房地產(chǎn)成本核算存在的問題解析

...wd......wd......wd...成本核算存在的問題一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

房地產(chǎn)行業(yè)的核算并不復(fù)雜，但由于企業(yè)管理水平和會(huì)計(jì)人員水平的原因，一些房地產(chǎn)公司成本核算不遵循財(cái)政部及上海市的政策規(guī)定，致使財(cái)務(wù)指標(biāo)扭曲，成本不實(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成果無從表達(dá)。具體表現(xiàn)為：

1、成本對象設(shè)立的隨意性。成片開發(fā)的小區(qū)應(yīng)根據(jù)合同或同時(shí)開工的工程名稱在“開發(fā)成本〞科目下設(shè)不同的成本對象。但有的小區(qū)卻往往將原應(yīng)歸屬同一工程的工程分成多個(gè)對象。

2、動(dòng)遷差價(jià)調(diào)房的補(bǔ)償收入直接沖減動(dòng)遷成本。動(dòng)遷房的補(bǔ)差數(shù)應(yīng)沖減用于動(dòng)遷的房源成本，不能直接沖減動(dòng)遷成本，補(bǔ)差收入應(yīng)補(bǔ)交營業(yè)稅金及附加。

3、成本不進(jìn)展分配或隨意分配。用于動(dòng)遷的商品房成本不根據(jù)實(shí)際去向和用途轉(zhuǎn)出；在同一筆費(fèi)用用于支付不同成本對象時(shí)，相關(guān)部門有時(shí)基本不作任何分配。凡此，都造成本錢嚴(yán)重不實(shí)。

4、實(shí)物與帳面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。在外購或自建動(dòng)遷用房、商品房內(nèi)部調(diào)撥或轉(zhuǎn)自用以及商品房的銷售上，沒有一套標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)操作規(guī)程，致使帳面和實(shí)物數(shù)量嚴(yán)重不符。

5、成本末打足。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，成本未打足的原因有：〔1〕因不能及時(shí)取得發(fā)票，應(yīng)計(jì)入而未入的成本。承包單位因開出發(fā)票就須繳納營業(yè)稅金及附加以及所得稅，故而對工程己經(jīng)完畢而發(fā)包方不能及時(shí)支付款項(xiàng)的，就不開出發(fā)票。對此，房地產(chǎn)公司就難以及時(shí)進(jìn)展成本核算，造成本錢低于實(shí)際數(shù)以〔2〕公建配套設(shè)施不按預(yù)算計(jì)提。按規(guī)定，非有償轉(zhuǎn)讓的公建配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模大的，可按建筑面積或投資比率預(yù)提，而有的公司則人為少提或不提。

6、不能正確解決在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)問題。在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的依據(jù)為工程的竣工交付。在結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，首先要審查完工局部工程的單項(xiàng)成本是否全部計(jì)入，其次審查公共費(fèi)用是否足額分?jǐn)?，如配套設(shè)施費(fèi)用、動(dòng)遷成本及前期費(fèi)用的分?jǐn)偟取?/p>

7、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品時(shí)任意預(yù)計(jì)銷售成本或按照內(nèi)部所謂方案成本結(jié)轉(zhuǎn)。由于前述因素的存在，商品房銷售時(shí)，企業(yè)無法得到真實(shí)的成本資料，因此一些企業(yè)采用所謂方案價(jià)格來預(yù)計(jì)銷售成本。這種錯(cuò)誤的做法，嚴(yán)重違反了成本必須按實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)的原則。

正確確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成果公允表述的根基。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象應(yīng)結(jié)合工程的開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、功能設(shè)計(jì)、構(gòu)造類型、裝修檔次、層高等因素確定，而且一個(gè)成本核算對象只能計(jì)算出一個(gè)單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

對單體開發(fā)工程來說，一般以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對象。但對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的工程，尤其是同一工程有不同的功能區(qū)，成本核算對象若何確定實(shí)務(wù)中存在以工程整體作為成本核算對象，待工程建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。比方，同一工程既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計(jì)不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將工程整體作為成本核算對象，會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價(jià)格和租金價(jià)格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會(huì)計(jì)上的配比原則。實(shí)務(wù)中還有一種做法是先將整個(gè)工程作為成本核算對象歸集各功能區(qū)成本，然后根據(jù)各功能區(qū)的情況估計(jì)一個(gè)比例來分割不同功能區(qū)的成本，即從一個(gè)成本核算對象計(jì)算出兩個(gè)或多個(gè)單位成本，這種做法一方面會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導(dǎo)致企業(yè)對各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)節(jié)，不利于保證會(huì)計(jì)信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區(qū)確定成本核算對象，從一個(gè)成本核算對象計(jì)算出一個(gè)單位成本。這樣既能滿足會(huì)計(jì)信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

二、標(biāo)準(zhǔn)并完善成本核算，提高核算水平

〔一〕正確劃分工程工程

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長，往往成片分期開發(fā)，而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，因此在核算時(shí)對同一小區(qū)內(nèi)的各工程工程應(yīng)分別進(jìn)展核算。為便于成本的分配和分析，本文認(rèn)為應(yīng)以竣工區(qū)域另設(shè)立工程工程的依據(jù)，并單獨(dú)設(shè)立須進(jìn)展共同分配的成本對象。例如甲小區(qū)分期成片開發(fā)，可將一樣時(shí)間竣工的區(qū)域合并為分工程對象。即甲小區(qū)——共同費(fèi)用、甲小區(qū)——A工程、甲小區(qū)——B工程……。在同一施工地點(diǎn)、同一構(gòu)造類型、開竣工時(shí)間一樣或接近的設(shè)立各分項(xiàng)工程；在同一工地上施工的幾個(gè)預(yù)算造價(jià)很小的工程，可合并核算，然后按照預(yù)算造價(jià)比例計(jì)算各分工程的實(shí)際成本。

〔二〕正確設(shè)置三級科目，標(biāo)準(zhǔn)反映核算內(nèi)容

為了正確核算房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本和成本控制，本文根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和國務(wù)院及上海市制定的房產(chǎn)建設(shè)和投資方面的各種稅費(fèi)計(jì)征方法和標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)重要性原則，建議在“開發(fā)成本〞科目下設(shè)置六個(gè)二級科目，其下再分設(shè)三級科目和必要的明細(xì)科目。

1、土地征用及動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)

〔1〕土地征用費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、糧油差價(jià)、蔬菜地建設(shè)費(fèi)、墾復(fù)基金、耕地占用費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、老年社員養(yǎng)老費(fèi)、征地包干費(fèi)及征地管理費(fèi)、其他。

〔2〕動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)：拆遷私房補(bǔ)償費(fèi)〔搬遷費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)〕、拆遷單位補(bǔ)償費(fèi)〔搬遷費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)〕、集體設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、其他。

〔3〕動(dòng)遷房源建設(shè)費(fèi)

〔4〕其他

2、前期工程費(fèi)：勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、臨時(shí)措施費(fèi)〔臨時(shí)道路建設(shè)費(fèi)、臨時(shí)水源建設(shè)費(fèi)、臨時(shí)電源建設(shè)費(fèi)等〕、土地平整費(fèi)、其他。

3、建筑安裝工程費(fèi)：建筑工程、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、其他。

4、根基設(shè)施費(fèi)：排污排洪費(fèi)、供電費(fèi)、供氣費(fèi)、供水費(fèi)、通訊費(fèi)、照明費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、道路橋梁涵洞、綠化帶、建設(shè)配套費(fèi)〔住宅建設(shè)配套、人防工程費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)、臨時(shí)占路費(fèi)〕、施工配套費(fèi)〔許可證執(zhí)照費(fèi)、新型墻體材料費(fèi)、檔案保證金、竣工圖編制技〕、其他。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)：教育設(shè)施費(fèi)、醫(yī)療設(shè)施費(fèi)、商業(yè)設(shè)施費(fèi)、地區(qū)行政設(shè)施建設(shè)費(fèi)、服務(wù)設(shè)施費(fèi)、其他。

6、開發(fā)間接費(fèi)：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、利息、審計(jì)費(fèi)、公證費(fèi)、評估費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、其他。

〔三〕準(zhǔn)確進(jìn)展成本分配

成本分配主要有四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：〔1〕因果關(guān)系法。追溯成本發(fā)生的原因據(jù)以分?jǐn)偝杀?。如根基設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)??！?〕受益程度。以受益比例將成本分?jǐn)傊潦芤鎸ο?。如分?jǐn)偣ㄅ涮踪M(fèi)，按預(yù)算面積分配?！?〕公平合理。有時(shí)盡管與某項(xiàng)特定成本并無直接聯(lián)系，但為示公平合理，仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對象，其依據(jù)為從公司角度出發(fā)，該間接成本是大家“應(yīng)承受〞的成本?！?〕承受能力。按成本對象的負(fù)擔(dān)能力分?jǐn)傞g接成本。要求慶利能力高的獨(dú)立核算工程吸收更多的成本，能產(chǎn)生納稅收益，對整個(gè)企業(yè)集團(tuán)有利。

雖然成本分配的方法較多，但并不說明會(huì)計(jì)人員可以隨意分?jǐn)?，需要服從于成本分配目的亦即成本分配的意圖。成本分配目的主要是提供經(jīng)濟(jì)決策信息、客觀公平計(jì)算成本、鼓勵(lì)成本中心努力降低成本等。

〔四〕正確劃分開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用

按照規(guī)定，只有在施工現(xiàn)場設(shè)立的管理機(jī)構(gòu)〔如指揮部等〕的費(fèi)用方可列入開發(fā)間接費(fèi)。但有些企業(yè)將公司工程部等與現(xiàn)場有聯(lián)系的部門費(fèi)用均列入開發(fā)間接費(fèi)，以到達(dá)減少期間費(fèi)用、提高利潤的目的，或借此提高土地增值稅扣除工程的金額基數(shù)。

三、加強(qiáng)內(nèi)部成本分析，提出控制方法

為便于考核工程收益情況，房地產(chǎn)企業(yè)須對產(chǎn)品銷售收入、產(chǎn)品銷售成本、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等科目按成本對象分別核算。通?？蓮囊韵路矫孢M(jìn)展分析：

1、分成本對象考核工程工程的毛利、毛利率、投資報(bào)酬率、凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、開發(fā)周期、竣工面積率、空置率、產(chǎn)銷率等。

2、與工程的預(yù)算對比分析節(jié)超額，按成本工程列示。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，工程工程可變因素多，在立項(xiàng)前所做的預(yù)算并不能反映實(shí)際情況，可比性不強(qiáng)。建議按工程的開發(fā)不同階段編制滾動(dòng)預(yù)算，以動(dòng)態(tài)地反映預(yù)算執(zhí)行情況。

3、分析工程差異。工程差異與竣工的時(shí)間和成本的節(jié)超密切相關(guān)。工程差異=進(jìn)度差異+成本差異。其中，進(jìn)度差異=按實(shí)際進(jìn)度截止至當(dāng)日的預(yù)算成本-按方案進(jìn)度截止至當(dāng)日的預(yù)算成本；成本差異=按實(shí)際進(jìn)度截止至當(dāng)日的實(shí)際成本-按實(shí)際進(jìn)度截止至當(dāng)日的預(yù)算成本。

通過工程差異的分析，可促使企業(yè)縮短工程的開發(fā)周期，降低工程的成本或修證預(yù)算，使之更加切實(shí)可行。

4、運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)〔方案評審技術(shù)，PERT〕，大力降低工程成本。網(wǎng)絡(luò)圖是表示一項(xiàng)工程各個(gè)工作環(huán)節(jié)或各道工序的先后關(guān)系和所需要時(shí)間的網(wǎng)狀圖。它不僅能反映出工程所有作業(yè)〔工序〕之間的相互關(guān)系，而且能說明工程的時(shí)間進(jìn)度，突出工程中的關(guān)鍵作業(yè)和關(guān)鍵路線，從而使工程管理人員集中精力抓住關(guān)鍵，合理調(diào)配資源，尋求以最小的工程費(fèi)用獲得最正確工期。網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)尤其適用于建筑工程工程的時(shí)間一成本控制。

四、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算尚待探討的問題

1、借款費(fèi)用的處理

在實(shí)際工作中，不少企業(yè)將借款費(fèi)用作為調(diào)節(jié)利潤上下的手段。有的不分用途，一律計(jì)入開發(fā)成本，人為抬高利潤；有的對經(jīng)營性的支出和工程支出不加區(qū)分，直接全部資本化或費(fèi)用化；有的將不同工程借款費(fèi)用不加分配，簡單計(jì)入某一工程成本；有的在開發(fā)中斷或完畢后，仍將借款利息計(jì)入開發(fā)成本。本文認(rèn)為，由于房地產(chǎn)借款數(shù)額大，對當(dāng)期的損益影響大，在實(shí)務(wù)中，準(zhǔn)確地計(jì)算借款利息非常重要。應(yīng)注意：〔1〕確定用于開發(fā)成本中的借款數(shù)額，以區(qū)分資本化和費(fèi)用化的界限；〔2〕細(xì)分用于不同工程工程的借款數(shù)，正確劃分同一借款在不同工程間的負(fù)擔(dān)額；〔3〕工程停工時(shí)的借款費(fèi)用暫停資本化；〔4〕開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品即產(chǎn)品完工后，借款利息直接計(jì)入當(dāng)期損益。

2、質(zhì)量責(zé)任準(zhǔn)備金

每一個(gè)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任事故發(fā)生的可能性都是存在的，而且一旦發(fā)生，數(shù)額相當(dāng)大，根據(jù)穩(wěn)健性原則，現(xiàn)行制度應(yīng)考慮允許房地產(chǎn)公司按照銷售收入的一定百分比設(shè)立質(zhì)量責(zé)任保證金，以降低風(fēng)險(xiǎn)，合理預(yù)計(jì)質(zhì)量損失。

3、存貨跌價(jià)損失準(zhǔn)備的計(jì)提

一般認(rèn)為：房地產(chǎn)行業(yè)出售的是不動(dòng)產(chǎn)，減值的可能性較小。實(shí)際情況并非如此。其一，房地產(chǎn)市場供過于求，商品房積壓嚴(yán)重，積壓時(shí)間越長，跌價(jià)可能性越大；其二，房地產(chǎn)公司的開發(fā)資金約有70%系外部籌集而來，存量房積壓時(shí)間愈長，資金成本愈高。在我國房地產(chǎn)市場日趨活潑的情況下，建議仿效股份制企業(yè)會(huì)計(jì)制度，采用成本與可變現(xiàn)凈值孰低法。

本文認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)拋棄“重開發(fā)、輕核算〞的觀念，必須重視包括成本費(fèi)用開支范圍、期間費(fèi)用開支范圍、成本和費(fèi)用管理責(zé)任制、成本和費(fèi)用的方案和考核等一整套成本管理方法，不斷提高成本管理水平。

房地產(chǎn)成本管理

隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出?！袄麧櫍戒N售收入－成本費(fèi)用〞這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。若何通過IT手段、科學(xué)的管理方法提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平明源根據(jù)幾年來對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實(shí)踐，結(jié)合多家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)歷，總結(jié)提煉了“成本管理四步法〞。這四個(gè)步驟分別是：制定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績評估。以下就這四個(gè)步驟做詳細(xì)的分析：

1、制定目標(biāo)——目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是工程成本的控制線。

許多工程成本失控的一個(gè)很重要原因是：事先沒有建設(shè)明確的目標(biāo)成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個(gè)“大致的數(shù)〞，而真正到了執(zhí)行時(shí)，這個(gè)“大致的數(shù)〞往往就經(jīng)不起推敲，無法作為工程的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo)/方案〞實(shí)際上是“假目標(biāo)/方案〞，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步〞、“拍腦袋做決策〞，成本失控就缺乏為奇了。

目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按標(biāo)準(zhǔn)的成本構(gòu)造樹層層分解；再通過將預(yù)算方案落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)方案，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)展比照分析，找出差距，分析原因，制定改良措施。

影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因

〔1〕工程進(jìn)度太緊：

基于市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤指標(biāo)的需要，房地產(chǎn)公司對工程的進(jìn)度通常都卡得對比緊，許多工程匆匆上馬，為了趕時(shí)間/趕進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就開場“招標(biāo)〞、“施工〞、“邊干邊設(shè)計(jì)〞的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然“施工圖設(shè)計(jì)〞未能在“招標(biāo)〞、“施工〞之前完成，就造成了在工程前期無法對目標(biāo)成本進(jìn)展準(zhǔn)確測算。

另外，也正因?yàn)檎袠?biāo)前不能對“合同標(biāo)的〞進(jìn)展準(zhǔn)確測算，實(shí)際業(yè)務(wù)中只能使用“費(fèi)率招標(biāo)〞方式取代“總價(jià)招標(biāo)〞、“工程量清單招標(biāo)〞，這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。實(shí)際中的許多工程存在著大量的“合同變更〞，其中很重要的一個(gè)原因就是采用了“費(fèi)率招標(biāo)〞的模式。

“欲速則不達(dá)〞，為了進(jìn)度卻犧牲了成本。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識到其間的弊端，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)流程，重點(diǎn)加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計(jì)〞、“招標(biāo)〞環(huán)節(jié)，積極推行“目標(biāo)成本管理〞，取得了不錯(cuò)的效果。

〔2〕缺乏標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)成本測算體系：

從工程管理的角度看，房地產(chǎn)工程具有較高的復(fù)雜度，工程周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。工程開展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理……每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為這樣的工程制定“目標(biāo)成本“就需要有一套標(biāo)準(zhǔn)的體系來保證其順利實(shí)施，即建設(shè)企業(yè)內(nèi)部的“目標(biāo)成本管理標(biāo)準(zhǔn)〞。

標(biāo)準(zhǔn)的目的

保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性：通過制定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因工程差異而不同。

實(shí)現(xiàn)工程間的成本數(shù)據(jù)共享：通過工程間成本數(shù)據(jù)的比照分析，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程中潛在的問題并及時(shí)采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數(shù)據(jù)，為新工程提供指引，防止犯重復(fù)錯(cuò)誤，并可以站在“歷史的高度〞去不斷完善優(yōu)化相關(guān)流程。

標(biāo)準(zhǔn)的方法建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的成本構(gòu)造樹：綜合公司開發(fā)工程的特點(diǎn)，提煉出一套能兼容所有工程的全成本樹，作為目標(biāo)成本制訂的基線。

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的流程：定義若何在工程開展階段對“估算成本〞進(jìn)展測算，若何在“規(guī)劃設(shè)計(jì)〞、“擴(kuò)大設(shè)計(jì)〞、“施工設(shè)計(jì)〞各個(gè)階段完成對目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理。

2、明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本體系

“責(zé)任成本體系〞的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反響、考核評價(jià)其職責(zé)履行情況?！柏?zé)任成本〞答復(fù)的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)〞中誰來做、做什么的問題。

誰來做我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)做什么這些崗位分別對哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)怎么負(fù)責(zé)若何評價(jià)

“責(zé)任成本體系〞包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評價(jià)指標(biāo)、評價(jià)部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建設(shè)起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)〞的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤〞現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依〞

責(zé)任成本范圍

“責(zé)任成本體系〞的目的是保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實(shí)處，因此“責(zé)任成本體系〞中的“責(zé)任范圍〞的劃分，實(shí)際上也就與目標(biāo)成本的構(gòu)造體系息息相關(guān)。簡單的說，“責(zé)任范圍〞的集合應(yīng)該來自“成本構(gòu)造樹〞。理論上，我們還可以把“成本構(gòu)造樹〞的每一個(gè)分支都作為“責(zé)任范圍〞來對待，并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門、評價(jià)指標(biāo)、評價(jià)部門。當(dāng)然在實(shí)際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那局部摘取出來進(jìn)展定義并加以實(shí)施。

作業(yè)過程管理

明確了“責(zé)任成本體系〞，按照部門、崗位對其負(fù)責(zé)的“責(zé)任范圍〞進(jìn)展合并，我們就可以得到部門/崗位的成本目標(biāo)集合。但是若何才能保證部門、崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成為此，我們需要定義一套完整的“作業(yè)過程指導(dǎo)書〞來對部門/崗位的行為進(jìn)展標(biāo)準(zhǔn)，也就是說，必須從“制度流程〞的層面保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對成本的控制，這就是“作業(yè)過程管理〞。我們可以把房地產(chǎn)開發(fā)全過程劃分為假設(shè)干個(gè)相對獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個(gè)作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價(jià)指標(biāo)。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對成本的過程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。

3、跟蹤執(zhí)行——?jiǎng)討B(tài)成本法

經(jīng)過前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了“目標(biāo)明確〞、“責(zé)任清晰〞之后，我們便進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過程的跟蹤——?jiǎng)討B(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是工程實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時(shí)反響目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對成本的控制。

全動(dòng)態(tài)成本

動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在工程整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握工程最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價(jià)是多少

我們強(qiáng)調(diào)“在工程執(zhí)行過程中〞能對工程的全成本進(jìn)展實(shí)時(shí)測算，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。如果只是在工程完畢時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本核算功能，對工程成本控制卻沒有任何幫助，因?yàn)榈搅斯こ掏戤厱r(shí)，木已成舟，談控制為時(shí)已晚。

若何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的測算——一個(gè)中心，三條主線

動(dòng)態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的局部，其“高變動(dòng)性〞決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本〞，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用〞等，則相對容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞〞、“款項(xiàng)超付〞等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們在成本管理中必須“以合同為中心〞。

三條主線：“動(dòng)態(tài)成本〞、“實(shí)際發(fā)生成本〞、“實(shí)付成本〞?！皠?dòng)態(tài)成本〞反映任意時(shí)段工程的綜合成本及構(gòu)造分布；“實(shí)際發(fā)生成本〞指的是工程當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本〞比照可反映出工程整體進(jìn)度；“實(shí)付成本〞指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本〞比照反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映工程成本執(zhí)行的全貌。