的發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)也就不會(huì)有質(zhì)的轉(zhuǎn)變。這部分人在城市中占有相當(dāng)大的比重，并將成為城市居住者中的大多數(shù)，必須予以高度重視。然而，現(xiàn)實(shí)情況是，二元社會(huì)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)將向兩極化方向發(fā)展。高端是城市投資性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這部分人收入高，購買力強(qiáng)，他們買房的目的不是住，而是投資增值，他們希望房?jī)r(jià)不斷上漲。而低端市場(chǎng)上多為剛被城市化的人，他們收入低，購買力弱，買房就是為了居住。這些人希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定或在可能的情況下降低。但收入差距較大的現(xiàn)實(shí)讓很多低收入者只能望房生畏，二元社會(huì)結(jié)構(gòu)不斷加劇。我國傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)在當(dāng)前城市化的進(jìn)程中已經(jīng)演化成新的雙重二元結(jié)構(gòu)，即傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)與城市內(nèi)部二元結(jié)構(gòu)并列。從新型二元結(jié)構(gòu)的角度看，當(dāng)前老百姓之所以買不起房，既有房?jī)r(jià)非理性上漲的因素，也有收入太低的緣故。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，雙重二元結(jié)構(gòu)的收入分配結(jié)構(gòu)不僅制約著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，還會(huì)引發(fā)社會(huì)不安定因素，影響社會(huì)和諧。隨著二元社會(huì)結(jié)構(gòu)的不斷加劇，我國房地產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出兩極化的發(fā)展趨勢(shì)。改變二元社會(huì)結(jié)構(gòu)、改善收入分配兩極分化的格局將成為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的前提。2.宏觀調(diào)控還未達(dá)到預(yù)期效果，影響整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境自2004年以來，我國開始陸陸續(xù)續(xù)地實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，但效果不明顯，沒有真正實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的預(yù)期效果。房?jī)r(jià)由于對(duì)土地供給的控制仍有可能繼續(xù)升高，房地產(chǎn)商連續(xù)炒作控制輿論，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫還有繼續(xù)發(fā)展蔓延的趨勢(shì)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的主導(dǎo)力量還在不斷增強(qiáng)，銀行貸款收縮效果不明顯。如果土地利用計(jì)劃和房屋拆遷計(jì)劃得以嚴(yán)格執(zhí)行，供需差距進(jìn)一步擴(kuò)大，房?jī)r(jià)上漲仍可能持續(xù)。部分企業(yè)開發(fā)資金短缺，供應(yīng)總量和供應(yīng)速度下降，信貸收縮加大了開發(fā)商的融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。從投資角度看，只要房地產(chǎn)投資收益率高于存款利率，資金就有可能流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)就存在繼續(xù)上漲的理由。最近，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控的大背景下，我國房地產(chǎn)價(jià)格盡管有所回落，但局部地區(qū)仍在不斷上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序得到了一定程度的控制，但局部地區(qū)仍較為混亂。3.社會(huì)資源不能均衡共享我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的社會(huì)問題不是單純的房?jī)r(jià)問題，而是社會(huì)公共資源如何公平共享的問題。那些靠近政治經(jīng)濟(jì)中心的城市可以獲得相比其他城市好得多的公共服務(wù)資源，而這些資源才是房產(chǎn)最核心的價(jià)值，并體現(xiàn)到了房?jī)r(jià)上。房產(chǎn)的價(jià)值取決于自然、歷史、社會(huì)等因素，房產(chǎn)的價(jià)值就是公共資源的價(jià)值，公共資源的價(jià)值應(yīng)由社會(huì)共享，而不是由任何個(gè)人或機(jī)構(gòu)獨(dú)享。要建立一種土地價(jià)值的社會(huì)共享機(jī)制，而這種機(jī)制要通過稅收來實(shí)現(xiàn)。必須強(qiáng)調(diào)的是，在這個(gè)稅收制度中收和支是同等重要的，如果所征稅金被政府用來買了轎車，蓋了大樓，稅收同樣不能解決我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的各種問題。透過我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)，我們可以發(fā)現(xiàn)建立土地價(jià)值的社會(huì)共享機(jī)制是唯一公平有效地解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)問題的方式。在物業(yè)稅改革問題上，完全可以采取小步快走的方式，首先在特定地區(qū)、特定面積、特定價(jià)格的房產(chǎn)上開征物業(yè)稅，之后在民眾中培養(yǎng)繳納物業(yè)稅的意識(shí)，最后再進(jìn)一步優(yōu)化細(xì)化方案并加以推廣。社會(huì)資源不能公平、均衡共享，導(dǎo)致各個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格差距較大，進(jìn)而產(chǎn)生“價(jià)格洼地”，吸引投資資金和消費(fèi)資金向“洼地”積聚，無形中提升了“洼地”區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)格，并使之超過了本土居民的承受能力。二、解決我國房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)問題的途徑1.通過法律手段保障房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)最近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，先在沿海城市后又在內(nèi)地城市迅猛發(fā)展，但它還遠(yuǎn)未成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這表明在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，國家還需對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取扶持發(fā)展的策略，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控將是國家的一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)。國家要從全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，確立房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的法律措施。通過法律手段來保證宏觀調(diào)控的實(shí)施，主要應(yīng)在以下幾個(gè)方面加大監(jiān)管力度：（1）對(duì)耕地占有面積的控制。我國正面臨著一場(chǎng)土地危機(jī)，而且這種危機(jī)還有可能因房地產(chǎn)開發(fā)的失控而加劇，因此必須處理好房地產(chǎn)開發(fā)與耕地占用之間的矛盾?？陀^地講，既要加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又要不占用耕地，這幾乎是辦不到的。現(xiàn)在的問題是要采取怎樣的措施把因房地產(chǎn)開發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度內(nèi)。這個(gè)限度的確定必須綜合考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長(zhǎng)及其他建設(shè)可能占用的耕地面積等多種因素。必須把耕地的占用面積納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、五年計(jì)劃及年度計(jì)劃。同時(shí)，還要把耕地占用計(jì)劃納入指令性計(jì)劃的管理范圍，強(qiáng)化依法批地的法律意識(shí)，嚴(yán)格追究非法批地主持者的法律責(zé)任（我國土地管理法對(duì)批地的權(quán)限作了明確規(guī)定）。（2）把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi)。編制城市規(guī)劃是城市規(guī)劃法賦予城市人民政府的一項(xiàng)重要職能。按照該法的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。這表明房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。在這里，與房地產(chǎn)開發(fā)緊密相關(guān)的，至少有以下兩個(gè)必須解決的問題：一是確保城市規(guī)劃本身的科學(xué)性。城市規(guī)劃的科學(xué)性是由一系列因素決定的，其中與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的是城市總體規(guī)劃中的城市性質(zhì)、城市建設(shè)用地布局，城市詳細(xì)規(guī)劃中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標(biāo)以及城市新區(qū)開發(fā)、舊區(qū)改造等因素。二是房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。我國法律之所以賦予城市人民政府編制城市規(guī)劃的職權(quán)，其目的就是要通過規(guī)劃確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)，因此，城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)行的效力。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用、房屋建設(shè)工程的選址和布局都必須符合城市規(guī)劃的要求。（3）確定合理的地價(jià)和房?jī)r(jià)基準(zhǔn)。地價(jià)和房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題，也是國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)杠桿。過去我國普遍存在以下兩種情況：一是地價(jià)低，尤其是涉外地價(jià)更低，從而導(dǎo)致部分土地權(quán)益的喪失；二是房?jī)r(jià)過高，有些高得驚人，超過了一般購房者的承受能力。這兩種情況的存在都不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，當(dāng)務(wù)之急是要把作為經(jīng)濟(jì)杠桿的房地產(chǎn)價(jià)格納入法制化的管理范圍。以法律法規(guī)的形式規(guī)定地價(jià)和房?jī)r(jià)確立的基礎(chǔ)與標(biāo)準(zhǔn)。通常認(rèn)為地價(jià)是根據(jù)土地的位置、使用性質(zhì)、容積率、級(jí)差收益、開發(fā)成本和供求狀況等基本因素確定的。要強(qiáng)化房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任意識(shí)。房地產(chǎn)價(jià)格合理與否直接關(guān)系到國家和地方、開發(fā)商和消費(fèi)者的利益，必須嚴(yán)肅對(duì)待，應(yīng)由政府定期公布宏觀指導(dǎo)價(jià)格。（4）控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量。如果說我國的房地產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)有過不適當(dāng)膨脹的話，那么，其中一個(gè)重要原因就是不適當(dāng)或混亂貸款的推動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)吸引大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，亂拆借、亂集資、亂發(fā)放房地產(chǎn)貸款等現(xiàn)象也應(yīng)運(yùn)而生，甚至銀行也紛紛涉足房地產(chǎn)業(yè)。于是，大量資金壓在房地產(chǎn)上，該收回的不能收回，有的銀行甚至還出現(xiàn)了透支現(xiàn)象，這不僅引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，還引發(fā)了金融秩序的混亂。國家必須把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模、發(fā)行債券的額度等列入信貸計(jì)劃、證券計(jì)劃和投資計(jì)劃，以便從總量上進(jìn)行控制，銀行發(fā)放貸款不得超過計(jì)劃所確定的指標(biāo)。同時(shí)，所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款都必須以價(jià)值與貸款額相當(dāng)?shù)膶?shí)物作為抵押或由具有擔(dān)保能力的第三人提供擔(dān)保，凡不能提供抵押或擔(dān)保的，一律不予貸款。為防止虛假抵押現(xiàn)象的發(fā)生，抵押物的真實(shí)性應(yīng)提交公證，公證機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)明顯的公證失誤或假公證承擔(dān)責(zé)任。加強(qiáng)對(duì)投資方向的引導(dǎo)。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)不盡合理，許多房屋不是房地產(chǎn)開發(fā)本應(yīng)保證的與重點(diǎn)建設(shè)配套的開發(fā)項(xiàng)目和居民職工住宅，而是脫離國民一般消費(fèi)水平的高級(jí)公寓、高檔賓館、高級(jí)寫字樓、花園別墅、度假村甚至賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等。今后，專業(yè)銀行對(duì)與重點(diǎn)建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、職工住宅項(xiàng)目、舊城改造項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先予以貸款；對(duì)高檔消費(fèi)建筑和占用大量土地的建筑項(xiàng)目，原則上不予貸款：而對(duì)占用耕地的高檔消費(fèi)建筑堅(jiān)決不予貸款。對(duì)已經(jīng)到期而尚未返還本息的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要進(jìn)行嚴(yán)肅認(rèn)真的清理。現(xiàn)在不少房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能收回，原因是多方面的，在清理中要區(qū)別對(duì)待，但對(duì)于那些因行賄受賄、濫用職權(quán)、玩忽職守而導(dǎo)致貸款本息不能收回的，一定要堅(jiān)決查處。2.合理完善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，從需求和供給兩個(gè)方面加大調(diào)控力度改革應(yīng)以市場(chǎng)為取向，政策制定和研究的重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給兩個(gè)方面。改革開放以來，我國在住宅建設(shè)方面取得了偉大成就，城鎮(zhèn)居民住房條件有了較大改善。然而，客觀地講，目前我國總體居住水平還不高，住宅消費(fèi)在家庭消費(fèi)總支出中比重偏高，大多數(shù)普通百姓僅僅依靠自己的正常收入買不起房。（1）解決問題的關(guān)鍵還是在需求方面。在當(dāng)前轉(zhuǎn)軌時(shí)期，應(yīng)重點(diǎn)考慮市場(chǎng)的需求和百姓的實(shí)際消費(fèi)偏好。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求任何決策都應(yīng)從市場(chǎng)的需求出發(fā)。任何政策的制定如果背離了這個(gè)大方向，其實(shí)施成本和難度都將大大提高，最終導(dǎo)致政策結(jié)果與原定政策目標(biāo)之間出現(xiàn)越來越大的偏差。既要效率優(yōu)先，又要兼顧公平。我國目前推行的住房供應(yīng)體系和經(jīng)濟(jì)適用房等有關(guān)政策認(rèn)為，我國城鎮(zhèn)居民的住房結(jié)構(gòu)大致應(yīng)為：5%10%左右是經(jīng)濟(jì)適用房，10%15%左右是廉租屋，75%85%左右是純商品房，經(jīng)濟(jì)適用房是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的核心和關(guān)鍵。無疑，這一政策的出臺(tái)在很大程度上是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過高，居民承受能力不足。然而房?jī)r(jià)過高，居民承受能力不足的個(gè)中原因非常復(fù)雜，遠(yuǎn)非單純通過貼補(bǔ)地價(jià)、限制開發(fā)商利潤(rùn)率等簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)適用房政策就可以解決的。事實(shí)上，消費(fèi)者需要哪類住房，是他們根據(jù)自己的收入和偏好決定并最終在市場(chǎng)交易中實(shí)現(xiàn)的。經(jīng)濟(jì)適用房在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)、住房制度改革中的地位應(yīng)該是過渡性的，是權(quán)宜之計(jì)。希望將這一觀念融入政策制定中，加快我國房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的進(jìn)程。然而經(jīng)濟(jì)適用房的作用也不容忽視，它可以有效解決低收入者的住房問題，對(duì)緩解城市二元結(jié)構(gòu)問題具有較大作用，有利于和諧社會(huì)建設(shè)。（2）加強(qiáng)供給在宏觀調(diào)控中的作用不可忽視。2007年3月12日，國務(wù)院召開會(huì)議聽取北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況的匯報(bào)，曾培炎副總理在講話中指出，要繼續(xù)貫徹國務(wù)院2005年26號(hào)文件和2006年37號(hào)文件部署，進(jìn)一步落實(shí)調(diào)控措施，完善配套政策，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控：一是加大住房供應(yīng)力度；二是努力調(diào)控住房需求；三是著力解決低收入家庭住房問題：四是繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要包括住房保障、規(guī)范市場(chǎng)、節(jié)地節(jié)能等幾個(gè)方面，但調(diào)整結(jié)構(gòu)、供求平衡仍然是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。由于當(dāng)前樓市需求依然十分旺盛，而供給卻受到了土地等資源的硬約束，所以調(diào)控的第一任務(wù)就是樓市結(jié)構(gòu)的供求平衡。在資源總量有限的情況下，政府應(yīng)積極主動(dòng)地調(diào)整結(jié)構(gòu)，優(yōu)先滿足一些自住性需求，有限滿足困難群體的住房需求，限制奢侈性需求，這是符合當(dāng)前事態(tài)發(fā)展變化和社會(huì)整體預(yù)期要求的。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已初步出現(xiàn)了一些調(diào)整態(tài)勢(shì)，新建商品房項(xiàng)目里中小戶型、中低價(jià)格住房比重正在逐步提高。堅(jiān)定不移地貫徹調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的宏觀政策，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看有利于住房資源配置向中低收入群體傾斜，對(duì)平衡房?jī)r(jià)等也具有較大的作用。3.市場(chǎng)的培育需要制度創(chuàng)新以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本制度演繹軌跡，既是宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的需要，也是促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與發(fā)展，提升其運(yùn)作績(jī)效的需要。所以，以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向的制度變遷是優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置的必然選擇。房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展離不開制度的激勵(lì)與約束。與房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作相關(guān)的制度是一個(gè)有機(jī)體系，為了優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置，提升房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作績(jī)效，必須以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向