蘇州五彩國際廣場業(yè)態(tài)布局及租金定位方案

謹(jǐn)呈：五彩投資控股（集團）有限公司蘇州五彩國際廣場業(yè)態(tài)布局及租金定位方案Part1.業(yè)態(tài)布局深化及商家示意一稿說明大賣場由品牌賣場自行規(guī)劃-1F:生活大賣場1F:精品/時尚天地

★建議沿街商鋪內(nèi)外開口、局部1-2樓貫通設(shè)置品牌商家，形成人流互動。①中國黃金、周大福、琉璃工房②工藝禮品、寶慶銀樓①上海故事②桃花塢①巧克力吧②優(yōu)之良品①G2000綜合店②太平鳥綜合店①COSTA咖啡②真鍋咖啡①面包新語②克里斯?、俳z芙蘭②屈臣氏、萬寧①鮮芋鮮②避風(fēng)塘茶飲①必勝客②麥當(dāng)勞①品上燕窩②金燕耐克、阿迪達斯亨得利世界名表行入口①

納帕佳、食草堂②

MARISSA女包、MUIL①亮視點、寶島②大光明、吳良材①LEELEVIS②camel①馬克華菲\維斯凱②GXG、gxg1978①一茶一座②真功夫①DHC、SKINFOOD、匯美舍、紅地球、②歐美藥妝、佰草集、美寶蓮①哥倫比亞②探路者、JASONWORD①蘋果專賣、索尼專賣②美承數(shù)碼連鎖2F:流行風(fēng)尚/服飾①一茶一座②真功夫①滿記甜品②大蘋果①必勝客②麥當(dāng)勞

①酷圣石②DQ

名品折扣館①拉夏貝爾、歌莉婭、貝納通②簡、天恩①斯?fàn)桘?、伊芙心悅②紅袖、秋水伊人

①lily、歐時力、季候風(fēng)②JOJO、艾格集合店、卡薩布蘭卡①雅瑩、菲尼迪②哥弟、采軒①23區(qū)②影響時尚①SELECTSEDJACKJONES②VOROMODA、ONLY①G2000綜合店②太平鳥綜合店①百麗綜合店、達芙妮②紅蜻蜓、奧康、森達①奧索卡、SKP、卡賓②駱駝、倫氏、①海盜船②曼谷銀耐克、阿迪達斯①圣迪奧②麥考林1-2F1-2F1-2F1-2F①LEELEVIS②camel3F:家居/兒童/生活休閑①青鳥瑜伽②卡瑪瑜珈①美克美家·馨賞家②加減乘除家居①珠江三毛琴行②飛音琴行①沙茜美甲②紅酥手美甲①薇尼寶貝兒童攝影②小鬼當(dāng)家攝影①安莉芳、曼妮芬、芬騰睡衣館②紅豆生活館、三槍

①美麗田園②克麗緹娜①耐克童裝②小笑牛①水星②富安娜①羅萊家紡②紫羅蘭家紡①揚基蠟燭、純棉時代生活館②韻味香薰①迪士尼、hellokitty②頭大玩具、巧虎①糖皇甜品②酸奶吧

①金寶貝早教中心②培正逗點早教①小呂宋、好孩子生活館②嬰之島母嬰生活館

①5cm發(fā)型②卡伊美發(fā)餐飲小南國、俏江南、外婆家①巴布豆童裝②ABC童裝動漫、DIY零售影院4F:美食/娛樂都匯①釜山料理②權(quán)金城韓式料理①虹日本料理②味の日本料理

①大食代②美食廣場電玩、游戲、兒童游樂場個性零售

回轉(zhuǎn)壽司、水果吧、如意菜飯

粥公漁婆、味莊湘鄉(xiāng)人家、湘色滿園競品情況：項目名稱基本情況招商情況商務(wù)政策金雞湖鄰里中心占地：約6.8萬㎡其中：5萬㎡(零售)；3.45萬㎡(酒店)；2萬㎡(辦公樓)；1萬㎡(停車場)沃爾瑪山姆會員店、中國影城正式招商將在明年上半年啟動，商務(wù)政策尚未明確華潤萬家購物中心占地：2.35萬㎡；建面：5萬㎡；（集大賣場、外租區(qū)商業(yè)和配套辦公綜合商業(yè)體）影院：4F，歐洲某五星級院線賣場：2-3F，華潤自營暫未明確歐尚商業(yè)中心占地：3萬㎡；容積率：1.8~2.0建面：6萬㎡開業(yè)中服裝：保底4元+扣點（15%~20%）餐飲：4元/㎡·天（調(diào)研商家好人民間小吃）周邊1公里3大商業(yè)項目，總體量達22.45萬㎡，且3個項目均已引進賣場和影院，市場競爭相對激烈，本案引進大賣場和影院將存在一定的難度。二稿說明-1F:主題賣場主題性賣場1F:精品/時尚天地①巧克力吧②優(yōu)之良品①中國黃金、周大福、琉璃工房②工藝禮品、寶慶銀樓①上海故事②桃花塢①G2000綜合店②太平鳥綜合店①COSTA咖啡②真鍋咖啡①面包新語②克里斯?、俳z芙蘭②屈臣氏、萬寧①必勝客②麥當(dāng)勞①品上燕窩②金燕耐克、阿迪達斯亨得利世界名表行入口①亮視點、寶島②大光明、吳良材①馬克華菲\維斯凱②GXG、gxg1978①一茶一座②真功夫①DHC、SKINFOOD、匯美舍、紅地球、②歐美藥妝、佰草集、美寶蓮①蘋果專賣、索尼專賣②美承數(shù)碼連鎖①鮮芋鮮②避風(fēng)塘茶飲①

納帕佳、食草堂②

MARISSA女包、MUIL①哥倫比亞②探路者、JASONWORD①LEELEVIS②camel2F:流行風(fēng)尚/服飾①滿記甜品②大蘋果

①酷圣石②DQ

名品折扣館①拉夏貝爾、歌莉婭、貝納通②簡、天恩

①lily、歐時力、季候風(fēng)②JOJO、艾格集合店、卡薩布蘭卡①雅瑩、菲尼迪②哥弟、采軒①23區(qū)②影響時尚①SELECTSEDJACKJONES②VOROMODA、ONLY①G2000綜合店②太平鳥綜合店①百麗綜合店、達芙妮②紅蜻蜓、奧康、森達①奧索卡、SKP、卡賓②駱駝、倫氏、①海盜船②曼谷銀耐克、阿迪達斯①一茶一座②真功夫①圣迪奧②麥考林1-2F1-2F①必勝客②麥當(dāng)勞①LEELEVIS②camel1-2F1-2F①斯?fàn)桘悺⒁淋叫膼偄诩t袖、秋水伊人3F:家居/兒童生活館、娛樂①愛嬰島②好孩子①安莉芳、曼妮芬②紅豆生活館③羅萊家紡④紫羅蘭家紡①耐克童裝②小笑牛①揚基蠟燭、純棉時代生活館②韻味香薰①迪士尼、hellokitty②頭大玩具、巧虎、虹貓藍(lán)兔、迪士尼③薇尼寶貝兒童攝影④小鬼當(dāng)家攝影①糖皇甜品②酸奶吧

①5cm發(fā)型②卡伊美發(fā)

①嘉樂迪KTV、牧歌KTV②音樂空間站、麗歌KTV①巴布豆童裝②ABC童裝

①美麗田園②克麗緹娜①水星、三槍②富安娜、芬騰睡衣館

①金寶貝早教中心②培正逗點早教Babybear、MotherCare、米奇

①珠江三毛琴行②飛音琴行

①美克美家·馨賞家②加減乘除家居4F:美食/娛樂都匯

①川悅時尚自助火鍋、好倫哥②戰(zhàn)國策、花襲人

①亞歷山大健身會館②英派斯

①權(quán)金城韓式料理、大漁鐵板燒②川布、三五亭動漫、DIY零售

①回轉(zhuǎn)壽司、水果吧②小子壽司餐飲小南國、俏江南、外婆家

①大食代②美食廣場電玩、游戲、兒童游樂場業(yè)種示意商家手表、眼鏡CK、精工、卡西歐、亮視點、暴龍、寶島、大光明、吳良材、精功、巴黎三城珠寶首飾中國黃金、亞一金店、周大福、周生生、謝瑞麟、潮宏基數(shù)碼連鎖金數(shù)碼、數(shù)字體驗中心、美承數(shù)碼連鎖、蘋果專賣、索尼專賣、攝影器材專賣皮具、箱包納帕佳、城市生活、MARRISA、巴黎世家、波尼爾、WHY、FION飾品海盜船、曼谷銀、雪蕾爾、百利金名筆生活護理、化妝品絲芙蘭、屈臣氏、萬寧、THEFACESHOP、DHC、歐美藥妝、佰草集、歌詩瑪綜合服飾館衣戀館、艾格集合店、G2000、VOROMODA、ONLY、MANGO、太平鳥、LEE、LEVIS、SELECTED、JACKJONES、JASONWOOD、WEEKEND、ESPRIT少女裝、淑女裝、少淑女裝Etam、lily、歐時力、季候風(fēng)、JOJO、卡薩布蘭卡、拉夏貝爾、歌莉婭、圣迪奧、麥考林、歌莉婭、簡、天恩、飄蕾、CU-SHOW、寶貝雙星、艾可兒、Chaber、Honeys、Pinky&Dianne、MOTLEY、HEMPEL、SUNFED、JESSIC、貝納通成熟女裝斯?fàn)桘?、伊芙心悅、紅袖、秋水伊人、雅瑩、菲尼迪、哥弟、采軒、23區(qū)、影響時尚、OTT、名典屋、凱迪米拉、影兒、玫姿、千百惠、千黛百合、ESPRESSO、路易莎美、MNG、鋇萱，瀟、GIRDEAR商家名錄：業(yè)種示意商家女鞋百麗綜合店、達芙妮、紅蜻蜓、奧康、森達、木林森、星期六、千百度、哈森、NINEWEST內(nèi)衣安莉芳、曼妮芬、芬騰睡衣館、紅豆生活館、三槍、奇麗爾、黛安芬、歐迪芬、奧黛莉家居美克美家·馨賞家、加減乘除家居、揚基蠟燭、純棉時代生活館、韻味香薰、水星、富安娜、羅萊家紡、紫羅蘭家紡、恒源祥、兒童巴布豆童裝、ABC童裝、耐克童裝、小笑牛、虹貓藍(lán)兔、BENETTONKids、HelloKitty、嬰之島母嬰生活館、小呂宋、好孩子生活館、薇尼寶貝兒童攝影、小鬼當(dāng)家攝影、迪士尼、頭大玩具、巧虎、反斗城戶外SKP、奧索卡、探路者、駱駝、倫氏、狼爪、哥倫比亞、Sanfo、Vafox、Snowwolf、Kolumb、Bigpack運動NIKE、ADIDAS、PUMA、匡威、NEWBALANCE、UMBRO、REEBOK、LOTTO、MIZUNO餐飲必勝客、棒約翰、麥當(dāng)勞、一茶一坐、季諾咖啡、costa、真鍋咖啡、四海游龍、老媽米線、集集小鎮(zhèn)、滿記甜品、大蘋果、酷圣石、DQ、85℃、面包新語、好利來、鮮芋鮮、避風(fēng)塘、COCO、糖皇甜品、酸奶吧、酷圣石、DQ、美美茶餐廳、水天堂西餐廳、真旺港式茶餐廳、葡京茶餐廳、大食代、釜山料理、權(quán)金城韓式料理、川悅時尚自助火鍋、好倫哥、戰(zhàn)國策、花襲人休閑娛樂嘉樂迪KTV、牧歌KTV、音樂空間站、麗歌KTV、電玩城、桌球室、影院Part2.租金建議及收益預(yù)測區(qū)域租金水平項目1.5公里范圍內(nèi)商業(yè)租金價格；類比項目根據(jù)項目定位，參考類比項目；行業(yè)租金承受能力結(jié)合不同類別的商業(yè)最高租金承受力、日常招商經(jīng)驗，對租金價格進行合理把控；項目地理位置、發(fā)展前景

項目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規(guī)劃等。租金制定思路：

主力商家對主力店，品牌形象較好商家，采取低條件租賃，如裝修補貼等方式或聯(lián)營扣點降低商戶進駐風(fēng)險；對規(guī)劃業(yè)態(tài)中部分較聚人氣業(yè)態(tài)，如美食廣場可自營。

小商家小商家有從眾心里，在主力店已引進的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)拉高小商家租金，提升開發(fā)商整體經(jīng)濟效益。

租賃年限、免租期一般業(yè)態(tài)控制在2-3年、餐飲、主次力店：3-8年、為確保商家持續(xù)經(jīng)營，對于免租期在12個月以上的商家應(yīng)采取分階段支持，避免商家出現(xiàn)免租期后棄租的現(xiàn)象。

履約保證金一般商家2-3個月，中大型商家控制在3-6個月以內(nèi)。主要商務(wù)方案：參考案例1：項目名稱樓層租金約（元/㎡/月）采樣商家備注印象城-1F240~260多多旺潮汕砂鍋粥、康師傅私房牛肉面、食其家備注：該項目地理位置優(yōu)越，目前是蘇州經(jīng)營較好的購物中心之一，部分商家扣點，如ZARA扣點6%、絲芙蘭扣點8%1F240~300賽百味、一茶一坐、面包新語2F150~200哥弟、艾格、next、VeroModa、家順壽司3F110~150兒童用品、星洲記、XiaoLvSong、MotherCare4F60~120麻辣香鍋、百思買、戰(zhàn)鍋策、韓林碳烤、綠寶廣場-1F100~120采芝齋、優(yōu)之良品、來伊份、貝爾多爸爸泡芙工房備注：總體經(jīng)營良好，早期是以蘇州知名百貨泰華商城作為主力店引入；部分商家扣點，如VM、ONLY扣點18%。1F160~180箱子、馬克華菲、采軒、面包新語2F130~150好儷姿、熱風(fēng)、Lagogo3F90~110小呂宋、世高玩具、加減乘除家居體驗館4F45-60同濟酒樓項目名稱樓層租金范圍（元/㎡/月）采樣商家備注豐臣廣場1F內(nèi)街50-70；外街100-220招商中心、草草手繪吧、鞋店備注：整體出租率約85%以上，1樓僅內(nèi)街少量空置鋪位，B棟2樓由于臨近聯(lián)華超市，因此租金較A棟2樓高，3樓出租率均30%不到。C、D、E棟主要出租給聯(lián)華超市、蘇寧電器、鳳意酒店、國美酒店、時尚小商品城等大型商戶，由于部分商鋪已銷售給小業(yè)主，因此租金比較混亂，差距較大。2F30-100箱包、雪文飾品、酷男裝、心緣飾品、挺好內(nèi)衣、3F25-30沙縣小吃、水果店、雜貨店、空置鋪位房東（3家）4F15-18人才中介、服飾店湖東新街口

單層7.5米層高：150-18010.5米層高：220-260招商中心、群家樂（餐飲）、永和豆?jié){、中介、拉面館、食尚之家、農(nóng)香園韓國料理備注：商鋪售價較高，導(dǎo)致后期租金遠(yuǎn)高出市場價，商鋪出租率約80%以上，商家普遍反應(yīng)租金過高，運營壓力大，店鋪轉(zhuǎn)讓頻繁。參考案例2：

比較物業(yè)1比較物業(yè)2比較物業(yè)3比較物業(yè)4名稱

印象城綠寶廣場湖東新街口豐臣廣場相似性

定位相似

定位相似

項目周邊項目周邊樓層修正1-4F1－4F1-4F1-2F主體1-4F營業(yè)時間2013年2011年2011年2011年2011年用房性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)單鋪面積(㎡)

80-200100-24070-20040-150租金(元/㎡/月)-1F：賣場431F：240-3002F：150-2003F：110-1504F：60-120-1F：100-1201F：160-1802F：130-1503F：90-1104F：45-6010.5米層高：150-18010.5米層高：220-2601F：50-70（內(nèi)街）100-220（外街）2F：30-1003F：25-304F：15-18對于租金定位，根據(jù)項目所處區(qū)位及項目自身剖析，對該項目進行綜合判定：市場比較法租金預(yù)估評判因素權(quán)重評定分值分值印象城綠寶廣場湖東新街口豐臣廣場本案商業(yè)位置543.533.53.5交通便利度543333周邊房屋素質(zhì)543233周邊居民質(zhì)素543233人流5432.53.53.5車流553.53.533整體規(guī)劃443.5223.5外觀建筑風(fēng)格43.52.521.53.5建筑空間規(guī)劃332223停車位、便利、32.5221.53主題廣場32.52213動線組織32.52223租金預(yù)估評判因素權(quán)重評定分值分值印象城綠寶廣場湖東新街口豐臣廣場本案公共配套設(shè)計433223無障礙設(shè)計433223導(dǎo)購設(shè)施32.52.5213安全設(shè)施32.52223燈光設(shè)計32.52.5213其它設(shè)施32.52222主題形象876547營銷策略654.5225主力店655245業(yè)態(tài)布局655245人流設(shè)計433.5233合計1008573536080權(quán)重20%20%20%40%租金預(yù)估結(jié)合以上幾大要素，推導(dǎo)樓層平均租金約為：-1F:25-40元/㎡.月

1F：100-130元/㎡.月2F：80-110元/㎡.月3F：60-90元/㎡.月4F:35-50元/㎡.月業(yè)態(tài)租金（元/㎡.月）租賃年限（年）大型餐飲30-805-10中小餐飲40-1003-8大賣場35-6020咖啡廳35-655-8奶茶40-1202-3銀行100-2005-8服裝50-1202-3鞋包50-1002-3KTV35-655-10眼鏡店70-1802-3書店35-552-3美容院35-603-5家紡45-1002-3兒童服飾40-1002-3各行業(yè)常規(guī)租金參考：租金收益測算（純租賃）：第一年租金，按70%的出租率計，租金總收益約2343-3298萬；第二年租金，按90%的出租率計，租金增幅5%，租金總收益約3160-4472萬；第三年租金，按90%的出租率計，租金增幅5%，租金總收益約3309-4703萬；第四年租金，按95%的出租率計，租金增幅10%，租金總收益約3855-5452萬；第五年租金，按100%的出租率計，租金增幅10%，租金總收益約4460-6312萬；樓層建筑面積（m2）第1年第2年第3年第4年第5年租金年租金（出租率70%）租金（年遞增5%）年租金（出租率90%）租金（年遞增5%）年租金（出租率90%）租金（年遞增10%）年租金（出租率95%）租金（年遞增10%）年租金（出租率100%）負(fù)1F1300025-40273-43726-42365-59027-44379-61830-48445-71133-53515-8271F8900100-130748-972105-1371009-1317110-1441057-1384121-1581228-1603133-1741420-18582F900080-110605-83284-116816-112888-122855-118697-134995-1375107-1471156-15883F922060-90465-69763-95627-94666-100657-99673-110767-115680-121885-13394F858235-50252-36037-53343-49139-56361-51943-62420-60747-68484-700合計（萬元）2343-3298

3160-44723309-47033855-54524460-6312扣點商家：品牌面積（平米）月營業(yè)額預(yù)估扣點年收益預(yù)估名品折扣館104050-70萬12-16%72萬絲芙蘭、個人護理24840-80萬8-10%38萬LEE、LEVIS20020-40萬12-15%30萬美食廣場60036-50萬16-20%87萬第一年租金，按70%的出租率計，租金總收益約2445-3370萬；第二年租金，按90%的出租率計，租金增幅5%，租金總收益約3218-4468萬；第三年租金，按90%的出租率計，租金增幅5%，租金總收益約3360-4687萬；第四年租金，按95%的出租率計，租金增幅5%，租金總收益約3876-5396萬；第五年租金，按100%的出租率計，租金增幅5%，租金總收益約4634-6877萬；租金收益測算（部分扣點）：樓層建筑面積（m2）第1年第2年第3年第4年第5年租金年租金（出租率70%）租金（年遞增5%）年租金（出租率90%）租金（年遞增5%）年租金（出租率90%）租金（年遞增10%）年租金（出租率95%）租金（年遞增10%）年租金（出租率100%）負(fù)1F1300025-40273-43726-42365-59027-44379-61830-48445-71133-53515-8271F8452100-130710-923105-137958-1251110-1441004-1314121-1581166-1522133-1741349-17652F796080-110535-73684-116722-99788-122757-104997-134880-1216107-1471022-14043F922060-90465-69763-95627-94666-100657-99673-110767-115680-121450-13394F798235-50235-35037-53319-45739-56336-48343-62391-56447-68484-651合計（萬元）2218-31432991-42413133-44603649-51694407-6650Part3.銷售政策建議及總銷預(yù)測公寓均價：都市vip建屋樂活城君地新大陸建屋樂活城目前在售70年產(chǎn)權(quán)的SOHO公寓，精裝標(biāo)準(zhǔn)1800元/平米。面積有69-106平米，戶型以70多平米-100多平米為主。都市VIP酒店式公寓目前在售戶型面積以50㎡、56㎡為主。項目緊臨工業(yè)園區(qū)唯亭鎮(zhèn)陽澄湖生態(tài)體育公園。君地新大陸位于星湖街與陽澄湖大道交界處，地處新熱門板塊—青劍湖、陽澄湖“新雙湖板塊”，擁有雙湖湖景資源，緊鄰生態(tài)體育公園公寓均價：橡樹灣沸騰cbd中旅藍(lán)岸國際緊鄰項目，側(cè)面反映本項目公寓價格水平。一定程度上可以作為項目售價借鑒基礎(chǔ)。五大收納系統(tǒng)概念神秘登場，格局布置合理項目口碑已經(jīng)建立。湖東核心cbd區(qū)，返租6年每年6%，產(chǎn)權(quán)式酒店。公寓均價：通過以上幾個競品項目的售價分析測算，以及目前公寓類產(chǎn)品售價趨勢和保證項目未來去化速度，通過市場比較法計算，建議本項目：公寓部分價格為9150元/平米。都市vip建屋樂活城君地新大陸橡樹灣沸騰cbd 中旅藍(lán)岸國際商鋪均價：

考慮到成本法推算價格在本項目可能出現(xiàn)較大失真，放棄成本法，采用租金反推法、市場比較法進行價格判定：租金反推法通過對4個可比商業(yè)項目的實際平均租金水平反推價格；

通過行業(yè)內(nèi)和行業(yè)外多人進行穿插打分得出結(jié)論。市場比較法通過對4個可比商業(yè)項目的在售價格進行權(quán)重打分得出價格；

通過抽樣取得的高中低價值表現(xiàn)取得平均值：價格總結(jié)

均價

公寓單價

公寓面積

采樣117186.70

9150

37565.26

采樣218742.86

采樣320530.12商鋪面積商鋪總價公寓總價合計總銷平均均價18819.8927381.725153210353437221298590431641、市場租金比較法是投資客普遍用來衡量商鋪投資風(fēng)險的方法。2、租金比較法生成的價格與實際價格相差越大客戶接受度越低。租金反推法：市場比較法法：價格總結(jié)商鋪面積公寓面積27381.7237565.26商鋪單價公寓單價242809150商鋪總銷公寓總銷合計總銷664843920.93437221291009782468市場比較法對以下項目價格進行對比，然后進行權(quán)重系數(shù)分析：1、88百購2、萬寶商業(yè)廣場3、沸騰cbd4、金象城5、豐臣廣場通過計算得出項目單價為：24280元/平米綜合價格結(jié)論：租金還原法更多代表客戶能接受的價格，市場比較法更多代表市場目前在售的價格水平。所以我們認(rèn)為本項目的價格應(yīng)該在23000-24000元/平米之間。本案商業(yè)底均價建議為：24000元/平米根據(jù)商業(yè)的推案節(jié)點及營銷效果、市場環(huán)境該價格存在一定的浮動空間。分層價格：分層價格按照：測算面積按照工程部測算數(shù)據(jù)底價按照24000元/平米分層系數(shù)：市場平均標(biāo)準(zhǔn)1/0.7/0.55/0.43樓層可售面積單層單價單層總銷一層7180.21￥34,902￥250,602,749.65二層8150.6￥24,431￥199,129,822.09三層6344.22￥19,196￥121,783,824.85四層5706.69￥15,008￥85,644,883.41合計27381.72商鋪總銷金額￥657,161,280.00商鋪總銷金額：6.57億元?？備N測算：總體銷售收益表一層7180.21公寓均價9150二層8150.6商鋪均價24000三層6344.22四層5706.69商業(yè)總銷面積27381.72商業(yè)回款計劃657161280sohu總銷面積37565.26公寓回款343722129

總回款計劃1000883409銷售政策：包租10年返租5年年份回報率商務(wù)條件17%一次性返在總價14%27%38%一年一返27%49%510%6隨行就市，逐年返還租金收益1/9分成78910項目包租十年，返租5年。前兩年一次性返還。

可以保證十年內(nèi)項目運作方向由開發(fā)商統(tǒng)一把控，有利于市場形成、整體

業(yè)態(tài)朝開發(fā)商希望的方向發(fā)展。5年返租總計41%的返租回報可帶給客戶充分的信心，給現(xiàn)場更多解釋空間。

前兩年一次性返是一個相對折中的處理方式，在開發(fā)商收益和銷售表價體現(xiàn)上都能得到保證。返租成本：樓層租金回報預(yù)測可執(zhí)行平均租金總年租金回報120￥10,339,5024.10%90￥8,802,6484.40%60￥4,567,8383.80%40￥2,739,2113.20%合計年租金￥26,449,2004.00%收租年份當(dāng)年平均回報率遞增率第一年基礎(chǔ)租金4

第一年基礎(chǔ)租金4

第一年基礎(chǔ)租金4

第四年遞增8%4.30.08第五年遞增8%4.70.08合計租金回報21.1

返租成本27%6.90%21.1%為通過招商產(chǎn)生的租金收益。27%為5年內(nèi)真正支付給客戶的返租回報。6.9%是兩者之間的差額部分，也是開發(fā)商需要承擔(dān)的額外費用。6.9%的差額是開發(fā)商可控的銷售成本，低于同期市場借款利率水平。Part4.推案回款方案通過商業(yè)不同總價段房源來迎合前期累積（收定）客戶不同產(chǎn)品線需求，最大可能消化該部分客戶，所以建議同時釋放多樓層房源，分兩批推出。16F為持有酒店暫不銷售，24FSOHO辦公樓操作方式以菜單外包形式統(tǒng)包給第三方裝修單位。

公寓和辦公各做2-3款方案供客戶選擇。根據(jù)樓層不同分兩期推出。銷售方案公寓商業(yè)酒店

商鋪一期推案時間：2012年5月底推案理由：最大程度上豐富產(chǎn)品價格線，保證充分去化現(xiàn)有意向客戶。推出套數(shù)：185套左右預(yù)計總銷：約3.077億銷售組織——商鋪