商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（此文檔為word格式,下載后您可任意修改編輯?。╉?xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目情況介紹某某商業(yè)中心擬由深圳泓源投資有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目位于某某區(qū)東環(huán)路、清河?xùn)|路與市蓮路交界處，總占地約10萬(wàn)㎡，為集體性質(zhì)用地。項(xiàng)目擬分兩期開(kāi)發(fā)，一期占地46940.3㎡，擬開(kāi)發(fā)成商業(yè)物業(yè)；在項(xiàng)目一期用地范圍內(nèi)有某某電腦城、某某購(gòu)物廣場(chǎng)、多家餐飲企業(yè)以及五金、配件、雜貨等商鋪；項(xiàng)目地塊臨東環(huán)路項(xiàng)目地塊臨清河?xùn)|路項(xiàng)目地塊臨市蓮路項(xiàng)目地塊臨街表：某某商業(yè)中心項(xiàng)目一期規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)數(shù)值單位1.占地面積46940.3平方米2.容積率23.許可建筑面積93880.6平方米4.建筑密度≤0.35.許可單層建筑面積14082.09平方米6.一期擬開(kāi)發(fā)面積67000平方米7實(shí)際容積率1.4273458綠化率≥0.3研究目的研究項(xiàng)目某某區(qū)相關(guān)物業(yè)的市場(chǎng)狀況，判別項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，尋找項(xiàng)目的市場(chǎng)空間，以論證項(xiàng)目的可行性；確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，并通過(guò)行之有效的策略，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值最大化。研究方法本報(bào)告通過(guò)分析某某市及某某區(qū)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、人口狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、區(qū)域現(xiàn)狀及有關(guān)規(guī)劃、各商圈相關(guān)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及項(xiàng)目區(qū)位等因素對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響，結(jié)合項(xiàng)目自身的條件、規(guī)劃要素，判別項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，及確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提出項(xiàng)目建議；梳理各種對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的利弊因素，揚(yáng)長(zhǎng)避短，提出行之有效的招商、經(jīng)營(yíng)策略建議，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大的市場(chǎng)價(jià)值。具體采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根據(jù)客觀(guān)、科學(xué)、公正的原則，針對(duì)研究的目標(biāo)，通過(guò)戴德梁行資料庫(kù)、政府統(tǒng)計(jì)文獻(xiàn)、城市規(guī)劃和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實(shí)地探訪(fǎng)等形式，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，對(duì)研究的關(guān)鍵部分進(jìn)行量化的推測(cè)，使之具有科學(xué)論據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。研究方法二：類(lèi)比法在本次研究中，我司通過(guò)考察某某各種類(lèi)型的商業(yè)物業(yè)，通過(guò)對(duì)其優(yōu)劣勢(shì)的分析，并結(jié)合我司積累的商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)，將項(xiàng)目與潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行比較，通過(guò)研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的發(fā)展現(xiàn)狀以及其成功與失敗之處，為項(xiàng)目揚(yáng)長(zhǎng)避短提供有效的參考。某某市及某某區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及城市發(fā)展趨勢(shì)某某市及某某區(qū)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人均國(guó)民生產(chǎn)總值不斷攀升2005年某某市生產(chǎn)總值（GDP）5115.75億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13%。某某區(qū)2005年生產(chǎn)總值（GDP）596.3億元，比上年增長(zhǎng)13.8%，增長(zhǎng)速度比某某市全市高0.8個(gè)百分點(diǎn)；其中南沙分區(qū)后某某區(qū)的生產(chǎn)總值（GDP）473.3億元，比上年增長(zhǎng)10.3%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為52253元。某某區(qū)自2000年以來(lái)生產(chǎn)總值都保持10%以上的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：某某統(tǒng)計(jì)年鑒、某某統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化2005年南沙分區(qū)后某某區(qū)的三次產(chǎn)業(yè)分別為26.5億元，242.6億元，204.2億元，分別比2004年增長(zhǎng)5.2%，7%和15.9%；第三產(chǎn)業(yè)所占比重為43.1%（不含南沙），且增長(zhǎng)速度分別比第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)高10.7%和8.9%，比某某市全市平均水平高3.3個(gè)百分點(diǎn)，在全市12個(gè)區(qū)（縣級(jí)市）中，增速居第一位，顯示出某某區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)幅度比第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整正在加速進(jìn)行中。投資力度繼續(xù)加大，投資結(jié)構(gòu)有所調(diào)整某某市全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1445.33億元，增長(zhǎng)7.1%；新增固定資產(chǎn)605.01億元，下降45.6%；固定資產(chǎn)投資率為28.3%，比上年下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資488.86億元，增長(zhǎng)2.5%，占33.8%，比重比上年下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。某某區(qū)受某某固定資產(chǎn)投資影響下，固定資產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)激烈，自2000年以來(lái)一直保持40%以上的增長(zhǎng)速度發(fā)展，2003年達(dá)到78%的近年最高速度。房地產(chǎn)投資在宏觀(guān)環(huán)境的影響下有所調(diào)整，某某區(qū)2003年和2004年投資額都有所降低，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)某某市2005年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1898.74億元，穩(wěn)居全國(guó)大城市第三位，增長(zhǎng)13.2%。全年批發(fā)零售業(yè)商品銷(xiāo)售總額7368.95億元，增長(zhǎng)14.9%。批發(fā)零售業(yè)銷(xiāo)售額較快增長(zhǎng)。全年批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值530.43億元，增長(zhǎng)12.7%。實(shí)現(xiàn)零售額1591.88億元，增長(zhǎng)13.5%。某某區(qū)2005全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額231.9億元，增長(zhǎng)23.1%，高于市平均水平9.9個(gè)百分點(diǎn)，增速居全市第一位。在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中，批零貿(mào)易業(yè)184.2億元，增長(zhǎng)24.6%，餐飲業(yè)43.4億元，增長(zhǎng)26.9%。由此可見(jiàn)某某區(qū)零售貿(mào)易業(yè)整體上增長(zhǎng)速度比某某快。人口分布及增長(zhǎng)情況2005年末某某市戶(hù)籍人口數(shù)750.53萬(wàn)人，比上年末增加12.86萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.7%；近年某某區(qū)人口增長(zhǎng)速度緩慢，2000年至2003年間共增長(zhǎng)5萬(wàn)人，2004年年末全區(qū)總?cè)丝?02.87萬(wàn)人，比上年末增加5.19萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.05%，是2000年以來(lái)增長(zhǎng)最快的一年，人口總量相對(duì)穩(wěn)定。居民生活水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況分析居民人均收入逐年遞增某某市城鄉(xiāng)居民收入水平不斷提高。2005年全市單位職工平均工資為33839元，增長(zhǎng)9.1%。全年城市居民家庭人均可支配收入18287元，增長(zhǎng)8.3%，農(nóng)村居民家庭人均純收入7080元，增長(zhǎng)6.9%。2005年1－9月某某區(qū)城鎮(zhèn)居民收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，居民家庭人均可支配收入13989.69元，比上年同期（下同）增長(zhǎng)4.5%。以此收入測(cè)算，全年城鎮(zhèn)居民收入為18653元，高出某某居民366元。生活質(zhì)量進(jìn)一步提高某某市全年城市居民家庭人均消費(fèi)性支出14468元，增長(zhǎng)10.3%。其中，服務(wù)性消費(fèi)支出5068元，增長(zhǎng)8.9%，占消費(fèi)性支出的35.0%。2005年1－9月某某區(qū)支出增長(zhǎng)較快，人均消費(fèi)支出10915.46元，同比增長(zhǎng)9.4%。2004某某市城市居民家庭人均可支配收入16884元，人均消費(fèi)性支出13121元；某某區(qū)城鄉(xiāng)居民家庭人均可支配收入17988元，比某某平均水平多1104元，人均消費(fèi)性支出13189元，比某某平均水平多78元。數(shù)據(jù)表明某某區(qū)城鄉(xiāng)居民生活水平比某某市平均水平高。城鄉(xiāng)居民年末儲(chǔ)蓄余額加速上升某某區(qū)人均儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng)迅速，2000年至2004年增長(zhǎng)速度都超過(guò)10%，從2000年的26736元增長(zhǎng)至2004年的45502元，由此可見(jiàn)某某居民的消費(fèi)能力不斷加強(qiáng)。某某市及某某區(qū)商業(yè)發(fā)展情況根據(jù)某某市整體發(fā)展戰(zhàn)略“東進(jìn)，西聯(lián)，南拓，北優(yōu)”，某某區(qū)地處某某市南部，是南拓戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域。某某市區(qū)劃調(diào)整后“新某某”的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃已初步編制完成，到2010年，某某將沿地鐵發(fā)展建四級(jí)網(wǎng)絡(luò)，北部發(fā)展批發(fā)市場(chǎng)，南部主攻農(nóng)副產(chǎn)品交易，8個(gè)鎮(zhèn)商業(yè)中心和28個(gè)樓盤(pán)商業(yè)中心構(gòu)成的商業(yè)中心區(qū)和一批社區(qū)商業(yè)中心區(qū)。根據(jù)《某某市某某區(qū)2004~2010年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（送審稿）》，未來(lái)某某區(qū)商業(yè)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)體系將由兩大系統(tǒng)、三條發(fā)展軸、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)功能區(qū)和五大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)為主體，構(gòu)建多中心、多層次、均衡分布的組團(tuán)式布局。中心城區(qū)發(fā)展區(qū)北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)東中心城區(qū)發(fā)展區(qū)北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)未來(lái)某某五大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)分別是中心城區(qū)發(fā)展區(qū)、北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)、東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)、南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)、大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。中心城區(qū)發(fā)展區(qū)東起石基南部干線(xiàn)，西至市橋景觀(guān)大道（規(guī)劃中），北至北二環(huán)，南到市橋水道，以易發(fā)步行街以及繁華路、大北路一帶區(qū)域和某某廣場(chǎng)—某某購(gòu)物中心為代表的城市商業(yè)中心。北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)是金山大道以北，南部干線(xiàn)以西的區(qū)級(jí)副商業(yè)中心區(qū)，依托主要快速干道發(fā)展大中型專(zhuān)業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)，提升所在范圍的鎮(zhèn)級(jí)和社區(qū)商業(yè)中心，發(fā)展以零售和服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)包括石基、石樓、東涌（魚(yú)窩頭），將以建設(shè)某某新城為契機(jī)，發(fā)展區(qū)級(jí)零售和休閑服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)功能區(qū)。南部農(nóng)副產(chǎn)品交易中心是以沙灣水道以南的魚(yú)窩頭、欖核、大崗等鎮(zhèn)構(gòu)成。大學(xué)城商區(qū)主要滿(mǎn)足大學(xué)生和教職工的商業(yè)需求并輻射周邊。（資料來(lái)源：某某日?qǐng)?bào)）某某區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展規(guī)劃主要分三類(lèi)，第一類(lèi)是現(xiàn)代商業(yè)中心，第二類(lèi)是批發(fā)市場(chǎng)和物流園區(qū)，第三類(lèi)是零售網(wǎng)點(diǎn)。具體情況如下：中心城區(qū)發(fā)展區(qū)重點(diǎn)建設(shè)和改造現(xiàn)代商業(yè)中心某某區(qū)近期要重點(diǎn)建設(shè)和改造兩個(gè)有代表性的現(xiàn)代商業(yè)中心，這兩個(gè)商業(yè)中心都位于中心城區(qū)發(fā)展區(qū)，形成某某區(qū)最具影響力的商業(yè)中心，留住區(qū)內(nèi)消費(fèi)層，有利于形成某某區(qū)的商業(yè)形象。其中兩大商業(yè)中心包括：漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心和繁華路的現(xiàn)代商業(yè)中心。建設(shè)和改造批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)和物流園區(qū)某某區(qū)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展比較快，但是由于缺乏總體規(guī)劃和宏觀(guān)指導(dǎo)，大部分批發(fā)市場(chǎng)都有著規(guī)模小、檔次低、管理滯后的弊病，為了更好地利用交通四通八達(dá)的地理優(yōu)勢(shì)，某某區(qū)近期要重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展4個(gè)批發(fā)園區(qū)和1個(gè)物流園區(qū)。其中包括萬(wàn)博中心和雄峰商貿(mào)城(目前空置)構(gòu)成的高級(jí)批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)；由沙溪批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造的批發(fā)園區(qū)；由易發(fā)音響批發(fā)市場(chǎng)和百越珠寶采購(gòu)博覽中心組成的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)；由蓮花山大型水產(chǎn)品交易批發(fā)市場(chǎng)、石樓大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)以及升級(jí)改造的清河市場(chǎng)構(gòu)成的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)；沙園家電物流中心園區(qū)。建設(shè)和改造零售網(wǎng)點(diǎn)大型零售網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)某某區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，跟上經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的步伐，滿(mǎn)足人民生活的需要，某某建設(shè)東區(qū)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和新汽車(chē)站旁商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)步行街商業(yè)步行街作為城市中最具活力的公共空間之一，能有效地促進(jìn)本地消費(fèi)，易發(fā)商業(yè)步行街目前已經(jīng)成為具備購(gòu)物、休閑、美食、娛樂(lè)、文化等配套功能的新型商業(yè)步行街。建設(shè)社區(qū)型網(wǎng)點(diǎn)某某區(qū)的大型樓盤(pán)的迅速發(fā)展，形成不同規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，滿(mǎn)足社區(qū)內(nèi)居民的生活需要。（資料來(lái)源：某某區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局）某某市及某某區(qū)城市規(guī)劃情況根據(jù)《某某城市建設(shè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》，某某區(qū)將建設(shè)成為某某中心城區(qū)、科教資訊中心和航運(yùn)中心。根據(jù)《某某城市建設(shè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》城市功能南拓的需要，積極疏解舊城功能與人口，大力發(fā)展某某大學(xué)城、南沙新港區(qū)等。到2020年，城市建設(shè)用地可以達(dá)到381平方公里，全區(qū)可以容納340萬(wàn)人口；積極建設(shè)某某新城，到2050年，城市建設(shè)用地可以達(dá)到586平方公里，全區(qū)可以容納415萬(wàn)人口（包含南沙區(qū)）。片區(qū)空間結(jié)構(gòu)由兩條依托軌道交通的發(fā)展軸、三條沿江城市發(fā)展帶、四條結(jié)構(gòu)性生態(tài)隔離帶、六個(gè)發(fā)展區(qū)共同構(gòu)成的具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色的網(wǎng)絡(luò)型生態(tài)城市結(jié)構(gòu)。具體表現(xiàn)為：兩條依托軌道交通的發(fā)展軸軌道交通三號(hào)線(xiàn)是北起某某新機(jī)場(chǎng)，南到某某廣場(chǎng)并延長(zhǎng)至海鷗島，串聯(lián)著某某新城市中心和某某片區(qū)的一系列發(fā)展熱點(diǎn)，在某某片區(qū)通過(guò)大石、鐘村、市橋、石碁、石樓、東涌、黃閣及南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是現(xiàn)狀某某市舊城功能疏解和拓展的主要地區(qū)。軌道交通四號(hào)線(xiàn)串聯(lián)了一批基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和信息技術(shù)的新興產(chǎn)業(yè)地區(qū)，從某某科學(xué)城、琶洲國(guó)際會(huì)展中心、某某生物島、某某大學(xué)城到某某新城，匯接軌道交通三號(hào)線(xiàn)，輻射南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和南沙新港區(qū)，是某某市未來(lái)新的城市功能布局的策略性增長(zhǎng)地區(qū)。三條沿江城市發(fā)展帶珠江后航道發(fā)展帶：由北部調(diào)整完善區(qū)、某某大學(xué)城發(fā)展區(qū)構(gòu)成；沙灣水道發(fā)展帶：由市橋調(diào)整完善區(qū)、某某新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)構(gòu)成；蕉門(mén)水道發(fā)展帶：南沙地區(qū)沿蕉門(mén)水道發(fā)展(南沙區(qū)已單獨(dú)設(shè)區(qū))。四條結(jié)構(gòu)性生態(tài)隔離帶北部生態(tài)廊道沿珠江后航道城市發(fā)展帶和沿沙灣水道城市發(fā)展帶之間的東西向生態(tài)隔離帶，西起大石、鐘村鎮(zhèn)西部的農(nóng)業(yè)生態(tài)保護(hù)區(qū)，向東經(jīng)過(guò)化龍農(nóng)業(yè)大觀(guān)園、蓮花山，延伸至珠江。中部南北向生態(tài)廊道北部調(diào)整完善區(qū)、市橋調(diào)整完善區(qū)與某某大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)、某某新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)之間的生態(tài)隔離帶，南起蕉門(mén)水道入?？?，經(jīng)市橋組團(tuán)東側(cè)生態(tài)隔離帶、向北延伸至珠江后航道。中部東西向生態(tài)廊道某某新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)、市橋調(diào)整完善區(qū)與南沙重點(diǎn)發(fā)展區(qū)之間的生態(tài)隔離帶，西起滴水巖，沿沙灣水道向東延伸至珠江。西部生態(tài)廊道南起洪奇瀝水道入海口，沿西部快速道路，經(jīng)滴水巖、大夫山，向北延伸至珠江后航道。某某五個(gè)發(fā)展區(qū)北部調(diào)整完善區(qū)包括大石、鐘村兩鎮(zhèn)以及南村鎮(zhèn)中部快速干道以西部分，以大石為組團(tuán)中心。該區(qū)是某某的北門(mén)戶(hù)，重要的工業(yè)基地，某某城郊型高素質(zhì)環(huán)境居住區(qū)，珠三角現(xiàn)代都市旅游勝地。市橋調(diào)整完善區(qū)包括市橋街、沙灣鎮(zhèn)以及石碁鎮(zhèn)中部快速干道以西部分，是某某市南部重要的生活服務(wù)中心、商品流通中心和某某片區(qū)的行政中心。某某大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)包括新造鎮(zhèn)以及化龍鎮(zhèn)的大部分、南村鎮(zhèn)中部快速干道以東部分。是某某信息港的重要組成部分，是華南地區(qū)高級(jí)人才培養(yǎng)、科學(xué)研究和交流的中心，是以信息技術(shù)為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一，是學(xué)、研、產(chǎn)一體化發(fā)展的新功能區(qū)。某某新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)包括石樓、東涌?jī)涉?zhèn)以及石碁鎮(zhèn)中部快速干道以東部分、化龍鎮(zhèn)的一部分，是集以控制、管理、服務(wù)等新型技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代物流、生態(tài)型文化旅游產(chǎn)業(yè)、國(guó)際化商務(wù)辦公、居住于一體的新功能區(qū)。中部都市農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)包括欖核、魚(yú)窩頭、大崗、靈山四鎮(zhèn)，是某某片區(qū)主要的農(nóng)業(yè)區(qū)、重要的加工基地，是市域重要的高新農(nóng)業(yè)和都市型農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)。某某區(qū)工業(yè)布局沿規(guī)劃中的西部疏港快速干道，在北部調(diào)整完善區(qū)、市橋調(diào)整完善區(qū)、中部都市農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)直到南沙重點(diǎn)發(fā)展區(qū)的西側(cè)，串聯(lián)了一系列現(xiàn)有的和規(guī)劃的技術(shù)和資金密集、外向型為主導(dǎo)的傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展區(qū)，通過(guò)疏港道路與南沙新港相連。北部調(diào)整完善區(qū)要促進(jìn)現(xiàn)狀工業(yè)從粗放、勞動(dòng)密集型向資金、技術(shù)密集型升級(jí)。逐步搬遷混雜于居住區(qū)中對(duì)居民生活有影響的零星工業(yè)，集約發(fā)展沿西部疏港快速干道的大石石北、鐘村鐘屏工業(yè)區(qū)。市橋調(diào)整完善區(qū)要逐步搬遷內(nèi)環(huán)路以?xún)?nèi)的混雜于居住區(qū)中對(duì)居民生活有影響的零星工業(yè)，集約發(fā)展沿西部疏港快速干道的沙灣福龍工業(yè)園區(qū)，內(nèi)環(huán)路內(nèi)側(cè)不應(yīng)再設(shè)置工業(yè)用地。中心城區(qū)原有的工廠(chǎng)，逐步遷往城外。中部都市農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)要真正保護(hù)農(nóng)田，必須要有均衡的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為繼續(xù)發(fā)揮大崗、靈山以及欖核幾個(gè)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展的現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，沿西部疏港快速干道集中規(guī)劃布置若干大型工業(yè)區(qū)。沿規(guī)劃中的軌道交通四號(hào)線(xiàn)發(fā)展軸，在某某大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)、某某新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)發(fā)展一系列新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。綜合交通規(guī)劃主骨架路網(wǎng)布局某某區(qū)的主骨架路網(wǎng)系統(tǒng)主要包括：高速公路、快速路、區(qū)域性主干道、主干道一級(jí)、地區(qū)性主干道、主干道二級(jí)四個(gè)層次。主骨架路網(wǎng)形態(tài)與結(jié)構(gòu)：以片區(qū)“五縱八橫”的高快速路網(wǎng)為骨架，區(qū)域性主干道為輔助，各發(fā)展區(qū)地區(qū)性主干道為基礎(chǔ)的三級(jí)走廊型網(wǎng)狀路網(wǎng)結(jié)構(gòu)體系。高快速路系統(tǒng)：高速公路4條，其中南北向1條，東西向3條；城市快速路10條，其中南北向5條，東西向5條。主干道系統(tǒng)：區(qū)域性主干道系統(tǒng)共32條，其中，南北向15條，東西向17條。軌道交通骨架線(xiàn)網(wǎng)規(guī)劃未來(lái)某某區(qū)的發(fā)展將逐步形成以軌道交通為核心，以公共交通為支撐的公共交通依賴(lài)型地區(qū)，軌道交通戰(zhàn)略骨架線(xiàn)網(wǎng)規(guī)劃包括確定線(xiàn)路大體走線(xiàn)和重要軌道交通樞紐站兩個(gè)層面。與本案相連站點(diǎn)某某區(qū)戰(zhàn)略軌道交通線(xiàn)網(wǎng)由四條線(xiàn)路組成，分別是地鐵三號(hào)線(xiàn)、地鐵四號(hào)線(xiàn)、地鐵七號(hào)線(xiàn)、紫坭輕軌線(xiàn)，所設(shè)站點(diǎn)遍布中心城區(qū)，且軌道系統(tǒng)內(nèi)設(shè)多個(gè)大型換乘樞紐站。與本案相連站點(diǎn)（資料來(lái)源：某某市城市規(guī)劃局某某分局）社會(huì)發(fā)展情況對(duì)項(xiàng)目的影響某某區(qū)居民收入水平每年遞增，消費(fèi)性支出加大，數(shù)據(jù)顯示某某區(qū)人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出都比某某市平均水平高，顯示出某某經(jīng)濟(jì)水平非常發(fā)達(dá)，居民具有巨大的消費(fèi)能力；經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，收入的不斷提高，為商業(yè)、餐飲娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展提供很好的外部環(huán)境；社會(huì)零售總額每年巨大的增量，需要有更多的商業(yè)物業(yè)支持其發(fā)展；某某城市的南拓，某某市區(qū)的向外擴(kuò)展，將對(duì)新的商業(yè)中心的形成起強(qiáng)大的推動(dòng)作用。交通路網(wǎng)的發(fā)展提高了市橋商業(yè)對(duì)周邊鎮(zhèn)區(qū)的輻射能力。某某區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析某某市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)狀況商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體狀況隨著某某城市建設(shè)的發(fā)展、城市總體規(guī)劃的重新定位、交通網(wǎng)絡(luò)的擴(kuò)大和完善，目前在市區(qū)內(nèi)已形成了北京路、上下九、農(nóng)林下路、天河城、中華廣場(chǎng)、環(huán)市東和江南西七大主要商圈。該七大商圈大多分布在地鐵一、二號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)，基本上都有地鐵相連。七大商圈分布圖：北京路商圈北京路是某某城始建的所在地，地處某某市舊城中心，歷來(lái)就是最繁華的商業(yè)黃金寶地，號(hào)稱(chēng)“嶺南第一街”，有著深厚的文化底蘊(yùn)。改革開(kāi)放后，北京路匯集了某某百貨大廈、新大新公司等市級(jí)大百貨商店以及一批著名的時(shí)裝商場(chǎng)，并與西湖路夜市、高第街專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等聞名全國(guó)的商業(yè)街道共同形成一個(gè)商業(yè)氣氛最濃的商圈。1998年5月，北京路商業(yè)區(qū)在雙休日開(kāi)通了“步行街”，并在之前按照“商業(yè)入室經(jīng)營(yíng)”的要求結(jié)束了西湖路夜市和高第街專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，從而令路段內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的商品質(zhì)量，檔次及消費(fèi)群體素質(zhì)都由中低檔提升到中高檔次。1999年6月28日，隨著地鐵一號(hào)線(xiàn)的正式通車(chē)營(yíng)運(yùn)，北京路的商業(yè)發(fā)展更為迅速，以北京路為中心的四周支線(xiàn)，如中山四路、中山五路、北京南路、西湖路、文德路、文明路等路段都因?yàn)榈罔F的通車(chē)而更加繁榮、興旺。地鐵為此區(qū)域帶來(lái)滾滾人潮，彌補(bǔ)了步行街封路時(shí)對(duì)其產(chǎn)生的交通影響，從而吸引了眾多的品牌專(zhuān)賣(mài)店進(jìn)駐，形成了以中高檔商品為主，眾多名牌商戶(hù)，著名服裝、飲食等品牌店各式其式的繁榮商業(yè)圈。北京路的商業(yè)隨著某某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，并逐漸走向現(xiàn)代與歷史文明相結(jié)合的道路。根據(jù)規(guī)劃方案，北京路商圈的范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，不僅將圍繞北京路的教育路、文德路、中山五路、西湖路、惠福東路、大南路、高第街等“三縱五橫”商業(yè)街區(qū)納入統(tǒng)籌規(guī)劃范圍內(nèi)，還將北京路步行街向北延伸到財(cái)廳，向南拓展到沿江路天字碼頭，構(gòu)建北段以文化為主題的文化商業(yè)區(qū)，中段以中高檔服裝、綜合性大型商場(chǎng)為主的購(gòu)物旅游區(qū)，南段為娛樂(lè)休閑區(qū)的商業(yè)功能結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展飲食、娛樂(lè)、康體等服務(wù)業(yè)門(mén)類(lèi)，吸引國(guó)際知名品牌進(jìn)入，提高國(guó)際化水平，在2010年左右建成具有嶺南特色的國(guó)際商業(yè)步行街。上下九商圈該商圈地處某某近一個(gè)世紀(jì)來(lái)的傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)——“西關(guān)商廊”，商業(yè)發(fā)展歷史悠久。其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不但具有西關(guān)特色，而且密度高、品種全面，“街鋪商業(yè)”極為發(fā)達(dá)。是某某市三大商業(yè)重地之一。由于經(jīng)歷了歷史風(fēng)雨的洗禮，加上荔灣區(qū)發(fā)展速度較其它新興區(qū)域緩慢，其居民消費(fèi)力相對(duì)較低，該商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品以中低檔為主，成為”又平又靚又多“的小商品集散地。90年代中期該路段建起了荔灣廣場(chǎng)，使上下九路至第十甫路一帶的商業(yè)檔次得到一定提升。1995年9月30日，下九路及第十甫路開(kāi)通“商業(yè)步行街”，開(kāi)業(yè)時(shí)有商店348戶(hù)，其中包含百貨、酒樓餐館、中西藥店、文化娛樂(lè)及其它服務(wù)性商店。1999年，為保護(hù)好本區(qū)的人文景觀(guān)，荔灣區(qū)政府對(duì)上下九路進(jìn)行了重新整飾，保留舊有嶺南建筑風(fēng)格，全街洋溢著獨(dú)有的西關(guān)風(fēng)情，吸引了不少中高檔的店鋪進(jìn)入。目前該商圈內(nèi)云集了各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店、西關(guān)美食店、平價(jià)商店、小型商城，是一個(gè)集飲食、購(gòu)物、旅游、文化于一體的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。但整體商業(yè)檔次仍較北京路低。所以上下九商圈目前已開(kāi)始著手商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鋪建康王路段的交通，使上下九、東風(fēng)路、中山路能連成一個(gè)“非”字型路網(wǎng)，推動(dòng)上下九商圈經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)從低端向高端發(fā)展，以龍頭企業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)往縱向模式發(fā)展。農(nóng)林下路商圈農(nóng)林下路北接環(huán)市路、東風(fēng)路，南連東山口，接通龜崗大馬路與署前路，交通四通八達(dá)，是某某市三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)之一。所處的東山區(qū)歷來(lái)是商賈云集、商貿(mào)頻繁的富庶之地，客源以政府員工、華僑為主，商業(yè)底蘊(yùn)濃厚。東山區(qū)80年代多以臨建商鋪為主，中期隨著大型購(gòu)物中心在某某的紛紛出現(xiàn)，以及某某商業(yè)的日趨繁榮，引來(lái)了不少省外乃至外國(guó)公司扎根本區(qū)。1996年，北京“王府井百貨大廈”南下某某，在農(nóng)林下路建起樓高9層的大型商廈，與原有的東山百貨一起，帶旺了農(nóng)林下路及東山口一帶。98年后，農(nóng)林下路傳統(tǒng)商業(yè)街地位有下降趨勢(shì)：幾家名店撤出，逐漸變成現(xiàn)在以臨鋪為主，品牌店為輔的中檔商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)商品檔次逐漸下降，而王府井百貨和東山百貨的發(fā)展亦相對(duì)落后，區(qū)內(nèi)缺乏大型龍頭商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)。針對(duì)此情況，為了鞏固農(nóng)林下路商圈的商業(yè)地位，發(fā)展東山區(qū)經(jīng)濟(jì)，1999年?yáng)|山區(qū)對(duì)從東山口至環(huán)市路的2100米農(nóng)林商業(yè)街進(jìn)行改造，包括街內(nèi)路燈裝飾、燈光、廣告招牌、兩邊店鋪及治安、車(chē)輛管理，還重新設(shè)置8個(gè)綠化景點(diǎn)。又針對(duì)農(nóng)林商業(yè)街商鋪檔次參差的問(wèn)題，對(duì)低檔商店進(jìn)行拆除，重建新的兩層裝有落地玻璃的店鋪，加大力度，提高區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)檔次。在市政規(guī)劃下，農(nóng)林下路將在五年左右變成一條高樓林立，高級(jí)商場(chǎng)聚集的商業(yè)街，但目前落成的新裕大廈和東山錦軒現(xiàn)代城對(duì)該商圈商業(yè)氛圍的影響并不大，商業(yè)檔次的提高沒(méi)有實(shí)在的景象可尋。天河城商圈天河城商圈的形成和發(fā)展得益于某某城市發(fā)展中心的東移。天河作為新城市中心，隨著天河體育中心的落成、火車(chē)東站的建成，以及地鐵1號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，出現(xiàn)了以天河城廣場(chǎng)為中心，并擴(kuò)散至天河購(gòu)書(shū)中心、體育東路、體育西路、某某火車(chē)東站一帶的新興商貿(mào)區(qū)。位于天河立交旁的某某購(gòu)書(shū)中心，從1994年起每年接待國(guó)內(nèi)外讀者逾800萬(wàn)人次，銷(xiāo)售額逾億元，打響了該區(qū)商業(yè)發(fā)展的第一炮。1996年，天河城廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，更為此區(qū)商業(yè)繁榮掀開(kāi)嶄新的一面。隨后，緊鄰其右的宏城廣場(chǎng)亦開(kāi)業(yè)，更使體育中心一帶成為新興之商業(yè)旺區(qū)。加上天河北路、體育東路、體育西路一帶聚集了中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、金利來(lái)大廈等一批高檔次的寫(xiě)字樓，成為某某新一代的中央商務(wù)區(qū)，云集了大批高素質(zhì)的白領(lǐng)人員；地鐵一號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，亦為該區(qū)帶來(lái)巨大人流。數(shù)量龐大的顧客消費(fèi)群支撐著該區(qū)逐漸形成集購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食、休閑于一體的現(xiàn)代商業(yè)帶。天河城商圈與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)相比，缺少了嶺南文化內(nèi)涵，更多地顯示了某某大都市現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)的形象，其新型的購(gòu)物模式和較高檔次定位得到了眾多消費(fèi)者的認(rèn)同，勢(shì)頭絲毫不讓北京路、上下九等老牌商業(yè)街。目前，天河城商圈的范圍不斷擴(kuò)大，形成一個(gè)以天河城和正佳商業(yè)廣場(chǎng)為商業(yè)中心，向外輻射的各具功能的互補(bǔ)商業(yè)形式共存的大商業(yè)格局。在東起石牌東路、西至某某大道、北到廣園東路、南臨珠江的10平方公里范圍內(nèi)建立起涵括傳統(tǒng)商業(yè)、文化體育產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)品、家居建材、高檔餐飲、汽車(chē)銷(xiāo)售等多功能的立體性商業(yè)圈，并著力成為華南第一商圈。中華廣場(chǎng)商圈中華廣場(chǎng)商圈位于中山二、三路段，是新興的大型綜合商貿(mào)區(qū)，以中華廣場(chǎng)為中心，由流行前線(xiàn)、地王廣場(chǎng)、東川名店城、陵園西通訊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、東較場(chǎng)摩托車(chē)配件專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等組成。80年代起這里僅有少量零星的臨街鋪，至1998年金濠商業(yè)城（老鼠街）遷至中山三路開(kāi)業(yè)后，陸續(xù)帶旺了該區(qū)。隨著電訊業(yè)的興起，陵園西逐漸建起許多經(jīng)營(yíng)電訊產(chǎn)品的商店，此類(lèi)商店越開(kāi)越多，使陵園西成為電訊一條街；隨后加上地鐵一號(hào)線(xiàn)開(kāi)通，流行前線(xiàn)開(kāi)業(yè)，又有繼天河城后的一大型集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)于一體并引入吉之島名店的中華廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，整個(gè)中山三路商業(yè)火熱起來(lái)。之后又逐漸將商業(yè)氣氛延至中山二路、中山四路、東川路、東山口，整個(gè)商圈的商業(yè)地位不斷鞏固，形成新的商業(yè)旺地，氣勢(shì)直逼市級(jí)商業(yè)區(qū)。陵園西路目前以中華廣場(chǎng)和流行前線(xiàn)兩個(gè)連接地鐵的商場(chǎng)物業(yè)和陵園西電訊一條街帶動(dòng)著整個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展和中華廣場(chǎng)的大規(guī)模宣傳攻勢(shì)，中華廣場(chǎng)商圈的商業(yè)地位已經(jīng)初步得到消費(fèi)者的認(rèn)可。流行前線(xiàn)成功轉(zhuǎn)型，從以前經(jīng)營(yíng)低檔物品、吸引中小學(xué)生為主的場(chǎng)所，發(fā)展成為目前已被青年消費(fèi)者接受，經(jīng)營(yíng)品種多樣化、品牌化的中檔商業(yè)地點(diǎn)。加上中華廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)率和綜合功能的設(shè)置有了突破性的進(jìn)展，特別是在娛樂(lè)和餐飲方面，令該區(qū)的人流量大幅上升，對(duì)年輕一族消費(fèi)者的吸引力越來(lái)越大。環(huán)市東商圈環(huán)市東商圈的所在同時(shí)也是某某市一個(gè)重要的中心商務(wù)區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，該區(qū)的交通、商業(yè)、購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)等功能配套已極其完善，星級(jí)賓館酒店和高檔寫(xiě)字樓林立，著名商場(chǎng)購(gòu)物中心舉目皆是，劇院、酒吧以及各式食肆點(diǎn)綴期間，都會(huì)經(jīng)濟(jì)氛圍十分濃烈。七、八十年代，隨著友誼商店、白云賓館、花園酒店等一批涉外的商場(chǎng)酒店在環(huán)市東路開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，吸引了某某第一批的甲級(jí)寫(xiě)字樓在此落戶(hù)。繼93年某某世界貿(mào)易中心大廈投入使用，之后陸續(xù)有國(guó)際電子大廈、東山廣場(chǎng)、宜安廣場(chǎng)、榮建大廈、好世界廣場(chǎng)等高檔寫(xiě)字樓物業(yè)推出，加上廣東國(guó)際大酒店、文化假日酒店等一批星級(jí)酒店的落成，環(huán)市東中心商務(wù)區(qū)由此形成。為適應(yīng)中心商務(wù)區(qū)的購(gòu)物、飲食和娛樂(lè)需求，以友誼商店為首逐漸出現(xiàn)了多個(gè)高檔次購(gòu)物商場(chǎng)、中高檔次的各地特色飲食和別具風(fēng)情的酒吧以及咖啡店，成為某某以高消費(fèi)為特征的商業(yè)圈，并享有“某某尖東”的美譽(yù)。特別是友誼商店——世貿(mào)購(gòu)物城——花園酒店名店街，齊集了大量世界名牌專(zhuān)賣(mài)店，是某某最大的精品購(gòu)物商圈。2003年9月，白云賓館改造工程完工，建成了一個(gè)專(zhuān)門(mén)引進(jìn)國(guó)際高端品牌進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的麗柏廣場(chǎng)。繼而友誼商店出資9000萬(wàn)元擴(kuò)建裙樓與白云賓館相連，加上現(xiàn)在友誼與世貿(mào)中心的空中走廊，形成了一個(gè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)5萬(wàn)平方米的世界名牌百貨購(gòu)物圈。麗柏+友誼+世貿(mào)的精品消費(fèi)金三角與環(huán)市東路對(duì)面的花園酒店、好世界廣場(chǎng)、宜安廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)，將共同撐起以高端商務(wù)消費(fèi)為特色的環(huán)市東精品購(gòu)物商圈，這也是目前中國(guó)華南地區(qū)最大的高檔精品購(gòu)物圈。江南西商圈80年代江南大道中一帶建起了南豐商場(chǎng)、江南大酒店、海珠購(gòu)物中心，之后又有各類(lèi)商鋪開(kāi)業(yè)，將興旺的商業(yè)氛圍延伸至江南西路。如今江南西路已成為繼上下九、北京路、農(nóng)林下路、體育西路以外某某第五條繁榮街道，擁有數(shù)家大型商場(chǎng)和一批名牌專(zhuān)賣(mài)店。除上述大型商場(chǎng)外還包括有江南西女人街、潮流至上名店城及一系列臨街商鋪，以中、小型規(guī)模商店，經(jīng)營(yíng)中檔商品，品種以服裝精品、鞋業(yè)為主，亦有部分飲食業(yè)商鋪，十分興旺。該商圈的商業(yè)氣氛成熟，加上與其連接的江南大道和商業(yè)發(fā)展日趨興旺的寶崗大道，構(gòu)成了一個(gè)“H”型的商業(yè)購(gòu)物中心區(qū)。由于該商圈位置得天獨(dú)厚，將成為某某河南地區(qū)一個(gè)商業(yè)、服務(wù)、文化和金融中心。市場(chǎng)供求情況(1)市場(chǎng)供應(yīng)情況數(shù)據(jù)顯示，過(guò)往幾年某某市的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)有較大的起伏，主要是在原八區(qū)范圍內(nèi)，如2002年與2004年相差一倍以上（缺乏2003年數(shù)據(jù)），而某某花都區(qū)則保持相對(duì)的穩(wěn)定狀態(tài)，在20萬(wàn)㎡/年上下波動(dòng)，并且在某某市的總供應(yīng)中占據(jù)較大的比例。(2)市場(chǎng)需求情況從一手商業(yè)物業(yè)的成交看，某某花都區(qū)除2002年成交額突增，超過(guò)原八區(qū)之外，其他年份都保持著比較穩(wěn)定的成交量某某市二手商業(yè)物業(yè)成交保持著增長(zhǎng)的勢(shì)頭，并且某某花都兩區(qū)的成交量都較為活躍，超過(guò)了原八區(qū)的成交量。同時(shí)，與兩區(qū)一手商業(yè)物業(yè)成交量比較，除2002年一手成交激增外，其他年份都持平甚至超過(guò)一手成交量，可見(jiàn)在某某、花都兩區(qū)二手商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)活躍的態(tài)勢(shì)。（3）成交價(jià)格除2003年外，某某市原八區(qū)的一手商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)變動(dòng)幅度較為穩(wěn)定，在13000-14000元/㎡之間，且均價(jià)遠(yuǎn)高于十區(qū)的均價(jià)，顯示出某某花都兩區(qū)物業(yè)遠(yuǎn)低于原八區(qū)水平。與一手市場(chǎng)比較，二手商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)均價(jià)明顯較低，且十區(qū)與原八區(qū)的價(jià)格差距、波動(dòng)幅度都較小。某某區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)狀況總體市場(chǎng)狀況某某位于珠江三角洲腹地，居民生活水平一直處于珠三角的前列，商業(yè)比較發(fā)達(dá)，傳統(tǒng)商業(yè)主要集中在某某區(qū)中心位置——市橋，隨著某某地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，居住人口的不斷增加，帶動(dòng)相關(guān)商業(yè)配套不斷建設(shè)，某某商業(yè)已逐漸形成三大商業(yè)板塊——市橋板塊、洛溪板塊、華南板塊。市橋板塊市橋板塊在某某區(qū)商業(yè)中居于中心地位，不僅面向市橋鎮(zhèn)，同時(shí)也是輻射各鎮(zhèn)、街道；經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和歷史沉淀，市橋地區(qū)已形成具有特色的步行街和購(gòu)物商店?？v觀(guān)整個(gè)市橋商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)主要集中在大北路與繁華路一帶，大北路類(lèi)似于某某的北京路，沿線(xiàn)有易發(fā)步行街、某某賓館、龍泉大酒店、友誼中心、名店城、各類(lèi)型服裝專(zhuān)賣(mài)店等，糅合了百貨、餐飲、娛樂(lè)、主題商城、專(zhuān)賣(mài)店等業(yè)態(tài)，是目前某某市橋商業(yè)核心區(qū)。繁華路一帶是市橋另一商業(yè)旺區(qū)，沿線(xiàn)分布著番百商業(yè)大廈、金口岸大廈、繁華盛世廣場(chǎng)等出名商廈，天下通訊手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店、各類(lèi)型服裝專(zhuān)賣(mài)店也分布其中，該區(qū)域以購(gòu)物功能為主。表：某某市橋商場(chǎng)情況名稱(chēng)業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)面積（平方米）位置易發(fā)商業(yè)街百貨、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)門(mén)店4萬(wàn)多（總建）大北路繁華盛世廣場(chǎng)超市、專(zhuān)門(mén)店26500繁華路番百商業(yè)大廈百貨少于3萬(wàn)繁華路禺山商場(chǎng)百貨少于2萬(wàn)大北路百德中心專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)門(mén)店10000多工業(yè)路友誼中心百貨少于2萬(wàn)繁華路友誼大廈百貨少于2萬(wàn)光明北路百越廣場(chǎng)珠寶4萬(wàn)光明北路目前大北路和繁華路一帶商業(yè)物業(yè)中，除了易發(fā)商業(yè)步行街外，經(jīng)營(yíng)面積規(guī)模普遍偏小，而大北路、繁華路等商業(yè)街因街道過(guò)小、缺乏可供大量人群集散的廣場(chǎng)，使到周邊物業(yè)無(wú)法升級(jí)為大型的商業(yè)中心；而且傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)停車(chē)設(shè)施嚴(yán)重不足，不利于吸引自駕車(chē)的高端消費(fèi)群體，也影響了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)升級(jí)為高級(jí)商場(chǎng)。市橋商業(yè)物業(yè)過(guò)于集中在大北路和繁華路一帶，加上在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)拆遷改造的成本非常高，使到在市橋傳統(tǒng)商業(yè)繁華區(qū)發(fā)展大型中高端商業(yè)物業(yè)的可能性較低，隨著住宅樓盤(pán)的郊區(qū)化，大型商業(yè)也在向郊區(qū)發(fā)展，好又多定址南郊使這一趨勢(shì)更加明朗化。一個(gè)大型的購(gòu)物中心應(yīng)該具有規(guī)模大，功能全，位置優(yōu)越三大特征，這樣的大型購(gòu)物中心已經(jīng)在周邊的鎮(zhèn)區(qū)出現(xiàn)，并被證明在鎮(zhèn)區(qū)也有生存空間，如順德容桂鎮(zhèn)的天佑城和東莞虎門(mén)的虎門(mén)天河城，面積均達(dá)到9萬(wàn)㎡；縱觀(guān)市橋板塊現(xiàn)有的購(gòu)物中心，從規(guī)模來(lái)看，最大的易發(fā)商業(yè)街面積約為4萬(wàn)㎡，其余商場(chǎng)面積均少于3萬(wàn)平方米，規(guī)模偏小，引入超市或百貨后就沒(méi)有多少面積可以容納其他商業(yè)業(yè)態(tài)了；從功能來(lái)看，大型購(gòu)物中心商品種類(lèi)應(yīng)齊全，購(gòu)物功能強(qiáng)大，輻射能力很強(qiáng)，除此之外還應(yīng)配套休閑、飲食、娛樂(lè)等功能，而此類(lèi)購(gòu)物中心未在市橋板塊出現(xiàn)；從位置來(lái)看，購(gòu)物中心應(yīng)靠近商務(wù)圈和居住區(qū)，具有良好的交通和開(kāi)闊的廣場(chǎng)，而現(xiàn)有的商業(yè)集中在大北路和繁華路兩側(cè)，在廣場(chǎng)和交通方面都有待于提升。由此可見(jiàn)，在某某及作為某某商業(yè)中心的市橋，尚未出現(xiàn)真正意義上的大型購(gòu)物中心。洛溪板塊洛溪商業(yè)板塊主要是服務(wù)于洛溪當(dāng)?shù)馗餍^(qū)的區(qū)域性板塊。洛溪是某某房地產(chǎn)起步相對(duì)較早的區(qū)域，早期居住物業(yè)主要以渡假性質(zhì)為主，隨著某某城市南拓的進(jìn)一步深化，中心城區(qū)不斷擴(kuò)大，洛溪板塊樓盤(pán)已由渡假型向常居型轉(zhuǎn)變。但區(qū)域的商業(yè)仍為社區(qū)商業(yè)，集中分布在吉祥路周邊，以裙樓商鋪為主，由于距離某某較近，受某某中心城區(qū)大型商業(yè)物業(yè)輻射力影響，社區(qū)商業(yè)一直無(wú)法升級(jí)為大型的購(gòu)物中心。麗江花園“漁人碼頭”商業(yè)項(xiàng)目曾經(jīng)嘗試以購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)，但由于主要面向小區(qū)內(nèi)的住戶(hù)，缺乏足夠的人氣支持，經(jīng)營(yíng)情況一直不甚理想。隨著洛溪板塊人口數(shù)量的不斷增加，區(qū)域商業(yè)向相對(duì)較高層次演變。2005年奧園城市廣場(chǎng)面市，擁有6層共約2.2萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，將成為洛溪板塊首個(gè)真正意義上的購(gòu)物中心。奧園城市廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面市后，陸續(xù)有新地購(gòu)物廣場(chǎng)、華美商貿(mào)中心、奧祈大廈等多個(gè)商用物業(yè)推出招商，并成功引入麥當(dāng)勞、真功夫等知名品牌店。而隨著這些新建商用物業(yè)在洛溪板塊的投入使用，洛溪板塊可望進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全新階段。受某某城區(qū)商業(yè)輻射的影響，在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間里，洛溪板塊的商業(yè)較難升級(jí)為大型的購(gòu)物中心，在很大程度上仍然局限于區(qū)域性商業(yè)板塊這一范圍內(nèi)，難以對(duì)市橋商業(yè)板塊構(gòu)成挑戰(zhàn)。華南板塊經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，華南板塊已由一大片農(nóng)田發(fā)展為某某市居住中心之一，區(qū)內(nèi)擁有8個(gè)占地過(guò)千畝的大型樓盤(pán)，隨著某某南拓策略的不斷深化，以及基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，華南板塊各大樓盤(pán)已由渡假型向常居型轉(zhuǎn)變，而區(qū)域居住人口呈現(xiàn)幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，為區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。華南板塊具有多個(gè)大型樓盤(pán)，每個(gè)樓盤(pán)都有自己的小區(qū)商業(yè)商鋪配套，如華南新城里面的“繽紛天地”購(gòu)物街；星河灣的星河灣商業(yè)街；某某雅居樂(lè)的樓盤(pán)配套——國(guó)際風(fēng)情步行商業(yè)街、宏城超市；以及祈福新村的祈福食街、大型超市、肉菜市場(chǎng)等，但這些商業(yè)僅作為社區(qū)的配套。由于華南板塊市政規(guī)劃的滯后，各小區(qū)重復(fù)建設(shè)情況普遍，直接影響物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，除了祈福新村由于有大量社區(qū)居民支撐，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)得比較成功外，其它樓盤(pán)配套商業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)不理想。由于各樓盤(pán)商業(yè)資源無(wú)法有機(jī)整合，得不到合理的配置，影響區(qū)域商業(yè)做大做強(qiáng)。地鐵三號(hào)線(xiàn)2006年底通某某、新火車(chē)站2008年在鐘村石壁建成、新光快線(xiàn)即將開(kāi)通，加上華南板塊本身就擁有龐大的高質(zhì)素居住群體，受諸多利好因素刺激，華南板塊商業(yè)開(kāi)始呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢(shì)。華南板塊計(jì)劃興建的大型商業(yè)物業(yè)有漢溪商業(yè)中心、錦繡香江花園裙樓商業(yè)物業(yè)、南國(guó)奧園悉尼組團(tuán)西側(cè)的商業(yè)街、祈福報(bào)建總建筑面積達(dá)30萬(wàn)平方米的大型商業(yè)MALL、長(zhǎng)隆購(gòu)物中心和海印集團(tuán)地塊，加上萬(wàn)博中心一期，商業(yè)總面積將超過(guò)80萬(wàn)平方米。結(jié)論：這一板塊擁有眾多高質(zhì)素的消費(fèi)群體，有地鐵與市橋、某某市區(qū)相連通，交通方便，而且未來(lái)商業(yè)面積巨大，業(yè)態(tài)眾多，一旦商業(yè)成熟后將對(duì)市橋商業(yè)板塊的中心地位形成沖擊。除了這三大板塊之外，某某區(qū)是珠三角傳統(tǒng)的商業(yè)集散地，造就了大量的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，比較著名的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有沙溪的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、大石的家私、建材市場(chǎng)。但某某專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大多數(shù)采用粗放形式經(jīng)營(yíng)，整體檔次不高，租金水平也較低，各鎮(zhèn)中小型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租金一般在20-30元/平方米.月。某某迎賓路、華南快速干線(xiàn)開(kāi)通之后，某某與外界特別是某某的聯(lián)系性得到進(jìn)一步加強(qiáng)，促進(jìn)某某物流業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)電子、茶葉、汽車(chē)銷(xiāo)售等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的興起，這些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不僅規(guī)模大，整體檔次也較高，知名度較高的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有某某錦繡茶品交易中心、某某易發(fā)（國(guó)際）電器燈光音響城、各品牌4S汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店。市場(chǎng)成交情況（1）一手商業(yè)物業(yè)成交某某區(qū)的一手商鋪成交以2002年達(dá)到頂峰，隨后逐年下降，但隨著成交量的下交，價(jià)格有了明顯的上升，到2006年第一季度達(dá)到了7094元/㎡。（2）各街鎮(zhèn)一手商業(yè)物業(yè)成交情況數(shù)據(jù)顯示，2005年鐘村由于新火車(chē)站建設(shè)的原因，其成交量迅速擴(kuò)大，明顯高于其他各鎮(zhèn)居于首位，且價(jià)格也迅速攀升，超過(guò)了市橋街，位居橋南街與沙頭鎮(zhèn)之后，成為某某區(qū)的投資熱點(diǎn)；而與項(xiàng)目相鄰的東環(huán)街成交并不活躍，且其均價(jià)相對(duì)較低。表：2005年各街鎮(zhèn)一手商業(yè)物業(yè)成交情況序號(hào)街鎮(zhèn)成交面積：㎡街鎮(zhèn)均價(jià)：元/㎡1鐘村鎮(zhèn)17,244.00橋南街10,2252南村鎮(zhèn)12,846.00沙頭街10,1033石基鎮(zhèn)11,445.00鐘村鎮(zhèn)9,8514沙灣鎮(zhèn)9,291.00市橋街8,3835大崗鎮(zhèn)8,707.00大崗鎮(zhèn)7,6016大石鎮(zhèn)8,525.00東環(huán)街7,2247東涌鎮(zhèn)6,327.00大石鎮(zhèn)6,971（3）二手物業(yè)成交二手物業(yè)在01-03年非常活躍，但到05年其成交量急劇萎縮，但二手均價(jià)有大幅上升，到較03年上升超過(guò)100%。（4）各街鎮(zhèn)二手商業(yè)物業(yè)成交情況從二手的成交看，主要集中在市橋鎮(zhèn)，顯示出市橋的二手成交較為活躍，其他各街鎮(zhèn)的二手很不活躍；從價(jià)格上看，市橋街與鐘村鎮(zhèn)的價(jià)格遠(yuǎn)高于其他各鎮(zhèn)。表：2005年各街鎮(zhèn)二手商業(yè)物業(yè)成交情況序號(hào)街鎮(zhèn)成交面積：㎡街鎮(zhèn)均價(jià)：元/㎡1市橋鎮(zhèn)7,742.00市橋街12,9412魚(yú)窩頭鎮(zhèn)1,985.00鐘村鎮(zhèn)10,2583石樓鎮(zhèn)919大石鎮(zhèn)7,6524大石鎮(zhèn)881南村鎮(zhèn)6,2085靈山鎮(zhèn)605沙灣鎮(zhèn)4,6896石基鎮(zhèn)441石基鎮(zhèn)4,4417南村鎮(zhèn)298市橋鎮(zhèn)3,216某某區(qū)主要商業(yè)物業(yè)情況購(gòu)物商場(chǎng)類(lèi)易發(fā)商業(yè)街易發(fā)電器街是一個(gè)專(zhuān)業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)，曾經(jīng)創(chuàng)造過(guò)一時(shí)的商業(yè)輝煌，易發(fā)商業(yè)街是由易發(fā)電器街舊址改造而成，該項(xiàng)目東起橋興大道、西接光明路，南臨禺山大道、北至繁華路，位于傳統(tǒng)的商業(yè)旺點(diǎn)，區(qū)位十分優(yōu)越。易發(fā)商業(yè)街東西全長(zhǎng)480米，占地25000平方米，總建筑面積43000平方米。整條商業(yè)街采用人車(chē)分流設(shè)計(jì)，各入口均設(shè)置車(chē)輛出入口，由三大廣場(chǎng)一個(gè)中庭廣場(chǎng)組成人流動(dòng)線(xiàn)的活動(dòng)空間，三大廣場(chǎng)分別有：東入口3100平方米的休閑廣場(chǎng)，作為商品展示、促銷(xiāo)、時(shí)尚文化交流等用途，南入口400平方米的綠化廣場(chǎng)，西入口亦設(shè)有630平方米的休閑廣場(chǎng)。易發(fā)商業(yè)街采用“步行街+購(gòu)物中心”模式，東西兩邊為商業(yè)步行街，全部為二層臨街商鋪，主要為服裝店，中間為購(gòu)物中心，友誼商店和新大新百貨分據(jù)兩頭，擁有購(gòu)物、美食、娛樂(lè)等功能，整個(gè)物業(yè)擁有購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游等業(yè)態(tài)，已成為市橋地區(qū)標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)之一。目前易發(fā)商業(yè)街只租不售，臨街商鋪二層一起出租，平均租金在400—500元/平方米.月，最高的東街入口位置的鋪面租金近1000元/㎡·月，成為某某區(qū)商業(yè)地產(chǎn)租金的頂峰，目前有將近90%的商鋪開(kāi)業(yè)中。此項(xiàng)目所在區(qū)域是某某區(qū)現(xiàn)在及未來(lái)的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，與某某現(xiàn)有的其他商業(yè)比較，此項(xiàng)目占據(jù)了某某商業(yè)的最高點(diǎn)，業(yè)態(tài)豐富，配套較為完善，以只租不售的方式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，在消費(fèi)者心中建立了較好的形象，從近期來(lái)看，將仍然是市橋乃至某某區(qū)最具影響力的商業(yè)項(xiàng)目，其在市場(chǎng)上的領(lǐng)導(dǎo)地位在近期內(nèi)仍將難以撼動(dòng)。名店城名店城位于大北路、橋東路、東涌路和大東商業(yè)街交匯處，是較早知名的主題購(gòu)物商場(chǎng)，早期因定位不明確加上管理不善，造成部分鋪位空置，商場(chǎng)從2000年開(kāi)始，由名店城物業(yè)管理公司承租了2000年至2009年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)重新調(diào)整各區(qū)功能定位后出租，主要經(jīng)營(yíng)青少年服飾，經(jīng)營(yíng)情況有所好轉(zhuǎn)，已成為市橋地區(qū)青少年逛商場(chǎng)必去的地方之一。名店城的鋪面間隔較小，一樓的較大鋪面僅為50-60㎡，其他樓層的面積僅為20-30㎡，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次偏低。名店城分四層，共420間鋪位，營(yíng)業(yè)面積約10000平方米，目前負(fù)一層每月每平方米租金為150元，首層為400元，二層為250元，三層為150元，管理費(fèi)為12-13元，租金和管理費(fèi)每年10%提升。此項(xiàng)目規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品集中于中低端，對(duì)某某商業(yè)中心不構(gòu)成明顯的威脅；百德中心位于橋東路81號(hào)，四層共1萬(wàn)多平方米，負(fù)一層為停車(chē)場(chǎng)，首層和二層定位為服裝店和超市，三層定位為美容、餐飲。據(jù)介紹，百德中心超市部分2006年3月底開(kāi)業(yè)，目前商場(chǎng)只租不售，首層只剩余3間商鋪可供出租，而二層則剛開(kāi)始招租。租金水平首層與二層同價(jià)，第一年100元/平方米.月，第二年200元/平方米.月，該項(xiàng)目業(yè)態(tài)單一，規(guī)模較小，對(duì)某某商業(yè)中心不構(gòu)成明顯威脅。繁華盛世廣場(chǎng)繁華盛世位于繁華路，是市橋少有的集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑于一體的綜合性商業(yè)城，總建筑面積達(dá)2.65萬(wàn)平方米，共有五層(包括負(fù)一層)。首層為商城，二、三層為世紀(jì)聯(lián)華超市，四層規(guī)劃為風(fēng)情飲食城，負(fù)一層和首層的一部分為世奧書(shū)城，同時(shí)還擁有100多個(gè)車(chē)位的地下停車(chē)場(chǎng)。除了世紀(jì)聯(lián)華外，其它樓層由于經(jīng)營(yíng)不善，近期嘗試確立兒童主題定位，在一層臨街商鋪和中庭設(shè)置兒童街和800平方米的兒童樂(lè)園，包括機(jī)動(dòng)游戲中心等；目前首層尚有部分商鋪出租，租金70-200元/平方米.月，每年遞增5%?？傮w來(lái)看，繁華盛世經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀并不樂(lè)觀(guān)，其經(jīng)營(yíng)成功還有待時(shí)日。一號(hào)潮流一號(hào)潮流位于東涌路上，最初定位CEPA概念休閑購(gòu)物商場(chǎng)，首層有麥當(dāng)勞、中域電訊，附近有必勝客、德克士等餐廳，二、三層經(jīng)營(yíng)青少年服飾、精品、手袋。但由于其鋪面分割太小，而且通道狹窄，引入的商家均為一些經(jīng)營(yíng)中低檔次品牌，吸引的消費(fèi)者也只是消費(fèi)者力低下的學(xué)生人群為主，加上商場(chǎng)物業(yè)管理水平較低，衛(wèi)生、室內(nèi)通風(fēng)等都存在著較大問(wèn)題，各商鋪經(jīng)營(yíng)普遍不甚理想，很多租戶(hù)都開(kāi)始轉(zhuǎn)租，目前二樓報(bào)價(jià)140-160元/平方米.月，三樓為120元/平方米.月，業(yè)主為了吸引更多商家進(jìn)駐，開(kāi)始采用租金返還方式，返還期1年，金額50元/平方米.月，而且前二個(gè)月免租。以一號(hào)潮流現(xiàn)有的格局，檔次偏低，在市場(chǎng)上不具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)力；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)萬(wàn)博中心位于南村鎮(zhèn)迎賓路段，現(xiàn)已興建商鋪15萬(wàn)平方米，尚有14萬(wàn)平方米空地未開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目的建設(shè)起點(diǎn)高、規(guī)模大，被某某市商業(yè)局列入重點(diǎn)批發(fā)市場(chǎng)之列。2004年，萬(wàn)博中心成功引入了國(guó)內(nèi)著名的家具企業(yè)“吉盛偉邦”和四海一家，2006年天河城百貨的第二家全資分店在某某萬(wàn)博中心開(kāi)業(yè)，位于萬(wàn)博中心A3、B3區(qū)的一、二層，營(yíng)業(yè)面積約13000平方米的天河城百貨歐萊斯名牌折扣店，也是目前華南地區(qū)規(guī)模最大的名牌折扣店。萬(wàn)博中心的租金約在20-25元/平方米.月（電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)備需由租戶(hù)投資安裝）。萬(wàn)博中心二期的發(fā)展一波三折，由2004年起不斷傳出消息到2005年時(shí)確定建材超市北京東方家園進(jìn)駐（見(jiàn)信息時(shí)報(bào)：2005年10月21日），然而時(shí)隔兩個(gè)月東方家園由于資金問(wèn)題，進(jìn)駐萬(wàn)博中心變得遙遙無(wú)期。因此，萬(wàn)博中心二期的發(fā)展還存在著很大變數(shù)，但近期看，其轉(zhuǎn)向綜合購(gòu)物中心的可能性較低；某某錦繡茶品交易中心位于迎賓路旁邊，毗鄰地鐵三號(hào)線(xiàn)沙溪站出口，交通條件優(yōu)越，2004年9月份開(kāi)業(yè)，是某某最大的茶品集散地之一，被某某市政府列為十五期間重點(diǎn)扶持的六大專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)之一。該項(xiàng)目占地面積約３萬(wàn)平方米，總建筑面積約4萬(wàn)平方米，共有約303個(gè)商鋪，全場(chǎng)商鋪為兩層框架結(jié)構(gòu)，一樓凈高為3.7米，二樓凈高為5.5米，定位為經(jīng)營(yíng)茶葉批發(fā)為主，同時(shí)經(jīng)營(yíng)與茶相關(guān)的茶具及茶工藝品的大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。該項(xiàng)目是目前某某規(guī)模最大、也是某某首家茶品交易中心，在某某市場(chǎng)上規(guī)模僅次于芳村而位居第二。該物業(yè)首層二層一起出租或出售，售價(jià)約5000—5500元/平方米，租金約為16-20元/平方米.月，目前已開(kāi)業(yè)約70%。某某易發(fā)（國(guó)際）電器燈光音響城位于市橋街龍尾村和蔡邊村，緊靠迎賓大道，交通十分方便。該項(xiàng)目的興建得到某某區(qū)政府同意批準(zhǔn)及重點(diǎn)扶持，首期占地12萬(wàn)平方米，建筑面積10萬(wàn)平方米，內(nèi)設(shè)商鋪800多家、寫(xiě)字樓、國(guó)內(nèi)外展覽中心、大型音響試音區(qū)、會(huì)議中心、大型電子屏幕、網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流配送、餐飲等配套設(shè)施。（資料來(lái)源：某某日?qǐng)?bào)）該項(xiàng)目商鋪全部為二層，以二層整體出租，租金約為30-50元/平方米.月，目前只租不售，只有約30%在開(kāi)業(yè)。雄峰商貿(mào)城雄峰商貿(mào)城位于鐘村鎮(zhèn)105國(guó)道，毗鄰即將興建的新火車(chē)站，區(qū)位十分優(yōu)越，是某某市商業(yè)局列為重點(diǎn)批發(fā)市場(chǎng)之一。該項(xiàng)目占地面積為30多萬(wàn)平方米，現(xiàn)有建筑面積為16.8萬(wàn)平方米，由8座超大規(guī)模的商廈、1幢寫(xiě)字樓組成，全部采用歐式設(shè)計(jì)；雄峰商貿(mào)城最初定位為家居、家具專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，由于經(jīng)營(yíng)不善，目前物業(yè)處于空置狀態(tài)，但是由于區(qū)位以及硬件條件一流，完全有可能轉(zhuǎn)為更高層次的專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)或大型的購(gòu)物中心?？紤]到某某新火車(chē)站2008年才能建成，且建成后還需要一定時(shí)間形成商業(yè)氛圍，預(yù)計(jì)近期內(nèi)雄峰商貿(mào)城轉(zhuǎn)型為大型購(gòu)物中心的可能性較低；由專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析可以看出，某某區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主要分析在市橋鎮(zhèn)區(qū)以外，緊靠交通要道的地方，交通方便；雖然部分物業(yè)硬件設(shè)備較好，但總體租金水平較低；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)目前有大量的儲(chǔ)備地塊，未來(lái)幾年內(nèi)市場(chǎng)對(duì)中高端專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求基本可以滿(mǎn)足。項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)情況項(xiàng)目位于城區(qū)東邊，現(xiàn)狀為電腦市場(chǎng)和建材批發(fā)市場(chǎng)，沿市蓮路和清河路多為五金、配件、雜貨等商鋪，人流較少，加上周邊缺乏大型的商場(chǎng)的帶動(dòng)，未能形成商業(yè)氛圍。項(xiàng)目周邊比較大的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為東邊的清河批發(fā)市場(chǎng)和南邊的好又多超市。但不論清河批發(fā)市場(chǎng)還是好又多超市，都在二公里之外，而且清河批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)層次較低，在公眾中的形象不高，未能為項(xiàng)目周邊帶來(lái)大量高消費(fèi)力的人群；好又多超市距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，與項(xiàng)目之間有交通繁忙的東環(huán)路隔斷，難以為項(xiàng)目帶來(lái)人流。項(xiàng)目周邊稍具規(guī)模的商業(yè)物業(yè)只有在建的五金商業(yè)樓和東怡花園、金海岸花園二個(gè)樓盤(pán)的裙樓商鋪。五金商業(yè)樓此項(xiàng)目位于東環(huán)路與市蓮路的交叉口，與某某商業(yè)中心隔市蓮路相望，正在建設(shè)中，樓高5層，總建筑面積2600平方米，現(xiàn)正整體出租，租金為60元/平方米，只租不售，此項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、開(kāi)業(yè)時(shí)間均未定，正在招商中，除餐飲外，經(jīng)營(yíng)用途不限。金海岸金海岸花園是某某東部區(qū)域的超級(jí)大盤(pán)，其中商業(yè)物業(yè)以步行街形式集中布局，2004年5月推出第一期街鋪，當(dāng)時(shí)推出的商鋪總量約有80間，位于金海岸花園的步行街，商鋪首層面積30—70平方米，二層面積200—600平方米，銷(xiāo)售均價(jià)維持在1.8萬(wàn)元／平方米左右，租價(jià)維持在25元／平方米.月左右，而租售對(duì)象瞄準(zhǔn)的是經(jīng)營(yíng)茶藝館、書(shū)舍、書(shū)吧等的經(jīng)營(yíng)者。目前，金海岸花園步行街商鋪平均租金約為45元／平方米.月，由于有地鐵等利好因素，發(fā)展商開(kāi)始保留商鋪物業(yè)，采用只租不售的策略，第二期商鋪物業(yè)仍未推出。東怡花園底下1層為商鋪，2層以上為住宅，每棟物業(yè)皆為如此設(shè)計(jì)，商鋪在前幾年已銷(xiāo)售完畢，當(dāng)時(shí)售價(jià)中，正街商鋪1-4萬(wàn)元/平方米，橫街商鋪8000-11000元/平方米，目前僅約30%的鋪面在經(jīng)營(yíng)中，鋪面租金30-40元/平方米。較低的租金水平影響到物業(yè)的售價(jià)，使到絕大多數(shù)業(yè)主寧愿將物業(yè)空置也不愿意轉(zhuǎn)售。從項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)的狀況看，目前該區(qū)域尚未形成有代表性的綜合型商業(yè)街/商業(yè)中心，商業(yè)氛圍尚未成熟，項(xiàng)目附近的大型樓盤(pán)所設(shè)置的商業(yè)物業(yè)形態(tài)主要是住宅樓底鋪，僅適宜發(fā)展為街區(qū)社區(qū)型的小型配套商業(yè)。某某區(qū)及項(xiàng)目周邊未來(lái)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)根據(jù)某某區(qū)總體規(guī)劃，項(xiàng)目對(duì)面及周邊地塊亦規(guī)劃為商業(yè)地塊，這些地塊建成后，將會(huì)有助于提升本區(qū)域的商業(yè)氛圍，與本項(xiàng)目一起成為某某區(qū)大北路、易發(fā)商業(yè)街之外的另一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，此外清河批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造后，將會(huì)提升項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)整體形象。某某區(qū)未來(lái)的商業(yè)中心有易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、某某廣場(chǎng)—某某現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心在內(nèi)的區(qū)級(jí)中心區(qū)，易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心已經(jīng)建成并投入使用，未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大影響的將是漢溪商業(yè)中心。某某區(qū)政府已在鐘村鎮(zhèn)漢溪村征地1133畝，擬興建一個(gè)現(xiàn)代商業(yè)中心——漢溪商業(yè)中心。該商業(yè)中心功能齊全，配套設(shè)施完善，包括有百貨批發(fā)廣場(chǎng)、大型零售商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)超市、酒店、電影院、會(huì)展服務(wù)中心、寫(xiě)字樓、物流配送中心、公園、休閑度假村等，該項(xiàng)目不僅規(guī)模大，而且區(qū)位好，毗鄰新火車(chē)站，有地鐵相連，且位于華南板塊，周邊的超級(jí)大盤(pán)擁有大量高質(zhì)素居民人群，有多條高等級(jí)公路經(jīng)過(guò)，交通條件優(yōu)越，同時(shí)得到政府的支持，具有明顯的優(yōu)勢(shì)；該項(xiàng)目的劣勢(shì)是遠(yuǎn)離商業(yè)成熟區(qū)域，還需要較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)營(yíng)造成熟的商業(yè)氛圍。結(jié)論通過(guò)對(duì)某某商業(yè)市場(chǎng)的分析，我們可以得出這樣的結(jié)論：商業(yè)核心區(qū)相對(duì)較為集中，但就區(qū)域的發(fā)展需求來(lái)說(shuō)商業(yè)區(qū)域相對(duì)偏少，目前僅以“繁華路”、“大北路”和“大東、大南路”為主，隨著城區(qū)的向外發(fā)展，新的商業(yè)中心必將應(yīng)運(yùn)而生；商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性商業(yè)場(chǎng)所；雖然市橋有易發(fā)商業(yè)街，但總體看，市橋商業(yè)層次相對(duì)較低，市場(chǎng)缺乏高檔、主導(dǎo)性以及綜合性消費(fèi)的商業(yè)氛圍，面臨著整體升級(jí)的需要；商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁；中心城區(qū)街道過(guò)窄，缺乏可供大量人群集散的廣場(chǎng)，使到周邊物業(yè)無(wú)法升級(jí)為大型的商業(yè)中心；而且傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)停車(chē)設(shè)施嚴(yán)重不足，不利于吸引自駕車(chē)的高端消費(fèi)群體，也影響了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)升級(jí)為高級(jí)商場(chǎng)；根據(jù)城市規(guī)劃，市橋東部將根據(jù)城市發(fā)展要求設(shè)置一個(gè)大型的商業(yè)中心；未來(lái)對(duì)大北商圈的中心地位形成強(qiáng)力挑戰(zhàn)的將是某某商業(yè)中心和漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心，但兩者的成熟還需要時(shí)間。項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析區(qū)位條件分析項(xiàng)目位于某某區(qū)中心城區(qū)的重要位置——某某廣場(chǎng)—某某購(gòu)物中心某某區(qū)城市化發(fā)展進(jìn)程迅速，現(xiàn)有的單一商業(yè)中心日漸不能滿(mǎn)足人們購(gòu)物消費(fèi)的需要，某某區(qū)在商業(yè)規(guī)劃中，把某某劃分為五大商業(yè)片區(qū)，其中中心城區(qū)發(fā)展區(qū)是某某區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心和交通樞紐，是某某東南部重要的商貿(mào)金融、旅游服務(wù)、體育娛樂(lè)、科技信息、建筑房地產(chǎn)和外向型工業(yè)基地，本項(xiàng)目處于某某購(gòu)物中心，是某某中心城區(qū)發(fā)展區(qū)的重點(diǎn)位置。某某商業(yè)升級(jí)已駛?cè)肟燔?chē)道，根據(jù)《某某市某某區(qū)2004~2010年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（送審稿）》位于地鐵三號(hào)線(xiàn)終點(diǎn)站附近的某某廣場(chǎng)將改建為現(xiàn)代大型購(gòu)物中心，在某某區(qū)政府的大力扶持下，繼“北京路商圈”、“上下九商圈”和“天河城商圈”之后的某某“第四商圈”開(kāi)始提上議事日程。商業(yè)中心商務(wù)辦公中心本案城市級(jí)中心主要包括商業(yè)中心和城市商務(wù)辦公中心，其中商務(wù)辦公中心位于商業(yè)中心商務(wù)辦公中心本案文娛、服務(wù)等配套設(shè)施，是服務(wù)于某某全區(qū)的綜合功能區(qū)；項(xiàng)目位于不同發(fā)展程度區(qū)域之間——石基工業(yè)區(qū)與市橋中心城區(qū)之間本案中心城區(qū)工業(yè)發(fā)展區(qū)發(fā)展成熟本案中心城區(qū)工業(yè)發(fā)展區(qū)發(fā)展成熟環(huán)境雜亂項(xiàng)目周邊環(huán)境雜亂目前本項(xiàng)目臨市蓮路一側(cè)對(duì)面經(jīng)營(yíng)雜貨、五金為主，經(jīng)營(yíng)環(huán)境差，缺乏統(tǒng)一管理，與本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈反差；項(xiàng)目西側(cè)與東環(huán)路和迎賓高架路相連，東環(huán)路和迎賓高架路是過(guò)境主要干道，來(lái)往車(chē)輛造成大量噪音，同時(shí)，由于高架橋的影響，市區(qū)與項(xiàng)目之間形成很大的心理距離，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)負(fù)面影響。客流條件分析本項(xiàng)目地理位置良好，交通發(fā)達(dá)，能夠吸引不同層次、不同距離的消費(fèi)群前來(lái)消費(fèi)：依賴(lài)公共交通的區(qū)域依賴(lài)公共交通的區(qū)域鄰近的地鐵站輻射區(qū)域步行可達(dá)的區(qū)域私家車(chē)消費(fèi)群集中區(qū)域本案步行可達(dá)區(qū)域項(xiàng)目附近有三個(gè)大型中高檔樓盤(pán)，這些樓盤(pán)業(yè)主可以步行到本項(xiàng)目消費(fèi)，該消費(fèi)群消費(fèi)能力強(qiáng)，是中檔、中高檔消費(fèi)群，以戶(hù)數(shù)計(jì)，約有1萬(wàn)3千多戶(hù)，超過(guò)4萬(wàn)人；項(xiàng)目周邊自然村本地居民收入水平比較高，主要是中檔消費(fèi)群，這一人群主要是石基、石樓當(dāng)?shù)鼐用?，人口約有15萬(wàn)人；項(xiàng)目周邊分布大量工業(yè)廠(chǎng)房，大部分工人可以步行前來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)，但這些工人消費(fèi)能力有限，屬于中低檔、低檔消費(fèi)人群；石基與石樓的外來(lái)務(wù)工人員合計(jì)約有20萬(wàn)人；工廠(chǎng)中層管理者是有力的中檔消費(fèi)群。通過(guò)私家車(chē)帶來(lái)的消費(fèi)群項(xiàng)目鄰近的大量工廠(chǎng)高層管理人員具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，本項(xiàng)目與之相距甚近，方便其駕車(chē)前來(lái)消費(fèi)，是中高檔、高檔消費(fèi)群；項(xiàng)目周邊以及市橋南郊和華南板塊的大型中高檔樓盤(pán)聚集了巨量的中高收入和高收入的消費(fèi)者，這部分消費(fèi)者能通過(guò)私家車(chē)到本項(xiàng)目消費(fèi)，是本項(xiàng)目目中高檔、高檔消費(fèi)群的主要目標(biāo)，部分樓盤(pán)情況見(jiàn)下表：表：周邊樓盤(pán)及居民數(shù)量樓盤(pán)名占地面積(㎡)建筑面積(㎡)住戶(hù)數(shù)美心翠擁華庭500001000東華花園1160002252金海岸花園8314071200000約10000*華南碧桂園1332000(已入住)3000南國(guó)奧林匹克花園660000750000約6000*錦繡香江87650012264007804華南新城21000003000000約25000*某某雅居樂(lè)32000004340000約30000*星河灣80000012053517250合計(jì)99659071172175192306（注：帶“*”為按120㎡/戶(hù)估算而得）市橋街居住的居民收入水平高，大部分家庭擁有私家車(chē)，在市橋內(nèi)的商業(yè)中心停車(chē)位緊缺，不能滿(mǎn)足其需求的情況下，本項(xiàng)目能以便利的交通吸引大量市橋自駕車(chē)消費(fèi)者；項(xiàng)目東面延伸至石基、石樓、蓮花山的部分居民擁有自駕車(chē)，這部分消費(fèi)者是本項(xiàng)目其中一部分中檔、中高檔消費(fèi)群。通過(guò)地鐵帶來(lái)的消費(fèi)群項(xiàng)目與地鐵三號(hào)線(xiàn)終點(diǎn)站的其中一個(gè)出口相連接，通過(guò)地鐵可以吸引三號(hào)線(xiàn)市橋站和漢溪站周邊的消費(fèi)者，這部分消費(fèi)者消費(fèi)能力一般，是中檔、中低檔消費(fèi)人群。通過(guò)公共交通帶來(lái)的消費(fèi)群市蓮路東面延伸帶——石基、石樓、蓮花山的消費(fèi)群出外消費(fèi)主要依賴(lài)公共交通，而且目前主要消費(fèi)場(chǎng)所是市橋的商業(yè)中心，本項(xiàng)目建成后將能把該部分消費(fèi)者截留，是項(xiàng)目主要的中低檔消費(fèi)群；市橋東環(huán)路南延的東涌、魚(yú)窩頭、靈山、大崗等鎮(zhèn)消費(fèi)者主要通過(guò)公共交通出外消費(fèi)，同樣是項(xiàng)目的中低檔消費(fèi)群；市橋街公共交通發(fā)達(dá)，有多路公交車(chē)直到本項(xiàng)目，能帶動(dòng)部分市橋居民前來(lái)消費(fèi)，是中檔、中低檔消費(fèi)群為主。交通條件分析區(qū)內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利中心城區(qū)發(fā)展區(qū)形成“放射狀環(huán)加類(lèi)方格網(wǎng)狀”路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。區(qū)內(nèi)環(huán)路包括內(nèi)環(huán)、中環(huán)和外環(huán)；放射狀道路主要有市廣路、迎賓高架路、市新路、清河路、市良路、禺山西路等；方格網(wǎng)狀干道，東西向有禺山大道—市蓮路、清河路及南區(qū)的南華路、青云路等；南北向有光明路、德興路、文橋路及金山大道經(jīng)線(xiàn)等。其中本項(xiàng)目三面環(huán)路，北面與市蓮路相鄰，南面與清河路相伴，西面是東環(huán)路和迎賓高架路，道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，交通便利。市蓮路是石基和石樓通往市橋、某某和其他城市的主要干道之一，是東西向的大動(dòng)脈；清河路與市蓮路平行，主要是舒緩市蓮路的交通壓力，目前已是石樓與市橋和其他地區(qū)聯(lián)系的主要干道，其發(fā)揮的作用與市蓮路旗鼓相當(dāng)；禺山大道是市橋城區(qū)內(nèi)主要的東西方向道路，主要作用是聯(lián)系東西城區(qū)交通，是進(jìn)出市橋的主要入口之一；東環(huán)路和迎賓高架路是北至某某市區(qū)，南往靈山、大崗等鎮(zhèn)，也是通往南沙、中山等地的主要干道，是某某區(qū)南北交通的主要軸線(xiàn)。至某某至某某市區(qū)至石基、石樓至石基、石樓至舊水坑至靈山、大崗至市橋本案公共交通配套設(shè)施健全本項(xiàng)目公共交通便捷，周邊有三個(gè)公交車(chē)站共有單向18路雙向36路公交車(chē)途經(jīng)本項(xiàng)目，公交線(xiàn)路能及范圍片步整個(gè)某某區(qū)以及某某市各區(qū)，為大部分以公共交通為主的消費(fèi)群提供便捷的條件。其中某某村站為主要站點(diǎn)表：經(jīng)過(guò)本案的公交線(xiàn)路具體情況如下序號(hào)公交車(chē)線(xiàn)路起點(diǎn)終點(diǎn)停經(jīng)站點(diǎn)11路某某汽車(chē)客運(yùn)站祁福新村東怡新村23路西麗南路石基總站某某村310路城市花園南村總站某某村6301路某某汽車(chē)客運(yùn)站某某火車(chē)站某某村7302路某某汽車(chē)客運(yùn)站某某火車(chē)東站某某村8303路某某汽車(chē)客運(yùn)站天河客運(yùn)站某某村9304路某某汽車(chē)客運(yùn)站永泰客運(yùn)站某某村10305路某某汽車(chē)客運(yùn)站羅沖圍客運(yùn)站某某村11307路某某汽車(chē)客運(yùn)站東圃客運(yùn)站某某村12308路某某汽車(chē)客運(yùn)站中山八路總站某某村13309路某某汽車(chē)客運(yùn)站窖口客運(yùn)站某某村14310路某某汽車(chē)客運(yùn)站大學(xué)城某某村15蓮花山市橋汽車(chē)站蓮花山總站某某村16洛溪某某汽車(chē)客運(yùn)站洛溪新城站某某村17都那某某汽車(chē)客運(yùn)站都那村總站某某村18谷圍新村某某汽車(chē)客運(yùn)站谷圍新村總站某某村項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)本項(xiàng)目規(guī)模龐大，一旦推出市場(chǎng)將成為市橋及周邊地區(qū)的巨型商業(yè)物業(yè)，從目前來(lái)看，在市橋甚至是某某區(qū)都是首屈一指的綜合性商業(yè)物業(yè)；路網(wǎng)發(fā)達(dá)，項(xiàng)目與東環(huán)路、市蓮路和清河?xùn)|路相鄰，這三條路均為市橋與各鎮(zhèn)相連交通要道，成為各鎮(zhèn)居民來(lái)市橋消費(fèi)的首站；公交線(xiàn)路多，市蓮路一側(cè)有10路公交車(chē)和4條專(zhuān)線(xiàn)，東環(huán)路一側(cè)也有多條去往各鎮(zhèn)的專(zhuān)線(xiàn)，可以為項(xiàng)目帶來(lái)各鎮(zhèn)的消費(fèi)人流；本項(xiàng)目為某某區(qū)的十大商業(yè)項(xiàng)目，受到政府較高的關(guān)注和支持，與政府良好的關(guān)系對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和日后的經(jīng)營(yíng)將是非常重要的；地鐵06年底開(kāi)通，擴(kuò)大了項(xiàng)目的輻射范圍，將會(huì)帶來(lái)更多的人流量，；項(xiàng)目劣勢(shì)目前該區(qū)位商業(yè)氣氛較差，周邊為各種工廠(chǎng)及五金、照明、配件等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，營(yíng)造一個(gè)成熟的購(gòu)物、消費(fèi)環(huán)境還需要較長(zhǎng)的培育期；項(xiàng)目靠市蓮路一側(cè)形象較差，面對(duì)兩棟員工宿舍樓及一些中低端商業(yè)，而清河?xùn)|路一側(cè)有一些中高檔小區(qū)，形象相對(duì)較好；項(xiàng)目處于市區(qū)邊緣，東環(huán)路將市區(qū)與項(xiàng)目隔開(kāi)，使項(xiàng)目難以自然延續(xù)市區(qū)的人氣；高架橋?qū)?xiàng)目的負(fù)面影響大，一方面形象差，給人以壓迫的感覺(jué)；另一方面由高架橋產(chǎn)生的噪音擴(kuò)散范圍大，令人不舒服；項(xiàng)目區(qū)位由于某某電腦市場(chǎng)及某某購(gòu)物廣場(chǎng)的存在已經(jīng)形成一定的知名度，但美譽(yù)度較低，要改變這一形象還需要加以時(shí)日；項(xiàng)目機(jī)會(huì)市橋雖然有大北路、易發(fā)商業(yè)街等商業(yè)氣氛較為成熟的區(qū)域，但到目前為止還缺乏大型綜合業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心；周邊有多個(gè)大型樓盤(pán)，如東怡、金海岸、美心花園及迎賓路周邊的多個(gè)樓盤(pán)，擁有大量高素質(zhì)的常住人口，這些人群具有較高的消費(fèi)力；某某市區(qū)的向外擴(kuò)張，導(dǎo)致各種資源將重新配置，各類(lèi)商業(yè)資源也存在著向外轉(zhuǎn)移的機(jī)會(huì)，新的商業(yè)中心也將隨著規(guī)劃的實(shí)施而形成；未來(lái)的某某區(qū)城市商務(wù)辦公中心位于某某廣場(chǎng)周?chē)?，是某某中心城區(qū)的商貿(mào)、寫(xiě)字樓辦公中心區(qū)，對(duì)于項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展將帶來(lái)極大的利好因素；市蓮路以北、東環(huán)路以東是未來(lái)居住、商貿(mào)、辦公中心，這將改變項(xiàng)目在市蓮路一側(cè)所面臨的雜亂無(wú)序的局面；某某市城市重心向東向南發(fā)展，帶來(lái)大量的資源重新配置，形成極好的機(jī)會(huì)；某某區(qū)近年來(lái)工業(yè)產(chǎn)值、社會(huì)零售額保持著持續(xù)快速的增長(zhǎng)，這種增長(zhǎng)對(duì)于提高社會(huì)整體消費(fèi)力將起著重要的推動(dòng)作用；項(xiàng)目威脅未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大；在商業(yè)規(guī)劃中見(jiàn)到的漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心，規(guī)劃占地達(dá)1100多畝，且有地鐵三號(hào)線(xiàn)相通，建成后將成為某某市乃至廣東省的標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)，雖然這一項(xiàng)目推遲了動(dòng)工時(shí)間，但一旦其開(kāi)工建設(shè)，建成后將對(duì)本項(xiàng)目乃至周邊的其他商業(yè)項(xiàng)目造成較大的沖擊，此外，萬(wàn)博中心的已建成面積達(dá)10多萬(wàn)平方米，二期還將有10多萬(wàn)平米的商業(yè)物業(yè)推出；一旦以MALL的方式建成，這兩個(gè)小區(qū)與周邊華南板塊各大型小區(qū)的距離非常近，華南板塊各小區(qū)的居民受其吸引，將會(huì)分流許多前往市橋的消費(fèi)者；周邊物業(yè)租金水平低，從現(xiàn)狀看，周邊各小區(qū)的商鋪一方面由于供應(yīng)量大，另一方面商業(yè)氛圍不成熟，主要依靠各小區(qū)的消費(fèi)者支撐，因此目前的租金水平較低；但由于看好未來(lái)地鐵開(kāi)通后的升值潛力，因此，與租金相比，現(xiàn)在的售價(jià)明顯偏高。某某、香港成熟的商業(yè)對(duì)高端客戶(hù)的吸引力，地鐵、新光大道的開(kāi)通增加了某某商業(yè)對(duì)某某的輻射力；項(xiàng)目綜合分析某某區(qū)及市橋鎮(zhèn)至目前為止，還沒(méi)有一個(gè)上規(guī)模的大型綜合型的商業(yè)物業(yè)；然而由于某某區(qū)居民人均可支配收入較高，這種需求在當(dāng)?shù)責(zé)o法滿(mǎn)足的情況下，許多消費(fèi)者尤其是華南板塊消費(fèi)者只能前往某某實(shí)現(xiàn)其消費(fèi)；周邊一些鎮(zhèn)區(qū)的大型綜合型購(gòu)物中心如容桂天佑城、虎門(mén)天河城的發(fā)展顯示出大型綜合性購(gòu)物中心在發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)也存在著生存空間，這種空間對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)的生存與發(fā)展至關(guān)重要；本項(xiàng)目具有規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)，并且交通非常順暢，若能把握市橋地區(qū)缺乏大型綜合業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心的契機(jī)，極有潛力發(fā)展成為市橋地區(qū)標(biāo)志性的商業(yè)物業(yè)；雖然項(xiàng)目具有發(fā)展成為大型綜合性購(gòu)物中心的潛力，但面對(duì)的威脅同樣不能忽視。項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目總體定位——某某區(qū)大型區(qū)級(jí)綜合性休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心本項(xiàng)目一、二期合計(jì)商業(yè)面積超過(guò)10萬(wàn)㎡，位列市橋商業(yè)地產(chǎn)之冠，即使放眼某某，其規(guī)模的也屈指可數(shù)；以本項(xiàng)目的規(guī)模及其輻射能力，項(xiàng)目將成為某某區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心，在近期，則以市橋鎮(zhèn)區(qū)及周邊區(qū)域（石基、石樓和迎賓路周邊各樓盤(pán)）為主要輻射范圍。如此大的商業(yè)規(guī)模，決定了其面向的消費(fèi)者群體要有較大的廣度；一旦定位為面向中高檔消費(fèi)者，則將面臨消費(fèi)群過(guò)窄的風(fēng)險(xiǎn)，且近期來(lái)看，項(xiàng)目的商業(yè)氛圍還需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)形成，近期的目標(biāo)更主要是吸引并留住人氣，因此，在定位上宜以中檔為主，適當(dāng)引入中偏高檔次以提升項(xiàng)目形象，引入部分中略偏低檔次的業(yè)態(tài)作為補(bǔ)充；目標(biāo)消費(fèi)群定位地鐵帶來(lái)的人流量：主要為三號(hào)線(xiàn)市橋站和某某廣場(chǎng)站所匯聚的人流，此外，三號(hào)線(xiàn)漢溪站也能將部分華南板塊的消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)；這部分消費(fèi)者主要是中檔產(chǎn)品的消費(fèi)者；公共交通帶來(lái)人流量：公交車(chē)帶來(lái)的人流量主要有兩部分，其一，市橋鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)者，這部分包含了中檔消費(fèi)者和中高檔消費(fèi)者；其二是鎮(zhèn)際交通所帶來(lái)的消費(fèi)群。由鎮(zhèn)際交通帶來(lái)的消費(fèi)者又分為較為富裕、有較高支付能力的各鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用瘢ㄖ饕獮槭褪瘶牵┖椭Ц赌芰^低的外來(lái)打工者；私家車(chē)帶來(lái)的人流量：這部分人群主要是華南板塊和市橋鎮(zhèn)區(qū)及南郊各樓盤(pán)的居民，他們的收入水平高，活動(dòng)范圍廣，對(duì)購(gòu)物環(huán)境、產(chǎn)品的要求較高；如果項(xiàng)目不能滿(mǎn)足他們的需求，他們將前往某某去尋找，針對(duì)他們的需求，我們?cè)O(shè)定的目標(biāo)是盡可能滿(mǎn)足他們?cè)谀衬巢拍軡M(mǎn)足的需求；周邊小區(qū)消費(fèi)者：項(xiàng)目周邊有東怡花園、金海岸和美心翠庭等中高檔小區(qū)，他們的收入穩(wěn)定，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，屬于中高層次的消費(fèi)者；從目標(biāo)消費(fèi)者來(lái)源看，項(xiàng)目可輻射到的人群約為：市橋鎮(zhèn)約16萬(wàn)人，石基、石樓常住人口約30萬(wàn)人，迎賓路附近小區(qū)約20萬(wàn)人，合計(jì)輻射人群約60-70萬(wàn)人。項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)置建議業(yè)態(tài)設(shè)置的基本考慮本區(qū)域從目前看，商業(yè)氛圍還沒(méi)有形成，對(duì)消費(fèi)者吸引力較??；且在未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的3-5年內(nèi)，少有其他商業(yè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目共同推進(jìn)區(qū)域商業(yè)氛圍的成熟，因此，項(xiàng)目建成后面臨的首先是營(yíng)造商業(yè)氛圍以求得生存問(wèn)題；鑒于項(xiàng)目將分兩期開(kāi)發(fā)，而項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍還很欠缺，我們建議適當(dāng)縮小項(xiàng)目第一期的商業(yè)面積，集中力量解決項(xiàng)目人氣的問(wèn)題；因此，在第一期的業(yè)態(tài)分布中，我們更多地設(shè)置了如超市、百貨及休閑類(lèi)服飾等具有較強(qiáng)人氣吸引力的業(yè)態(tài)，針對(duì)某某（市橋）居民喜愛(ài)美食、缺乏電影院等娛樂(lè)場(chǎng)所，加入餐飲娛樂(lè)功能，以加強(qiáng)項(xiàng)目的生存能力，同時(shí)，通過(guò)在一樓設(shè)置中高檔的服飾、珠寶品牌來(lái)提升項(xiàng)目形象。各層業(yè)態(tài)分布地下二層：主要是地下車(chē)庫(kù)和各種設(shè)備房；地下一層：由于與地鐵出口連接，其價(jià)值較高，安排超市會(huì)降低了其價(jià)值，但考慮到地鐵在初期所帶來(lái)的人流量并不大，并非項(xiàng)目最主要的客流量來(lái)源，且超市具有較強(qiáng)的人氣積聚能力，如安排其到二、三樓會(huì)影響到百貨形象，阻隔人流向上延伸的負(fù)面作用，故將其安排在地下一層有助于項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)，由于負(fù)一層具有較高的價(jià)值，在超市之外還可以考慮自行招部分在業(yè)態(tài)上與超市相適應(yīng)的商品種類(lèi)，以提高負(fù)一層的價(jià)值；一層：一層的價(jià)值最高，適宜安排一些高附加值、高租金承受能力的商品，故設(shè)立了珠寶、中高檔服飾；同時(shí)，百貨在一樓單獨(dú)設(shè)立出口有助于提高其價(jià)值，因此，在一樓劃出一部分給百貨；此外，考慮到項(xiàng)目商業(yè)氛圍還不成熟，在初期還有生存上的困難，因此，在一樓宜引入一些積聚人氣能力強(qiáng)、租金承受能力高的休閑服飾類(lèi)；二層：二層主要為百貨，同時(shí)考慮到二層的價(jià)值相對(duì)較高，劃出一部分面積，設(shè)立一些與百貨在形象上類(lèi)似而在產(chǎn)品類(lèi)型上具較強(qiáng)互補(bǔ)性且租金承受能力較高的業(yè)態(tài)，我們發(fā)現(xiàn)手機(jī)、數(shù)碼品牌形象店在市橋已經(jīng)出現(xiàn)，但現(xiàn)有的環(huán)境沒(méi)能很好地體現(xiàn)出其形象，而本項(xiàng)目的條件有助于更好地展示其形象，同時(shí)對(duì)百貨不會(huì)造成沖擊；因此，手機(jī)和數(shù)碼形象店對(duì)于提升項(xiàng)目形象、增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)能力都是很好的選擇；三層：三層的人氣吸引能力相對(duì)較弱，因此，我們考慮將百貨公司的特價(jià)場(chǎng)設(shè)立在三樓，加強(qiáng)人氣的向上延伸，同時(shí)，利用特價(jià)場(chǎng)吸引到的人流，我們考慮將其形成一個(gè)家庭消費(fèi)場(chǎng)所有助于延長(zhǎng)人流的停留時(shí)間，因此，在三樓特價(jià)場(chǎng)之外，圍繞著家庭、孩子的概念設(shè)置了家居用品（包括床上用品店、家居飾物等）、兒童天地（包括兒童日常的衣服、鞋類(lèi)、玩具、兒童書(shū)店、文具、學(xué)習(xí)機(jī)、兒童書(shū)畫(huà)展示等）等業(yè)態(tài)；四層：將餐飲娛樂(lè)放上四樓，一方面由于這些功能的承租能力較弱，另一方面這些功能有著較強(qiáng)的吸引人氣的能力，而三樓的吸引人氣能力較弱，通過(guò)餐飲娛樂(lè)可將人氣有效地延伸至三樓、四樓，并與大北、易發(fā)商業(yè)街形成不同的經(jīng)營(yíng)特色。如肯德基之類(lèi)的洋快餐一方面能帶動(dòng)人氣，另一方面能為逛街感到疲乏的人提供休息的場(chǎng)所，雖然肯德基較少在四樓營(yíng)業(yè)，但如果通過(guò)談判，用象征性的低租金和其他的優(yōu)惠條件吸引其上至四樓，則可以極大地增強(qiáng)四樓的吸引力；表：各層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)面積：㎡業(yè)態(tài)類(lèi)型舉例地下一層超市16000家樂(lè)福、百佳等；一層本層合計(jì)14000百貨2000百貨：如廣百等；品牌珠寶、中高檔服飾/鞋類(lèi)、休閑服飾12000珠寶類(lèi)：如六福、謝瑞麟、周大福等；中、中高檔服飾：如哥弟、ESPRIT、NOWHERE、G2000等；鞋類(lèi)：如百麗、美的、芭迪等；休閑服飾：S&K、IPZONE、班尼路等；二層本層合計(jì)13000百貨9500通信、數(shù)碼3500手機(jī)品牌形象店：如MOTO、NOKIA數(shù)碼品牌店：如MP3、DV、DC等品牌專(zhuān)賣(mài)店；三層本層合計(jì)13000百貨（特價(jià)場(chǎng)）6000季后風(fēng)、歐萊斯（outlets）家居用品3000家居：床上用品（富安娜、雅蘭等）、日常家居飾品、精品等；兒童天地4000兒童天地：除兒童日常的衣服、鞋類(lèi)外，還可以增設(shè)兒童書(shū)店、文具、學(xué)習(xí)機(jī)、兒童書(shū)畫(huà)展示等；四層本層合計(jì)11000影院3000華納院線(xiàn)等；游樂(lè)場(chǎng)4000如小型游藝場(chǎng)；餐飲4000KFC、四海一家等總計(jì)67000項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)作為市橋鎮(zhèn)未來(lái)的商業(yè)中心標(biāo)志性的商業(yè)物業(yè)，與市橋鎮(zhèn)現(xiàn)有的商業(yè)中心大北路、易發(fā)步行街比較，項(xiàng)目有著明顯的異質(zhì)性：項(xiàng)目總占地約150畝，建成后總建筑面積達(dá)20萬(wàn)㎡，其中有超過(guò)10萬(wàn)㎡的商業(yè)面積，僅一期的商業(yè)面積就達(dá)67000㎡，按此規(guī)模在市橋甚至是某某區(qū)的綜合性商業(yè)物業(yè)來(lái)看，都是首屈一指的，由于其規(guī)模龐大，決定了其定位必須面向某某區(qū)，并成為某某商業(yè)的標(biāo)志性物業(yè)；超市與百貨的結(jié)合：一方面，從某某的超市看，某某現(xiàn)有的超市好又多從檔次看偏低，在滿(mǎn)足消費(fèi)者需求方面還有較大的提升空間；另一方面，從某某現(xiàn)有的百貨看，無(wú)論是新大新還是友誼百貨，規(guī)模明顯偏小，檔次偏低，使得某某百貨作為貨品齊全、信譽(yù)保證的優(yōu)點(diǎn)未能盡顯；業(yè)態(tài)綜合；休閑娛樂(lè)的組合使項(xiàng)目從購(gòu)物中心變?yōu)橘?gòu)物、休閑、游樂(lè)、餐飲中心，并以休閑、游樂(lè)、餐飲作為帶動(dòng)，滿(mǎn)足消費(fèi)者多方面的需求，這與易發(fā)步行街及大北商圈的休閑、餐飲娛樂(lè)僅作為配套而存在有著很大的不同；項(xiàng)目具有統(tǒng)一的規(guī)劃及明確的主題分區(qū)，如休閑服飾區(qū)、中高檔服飾區(qū)等，有利于更充分地享有消費(fèi)人流；但同時(shí)由于業(yè)態(tài)組合的多樣性，使經(jīng)營(yíng)管理更為復(fù)雜，加大了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)難度。項(xiàng)目作為地鐵物業(yè)，其輻射力明顯加強(qiáng)；項(xiàng)目相關(guān)配套設(shè)施建議項(xiàng)目除了在業(yè)態(tài)組合之外，還需要通過(guò)更多的配套來(lái)吸引消費(fèi)者的到來(lái)及延長(zhǎng)消費(fèi)者的停留時(shí)間。停車(chē)位隨著某某私家車(chē)的增加，對(duì)商業(yè)區(qū)車(chē)位的要求也越來(lái)越高，而且擁有私家車(chē)人群其消費(fèi)能力強(qiáng)、活動(dòng)范圍廣，而市橋市區(qū)內(nèi)的商業(yè)由于年限已久，已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足自駕車(chē)人士的停車(chē)需要，因此，設(shè)置足夠的停車(chē)位不僅對(duì)吸引高端人群非常重要，同時(shí)也可以有效地?cái)U(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍。在停車(chē)位數(shù)量方面，1996年建成的某某天河城以16萬(wàn)建筑面積約有1000個(gè)車(chē)位，而2005年開(kāi)業(yè)的順德天佑城以9萬(wàn)的商業(yè)面積約有1300個(gè)停車(chē)位，這些案例可為項(xiàng)目的停車(chē)位設(shè)置提供參考。停車(chē)位如果全部依賴(lài)地下停車(chē)場(chǎng)的方式將耗費(fèi)極大的開(kāi)發(fā)成本，為此可通過(guò)幾種方式組合解決，其一是修建地下車(chē)庫(kù)，其二是利用地面安排停車(chē)位，其三可通過(guò)樓頂停車(chē)位的方式。穿梭巴士項(xiàng)目周邊的公交線(xiàn)路較多，但線(xiàn)路主要是滿(mǎn)足市橋與石基方面的交通需要，項(xiàng)目在與市橋南郊板塊、華南板塊等高質(zhì)素的小區(qū)之間還缺乏有效的交通連接，除自駕車(chē)人群外，其他居民前來(lái)購(gòu)物很不方便，因此有必要在與這些小區(qū)之間設(shè)置穿梭巴士，方便居民往返，以增強(qiáng)項(xiàng)目的輻射能力。銀行作為大型的商業(yè)物業(yè)，每天都有大量的成交額，進(jìn)駐商場(chǎng)的商戶(hù)資金流量大，與銀行的業(yè)務(wù)往來(lái)多，在項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置銀行可更好地滿(mǎn)足到商戶(hù)的資金安全需求，此外，銀行也能為前來(lái)的消費(fèi)者提供更好、更方便的服務(wù)，銀行的承租能力強(qiáng)，一