農(nóng)業(yè)觀光園可行性報告

山山 莊莊 生生 態(tài)態(tài) 觀觀 光光 園園 建建 設(shè)設(shè) 項項 目目 可行性研究報告 I 目錄 第一章 總論 . 1 目提要 . 1 究工作的依據(jù)、目 的及范圍 . 4 制原則 . 6 論 . 6 第二章 項目背景及建設(shè)必要性 . 8 目背景 . 8 設(shè)必要性 . 10 第三章 建設(shè)條件 . 13 目建設(shè)區(qū)域概況 . 13 目所在地概況 . 錯誤 !未定義書簽。 目建設(shè)條件優(yōu)劣勢分析 . 13 第四章 市 場分析 . 15 態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園概況 . 15 態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園旅游分析 . 19 源市場定位和旅游發(fā)展策略 . 21 遇與挑戰(zhàn) . 25 場發(fā)展預(yù)測 . 28 第五章 項目建設(shè)方案 . 29 目建設(shè)指導(dǎo)思想 . 29 目建設(shè)原則 . 29 目建設(shè)總體方案 . 31 目建設(shè)內(nèi)容 . 32 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) . 34 第六章 項目組織與管理 . 36 織機構(gòu)與 職能劃分 . 36 動定員 . 36 營管理措施 . 36 術(shù)培訓(xùn) . 36 第七章 勞動、安全、衛(wèi)生與消防 . 38 制依據(jù)及采用的標(biāo)準(zhǔn) . 38 全衛(wèi)生防護原則 . 38 然災(zāi)害危害因素分析及防范措施 . 38 防編制依據(jù)及采用的標(biāo)準(zhǔn) . 39 第八章 環(huán)境保護 . 41 境影響 . 41 境保護與治理措施 . 42 價與審批 . 43 第九章 項目 招投標(biāo)方案 . 45 標(biāo)原則 . 45 目招標(biāo)范圍 . 45 標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序 . 45 標(biāo)委員會的人員組成和資格要求 . 47 第十章 投資估算與財務(wù)評價 . 48 資估算 . 48 金籌措 . 49 金使用和管理 . 49 務(wù)評價 . 49 第十一章 效益與風(fēng)險分析 . 54 會、經(jīng)濟效益 . 54 險分析 . 57 第十二章 建 設(shè)合理性分析 . 63 業(yè)政策符合性分析 . 63 潔生產(chǎn)符合性分析 . 63 劃符合性分析 . 63 目建設(shè)環(huán)保政策符合性分析 . 63 境承載性分析 . 64 址合理性分析 . 64 論 . 64 第十三章 結(jié)論與建議 . 65 目總體描述 . 65 論與建議 . 66 1 第一章 總論 目 提要 目名稱 山莊生態(tài)觀光園建設(shè)項目 設(shè)性質(zhì)與地點 建設(shè)性質(zhì)：新建 建設(shè)地點： 設(shè)規(guī)模 與內(nèi)容 山莊生態(tài)觀光園 為生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光 旅游 項目， 是 一個集健身、休閑、觀光、度假、餐飲、娛樂為一體的多功能綠色 生態(tài)園。 山莊生態(tài)觀光園 占地 59940本工程 主要 包括 辦公樓、 特色餐廳 、健康會館、熱帶溫室、溫室大棚等 。 要產(chǎn)品 本 項目主要產(chǎn)品 有魚、 水果 、花卉 等 ， 提供釣魚、采摘、 觀賞 、健身、娛樂、 特色飲食等服務(wù) 。 日接待 旅客 能力 1000 人次 。 設(shè)目標(biāo) 本項目 立足 于 綠色 環(huán)保，充分利用生態(tài)園 的 自然景觀，形成“可覽、可游、可居”的環(huán)境景觀 和集“自然 觀賞 休閑 康樂”于一體的景觀綜合體 。 目用地 山莊生態(tài)觀光園 用地為 北 、圣土山山坡 下非基本農(nóng)田 2 保護區(qū) 。 山莊生態(tài)觀光園 根據(jù)項目功能分區(qū)，合理細(xì)分土地性質(zhì)，最大化發(fā)揮區(qū)域資源功效，打造高端旅游產(chǎn)品，拉動區(qū)域經(jīng)濟整體可持續(xù)性發(fā)展。 目實施進(jìn)度 本項目 立項后， 立即著手項目的初步設(shè)計編制及施工前的準(zhǔn)備工作。初設(shè)批復(fù)后，設(shè)計單位立即組織施工圖設(shè)計，通過招標(biāo)，選定施工隊伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成項目的建設(shè)。 本項目建設(shè)期 8 個月，計劃于 2010 年 3 月份開工建設(shè)，期間完成項目的土建，設(shè)備安裝調(diào)試等項工程，預(yù)計 2011 年 12 月工程全部竣工。 表 1目 實施進(jìn)度表 時間 名稱 目立項定點 施工準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計 設(shè)備購置安裝 竣工驗收 動定員 本項目 勞動定員 200 人，其中管理人員 20 人、服務(wù)、后勤人 3 員 180 人。 根據(jù)項目的特點，服務(wù)人員和安保人員實行三班制，管理人員實行一班制，每班工作 8 小時。 投資及資金籌措 本項目 總投資 5000 萬元 ，其中固定資產(chǎn) 4000 萬元，流動資金1000 萬元，年銷售總額 5000 萬元， 年總成本 3500 萬元，利稅 1200萬元， 稅后利潤 900 萬元 。 本項目所需資金 由企業(yè)自籌解決 3000 萬元，其余 2000 萬元申請銀行貸款。 要經(jīng)濟指標(biāo) 表 1要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表 序號 項目 單位 數(shù)量 1 總投資 萬元 5000 2 建設(shè)投資 萬元 4000 3 流動資金 萬元 1000 4 債務(wù)資金 萬元 2000 5 項目資本金 萬元 3000 6 年平均營業(yè)收入 萬元 5000 7 年平均營業(yè)稅金及附加 萬元 300 8 年平均總成本費用 萬元 3500 9 年平均利潤總額 萬元 1200 4 10 年平均 所 得 稅 萬元 300 11 年平均凈利潤 萬元 900 12 投資利潤率 % 18 13 投資利稅率 % 24 14 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 稅前 % 后 % 5 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 (2%) 稅前 萬元 后 萬元 6 全部投資回收期 稅前 年 后 年 7 盈虧平衡點（生產(chǎn)能力利用率） % 1 項目承辦單位 項目承辦單位 園林藝術(shù)有限公司成立于 2002 年 10 月， 主要經(jīng)營 園林綠化設(shè)計 、 花卉苗繁育 、 草坪種子 等 ，現(xiàn)已承擔(dān)過億元的園林綠化工程 。 行性研究報告編制單位 編制單位： 究工作的依據(jù)、 目的 及范圍 據(jù) 1、 關(guān)于編制 山莊生態(tài)觀光園建設(shè)項目 可行性研究報告 的 5 委托書、合同書 ； 2、中華人民共和國環(huán)境保護法 (1989 年 )； 3、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2007 年本）； 4、 旅游發(fā)展總體規(guī)劃 ； 5、 建設(shè)部風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定 ； 6、 國務(wù)院風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行規(guī)定 ； 7、 生態(tài)市建設(shè)規(guī)劃 8、 投資項目可行性研究指南 ； 9、 國家發(fā)改委關(guān)于編制項目申請報告的有關(guān)規(guī)定 ； 10、項目單位提供的基礎(chǔ)材料； 11、現(xiàn)場勘查所得的資料和數(shù)據(jù) 。 的 編制本報告主要為達(dá)到下述目的： 1、論述工程的必要性和可行性，確定工程項目； 2、確定工程建設(shè)規(guī)模； 3、提出合理的工程方案并加以論證、優(yōu)化； 4、提出工程投資估算、效 益分析、運行管理組織及實施進(jìn)度計劃； 5、提出資金籌措方案； 6、作為工程進(jìn)行初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程施工、工程運營的工作依據(jù)。 6 圍 根據(jù)項目建設(shè)單位的委托，項目可行性研究的范圍包括： 1、對項目提出的背景、必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件等進(jìn)行分析； 2、對項目總圖運輸、工藝、土建等技術(shù)方案的研究； 3、對項目所采取的消防、環(huán)保、安全 等 措施的評價； 4、對項目實施進(jìn)度等的確定； 5、對項目作出的投資費用估算及技術(shù)經(jīng)濟綜合評價； 6、提出項目的可行性研究工作結(jié)論。 制原則 1、積極貫徹執(zhí)行國 家基本建設(shè)的方針政策，嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方頒布的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定，使設(shè)計做到切合實際，技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟合理，安全適用； 2、重視優(yōu)化設(shè)計方案工作，通過設(shè)計方案的論證來提高設(shè)計水平和降低工程投資額； 3、 “三廢 ”治理措施與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)。排出物符合國家及地方的 “三廢 ”排放標(biāo)準(zhǔn)。 4、節(jié)能與降耗并重。 論 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游是旅游業(yè)發(fā)展一個新方向，一方面拓寬了旅游業(yè)的廣度，為旅游活動增添了新景觀，有助于生態(tài)保護和環(huán)境優(yōu) 7 化，使環(huán)境恢復(fù)魅力，永保秀麗；另一方面改變了傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生態(tài)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化了 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的組合，開拓了農(nóng)業(yè)和土地被利用的新領(lǐng)域，強化農(nóng)業(yè)自我積累、自我發(fā)展的運行機制，增加農(nóng)產(chǎn)品的商品量和農(nóng)業(yè)附加值，加速傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變，是振興農(nóng)村經(jīng)濟、優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的有效措施。 山莊生態(tài)觀光園 符合國家產(chǎn)業(yè)政策 、符合 旅游發(fā)展規(guī)劃， 是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要著力點之一 ， 是一個富民產(chǎn)業(yè)，是 重點建設(shè)項目之一， 是新農(nóng)村建設(shè)中最容易直接帶動農(nóng)民增收的產(chǎn)業(yè)。 本項目的建設(shè) 將大大推動 的生態(tài)開發(fā)步伐，有效解決地方經(jīng)濟發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護的和諧統(tǒng)一問題，促進(jìn) “社會主義新農(nóng)村”建設(shè)，帶動周邊村鎮(zhèn)共同富裕，解決勞動就業(yè)和農(nóng)村發(fā)展問題，提高居民收入水平，優(yōu)化項目所在地的生態(tài)環(huán)境，其社會效益十分顯著。 因此，本項目是切實可行的，建議盡早建設(shè)、盡早受益。 8 第二章 項目背景及建設(shè)必要性 目背景 國正大力提倡發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟 隨著我國經(jīng)濟規(guī)模進(jìn)一步擴大，工業(yè)化不斷推進(jìn)，城市化步伐加快，資源供需矛盾和環(huán)境壓力將越來越大?；诖耍泄仓醒腙P(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的第十一個五年規(guī)劃的建議明確提出： “我國土地、淡水、能源、礦產(chǎn)資源和環(huán) 境狀況對經(jīng)濟發(fā)展已構(gòu)成嚴(yán)重制約。要把節(jié)約能源作為基本國策，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，保護生態(tài)環(huán)境，加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)。 ” 由此可見，面對當(dāng)前能源、資源日益緊張的形勢，建設(shè)節(jié)約型社會、走循環(huán)經(jīng)濟道路已經(jīng)成為我們的必然選擇。 建設(shè) “山莊生態(tài)觀光園 ”項目，打造 “ 旅游循環(huán)經(jīng)濟區(qū) ”，就是希望在 “旅游循環(huán)經(jīng)濟 ”方面做一些有益的嘗試和突破。 央推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè) 近幾年，黨中央、國務(wù)院以 “科學(xué)發(fā)展觀 ”統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟社會發(fā)展全局，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā) 展的要求 ，采取了一系列支農(nóng)、惠農(nóng)的重大政策。全國各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實中央部署，切實加強 “三農(nóng) ”工作，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展出現(xiàn)了積極變化，迎來了新的發(fā)展機遇。但是，當(dāng)前農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展仍然處在艱難的爬坡階段，農(nóng)業(yè) 9 基礎(chǔ)設(shè)施脆弱、農(nóng)村社會事業(yè)發(fā)展滯后、城鄉(xiāng)居民收入差距擴大的矛盾依然突出。正因為如此，連續(xù)幾年，中央的 “一號文件 ”都是以農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民為主題，這充分顯示了中國領(lǐng)導(dǎo)人解決 “三農(nóng) ”問題的決心。 “十一五 ”時期（ 2006建設(shè)社會主義新農(nóng)村的關(guān)鍵時期，中央將在農(nóng)村改革和建設(shè)方面推出重大舉措。提出 “山莊生態(tài)觀光 園 ”項目， 向“生態(tài)”要效益 ， 順應(yīng)了中央推進(jìn) “社會主義新農(nóng)村建設(shè) ”、加快發(fā)展 “循環(huán)農(nóng)業(yè) ”的時代要求。 態(tài)觀光旅游符合人們的需求 1、生態(tài) 觀光旅游項目的出現(xiàn)是后工業(yè)文明社會渴望已久的回歸自然的旅游主題 今天，已擁有了輝煌工業(yè)文明的后工業(yè)社會，卻正在失去與自然的和諧相依：熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高樓大廈疏遠(yuǎn)了人與自然、人與人的距離，緊張、煩躁壓迫著現(xiàn)代人的神經(jīng)，于是 “生態(tài)熱 ”、 “休閑熱 ”成為都市人的追求和渴望，而與此強烈對照的鄉(xiāng)村田園撲面而來的泥土氣息與花香、一望無垠的大地、純樸的農(nóng)民、清新的綠 色食品則構(gòu)成了一種強烈的誘惑。另外，目前我國城市居民與農(nóng)村的千絲萬縷的血緣聯(lián)系，加之過去 “上山下鄉(xiāng) ”的歷史經(jīng)歷，尋根的潛意識驅(qū)使他們尋找一個恰當(dāng)?shù)臅r機與方式，于是旅行社的 “當(dāng)一天農(nóng)民 ”、 “插隊落戶 ”等項目一經(jīng)推出，即產(chǎn)生了強烈反響。 2、 高效益的觀光農(nóng)業(yè)，為我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化提供了一 10 條可持續(xù)發(fā)展的途徑 農(nóng)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的命脈，發(fā)展農(nóng)業(yè)是我國的國策。觀光農(nóng)業(yè)改變了我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)僅僅專注于土地本身的大耕作農(nóng)業(yè)的單一經(jīng)營思想，把發(fā)展的思路拓展到關(guān)注人 人和諧共存的更廣闊的背景之中，這也正好契合了長期以來農(nóng)民 渴望脫貧致富的愿望?？梢灶A(yù)見，基于 “天時、地利、人和 ”的新型觀光農(nóng)業(yè)，將成為我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向高精尖、高附加值深度開發(fā)轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化主流方向之一。 3、 觀光農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)是國家宏觀經(jīng)濟調(diào)整時期社會資金尋求新投資領(lǐng)域的必然選擇，并將成為新的經(jīng)濟增長點 近年來經(jīng)濟界人士普遍寄予厚望的汽車、城市房地產(chǎn)，由于遠(yuǎn)超越了現(xiàn)階段大眾的經(jīng)濟承受力，加之缺乏相應(yīng)的金融政策的支持，雖然短暫火爆，但終歸有價無市。而觀光農(nóng)業(yè)旅游卻因其開發(fā)項目的農(nóng)業(yè)特色，直接受到國家投資政策的傾斜優(yōu)惠。城市周邊農(nóng)村地帶正是基于這種地緣加血緣的優(yōu)勢，吸引 了大批投資者紛紛進(jìn)入，可能成為下一輪房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)。 設(shè)必要性 化 旅游環(huán)境，建設(shè)優(yōu)良農(nóng)村生態(tài)的需要 “地球呼喚綠色，人類渴望 田園 ”是 旅游形象的基調(diào)和主題。以優(yōu)美、神奇的自然風(fēng)光和完整、和諧的生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)的生態(tài)觀光旅游，是世界旅游業(yè)發(fā)展的重大趨勢之一，符 11 合旅游可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，也順應(yīng)保護資源與環(huán)境的基本國策。建設(shè) “山莊生態(tài)觀光園 ”，可深化和突出 旅游觀光的主題，美化城區(qū)至核心景區(qū)的旅游環(huán)境，豐富旅游內(nèi)容，以全面改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量 和保護珍稀動、植物及生物群為目標(biāo)， 發(fā)揮 生態(tài)效益。 繞 旅游經(jīng)濟， 調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的需要 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游是旅游業(yè)發(fā)展一個新方向，一方面拓寬了旅游業(yè)的廣度，為旅游活動增添了新景觀，有助于生態(tài)保護和環(huán)境優(yōu)化，使環(huán)境恢復(fù)魅力，永保秀麗；另一方面改變了傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生態(tài)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的組合，開拓了農(nóng)業(yè)和土地被利用的新領(lǐng)域，強化農(nóng)業(yè)自我積累、自我發(fā)展的運行機制，增加農(nóng)產(chǎn)品的商品量和農(nóng)業(yè)附加值，加速傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變，是振興農(nóng)村經(jīng)濟、優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的有效措施。圍繞建設(shè)旅游大產(chǎn)業(yè)、 面向旅游大市場，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過生態(tài)農(nóng)業(yè)園的建設(shè)，引導(dǎo)和推動 薛城 農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力發(fā)展生態(tài)型旅游產(chǎn)業(yè)，科學(xué)制定全區(qū)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃，發(fā)展花卉、蔬菜、林果等特色農(nóng)產(chǎn)品。在生態(tài)農(nóng)業(yè)園集中連片發(fā)展大棚蔬菜、花卉苗木、特種動物養(yǎng)殖，逐步形成集生產(chǎn)、示范和旅游觀賞于一體的農(nóng)業(yè)科技園區(qū)，提高旅游城市品位 展地方經(jīng)濟和豐富旅游消費市場的需要 實施旅游帶動戰(zhàn)略，以旅游為龍頭，培育壯大旅游業(yè)新的經(jīng)濟增長點，形成 “以旅游帶動各業(yè)發(fā)展，以各業(yè)發(fā)展促進(jìn)旅游 ”的 12 良性循環(huán)， 促使 旅游成為 薛城 人民增收、農(nóng)業(yè)增效、財 政增長的靈魂。 山莊生態(tài)觀光園 建立農(nóng)林土地綜合利用的生態(tài)模式，強化生態(tài)過程的生態(tài)性、趣味性、藝術(shù)性，生產(chǎn)豐富多彩的綠色保潔食品，為游人提供觀賞和研究良好生態(tài)環(huán)境的場所，形成林果糧、農(nóng)林牧綜合的農(nóng)業(yè)生態(tài)景觀。 城鎮(zhèn)居民提供節(jié)假休閑場地 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園不單是填補了 人文景觀的不足和優(yōu)秀旅游城市的空白，而且為城鎮(zhèn)居民乃至中外游人提供了一個集農(nóng)業(yè)生態(tài)文化、娛樂、休閑、會議、商務(wù)、餐飲為一體的最具特色的休閑勝地。 旅游內(nèi)容中文化含量的補充 “城市是文化的容器 ”。旅游已成為世界性的潮流，除了走馬觀花式的游山玩水外，他們希望感覺不同地域所獨有的文化底蘊，希望在自然風(fēng)光之外對歷史的、地理地質(zhì)的、生產(chǎn)生活的、藝術(shù)的等方面有所涉獵和了解。 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的建立， 增加了 旅游的文化含量，無疑是豐富了文化容器、適應(yīng)了深度旅游的需要。也只有讓游人在山水與文化共同營造斑瀾豐富的立體化時空里遨游，才會獲得最大限度的審美愉悅和精神享受。 綜上所述，本項目的建設(shè)是十分必要的。 13 第三章 建設(shè)條件 山莊生態(tài)觀光園位于 北 側(cè) 1000 米 ， 圣土山山坡 下 的非基本農(nóng)田保護區(qū) 。山莊生態(tài)觀光園 東靠 店韓路，南臨郯薛公路，交通、通訊便利， 特色 資源豐富，是建設(shè) 生態(tài)觀光園 的理想場所。 目建設(shè)區(qū)域概況 理位置 。 目建設(shè)條件優(yōu)劣勢分析 勢條件 1、資源優(yōu)勢 2、區(qū)位優(yōu)勢 本項目位于 ，區(qū)位優(yōu)勢顯著。 3、政策優(yōu)勢 本項目屬于 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2007 年本） 中的“ 文化旅游、生態(tài)旅游、休閑旅游、工業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)旅游、紅色旅游、水上旅游及旅游資源綜合開發(fā)項目建設(shè) ”行業(yè)，屬于國家鼓勵類。 要障礙因素及解決方案 1、 人力資源配置難度大 項目周邊居民因地理原因文化程度普遍較低， 35 歲左右青年大多僅初中畢業(yè)，高中畢業(yè)的較少。軟環(huán)境對于 生態(tài)園 建設(shè)具有至關(guān)重要的作用，營造高質(zhì)量的軟環(huán)境必定要求高質(zhì)量的人力 14 資源的支撐。旅游者獲得的滿足感不僅來自于 秀美景觀 ，也來自于包括導(dǎo)游、景區(qū)管理人員、服務(wù)人員等一個團隊的高質(zhì)量服務(wù)。 因此，要善于優(yōu)化配置人力資源，以適應(yīng)旅游的發(fā)展，激活人力資源，提高人員素養(yǎng)，順應(yīng)本地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。 2、資金短缺 本項目 需要申請銀行貸款 2000 萬元 。 因此，要積極 爭取政府及金融機 構(gòu)在政策、金融等方面的支持，注重直接融資，使項目建設(shè)和企業(yè)發(fā)展有一個穩(wěn)定、良好的社會環(huán)境。 15 第四章 市場分析 態(tài) 農(nóng)業(yè) 觀光園概況 態(tài) 農(nóng)業(yè)觀光園 的涵義 生態(tài)旅游是從 20 世紀(jì) 90 年代以來發(fā)展起來的。生態(tài)旅游不僅被定義為一種適應(yīng)市場機制的、以自然為基礎(chǔ)的旅游；它還是國家政府機構(gòu)用來實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的一種有效工具。目前，最流行的關(guān)于生態(tài)旅游的定義有兩個：生態(tài)旅游是一種對環(huán)境負(fù)責(zé)的旅游和觀光行為，主要通過對環(huán)境的保護，達(dá)到使當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)和人口得以持續(xù)發(fā)展的目的；生態(tài)旅游是在一定自然地域中進(jìn)行的有責(zé) 任的旅游行為，為了享受和欣賞歷史的和現(xiàn)存的自然文化景觀，這種行為應(yīng)該在不干擾自然地域、保護生態(tài)環(huán)境、降低旅游的負(fù)面影響和為當(dāng)?shù)厝丝谔峁┯幸娴纳鐣徒?jīng)濟活動的情況下進(jìn)行。 近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收人的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè) 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光應(yīng)運而生。各地掀起發(fā)展觀光農(nóng) 業(yè)的熱潮：有的選擇已有的自然風(fēng)景區(qū)或旅游景點為依托，興建“觀光果園”或珍稀動物養(yǎng)殖場；有的以種、養(yǎng)殖場為基礎(chǔ)，再造人工景觀、游樂設(shè)施；有的集科研、技術(shù)開發(fā)、觀光旅游于一體，興建 16 “水果世界”等等。 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光 旅游 是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體的新型旅游業(yè)，有狹義和廣義兩種涵義。狹義的僅指用來滿足旅游者觀光需求的農(nóng)業(yè)；廣義的觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)涵蓋“休閑農(nóng)業(yè)”、“觀賞農(nóng)業(yè)”、“農(nóng)村旅游”等不同概念，是指在充分利用現(xiàn)有農(nóng)村空間、農(nóng)業(yè)自然資源和農(nóng)村人文資源的基礎(chǔ)上，通過以旅游內(nèi)涵為主題的規(guī)劃、設(shè)計與施工，把農(nóng)業(yè)建設(shè)、科學(xué)管理、農(nóng) 藝展示、農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)村空間出讓及旅游者的廣泛參與融為一體，使旅游者充分領(lǐng)略現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)藝術(shù)及生態(tài)農(nóng)業(yè)的大自然情趣的新型旅游業(yè)。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光 旅游 始于二戰(zhàn)后的歐美國家，后在日本、臺灣等地充分發(fā)展并日趨成熟。由最初的小規(guī)模的觀光果園形式發(fā)展到統(tǒng)一規(guī)劃的集觀光、休閑、娛樂、教育為一體的有組織的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)、觀光農(nóng)業(yè)帶，走向多元化、多層次規(guī)模經(jīng)營，成為國際旅游業(yè)發(fā)展的重點。它改變了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)僅專注于土地本身的大耕作農(nóng)業(yè)的單一經(jīng)營思想，把發(fā)展思路拓展到“人地共生”的旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)結(jié)合的理想模式。 態(tài)農(nóng)業(yè)觀 光園的主要類型 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園是把觀光旅游與農(nóng)業(yè)結(jié)合在一起的一種旅游活動，它的形式和類型很多。其中規(guī)模較大的主要有 5 種： 園、茶園、花圃等，讓游客人內(nèi)摘果、拔萊、賞花、采茶，享受田園樂趣。這是國外觀光農(nóng)業(yè)最普遍的一種形式。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)場所、農(nóng)產(chǎn)品 17 消費場所和休閑旅游場所結(jié)合為一體。例如日本有一葡萄園公園，將葡萄園景觀的觀賞、葡萄的采摘、葡萄制品的品嘗以及與葡萄有關(guān)的品評、繪畫、寫作、攝影等活動融為一體。除了果品、水稻、花卉、茶 葉等專業(yè)性農(nóng)業(yè)公園外，目前大多數(shù)是綜合性的，包括服務(wù)區(qū)、景觀區(qū)、草原區(qū)、森林區(qū)、水果區(qū)、花卉區(qū)及活動區(qū)等。農(nóng)業(yè)公園的面積，因性質(zhì)和功能而異，既有迷你型的水稻公園，又有幾十公頃的果樹公園。 利用農(nóng)園中所栽植的作物，飼養(yǎng)的動物以及配備的設(shè)施，如特色植物、熱帶植物、水耕設(shè)施栽培、傳統(tǒng)農(nóng)具展示等，進(jìn)行農(nóng)業(yè)科技示范、生態(tài)農(nóng)業(yè)示范，傳授游客農(nóng)業(yè)知識。代表性的有法國的教育農(nóng)場，日本的學(xué)童農(nóng)園，臺灣的自然生態(tài)教室等。 有多變的地形、 開闊的林地、優(yōu)美的林相和山谷、奇石、溪流等多景觀的大農(nóng)業(yè)復(fù)合生態(tài)群體。在樹種結(jié)構(gòu)上，針葉樹、闊葉樹與果樹樹種相結(jié)合；在土地資源利用和空間布局上，林、果、漁、菜、花相結(jié)合，以森林風(fēng)光與其他自然景觀為主體，配套一定的服務(wù)設(shè)施，必要的景觀建筑，在適當(dāng)位置建設(shè)有狩獵場、游泳池、垂釣區(qū)、露營地、野炊區(qū)等，是人們回歸自然、休閑、度假、旅游、野營、避暑、科學(xué)考察和進(jìn)行森林浴的理想場所。 用其特有的文化或民俗風(fēng)情，提供可供夜宿的農(nóng)舍或鄉(xiāng)村旅店之類的游想場 18 所，讓游客充分享受濃郁 的鄉(xiāng)土風(fēng)情以及別具一格的民間文化和地方習(xí)俗。如深圳的民俗文化村等。 態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的功能分區(qū) 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園是以農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)業(yè)休閑功能為主，兼有度假、文化娛樂、體育運動等多功能的綜合性游覽區(qū)。按其不同的性質(zhì)和功能進(jìn)行空間區(qū)劃，可劃分為四個分區(qū) 。 果園、花卉苗圃、珍稀動植物飼養(yǎng)場構(gòu)成，使游客身臨其境，感受真切的田園風(fēng)光和自然生機。 態(tài)農(nóng)業(yè)示范、科普示范構(gòu)成，以濃縮的典型農(nóng)業(yè)模式，展示特色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)景觀與經(jīng)營模式，傳授系統(tǒng)的農(nóng)業(yè)知識，使游客增長教益 。 村活動場所構(gòu)成，營造游客能深人其中的鄉(xiāng)村生活空間，使游客參與農(nóng)耕活動，學(xué)習(xí)農(nóng)作物的種植技術(shù)，農(nóng)產(chǎn)品加工技術(shù)以及農(nóng)業(yè)經(jīng)營管理等，體驗農(nóng)村生活。 村工藝作坊、鄉(xiāng)村集市構(gòu)成。讓游客充分體驗勞動過程，自采自制自買的方式親身體驗農(nóng)產(chǎn)品制作過程，并購買鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品，推動鄉(xiāng)村經(jīng)濟發(fā)展。 態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的目標(biāo) 一是直接經(jīng)濟效益目標(biāo)。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的一個新興分支，是以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)。因此，獲取直接的經(jīng)濟效益是觀光農(nóng)業(yè)最基礎(chǔ)的目標(biāo)，特別是觀 光農(nóng)業(yè)發(fā)展的初始階段尤為如此。 二是可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)?？沙掷m(xù)發(fā)展是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基本理念。生 19 態(tài)農(nóng)業(yè)觀光把改善生態(tài)、美化自然、造就人與自然和諧的生存發(fā)展環(huán)境作為自身發(fā)展的目標(biāo)。 三是示范觀賞目標(biāo)。離開了這一目標(biāo)，就沒有了生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光。這一目標(biāo)是“直接經(jīng)濟效益目標(biāo)”的延伸。換句話講，也是產(chǎn)業(yè)鏈的延伸與拓展。三大目標(biāo)是一個統(tǒng)一的整體。三者相互關(guān)聯(lián)、相互促進(jìn)?！爸苯咏?jīng)濟效益目標(biāo)”是三大目標(biāo)的基礎(chǔ)，“可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)”既為長遠(yuǎn)利益拓展了空間，又是第三目標(biāo) 示范觀賞目標(biāo)的基礎(chǔ)。而示范觀賞目標(biāo)為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)提高了知名度，拓寬了市場 空間，促進(jìn)了“直接經(jīng)濟效益目標(biāo)”的實現(xiàn)。 態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園旅游分析 據(jù)有關(guān)部門總結(jié)百姓生活十大變化，其中之一是假日旅游熱起來。 1989 年，我國國內(nèi)年旅游人數(shù)只有 人次，到 2004 年，近 8 億人次出游。 1990 年，中國公民出境人數(shù)只有 300 萬人次，到 2004 年， 1213 萬人次周游列國。 2005 年更是中國入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅游全面發(fā)展的一年。全年入境旅游人數(shù)達(dá) 8901 萬人次，比上年增長 旅游外匯收入達(dá) 178 億美元，比上年增長 9 7，首次躍居世界第 5 位；國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 人次，比上年 增長 國內(nèi)旅游收入達(dá) 3522 億元人民幣，旅游業(yè)總收入達(dá)到 4995 億元，相當(dāng)于當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值的 比上年提高了 百分點。在春節(jié)、“五一”、“十一”三個黃金周中，全國共接待國內(nèi)旅游者 人次，實現(xiàn)旅游收入 736 億元。 20 旅游業(yè)的六大要素是“行、游、住、食、購、娛”，圍繞任何一點，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光都可以有所作為。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光的現(xiàn)實意義主要體現(xiàn)在它為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟開辟了一個全新市場，豎起了一個新興產(chǎn)業(yè)。它從另一種角度去挖掘我們現(xiàn)有的人力物力資源，開拓出一個完全屬于農(nóng)民自己的市 場。在這里，農(nóng)民表現(xiàn)得主動、活躍、有創(chuàng)造力，而不必聽命于機械的需求。發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園對于緩解目前農(nóng)村經(jīng)濟難以突破的幾大矛盾，都有不俗的表現(xiàn)：一是解決農(nóng)民增收難。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園產(chǎn)品，大多都在當(dāng)?shù)劁N售，農(nóng)民能夠在最短的時間內(nèi)得到現(xiàn)金收入，而且可以最直接地得到消費者的需求信息，對產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)或改進(jìn)，實現(xiàn)增收。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的產(chǎn)品是豐富多樣的，就地取材，就地加工，大小批量都有市場，小規(guī)模的家庭聯(lián)產(chǎn)承包的經(jīng)營方式在生產(chǎn)作為加工業(yè)原料的農(nóng)產(chǎn)品時無法顯現(xiàn)優(yōu)勢，在這里卻可以大顯身手，各顯其能。二是提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量?，F(xiàn)在，大 多數(shù)農(nóng)副產(chǎn)品都供大于求，追求品質(zhì)成為主流。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園以發(fā)展地方特色品種為主導(dǎo)，這些品種往往產(chǎn)量相對較低，不為人們重視，一些傳統(tǒng)優(yōu)良品種近乎消亡。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園能夠發(fā)揚傳統(tǒng)品種和傳統(tǒng)栽培技術(shù)之長，生產(chǎn)“有滋有味”的農(nóng)產(chǎn)品。由于生態(tài)保護的需要，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園拒絕使用有害投入品，這樣一來，農(nóng)民無論在選擇品種還是選擇生產(chǎn)方式上，品質(zhì)成為惟一目標(biāo)，其產(chǎn)品大面積實現(xiàn)綠色無公害生產(chǎn)。三是吸納農(nóng)村富余勞動力。在農(nóng)村地區(qū)，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園應(yīng)該是最大的第三產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)具有關(guān)聯(lián)度高的特點，對一、二、三產(chǎn)業(yè)均有巨大的帶動作用。 21 據(jù) 世界旅游組織測算，旅游業(yè)每直接收入 1 元，；旅游業(yè)每直接就業(yè) 1 人，社會就可新增 5 個就業(yè)機會 。 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的效益顯著，它能使農(nóng)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)再調(diào)整，轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動力的就業(yè)，推動農(nóng)村經(jīng)濟和農(nóng)業(yè)勞動力結(jié)構(gòu)調(diào)整，開拓新的增收渠道，創(chuàng)造新的增收模式。 旅游資源的最大特點是人文景觀與自然景觀共生，農(nóng)村經(jīng)濟與社會結(jié)構(gòu)的自然形態(tài)明顯，旅游物價平穩(wěn)，親和力較強。 源市場定位和旅游發(fā)展策略 源市場定位 1、目標(biāo)客源市場定位 客源市場主次（等級，一級最高）和距離（以遠(yuǎn) 程為主）如下： （ 1） 一級市場：主導(dǎo)市場 “ 山莊生態(tài)觀光園 ”的主要目標(biāo)市場，也就是一級市場，即 及周邊郊縣和周邊城市。這一級的旅游者容易形成橫向和縱向的市場規(guī)模，各方面的可進(jìn)入性都很強，是項目的主要消費者，占到目標(biāo)客源市場的 80%左右。 （ 2）二級市場：輔助市場 “ 山莊生態(tài)觀光園 ”的二級市場是 省 內(nèi)游客，他們主要來自 周邊的 縣市 。旅游區(qū)在強化質(zhì)量、打出品牌和建立忠誠消費群后，要進(jìn)一步強化營銷力度，將其二級市場的輻射范圍擴大，使其本身的吸引力增長程度超過距離上的負(fù)面牽制作用， 爭取范圍更大的旅游消費者。 22 （ 3） 遠(yuǎn)程市場：機會 市場 遠(yuǎn)程市場是指“ 山莊生態(tài)觀光園 ”的 國內(nèi) 遠(yuǎn)程游客 和國際 游客，主要指國際旅游者，他們來自港澳臺和亞洲國家（日本、韓國等）以及歐美發(fā)達(dá)國家?！?山莊生態(tài)觀光園 ”旅游景區(qū)將努力做到國際水平，以吸引更 多 的 國際市場游客。通過正確的市場定位和有效地規(guī)劃建設(shè)，先在東亞范圍內(nèi)做到享有盛譽，然后再在更大范圍內(nèi)的國際市場上逐步打響品牌。 2、客源市場細(xì)分 （ 1） 在確定了目標(biāo)客源市場后，“ 山莊生態(tài)觀光園 ”項目的開發(fā)和規(guī)劃就有了目標(biāo)和對象，基本分為四大類： 及其 周邊 富裕起來的 市民 ； 習(xí)慣進(jìn)行休閑游樂活動的 及周邊城市市民； 居住在 及周邊城市的外國人； 國內(nèi)其他地區(qū)的旅游者。 （ 2）根據(jù)市場分析中的人口、行為和心理等因素，進(jìn)行細(xì)分 。 表 4項目 目標(biāo)市場細(xì)分比例表 市場名稱 所占 比重（ %） 消費特點 所需 產(chǎn)品 青年市場 45 消費能力較高、回頭率 高、忠誠度高 娛樂、休閑、運動 中年市場 30 消費能力高、回頭率 高、忠誠度高 休閑、娛樂、度假 老年市場 5 消費能力較低、回頭率 不高、忠誠度低 休閑、度假 家庭出游 20 消費能力高、回頭率 高、忠誠度高 游樂、考察學(xué)習(xí) 23 游發(fā)展策略 “ 山莊生態(tài)觀光園 ”項目應(yīng)在政府主導(dǎo)下，實行社會成本和生態(tài)成本雙低的資源有效配置，優(yōu)化區(qū)域內(nèi)的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境，集中公共資源、社會資源，有目的、有計劃、有步驟地開發(fā)，才能做到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的高度統(tǒng)一和居民、投資者、旅游者、地方政府共同受益。 跨越式發(fā)展離不開大手筆的資金投入，更離不開外部資本的注入。在繼續(xù)爭取上級政府支持和扶持的同時，要通過政策、服務(wù)、環(huán)境和社會氛圍的優(yōu)化，大力招商 引資，開通多種融資渠道，主動向旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，以此帶動鹿泉市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整。應(yīng)通過規(guī)劃立意、設(shè)計創(chuàng)意、環(huán)境舒適、政策有利、渠道流暢、項目精湛和手段創(chuàng)新的途徑，大范圍、多層次地集聚資本，高標(biāo)準(zhǔn)、高品位地開發(fā)建設(shè)生態(tài)旅游項目。其中，產(chǎn)品創(chuàng)新、景區(qū)形態(tài)創(chuàng)新和體制創(chuàng)新是三大重點，景區(qū)開發(fā)應(yīng)在產(chǎn)品的特色、與大公司的合作、相關(guān)服務(wù)開發(fā)等方面有大突破、大動作和大手筆。 通過環(huán)境治理、景觀綠化、項目建設(shè)、旅游服務(wù)、旅游商品和全方位的旅游公關(guān)推廣活動（含特色鮮明的節(jié)慶活動），促使旅游者、公眾和媒體從視覺和 實地體驗中加深印象，從而使“ 山莊生態(tài)觀光園 ”樹立起“水清、山秀、林美、天藍(lán)、人親”的、天人高度 24 合一的品牌形象，成為區(qū)域持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動力。 “ 山莊生態(tài)觀光園 ”的發(fā)展既要實現(xiàn)旅游開發(fā)建設(shè)區(qū)域的項目、產(chǎn)品、服務(wù)、管理和環(huán)境的協(xié)調(diào)有序，也要實現(xiàn)控制區(qū)域景觀和環(huán)境的整體和諧，更應(yīng)實現(xiàn)“ 山莊生態(tài)觀光園 ”旅游景區(qū)與周邊社區(qū)、旅游業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟與城鎮(zhèn)建設(shè)的協(xié)調(diào)同步發(fā)展，以取得政府、民眾、經(jīng)營者的互利共贏，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一，為鹿泉市旅游業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)步發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。 旅游市場和旅游產(chǎn)業(yè)在空間上存在競爭和合作關(guān)系。在區(qū)域經(jīng)濟一體化、市場高度開放、市場規(guī)則日益完善的趨勢下，旅游產(chǎn)業(yè)的合作與競爭，有利于區(qū)域整體互動。整體互動包括內(nèi)部（周邊）的一體化和外部的一體化。實現(xiàn)大旅游、大產(chǎn)業(yè)、大合作，基本路徑是政府主導(dǎo)和市場運作，即政府主持、引導(dǎo)、調(diào)控下的一體化開發(fā)、一體化管理、一體化推廣促銷。 “ 山莊生態(tài)觀光園 ”實施人才策略，目的是培養(yǎng)、造就一支數(shù)量充足、結(jié)構(gòu)合理、素質(zhì)較高、適應(yīng)國內(nèi)外市場發(fā)展的旅游人才隊伍，包括行業(yè)管理人才、企業(yè)經(jīng)營管理人才和技術(shù) 人才。為此，必須利用和開發(fā)國內(nèi)外人才市場，運用內(nèi)部培育和外部引進(jìn)兩種方式，構(gòu)筑整體素質(zhì)、能力超過周邊區(qū)域的人才高地。同時，“ 山莊 25 生態(tài)觀光園 ”項目要開通多渠道的人力資源開發(fā)途徑，并以法律、經(jīng)濟和