新政下商辦發(fā)展方向研判報(bào)告

新政下商辦發(fā)展方向研判報(bào)告CONTENTS目錄2、深圳商改案例1、商辦政策解讀3、商改方向研判4、典型案例論證LOADING……商辦政策解讀PART12016.5.07北京市住建委發(fā)布針對通州區(qū)的商住限購《北京市通州區(qū)人民政府關(guān)于加強(qiáng)通州商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》上海全面暫停酒店式公寓產(chǎn)品網(wǎng)簽上海整頓商住市場，128個項(xiàng)目暫停銷售深圳官方嚴(yán)控商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)為公寓《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)管理工作的通知（征求意見稿）》北京嚴(yán)控商辦項(xiàng)目購買條件及使用用途《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》廣州官方嚴(yán)控商服類地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為住宅用途《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控通知》上海加強(qiáng)公寓式辦公建筑規(guī)范《關(guān)于加強(qiáng)公寓式辦公建筑規(guī)劃管理工作的意見》北上廣深商住限購政策持續(xù)跟進(jìn)，商改住監(jiān)控加大全國重點(diǎn)一線城市商住政策匯總每一分隔單元的建筑面積應(yīng)不小于150平，層高應(yīng)不大于4.5米上海公寓式辦公建筑規(guī)范調(diào)控

上?；诠⑹袌鼋ㄖ`規(guī)改建、銷售等因素，于2015年3月27日對公寓式辦公建筑的規(guī)劃管理提出以下意見：

一、公寓式辦公建筑定義

帶有獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備的單元式辦公建筑。二、區(qū)域控制要求各區(qū)縣政府根據(jù)區(qū)域發(fā)展要求，在符合城市規(guī)劃的前提下，確定本區(qū)域內(nèi)公寓式辦公的布局及具體建設(shè)地塊內(nèi)公寓式辦公的可建比例。新出讓、城市更新及存量工業(yè)用地盤活的辦公地塊，應(yīng)在土地出讓合同中明確是否可建設(shè)公寓式辦公及可建的具體比例，并按照土地全生命周期管理的要求在合同中明確物業(yè)持有和銷售要求。三、建筑控制要求公寓式辦公建筑每一分隔單元的建筑面積應(yīng)不小于150平方米，層高應(yīng)不大于4.5米。四、適用時效2011年2月1日前已審定建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案并在有效期內(nèi)申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位在申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)書面承諾按圖施工，并在售樓時告知業(yè)主不得改變建筑使用性質(zhì)，不得利用層高設(shè)置插層；尚未審定建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃土地管理部門在審定方案時，應(yīng)嚴(yán)格按照本意見要求執(zhí)行。五、監(jiān)督檢查規(guī)劃土地管理部門應(yīng)加強(qiáng)在建公寓式辦公建筑平面布局和層高的監(jiān)督檢查，并配合房管、建管、工商及消防等部門強(qiáng)化建筑使用管理，糾正使用單位或業(yè)主擅自改變建筑使用性質(zhì)、擅自插層、變相增加建筑面積等違法行為。六、施行日期本意見自2015年4月1日起施行，有效期至2020年3月31日。繼公寓式辦公建筑規(guī)范調(diào)控后，政策收緊，全面整頓商住市場上海全面暫停酒店式公寓產(chǎn)品網(wǎng)簽調(diào)控背景：類住宅市場火爆行情受2016年上?！?25”樓市新政對住宅限購影響，類住宅（公寓）市場成交量開始出現(xiàn)明顯提升，尤其是3月份住宅限購以后，2016年僅前7個月，均超過歷史上任何一個年份，下半年住宅調(diào)控進(jìn)一步趨嚴(yán)后，類住宅（公寓）市場更逐步成為多數(shù)購房者置業(yè)的主戰(zhàn)場。到了年底，類住宅（公寓）項(xiàng)目已頻頻出現(xiàn)在各類樓市年度成交榜單的三甲之列?；鸨男星?，最終讓相關(guān)部門不得不開始進(jìn)行針對性調(diào)整。整頓原則：違規(guī)改建、銷售“因商業(yè)辦公項(xiàng)目違規(guī)銷售、擅自改建的投訴大量增加。為保障購房人的合法權(quán)益，規(guī)范市場秩序，自1月6日起，市住建委會同相關(guān)部門對商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查，在此期間暫停此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約?！苯?jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海市部分商業(yè)辦公項(xiàng)目存在較為嚴(yán)重的擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃?xì)夤艿赖雀淖兎课菔褂眯再|(zhì)情況，使得房屋結(jié)構(gòu)、消防等存在安全隱患。同時，一些項(xiàng)目還在銷售中進(jìn)行虛假宣傳，嚴(yán)重誤導(dǎo)購房人。后續(xù)：雖然上海酒店式公寓網(wǎng)簽全面停止，但一些項(xiàng)目的認(rèn)購并沒有停，一般是采取雙方簽署有條件認(rèn)購協(xié)議的方式，協(xié)議規(guī)定如果因?yàn)榧星謇砗瞬橛绊戀彿?，購房者可以解除協(xié)議。北京通州限購政策升級，嚴(yán)控商務(wù)型公寓的發(fā)售對象北京通州商住限購政策一、關(guān)于通州區(qū)商務(wù)型公寓發(fā)售條件（一）出售對象為居民家庭的，必須符合以下條件之一1.沒擁有住房的本市戶籍居民家庭或單身人士。2.已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭。3.在本市沒擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個人所得稅5年（含）以上的非本市戶籍居民家庭。（二）暫停向以下家庭出售通州區(qū)商務(wù)型公寓1.已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭。2.已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭。3.無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會保險(xiǎn)和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。（三）居民家庭購買的通州區(qū)商務(wù)型公寓，核驗(yàn)購房資格時計(jì)入該家庭的住房套數(shù)二、關(guān)于通州區(qū)商業(yè)、辦公項(xiàng)目新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位或社會組織，且上述單位購買后再出售時，仍須出售給企事業(yè)單位或社會組織。三、其他相關(guān)規(guī)定文件發(fā)布前已由居民家庭或個人購買的通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目，再次出售時可按原規(guī)定執(zhí)行。通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理其他規(guī)定不變。繼滬粵實(shí)例，北京政策再次升級，嚴(yán)控商辦項(xiàng)目購買條件及用途北京商住限購政策北京關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理要點(diǎn)一、商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。二、開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。三、開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。四、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。五、對規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。六、商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項(xiàng)目的個人購房貸款。七、本公告發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，規(guī)劃國土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。八、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。商辦項(xiàng)目建筑平面布局及建筑面積嚴(yán)格規(guī)范深圳官方嚴(yán)控商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)為公寓一、商辦項(xiàng)目建筑平面布局規(guī)范商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套型設(shè)計(jì)。衛(wèi)生間、茶水間、陽臺(含露臺)及各類型管井、煙道、風(fēng)井等應(yīng)集中設(shè)置。辦公建筑(不包含研發(fā)用房)因功能需要,單棟(座)建筑同一樓層內(nèi),設(shè)有套內(nèi)專用衛(wèi)生間和茶水間的辦公用房總建筑面積不得超過該樓層建筑面積的三分之一。嚴(yán)格限制外墻凹槽的設(shè)置,因建筑造型需設(shè)置凹槽的,凹槽面寬與進(jìn)深之比應(yīng)≥2;凹槽面寬與進(jìn)深之比小于2的,按層計(jì)算的凹槽部分投影面積全部計(jì)入地上核減建筑面積。商業(yè)用房各層之間原則上應(yīng)設(shè)置開放式大樓梯或扶手電梯;對于包含有商業(yè)功能的綜合樓,商業(yè)用房原則上應(yīng)在裙房內(nèi)集中布置。二、套型建筑面積規(guī)范要點(diǎn)單棟(座)建筑同一樓層內(nèi),建筑面積≤200平方米的單套辦公用房建筑面積之和,不得超過該層辦公建筑面積的50%。研發(fā)用房單套建筑面積不得小于250平方米。三、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、施工圖審查機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位在設(shè)計(jì)、審圖和建設(shè)時,應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定要求,不得在技術(shù)上預(yù)留規(guī)劃驗(yàn)收后違規(guī)加建煙道、管井等設(shè)施的條件、如發(fā)現(xiàn)相關(guān)單位違規(guī)設(shè)計(jì)、審圖和施工的,應(yīng)將有關(guān)情況抄送行業(yè)主管部門,建議按相關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。繼北京、上海商業(yè)辦公項(xiàng)目違規(guī)銷售、擅自改建的投訴大量增加，導(dǎo)致公寓市場混亂，避免同類情況發(fā)生，深圳商辦類政策升級，深圳官方嚴(yán)控商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)為公寓要點(diǎn)如下：嚴(yán)控商服類地產(chǎn)轉(zhuǎn)為住宅用途，最小分割單元不得低于300平方米廣州加強(qiáng)商服類地產(chǎn)調(diào)控廣州商服類地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容：(一)商服類(商業(yè)和辦公，下同)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變?yōu)榫幼∮猛尽?二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目，最小分割單元不得低于300平方米，不符合該要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)劃將商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商服類物業(yè)，銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位;法人單位購買的商服類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位。本通知施行之前，已購買的商服類物業(yè)可轉(zhuǎn)讓給法人單位、也可轉(zhuǎn)讓給個人;個人取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。繼北京、上海、深圳商業(yè)辦公項(xiàng)目政策的數(shù)次升級，廣州順勢進(jìn)行政策調(diào)控升級小結(jié)全國重點(diǎn)一線城市商住政策小結(jié)：1.上海雖加強(qiáng)了公寓式辦公建筑規(guī)范條例政策及比例，但并未限制公寓式住宅建筑的土地性質(zhì)及購買資格；2.北京連續(xù)的政策升級目前可稱為史上最嚴(yán)，嚴(yán)格規(guī)范了商辦類的土地性質(zhì)及建筑條粒，且實(shí)施了限購限貸政策；3.深圳嚴(yán)格規(guī)范了商辦類建筑土地性質(zhì)及建筑條例，但目前并未涉及限購等政策；4.廣州繼上海、北京、深證三大城市的商辦類政策，于今年三月底規(guī)范了商辦類建筑土地性質(zhì)及建筑條例，及使用條例。中原觀點(diǎn)：關(guān)于四大一線城市的商辦類政策，因地域及涉及的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)類別不同，所出的政策松緊度也因城而異，深圳很有可能順勢跟風(fēng)，未來也有可能出現(xiàn)公寓限購限貸等政策。2017年5月12日深圳商改政策及解讀——商辦研發(fā)建筑設(shè)計(jì)新規(guī)及解讀一、商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)應(yīng)遵循“適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀”的原則。建筑平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)。政策解讀：不能用住宅設(shè)套型計(jì)，對項(xiàng)目的影響是加大改造難度。政策解讀——商辦建筑不能采取住宅套型設(shè)計(jì)二、衛(wèi)生間、茶水間、陽臺(含露臺)及各類型管井、煙道、風(fēng)井等應(yīng)集中設(shè)置。辦公建筑(不含研發(fā)用房)因功能需要，單棟(座)建筑同一樓層內(nèi)，設(shè)有套內(nèi)專用衛(wèi)生間和茶水間的用房總建筑面積不得超過該樓層建筑面積的三分之一。政策解讀：衛(wèi)生間，煙道，陽臺需要集中設(shè)置，使得戶型后期改造難度加大，排水排煙受到影響，陽臺不能做到每戶都有。辦公做與有衛(wèi)生間的用房，總面積不能超過標(biāo)準(zhǔn)層的三分之一。政策解讀——集中布局功能用房及限制其建面三、嚴(yán)格限制外墻凹槽的設(shè)置，因建筑造型需設(shè)置凹槽的，凹槽面寬與進(jìn)深之比應(yīng)≥2;凹槽面寬與進(jìn)深之比小于2的，按陳計(jì)算的凹槽部分投影面積全部計(jì)入地上核減建筑面積。政策解讀：凹槽控制更加嚴(yán)格，需要面寬為進(jìn)深的2倍以上，降低凹槽的贈送的可能性。政策解讀——嚴(yán)格限制外墻凹槽的設(shè)置四、商業(yè)用房各層之間原則上應(yīng)設(shè)置扶手電梯或梯段寬度不小于2.4米的開放式樓梯;對于包含有商業(yè)功能的綜合樓，商務(wù)用房原則上應(yīng)在裙房內(nèi)集中布置。政策解讀：要求各層間設(shè)置大樓梯戒扶手電梯，產(chǎn)品使用率降低。商業(yè)用房要在裙房集中布置，利用商業(yè)層高優(yōu)勢，原則上大體量商業(yè)轉(zhuǎn)化為塔樓SOHO的形式，將不能實(shí)現(xiàn)。政策解讀——商業(yè)各層間應(yīng)設(shè)置開放式大樓梯一、單棟建(座)建筑同一樓層內(nèi)，套內(nèi)建筑面積≤150平方米的單套用房建筑面積之和，不得超過該層建筑面積的50%。二、研發(fā)用房單套建筑面積不得小于180平方米。政策解讀：對產(chǎn)品定位影響大，小面積最多只能做一半，其余套內(nèi)面積均要在150㎡以上。對產(chǎn)品面積有影響。政策解讀——辦公面積劃分設(shè)限三、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、施工圖審查機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位再設(shè)計(jì)、審查和建設(shè)時，應(yīng)嚴(yán)格遵守先關(guān)規(guī)定要求，不得在技術(shù)上預(yù)留規(guī)劃驗(yàn)收后違規(guī)加建煙道，觀景等設(shè)施的條件。政策解讀：不能預(yù)留條件以備后期改造，政府監(jiān)管力度加強(qiáng)，后期改造更困難。政策解讀——監(jiān)管力度加強(qiáng)，后期改造更困難四、本通知所指商業(yè)、辦公、研發(fā)用房的用途范圍按《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》表執(zhí)行。招拍掛用地的商業(yè)、辦公、研發(fā)用房，其土地合同中有特別規(guī)定的從其規(guī)定執(zhí)行；搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議已經(jīng)區(qū)城市更新職能部門備案的城市更新項(xiàng)目回遷返還辦公用房，其套型建筑面積不納入上述規(guī)劃限制范圍。對于廠房、倉儲、物流項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)審查應(yīng)參考本通知相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行；對于生產(chǎn)性、倉儲性空間，原則上應(yīng)采用大空間設(shè)計(jì)。五、本通知自發(fā)之日起執(zhí)行，有效期5年，已通過建筑設(shè)計(jì)方案審查的建設(shè)項(xiàng)目按原審批意見執(zhí)行。政策解讀：除特別規(guī)定及已備案回遷返還辦公項(xiàng)目外，均要受到條文準(zhǔn)則限制。政策解讀——辦公面積劃分設(shè)限商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套型設(shè)計(jì)。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上會增大難度衛(wèi)生間，煙道，陽臺需要集中設(shè)置排水排煙受到影響，陽臺不能做到每戶都有。辦公做與有衛(wèi)生間的用房，總面積不能超過標(biāo)準(zhǔn)層的三分之一。降低了住宅套型設(shè)計(jì)的可能性因建筑造型需設(shè)置凹槽的，凹槽面寬與進(jìn)深之比應(yīng)≥2也就是要求發(fā)揮功能性凹槽的真正功能，降低從中偷面積的可能。政策影響產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響商業(yè)用房各層之間原則上應(yīng)設(shè)置開放式大樓梯或扶手電梯產(chǎn)品使用率降低。政策影響對于包含有商業(yè)功能的綜合樓，商業(yè)用房原則上應(yīng)在裙房內(nèi)集中布置。在塔樓上做4.5/5.1m的商業(yè)SOHO將會被限制套內(nèi)建筑面積≤150㎡的單套辦公用房建筑面積之和，不得超過該層辦公建筑面積的50%。對產(chǎn)品定位影響大，小面積最多只能做一半，其余面積均要在200㎡以上。產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響LOADING……商辦改報(bào)建案例調(diào)研PART2項(xiàng)目匯德大廈區(qū)位龍華性質(zhì)商務(wù)公寓和辦公改loft產(chǎn)品32-65平米1-3房是否精裝精裝精裝考慮因素商務(wù)公寓帶精裝展示，辦公未展示開盤/蓄客情況無價格走勢5.5萬應(yīng)對口徑/措施新政前做好精裝樣板房，新政后不對外開放匯德大廈公寓于4月底開盤，先行推出695套商務(wù)公寓，帶精裝，現(xiàn)場展示有樣板房。商辦公寓未對外做任何宣傳，現(xiàn)場也未有相關(guān)樣板房展示。項(xiàng)目以低于旁邊匯德大廈（均價6.5萬/平）的價格開盤，開盤銷售200套對外僅報(bào)50套，項(xiàng)目整體低調(diào)營銷，也未做任何宣傳推廣渠道。辦公轉(zhuǎn)化為商務(wù)公寓調(diào)研（匯德大廈）項(xiàng)目名稱萬科·瑧灣匯項(xiàng)目位置南山區(qū)深灣一路與白石四道交匯處東北側(cè)開發(fā)商深圳萬科地產(chǎn)公司,深圳市地鐵集團(tuán)有限公司物業(yè)管理

深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地面積：54077.82㎡；建筑面積：470000.00㎡容積率7.9項(xiàng)目特色——主力戶型76-85㎡辦公產(chǎn)品交房標(biāo)準(zhǔn)——產(chǎn)權(quán)40年停車位1703個項(xiàng)目動態(tài)：2016年6月啟動客戶誠意登記，10月新政后關(guān)閉樣板房與撤出產(chǎn)品相關(guān)的資料并停止客戶資金凍結(jié)但還是有客戶誠意登記。在12月初開放營銷中心（展示區(qū)域沙盤、項(xiàng)目本體沙盤以及產(chǎn)品戶型資料（有所控制）），后面又再次關(guān)閉，2月15日開盤并開放營銷中心。開盤共推出217套，其中76平辦公性質(zhì)產(chǎn)品144套，均價11萬元/㎡；85平辦公性質(zhì)產(chǎn)品72套，均價17萬元/㎡。開盤銷售數(shù)據(jù)嚴(yán)格保密，未做任何口徑釋放。目前封盤中，停止推廣宣傳。辦公轉(zhuǎn)化為商務(wù)公寓調(diào)研（萬科臻灣匯）項(xiàng)目龍光玖鉆區(qū)位龍華性質(zhì)辦公改loft產(chǎn)品38-68三房是否精裝毛坯精裝考慮因素新政之后開發(fā)商考慮風(fēng)險(xiǎn)問題原本計(jì)劃精裝打造都取消開盤/蓄客情況無價格走勢5.6萬應(yīng)對口徑/措施新政前做好精裝樣板房，新政后不對外開放在新政前已規(guī)劃精裝打造，并做好精裝樣板，但是新政后開發(fā)商較謹(jǐn)慎并參觀臻灣匯后，最終取消了LOFT的精裝。玖鉆已打造好的精裝樣板不對外開放，對外輸出、實(shí)際均為毛坯交付。自項(xiàng)目公開銷售后，國土局和市場監(jiān)管局多次上門檢查，辦公產(chǎn)品銷售風(fēng)險(xiǎn)較高。目前正啟動高傭轉(zhuǎn)介（辦公2.0%+3000現(xiàn)金獎）和每周特價房形式進(jìn)行快速走貨。辦公轉(zhuǎn)化為商務(wù)公寓調(diào)研（龍光玖鉆）項(xiàng)目龍光玖云著區(qū)位坪山性質(zhì)辦公改loft產(chǎn)品37-56㎡兩至三房是否精裝毛坯精裝考慮因素新政之后開發(fā)商考慮風(fēng)險(xiǎn)問題原本計(jì)劃精裝打造都取消開盤/蓄客情況3月11日晚開盤去化47套價格走勢3萬應(yīng)對口徑/措施新政前做好精裝樣板房，新政后改為清水樣板玖云著玖云著為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，新政后取消了精裝樣板房設(shè)計(jì)，現(xiàn)場展示改為清水樣板房。對外宣傳為辦公性質(zhì)產(chǎn)品，目前也是通過高傭轉(zhuǎn)介（3%-3.5%+3000現(xiàn)金獎）+低價促銷方式進(jìn)行快速走量。辦公轉(zhuǎn)化為商務(wù)公寓調(diào)研（龍光玖云著）通過選取全市代表性辦公轉(zhuǎn)化為商務(wù)公寓典型項(xiàng)目進(jìn)行案例研究，得出結(jié)論：1、商改公寓處處受限，無法直接對外宣傳為商業(yè)/辦公性質(zhì)產(chǎn)品，現(xiàn)場也無法展示改造樣板房；2、政府稽查趨嚴(yán)，取預(yù)售證存在一定難度；3、營銷過程中，由于其商辦屬性，政府會重點(diǎn)關(guān)注，現(xiàn)場調(diào)查頻繁，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大；4、目前市場在售商改公寓產(chǎn)品，多以高傭轉(zhuǎn)介、特價促銷的形式快速，以防更嚴(yán)格政策出臺。辦公轉(zhuǎn)化為商務(wù)公寓調(diào)研（總結(jié)）項(xiàng)目區(qū)域總建面商業(yè)/辦公建面預(yù)計(jì)銷售時間報(bào)建方向佳源羅湖項(xiàng)目羅湖南湖路與春風(fēng)路交匯處4893.920411計(jì)劃2018年年底報(bào)建方向?yàn)檗k公，產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向轉(zhuǎn)換為SOHO公寓，200平米以下30-65平米1-3房，200平米以上3鑰匙套房設(shè)計(jì)。暫還未報(bào)建凱東吉祥悅府坪西3457717970計(jì)劃2018年上半年原計(jì)劃報(bào)公寓，現(xiàn)未定嘉豪盛世花園坪西278322227計(jì)劃2018年年底商業(yè)裙樓，原計(jì)劃改公寓，現(xiàn)改為按商業(yè)報(bào)建華策龍崗項(xiàng)目龍崗約15萬建面約3萬計(jì)劃2019年上半年原計(jì)劃改為公寓，現(xiàn)按照商業(yè)設(shè)計(jì)報(bào)建金茂府龍華600002700計(jì)劃2017年底銷售最新設(shè)計(jì)是150平的loft公寓，共18套新政后，還未報(bào)建的含有商業(yè)辦公指標(biāo)的項(xiàng)目，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，部分項(xiàng)目按照原商業(yè)性質(zhì)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，或者按照新規(guī)設(shè)計(jì)為大面積公寓產(chǎn)品。新政后辦公項(xiàng)目報(bào)建方向調(diào)研LOADING……商改方向研判PART3新政下商業(yè)發(fā)展方向123商改LOFT公寓？全部打造辦公產(chǎn)品？全部打造沿街商業(yè)？商改公寓方向研判（一）產(chǎn)品可行性打造：1、商改公寓樓層總數(shù)降為4層，改造后公寓使用率約69%，公寓沒有陽臺。2、部分樓棟高度須拔高到145米，住宅使用率整體下降，部分會降到80%以下。（二）風(fēng)險(xiǎn)評估：1、商改公寓處處受限，無法直接對外宣傳為商業(yè)/辦公性質(zhì)產(chǎn)品，現(xiàn)場也無法展示改造樣板房；2、政府稽查趨嚴(yán)，取預(yù)售證存在一定難度；3、營銷過程中，由于其商辦屬性，政府會重點(diǎn)關(guān)注，現(xiàn)場稽查頻繁，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大；4、公寓及住宅的使用率整體下降，產(chǎn)品優(yōu)勢降低，競爭力減弱。5、保利作為央企，承擔(dān)的營銷風(fēng)險(xiǎn)更大。且作為項(xiàng)目第一批推售產(chǎn)品，應(yīng)規(guī)避相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。中原認(rèn)為——新政下商改公寓風(fēng)險(xiǎn)性巨大，不建議此方向。辦公方向研判（一）產(chǎn)品可行性打造：辦公產(chǎn)品層高4.5m，且包含13套200-250㎡大面積。（二）從風(fēng)險(xiǎn)評估層面：1、裙樓底商打造辦公產(chǎn)品，造成項(xiàng)目居住氛圍不純粹，影響住宅價值拔升；2、項(xiàng)目周邊無產(chǎn)業(yè)支撐，且無寫字樓集群，項(xiàng)目辦公體量小，無法獨(dú)立形成辦公氛圍；3、區(qū)域無辦公氛圍，寫字樓收益低且去化慢，回款周期長。中原認(rèn)為——辦公產(chǎn)品收益低、去化周期長，不建議此方向。項(xiàng)目名區(qū)域地址產(chǎn)品情況在售均價周邊住宅均價備注榮德國際ECC橫崗保康路與龍崗大道交匯處（地鐵3號線橫崗站C出口）80-2000㎡32000元/㎡43000元/㎡啟動轉(zhuǎn)介后仍無法實(shí)現(xiàn)有效去化，目前考慮整體打包出售?；幽挲埬陱V場中心城龍崗區(qū)龍崗大道與龍城大道交匯處西南角94-1320㎡25000元/㎡42000元/㎡去化周期較長商業(yè)方向研判（一）從產(chǎn)品打造可行性層面：項(xiàng)目商業(yè)體量較大，沿街排布須排布至4層商業(yè)。（二）從風(fēng)險(xiǎn)評估層面：根據(jù)商業(yè)價值測算，商業(yè)達(dá)到3層以上后售價及租金均有極大的貶損，且經(jīng)營將面臨較大壓力。中原認(rèn)為——商業(yè)方向可行，但盡量首層化，不鋪設(shè)3層及以上商業(yè)。層數(shù)商鋪價值關(guān)系比對與住宅價值關(guān)系比對一層街鋪一層街鋪的商業(yè)價值最大，參考系數(shù)1；一般為住宅價格的兩倍，參考系數(shù)2＞1內(nèi)鋪社區(qū)內(nèi)街的商業(yè)價值次級，參考系數(shù)0.8；參考系數(shù)1.6＞1二層二層街鋪