招商工作年終專題計劃書

招商工作年底計劃書

工作計劃是行政活動中使用范圍很廣關(guān)鍵公文。機關(guān)、團體、企機關(guān)各級機構(gòu)，對一定時期工作預(yù)先作出安排和計劃時，全部要制訂工作計劃。

招商工作年底計劃書，供大家參考。

目錄

序言

部分商業(yè)定位

章項目總體定位

一、前期溝通總結(jié)

二、項目總體定位

三、項目標功效定位

第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位

一、定位理由

二、業(yè)態(tài)定位

第三章商業(yè)名稱定位

一、商業(yè)案名定位

二、博覽城解釋

第四章商業(yè)管理功效定位

一、現(xiàn)有管理格局

二、金潤物流管理功效定位

三、現(xiàn)代化管理體系

第五章商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位

一、專題物流定位

二、經(jīng)營業(yè)種定位

三、定位計劃

第二部分招商策略

章招商總策略

第二章招商階段設(shè)置

第三章招商工作計劃表

序言

商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟價值最高物業(yè)形態(tài)，在動態(tài)經(jīng)濟大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊活躍著——高回報刺激著巨款開發(fā)；而經(jīng)營艱苦加大了風險。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分析大物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合項目本身，步步為營，攻克風險城堡。商鋪時代來臨，催化了商業(yè)市場競爭，加速了城市商業(yè)繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，伴隨城市改造步伐加緊和商鋪概念深化推廣，市中心商圈和洪城大市場商圈局面被打破，香江、鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本項目要在猛烈商戰(zhàn)中占據(jù)最高點，就要做好工作中每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關(guān)健一環(huán)，它贏是否關(guān)系著銷售戰(zhàn)再打策略。要做好招商工作就要有一個好招商策略來指導(dǎo)。我們招商策略在“贏了再打”總策略下，各工作步驟環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”工作后，然后“再打”下一戰(zhàn)役。項目要生存，必需做好招商工作，積累前期用戶；而招商成功要有一個好策略才能得以確保。但策略不是憑空而生，是在市場基礎(chǔ)上，對商業(yè)正確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營上還要有思想。

部分項目定位

章項目總體定位

一、前期溝通總結(jié)

本項目不是一個簡單商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營項目，所以在對它進行評介和探索其商業(yè)價值所在時，是在宏觀區(qū)域市場范圍和大流通領(lǐng)域里尋求合適出路。前期匯報在充足市場調(diào)查基礎(chǔ)上，深入研究了南昌市商業(yè)發(fā)展格局，并發(fā)明性提出了“批發(fā)mall”市場形象定位概念和物流中心定位。不過在市場定位方面，匯報并未提出可供參考選擇。沒有能夠充足表現(xiàn)出本案相對市場優(yōu)勢，“批發(fā)mall”市場定位一樣無法全方面表現(xiàn)本案關(guān)鍵競爭力，缺乏足夠市場引爆力。鑒于此，我們針對前期市場調(diào)研匯報中部分內(nèi)容進行了深度分析。因為南昌市批零業(yè)總體競爭環(huán)境在不停惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為避免正面火拼，尋求更高層面邊緣性競爭優(yōu)勢，本項目在前期匯報中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨辟蹊徑，針對市場特點和本項目本身優(yōu)勢，為加強市場引爆力，本企業(yè)在原方案基礎(chǔ)上深入對物流中心定位提升出專題物流概念。

二、項目標總體定位

本項目立足于服務(wù)周圍市場，集批發(fā)、零商品展示交易、物流配送功效等為一體，含有強大輻射大型現(xiàn)代化專題物流中心。

三、項目標功效定位

1、功效組合

展示、交易功效區(qū)該功效區(qū)是本案主功效區(qū)。展示功效和交易功效區(qū)，形成了前“展”后“店”格局，依靠南昌對于江西極強輻射作用，經(jīng)過動態(tài)展覽展示提升本項目標輻射半徑。同目前批發(fā)市場關(guān)鍵差異表現(xiàn)在：集中專題計劃，導(dǎo)購便利；增加了展示設(shè)計，為交易提供了一個動態(tài)展示平臺；經(jīng)營產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)；銷售形式以開架式銷售為主，統(tǒng)一結(jié)算，營造了良好購物環(huán)境對于小代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化

化，但需達成展示功效要求；可配計算機，進行用戶管理，倉儲管理-預(yù)留管線。會展會議、推介培訓(xùn)服務(wù)功效區(qū)該區(qū)域是市場配套功效區(qū)，關(guān)鍵是提升本案檔次和水平；同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會等共同成立含有一定權(quán)威教授顧問組委會，為會展會議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)；有計劃、有專題地組織多種會展會議。對服裝，能夠安排多種專題時裝演出，動態(tài)地推出各個新產(chǎn)品，并成為一道獨特風景城，比如：季節(jié)專題：春、夏、秋、冬；類別專題：時裝系列運動系列紳士系列學(xué)生系列淑女系列……動態(tài)、系列活動，能夠增加市場“熱點”和“興奮點”，吸引人流；組織中國和區(qū)域多種專題交流會議和論壇；有目標、有計劃地對批發(fā)企業(yè)職員和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提升經(jīng)營人素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才能；

零售功效區(qū)零售功效區(qū)關(guān)鍵是拉動市場人氣，不過引入零售業(yè)，不是根據(jù)商業(yè)中心區(qū)業(yè)態(tài)引入，而是引入對批發(fā)市場經(jīng)營有益業(yè)態(tài)；引入企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)龍頭，能夠帶動其它中小企業(yè)和個體進入。比如，麥德龍用戶群有60-70%是團購用戶，它走是一個c&c批零兼售倉儲式超市功效。或引入專業(yè)商店品牌商家，如國美、蘇寧等電器經(jīng)銷商；東方家園、百安居、好美家、歐培德等建材家居超市、法國低壓電器分銷商企業(yè)藍格賽等。將行業(yè)巨無霸和小批發(fā)企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)錯位經(jīng)營，形成某種批發(fā)產(chǎn)品種類集群。同時，引入一定百分比面積超市，專營店，能夠匯聚消費人流，增加本項目標出售或出租面積，降低投資商風險，增加項目標成功率。

休閑娛樂功效本案經(jīng)營者既是一個龐大經(jīng)營群體，也是一個龐大消費群體，一定對休閑娛樂功效存在著巨大需求。首先，為了業(yè)務(wù)需要，接待用戶需要一定休閑娛樂設(shè)施，其次，批發(fā)業(yè)務(wù)通常在下午3-4點鐘結(jié)束，需要一個消費空間。同時，南昌洪城區(qū)域也沒有較高級次休閑娛樂設(shè)施和場所，在本案內(nèi)建立一定休閑娛樂設(shè)施，能夠填補洪城區(qū)域相對缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)需求。該區(qū)域為配套服務(wù)區(qū)，以滿足本項目經(jīng)營主體和消費者需求為主導(dǎo)，兼顧洪城區(qū)域?qū)τ谛蓍e娛樂需求，能夠計劃批發(fā)商會所，設(shè)置多種時尚休閑項目，比如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運動休閑項目；多種專題餐廳、茶室；設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功效等。

倉儲物流功效本案作為在洪城區(qū)域新型批發(fā)mall，倉儲物流功效是關(guān)鍵組成部分。不僅為本案經(jīng)營商家服務(wù)，同時也將填補整個區(qū)域市場空間，獨享一片利潤天空。結(jié)合現(xiàn)在批發(fā)市場“多批次、小批量”特點，能夠為這種類型批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送；倉儲能夠采取租賃自用和委托管理倉儲服務(wù)區(qū)兩種方法；對于加工處理必需設(shè)計標準化包裝模式；整個倉儲物流服務(wù)能夠委托第三方物流企業(yè)進行經(jīng)營，引入倉單經(jīng)營模式，實現(xiàn)物流現(xiàn)代化；關(guān)鍵功效有倉位租賃、托管、包裝、加工服務(wù)、配送服務(wù)、驗收貨物、車庫、租車。

信息服務(wù)功效信息服務(wù)功效區(qū)關(guān)鍵是搜集、加工和處理多種行情，立即為入駐企業(yè)公布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，建立二十一世紀智能化信息中心、成為行業(yè)市場信息公布中心是目標，關(guān)鍵功效為媒體公布行業(yè)信息、信息分析和搜集、廣告展新計劃、展示廣告設(shè)計、建立經(jīng)濟模型供求線、辦媒體、internet網(wǎng)絡(luò)。委托高?；蜓芯克?，設(shè)計市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)模型，建立對應(yīng)供求曲線圖，以估計和分析市場前景；有組織搜集相關(guān)信息，并實施無償和有償服務(wù)；創(chuàng)辦市場自己專業(yè)雜志和報紙，推介產(chǎn)品和郵購服務(wù)，公布推介活動和企業(yè)形象宣傳；攤位展示專題設(shè)計服務(wù)，企業(yè)和商品廣告創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)，提升市場整體形象水平；負責市場本身宣傳，每十二個月必需有完整廣告計劃，廣告專題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計方案，確保經(jīng)營人共同利益；借internet網(wǎng)絡(luò)公布多種信息。商務(wù)辦公服務(wù)功效區(qū)因為本案關(guān)鍵目標用戶是企業(yè)，而不是個體經(jīng)營者，在經(jīng)營過程中，肯定有需要一定辦公空間，同時也存在很多商務(wù)活動。因為增加人員相對會增加成本，商務(wù)功效服務(wù)區(qū)就是代理商務(wù)服務(wù)。這些企業(yè)因為規(guī)模較小，資金能力有限，在商務(wù)活動中，迫切需要一個能夠提供一個完善商務(wù)服務(wù)辦公環(huán)境。商務(wù)洽談室：供小企業(yè)按小時租用，這么能夠避免因為辦公面積較小或沒有辦公場地造成商務(wù)洽談不便利性。伴伴隨商務(wù)洽談室租賃，同時提供多種商務(wù)服務(wù)；會議室/中心：

供入駐中小企業(yè)召開多種會議使用；俱樂部：中小企業(yè)家樂園，首先有固定場所，其次能夠取得很多優(yōu)惠和服務(wù)；電子商務(wù)中心：文字處理系統(tǒng)，但必需定價服務(wù)，以降低經(jīng)營人經(jīng)營成本；多種咨詢服務(wù)，填補經(jīng)營者一些不足；秘書服務(wù)：是一大特點，處理經(jīng)營者攤位外公共事務(wù)，包含協(xié)議管理，電話、網(wǎng)絡(luò)訂購統(tǒng)計服務(wù)，談判統(tǒng)計等；理財服務(wù)：是代理財務(wù)管理，真正了解經(jīng)營財務(wù)情況，并給出經(jīng)營財務(wù)上指導(dǎo)和提醒；結(jié)算服務(wù)：是在銀行統(tǒng)一指導(dǎo)和管理下，確保資金安全性和經(jīng)營過程可信性；會計、律師、廣告、印刷等相關(guān)服務(wù)業(yè)辦公室；商務(wù)辦公區(qū)將成為大用戶辦公場所和小型用戶交易場所，并提供多種相關(guān)商務(wù)配套服務(wù)，和鋪位交易形成互動。

管理功效管理是確保交易正?；A(chǔ)保障組織由政府相關(guān)部門、發(fā)展商和經(jīng)營主體共同參與市場管理委員會；制訂和修改市場管理要求；處理市場糾紛和分歧；檢驗、監(jiān)督產(chǎn)品質(zhì)量；決定非營業(yè)時間進出貨、防盜、防火；確定商品包裝標準；處理緊急情況問題；組織相關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場活動；爭取政府優(yōu)惠政策，發(fā)明良好市場平臺環(huán)境；成立含有行業(yè)特點中介服務(wù)組織，專業(yè)商會，行業(yè)協(xié)會。

公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū)完善公共設(shè)施，才能保障批發(fā)市場能夠正常運行。公共環(huán)境包含市場內(nèi)部和外部。外部公共環(huán)境是市場外部形象直接表現(xiàn)，在建筑外觀設(shè)計上追求時代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致專題風格，當然還包含公共停車場、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便購物工具、快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計購物動線通暢、清楚，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整齊，給大家提供舒適工作和購物環(huán)境，還包含電話、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報警、防火、餐飲配套等。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)組合匯報在市場調(diào)查基礎(chǔ)上，確定了五大門類、十一個標準門類四十二個商品類別產(chǎn)業(yè)組合模式門類配置標準門類權(quán)重百分比門類細分基礎(chǔ)門類食品類35%包裝食品、禮裝食品、保健品、綠色食品等煙酒類煙、酒、飲料等服裝類各類服裝、鞋帽、紡織品等發(fā)展型門類家居類35%裝潢材料、五金、床上用具、美居用具、家俱、精美工藝品、花卉等電器類電視、音響、電飯煲、冰箱、洗衣機、空調(diào)、吸塵器、微波電器、消毒柜等玩具、文具類兒童玩具、成人智力玩具、辦公文化用具、樂器、小型科學(xué)器材等潛質(zhì)型門類休閑用具10%體育健身器材、戶外活動器材、釣魚器材、老年保健器材、休閑體育服裝及用具等影象圖書各類圖書、期刊、電子影象制品大綜型傳統(tǒng)門類日用小百貨17%特殊門類地方性土特產(chǎn)類3%古玩類二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位本項目標功效架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)組成，是以專題物流為依靠，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)功效于一體大型展示交易中心。

三、商業(yè)案名定位為降低項目風險，本項目標商業(yè)案名定位為：江西國際商品博覽城博覽城是指以江西省龐大資源為依靠，集產(chǎn)品會展、交易、信息、服務(wù)功效于一體，含有一定檔次，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營。它不僅是產(chǎn)品展覽，也是一個城市形象、個性、素質(zhì)和實力集中表現(xiàn)，同時還是城市整體價值集中表現(xiàn)。

四、管理功效定位商業(yè)策劃結(jié)果是策劃了一個案子，鋪出一條路子，帶出一個班子。商業(yè)策劃關(guān)鍵表現(xiàn)在策劃項目標長久繁榮，所以功效定位至關(guān)關(guān)鍵。中國物流業(yè)在經(jīng)濟高速增加大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功效上還存在顯著不足。

首先，從發(fā)達國家來看，現(xiàn)代物流功效是設(shè)計、實施和管理用戶供給鏈中物流需求，其特點是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識，以最低成本提供用戶需要物流管理和服務(wù)。而現(xiàn)在，中國多數(shù)物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展而來，企業(yè)服務(wù)內(nèi)容多數(shù)仍停留在倉儲，運輸，搬運上，極少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性物流服務(wù)，現(xiàn)代物流服務(wù)功效尚不能得到很好發(fā)揮。中國物流企業(yè)，不管是物流服務(wù)硬件還是軟件和高效率低成本現(xiàn)代物流還有較大差距，信息搜集、加工、處理、利用能力、物流專門知識，物流統(tǒng)籌策劃和精細化組織和管理能力全部顯著不足。

其次，條塊分割物流管理和流通體制制約著物流業(yè)發(fā)展。物流專業(yè)化分工特點即使日益顯著，不過物流組織和管理卻不停向綜合性發(fā)展，多種物流方法和物流載體之間聯(lián)絡(luò)越來越緊密。不過，中國現(xiàn)在物流行業(yè)管理仍沿用著計劃經(jīng)

濟時期部門分割體制。和物流相關(guān)各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不一樣政府部門進行管理。依據(jù)這種條塊管理體制，形成了自上而下縱向隸屬和管理格局，嚴重制約著在全社會范圍內(nèi)經(jīng)濟合理對物流進行政體統(tǒng)籌和計劃，妨礙著物流社會化進程，制約著現(xiàn)代物流深入發(fā)展。1、現(xiàn)有管理格局洪城大市場洪城大市場由原來物流中心代表，現(xiàn)逐步隱退，最關(guān)鍵原因是其物流市場散、亂、差、小、效益低、缺乏現(xiàn)代管理手段。具體表現(xiàn)在：鴻順德2、金潤物流中心管理功效定位金潤物流中心打破原有市場格局，集倉儲、承運、搬運、營運、營銷、服務(wù)等多個功效為一體，在提升南昌物流業(yè)競爭水平同時開創(chuàng)了一個全新市場空間。金潤物流中心管理還突出維護中堅租戶群體利益，從原來