天河城選址分析.ppt

天河城選址分析,區(qū)玉珍、曾祥福、謝世昌,logo,目錄,天河區(qū)地區(qū)分析,商圈分析,結(jié)論,2,地理位置分析,天河城的介紹,2,2,2,2,logo,一 、天河城介紹,天河城的總體認知 天河城是一座規(guī)模宏大、功能齊全的現(xiàn)代型綜合購物中心，經(jīng)過十年的經(jīng)營，被譽為“中國第一商城”。天河城集購物、游覽、美食、娛樂、休閑、商務(wù)、廣告、信息、展覽、康體等多功能于一體，名符其實地“把北京路搬進了天河城廣場”，在廣州開創(chuàng)了一種全新的消費概念，把廣州的商業(yè)發(fā)展提高到一個新水平。天河城廣場的建筑面積16萬平方米，營業(yè)面積10萬平方米。地上7層，地下3層，北面露天廣場面積3000多平方米。 目前的日平均客流量已達到 30 萬人，節(jié)假日客流量更多，最高一天達 85 萬人。2003年全城營業(yè)額約 40 億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心。天河城不僅帶動了周邊地帶的繁榮，也造就了一大批成功的企業(yè)老板。天河城的成功所帶來的“天河城效應(yīng)”，影響已波及全省乃至全國，使之成為廣州現(xiàn)代商業(yè)的標志，成為市民和旅游賓客購物觀光休閑的首選場所，成為有關(guān)部門和新聞媒體研究的對象，成為同行趕超的目標。,logo,一 、天河城介紹,“購物消閑新感受，盡在天河城廣場”薈萃各種品牌商品的大百貨公司，五星級的電影院，三百多家各具特色的中外名牌專賣店，引領(lǐng)家居時尚的宜家居，展示超時空精品的電器行，書香四溢的文化廊，集東西方佳肴風味的美食坊和酒樓，充滿激情與夢幻的天夢宮游戲機中心和哎吔奇趣城無限的風情和浪漫，構(gòu)成一幅斑斕美麗的都市畫卷，日復(fù)一日地續(xù)寫著都市現(xiàn)代商業(yè)的繁榮，是廣州人“我的廣州生活”中不可缺少的一部分。,logo,一 、天河城介紹,市場定位 在天河城廣場籌建之初，投資者就有一個明確指導(dǎo)思想，就是與國際上先進購物中心模式接軌，在廣州市形成有個性的業(yè)態(tài)模式，這樣才能在競爭中立于不敗之地?！按笠?guī)模、上檔次、多功能、高品位”是天河城廣場的市場定位。 而這一市場定位，是廣州在邁向現(xiàn)代化國際大都市過程中對先進的商業(yè)零售新業(yè)態(tài)的呼喚，同時迎合了現(xiàn)代消費理念和需求。,logo,一 、天河城介紹,運營策略 商鋪只租不賣 功能組合配置要合理 選擇兩家各具特色的百貨公司：天貿(mào)南大和吉之島天貿(mào) 兩家大百貨公司是天河城廣場招租工作順利進行的基礎(chǔ)。 根據(jù)市場變化，靈活調(diào)整租賃策略 優(yōu)質(zhì)完善的物業(yè)管理，是天河城廣場成功的手段,logo,二、地理位置特分析,總體位置評價 天河城地理位置優(yōu)越，位于廣州市新規(guī)劃商貿(mào)區(qū)中心,廣州市東西南北中軸線的交叉點上。天河城在廣州地鐵3號線兩條支線的交接點及其與地鐵1號線、廣州機場快線的轉(zhuǎn)接站上，占據(jù)天河商圈的中心位置，毗鄰廣州cbd中央商務(wù)區(qū)、天河體育中心和廣州火車東站，60多條公交線路在此設(shè)站，交通極為便利。（如下圖）,logo,二、地理位置特分析,logo,二、地理位置特分析,交通狀況 公交線路匯聚-天河城廣場四面環(huán)路，有60多條公交車在廣場前或附近設(shè)站。 （具體公交車匯總見下頁）,logo,logo,三、天河城所在地區(qū)分析,經(jīng)濟分析,政治分析,logo,三、天河城所在地區(qū)分析,經(jīng)濟分析 天河區(qū)經(jīng)濟環(huán)境 天河區(qū)堅持“一路四區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略（走持續(xù)發(fā)展道路、科技興區(qū)、教育強區(qū)、環(huán)境建區(qū)、文化優(yōu)區(qū)）、緊抓軟環(huán)境建設(shè)這一核心，推進區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。 2003年，天河區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值370.92億元，比上年增長16.1%。增長絕對值在廣州市屬十區(qū)中排列第四。而人民生活水平提高較快。個人收入方面。2003年天河區(qū)城鎮(zhèn)職工年人均工資2429元，比上年增加3.80%，增長絕對值在廣州十區(qū)中位列第三。,logo,三、天河城所在地區(qū)分析,天河區(qū)零售業(yè)額 表1：三個區(qū)域和天河區(qū)零售業(yè)規(guī)模情況主要絕對值指標,logo,三、天河城所在地區(qū)分析,表2：三個區(qū)域和天河區(qū)零售業(yè)經(jīng)濟效益指標比較,logo,三、天河城所在地區(qū)分析,經(jīng)濟總結(jié)： 天河城廣場恰恰處于天河體育中心區(qū)域，是經(jīng)濟指標中最高的。 最新統(tǒng)計顯示：08年4月份實現(xiàn)社會消費品零售總額186.42億元，比上年同期增長15.34%，全區(qū)消費品市場保持較快增長。,logo,三、天河城所在地區(qū)分析,政治分析 第三產(chǎn)業(yè)是天河區(qū)的主體產(chǎn)業(yè), 事實上，在提升產(chǎn)業(yè)競爭力優(yōu)勢方面，天河區(qū)業(yè)已提出了很多應(yīng)對的措施，如天河區(qū)的“一路三區(qū)”戰(zhàn)略，已包涵了豐富的提升生產(chǎn)要素競爭力的內(nèi)容，再如針對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的一系列政策措施，對形成新產(chǎn)業(yè)的集群、提升企業(yè)競爭力等行之有效。還有省政府決定成立天貿(mào)集團之時，就確定天貿(mào)集團作為廣東省商業(yè)流通領(lǐng)域改革的試點單位，把天河城廣場項目作為廣州市現(xiàn)代化城市建設(shè)的一項重點工程來對待。 天河城廣場的政治政策的支持是相當大的。,logo,四、商圈分析,商圈劃分 天河城購物中心的主要商圈包括天河體育中心、維多 利廣場、電腦城、中信廣場、中怡時尚廣場等這一帶方圓 將近十公里的區(qū)域，而其次要商圈則延伸至天河區(qū)周邊的 其他區(qū)，其邊際商圈輻射的范圍則更加廣闊，甚至到達周 邊城區(qū)。 （主要商圈如下圖 ）,logo,四、商圈分析,logo,四、商圈分析,次要商圈如下圖所示，而邊際商圈可廣達整個廣州市甚至周邊鄰近的市區(qū),次要商圈,logo,四、商圈分析,商圈分析,人口統(tǒng)計及 購買力分析,競爭環(huán)境分析,logo,四、商圈分析,人口統(tǒng)計及購買力分析 天河區(qū)是廣州最發(fā)達的區(qū)，該區(qū)的人口增長非常之快，從1985年的近20萬人迅速增長到目前的將近八十萬。而流動人口的發(fā)展則更是驚人，由1991年的6萬多一下子發(fā)展到現(xiàn)在的近七十萬。然而土地面積卻增長很慢，1985年為102萬平方公里左右，增長到目前約為150萬平方公里，增長有限，由此可見，天河區(qū)的人口密度是非常大的，市場潛力巨大。 而更重要的是，一些研究報告表明，大型購物中心市場份額覆蓋面必須要有不少于50萬人的固定消費群。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)天河區(qū)總?cè)丝诩s80萬人，而這部分人基本上是中高收入階層，經(jīng)濟條件比較好。這一居民結(jié)構(gòu)，使天河城廣場擁有一個相當數(shù)量的中高收入消費群體，因而擁有的購買力是非常強大的。,logo,四、商圈分析,主要競爭對手,廣百百貨,正佳廣場,維多利廣場,中華廣場,logo,四、商圈分析,正佳廣場 正佳廣場，坐落于南中國最繁華的商業(yè)圣地-廣州市天河路228號，正佳廣場占地面積57000平方米，總建筑面積420000平方米，總投資40億元人民幣。其中購物中心面積300000平方米，地上7層，地下2層半；西塔樓是48層超五星級酒店；東塔樓為25層超甲級寫字樓，總車位 1500個。 以體驗式主題購物樂園為設(shè)計定位的正佳廣場，是當今中國最大的完全貫徹“體驗式消費”模式、集零售、休閑、娛樂、餐飲、會展、康體、旅游及商務(wù)于一體的現(xiàn)代化購物中心。正佳廣場傲踞天河路與體育東路交匯處，屹立于廣州城市中軸核心，與體育中心連通，坐擁日均百萬超旺客流，直駁地鐵一、三號線交匯站，56條公交車線路穿梭于此，加上廣州火車東站、廣佛地鐵、珠三角城市輕軌網(wǎng)絡(luò)，廣州新機場巴士、華南屋村巴士及港澳直通巴士上落站，成為華南最大交匯點。 正佳廣場率先引進世界先進的體驗經(jīng)濟模式，將購物與“體驗”融合，并以超前時代三十年的商業(yè)規(guī)劃，成就了“亞洲首席體驗式購物樂園”的地位。正佳廣場以世界級商業(yè)中心為定位，設(shè)施配套引領(lǐng)潮流。挑高七米的7000平方米園林生態(tài)中庭、廣州風情博物館、超五星級國際電影城、10000平方米大型室內(nèi)主題樂園、超大型室內(nèi)真冰溜冰場、環(huán)球“兒童反斗城”、室內(nèi)水族館和水文瀑布噴泉世界、容納近20家餐廳的超大型美食廣場，上千家國際國內(nèi)知名品牌同場熱買，主力店包括百貨巨頭廣州友誼商店、百佳亞洲旗艦超市、季后風名牌折扣店、永樂生活家電、護理專家屈臣氏、萬寧旗艦店、龍粵數(shù)碼、哇哇哇娛樂城、飛場影城、開心果玩具城等。,logo,四、商圈分析,維多利廣場 維多利廣場是最具人文時尚的魅力之都，逾3萬平方米的大型時尚商場，11萬平方米的現(xiàn)代商務(wù)寫字樓，通過別致的文化廣場以及通透玻璃幕墻，流暢的建筑脈絡(luò)，泛光溢彩的燈光氛圍，勾勒出繁華的天河最迷人的曲線。而它以人文主題式購物樂園將時尚與動感并軌演繹，國際品牌、時尚潮流、優(yōu)越人文精彩演繹。 維多利廣場天河最亮麗的白領(lǐng)銀座，為追求生活品味的白領(lǐng)，傾盡心思創(chuàng)造最有人文內(nèi)涵的消費天堂。這里，現(xiàn)代，人文，品牌，時尚的文化韻味無處不在，衣飾是優(yōu)雅時尚的，運動系列是動感現(xiàn)代的，飲食是多元化而考究的。,logo,四、商圈分析,廣百百貨 廣百百貨天河店位于天河路200號中怡時尚購物中心(近體育西路)，負二層至八層為商場，周邊商業(yè)功能配套完備，設(shè)有300多個停車位，物業(yè)將直接連通地鐵一、三號線體育西路站，設(shè)有機場快線始發(fā)站，有三十多條公交線路可到達，另外還設(shè)有環(huán)形隧道連接購書中心、天河城和體育中心。 中怡店在百貨設(shè)置組合上更加緊湊，方便顧客找到商品。廣百天河中怡店的裝修裝飾也十分講究環(huán)保。店內(nèi)裝修全部采用環(huán)保材料，放棄大理石、采用高檔地磚，特別配制的涂料的氣味可在短時間內(nèi)淡化；通風系統(tǒng)上，更注重自然通風，使室內(nèi)外溫差不大，達到室內(nèi)環(huán)境和自然空氣一體化。顧客在此，可以享受到舒適的環(huán)境。,logo,四、商圈分析,中華廣場 中華廣場占地面積3.5萬平方米，建筑面積28.8萬平方米，經(jīng)營面積16萬平方米，廣場地下有1200多個機動車停車位，以日本吉之島jusco、中華百貨為主力店。年營業(yè)額18億元，日均人流量已達15萬人次，逢節(jié)假日可達30萬人次。 中華廣場由廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，由其股東之一香港昌盛集團有限公司全額投資10億元建成。地點位于于廣州市中心中山三路與較場西路交界處，處于地鐵烈士陵園站上蓋，廣場北與“烈士陵園”相對，東與廣州最大的休閑廣場英雄廣場為鄰。地下負一層與地鐵烈士陵園站a出口相接，多路公交車路經(jīng)此地，交通便利。 東山區(qū)、越秀區(qū)兩個傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)總?cè)丝诖笾掠?03萬；中華廣場核心商業(yè)圈（半徑1公里）中的人數(shù)大致有86，955人，次級商業(yè)圈（半徑2公里）中的人數(shù)大致有269，865人，邊緣商圈（半徑3公里）中的人數(shù)大致有695，640人。,logo,五、結(jié)論,競爭與機遇并存 適當?shù)母偁?，能帶來更多的消費者。天河城商圈內(nèi)雖然有眾多競爭者，但是，同時也鞏固了天