商業(yè)中心項目可行性研究報告

商業(yè)中心項目可行性研究報告PAGE商業(yè)中心項目可行性研究報告（此文檔為word格式,下載后您可任意修改編輯！）項目簡介項目情況介紹某某商業(yè)中心擬由深圳泓源投資有限公司開發(fā)建設。項目位于某某區(qū)東環(huán)路、清河東路與市蓮路交界處，總占地約10萬㎡，為集體性質用地。項目擬分兩期開發(fā)，一期占地46940.3㎡，擬開發(fā)成商業(yè)物業(yè)；在項目一期用地范圍內有某某電腦城、某某購物廣場、多家餐飲企業(yè)以及五金、配件、雜貨等商鋪；項目地塊臨東環(huán)路項目地塊臨清河東路項目地塊臨市蓮路項目地塊臨街表：某某商業(yè)中心項目一期規(guī)劃指標序號指標數(shù)值單位1.占地面積46940.3平方米2.容積率23.許可建筑面積93880.6平方米4.建筑密度≤0.35.許可單層建筑面積14082.09平方米6.一期擬開發(fā)面積67000平方米7實際容積率1.4273458綠化率≥0.3研究目的研究項目某某區(qū)相關物業(yè)的市場狀況，判別項目的市場前景，尋找項目的市場空間，以論證項目的可行性；確定項目的市場定位，并通過行之有效的策略，爭取實現(xiàn)項目市場價值最大化。研究方法本報告通過分析某某市及某某區(qū)宏觀經(jīng)濟、人口狀況、房地產(chǎn)市場狀況、區(qū)域現(xiàn)狀及有關規(guī)劃、各商圈相關物業(yè)發(fā)展狀況及項目區(qū)位等因素對項目發(fā)展的影響，結合項目自身的條件、規(guī)劃要素，判別項目的市場前景，及確定項目的市場定位，提出項目建議；梳理各種對項目發(fā)展的利弊因素，揚長避短，提出行之有效的招商、經(jīng)營策略建議，實現(xiàn)項目最大的市場價值。具體采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根據(jù)客觀、科學、公正的原則，針對研究的目標，通過戴德梁行資料庫、政府統(tǒng)計文獻、城市規(guī)劃和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實地探訪等形式，廣泛搜集有關房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進行定量分析，對研究的關鍵部分進行量化的推測，使之具有科學論據(jù)支撐，并在此基礎上進行定性的研究，做到定量與定性相結合。研究方法二：類比法在本次研究中，我司通過考察某某各種類型的商業(yè)物業(yè)，通過對其優(yōu)劣勢的分析，并結合我司積累的商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗，將項目與潛在的競爭對手進行比較，通過研究競爭對手的發(fā)展現(xiàn)狀以及其成功與失敗之處，為項目揚長避短提供有效的參考。某某市及某某區(qū)社會經(jīng)濟狀況及城市發(fā)展趨勢某某市及某某區(qū)社會和經(jīng)濟運行情況分析國民經(jīng)濟發(fā)展情況分析國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，人均國民生產(chǎn)總值不斷攀升2005年某某市生產(chǎn)總值（GDP）5115.75億元，按可比價格計算，比上年增長13%。某某區(qū)2005年生產(chǎn)總值（GDP）596.3億元，比上年增長13.8%，增長速度比某某市全市高0.8個百分點；其中南沙分區(qū)后某某區(qū)的生產(chǎn)總值（GDP）473.3億元，比上年增長10.3%，人均國內生產(chǎn)總值為52253元。某某區(qū)自2000年以來生產(chǎn)總值都保持10%以上的增長速度，經(jīng)濟實力進一步加強。（數(shù)據(jù)來源：某某統(tǒng)計年鑒、某某統(tǒng)計信息網(wǎng)）產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化2005年南沙分區(qū)后某某區(qū)的三次產(chǎn)業(yè)分別為26.5億元，242.6億元，204.2億元，分別比2004年增長5.2%，7%和15.9%；第三產(chǎn)業(yè)所占比重為43.1%（不含南沙），且增長速度分別比第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)高10.7%和8.9%，比某某市全市平均水平高3.3個百分點，在全市12個區(qū)（縣級市）中，增速居第一位，顯示出某某區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的增長幅度比第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)快，產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化調整正在加速進行中。投資力度繼續(xù)加大，投資結構有所調整某某市全年完成全社會固定資產(chǎn)投資1445.33億元，增長7.1%；新增固定資產(chǎn)605.01億元，下降45.6%；固定資產(chǎn)投資率為28.3%，比上年下降2.0個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資488.86億元，增長2.5%，占33.8%，比重比上年下降1.5個百分點。某某區(qū)受某某固定資產(chǎn)投資影響下，固定資產(chǎn)投資總額增長激烈，自2000年以來一直保持40%以上的增長速度發(fā)展，2003年達到78%的近年最高速度。房地產(chǎn)投資在宏觀環(huán)境的影響下有所調整，某某區(qū)2003年和2004年投資額都有所降低，出現(xiàn)負增長。商貿(mào)業(yè)發(fā)達某某市2005年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額1898.74億元，穩(wěn)居全國大城市第三位，增長13.2%。全年批發(fā)零售業(yè)商品銷售總額7368.95億元，增長14.9%。批發(fā)零售業(yè)銷售額較快增長。全年批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)增加值530.43億元，增長12.7%。實現(xiàn)零售額1591.88億元，增長13.5%。某某區(qū)2005全年實現(xiàn)社會消費品零售總額231.9億元，增長23.1%，高于市平均水平9.9個百分點，增速居全市第一位。在社會消費品零售總額中，批零貿(mào)易業(yè)184.2億元，增長24.6%，餐飲業(yè)43.4億元，增長26.9%。由此可見某某區(qū)零售貿(mào)易業(yè)整體上增長速度比某某快。人口分布及增長情況2005年末某某市戶籍人口數(shù)750.53萬人，比上年末增加12.86萬人，增長1.7%；近年某某區(qū)人口增長速度緩慢，2000年至2003年間共增長5萬人，2004年年末全區(qū)總人口102.87萬人，比上年末增加5.19萬人，增長5.05%，是2000年以來增長最快的一年，人口總量相對穩(wěn)定。居民生活水平、消費結構情況分析居民人均收入逐年遞增某某市城鄉(xiāng)居民收入水平不斷提高。2005年全市單位職工平均工資為33839元，增長9.1%。全年城市居民家庭人均可支配收入18287元，增長8.3%，農(nóng)村居民家庭人均純收入7080元，增長6.9%。2005年1－9月某某區(qū)城鎮(zhèn)居民收入平穩(wěn)增長，居民家庭人均可支配收入13989.69元，比上年同期（下同）增長4.5%。以此收入測算，全年城鎮(zhèn)居民收入為18653元，高出某某居民366元。生活質量進一步提高某某市全年城市居民家庭人均消費性支出14468元，增長10.3%。其中，服務性消費支出5068元，增長8.9%，占消費性支出的35.0%。2005年1－9月某某區(qū)支出增長較快，人均消費支出10915.46元，同比增長9.4%。2004某某市城市居民家庭人均可支配收入16884元，人均消費性支出13121元；某某區(qū)城鄉(xiāng)居民家庭人均可支配收入17988元，比某某平均水平多1104元，人均消費性支出13189元，比某某平均水平多78元。數(shù)據(jù)表明某某區(qū)城鄉(xiāng)居民生活水平比某某市平均水平高。城鄉(xiāng)居民年末儲蓄余額加速上升某某區(qū)人均儲蓄余額增長迅速，2000年至2004年增長速度都超過10%，從2000年的26736元增長至2004年的45502元，由此可見某某居民的消費能力不斷加強。某某市及某某區(qū)商業(yè)發(fā)展情況根據(jù)某某市整體發(fā)展戰(zhàn)略“東進，西聯(lián)，南拓，北優(yōu)”，某某區(qū)地處某某市南部，是南拓戰(zhàn)略的重點區(qū)域。某某市區(qū)劃調整后“新某某”的商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃已初步編制完成，到2010年，某某將沿地鐵發(fā)展建四級網(wǎng)絡，北部發(fā)展批發(fā)市場，南部主攻農(nóng)副產(chǎn)品交易，8個鎮(zhèn)商業(yè)中心和28個樓盤商業(yè)中心構成的商業(yè)中心區(qū)和一批社區(qū)商業(yè)中心區(qū)。根據(jù)《某某市某某區(qū)2004~2010年商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（送審稿）》，未來某某區(qū)商業(yè)發(fā)展空間結構體系將由兩大系統(tǒng)、三條發(fā)展軸、四級網(wǎng)絡商業(yè)功能區(qū)和五大重點發(fā)展區(qū)為主體，構建多中心、多層次、均衡分布的組團式布局。中心城區(qū)發(fā)展區(qū)北部重點建設區(qū)東中心城區(qū)發(fā)展區(qū)北部重點建設區(qū)東部重點發(fā)展區(qū)南部引導發(fā)展區(qū)大學城重點發(fā)展區(qū)未來某某五大重點發(fā)展區(qū)分別是中心城區(qū)發(fā)展區(qū)、北部重點建設區(qū)、東部重點發(fā)展區(qū)、南部引導發(fā)展區(qū)、大學城重點發(fā)展區(qū)。中心城區(qū)發(fā)展區(qū)東起石基南部干線，西至市橋景觀大道（規(guī)劃中），北至北二環(huán)，南到市橋水道，以易發(fā)步行街以及繁華路、大北路一帶區(qū)域和某某廣場—某某購物中心為代表的城市商業(yè)中心。北部重點建設區(qū)是金山大道以北，南部干線以西的區(qū)級副商業(yè)中心區(qū)，依托主要快速干道發(fā)展大中型專業(yè)（批發(fā)）市場，提升所在范圍的鎮(zhèn)級和社區(qū)商業(yè)中心，發(fā)展以零售和服務為主導的商業(yè)網(wǎng)點。東部重點發(fā)展區(qū)包括石基、石樓、東涌（魚窩頭），將以建設某某新城為契機，發(fā)展區(qū)級零售和休閑服務為主導的商業(yè)功能區(qū)。南部農(nóng)副產(chǎn)品交易中心是以沙灣水道以南的魚窩頭、欖核、大崗等鎮(zhèn)構成。大學城商區(qū)主要滿足大學生和教職工的商業(yè)需求并輻射周邊。（資料來源：某某日報）某某區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展規(guī)劃主要分三類，第一類是現(xiàn)代商業(yè)中心，第二類是批發(fā)市場和物流園區(qū)，第三類是零售網(wǎng)點。具體情況如下：中心城區(qū)發(fā)展區(qū)重點建設和改造現(xiàn)代商業(yè)中心某某區(qū)近期要重點建設和改造兩個有代表性的現(xiàn)代商業(yè)中心，這兩個商業(yè)中心都位于中心城區(qū)發(fā)展區(qū)，形成某某區(qū)最具影響力的商業(yè)中心，留住區(qū)內消費層，有利于形成某某區(qū)的商業(yè)形象。其中兩大商業(yè)中心包括：漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心和繁華路的現(xiàn)代商業(yè)中心。建設和改造批發(fā)市場園區(qū)和物流園區(qū)某某區(qū)批發(fā)市場的發(fā)展比較快，但是由于缺乏總體規(guī)劃和宏觀指導，大部分批發(fā)市場都有著規(guī)模小、檔次低、管理滯后的弊病，為了更好地利用交通四通八達的地理優(yōu)勢，某某區(qū)近期要重點規(guī)劃發(fā)展4個批發(fā)園區(qū)和1個物流園區(qū)。其中包括萬博中心和雄峰商貿(mào)城(目前空置)構成的高級批發(fā)市場園區(qū)；由沙溪批發(fā)市場升級改造的批發(fā)園區(qū)；由易發(fā)音響批發(fā)市場和百越珠寶采購博覽中心組成的專業(yè)批發(fā)市場園區(qū)；由蓮花山大型水產(chǎn)品交易批發(fā)市場、石樓大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場以及升級改造的清河市場構成的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場；沙園家電物流中心園區(qū)。建設和改造零售網(wǎng)點大型零售網(wǎng)點建設某某區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度加快，跟上經(jīng)濟日益發(fā)展的步伐，滿足人民生活的需要，某某建設東區(qū)大型商業(yè)網(wǎng)點和新汽車站旁商業(yè)網(wǎng)點。建設現(xiàn)代商業(yè)步行街商業(yè)步行街作為城市中最具活力的公共空間之一，能有效地促進本地消費，易發(fā)商業(yè)步行街目前已經(jīng)成為具備購物、休閑、美食、娛樂、文化等配套功能的新型商業(yè)步行街。建設社區(qū)型網(wǎng)點某某區(qū)的大型樓盤的迅速發(fā)展，形成不同規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點，滿足社區(qū)內居民的生活需要。（資料來源：某某區(qū)經(jīng)濟貿(mào)易局）某某市及某某區(qū)城市規(guī)劃情況根據(jù)《某某城市建設總體戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》，某某區(qū)將建設成為某某中心城區(qū)、科教資訊中心和航運中心。根據(jù)《某某城市建設總體戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》城市功能南拓的需要，積極疏解舊城功能與人口，大力發(fā)展某某大學城、南沙新港區(qū)等。到2020年，城市建設用地可以達到381平方公里，全區(qū)可以容納340萬人口；積極建設某某新城，到2050年，城市建設用地可以達到586平方公里，全區(qū)可以容納415萬人口（包含南沙區(qū)）。片區(qū)空間結構由兩條依托軌道交通的發(fā)展軸、三條沿江城市發(fā)展帶、四條結構性生態(tài)隔離帶、六個發(fā)展區(qū)共同構成的具有南國水鄉(xiāng)特色的網(wǎng)絡型生態(tài)城市結構。具體表現(xiàn)為：兩條依托軌道交通的發(fā)展軸軌道交通三號線是北起某某新機場，南到某某廣場并延長至海鷗島，串聯(lián)著某某新城市中心和某某片區(qū)的一系列發(fā)展熱點，在某某片區(qū)通過大石、鐘村、市橋、石碁、石樓、東涌、黃閣及南沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，是現(xiàn)狀某某市舊城功能疏解和拓展的主要地區(qū)。軌道交通四號線串聯(lián)了一批基于知識經(jīng)濟和信息技術的新興產(chǎn)業(yè)地區(qū)，從某某科學城、琶洲國際會展中心、某某生物島、某某大學城到某某新城，匯接軌道交通三號線，輻射南沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和南沙新港區(qū)，是某某市未來新的城市功能布局的策略性增長地區(qū)。三條沿江城市發(fā)展帶珠江后航道發(fā)展帶：由北部調整完善區(qū)、某某大學城發(fā)展區(qū)構成；沙灣水道發(fā)展帶：由市橋調整完善區(qū)、某某新城重點發(fā)展區(qū)構成；蕉門水道發(fā)展帶：南沙地區(qū)沿蕉門水道發(fā)展(南沙區(qū)已單獨設區(qū))。四條結構性生態(tài)隔離帶北部生態(tài)廊道沿珠江后航道城市發(fā)展帶和沿沙灣水道城市發(fā)展帶之間的東西向生態(tài)隔離帶，西起大石、鐘村鎮(zhèn)西部的農(nóng)業(yè)生態(tài)保護區(qū)，向東經(jīng)過化龍農(nóng)業(yè)大觀園、蓮花山，延伸至珠江。中部南北向生態(tài)廊道北部調整完善區(qū)、市橋調整完善區(qū)與某某大學城重點發(fā)展區(qū)、某某新城重點發(fā)展區(qū)之間的生態(tài)隔離帶，南起蕉門水道入?？冢?jīng)市橋組團東側生態(tài)隔離帶、向北延伸至珠江后航道。中部東西向生態(tài)廊道某某新城重點發(fā)展區(qū)、市橋調整完善區(qū)與南沙重點發(fā)展區(qū)之間的生態(tài)隔離帶，西起滴水巖，沿沙灣水道向東延伸至珠江。西部生態(tài)廊道南起洪奇瀝水道入海口，沿西部快速道路，經(jīng)滴水巖、大夫山，向北延伸至珠江后航道。某某五個發(fā)展區(qū)北部調整完善區(qū)包括大石、鐘村兩鎮(zhèn)以及南村鎮(zhèn)中部快速干道以西部分，以大石為組團中心。該區(qū)是某某的北門戶，重要的工業(yè)基地，某某城郊型高素質環(huán)境居住區(qū)，珠三角現(xiàn)代都市旅游勝地。市橋調整完善區(qū)包括市橋街、沙灣鎮(zhèn)以及石碁鎮(zhèn)中部快速干道以西部分，是某某市南部重要的生活服務中心、商品流通中心和某某片區(qū)的行政中心。某某大學城重點發(fā)展區(qū)包括新造鎮(zhèn)以及化龍鎮(zhèn)的大部分、南村鎮(zhèn)中部快速干道以東部分。是某某信息港的重要組成部分，是華南地區(qū)高級人才培養(yǎng)、科學研究和交流的中心，是以信息技術為主導的高新技術產(chǎn)業(yè)基地之一，是學、研、產(chǎn)一體化發(fā)展的新功能區(qū)。某某新城重點發(fā)展區(qū)包括石樓、東涌兩鎮(zhèn)以及石碁鎮(zhèn)中部快速干道以東部分、化龍鎮(zhèn)的一部分，是集以控制、管理、服務等新型技術產(chǎn)業(yè)為主導的現(xiàn)代物流、生態(tài)型文化旅游產(chǎn)業(yè)、國際化商務辦公、居住于一體的新功能區(qū)。中部都市農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)包括欖核、魚窩頭、大崗、靈山四鎮(zhèn)，是某某片區(qū)主要的農(nóng)業(yè)區(qū)、重要的加工基地，是市域重要的高新農(nóng)業(yè)和都市型農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)。某某區(qū)工業(yè)布局沿規(guī)劃中的西部疏港快速干道，在北部調整完善區(qū)、市橋調整完善區(qū)、中部都市農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)直到南沙重點發(fā)展區(qū)的西側，串聯(lián)了一系列現(xiàn)有的和規(guī)劃的技術和資金密集、外向型為主導的傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展區(qū)，通過疏港道路與南沙新港相連。北部調整完善區(qū)要促進現(xiàn)狀工業(yè)從粗放、勞動密集型向資金、技術密集型升級。逐步搬遷混雜于居住區(qū)中對居民生活有影響的零星工業(yè)，集約發(fā)展沿西部疏港快速干道的大石石北、鐘村鐘屏工業(yè)區(qū)。市橋調整完善區(qū)要逐步搬遷內環(huán)路以內的混雜于居住區(qū)中對居民生活有影響的零星工業(yè)，集約發(fā)展沿西部疏港快速干道的沙灣福龍工業(yè)園區(qū)，內環(huán)路內側不應再設置工業(yè)用地。中心城區(qū)原有的工廠，逐步遷往城外。中部都市農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)要真正保護農(nóng)田，必須要有均衡的產(chǎn)業(yè)結構，為繼續(xù)發(fā)揮大崗、靈山以及欖核幾個鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展的現(xiàn)有優(yōu)勢，沿西部疏港快速干道集中規(guī)劃布置若干大型工業(yè)區(qū)。沿規(guī)劃中的軌道交通四號線發(fā)展軸，在某某大學城重點發(fā)展區(qū)、某某新城重點發(fā)展區(qū)發(fā)展一系列新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。綜合交通規(guī)劃主骨架路網(wǎng)布局某某區(qū)的主骨架路網(wǎng)系統(tǒng)主要包括：高速公路、快速路、區(qū)域性主干道、主干道一級、地區(qū)性主干道、主干道二級四個層次。主骨架路網(wǎng)形態(tài)與結構：以片區(qū)“五縱八橫”的高快速路網(wǎng)為骨架，區(qū)域性主干道為輔助，各發(fā)展區(qū)地區(qū)性主干道為基礎的三級走廊型網(wǎng)狀路網(wǎng)結構體系。高快速路系統(tǒng)：高速公路4條，其中南北向1條，東西向3條；城市快速路10條，其中南北向5條，東西向5條。主干道系統(tǒng)：區(qū)域性主干道系統(tǒng)共32條，其中，南北向15條，東西向17條。軌道交通骨架線網(wǎng)規(guī)劃未來某某區(qū)的發(fā)展將逐步形成以軌道交通為核心，以公共交通為支撐的公共交通依賴型地區(qū)，軌道交通戰(zhàn)略骨架線網(wǎng)規(guī)劃包括確定線路大體走線和重要軌道交通樞紐站兩個層面。與本案相連站點某某區(qū)戰(zhàn)略軌道交通線網(wǎng)由四條線路組成，分別是地鐵三號線、地鐵四號線、地鐵七號線、紫坭輕軌線，所設站點遍布中心城區(qū)，且軌道系統(tǒng)內設多個大型換乘樞紐站。與本案相連站點（資料來源：某某市城市規(guī)劃局某某分局）社會發(fā)展情況對項目的影響某某區(qū)居民收入水平每年遞增，消費性支出加大，數(shù)據(jù)顯示某某區(qū)人均可支配收入和人均消費性支出都比某某市平均水平高，顯示出某某經(jīng)濟水平非常發(fā)達，居民具有巨大的消費能力；經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，收入的不斷提高，為商業(yè)、餐飲娛樂業(yè)的發(fā)展提供很好的外部環(huán)境；社會零售總額每年巨大的增量，需要有更多的商業(yè)物業(yè)支持其發(fā)展；某某城市的南拓，某某市區(qū)的向外擴展，將對新的商業(yè)中心的形成起強大的推動作用。交通路網(wǎng)的發(fā)展提高了市橋商業(yè)對周邊鎮(zhèn)區(qū)的輻射能力。某某區(qū)商業(yè)物業(yè)市場分析某某市商業(yè)物業(yè)市場狀況商業(yè)物業(yè)市場總體狀況隨著某某城市建設的發(fā)展、城市總體規(guī)劃的重新定位、交通網(wǎng)絡的擴大和完善，目前在市區(qū)內已形成了北京路、上下九、農(nóng)林下路、天河城、中華廣場、環(huán)市東和江南西七大主要商圈。該七大商圈大多分布在地鐵一、二號線沿線，基本上都有地鐵相連。七大商圈分布圖：北京路商圈北京路是某某城始建的所在地，地處某某市舊城中心，歷來就是最繁華的商業(yè)黃金寶地，號稱“嶺南第一街”，有著深厚的文化底蘊。改革開放后，北京路匯集了某某百貨大廈、新大新公司等市級大百貨商店以及一批著名的時裝商場，并與西湖路夜市、高第街專業(yè)市場等聞名全國的商業(yè)街道共同形成一個商業(yè)氣氛最濃的商圈。1998年5月，北京路商業(yè)區(qū)在雙休日開通了“步行街”，并在之前按照“商業(yè)入室經(jīng)營”的要求結束了西湖路夜市和高第街專業(yè)市場，從而令路段內所經(jīng)營的商品質量，檔次及消費群體素質都由中低檔提升到中高檔次。1999年6月28日，隨著地鐵一號線的正式通車營運，北京路的商業(yè)發(fā)展更為迅速，以北京路為中心的四周支線，如中山四路、中山五路、北京南路、西湖路、文德路、文明路等路段都因為地鐵的通車而更加繁榮、興旺。地鐵為此區(qū)域帶來滾滾人潮，彌補了步行街封路時對其產(chǎn)生的交通影響，從而吸引了眾多的品牌專賣店進駐，形成了以中高檔商品為主，眾多名牌商戶，著名服裝、飲食等品牌店各式其式的繁榮商業(yè)圈。北京路的商業(yè)隨著某某經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展，并逐漸走向現(xiàn)代與歷史文明相結合的道路。根據(jù)規(guī)劃方案，北京路商圈的范圍將進一步擴大，不僅將圍繞北京路的教育路、文德路、中山五路、西湖路、惠福東路、大南路、高第街等“三縱五橫”商業(yè)街區(qū)納入統(tǒng)籌規(guī)劃范圍內，還將北京路步行街向北延伸到財廳，向南拓展到沿江路天字碼頭，構建北段以文化為主題的文化商業(yè)區(qū)，中段以中高檔服裝、綜合性大型商場為主的購物旅游區(qū)，南段為娛樂休閑區(qū)的商業(yè)功能結構。重點發(fā)展飲食、娛樂、康體等服務業(yè)門類，吸引國際知名品牌進入，提高國際化水平，在2010年左右建成具有嶺南特色的國際商業(yè)步行街。上下九商圈該商圈地處某某近一個世紀來的傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)——“西關商廊”，商業(yè)發(fā)展歷史悠久。其商業(yè)網(wǎng)點不但具有西關特色，而且密度高、品種全面，“街鋪商業(yè)”極為發(fā)達。是某某市三大商業(yè)重地之一。由于經(jīng)歷了歷史風雨的洗禮，加上荔灣區(qū)發(fā)展速度較其它新興區(qū)域緩慢，其居民消費力相對較低，該商圈內經(jīng)營的商品以中低檔為主，成為”又平又靚又多“的小商品集散地。90年代中期該路段建起了荔灣廣場，使上下九路至第十甫路一帶的商業(yè)檔次得到一定提升。1995年9月30日，下九路及第十甫路開通“商業(yè)步行街”，開業(yè)時有商店348戶，其中包含百貨、酒樓餐館、中西藥店、文化娛樂及其它服務性商店。1999年，為保護好本區(qū)的人文景觀，荔灣區(qū)政府對上下九路進行了重新整飾，保留舊有嶺南建筑風格，全街洋溢著獨有的西關風情，吸引了不少中高檔的店鋪進入。目前該商圈內云集了各類專賣店、西關美食店、平價商店、小型商城，是一個集飲食、購物、旅游、文化于一體的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。但整體商業(yè)檔次仍較北京路低。所以上下九商圈目前已開始著手商業(yè)結構調整，鋪建康王路段的交通，使上下九、東風路、中山路能連成一個“非”字型路網(wǎng)，推動上下九商圈經(jīng)濟業(yè)態(tài)從低端向高端發(fā)展，以龍頭企業(yè)帶動經(jīng)濟往縱向模式發(fā)展。農(nóng)林下路商圈農(nóng)林下路北接環(huán)市路、東風路，南連東山口，接通龜崗大馬路與署前路，交通四通八達，是某某市三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)之一。所處的東山區(qū)歷來是商賈云集、商貿(mào)頻繁的富庶之地，客源以政府員工、華僑為主，商業(yè)底蘊濃厚。東山區(qū)80年代多以臨建商鋪為主，中期隨著大型購物中心在某某的紛紛出現(xiàn)，以及某某商業(yè)的日趨繁榮，引來了不少省外乃至外國公司扎根本區(qū)。1996年，北京“王府井百貨大廈”南下某某，在農(nóng)林下路建起樓高9層的大型商廈，與原有的東山百貨一起，帶旺了農(nóng)林下路及東山口一帶。98年后，農(nóng)林下路傳統(tǒng)商業(yè)街地位有下降趨勢：幾家名店撤出，逐漸變成現(xiàn)在以臨鋪為主，品牌店為輔的中檔商業(yè)街，經(jīng)營商品檔次逐漸下降，而王府井百貨和東山百貨的發(fā)展亦相對落后，區(qū)內缺乏大型龍頭商業(yè)項目帶動。針對此情況，為了鞏固農(nóng)林下路商圈的商業(yè)地位，發(fā)展東山區(qū)經(jīng)濟，1999年東山區(qū)對從東山口至環(huán)市路的2100米農(nóng)林商業(yè)街進行改造，包括街內路燈裝飾、燈光、廣告招牌、兩邊店鋪及治安、車輛管理，還重新設置8個綠化景點。又針對農(nóng)林商業(yè)街商鋪檔次參差的問題，對低檔商店進行拆除，重建新的兩層裝有落地玻璃的店鋪，加大力度，提高區(qū)內經(jīng)營檔次。在市政規(guī)劃下，農(nóng)林下路將在五年左右變成一條高樓林立，高級商場聚集的商業(yè)街，但目前落成的新裕大廈和東山錦軒現(xiàn)代城對該商圈商業(yè)氛圍的影響并不大，商業(yè)檔次的提高沒有實在的景象可尋。天河城商圈天河城商圈的形成和發(fā)展得益于某某城市發(fā)展中心的東移。天河作為新城市中心，隨著天河體育中心的落成、火車東站的建成，以及地鐵1號線的開通，出現(xiàn)了以天河城廣場為中心，并擴散至天河購書中心、體育東路、體育西路、某某火車東站一帶的新興商貿(mào)區(qū)。位于天河立交旁的某某購書中心，從1994年起每年接待國內外讀者逾800萬人次，銷售額逾億元，打響了該區(qū)商業(yè)發(fā)展的第一炮。1996年，天河城廣場的開業(yè)，更為此區(qū)商業(yè)繁榮掀開嶄新的一面。隨后，緊鄰其右的宏城廣場亦開業(yè)，更使體育中心一帶成為新興之商業(yè)旺區(qū)。加上天河北路、體育東路、體育西路一帶聚集了中信廣場、大都會廣場、金利來大廈等一批高檔次的寫字樓，成為某某新一代的中央商務區(qū)，云集了大批高素質的白領人員；地鐵一號線的開通，亦為該區(qū)帶來巨大人流。數(shù)量龐大的顧客消費群支撐著該區(qū)逐漸形成集購物、娛樂、飲食、休閑于一體的現(xiàn)代商業(yè)帶。天河城商圈與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)相比，缺少了嶺南文化內涵，更多地顯示了某某大都市現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)的形象，其新型的購物模式和較高檔次定位得到了眾多消費者的認同，勢頭絲毫不讓北京路、上下九等老牌商業(yè)街。目前，天河城商圈的范圍不斷擴大，形成一個以天河城和正佳商業(yè)廣場為商業(yè)中心，向外輻射的各具功能的互補商業(yè)形式共存的大商業(yè)格局。在東起石牌東路、西至某某大道、北到廣園東路、南臨珠江的10平方公里范圍內建立起涵括傳統(tǒng)商業(yè)、文化體育產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)品、家居建材、高檔餐飲、汽車銷售等多功能的立體性商業(yè)圈，并著力成為華南第一商圈。中華廣場商圈中華廣場商圈位于中山二、三路段，是新興的大型綜合商貿(mào)區(qū)，以中華廣場為中心，由流行前線、地王廣場、東川名店城、陵園西通訊專業(yè)市場、東較場摩托車配件專業(yè)市場等組成。80年代起這里僅有少量零星的臨街鋪，至1998年金濠商業(yè)城（老鼠街）遷至中山三路開業(yè)后，陸續(xù)帶旺了該區(qū)。隨著電訊業(yè)的興起，陵園西逐漸建起許多經(jīng)營電訊產(chǎn)品的商店，此類商店越開越多，使陵園西成為電訊一條街；隨后加上地鐵一號線開通，流行前線開業(yè)，又有繼天河城后的一大型集購物、飲食、娛樂于一體并引入吉之島名店的中華廣場開業(yè)，整個中山三路商業(yè)火熱起來。之后又逐漸將商業(yè)氣氛延至中山二路、中山四路、東川路、東山口，整個商圈的商業(yè)地位不斷鞏固，形成新的商業(yè)旺地，氣勢直逼市級商業(yè)區(qū)。陵園西路目前以中華廣場和流行前線兩個連接地鐵的商場物業(yè)和陵園西電訊一條街帶動著整個區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，經(jīng)過幾年的發(fā)展和中華廣場的大規(guī)模宣傳攻勢，中華廣場商圈的商業(yè)地位已經(jīng)初步得到消費者的認可。流行前線成功轉型，從以前經(jīng)營低檔物品、吸引中小學生為主的場所，發(fā)展成為目前已被青年消費者接受，經(jīng)營品種多樣化、品牌化的中檔商業(yè)地點。加上中華廣場的開業(yè)率和綜合功能的設置有了突破性的進展，特別是在娛樂和餐飲方面，令該區(qū)的人流量大幅上升，對年輕一族消費者的吸引力越來越大。環(huán)市東商圈環(huán)市東商圈的所在同時也是某某市一個重要的中心商務區(qū)，經(jīng)過多年的發(fā)展，該區(qū)的交通、商業(yè)、購物、飲食、娛樂等功能配套已極其完善，星級賓館酒店和高檔寫字樓林立，著名商場購物中心舉目皆是，劇院、酒吧以及各式食肆點綴期間，都會經(jīng)濟氛圍十分濃烈。七、八十年代，隨著友誼商店、白云賓館、花園酒店等一批涉外的商場酒店在環(huán)市東路開業(yè)經(jīng)營，吸引了某某第一批的甲級寫字樓在此落戶。繼93年某某世界貿(mào)易中心大廈投入使用，之后陸續(xù)有國際電子大廈、東山廣場、宜安廣場、榮建大廈、好世界廣場等高檔寫字樓物業(yè)推出，加上廣東國際大酒店、文化假日酒店等一批星級酒店的落成，環(huán)市東中心商務區(qū)由此形成。為適應中心商務區(qū)的購物、飲食和娛樂需求，以友誼商店為首逐漸出現(xiàn)了多個高檔次購物商場、中高檔次的各地特色飲食和別具風情的酒吧以及咖啡店，成為某某以高消費為特征的商業(yè)圈，并享有“某某尖東”的美譽。特別是友誼商店——世貿(mào)購物城——花園酒店名店街，齊集了大量世界名牌專賣店，是某某最大的精品購物商圈。2003年9月，白云賓館改造工程完工，建成了一個專門引進國際高端品牌進場經(jīng)營的麗柏廣場。繼而友誼商店出資9000萬元擴建裙樓與白云賓館相連，加上現(xiàn)在友誼與世貿(mào)中心的空中走廊，形成了一個營業(yè)面積達5萬平方米的世界名牌百貨購物圈。麗柏+友誼+世貿(mào)的精品消費金三角與環(huán)市東路對面的花園酒店、好世界廣場、宜安廣場遙相呼應，將共同撐起以高端商務消費為特色的環(huán)市東精品購物商圈，這也是目前中國華南地區(qū)最大的高檔精品購物圈。江南西商圈80年代江南大道中一帶建起了南豐商場、江南大酒店、海珠購物中心，之后又有各類商鋪開業(yè)，將興旺的商業(yè)氛圍延伸至江南西路。如今江南西路已成為繼上下九、北京路、農(nóng)林下路、體育西路以外某某第五條繁榮街道，擁有數(shù)家大型商場和一批名牌專賣店。除上述大型商場外還包括有江南西女人街、潮流至上名店城及一系列臨街商鋪，以中、小型規(guī)模商店，經(jīng)營中檔商品，品種以服裝精品、鞋業(yè)為主，亦有部分飲食業(yè)商鋪，十分興旺。該商圈的商業(yè)氣氛成熟，加上與其連接的江南大道和商業(yè)發(fā)展日趨興旺的寶崗大道，構成了一個“H”型的商業(yè)購物中心區(qū)。由于該商圈位置得天獨厚，將成為某某河南地區(qū)一個商業(yè)、服務、文化和金融中心。市場供求情況(1)市場供應情況數(shù)據(jù)顯示，過往幾年某某市的商業(yè)物業(yè)供應有較大的起伏，主要是在原八區(qū)范圍內，如2002年與2004年相差一倍以上（缺乏2003年數(shù)據(jù)），而某某花都區(qū)則保持相對的穩(wěn)定狀態(tài)，在20萬㎡/年上下波動，并且在某某市的總供應中占據(jù)較大的比例。(2)市場需求情況從一手商業(yè)物業(yè)的成交看，某某花都區(qū)除2002年成交額突增，超過原八區(qū)之外，其他年份都保持著比較穩(wěn)定的成交量某某市二手商業(yè)物業(yè)成交保持著增長的勢頭，并且某某花都兩區(qū)的成交量都較為活躍，超過了原八區(qū)的成交量。同時，與兩區(qū)一手商業(yè)物業(yè)成交量比較，除2002年一手成交激增外，其他年份都持平甚至超過一手成交量，可見在某某、花都兩區(qū)二手商業(yè)物業(yè)市場活躍的態(tài)勢。（3）成交價格除2003年外，某某市原八區(qū)的一手商業(yè)物業(yè)成交均價變動幅度較為穩(wěn)定，在13000-14000元/㎡之間，且均價遠高于十區(qū)的均價，顯示出某某花都兩區(qū)物業(yè)遠低于原八區(qū)水平。與一手市場比較，二手商業(yè)物業(yè)市場均價明顯較低，且十區(qū)與原八區(qū)的價格差距、波動幅度都較小。某某區(qū)商業(yè)物業(yè)市場狀況總體市場狀況某某位于珠江三角洲腹地，居民生活水平一直處于珠三角的前列，商業(yè)比較發(fā)達，傳統(tǒng)商業(yè)主要集中在某某區(qū)中心位置——市橋，隨著某某地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，居住人口的不斷增加，帶動相關商業(yè)配套不斷建設，某某商業(yè)已逐漸形成三大商業(yè)板塊——市橋板塊、洛溪板塊、華南板塊。市橋板塊市橋板塊在某某區(qū)商業(yè)中居于中心地位，不僅面向市橋鎮(zhèn)，同時也是輻射各鎮(zhèn)、街道；經(jīng)過多年的發(fā)展和歷史沉淀，市橋地區(qū)已形成具有特色的步行街和購物商店。縱觀整個市橋商業(yè)物業(yè)市場，商業(yè)主要集中在大北路與繁華路一帶，大北路類似于某某的北京路，沿線有易發(fā)步行街、某某賓館、龍泉大酒店、友誼中心、名店城、各類型服裝專賣店等，糅合了百貨、餐飲、娛樂、主題商城、專賣店等業(yè)態(tài)，是目前某某市橋商業(yè)核心區(qū)。繁華路一帶是市橋另一商業(yè)旺區(qū)，沿線分布著番百商業(yè)大廈、金口岸大廈、繁華盛世廣場等出名商廈，天下通訊手機專賣店、各類型服裝專賣店也分布其中，該區(qū)域以購物功能為主。表：某某市橋商場情況名稱業(yè)態(tài)組合經(jīng)營面積（平方米）位置易發(fā)商業(yè)街百貨、專賣店、專門店4萬多（總建）大北路繁華盛世廣場超市、專門店26500繁華路番百商業(yè)大廈百貨少于3萬繁華路禺山商場百貨少于2萬大北路百德中心專賣店、專門店10000多工業(yè)路友誼中心百貨少于2萬繁華路友誼大廈百貨少于2萬光明北路百越廣場珠寶4萬光明北路目前大北路和繁華路一帶商業(yè)物業(yè)中，除了易發(fā)商業(yè)步行街外，經(jīng)營面積規(guī)模普遍偏小，而大北路、繁華路等商業(yè)街因街道過小、缺乏可供大量人群集散的廣場，使到周邊物業(yè)無法升級為大型的商業(yè)中心；而且傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內停車設施嚴重不足，不利于吸引自駕車的高端消費群體，也影響了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內物業(yè)升級為高級商場。市橋商業(yè)物業(yè)過于集中在大北路和繁華路一帶，加上在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)拆遷改造的成本非常高，使到在市橋傳統(tǒng)商業(yè)繁華區(qū)發(fā)展大型中高端商業(yè)物業(yè)的可能性較低，隨著住宅樓盤的郊區(qū)化，大型商業(yè)也在向郊區(qū)發(fā)展，好又多定址南郊使這一趨勢更加明朗化。一個大型的購物中心應該具有規(guī)模大，功能全，位置優(yōu)越三大特征，這樣的大型購物中心已經(jīng)在周邊的鎮(zhèn)區(qū)出現(xiàn)，并被證明在鎮(zhèn)區(qū)也有生存空間，如順德容桂鎮(zhèn)的天佑城和東莞虎門的虎門天河城，面積均達到9萬㎡；縱觀市橋板塊現(xiàn)有的購物中心，從規(guī)模來看，最大的易發(fā)商業(yè)街面積約為4萬㎡，其余商場面積均少于3萬平方米，規(guī)模偏小，引入超市或百貨后就沒有多少面積可以容納其他商業(yè)業(yè)態(tài)了；從功能來看，大型購物中心商品種類應齊全，購物功能強大，輻射能力很強，除此之外還應配套休閑、飲食、娛樂等功能，而此類購物中心未在市橋板塊出現(xiàn)；從位置來看，購物中心應靠近商務圈和居住區(qū)，具有良好的交通和開闊的廣場，而現(xiàn)有的商業(yè)集中在大北路和繁華路兩側，在廣場和交通方面都有待于提升。由此可見，在某某及作為某某商業(yè)中心的市橋，尚未出現(xiàn)真正意義上的大型購物中心。洛溪板塊洛溪商業(yè)板塊主要是服務于洛溪當?shù)馗餍^(qū)的區(qū)域性板塊。洛溪是某某房地產(chǎn)起步相對較早的區(qū)域，早期居住物業(yè)主要以渡假性質為主，隨著某某城市南拓的進一步深化，中心城區(qū)不斷擴大，洛溪板塊樓盤已由渡假型向常居型轉變。但區(qū)域的商業(yè)仍為社區(qū)商業(yè)，集中分布在吉祥路周邊，以裙樓商鋪為主，由于距離某某較近，受某某中心城區(qū)大型商業(yè)物業(yè)輻射力影響，社區(qū)商業(yè)一直無法升級為大型的購物中心。麗江花園“漁人碼頭”商業(yè)項目曾經(jīng)嘗試以購物中心的形式出現(xiàn)，但由于主要面向小區(qū)內的住戶，缺乏足夠的人氣支持，經(jīng)營情況一直不甚理想。隨著洛溪板塊人口數(shù)量的不斷增加，區(qū)域商業(yè)向相對較高層次演變。2005年奧園城市廣場面市，擁有6層共約2.2萬平方米的商業(yè)面積，將成為洛溪板塊首個真正意義上的購物中心。奧園城市廣場商業(yè)地產(chǎn)項目面市后，陸續(xù)有新地購物廣場、華美商貿(mào)中心、奧祈大廈等多個商用物業(yè)推出招商，并成功引入麥當勞、真功夫等知名品牌店。而隨著這些新建商用物業(yè)在洛溪板塊的投入使用，洛溪板塊可望進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全新階段。受某某城區(qū)商業(yè)輻射的影響，在未來相當一段時間里，洛溪板塊的商業(yè)較難升級為大型的購物中心，在很大程度上仍然局限于區(qū)域性商業(yè)板塊這一范圍內，難以對市橋商業(yè)板塊構成挑戰(zhàn)。華南板塊經(jīng)過10多年的發(fā)展，華南板塊已由一大片農(nóng)田發(fā)展為某某市居住中心之一，區(qū)內擁有8個占地過千畝的大型樓盤，隨著某某南拓策略的不斷深化，以及基礎設施的不斷完善，華南板塊各大樓盤已由渡假型向常居型轉變，而區(qū)域居住人口呈現(xiàn)幾何級數(shù)增長，為區(qū)域內商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。華南板塊具有多個大型樓盤，每個樓盤都有自己的小區(qū)商業(yè)商鋪配套，如華南新城里面的“繽紛天地”購物街；星河灣的星河灣商業(yè)街；某某雅居樂的樓盤配套——國際風情步行商業(yè)街、宏城超市；以及祈福新村的祈福食街、大型超市、肉菜市場等，但這些商業(yè)僅作為社區(qū)的配套。由于華南板塊市政規(guī)劃的滯后，各小區(qū)重復建設情況普遍，直接影響物業(yè)的經(jīng)營，除了祈福新村由于有大量社區(qū)居民支撐，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營得比較成功外，其它樓盤配套商業(yè)普遍經(jīng)營不理想。由于各樓盤商業(yè)資源無法有機整合，得不到合理的配置，影響區(qū)域商業(yè)做大做強。地鐵三號線2006年底通某某、新火車站2008年在鐘村石壁建成、新光快線即將開通，加上華南板塊本身就擁有龐大的高質素居住群體，受諸多利好因素刺激，華南板塊商業(yè)開始呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢。華南板塊計劃興建的大型商業(yè)物業(yè)有漢溪商業(yè)中心、錦繡香江花園裙樓商業(yè)物業(yè)、南國奧園悉尼組團西側的商業(yè)街、祈福報建總建筑面積達30萬平方米的大型商業(yè)MALL、長隆購物中心和海印集團地塊，加上萬博中心一期，商業(yè)總面積將超過80萬平方米。結論：這一板塊擁有眾多高質素的消費群體，有地鐵與市橋、某某市區(qū)相連通，交通方便，而且未來商業(yè)面積巨大，業(yè)態(tài)眾多，一旦商業(yè)成熟后將對市橋商業(yè)板塊的中心地位形成沖擊。除了這三大板塊之外，某某區(qū)是珠三角傳統(tǒng)的商業(yè)集散地，造就了大量的專業(yè)市場，比較著名的專業(yè)市場有沙溪的專業(yè)批發(fā)市場、大石的家私、建材市場。但某某專業(yè)市場大多數(shù)采用粗放形式經(jīng)營，整體檔次不高，租金水平也較低，各鎮(zhèn)中小型專業(yè)市場租金一般在20-30元/平方米.月。某某迎賓路、華南快速干線開通之后，某某與外界特別是某某的聯(lián)系性得到進一步加強，促進某某物流業(yè)的發(fā)展，帶動電子、茶葉、汽車銷售等專業(yè)市場的興起，這些專業(yè)市場不僅規(guī)模大，整體檔次也較高，知名度較高的專業(yè)市場有某某錦繡茶品交易中心、某某易發(fā)（國際）電器燈光音響城、各品牌4S汽車專賣店。市場成交情況（1）一手商業(yè)物業(yè)成交某某區(qū)的一手商鋪成交以2002年達到頂峰，隨后逐年下降，但隨著成交量的下交，價格有了明顯的上升，到2006年第一季度達到了7094元/㎡。（2）各街鎮(zhèn)一手商業(yè)物業(yè)成交情況數(shù)據(jù)顯示，2005年鐘村由于新火車站建設的原因，其成交量迅速擴大，明顯高于其他各鎮(zhèn)居于首位，且價格也迅速攀升，超過了市橋街，位居橋南街與沙頭鎮(zhèn)之后，成為某某區(qū)的投資熱點；而與項目相鄰的東環(huán)街成交并不活躍，且其均價相對較低。表：2005年各街鎮(zhèn)一手商業(yè)物業(yè)成交情況序號街鎮(zhèn)成交面積：㎡街鎮(zhèn)均價：元/㎡1鐘村鎮(zhèn)17,244.00橋南街10,2252南村鎮(zhèn)12,846.00沙頭街10,1033石基鎮(zhèn)11,445.00鐘村鎮(zhèn)9,8514沙灣鎮(zhèn)9,291.00市橋街8,3835大崗鎮(zhèn)8,707.00大崗鎮(zhèn)7,6016大石鎮(zhèn)8,525.00東環(huán)街7,2247東涌鎮(zhèn)6,327.00大石鎮(zhèn)6,971（3）二手物業(yè)成交二手物業(yè)在01-03年非?；钴S，但到05年其成交量急劇萎縮，但二手均價有大幅上升，到較03年上升超過100%。（4）各街鎮(zhèn)二手商業(yè)物業(yè)成交情況從二手的成交看，主要集中在市橋鎮(zhèn)，顯示出市橋的二手成交較為活躍，其他各街鎮(zhèn)的二手很不活躍；從價格上看，市橋街與鐘村鎮(zhèn)的價格遠高于其他各鎮(zhèn)。表：2005年各街鎮(zhèn)二手商業(yè)物業(yè)成交情況序號街鎮(zhèn)成交面積：㎡街鎮(zhèn)均價：元/㎡1市橋鎮(zhèn)7,742.00市橋街12,9412魚窩頭鎮(zhèn)1,985.00鐘村鎮(zhèn)10,2583石樓鎮(zhèn)919大石鎮(zhèn)7,6524大石鎮(zhèn)881南村鎮(zhèn)6,2085靈山鎮(zhèn)605沙灣鎮(zhèn)4,6896石基鎮(zhèn)441石基鎮(zhèn)4,4417南村鎮(zhèn)298市橋鎮(zhèn)3,216某某區(qū)主要商業(yè)物業(yè)情況購物商場類易發(fā)商業(yè)街易發(fā)電器街是一個專業(yè)的批發(fā)市場，曾經(jīng)創(chuàng)造過一時的商業(yè)輝煌，易發(fā)商業(yè)街是由易發(fā)電器街舊址改造而成，該項目東起橋興大道、西接光明路，南臨禺山大道、北至繁華路，位于傳統(tǒng)的商業(yè)旺點，區(qū)位十分優(yōu)越。易發(fā)商業(yè)街東西全長480米，占地25000平方米，總建筑面積43000平方米。整條商業(yè)街采用人車分流設計，各入口均設置車輛出入口，由三大廣場一個中庭廣場組成人流動線的活動空間，三大廣場分別有：東入口3100平方米的休閑廣場，作為商品展示、促銷、時尚文化交流等用途，南入口400平方米的綠化廣場，西入口亦設有630平方米的休閑廣場。易發(fā)商業(yè)街采用“步行街+購物中心”模式，東西兩邊為商業(yè)步行街，全部為二層臨街商鋪，主要為服裝店，中間為購物中心，友誼商店和新大新百貨分據(jù)兩頭，擁有購物、美食、娛樂等功能，整個物業(yè)擁有購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游等業(yè)態(tài)，已成為市橋地區(qū)標志性商業(yè)物業(yè)之一。目前易發(fā)商業(yè)街只租不售，臨街商鋪二層一起出租，平均租金在400—500元/平方米.月，最高的東街入口位置的鋪面租金近1000元/㎡·月，成為某某區(qū)商業(yè)地產(chǎn)租金的頂峰，目前有將近90%的商鋪開業(yè)中。此項目所在區(qū)域是某某區(qū)現(xiàn)在及未來的區(qū)級商業(yè)中心，與某某現(xiàn)有的其他商業(yè)比較，此項目占據(jù)了某某商業(yè)的最高點，業(yè)態(tài)豐富，配套較為完善，以只租不售的方式統(tǒng)一經(jīng)營，在消費者心中建立了較好的形象，從近期來看，將仍然是市橋乃至某某區(qū)最具影響力的商業(yè)項目，其在市場上的領導地位在近期內仍將難以撼動。名店城名店城位于大北路、橋東路、東涌路和大東商業(yè)街交匯處，是較早知名的主題購物商場，早期因定位不明確加上管理不善，造成部分鋪位空置，商場從2000年開始，由名店城物業(yè)管理公司承租了2000年至2009年的經(jīng)營權，經(jīng)重新調整各區(qū)功能定位后出租，主要經(jīng)營青少年服飾，經(jīng)營情況有所好轉，已成為市橋地區(qū)青少年逛商場必去的地方之一。名店城的鋪面間隔較小，一樓的較大鋪面僅為50-60㎡，其他樓層的面積僅為20-30㎡，經(jīng)營產(chǎn)品檔次偏低。名店城分四層，共420間鋪位，營業(yè)面積約10000平方米，目前負一層每月每平方米租金為150元，首層為400元，二層為250元，三層為150元，管理費為12-13元，租金和管理費每年10%提升。此項目規(guī)模較小，經(jīng)營產(chǎn)品集中于中低端，對某某商業(yè)中心不構成明顯的威脅；百德中心位于橋東路81號，四層共1萬多平方米，負一層為停車場，首層和二層定位為服裝店和超市，三層定位為美容、餐飲。據(jù)介紹，百德中心超市部分2006年3月底開業(yè)，目前商場只租不售，首層只剩余3間商鋪可供出租，而二層則剛開始招租。租金水平首層與二層同價，第一年100元/平方米.月，第二年200元/平方米.月，該項目業(yè)態(tài)單一，規(guī)模較小，對某某商業(yè)中心不構成明顯威脅。繁華盛世廣場繁華盛世位于繁華路，是市橋少有的集購物、飲食、娛樂、休閑于一體的綜合性商業(yè)城，總建筑面積達2.65萬平方米，共有五層(包括負一層)。首層為商城，二、三層為世紀聯(lián)華超市，四層規(guī)劃為風情飲食城，負一層和首層的一部分為世奧書城，同時還擁有100多個車位的地下停車場。除了世紀聯(lián)華外，其它樓層由于經(jīng)營不善，近期嘗試確立兒童主題定位，在一層臨街商鋪和中庭設置兒童街和800平方米的兒童樂園，包括機動游戲中心等；目前首層尚有部分商鋪出租，租金70-200元/平方米.月，每年遞增5%。總體來看，繁華盛世經(jīng)營現(xiàn)狀并不樂觀，其經(jīng)營成功還有待時日。一號潮流一號潮流位于東涌路上，最初定位CEPA概念休閑購物商場，首層有麥當勞、中域電訊，附近有必勝客、德克士等餐廳，二、三層經(jīng)營青少年服飾、精品、手袋。但由于其鋪面分割太小，而且通道狹窄，引入的商家均為一些經(jīng)營中低檔次品牌，吸引的消費者也只是消費者力低下的學生人群為主，加上商場物業(yè)管理水平較低，衛(wèi)生、室內通風等都存在著較大問題，各商鋪經(jīng)營普遍不甚理想，很多租戶都開始轉租，目前二樓報價140-160元/平方米.月，三樓為120元/平方米.月，業(yè)主為了吸引更多商家進駐，開始采用租金返還方式，返還期1年，金額50元/平方米.月，而且前二個月免租。以一號潮流現(xiàn)有的格局，檔次偏低，在市場上不具有明顯的競爭力；專業(yè)市場類萬博中心位于南村鎮(zhèn)迎賓路段，現(xiàn)已興建商鋪15萬平方米，尚有14萬平方米空地未開發(fā)。該項目的建設起點高、規(guī)模大，被某某市商業(yè)局列入重點批發(fā)市場之列。2004年，萬博中心成功引入了國內著名的家具企業(yè)“吉盛偉邦”和四海一家，2006年天河城百貨的第二家全資分店在某某萬博中心開業(yè)，位于萬博中心A3、B3區(qū)的一、二層，營業(yè)面積約13000平方米的天河城百貨歐萊斯名牌折扣店，也是目前華南地區(qū)規(guī)模最大的名牌折扣店。萬博中心的租金約在20-25元/平方米.月（電梯、空調等機電設備需由租戶投資安裝）。萬博中心二期的發(fā)展一波三折，由2004年起不斷傳出消息到2005年時確定建材超市北京東方家園進駐（見信息時報：2005年10月21日），然而時隔兩個月東方家園由于資金問題，進駐萬博中心變得遙遙無期。因此，萬博中心二期的發(fā)展還存在著很大變數(shù)，但近期看，其轉向綜合購物中心的可能性較低；某某錦繡茶品交易中心位于迎賓路旁邊，毗鄰地鐵三號線沙溪站出口，交通條件優(yōu)越，2004年9月份開業(yè)，是某某最大的茶品集散地之一，被某某市政府列為十五期間重點扶持的六大專業(yè)批發(fā)市場之一。該項目占地面積約３萬平方米，總建筑面積約4萬平方米，共有約303個商鋪，全場商鋪為兩層框架結構，一樓凈高為3.7米，二樓凈高為5.5米，定位為經(jīng)營茶葉批發(fā)為主，同時經(jīng)營與茶相關的茶具及茶工藝品的大型專業(yè)市場。該項目是目前某某規(guī)模最大、也是某某首家茶品交易中心，在某某市場上規(guī)模僅次于芳村而位居第二。該物業(yè)首層二層一起出租或出售，售價約5000—5500元/平方米，租金約為16-20元/平方米.月，目前已開業(yè)約70%。某某易發(fā)（國際）電器燈光音響城位于市橋街龍尾村和蔡邊村，緊靠迎賓大道，交通十分方便。該項目的興建得到某某區(qū)政府同意批準及重點扶持，首期占地12萬平方米，建筑面積10萬平方米，內設商鋪800多家、寫字樓、國內外展覽中心、大型音響試音區(qū)、會議中心、大型電子屏幕、網(wǎng)絡電子商務中心、倉儲物流配送、餐飲等配套設施。（資料來源：某某日報）該項目商鋪全部為二層，以二層整體出租，租金約為30-50元/平方米.月，目前只租不售，只有約30%在開業(yè)。雄峰商貿(mào)城雄峰商貿(mào)城位于鐘村鎮(zhèn)105國道，毗鄰即將興建的新火車站，區(qū)位十分優(yōu)越，是某某市商業(yè)局列為重點批發(fā)市場之一。該項目占地面積為30多萬平方米，現(xiàn)有建筑面積為16.8萬平方米，由8座超大規(guī)模的商廈、1幢寫字樓組成，全部采用歐式設計；雄峰商貿(mào)城最初定位為家居、家具專業(yè)市場，由于經(jīng)營不善，目前物業(yè)處于空置狀態(tài)，但是由于區(qū)位以及硬件條件一流，完全有可能轉為更高層次的專業(yè)商場或大型的購物中心?？紤]到某某新火車站2008年才能建成，且建成后還需要一定時間形成商業(yè)氛圍，預計近期內雄峰商貿(mào)城轉型為大型購物中心的可能性較低；由專業(yè)市場分析可以看出，某某區(qū)專業(yè)市場主要分析在市橋鎮(zhèn)區(qū)以外，緊靠交通要道的地方，交通方便；雖然部分物業(yè)硬件設備較好，但總體租金水平較低；專業(yè)市場目前有大量的儲備地塊，未來幾年內市場對中高端專業(yè)市場的需求基本可以滿足。項目周邊商業(yè)物業(yè)情況項目位于城區(qū)東邊，現(xiàn)狀為電腦市場和建材批發(fā)市場，沿市蓮路和清河路多為五金、配件、雜貨等商鋪，人流較少，加上周邊缺乏大型的商場的帶動，未能形成商業(yè)氛圍。項目周邊比較大的商業(yè)網(wǎng)點為東邊的清河批發(fā)市場和南邊的好又多超市。但不論清河批發(fā)市場還是好又多超市，都在二公里之外，而且清河批發(fā)市場商業(yè)層次較低，在公眾中的形象不高，未能為項目周邊帶來大量高消費力的人群；好又多超市距離項目較遠，與項目之間有交通繁忙的東環(huán)路隔斷，難以為項目帶來人流。項目周邊稍具規(guī)模的商業(yè)物業(yè)只有在建的五金商業(yè)樓和東怡花園、金海岸花園二個樓盤的裙樓商鋪。五金商業(yè)樓此項目位于東環(huán)路與市蓮路的交叉口，與某某商業(yè)中心隔市蓮路相望，正在建設中，樓高5層，總建筑面積2600平方米，現(xiàn)正整體出租，租金為60元/平方米，只租不售，此項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)、開業(yè)時間均未定，正在招商中，除餐飲外，經(jīng)營用途不限。金海岸金海岸花園是某某東部區(qū)域的超級大盤，其中商業(yè)物業(yè)以步行街形式集中布局，2004年5月推出第一期街鋪，當時推出的商鋪總量約有80間，位于金海岸花園的步行街，商鋪首層面積30—70平方米，二層面積200—600平方米，銷售均價維持在1.8萬元／平方米左右，租價維持在25元／平方米.月左右，而租售對象瞄準的是經(jīng)營茶藝館、書舍、書吧等的經(jīng)營者。目前，金海岸花園步行街商鋪平均租金約為45元／平方米.月，由于有地鐵等利好因素，發(fā)展商開始保留商鋪物業(yè)，采用只租不售的策略，第二期商鋪物業(yè)仍未推出。東怡花園底下1層為商鋪，2層以上為住宅，每棟物業(yè)皆為如此設計，商鋪在前幾年已銷售完畢，當時售價中，正街商鋪1-4萬元/平方米，橫街商鋪8000-11000元/平方米，目前僅約30%的鋪面在經(jīng)營中，鋪面租金30-40元/平方米。較低的租金水平影響到物業(yè)的售價，使到絕大多數(shù)業(yè)主寧愿將物業(yè)空置也不愿意轉售。從項目周邊商業(yè)物業(yè)的狀況看，目前該區(qū)域尚未形成有代表性的綜合型商業(yè)街/商業(yè)中心，商業(yè)氛圍尚未成熟，項目附近的大型樓盤所設置的商業(yè)物業(yè)形態(tài)主要是住宅樓底鋪，僅適宜發(fā)展為街區(qū)社區(qū)型的小型配套商業(yè)。某某區(qū)及項目周邊未來商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展預測根據(jù)某某區(qū)總體規(guī)劃，項目對面及周邊地塊亦規(guī)劃為商業(yè)地塊，這些地塊建成后，將會有助于提升本區(qū)域的商業(yè)氛圍，與本項目一起成為某某區(qū)大北路、易發(fā)商業(yè)街之外的另一個商業(yè)中心區(qū)，此外清河批發(fā)市場升級改造后，將會提升項目區(qū)域的商業(yè)整體形象。某某區(qū)未來的商業(yè)中心有易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、某某廣場—某某現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心在內的區(qū)級中心區(qū)，易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心已經(jīng)建成并投入使用，未來對本項目構成較大影響的將是漢溪商業(yè)中心。某某區(qū)政府已在鐘村鎮(zhèn)漢溪村征地1133畝，擬興建一個現(xiàn)代商業(yè)中心——漢溪商業(yè)中心。該商業(yè)中心功能齊全，配套設施完善，包括有百貨批發(fā)廣場、大型零售商場、專業(yè)超市、酒店、電影院、會展服務中心、寫字樓、物流配送中心、公園、休閑度假村等，該項目不僅規(guī)模大，而且區(qū)位好，毗鄰新火車站，有地鐵相連，且位于華南板塊，周邊的超級大盤擁有大量高質素居民人群，有多條高等級公路經(jīng)過，交通條件優(yōu)越，同時得到政府的支持，具有明顯的優(yōu)勢；該項目的劣勢是遠離商業(yè)成熟區(qū)域，還需要較長的時間來營造成熟的商業(yè)氛圍。結論通過對某某商業(yè)市場的分析，我們可以得出這樣的結論：商業(yè)核心區(qū)相對較為集中，但就區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對偏少，目前僅以“繁華路”、“大北路”和“大東、大南路”為主，隨著城區(qū)的向外發(fā)展，新的商業(yè)中心必將應運而生；商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所；雖然市橋有易發(fā)商業(yè)街，但總體看，市橋商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔、主導性以及綜合性消費的商業(yè)氛圍，面臨著整體升級的需要；商鋪經(jīng)營的靈活性導致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁；中心城區(qū)街道過窄，缺乏可供大量人群集散的廣場，使到周邊物業(yè)無法升級為大型的商業(yè)中心；而且傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內停車設施嚴重不足，不利于吸引自駕車的高端消費群體，也影響了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內物業(yè)升級為高級商場；根據(jù)城市規(guī)劃，市橋東部將根據(jù)城市發(fā)展要求設置一個大型的商業(yè)中心；未來對大北商圈的中心地位形成強力挑戰(zhàn)的將是某某商業(yè)中心和漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心，但兩者的成熟還需要時間。項目自身條件分析區(qū)位條件分析項目位于某某區(qū)中心城區(qū)的重要位置——某某廣場—某某購物中心某某區(qū)城市化發(fā)展進程迅速，現(xiàn)有的單一商業(yè)中心日漸不能滿足人們購物消費的需要，某某區(qū)在商業(yè)規(guī)劃中，把某某劃分為五大商業(yè)片區(qū)，其中中心城區(qū)發(fā)展區(qū)是某某區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化、教育中心和交通樞紐，是某某東南部重要的商貿(mào)金融、旅游服務、體育娛樂、科技信息、建筑房地產(chǎn)和外向型工業(yè)基地，本項目處于某某購物中心，是某某中心城區(qū)發(fā)展區(qū)的重點位置。某某商業(yè)升級已駛入快車道，根據(jù)《某某市某某區(qū)2004~2010年商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（送審稿）》位于地鐵三號線終點站附近的某某廣場將改建為現(xiàn)代大型購物中心，在某某區(qū)政府的大力扶持下，繼“北京路商圈”、“上下九商圈”和“天河城商圈”之后的某某“第四商圈”開始提上議事日程。商業(yè)中心商務辦公中心本案城市級中心主要包括商業(yè)中心和城市商務辦公中心，其中商務辦公中心位于商業(yè)中心商務辦公中心本案文娛、服務等配套設施，是服務于某某全區(qū)的綜合功能區(qū)；項目位于不同發(fā)展程度區(qū)域之間——石基工業(yè)區(qū)與市橋中心城區(qū)之間本案中心城區(qū)工業(yè)發(fā)展區(qū)發(fā)展成熟本案中心城區(qū)工業(yè)發(fā)展區(qū)發(fā)展成熟環(huán)境雜亂項目周邊環(huán)境雜亂目前本項目臨市蓮路一側對面經(jīng)營雜貨、五金為主，經(jīng)營環(huán)境差，缺乏統(tǒng)一管理，與本項目形成強烈反差；項目西側與東環(huán)路和迎賓高架路相連，東環(huán)路和迎賓高架路是過境主要干道，來往車輛造成大量噪音，同時，由于高架橋的影響，市區(qū)與項目之間形成很大的心理距離，對商業(yè)經(jīng)營帶來負面影響?？土鳁l件分析本項目地理位置良好，交通發(fā)達，能夠吸引不同層次、不同距離的消費群前來消費：依賴公共交通的區(qū)域依賴公共交通的區(qū)域鄰近的地鐵站輻射區(qū)域步行可達的區(qū)域私家車消費群集中區(qū)域本案步行可達區(qū)域項目附近有三個大型中高檔樓盤，這些樓盤業(yè)主可以步行到本項目消費，該消費群消費能力強，是中檔、中高檔消費群，以戶數(shù)計，約有1萬3千多戶，超過4萬人；項目周邊自然村本地居民收入水平比較高，主要是中檔消費群，這一人群主要是石基、石樓當?shù)鼐用?，人口約有15萬人；項目周邊分布大量工業(yè)廠房，大部分工人可以步行前來本項目消費，但這些工人消費能力有限，屬于中低檔、低檔消費人群；石基與石樓的外來務工人員合計約有20萬人；工廠中層管理者是有力的中檔消費群。通過私家車帶來的消費群項目鄰近的大量工廠高層管理人員具有很強的消費能力，本項目與之相距甚近，方便其駕車前來消費，是中高檔、高檔消費群；項目周邊以及市橋南郊和華南板塊的大型中高檔樓盤聚集了巨量的中高收入和高收入的消費者，這部分消費者能通過私家車到本項目消費，是本項目目中高檔、高檔消費群的主要目標，部分樓盤情況見下表：表：周邊樓盤及居民數(shù)量樓盤名占地面積(㎡)建筑面積(㎡)住戶數(shù)美心翠擁華庭500001000東華花園1160002252金海岸花園8314071200000約10000*華南碧桂園1332000(已入住)3000南國奧林匹克花園660000750000約6000*錦繡香江87650012264007804華南新城21000003000000約25000*某某雅居樂32000004340000約30000*星河灣80000012053517250合計99659071172175192306（注：帶“*”為按120㎡/戶估算而得）市橋街居住的居民收入水平高，大部分家庭擁有私家車，在市橋內的商業(yè)中心停車位緊缺，不能滿足其需求的情況下，本項目能以便利的交通吸引大量市橋自駕車消費者；項目東面延伸至石基、石樓、蓮花山的部分居民擁有自駕車，這部分消費者是本項目其中一部分中檔、中高檔消費群。通過地鐵帶來的消費群項目與地鐵三號線終點站的其中一個出口相連接，通過地鐵可以吸引三號線市橋站和漢溪站周邊的消費者，這部分消費者消費能力一般，是中檔、中低檔消費人群。通過公共交通帶來的消費群市蓮路東面延伸帶——石基、石樓、蓮花山的消費群出外消費主要依賴公共交通，而且目前主要消費場所是市橋的商業(yè)中心，本項目建成后將能把該部分消費者截留，是項目主要的中低檔消費群；市橋東環(huán)路南延的東涌、魚窩頭、靈山、大崗等鎮(zhèn)消費者主要通過公共交通出外消費，同樣是項目的中低檔消費群；市橋街公共交通發(fā)達，有多路公交車直到本項目，能帶動部分市橋居民前來消費，是中檔、中低檔消費群為主。交通條件分析區(qū)內路網(wǎng)發(fā)達，交通便利中心城區(qū)發(fā)展區(qū)形成“放射狀環(huán)加類方格網(wǎng)狀”路網(wǎng)結構。區(qū)內環(huán)路包括內環(huán)、中環(huán)和外環(huán)；放射狀道路主要有市廣路、迎賓高架路、市新路、清河路、市良路、禺山西路等；方格網(wǎng)狀干道，東西向有禺山大道—市蓮路、清河路及南區(qū)的南華路、青云路等；南北向有光明路、德興路、文橋路及金山大道經(jīng)線等。其中本項目三面環(huán)路，北面與市蓮路相鄰，南面與清河路相伴，西面是東環(huán)路和迎賓高架路，道路系統(tǒng)發(fā)達，交通便利。市蓮路是石基和石樓通往市橋、某某和其他城市的主要干道之一，是東西向的大動脈；清河路與市蓮路平行，主要是舒緩市蓮路的交通壓力，目前已是石樓與市橋和其他地區(qū)聯(lián)系的主要干道，其發(fā)揮的作用與市蓮路旗鼓相當；禺山大道是市橋城區(qū)內主要的東西方向道路，主要作用是聯(lián)系東西城區(qū)交通，是進出市橋的主要入口之一；東環(huán)路和迎賓高架路是北至某某市區(qū)，南往靈山、大崗等鎮(zhèn)，也是通往南沙、中山等地的主要干道，是某某區(qū)南北交通的主要軸線。至某某至某某市區(qū)至石基、石樓至石基、石樓至舊水坑至靈山、大崗至市橋本案公共交通配套設施健全本項目公共交通便捷，周邊有三個公交車站共有單向18路雙向36路公交車途經(jīng)本項目，公交線路能及范圍片步整個某某區(qū)以及某某市各區(qū)，為大部分以公共交通為主的消費群提供便捷的條件。其中某某村站為主要站點表：經(jīng)過本案的公交線路具體情況如下序號公交車線路起點終點停經(jīng)站點11路某某汽車客運站祁福新村東怡新村23路西麗南路石基總站某某村310路城市花園南村總站某某村6301路某某汽車客運站某某火車站某某村7302路某某汽車客運站某某火車東站某某村8303路某某汽車客運站天河客運站某某村9304路某某汽車客運站永泰客運站某某村10305路某某汽車客運站羅沖圍客運站某某村11307路某某汽車客運站東圃客運站某某村12308路某某汽車客運站中山八路總站某某村13309路某某汽車客運站窖口客運站某某村14310路某某汽車客運站大學城某某村15蓮花山市橋汽車站蓮花山總站某某村16洛溪某某汽車客運站洛溪新城站某某村17都那某某汽車客運站都那村總站某某村18谷圍新村某某汽車客運站谷圍新村總站某某村項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢本項目規(guī)模龐大，一旦推出市場將成為市橋及周邊地區(qū)的巨型商業(yè)物業(yè)，從目前來看，在市橋甚至是某某區(qū)都是首屈一指的綜合性商業(yè)物業(yè)；路網(wǎng)發(fā)達，項目與東環(huán)路、市蓮路和清河東路相鄰，這三條路均為市橋與各鎮(zhèn)相連交通要道，成為各鎮(zhèn)居民來市橋消費的首站；公交線路多，市蓮路一側有10路公交車和4條專線，東環(huán)路一側也有多條去往各鎮(zhèn)的專線，可以為項目帶來各鎮(zhèn)的消費人流；本項目為某某區(qū)的十大商業(yè)項目，受到政府較高的關注和支持，與政府良好的關系對于項目的開發(fā)和日后的經(jīng)營將是非常重要的；地鐵06年底開通，擴大了項目的輻射范圍，將會帶來更多的人流量，；項目劣勢目前該區(qū)位商業(yè)氣氛較差，周邊為各種工廠及五金、照明、配件等專業(yè)市場，營造一個成熟的購物、消費環(huán)境還需要較長的培育期；項目靠市蓮路一側形象較差，面對兩棟員工宿舍樓及一些中低端商業(yè)，而清河東路一側有一些中高檔小區(qū)，形象相對較好；項目處于市區(qū)邊緣，東環(huán)路將市區(qū)與項目隔開，使項目難以自然延續(xù)市區(qū)的人氣；高架橋對項目的負面影響大，一方面形象差，給人以壓迫的感覺；另一方面由高架橋產(chǎn)生的噪音擴散范圍大，令人不舒服；項目區(qū)位由于某某電腦市場及某某購物廣場的存在已經(jīng)形成一定的知名度，但美譽度較低，要改變這一形象還需要加以時日；項目機會市橋雖然有大北路、易發(fā)商業(yè)街等商業(yè)氣氛較為成熟的區(qū)域，但到目前為止還缺乏大型綜合業(yè)態(tài)的購物中心；周邊有多個大型樓盤，如東怡、金海岸、美心花園及迎賓路周邊的多個樓盤，擁有大量高素質的常住人口，這些人群具有較高的消費力；某某市區(qū)的向外擴張，導致各種資源將重新配置，各類商業(yè)資源也存在著向外轉移的機會，新的商業(yè)中心也將隨著規(guī)劃的實施而形成；未來的某某區(qū)城市商務辦公中心位于某某廣場周圍，是某某中心城區(qū)的商貿(mào)、寫字樓辦公中心區(qū)，對于項目的長遠發(fā)展將帶來極大的利好因素；市蓮路以北、東環(huán)路以東是未來居住、商貿(mào)、辦公中心，這將改變項目在市蓮路一側所面臨的雜亂無序的局面；某某市城市重心向東向南發(fā)展，帶來大量的資源重新配置，形成極好的機會；某某區(qū)近年來工業(yè)產(chǎn)值、社會零售額保持著持續(xù)快速的增長，這種增長對于提高社會整體消費力將起著重要的推動作用；項目威脅未來競爭對手強大；在商業(yè)規(guī)劃中見到的漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心，規(guī)劃占地達1100多畝，且有地鐵三號線相通，建成后將成為某某市乃至廣東省的標志性商業(yè)物業(yè)，雖然這一項目推遲了動工時間，但一旦其開工建設，建成后將對本項目乃至周邊的其他商業(yè)項目造成較大的沖擊，此外，萬博中心的已建成面積達10多萬平方米，二期還將有10多萬平米的商業(yè)物業(yè)推出；一旦以MALL的方式建成，這兩個小區(qū)與周邊華南板塊各大型小區(qū)的距離非常近，華南板塊各小區(qū)的居民受其吸引，將會分流許多前往市橋的消費者；周邊物業(yè)租金水平低，從現(xiàn)狀看，周邊各小區(qū)的商鋪一方面由于供應量大，另一方面商業(yè)氛圍不成熟，主要依靠各小區(qū)的消費者支撐，因此目前的租金水平較低；但由于看好未來地鐵開通后的升值潛力，因此，與租金相比，現(xiàn)在的售價明顯偏高。某某、香港成熟的商業(yè)對高端客戶的吸引力，地鐵、新光大道的開通增加了某某商業(yè)對某某的輻射力；項目綜合分析某某區(qū)及市橋鎮(zhèn)至目前為止，還沒有一個上規(guī)模的大型綜合型的商業(yè)物業(yè)；然而由于某某區(qū)居民人均可支配收入較高，這種需求在當?shù)責o法滿足的情況下，許多消費者尤其是華南板塊消費者只能前往某某實現(xiàn)其消費；周邊一些鎮(zhèn)區(qū)的大型綜合型購物中心如容桂天佑城、虎門天河城的發(fā)展顯示出大型綜合性購物中心在發(fā)達的鎮(zhèn)區(qū)也存在著生存空間，這種空間對于項目未來的生存與發(fā)展至關重要；本項目具有規(guī)模大的優(yōu)勢，并且交通非常順暢，若能把握市橋地區(qū)缺乏大型綜合業(yè)態(tài)的購物中心的契機，極有潛力發(fā)展成為市橋地區(qū)標志性的商業(yè)物業(yè)；雖然項目具有發(fā)展成為大型綜合性購物中心的潛力，但面對的威脅同樣不能忽視。項目發(fā)展建議項目市場定位項目總體定位——某某區(qū)大型區(qū)級綜合性休閑娛樂購物中心本項目一、二期合計商業(yè)面積超過10萬㎡，位列市橋商業(yè)地產(chǎn)之冠，即使放眼某某，其規(guī)模的也屈指可數(shù)；以本項目的規(guī)模及其輻射能力，項目將成為某某區(qū)區(qū)級商業(yè)中心，在近期，則以市橋鎮(zhèn)區(qū)及周邊區(qū)域（石基、石樓和迎賓路周邊各樓盤）為主要輻射范圍。如此大的商業(yè)規(guī)模，決定了其面向的消費者群體要有較大的廣度；一旦定位為面向中高檔消費者，則將面臨消費群過窄的風險，且近期來看，項目的商業(yè)氛圍還需要較長時間來形成，近期的目標更主要是吸引并留住人氣，因此，在定位上宜以中檔為主，適當引入中偏高檔次以提升項目形象，引入部分中略偏低檔次的業(yè)態(tài)作為補充；目標消費群定位地鐵帶來的人流量：主要為三號線市橋站和某某廣場站所匯聚的人流，此外，三號線漢溪站也能將部分華南板塊的消費者吸引過來；這部分消費者主要是中檔產(chǎn)品的消費者；公共交通帶來人流量：公交車帶來的人流量主要有兩部分，其一，市橋鎮(zhèn)區(qū)消費者，這部分包含了中檔消費者和中高檔消費者；其二是鎮(zhèn)際交通所帶來的消費群。由鎮(zhèn)際交通帶來的消費者又分為較為富裕、有較高支付能力的各鎮(zhèn)當?shù)鼐用瘢ㄖ饕獮槭褪瘶牵┖椭Ц赌芰^低的外來打工者；私家車帶來的人流量：這部分人群主要是華南板塊和市橋鎮(zhèn)區(qū)及南郊各樓盤的居民，他們的收入水平高，活動范圍廣，對購物環(huán)境、產(chǎn)品的要求較高；如果項目不能滿足他們的需求，他們將前往某某去尋找，針對他們的需求，我們設定的目標是盡可能滿足他們在某某才能滿足的需求；周邊小區(qū)消費者：項目周邊有東怡花園、金海岸和美心翠庭等中高檔小區(qū)，他們的收入穩(wěn)定，購買力強，屬于中高層次的消費者；從目標消費者來源看，項目可輻射到的人群約為：市橋鎮(zhèn)約16萬人，石基、石樓常住人口約30萬人，迎賓路附近小區(qū)約20萬人，合計輻射人群約60-70萬人。項目業(yè)態(tài)設置建議業(yè)態(tài)設置的基本考慮本區(qū)域從目前看，商業(yè)氛圍還沒有形成，對消費者吸引力較小；且在未來可預見的3-5年內，少有其他商業(yè)項目與本項目共同推進區(qū)域商業(yè)氛圍的成熟，因此，項目建成后面臨的首先是營造商業(yè)氛圍以求得生存問題；鑒于項目將分兩期開發(fā)，而項目周邊的商業(yè)氛圍還很欠缺，我們建議適當縮小項目第一期的商業(yè)面積，集中力量解決項目人氣的問題；因此，在第一期的業(yè)態(tài)分布中，我們更多地設置了如超市、百貨及休閑類服飾等具有較強人氣吸引力的業(yè)態(tài)，針對某某（市橋）居民喜愛美食、缺乏電影院等娛樂場所，加入餐飲娛樂功能，以加強項目的生存能力，同時，通過在一樓設置中高檔的服飾、珠寶品牌來提升項目形象。各層業(yè)態(tài)分布地下二層：主要是地下車庫和各種設備房；地下一層：由于與地鐵出口連接，其價值較高，安排超市會降低了其價值，但考慮到地鐵在初期所帶來的人流量并不大，并非項目最主要的客流量來源，且超市具有較強的人氣積聚能力，如安排其到二、三樓會影響到百貨形象，阻隔人流向上延伸的負面作用，故將其安排在地下一層有助于項目整體的運營，由于負一層具有較高的價值，在超市之外還可以考慮自行招部分在業(yè)態(tài)上與超市相適應的商品種類，以提高負一層的價值；一層：一層的價值最高，適宜安排一些高附加值、高租金承受能力的商品，故設立了珠寶、中高檔服飾；同時，百貨在一樓單獨設立出口有助于提高其價值，因此，在一樓劃出一部分給百貨；此外，考慮到項目商業(yè)氛圍還不成熟，在初期還有生存上的困難，因此，在一樓宜引入一些積聚人氣能力強、租金承受能力高的休閑服飾類；二層：二層主要為百貨，同時考慮到二層的價值相對較高，劃出一部分面積，設立一些與百貨在形象上類似而在產(chǎn)品類型上具較強互補性且租金承受能力較高的業(yè)態(tài)，我們發(fā)現(xiàn)手機、數(shù)碼品牌形象店在市橋已經(jīng)出現(xiàn)，但現(xiàn)有的環(huán)境沒能很好地體現(xiàn)出其形象，而本項目的條件有助于更好地展示其形象，同時對百貨不會造成沖擊；因此，手機和數(shù)碼形象店對于提升項目形象、增強經(jīng)營能力都是很好的選擇；三層：三層的人氣吸引能力相對較弱，因此，我們考慮將百貨公司的特價場設立在三樓，加強人氣的向上延伸，同時，利用特價場吸引到的人流，我們考慮將其形成一個家庭消費場所有助于延長人流的停留時間，因此，在三樓特價場之外，圍繞著家庭、孩子的概念設置了家居用品（包括床上用品店、家居飾物等）、兒童天地（包括兒童日常的衣服、鞋類、玩具、兒童書店、文具、學習機、兒童書畫展示等）等業(yè)態(tài)；四層：將餐飲娛樂放上四樓，一方面由于這些功能的承租能力較弱，另一方面這些功能有著較強的吸引人氣的能力，而三樓的吸引人氣能力較弱，通過餐飲娛樂可將人氣有效地延伸至三樓、四樓，并與大北、易發(fā)商業(yè)街形成不同的經(jīng)營特色。如肯德基之類的洋快餐一方面能帶動人氣，另一方面能為逛街感到疲乏的人提供休息的場所，雖然肯德基較少在四樓營業(yè)，但如果通過談判，用象征性的低租金和其他的優(yōu)惠條件吸引其上至四樓，則可以極大地增強四樓的吸引力；表：各層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)面積：㎡業(yè)態(tài)類型舉例地下一層超市16000家樂福、百佳等；一層本層合計14000百貨2000百貨：如廣百等；品牌珠寶、中高檔服飾/鞋類、休閑服飾12000珠寶類：如六福、謝瑞麟、周大福等；中、中高檔服飾：如哥弟、ESPRIT、NOWHERE、G2000等；鞋類：如百麗、美的、芭迪等；休閑服飾：S&K、IPZONE、班尼路等；二層本層合計13000百貨9500通信、數(shù)碼3500手機品牌形象店：如MOTO、NOKIA數(shù)碼品牌店：如MP3、DV、DC等品牌專賣店；三層本層合計13000百貨（特價場）6000季后風、歐萊斯（outlets）家居用品3000家居：床上用品（富安娜、雅蘭等）、日常家居飾品、精品等；兒童天地4000兒童天地：除兒童日常的衣服、鞋類外，還可以增設兒童書店、文具、學習機、兒童書畫展示等；四層本層合計11000影院3000華納院線等；游樂場4000如小型游藝場；餐飲4000KFC、四海一家等總計67000項目的規(guī)模特點作為市橋鎮(zhèn)未來的商業(yè)中心標志性的商業(yè)物業(yè)，與市橋鎮(zhèn)現(xiàn)有的商業(yè)中心大北路、易發(fā)步行街比較，項目有著明顯的異質性：項目總占地約150畝，建成后總建筑面積達20萬㎡，其中有超過10萬㎡的商業(yè)面積，僅一期的商業(yè)面積就達67000㎡，按此規(guī)模在市橋甚至是某某區(qū)的綜合性商業(yè)物業(yè)來看，都是首屈一指的，由于其規(guī)模龐大，決定了其定位必須面向某某區(qū)，并成為某某商業(yè)的標志性物業(yè)；超市與百貨的結合：一方面，從某某的超市看，某某現(xiàn)有的超市好又多從檔次看偏低，在滿足消費者需求方面還有較大的提升空間；另一方面，從某某現(xiàn)有的百貨看，無論是新大新還是友誼百貨，規(guī)模明顯偏小，檔次偏低，使得某某百貨作為貨品齊全、信譽保證的優(yōu)點未能盡顯；業(yè)態(tài)綜合；休閑娛樂的組合使項目從購物中心變?yōu)橘徫?、休閑、游樂、餐飲中心，并以休閑、游樂、餐飲作為帶動，滿足消費者多方面的需求，這與易發(fā)步行街及大北商圈的休閑、餐飲娛樂僅作為配套而存在有著很大的不同；項目具有統(tǒng)一的規(guī)劃及明確的主題分區(qū)，如休閑服飾區(qū)、中高檔服飾區(qū)等，有利于更充分地享有消費人流；但同時由于業(yè)態(tài)組合的多樣性，使經(jīng)營管理更為復雜，加大了項目的經(jīng)營難度。項目作為地鐵物業(yè)，其輻射力明顯加強；項目相關配套設施建議項目除了在業(yè)態(tài)組合之外，還需要通過更多的配套來吸引消費者的到來及延長消費者的停留時間。停車位隨著某某私家車的增加，對商業(yè)區(qū)車位的要求也越來越高，而且擁有私家車人群其消費能力強、活動范圍廣，而市橋市區(qū)內的商業(yè)由于年限已久，已經(jīng)無法滿足自駕車人士的停車需要，因此，設置足夠的停車位不僅對吸引高端人群非常重要，同時也可以有效地擴大項目的輻射范圍。在停車位數(shù)量方面，1996年建成的某某天河城以16萬建筑面積約有1000個車位，而2005年開業(yè)的順德天佑城以9萬的商業(yè)面積約有1300個停車位，這些案例可為項目的停車位設置提供參考。停車位如果全部依賴地下停車場的方式將耗費極大的開發(fā)成本，為此可通過幾種方式組合解決，其一是修建地下車庫，其二是利用地面安排停車位，其三可通過樓頂停車位的方式。穿梭巴士項目周邊的公交線路較多，但線路主要是滿足市橋與石基方面的交通需要，項目在與市橋南郊板塊、華南板塊等高質素的小區(qū)之間還缺乏有效的交通連接，除自駕車人群外，其他居民前來購物很不方便，因此有必要在與這些小區(qū)之間設置穿梭巴士，方便居民往返，以增強項目的輻射能力。銀行作為大型的商業(yè)物業(yè)，每天都有大量的成交額，進駐商場的商戶資金流量大，與銀行的業(yè)務往來多，在項目內設置銀行可更好地滿足到商戶的資金安全需求，此外，銀行也能為前來的消費者提供更好、更方便的服務，銀行的承租能力強，一