順馳林溪房地產(chǎn)項目操作手冊樣本

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順馳·林溪操作手冊一.

應(yīng)知應(yīng)會篇

應(yīng)知某些1.順馳集團簡介順馳集團成立于1994年，現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)管理于一體大型公司集團，具備國家建設(shè)部一級資質(zhì)。

順馳集團是天津市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)絕對第一。，占有天津市商品房市場近20%市場份額。

順馳集團得到了各級政府和廣大消費者承認(rèn)，“順馳”已成為家喻戶曉強勢品牌。集團繼榮膺中華人民共和國地產(chǎn)“名企”“名人”“名盤”稱號后，再奪中華人民共和國地產(chǎn)“三名”稱號，順馳置業(yè)榮獲“中介名企”稱號。

順馳集團具備完善法人治理構(gòu)造、高度認(rèn)同核心價值觀和先進公司文化、明晰愿景和戰(zhàn)略，并通過聚焦戰(zhàn)略管理體系保證戰(zhàn)略得到強勢執(zhí)行。

，順馳堅定地推動全國化戰(zhàn)略，向全國各種都市派駐團隊，并成立分公司，組建了順馳集團四大板塊：北京板塊、長三角板塊（蘇、滬、杭）、中西部板塊（以武漢為中心）和天津板塊。究竟，集團在北京、上海、蘇州、南京、石家莊、武漢等地，已先后通過各種形式獲取項目；同步，順馳置業(yè)已將連鎖經(jīng)營模式強勢推廣到北京、南京、成都、廣州、石家莊、上海、蘇州、武漢、沈陽等都市中介市場。

將來三年，將是集團戰(zhàn)略發(fā)展中重要三年。順馳將繼續(xù)深化全國化發(fā)展戰(zhàn)略，立志成為中華人民共和國房地產(chǎn)行業(yè)NO.1，成為所進入?yún)^(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者。咱們戰(zhàn)略:咱們戰(zhàn)略是：NO.1、FOCUS、MARKETLEADERNO.1：在規(guī)模和獲利能力上做中華人民共和國房地產(chǎn)行業(yè)第一

FOCUS：聚焦于行動大綱，聚焦于聚焦戰(zhàn)略管理體系，聚焦于商業(yè)模式

MARKETLEADER：做所進入?yún)^(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者咱們核心價值觀

使命般激情

信任并尊重每一種人

永不滿足挑戰(zhàn)精神

勉勵創(chuàng)新積極變革

創(chuàng)造奇跡團隊精神

共同發(fā)展分享成功核心價值觀使咱們與眾不同

咱們有著先進公司文化，核心價值觀是咱們公司文化靈魂，是咱們性格，是咱們做一切事情出發(fā)點和主線，是咱們共同信念，共同承認(rèn)深信不疑原則。

核心價值觀使咱們有了信任和尊重文化氛圍，使咱們有了創(chuàng)新變革勇氣，挑戰(zhàn)性激情文化，使咱們有了合伙共贏文化，使咱們有了注重員工發(fā)展文化。

對核心價值觀堅定信奉，對核心價值觀偏執(zhí)和執(zhí)行，對違背核心價值觀人和事零容忍，使咱們把核心價值觀貫徹在每一種人一言一行、一舉一動中，把核心價值觀溶化在每一種人血液里，使咱們把核心價值觀體當(dāng)前戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和盼望成果中。行動大綱是咱們核心競爭力

行動大綱是對咱們近年來實踐總結(jié)、提煉和系統(tǒng)化，它將核心價值觀、戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和盼望成果之間聯(lián)系明晰表達(dá)。

行動大綱是咱們統(tǒng)一思想、統(tǒng)一行動大綱。

行動大綱是咱們共同信念、共同目的、共同行動、共同成功。2.行為準(zhǔn)則（1）每天正常早班車時間為9：00，六日為8：30。不能準(zhǔn)時到達(dá)者，交通自行解決，費用不予報銷。（2）員工不得無端遲到、早退或脫崗。（3）午休時間為12：00----13：30，員工可以就餐和休息，但此時間段內(nèi)如有客戶接待工作，仍要照常進行，不得影響工作。（4）公司員工在上班時間內(nèi)必要穿工裝、佩帶司標(biāo)，并請遵守如下規(guī)定：◆女士可化淡妝，不得濃妝艷抹?！舸眄橊Y集團出席會議、會見重要客人或外國友人、參加集團（或公司）全體會議或重大活動（如集團年會、項目開盤慶典等）必要穿工裝。（5）所有員工必要24小時開機，無論因素，因一次關(guān)機聯(lián)系不到者，當(dāng)月話費不予報銷。（6）會議制度：A、開會遲到者，一次罰款500元，二次開除。B、開會期間，手機關(guān)閉或調(diào)為震檔，違背一次罰款500元，二次開除。3.業(yè)務(wù)規(guī)定現(xiàn)場：1、每天接待客戶必要詳細(xì)填寫《客戶溫馨服務(wù)卡》，不得漏填或?qū)⒎?wù)卡遺失。2、每晚梳理客戶前由項目內(nèi)勤整頓好梳理客戶日報表，當(dāng)天客戶梳理必要明確梳理出客戶需求及承認(rèn)產(chǎn)品價值某些，并針對此制定統(tǒng)一口徑，每天豐富到\o"點擊搜索所關(guān)于于［操作］文章"操作手冊中。3、每天制定統(tǒng)一口徑（包括電話回訪等口徑）必要嚴(yán)格遵循執(zhí)行，不得有任何偏差。4、客戶一次到訪后，依實際狀況三天之內(nèi)必要形成電話回訪，并有詳盡客戶記錄（溫馨服務(wù)卡），一周之內(nèi)必要形成成果（成交或死單）。5、每天下午4點之前記錄好銷售日報，發(fā)給運營中心。6、每周五下午4點之前記錄好銷售周報，發(fā)給運營中心。7、客戶級別劃分及相應(yīng)轉(zhuǎn)化率規(guī)定：D：一次到訪賣場C：二次及二次以上到訪、置業(yè)聯(lián)動推薦到訪、成交業(yè)主推薦到訪、客戶資源部行銷推薦到訪B：交定金、簽合同A：簽合同D→C：50%（三天以內(nèi)）C→B：30%（一周之內(nèi)）B→A：90%4.禮儀規(guī)范公司員工作為公司形象及項目品牌形象代表，需要建立一套完整禮儀規(guī)范，所謂禮儀規(guī)范，就是一言一行、一舉一動都要有一定尺度，一定分寸，最后為客戶創(chuàng)造一種“賓至如歸”感覺，并達(dá)到宣傳和提高公司形象和項目形象目。（1）儀態(tài)：員工在工作環(huán)境中應(yīng)保持得體、優(yōu)雅姿勢和動作?！粽咀耍核斜匾哉咀斯ぷ魅藛T，其對的站立姿勢應(yīng)是：雙腳與兩肩同寬自然垂直分開（體重均落在雙腳上，肩平、頭正、兩眼平視前方，挺胸、收腹）。不適當(dāng)歪斜站立，腿腳晃動，會見客戶或出席典禮站立場合，在長輩和上級面前不得把手交叉抱在胸前?！糇耍核幸宰斯ぷ魅藛T，必要坐姿端正。不適當(dāng)翹二郎腿，不容許將腿搭在座椅扶手上，不得盤腿，不得脫鞋。◆工作時間，身體不得東倒西歪，前傾后仰，不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手。不得坐、倚沙盤或接待前臺?！綦p手不適當(dāng)叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。◆工作場合不適當(dāng)二人勾肩搭背、挽手而行，與客人相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中間穿行或搶行。與客戶同步進、出電梯，應(yīng)讓客戶后進、先出電梯，并協(xié)助\o"點擊搜索所關(guān)于于［操作］文章"操作電梯門開關(guān)。◆不適當(dāng)用手指或筆桿指客人和為人批示方向。向顧客簡介產(chǎn)品或看資料時應(yīng)將手掌心向上，如果指出細(xì)小之處應(yīng)用食指同步手掌依然向上。◆如果為顧客拿物品一定要雙手遞上。（2）儀表：員工必要儀表端莊、得體、整潔?！羯眢w、面部、手部必要清潔，保持良好個人衛(wèi)生。◆上班前不能喝酒，不吃異味食物或喝酒以保證口腔清潔?！纛^發(fā)要保持清潔、整潔，男員工頭發(fā)不適當(dāng)過長，不準(zhǔn)燙發(fā)；留長發(fā)女員工上班時間應(yīng)將頭發(fā)束扎或盤起來，不適當(dāng)披散頭發(fā)?！襞畣T工上班可以著淡妝，給人以清潔健康、禮貌得體印象。工作時間不適當(dāng)使用香味濃烈香水。◆不適當(dāng)佩帶任何與工作場合無關(guān)、夸張飾物，指甲經(jīng)常修剪，不適當(dāng)太長，女員工不適當(dāng)涂顏色鮮艷指甲油。（3）服裝：工作場合應(yīng)按規(guī)定穿工裝，工裝應(yīng)干凈、整潔、筆挺，并佩帶胸卡。◆鈕扣要扣好，穿西裝制服時，無論男、女第一顆鈕扣應(yīng)扣上。不得敞開外衣、卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必要結(jié)正?！艄ぱb外衣衣袖、衣領(lǐng)處、襯衣領(lǐng)口，不適當(dāng)顯露個人內(nèi)里衣物，工裝外不得顯露個人物品?！舨坏卯?dāng)眾整頓個人衣物。（女員工化妝請到洗手間）◆皮鞋應(yīng)保持清潔。（特別應(yīng)注意鞋跟保持清潔）◆男員工著工裝/西裝時，建議穿黑色正裝皮鞋，不適當(dāng)穿休閑款皮鞋搭配西裝；女員工上班時間不適當(dāng)穿松糕鞋或休閑款皮鞋，夏天不得穿拖鞋上班。（4）接待客戶時應(yīng)禮貌、大方、熱情、積極、微笑服務(wù)?！粼诠ぷ鲌龊媳３至己镁駹顟B(tài)，有客戶來訪時，應(yīng)及時起身接待。面對顧客應(yīng)體現(xiàn)熱情、親切、真實、和諧?！魜碓L客人諸多時，應(yīng)按順序接待，并致謙闡明。應(yīng)謹(jǐn)記客戶姓名，以示尊重?！艉皖櫩徒徽剷r應(yīng)當(dāng)眼望對方，點頭稱是予以回應(yīng)，不要隨意打斷客戶談話?！艄ぷ鲌龊喜贿m當(dāng)哼歌曲、吹口哨、不得談笑、大聲說話、喊叫、亂丟亂放物品，咳嗽、打噴嚏時應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對不起?！羯习鄷r間不容許在接待現(xiàn)場或者客戶面前吸煙、吃東西、讀無關(guān)業(yè)務(wù)報刊雜志。◆顧客和你在發(fā)言時應(yīng)全神貫注，專心傾聽，不得東張西望，心不在焉。◆在為顧客服務(wù)時不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張、和恐驚表情?！粼诠ぷ鳌⒋螂娫捇蚺c顧客交談時，如有其她客戶走近，應(yīng)及時示意，以表達(dá)你已注意到她（她）來臨，不得無所示，等客人先開口?！襞c客戶握手時用普通站姿，目視對方眼睛，上身微向前傾，不適當(dāng)過度彎腰低頭，要熱情大方?！粽f話聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，聲量不要過高，亦不要過低，以免顧客聽不太清晰。不要急功近利，要給顧客一種“置業(yè)顧問”形象?！舨粶?zhǔn)講粗言、使用蔑視和侮辱性語言?！舨贿m當(dāng)模仿她人語言和語調(diào)談話?！舨恢v過度玩笑?！粽f話要注意藝術(shù)，多用敬語。◆不得以任何借口頂撞、諷刺、譏諷客人?！粢⒁夥Q呼顧客姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”、“小姐”、“女士”。◆任何時候不準(zhǔn)講“喂”或說“不懂得”?？蓪ⅰ安欢谩备臑椤拔蚁葐栆幌隆薄魰簳r離開面對客人，一律講“請稍候”，如果離開時間較長，回來后要講“對不起，讓您久等啦”。不得一言不發(fā)就開始服務(wù)。◆當(dāng)為顧客完畢一項服務(wù)后應(yīng)積極詢問與否尚有其她事要協(xié)助?！粽劶捌渌龢潜P或其她人時，千萬不要詆毀別人。（5）打、接電話禮儀?！羲衼黼?，務(wù)必在三響之內(nèi)接答?！艚与娫捪葐柡谩髥挝唬澳愫?，順馳林溪”或“你好，林溪別墅”然后講“請問能幫您什么忙？”，不適當(dāng)在開始時使用“喂”、“哎”等語調(diào)詞?！魧Ψ桨l(fā)言應(yīng)認(rèn)真聽，必要時要作好記錄，通話要點要問清晰，然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍?！魧τ谧约翰荒芙鉀Q電話，應(yīng)及時將電話轉(zhuǎn)交給能解決人，或記錄電話內(nèi)容，待解決后回答。◆結(jié)束時待對方掛斷之后，方可掛線，不可先于對方掛線。◆通話時要簡要扼要，不要在電話中長時間聊天?！艚o對方打手機時，請先詢問對方當(dāng)前接電話與否以便，并且征詢與否可以有座機轉(zhuǎn)接，不適當(dāng)長時間占用對方電話。（6）簡介和被簡介禮儀?！糁苯訒婧喗闀r，應(yīng)先把級別低者簡介給級別高者，把年輕簡介給年長，把我司人簡介給別公司人?！舭岩蝗撕喗榻o多人時，應(yīng)先簡介給其中地位最高。◆男女間簡介，應(yīng)先把男性簡介給女性。當(dāng)年齡、級別差別大時，也可先把年輕女性簡介給男性。（7）握手禮儀。★握手時機：◆當(dāng)你被簡介給某人以及跟別人道別時，特別是當(dāng)你與你客戶道別時。◆當(dāng)客戶或其她來訪者進入你辦公室時。◆走進某個會場并被簡介給與會者時?！魰h結(jié)束后互相道別以及重申已達(dá)到合同時?！裟阌X得有必要握手時，你會慢慢培養(yǎng)起這種感覺?！镂帐旨记桑骸糇詧笮彰⑸斐瞿闶?，在多數(shù)場合，職位高人應(yīng)當(dāng)先伸出手，若她（她）沒有這樣做，你就應(yīng)先伸手?！羯斐鍪謺r稍帶角度，且拇指向上，雙方虎口應(yīng)互相接觸?！粑帐忠獔远ㄓ辛?，但絕非要捏斷別人手。停留3-5秒即可，然后松開。（8）名片接受與保管?！裘瑧?yīng)先遞給長輩或上級?！暨f出自己名片時。應(yīng)把文字向著對方，雙手遞出，一邊遞交一邊說出自己姓名?！艚訉Ψ矫瑫r，雙手接過，并立即瀏覽，對的記住對方姓名和職務(wù)，將名片收好，如遇對方姓名中有難認(rèn)文字，應(yīng)立即詢問清晰。◆你名片外觀應(yīng)保持完好，不要破損或折疊?！魧κ盏矫咨票９?，以便檢索，不得隨意丟棄。（9）對的使用公司辦公用品和設(shè)備。◆公司物品應(yīng)妥善使用、保管。及時清理、整頓帳簿、文獻，及時清理工作臺上物品保持工作臺清潔、整潔。工作臺不適當(dāng)擺放私人物品。

應(yīng)會某些1、房地產(chǎn)基本知識（1）專業(yè)術(shù)語◆建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)總建筑面積與地塊面積之比?！羧莘e率：是反映和衡量建筑用地使用強度一項重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物總建筑面積與地塊面積比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著社區(qū)容納建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高?！艟G化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范疇內(nèi)綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比?！魳情g距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向為1：1.5?！艚ㄖ痈撸簩痈呤侵缸≌叨纫浴皩印睘閱挝挥嬃?，每一層高度國家在設(shè)計上有個規(guī)定，這個高度就叫層高。詳細(xì)地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)原則》（GBI100-87）中規(guī)定，住宅層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度凈剩值。（2）房屋建筑分類◆從構(gòu)成房屋建筑構(gòu)造材料分：①木構(gòu)造（老樓，普通為1——2層建筑）②磚木構(gòu)造（老樓，普通為1——3層建筑）③磚混構(gòu)造（普通為6或7層建筑）④鋼筋混凝土構(gòu)造（高層建筑，為8層以上建筑）⑤鋼構(gòu)造（紐約市貿(mào)大廈）◆從房屋層數(shù)高度分：①低層1～3層（木構(gòu)造、磚木構(gòu)造）②多層4～6層（磚混構(gòu)造）③中高層7～9層（鋼筋混凝土構(gòu)造）④高層10～30層（鋼筋混凝土構(gòu)造）⑤超高層40層以上（鋼筋混凝土構(gòu)造、鋼構(gòu)造）◆按房屋建筑耐火性和耐久性限度分：①一級1以上（鋼筋混凝土構(gòu)造、鋼構(gòu)造）②二級50～1以上(磚混)③三級25～50年（平房）◆房屋建筑用途分：①生產(chǎn)性建造②居住建筑③公共建筑（3）房屋建筑構(gòu)造◆房屋建筑構(gòu)造●房屋建筑構(gòu)件：一幢建筑物普通是由基本、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大某些構(gòu)成。●房屋承重構(gòu)造基本構(gòu)件類型①鋼筋混凝土構(gòu)造（還涉及鋼構(gòu)造、鋼和鋼筋混凝土構(gòu)造）。承重重要構(gòu)造構(gòu)件所有采用鋼筋混凝土建造（重要承重部件為梁和柱）。②磚混構(gòu)造。承重重要構(gòu)造采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混構(gòu)造房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑。③磚木構(gòu)造。承重重要構(gòu)造采用磚、木建造。④其她構(gòu)造（簡易構(gòu)造）。承重重要構(gòu)造采用竹、磚石、等材料建造簡易房屋?！竦鼗c基本①地基：※承受由基本傳來荷載土層叫地基。整個建筑物所有荷載都通過基本傳給地基來承受。地基承受荷載能力是有一定限度。※地基每平方米所能承受最大壓力，叫地基容許承載力（也叫地耐力）。當(dāng)基本對地基壓力超過地基容許承載時，地基將浮現(xiàn)較大沉降變形，甚至地基土層會滑動擠出而破壞。為了保證建筑物安全，必要保證基地壓應(yīng)力不超過地基承載力，因而，加大基本底面積可以減少單位面積地基上所受到壓力，即地基承載力不變時，房屋總荷載愈大，基本底面積也應(yīng)隨著增大?！鼗劣捎诘刭|(zhì)構(gòu)造和土壤類別不同，分為天然地基和人工地基兩大類。巖石、碎石土、砂土、粘性土等普通均可作為天然基本。人工地基指土層承載力差（如淤泥、人工填土等），直接在其上面建造房屋時，缺少足夠結(jié)實性和穩(wěn)定性，必要對土層進行人工加固后，才干在上面建造房屋。加固地基慣用是壓實法、換土法、擠密法。天津地區(qū)普通以粘性土為持力層，碎石土、砂土作為人工填墊層。②基本：※基本是房屋重要構(gòu)成某些，位于房屋最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋墻或柱埋入地下擴大某些，稱為基本。基本用來承受房屋所有荷載，并將荷載傳給地基。※基本類型：A.剛性基本。合用于6層或6層如下砌體構(gòu)造且基本寬度不大于2.5米。B.擴展基本（即柔性基本）C.柱下鋼筋混凝土獨立基本D.墻下鋼筋混凝土條形基本E.柱下條形基本F.筏板基本對多層和高層建筑，本地基土質(zhì)差，采用條形基本不能滿足地基容許承載力和建筑物上部構(gòu)造容許變形時或當(dāng)建筑物規(guī)定基本具備足夠剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基本。G.箱型基本H.樁基本：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁※基本按構(gòu)造形式分：A.條形基本：B.獨立基本：指呈獨立柱墩形式基本，是鋼筋混凝土排架構(gòu)造柱下基本重要形式之一。C.筏板基本：又叫滿堂紅，普通為50CM厚，對多層和高層建筑，本地基土質(zhì)差，采用條形基本不能滿足地基容許承載力和建筑物上部構(gòu)造容許變形時或當(dāng)建筑物規(guī)定基本具備足夠剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基本。當(dāng)柱荷載或柱距較大時，為增大筏板基本剛度，可沿柱軸線做增厚勒梁，成為梁板式基本。這種基本合用于高層框架構(gòu)造。D.箱型基本：用于高層建筑。E.樁基本：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁※多層住宅七層及其層如下可采用磚混構(gòu)造，可依照地基狀況采用柔性基本、筏板基本，如需要與樁相結(jié)合?！懈邔幼≌刹捎每蜉p構(gòu)造、框剪構(gòu)造，依照地基狀況采用柔性基本、條形基本、筏板基本，如需要與樁基本結(jié)合?！邔幼≌刹捎每蚣魳?gòu)造、剪力墻構(gòu)造，依照地基狀況采用筏板基本、箱型基本并與樁基本相結(jié)合?！駢w：①墻分類：※按平面位置：外墻和內(nèi)墻※按墻方向：縱墻和橫墻,普通縱墻間間距為房屋進深，橫墻間間距為房屋開間?！磯κ芰Ψ郑撼兄貕?非承重墻●樓層、地面：①樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層、木樓層。②按施工辦法：現(xiàn)澆、預(yù)制。●樓梯：①樓梯構(gòu)成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。②樓梯形式：直跑式、雙跑式等。③樓梯使用性質(zhì)：重要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯●屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重構(gòu)造、保溫隔熱層和頂棚構(gòu)成。①屋頂類型：※平屋頂：平屋頂坡度很小，普通采用3%如下，上人屋頂坡度為1%--2%。※坡屋頂：坡度較陡，普通在10%以上?！嫖蓓敚浩胀ㄓ迷诖罂缍却笮徒ㄖ?。②平屋頂小石子保護層屋面作法如下：※禹王改性瀝青防水層※20厚1：2.5水泥砂漿找平層※1：6水泥焦渣最低處30厚，找2%坡度，振搗密實，表面抹光※鋪聚苯乙烯泡沫塑料板保溫層，50MM厚?！摻罨炷连F(xiàn)澆板◆裂縫產(chǎn)生因素裂縫產(chǎn)生因素諸多，但從產(chǎn)生因素歸結(jié)起來可分為構(gòu)造強度、溫度、沉降幾大類。裂縫與否有害與裂縫浮現(xiàn)部位、裂縫浮現(xiàn)因素以及裂縫寬度和長度關(guān)于。裂縫如出當(dāng)前構(gòu)造性部位且裂縫寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混構(gòu)造以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力構(gòu)造，因而在磚厚不不大于240磚墻以及樓板上浮現(xiàn)裂縫均屬于構(gòu)造性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板自身并未開裂則不屬于構(gòu)造性裂縫?？蜉p構(gòu)造以梁、板、柱為受力構(gòu)造，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于構(gòu)造性裂縫。混凝土裂縫寬度不大于0.3mm雖然出當(dāng)前構(gòu)造性部位也非有害裂縫，但應(yīng)注意其發(fā)展。為避免構(gòu)造強度因素導(dǎo)致裂縫應(yīng)在設(shè)計中保障混凝土構(gòu)件尺寸、標(biāo)號、配筋并在施工中嚴(yán)格執(zhí)行。該類裂縫危害最大。溫度裂縫分類較多。重要辦法是作好屋頂保溫，并按規(guī)范規(guī)定設(shè)立溫度縫。磚混現(xiàn)澆板不大于50米預(yù)制板不大于60米設(shè)一道?？蜉p現(xiàn)澆板不大于55米，預(yù)制板不大于75米設(shè)一道，實際工程中還應(yīng)盡量減小。沉降縫是防止地基不均勻沉降，導(dǎo)致房屋開裂而采用一種辦法。在房屋下列部位中宜設(shè)立沉降縫。屋建在明顯不均勻填土地基上或地基土壓縮性有明顯差別處；筑平面轉(zhuǎn)折部位；高度差別（或荷載差別）處；建筑構(gòu)造（或基本）類型不同處；分期建造房屋交界處。溫度裂縫基本不斷開，沉降縫基本相應(yīng)位置斷開。實際工程中兩縫常合二為一。（4）關(guān)于室內(nèi)采光有何規(guī)定？◆每套住宅至少應(yīng)有一種居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個時，其中宜有二個獲得日照?！舨晒庀禂?shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；樓梯間0.5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間側(cè)窗洞口面積Ac與該房間地面面積Ad之比。◆離地面高度低于0.5米窗洞口面積不計入采光面積內(nèi)。窗洞口上沿距地面高度不適當(dāng)?shù)陀?米。（5）梁有那些種類，各有什么作用？◆簡支梁：單跨梁普通為簡支梁，如過梁、托墻梁?！舫掷m(xù)梁：兩跨以上梁為持續(xù)梁。◆懸臂梁。如陽臺梁、雨篷梁等。以上三種梁可依照建筑實際狀況設(shè)計為上返梁或下返梁。（6）關(guān)于暖氣管與房頂和墻壁距離有何規(guī)定？暖氣管與房頂和墻壁距離無明確規(guī)定，但施工過程中需要一定距離，普通距頂20厘米左右，距墻壁15厘米以內(nèi)。（7）不同建筑構(gòu)造優(yōu)缺陷比較？磚混構(gòu)造住宅與框輕構(gòu)造住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，施工周期短，造價低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)規(guī)定七層如下，不太適合超大開間住宅。且磚混構(gòu)造每層重約1.6噸/平方米，而框輕構(gòu)造每層重約1.2噸/平方米，因而對地基地耐力規(guī)定高。磚混構(gòu)造現(xiàn)澆板不大于50米設(shè)一道伸縮縫，預(yù)制板不大于60米設(shè)一道，框輕構(gòu)造現(xiàn)澆板不大于55米設(shè)一道伸縮縫，預(yù)制板不大于75米設(shè)一道。（8）廚、衛(wèi)防水如何解決？◆撒素水泥面◆聚合物防水砂漿40MM厚向地漏處找泛水i=1%，最薄處20MM厚四周卷起250高?！衄F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板（9）上水管和下水管材質(zhì)有那些慣用種類？并請比較其特點？◆給水管材老式鍍鋅鋼管。新型管材重要有UPVC管、鋁塑復(fù)合管、ABS管、PEX管、PB管、PE管、PP管等。◆排水管材有鑄鐵管、螺旋降噪UPVC管、芯層發(fā)泡UPVC管和普通UPVC管。鑄鐵管使用時間較長后容易導(dǎo)致堵塞；普通UPVC管噪音較大；芯層發(fā)泡UPVC管價格相對較高；螺旋降噪UPVC管價格適中且能起到減少噪音效果。各種管材基本技術(shù)性能分析比較表：名稱內(nèi)容鍍鋅鋼管ABS管PEX管（交聯(lián)聚乙烯管）PB管（聚丁烯官）PE管（聚乙烯管）PP管（聚丙烯管）使用年限（年）105050505050耐溫（℃）-40-200-40-80-70-75-20-110-20-40-20-120耐腐有耐耐耐耐耐耐壓（MPA）1.01.60.61.61.61.6連接方式鑄鐵管件絲接或法蘭連接同質(zhì)管件冷膠融連接銅質(zhì)卡套式或卡箍式連接擠壓加快式、熱熔式、電熔式擠壓加快式、熱熔式熱熔式焊接管道規(guī)格∮16-∮150∮16-∮400∮16-∮63∮16-∮110∮16-∮63∮16-63∮管件規(guī)格全全銅質(zhì)管件全全全（10）針對不同戶型應(yīng)安裝多少個插座，不同使用空間各需幾種插座，插座規(guī)格、形式有何區(qū)別？◆臥室設(shè)兩個電源插座，一種空調(diào)插座?！羝鹁邮以O(shè)三個電源插座，一種空調(diào)插座◆廚房設(shè)三個電源插座?！粜l(wèi)生間設(shè)三個電源插座，插座有防水規(guī)定?？照{(diào)插座線路單走。（11）戶型大小不同，電表規(guī)格有何區(qū)別？國家此前規(guī)定建筑面積在130平方米如下電表為5—10A，130平方米以上表為10—20A。但當(dāng)前均改為10—20A。（12）煤氣有哪幾種不同類型？當(dāng)前煤氣基本分兩種，天然氣及煤制氣。天然氣燃燒值及干凈度等優(yōu)于煤制氣。（13）當(dāng)前有哪幾種供暖方式？◆按熱源形式分為：●陳塘熱電●鍋爐房集中供熱●地?zé)崴帷舭聪到y(tǒng)設(shè)立分為：●單管系統(tǒng)●雙管系統(tǒng)◆按供熱形式分為：●上供下回式●上供上回式2、銷售管理（1）除房款外，尚有什么此外收費嗎？至少還需要交納如下費用：◆契稅＝總房款×1.5%（注：房屋單價超過5000元/平方米、非個人購房、商業(yè)用房契稅稅率均為3%）◆維修基金＝總房款×1％◆抵押手續(xù)費：80元/套◆公證費＝貸款額×0.1%◆保險費＝總房款×相應(yīng)保險費率×貸款年限◆印花稅＝總房款×0.3‰（僅外籍交納）貸款年限1~5年6~11~16~以上保險費率0.08%0.07%0.06%0.05%0.045%以上均為預(yù)收費用，如預(yù)收費用與實際發(fā)生費用不符時，以實際發(fā)生費用為準(zhǔn)多退少補。（2）外籍人員貸款年限?首付款額?咱們?yōu)槟峁?成8年按揭貸款。二.產(chǎn)品篇

公司概況北京公司成立于，作為順馳集團第一家異地拓展開發(fā)公司，承載著集團異地開發(fā)重要使命，她承繼了集團積淀厚重，擁有一只強大、務(wù)實、勤奮、熱誠高素質(zhì)本地化團隊。集團從來注重發(fā)展北京公司，北京天津、上海并列為集團區(qū)域戰(zhàn)略三大中心。當(dāng)前，北京公司已有員工252名。10月，北京公司第一種項目---順馳林溪別墅正式亮相，同期開盤。順馳·林溪別墅位于八達(dá)嶺高速路11出口，屬北京上風(fēng)上水之地，位于規(guī)劃中沙河大學(xué)城東北1公里處。12月8日，首宗國有土地--“大興黃村一號地”拍賣，北京順馳以9.05億元價格將其攬入懷中，成為全國新聞焦點。4月9日項目總規(guī)方案發(fā)布，4月28日順馳領(lǐng)海示范景觀區(qū)正式亮相。4月13日下午16時許，通過65輪激烈競價，順馳置地（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最后以5.12億元競得“豐臺區(qū)菜戶營西街117號住宅及配套”項目用地國有土地使用權(quán)，為京城順馳再添新成員……與集團一脈相承，是北京公司高度注重公司核心價值觀，注重人才發(fā)展，注重團隊培養(yǎng)，公司信任機制給每一名員工提供了最具潛力發(fā)展空間，公司信念驅(qū)動機制使成長成為每名員工最本質(zhì)需求。今年，北京公司將有5到10個項目同期運作，這支年輕隊伍有信心用3年時間成為北京房地產(chǎn)市場影響力和規(guī)?；^對第一。

項目基本狀況1、林溪別墅開發(fā)商.建筑設(shè)計.施工圖設(shè)計.景觀設(shè)計單位.施工單位.監(jiān)理單位都是誰?答：開發(fā)商:順馳置地（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計:意大利比卡國際建筑師公司重要作品：北京奧林匹克公園規(guī)劃設(shè)計競賽方案；北京萬科星園三期設(shè)計競賽方案；北京崇文門綜合辦公樓設(shè)計競賽獲勝方案。施工圖設(shè)計:中華人民共和國航空工業(yè)規(guī)劃設(shè)計研究院重要作品：深圳帝王商業(yè)大廈、北京東方廣場、北京莊勝廣場、中華人民共和國科技館等知名項目景觀設(shè)計單位：夏威夷DGH設(shè)計顧問公司做概念設(shè)計；北京北林地景園林規(guī)劃設(shè)計院有限責(zé)任公司做深化設(shè)計曾做業(yè)績：北京萬泉新新家園環(huán)境設(shè)計北京萬科星園環(huán)境設(shè)計北京“遠(yuǎn)洋風(fēng)景”環(huán)境設(shè)計（中標(biāo)方案）北京“獅城百麗”環(huán)境設(shè)計施工單位:北京三建.承德華宇.中關(guān)村建設(shè)重要業(yè)績：人民大會堂、奧林匹克體育中心英東游泳館、東方廣場監(jiān)理單位:北京帕克國際工程征詢有限公司2、林溪別墅項目總占地.建筑面積.綠化率.容積率分別為多少答：林溪別墅總規(guī)劃用地52.06公頃，建設(shè)用地36.26公頃，總建筑面積約為19.76萬平方米，其中住宅總建筑面積19萬平方米。容積率為0.46,綠化率達(dá)到45%以上.3、林溪別墅總建筑構(gòu)造？答：該項目以庭院式雙拼別墅為主，兼有少量獨棟別墅與某些聯(lián)排住宅，除聯(lián)排外所有為地上兩層，地下一層。4、林溪別墅分幾期開發(fā)？答：林溪別墅分兩期開發(fā)，項目中軸路以東為一期，以西為二期。一期和二期總共508戶,其中一期總共230戶，今年10月入住，二期總共278戶。5.林溪別墅特色是什么？答：愜意距離、自然原生環(huán)境、雙層雙拼、親自然、陽光感強、同透性好，私有化多庭院，室內(nèi)水景、景觀內(nèi)庭院。6.林溪別墅戶型設(shè)計有什么特色？答：大開間客廳挑空（除C1及C2戶型外客廳均有挑空），內(nèi)庭院引入使自然陽光、氣息流匯、貫通在居所之中。既豐富了戶內(nèi)景觀，又解決了主人休憩、會客私密規(guī)定。所有衛(wèi)生間、更衣間、樓梯間均能自然采光，隨時隨處享有陽光沐浴。采光地下室打破以往地下室陰暗印象，采光井為地下室增長有效采光面積，改進通風(fēng)透氣條件，某些戶型更有大面積下沉式庭院。7、林溪別墅一期有多少種戶型，當(dāng)前銷售面積分別是多少？答：林溪別墅一期總共有7種戶型，戶型當(dāng)前銷售面積分別是：獨棟：A2：371.35平方米A3：385.68平方米雙拼：B1：256.83平方米B2：346.4平方米B4：351.37平方米C2：253.22平方米連拼：C1：209.54/205.02/208.64平方米8、林溪別墅座落位置在哪里?答：本項目用地位于北京市北郊昌平區(qū)百善鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，地塊處在百葛路和順沙路交匯處，西距八達(dá)嶺高速車程5分鐘（直線距離約4公里），北離北六環(huán)百善出口車程2分鐘（1公里），東距大柳樹環(huán)島10分鐘（約6公里）。9、林溪別墅交通狀況是如何？答：入：1.從中關(guān)村走北五環(huán)→上清橋→京昌高速→11出口（向東）→順沙路（向北）→大學(xué)城中路（向東）→百葛路2.從亞運村走立湯路（立水橋至小湯山）→大柳樹環(huán)島→向西直至百葛路；3.從馬甸橋上京昌高速12出口→六環(huán)路（向東方向）百善出口→百葛路向西；（京承高速）出（到周邊）：1.到上清橋24公里22分鐘2．到健翔橋28.5公里28分鐘3．到馬甸橋31公里30分鐘4．到德勝門橋33公里32分鐘5．到京順路26公里20分鐘6．到京承路15公里12分鐘7．到立湯路8公里7分鐘8．到機場34公里30分鐘10、林溪別墅環(huán)境如何？答：1）大環(huán)境：順馳·林溪在距燕山山脈4公里處，位于上風(fēng)上水之地，南有溫榆河，北是京密飲水渠，南孟祖山、燕山等三個丘陵蜿蜒矗立，數(shù)十年樹被密布四周，形成了河流、丘陵、平原地貌兼?zhèn)湓匀画h(huán)境。社區(qū)周邊是成片原生樹，擁有榆樹、柳樹、白楊樹、楓樹、銀杏樹、松樹等樹種高達(dá)20各種，樹齡全在以上。林道之間是一片片麥田和草地，泥土中帶著芳草味道，無時無刻不在體現(xiàn)著鄉(xiāng)村別墅氣息。2）小環(huán)境：北邊有十萬平米天然防護林帶，形成一種天然氧吧。南邊百葛路南有肥沃農(nóng)田，項目東側(cè)有百善鎮(zhèn)文化廣場，為業(yè)主閑暇之余提供了休閑場合。11.林溪別墅景觀園林設(shè)計理念是什么？答：環(huán)繞水景中"林溪七境"為主題和景觀軸線，形成景觀脈絡(luò)。以實現(xiàn)"環(huán)境從建筑中溢出，思維在環(huán)境中流動、文化在思維中凝結(jié)、人性從文化中升華設(shè)計初衷。"林溪七境分別為:樂.隱.逸.和.樸.清.豪.12.順馳林溪別墅水景是如何設(shè)計？答：設(shè)計為環(huán)繞式景觀水系，是全區(qū)景觀軸線。南北側(cè)局部地形約1.5－2M高度差，使水景暢流靈動，并通過地下管網(wǎng)重復(fù)循環(huán)。13.林溪別墅項目規(guī)劃是怎么樣？答、林溪別墅規(guī)劃：結(jié)合地塊素有庭院領(lǐng)地感和情趣化；創(chuàng)造安全、舒服、優(yōu)美、高品位別墅。14.林溪別墅規(guī)劃設(shè)計理念是什么？答：社區(qū)規(guī)劃定位是為忙碌于事業(yè)耕耘激情創(chuàng)業(yè)人士提供身心回歸自然詩意家園。社區(qū)定位于私有空間最大化低密度崇高住宅區(qū)，突出靜謐樹林、小橋流水鄉(xiāng)村田園自然環(huán)境,強調(diào)私有庭院以及居住環(huán)境舒服性。本項目設(shè)計理念：1.

強調(diào)居住品質(zhì)均好性與舒服性，道路系統(tǒng)簡潔，私有領(lǐng)地最大化；2.

含蓄、內(nèi)斂、務(wù)實，浪漫、抒情空間意味；3.

空間與綠野；陽光、樹林、溪流，自然詩意棲居；4.

創(chuàng)造自由、舒服、靜謐高品質(zhì)生活環(huán)境；15.溪水寬度最寬為？最窄為？水系旁與否有護欄？水系旁與否有樹？答：一期濠景觀處跌水為三層跌落，每層50cm，總高差為1.5m。水系蜿蜒流淌，寬窄不一、深淺各異；水面最寬處水深最深，東南角水面最寬約15米，水深約1米；溪流最窄處約0.5米，水深為動水面深度。16.防護林帶與否圍起來，是什么樹種？與否是成樹？答：會圍起來。油松、云杉、檜柏、側(cè)柏、國槐、刺槐、銀杏、元寶楓、白蠟、垂柳、欒樹、山楂、馬褂木、饅頭柳、柿樹、玉蘭、暴馬丁香、西府海棠、紫葉李、山桃、珍珠梅、杜梨、黃刺玫、迎春、連翹、紫薇、紅丁香、黃櫨、紅瑞木、石榴、荷花、睡蓮、月季·····有諸多成樹，是一種天然大氧吧。17.坡地形做多高？上面樹種多高？答：南側(cè)代征綠地微地形最高點與會所廣場高差為1.5米，在地形上栽植苗木為4米左右，同步栽植不同高度、不同品種灌木、地被，形成密閉綠色景觀帶。18.社區(qū)內(nèi)環(huán)路，宅間路用什么石材鋪裝？有無路燈？答：社區(qū)主環(huán)路和主入口道路地面鋪裝為7米寬瀝青混凝土地面，人行道每側(cè)各1.5米寬。面層材料為混凝土磚；宅間道路為5米寬混凝土磚，采用灰色和黃色混鋪（4：1顏色比），無人行步道。有路燈、草坪燈、庭院燈。19.戶型層高、凈高分別是多少？答：一層層高3.2米;二層層高2.9米;地下室層高2.9米;(樣板區(qū)地下室層高2.8米)一層凈高3.05米;二層層高2.75米;地下室層高2.75米;20、外墻是什麼磚、顏色？屋頂是什麼瓦、顏色？答：外墻是紫砂壺色拉毛劈離磚；屋面是灰色玻纖瓦。21、林溪別墅抗震級別、防火級別是多少？答：地震級別設(shè)防裂度8度22.關(guān)于公司資金問題說辭答：順馳始終是采用綜合資金解決方案,而不是單一渠道銀行貸款1.

合伙伙伴.涉及我市天津信托.華夏.濱海市政.市政投資.津濱發(fā)展.津報集團,涉及聯(lián)想.北京首創(chuàng),涉及全球知名摩根士丹利等,都是在各個領(lǐng)域首屈一指優(yōu)勢公司.并且這些合伙伙伴關(guān)系都是以股權(quán)投資方式,其特點是風(fēng)險共擔(dān),共同發(fā)展.2.

和信托公司.境外基金合伙.如天津首個房地產(chǎn)項目集合信托就是天津信托公司發(fā)行順馳藍(lán)調(diào)街區(qū)項目.3.

不斷開拓融資渠道.房地產(chǎn)是一種資金密集型行業(yè),而開發(fā)行業(yè)資金緊張是一種全國范疇內(nèi)普遍現(xiàn)象.當(dāng)前國內(nèi)金融配套條件不發(fā)達(dá).不成熟,為開發(fā)公司服務(wù)融資工具極其有限,資金成為整個行業(yè)瓶頸---這是一種無法回避難題.但是順馳同任何一家同行同樣努力解決這個問題.順馳正在不斷開拓融資渠道,例如密切籌辦中赴港上市,與國際投資銀行戰(zhàn)略合伙等.正如老孫底氣十足稱:資金在順馳從來不是問題.

配套方面1．項目周邊有哪些相應(yīng)配套？答：1)醫(yī)療方面，有百善鎮(zhèn)醫(yī)院，為業(yè)主平時某些常用疾病提供保障。項目距昌平區(qū)醫(yī)院約15分鐘車程。附近尚有清河999急救中心和解放軍306醫(yī)院。2)旅游景點及休閑娛樂場合名勝古跡旅游景點游樂園及博物館俱樂部度假村居庸關(guān)長城十三陵水庫中華人民共和國航空博物館北方射擊場園林山莊明十三陵桃峪口水庫老北京微縮景園國際高爾夫俱樂部龍脈溫泉旅游度假村八達(dá)嶺長城碓臼峪北京明皇蠟相宮

華彬高爾夫俱樂部翠湖水鄉(xiāng)旅游度假村銀山塔林九龍游樂園九華山莊蟒山森林公園鱷魚湖公園鷲峰森林公園白洋溝風(fēng)景區(qū)溝崖關(guān)溝風(fēng)景區(qū)大楊山風(fēng)景區(qū)龍?zhí)蹲匀伙L(fēng)景區(qū)虎峪自然風(fēng)區(qū)西山國家森林公園白虎澗自然風(fēng)景區(qū)桃花塢自然風(fēng)景區(qū)3)學(xué)校中學(xué)：匯佳雙語學(xué)校綠云雙語學(xué)校清華育才實驗學(xué)校百善鎮(zhèn)中學(xué)昌平區(qū)一中大學(xué)：1）海淀區(qū)清華大學(xué)，北京大學(xué)，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)距項目車程只需2）昌平區(qū)中華人民共和國政法大學(xué)，石油大學(xué)，國防大學(xué)都位于昌平區(qū)，距項目車程只需項目周邊：中華人民共和國信息大學(xué)，吉利大學(xué)，中華人民共和國科技經(jīng)營管理學(xué)院都在項目南邊，為項目提供了良好人文環(huán)境。4)商業(yè)在社區(qū)會所設(shè)有小型超市，為您提供尋常必須品。距回龍觀京客隆超市車程也只需10分鐘，十分便利。2.會所設(shè)計及相應(yīng)配套?答：會所是由美國JWDA建筑設(shè)計事務(wù)所設(shè)計,重要服務(wù)對象有：時代莊園、康斯丹郡、萊蒙湖別墅、君臨天下花園、潛水灣都市花園等。整個會所總共約6600平方米，在會所內(nèi)會有：1、游泳池、健身房、臺球室、乒乓球室，林溪俱樂部（包括美容、美發(fā)，SPA）；老人及小朋友活動空間等健身設(shè)施；2、小型超市、餐館、音樂書吧，會客室等服務(wù)設(shè)施3.贈送設(shè)備分別有?答:有中央空調(diào)、電采暖熱水爐、燃?xì)鉄崴鳌α魇缴崞鞯?，以上四種均為贈送且交房時安裝到位，總共市價在8～14萬之間。4.林溪別墅采用什么供水方式？答：市政管網(wǎng)直接供水。是昌平區(qū)市政水，由真順自來水廠提供。5.林溪別墅采用什么供電方式？分幾種回路？如何收費？答：社區(qū)為市政雙回路供電，低壓380/220V進戶,電表20(80)A,戶內(nèi)供電照明、插座、空調(diào)、廚衛(wèi)多回路分制供電。收費為0.44元/度，IC卡方式。此外社區(qū)用電為峰谷電，晚11點至早5點為半價。6.社區(qū)使用是天燃?xì)膺€是煤氣？答：社區(qū)使用是天然氣。收費原則基本與市政差不多，最高不高于三元。7.林溪別墅采用什么形式采暖方式？暖氣可否調(diào)節(jié)溫度？答：電采暖熱水爐加風(fēng)機盤管方式，溫度可分房間單獨調(diào)節(jié)；衛(wèi)生間單設(shè)進口對流式電散熱器，自動溫控采暖季享有峰低谷電價政策。8.林溪別墅電熱水爐品牌是什么？答：比利時ACV、美國史密斯或同檔次。9.林溪別墅分戶式空調(diào)品牌及性質(zhì)？機器詳細(xì)放置在何處？答：分戶式集中采暖方式，戶外冷水機組中央空調(diào)系統(tǒng)，過度季可供暖，機器放置在設(shè)備間里，品牌為特靈或其她同等檔次產(chǎn)品。主機.風(fēng)機盤管.主管道.保溫及溫控器安裝到位.10.林溪別墅有無24小時熱水？答：每戶設(shè)落地容積式全自動燃?xì)鉄崴?，隨時提供熱水至廚衛(wèi)用水點。品牌為美國史密斯或同檔次產(chǎn)品。11.林溪別墅與否有衛(wèi)星電視？答：除引入歌華有線電視網(wǎng)外，本社區(qū)還設(shè)一臺3.2米衛(wèi)星接受天線，接受“鑫諾一號”衛(wèi)星節(jié)目。暫定接受節(jié)目如下：1.衛(wèi)視音樂2.鳳凰衛(wèi)視中文臺3.衛(wèi)視體育4.陽光衛(wèi)視5.陽光文化頻道6.香港世界網(wǎng)絡(luò)頻道7.澳門衛(wèi)星電視亞洲臺8.鳳凰衛(wèi)視電影臺9.家庭影院亞洲頻道（HBO）。后兩套為收費節(jié)目。12.有無寬帶系統(tǒng)?答:可報裝ADSL,預(yù)留寬帶管道.

工程方面1.社區(qū)內(nèi)有無明線？答：入住后沒有明線，當(dāng)前只是暫時用線。2.中水解決站、垃圾站高出地面多少？體積多大？燃?xì)庹菊嫉囟啻?？容積多少？在地下幾米？與否露出地面？答：中水解決站地下六米，沒有噪音；垃圾站高出地面兩米，占地150平方米，當(dāng)天清潔；燃?xì)庹菊嫉?200平米，高度不超過4米，\o"點擊搜索所關(guān)于于［操作］文章"操作間占地300平米，一周充一次氣，兩年后轉(zhuǎn)為市政。3.變電站占地多大？面積多少？與否有輻射？多大？答：變電站占地110平米，高度2.1米，露出地面1.7米，沒有輻射，周邊會種植成樹。4.防水是如何做，（涉及屋頂和室內(nèi)）保證多少年，什么是一級防水？如果浮現(xiàn)漏水怎么解決？答：地下某些基本墊層作完后做兩層SBS卷材，地下室外墻做抗?jié)B混凝土，每平方米承受80公斤水重量；屋面防水第一層鋼筋混凝土15公分厚度，第二層做復(fù)合防水2---3毫米，第三層做保溫層刷兩遍冷底子油，最后一層2屋面瓦。5.中庭，下沉式庭院排水排到哪里？是怎么做（水泵/自動）如果用電，電路與室內(nèi)與否統(tǒng)一？停電怎么辦？答：都直接排到市政管道；下沉庭院有抽水泵自動抽水；社區(qū)采用雙回路供電，避免了斷電問題。6.毛坯房一層上方管線都是什么（水/空調(diào)）？答：7.中水與否入戶？入戶接在哪？答：不入戶。會在各個組團做中水口。8.熱水器交房時放在哪？水管是什么材質(zhì)？水管端口在什么位置？答：在中式廚房里設(shè)有預(yù)留口。9.圖示闡明各房間預(yù)留端口都是什么（寬帶/有線/水管/空調(diào)）？答：10.C2，B4陽光棚防水是怎么做，如何保證不漏水？答：把玻璃加固在支架上方，有坡度。11.澆花與否用中水？花園里水管接口在哪？答；可以用中水，但需要向物業(yè)交納一定費用。12.草坪與否就是普通那種？答：重要以美國和澳大利亞進口為主，名稱早熟禾，綠色時間長冬季可以保證兩個月，葉子細(xì)膩。13.閣樓最高處幾米？入口為什么要那么?。坎蛔鲋碧?？有效面積多大？答:14.林溪別墅建筑是什么構(gòu)造？答：建筑采用短肢剪力墻構(gòu)造。15.什么是短肢剪力墻？答：剪力墻其實就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，重要承受水平地震荷載，這樣水平荷載對墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻構(gòu)造由縱橫方向墻體構(gòu)成抗側(cè)向力體系，它剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，以便使用。短肢剪力墻既墻體一某些采用剪力構(gòu)造，其她某些采用預(yù)制輕質(zhì)隔墻來分隔空間，這些隔墻不是承重墻，可以隨意改造。此種方式為裝修帶來了很大以便。短肢剪力墻比普通墻體薄，隔墻厚度可由24公分降至10公分，這使房間更寬敞。一套110平方米住宅，使用短肢剪力墻面積可以多余4.3平方米.短肢剪力墻使用也為房屋保值打下了基本.比較：納帕:輕剛構(gòu)造.玫瑰園和碧水:框架構(gòu)造剪力墻構(gòu)造單價比輕剛和框架構(gòu)造高200元/建筑平米.16．玻纖瓦同水泥瓦特點及區(qū)別答：屋面：獨棟為水泥瓦別的均采用玻纖瓦。水泥瓦是新型建筑材料，它特點是：強度高、壽命長、色彩豐富、裝飾效果好.施工簡便靈活、防火、防水、抗風(fēng)力強.林溪項目采用玻纖瓦是美國歐文斯科寧品牌，其具備優(yōu)越功能特性：可防御光、水、風(fēng)、冰凍等氣候因素侵蝕，保溫隔熱性、吸音隔聲性、耐腐蝕性、抗風(fēng)性、防火性俱佳，還具備獨特自潔性，不易積灰和形成污斑.此外，安裝簡易；耐用、易修和低維修率；美觀、與建筑風(fēng)格和諧。17.什么是拉毛劈離磚？答：拉毛劈離磚為陶土磚一種.它比普通瓷轉(zhuǎn)貴10多元/平米.劈離磚具備耐酸堿、耐腐蝕、強度高、熱穩(wěn)定性好、貼接牢固、顏色柔和、長期不褪色等諸多釉面磚、拋光磚沒有特點。返堿是拉毛劈離磚通病,貼磚時候沒有干就開始勾線導(dǎo)致返堿.浮現(xiàn)返堿可以用草酸來沖刷.18．高檔中空斷橋鋁合金平開窗特點是什么？答：a.中空玻璃具備隔熱、隔音、防霜、防結(jié)露等優(yōu)良性能.b.斷橋鋁合金門窗具備較好隔熱性能。中空斷橋鋁合金(500元/平方米).19.外保溫好處？有幾種做法？區(qū)別是什么？咱們是怎么做？（漿體/苯板）答；一期采用是漿體保溫.好處:可以避免后來浮現(xiàn)冷峭狀況.節(jié)約室內(nèi)空間，保溫效果強更環(huán)保，防止裂縫，造價高。做法:FG有機硅(2公分半)---待干后掛鋼絲網(wǎng)---然后噴鎮(zhèn)水劑---抹抗水沙漿---最后貼外墻磚.20.陽臺、露臺出水口過小，都是大落地窗，雨大時，屋里與否也許進水？答；不會進水，都是按原則來設(shè)立。雨水口都是按照常降雨量及陽臺.露臺大小來設(shè)計.21.陽臺白色欄桿，刷什么涂料，如果上銹誰來維護？答；噴塑漆光度強，保色期長，會定期噴涂。22.墻體裂縫、下沉如何解釋？如何解決？答：重要是抹灰層裂縫不是主體裂縫，由于本項目是短支剪力墻構(gòu)造；通過填土可以壓實不會下沉。23.垃圾站、中水解決站衛(wèi)生保證？答：垃圾站建筑形式是在地面上有約3-4米高封閉式屋子，且是中轉(zhuǎn)站，\o"點擊搜索所關(guān)于于［操作］文章"操作是在屋子里，運垃圾車是從社區(qū)東邊門進來，不通過社區(qū)，因此不會影響到附近居住業(yè)主。符合并超過《都市垃圾轉(zhuǎn)運站設(shè)計規(guī)范》規(guī)定。中水解決站是全地下，上面是綠化，不會有任何影響。

物業(yè)方面1.林溪別墅物業(yè)管理是哪家公司？有哪些業(yè)績?答：林溪別墅物業(yè)管理委托順馳物業(yè)管理有限公司。此公司為國家一級資質(zhì)，天津先進住宅社區(qū)，秋季天津房地產(chǎn)交易會金獎。初被評為全國先進物業(yè)。2.林溪別墅物業(yè)費是多少？答：物業(yè)費是3.5元/月平米。3.公園與否對外,與否收費?答:活動場地收費,公共場地不收費.5.

會所如何收費?答:收費細(xì)則正在制定過程中6.

公共車位與否收費?答:不收費7.

班車與否有?如何收費?路線及發(fā)車時間?答:有班車.采用月票形式,一人一票制.每日兩班.詳細(xì)時間依照入住后業(yè)主需要再明確早晚詳細(xì)時間.路線:項目—回龍觀城鐵站—積水潭地鐵站.8.

寵物與否可以養(yǎng),如何管理?答:可以養(yǎng).管理辦法正在制定中.9.

物業(yè)費后期與否會調(diào)節(jié)?答:會.但要跟業(yè)主協(xié)商后調(diào)節(jié).10.中水如何收費,如何計算?答:社區(qū)內(nèi)有中水,每條街區(qū)預(yù)留口.無表來測量.按次收費.11.與否幫忙代交燃?xì)赓M?答:物業(yè)幫忙帶交.過程免費,內(nèi)容收費.12.外立面能否改動?答:如果的確要改動必要等交房入住后按照物業(yè)有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一做改動.13.物業(yè)實行什么樣服務(wù)?答:有管家管家式服務(wù).11.3.5元物業(yè)費測算答:初步估算林溪項目管理費為3.517元/月項目分類金額百分率工資福利費1.170元/月·平米33%環(huán)境衛(wèi)生費0.132元/月·平米3.7%公共設(shè)施費1.404元/月·平米39%辦公費0.052元/月·平米1%治安管理費0.166元/月·平米4.7%財產(chǎn)費0.069元/月·平米1.9%稅金0.165元/月·平米5.5%利潤0.359元/月·平米12%共計3.517元/月·平米100%12.順馳林溪別墅安防系統(tǒng)是怎么做？答、社區(qū)安防系統(tǒng)從外到內(nèi)一共有8套系統(tǒng)，在不影響業(yè)主居住私密性前提下，最大限度保證了社區(qū)安全，這幾套分別是：1.

周界報警系統(tǒng)2.

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)3.

24小時保安系統(tǒng)4.

電子巡更系統(tǒng)5.

可視及非可視對講系統(tǒng)6.

緊急按鈕報警系統(tǒng)7.

紅外線幕墻報警系統(tǒng)8.

燃?xì)鈭缶到y(tǒng)13.周界報警系統(tǒng)是什么樣？答：在周界圍墻水平方向設(shè)立紅外對射探測裝置，當(dāng)發(fā)生非法翻越圍墻時，紅外對射探測裝置及時將報警信號傳送到保安監(jiān)控中心室進行聲光報警，告知保安人員趕赴事發(fā)地點進行緊急解決。14、電子巡更系統(tǒng)是什么樣？答：在社區(qū)內(nèi)各個重要位置及道路均設(shè)立電子巡更點，幾十個巡更點分布力求可以兼顧到社區(qū)每個角落，社區(qū)物業(yè)保安將會按照巡更點分布不斷巡邏，在規(guī)定期間內(nèi)，每到一種點之后都必要刷卡，巡更記錄將會由電腦輸出，以此提高及考核巡邏質(zhì)量。15、可視及非可視對講系統(tǒng)是什么樣？答：在社區(qū)東西大門各設(shè)一臺可視口機。業(yè)主進入憑有關(guān)證件；訪客須業(yè)主確認(rèn)身份后由大門保安為其開門。每一戶院門前設(shè)門前鈴，并可呼喊住戶，雙向?qū)χv。室內(nèi)首層設(shè)帶防區(qū)可視分機，別的各層設(shè)不帶防區(qū)非可視分機。16、紅外線幕墻報警系統(tǒng)是什么樣答：在每家起居室落地窗處都設(shè)有紅外幕簾探頭，它通過紅外線在高度2.8米如下一種平面形成保護，對從室外攀越該平面物體進行報警，而對從室內(nèi)走出室外移動不發(fā)生報警。二.

客戶問題1.產(chǎn)權(quán)證辦下來時間為什么需要一年？答：由于咱們要去產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，需要排號，咱們開發(fā)商實力比較強，因此周期比較短，普通開發(fā)商都需要兩三年。2．出房率是多少？答：60%多將近70%3．結(jié)識老總，要優(yōu)惠怎么辦？答：咱們銷售人員權(quán)限只有這些。由于現(xiàn)場是不容許留房，雖然您要優(yōu)惠，也需要先定房，如果位置沒有了，優(yōu)惠也就沒故意義。并且優(yōu)惠體當(dāng)前合同上，不體當(dāng)前合同上，在簽合同步，把優(yōu)惠寫上去就可以了。4．閣樓入口太??？答：重要是考慮到安全問題。5．為什么沒有溫泉入戶？答：（1）溫泉入戶，是好事。但由于其中具有礦物質(zhì)，對有些疾病有負(fù)面影響，因此并不是所有人群都適合經(jīng)常泡溫泉，一周兩次，比較適當(dāng)。（2）后期養(yǎng)護費用非常高，礦物質(zhì)沉積會導(dǎo)致管道腐蝕、堵塞，因此三至五年需要更換。（3）離小湯山溫泉度假村不遠(yuǎn)，環(huán)境設(shè)施都很齊全，費用也不高，也比較以便。6．路太遠(yuǎn)了？答：（1）遠(yuǎn)近是相對問題，都市在逐漸擴建，前幾年，清河、西三旗人們都覺得遠(yuǎn)，當(dāng)前就沒這個概念了。（2）從國外趨勢來看，都市工作人都想下班后到遠(yuǎn)離都市中心郊區(qū)居住，并且項目到中關(guān)村車程只有三十五分鐘，很以便。（3）項目處在三大交通動脈（京昌、六環(huán)、立湯）之間，地段有升值潛力7．噪音太大，都是大車？答：（1）項目南側(cè)，會做坡地型，形成樹墻，起到隔音效果。（2）百葛路為奧運會主干路，是一條形象路，貫通北邊兩大交通積極脈，政府必定會對大車進行限制。（六環(huán)）項目與六環(huán)之間有130多米防護林，有效隔音。對社區(qū)幾乎沒有影響。8．從沙盤，和實際工地看有些房子不是正南正北？答（1）依照地形規(guī)劃而定，如果都是并列，一排一排，沒有錯落就沒有別墅感覺了，這樣規(guī)劃，整體美觀。（2）5度左右傾斜設(shè)計，更有助于整個房間采光，接受日照時間長9．物業(yè)費3.5太貴？答：為本項目服務(wù)人員到入住時有140人配備，人員開支每人按1500元每月來計算，一年總費用比508戶全年物業(yè)費還要多余一倍呢，順馳用自己物業(yè)管理公司并不是為了獲利，一是保證良好品牌形象，二是為了避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間來回推狀況浮現(xiàn)，可以保證您權(quán)益，您可以拿林溪物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與其他項目去比較一下。10．房子密度太高，間距太近了？答：冒昧問您北邊項目您都去看了嗎？國家對雙層別墅間距有規(guī)定，不能不大于15米，那么林溪是符合原則，并且最大間距可以達(dá)到20米；東西間距2.5米起到最大十幾米，是通過對日照時間計算設(shè)計出比例；這樣間距不但在兩層別墅中是比較小，甚至比獨棟項目還小呢？11．獨棟與雙拼比較答：（1）雙拼獨棟設(shè)計絕對有獨棟感覺，也就是說咱們性價比非常高，讓您只用雙拼價格，有獨棟享有（2）雙拼更能體現(xiàn)與鄰里之間和睦相處一種氛圍，12．空調(diào)為什么不用燃?xì)?，用電太費？供電量跟不上。答：（1）用電比較干凈……四.接待流程

接待流程迎來 表板(交通圖) 沙盤 小模型 洽談區(qū)(戶型,公司)回到沙盤景觀(主題公園,會所,實景)樣板間 二次到洽談區(qū)(選位置,算價格) 送客細(xì)化流程:

迎來您好!歡迎來到林溪別墅!您此前和咱們這邊聯(lián)系過嗎?這是我名片,我叫…,請問您貴姓啊?

表板(區(qū)位)大位置---交通(六環(huán),八達(dá)嶺高速,立湯路)---環(huán)境(北邊大配套,小環(huán)境,項目周邊)

沙盤解說林溪別墅是順馳集團在北京精心打造第一種高品位項目.咱們當(dāng)前所處位置在社區(qū)會所中心.咱們項目位于燕山山脈腳下,六環(huán)南側(cè),東側(cè)是正在建設(shè)中百善鎮(zhèn)人民政府.百善鎮(zhèn)中學(xué)與百善鎮(zhèn)中心文化廣場.項目南側(cè)是百葛路,已經(jīng)由北向南拓展到了44米寬.百葛路向西直達(dá)八達(dá)嶺高速路,東到立湯路,連接北京市兩大交通動脈,百葛路將成為奧運會主干道.沿街由開發(fā)商建一條百米長商業(yè)街,為咱們社區(qū)配套做了有利支撐.項目西北側(cè)3公里是北京市有名匯佳雙語學(xué)校,從幼兒園到高中一條龍服務(wù).因此項目交通便捷.購物以便.上學(xué)以便.回到項目自身,鄉(xiāng)村大道將社區(qū)別為一期和二期.咱們右手邊這一片都是咱們一期.咱們社區(qū)占地52萬平方米,約800多畝地,建筑面積為19萬平方米,容積率為0.46,綠化率達(dá)到45%以上,一期共230戶,今年10月31日所有交房入住.咱們整個一期共設(shè)有兩個入口.這里是東入口,這里是西入口,社區(qū)由一級道路和二級道路構(gòu)成.一級道路為環(huán)行路,寬7米,兩邊分別有1.5米緊急避讓帶;二級道路為通往每家每戶寬5米盡端式道路,在鄉(xiāng)村大道盡端是咱們十萬平米主題公園,里面設(shè)有網(wǎng)球場.籃球場.羽毛球場.足球訓(xùn)練場.小朋友活動區(qū).燒烤區(qū)和旱冰場等戶外活動區(qū).在社區(qū)內(nèi)均有幾十種名貴樹木,在這個區(qū)域有一種林下休息廣場,由于項目優(yōu)勢是北高南低,咱們?yōu)槟O(shè)計了一條貫穿整個社區(qū)溪流,并在社區(qū)多處隱約可見,在西南角形成一種落差為1.5米小瀑布,并且形成了樂.隱.逸.和.樸.清.豪七種意境,為您營造一種有林有溪生活氛圍.咱們項目體現(xiàn)是