房地產(chǎn)金融第8章

房地產(chǎn)金融第八章房地產(chǎn)典當(dāng)和其他非金融機構(gòu)房地產(chǎn)融資

※※典當(dāng)和房地產(chǎn)典當(dāng)※※房地產(chǎn)典權(quán)，比較房地產(chǎn)典當(dāng)與房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)租賃的關(guān)系※※住房協(xié)作社和商品住房基金會融資的房地產(chǎn)融資第一節(jié)典當(dāng)概述一、典當(dāng)與典當(dāng)行典當(dāng)曾被說成是借款人用實物作質(zhì)押而向特殊的貸款機構(gòu)獲得借款的行為。在這里，借款人術(shù)語稱為出典人、典押人，也稱交當(dāng)人或當(dāng)戶，他可以是個人也可以是機構(gòu)。作質(zhì)押的實物術(shù)語稱為典當(dāng)物或當(dāng)物。特殊的貸款機構(gòu)亦即貸款人，術(shù)語稱為承典人，也稱收當(dāng)人，又稱典當(dāng)行或當(dāng)鋪。典當(dāng)是指當(dāng)戶將其動產(chǎn)、財富權(quán)益作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例用，獲得當(dāng)金，并在商定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、歸還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。從典當(dāng)行來說，典當(dāng)是典當(dāng)行根據(jù)出典人提供的典當(dāng)物的價值，按規(guī)定的折扣率確定典當(dāng)金(即典價或典金、當(dāng)本、當(dāng)金)，按典當(dāng)金數(shù)額貸放現(xiàn)款，定期收回典當(dāng)金現(xiàn)款和典當(dāng)金利息的融資運營行為。典當(dāng)行被定義為按照<公司法>和<典當(dāng)行管理方法>設(shè)立的專門從事典當(dāng)活動的企業(yè)法人典當(dāng)行是典當(dāng)運作的主體。典當(dāng)行作為一個獨立的運營機構(gòu)，需求有一定的注冊資本。典當(dāng)行運營典當(dāng)物的范圍普通可以是家電商品、古玩字畫、首飾珠寶、高檔日用晶、機器設(shè)備、批量服裝、汽車、摩托車和房產(chǎn)等生活資料和消費資料。典當(dāng)行被納入特殊的工商企業(yè)，是具有金融性的商業(yè)企業(yè)，又被視作是一種非銀行的金融機構(gòu)典當(dāng)行的運作過程，涉及收當(dāng)、贖當(dāng)、死當(dāng)及拍賣、變賣或者折價過程。典當(dāng)行對死當(dāng)物品，有權(quán)經(jīng)過拍賣、變賣等方式獲得收入；對拍賣、變賣所得，有兩種處置方法：1〕將超越典當(dāng)金部分的拍賣、變賣所得，扣除典當(dāng)金利息以及典當(dāng)行支出的其他各種費用后，將多余的金額退還給出典人。2〕典當(dāng)行將超越典當(dāng)金部分的拍賣、變賣所得，扣除典當(dāng)金利息以及典當(dāng)行支出的其他各種費用后，將多余的金額由典當(dāng)行作為本人的營業(yè)收入。二、典當(dāng)?shù)漠a(chǎn)生與開展典當(dāng)行最早稱“質(zhì)庫〞或“質(zhì)肆〞、“質(zhì)舍〞，開場于南北朝，來源于南齊時代(479～502年)。明朝除舊稱外，又有典當(dāng)、當(dāng)鋪等稱號。以后典當(dāng)或當(dāng)鋪成為通稱。明朝中期至清朝初葉，我國典當(dāng)行曾逾2萬家。在舊中國，典當(dāng)行也非常盛行。典當(dāng)行在運營時，大多采取典當(dāng)金低、典當(dāng)金利率高和典當(dāng)期短戰(zhàn)略。典當(dāng)金低于典當(dāng)物本身的價值，通常為五成，有時甚至壓得更低。典當(dāng)利率有的可達月息8分。典當(dāng)期短使得典當(dāng)行投放的資金因周轉(zhuǎn)速度快，發(fā)揚資本作用的次數(shù)多，而與獲利程度呈正向關(guān)系。典當(dāng)期短，有助于典當(dāng)行利用時間差制造“死當(dāng)〞，從而可對過期不贖的質(zhì)押晶進展沒收轉(zhuǎn)賣，可望賺取典當(dāng)物處置后的額外收益。因此，舊中國的典當(dāng)行實踐上成了一種放高利貸的機構(gòu)，名聲很壞，典當(dāng)幾乎是剝削和罪惡的代名詞。自1987年底四川省成都市成立中華人民共和國第一家典當(dāng)商行——成都市華茂典當(dāng)效力商行；1993年8月后開場由中國人民銀行主管，2000年7月，典當(dāng)業(yè)的監(jiān)管部門由中國人民銀行變卦為國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會。國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會于2001年8出臺新的<典當(dāng)行管理方法>。三、中國典當(dāng)業(yè)恢復(fù)開展及其現(xiàn)實作用1．融資的作用典當(dāng)業(yè)開辟了新的融資渠道，是對銀行和其他金融機構(gòu)融資渠道的有益補充，起到了拾遺補闕、調(diào)余濟需、融通資金的作用。2．支持消費，活潑流通，解危救難，方便群眾向個體運營者及各類企業(yè)質(zhì)押放款、向城鄉(xiāng)居民質(zhì)押放款等這些業(yè)務(wù)起到了支持商品消費和流通、擴展承典人的運營規(guī)模、扶危救難、雪中送炭的作用。3．穩(wěn)定社會經(jīng)濟、金融次序急需資金的個人、個體運營戶和企業(yè)可以用本人的財物作典當(dāng)物獲得貸款，防止社會經(jīng)濟生活中的不法行為。同時，典當(dāng)業(yè)的運營受中國人民銀行、工商行政管理機關(guān)和公安機關(guān)等的管理，有利于抑制民間高利貸行為。4，房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)倪\作，有利于置業(yè)投資的開展由于擴展了典當(dāng)行的運營范圍，擁有自有房產(chǎn)者可將房產(chǎn)作典當(dāng)物，融通資金已成為能夠。這在一定程度上有利于住房自有化和住房制度的改革，擴展人們的投資領(lǐng)域。第二節(jié)房地產(chǎn)典當(dāng)和房地產(chǎn)典權(quán)一、房地產(chǎn)典當(dāng)房地產(chǎn)典當(dāng)是指房地產(chǎn)權(quán)益人在一定期限內(nèi)，將其一切的房地產(chǎn)，在不放棄一切權(quán)的情況下，以一定典價將房地產(chǎn)其他權(quán)益讓渡給他人承典的行為。房地產(chǎn)典當(dāng)包括兩個方面的內(nèi)容：一是與房產(chǎn)無關(guān)的地的典當(dāng)，二是房(包括與房有關(guān)的地)的典當(dāng)。房產(chǎn)典當(dāng)又稱“典房〞，是指房屋一切人因急迫需求資金，又不愿隨便放棄房屋一切權(quán)的情況下，有期限、有條件地將房屋出典。典當(dāng)人(承典人)支付典當(dāng)金，在典當(dāng)期內(nèi)典當(dāng)行對該房屋具有房地產(chǎn)典權(quán)，即對該房屋的占有權(quán)、運用權(quán)和收益權(quán)。典當(dāng)期滿，只需出典人向典當(dāng)行付清典當(dāng)金，就可贖回房屋，典權(quán)也隨之取消。因此，典當(dāng)也稱活賣。假設(shè)出典人典當(dāng)期屆滿未能贖回，且續(xù)典后仍無經(jīng)濟實力贖回那么為絕賣，承典人那么擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)的典與房地產(chǎn)的當(dāng)是有區(qū)別的：

“典〞中的典權(quán)人在典期內(nèi)對典物既享有占有權(quán)，又享有運用權(quán)；而“當(dāng)〞中的典當(dāng)行在當(dāng)期內(nèi)對當(dāng)物享有占有權(quán)，卻不享有運用權(quán)。

典的關(guān)系當(dāng)?shù)年P(guān)系典當(dāng)行在承擔(dān)妥善保管典物的義務(wù)的同時，有權(quán)使用和收益典當(dāng)行只承擔(dān)妥善保管當(dāng)物的義務(wù)，不得使用該當(dāng)物，也不得將該當(dāng)物出租等以獲得收益。借款人無需向典當(dāng)行支付利息和保管費，典當(dāng)行也不必支付使用費；借款人必須向典當(dāng)行支付相應(yīng)的利息和保管費。二、房地產(chǎn)典權(quán)房地產(chǎn)典權(quán)是指典權(quán)人(典當(dāng)行)支付典金，占有出典人的房地產(chǎn)，而獲得一定時期內(nèi)的運用和收益的權(quán)益，也就是房地產(chǎn)一切人將其一切的房地產(chǎn)交給承典人在一定時期內(nèi)運用和收益而獲得典金的權(quán)益義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)典權(quán)的特性主要有以下幾個方面：1．出典人典出房地產(chǎn)是為了獲得一定數(shù)量的資金，最初的典權(quán)關(guān)系是為了擔(dān)保債的履行的目的而建立的，房地產(chǎn)典權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。2．典權(quán)屬于用益物權(quán)房地產(chǎn)典權(quán)屬于物權(quán)，但它是一種不完全的物權(quán)，它是在他人一切物上所享有的某些有限制的權(quán)益，是一種有限的用益物權(quán)，即對他人的房地產(chǎn)在不損害其本質(zhì)的條件下運用和收益的權(quán)益。這種有限性表達在典當(dāng)?shù)钠谙奚稀?．典權(quán)行使主體的可變性典權(quán)人對房地產(chǎn)典物有權(quán)運用和收益，不付租金，還有權(quán)將房地產(chǎn)出租，還可將房地產(chǎn)典權(quán)轉(zhuǎn)讓。4．典權(quán)贖回行使主體的可變性房地產(chǎn)出典人是行使典物贖回權(quán)的主體，也可以由出典人的承繼人來行使典物贖回權(quán)，還可以由所典房地產(chǎn)一切權(quán)的受讓人來行使贖回權(quán)。5．典權(quán)贖回有明確的時限規(guī)定典權(quán)贖回時間是由典期及續(xù)典期構(gòu)成的。典期由出典人與承典人商定，續(xù)典期由法律規(guī)定。第三節(jié)房地產(chǎn)典當(dāng)與房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)租賃的關(guān)系一、房地產(chǎn)典當(dāng)與房地產(chǎn)抵押貸款的關(guān)系(一)房地產(chǎn)典當(dāng)與房地產(chǎn)抵押貸款的一樣點兩者都屬于有限制的物權(quán)，都是以物借款，都來源于借貸關(guān)系。兩者都有擔(dān)保的含義，都在提交房地產(chǎn)的一定權(quán)益之后獲得款項。房地產(chǎn)一切權(quán)仍為出典人和抵押人一切，但房地產(chǎn)一切權(quán)人在房地產(chǎn)出典和抵押期對房地產(chǎn)的處置權(quán)遭到限制。兩者都不能事先轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的一切權(quán)，但在一定期限后，并在一定條件下，房地產(chǎn)的一切權(quán)存在轉(zhuǎn)移給承典人或承押人的能夠性。(二)房地產(chǎn)典當(dāng)與房地產(chǎn)抵押貸款的不同點

房地產(chǎn)出典期間，出典人轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有，房地產(chǎn)由承典人占有、運用和收益；房地產(chǎn)抵押期間抵押人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有，房地產(chǎn)的運用權(quán)和收益權(quán)屬抵押人一切。房地產(chǎn)典當(dāng)關(guān)系中，承典人得到的是房地產(chǎn)的運用權(quán)和收益權(quán)，房地產(chǎn)典當(dāng)期到期，承典人交回房地產(chǎn)收回典金，沒有利息；房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，抵押權(quán)人(承押人)得到的是確保債務(wù)清償?shù)臋?quán)益，不能支配抵押的房地產(chǎn)，但具有追及權(quán)益。當(dāng)?shù)盅喝松米蕴幏值盅旱姆康禺a(chǎn)，抵押權(quán)人可以追及抵押的房地產(chǎn)而行使權(quán)益。房地產(chǎn)抵押貸款期滿，抵押權(quán)人收回貸款本金及利息。

房地產(chǎn)典當(dāng)關(guān)系中，出典人逾期不贖的，可作絕賣處置，由承典人獲得典當(dāng)房地產(chǎn)的一切權(quán)；房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，當(dāng)?shù)盅喝?借款人)到期無力還本付息時，抵押權(quán)人享有抵押房地產(chǎn)依法處分后的價款的優(yōu)先受償權(quán)。房地產(chǎn)典當(dāng)獲得的融資單位本錢比較高，貸款規(guī)模相對比較小，融資期限比較短，但手續(xù)相對簡便且靈敏；房地產(chǎn)抵押貸款獲得的融資單位本錢比較低，貸款規(guī)模相對比較大，融資期限可以比較長，貸款審批手續(xù)普通比較嚴厲。二、房地產(chǎn)典當(dāng)與房地產(chǎn)租賃的關(guān)系(一)房地產(chǎn)典當(dāng)與房地產(chǎn)租賃的一樣點兩者都要發(fā)生房地產(chǎn)的占有、運用和收益權(quán)的轉(zhuǎn)移，但房地產(chǎn)一切權(quán)仍在原一切人手中

(二)房地產(chǎn)典當(dāng)與房地產(chǎn)租賃的不同點

1〕典期到期時，出典人要收回其房地產(chǎn)一切權(quán)中的占有、運用和收益權(quán)，必需返復(fù)原典價于承典人；租期到期時，房地產(chǎn)一切權(quán)中的占有、運用和收益權(quán)自然回歸出租人，出租人無需返還已收取的租金給承租人。2〕房地產(chǎn)典當(dāng)中，出典人可以較為快捷和集中地運用一筆款項；租賃關(guān)系要求雙方按一定的期限和房屋的情況，確定租金數(shù)額和收取租金的方式、時間，且租金普通分期分批給付，使得出租人成為變相食利者。

3〕出典人在回贖期滿不回贖，活賣的房地產(chǎn)會變?yōu)榻^賣，出典人那么喪失所典房地產(chǎn)的一切權(quán)或者被依法處分；房地產(chǎn)租賃關(guān)系中，不會發(fā)生房地產(chǎn)一切權(quán)的轉(zhuǎn)移。第四節(jié)其他非金融機構(gòu)的房地產(chǎn)融資一、住房協(xié)作社融資住房協(xié)作社是一種城鎮(zhèn)居民自愿參與、自籌資金、自有產(chǎn)權(quán)、本人運用、自行管理的群眾性建房互助協(xié)作的協(xié)作組織。國際建房與儲蓄組織聯(lián)盟把住宅協(xié)作社解釋為“是一種相互協(xié)助、共同建房的非營利性團體，屬集體協(xié)作性質(zhì)。它是以建房資金融通和儲蓄、建立及管理一體化處理住房問題的協(xié)作社。住房協(xié)作社在開展過程中主要有以下三種類型：1．單位自辦住房協(xié)作社。其特點是由單位組織職工按個人、單位共同集資的方式建造住房，社員均為單位職工。2．系統(tǒng)住房協(xié)作社。它普通是由無力獨立建立住房協(xié)作社的單位所在系統(tǒng)結(jié)合下屬無力建立住房協(xié)作社的單位組建的住房協(xié)作社，用以協(xié)助本系統(tǒng)職工的住房問題。3．社會性住房協(xié)作社。這是一種面向社會、面向中小企業(yè)和面向“三困〞戶(住房困難、單位建房困難、個人經(jīng)濟困難)，不分地域、部門、系統(tǒng)的住房協(xié)作社。二、商品住房基金會融資商品住房基金會是經(jīng)政府同意成立的擔(dān)任籌集和運用商品住房基地開發(fā)、建立、流通周轉(zhuǎn)資金的事業(yè)法人機構(gòu)。商品住房基金會的資金來源主要有：商品住房基金會會員繳存的基金款，商品住房基金會各項收入的積累，社會各界的捐贈款，商品住房基金會向銀行的借款及其向企事業(yè)單位、職工發(fā)放住房建立債券所籌的資金等。商品住房基金會的資金運用除了滿足會員的資金需求外，還包括直接投資建造商品住房、住房建立債券的還本付息、商品住房基金會的各項開支等。凡是實行獨立核算，具有法人資歷的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)和其他各類有單位住房基金提存的企事業(yè)單位，成認、遵守商品住房基金會章程的均可懇求參與經(jīng)過同意設(shè)立的商品住房基金會。參與商品住房