三亞房地產(chǎn)市場分析.-

三亞房地產(chǎn)市場分析前

言三亞——位于海南島最南端，這里是進(jìn)入中國的熱帶門戶，是東方的度假天堂。三亞終年陽光明媚、氣候宜人，在1919.6平方公里的海洋熱土上，擁有60%的森林覆蓋率，209公里的海岸線，擁有19處優(yōu)質(zhì)海灣。這里匯聚了陽光、沙灘、森林、動物、文員、巖洞、田園、風(fēng)情、古跡等十大旅游資源，是中國熱帶濱海度假旅游資源最豐富、最密集、最完整、最自然地區(qū)。近年來，隨著三亞旅游品牌國際化程度的深化和人們生活水平的提高，人們的消費(fèi)觀發(fā)生了很大變化，旅游、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)日益活躍起來，在此基礎(chǔ)上，三亞房地產(chǎn)市場自然變得更加活躍起來。海南房地產(chǎn)發(fā)展階段海南地產(chǎn)已逐漸擺脫單純觀光酒店、濱海住宅的開發(fā)，開始向深海開發(fā)、游艇經(jīng)濟(jì)的時代香水灣大酒店香水灣1號雅居樂清水灣項(xiàng)目鳳凰島項(xiàng)目初級階段近海開發(fā)，海陸結(jié)合，臨海旅游，濱海住宅產(chǎn)品的開發(fā)階段觀光酒店、水族館、海水世界等簡單形態(tài)的海洋旅游項(xiàng)目；臨海旅游文化開發(fā)，海洋特色旅游景點(diǎn)等；臨海居住產(chǎn)品開發(fā)，依托陸地享受海洋。較早期較中期中期階段島嶼及深海開發(fā)、大盤城鎮(zhèn)綜合開發(fā)近海島嶼開發(fā)（包括人工島、自然島的開發(fā)）360度擁有海洋，近鄰陸地，擁抱海洋；深度海洋開發(fā)，全立體感知海洋，海底餐廳別墅，酒店，寫字樓，住宅區(qū)等。高級階段遠(yuǎn)洋經(jīng)濟(jì)開發(fā)、濱海土地開發(fā)運(yùn)作海面海底能開發(fā)等海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)開發(fā)，油輪，游艇，海上運(yùn)動海底娛樂等；遠(yuǎn)洋能源開發(fā)配套生活社區(qū)，以能源開發(fā)區(qū)為中心，建立海上漂浮配套生活社區(qū)；遠(yuǎn)洋開發(fā)，通過可移動的住宅，甚至是社區(qū)打造漂浮在海上的生活區(qū)。近期及未來三亞房地產(chǎn)市場概況

位于北緯18-20度景觀帶（在該緯度全球分布有夏威夷群島、巴厘島、紅海、加勒比海、呂宋島等多個世界著名度假區(qū)）是中國唯一國際性旅游熱帶海濱城市。

全市秒你1919.6平方公里，境內(nèi)海岸線長209公里，有大小港灣19個，素有東方夏威夷之稱。

三亞呈現(xiàn)國際化趨勢，一系列大型國際活動，正逐步提高三亞知名度、打造三亞強(qiáng)力品牌。三亞房地產(chǎn)市場客戶群分析三亞房地產(chǎn)市場客戶群分析三亞客戶置業(yè)觀念及置業(yè)特征變化歷程：中國高端度假和養(yǎng)老的客戶置業(yè)區(qū)域已從一線海景樓盤轉(zhuǎn)為二線海景樓盤或高端養(yǎng)生度假樓盤。亞龍灣、大東海、市區(qū)三亞灣、大東海三亞灣04年以前 04年所處階段07年后高端養(yǎng)生度假樓盤二線海景樓盤一線海景樓盤置業(yè)特征：絕對占有一線海景資源以投資、度假為主代表樓盤：陽光海岸、海闊天空置業(yè)特征：

享受三亞氣候看重生活配套以養(yǎng)老、度假為主代表樓盤：三水國際、公主郡置業(yè)特征：近海、親海距離城市近看重區(qū)域價值度假、投資、養(yǎng)老為主代表樓盤：時代海岸、三亞印象三亞房地產(chǎn)供求分析

從圖中可以看出三亞房產(chǎn)市場有明顯的淡旺季，2010年12月到6月期間，三亞

成交波動不大，樓市的供應(yīng)量小，進(jìn)入淡季，2011年1月供應(yīng)量非常多，1月是北國的冬天，卻是三亞的春天，來三亞的客戶量增多，供應(yīng)量增加，進(jìn)入旺季。三亞房地產(chǎn)市場特征作為旅游度假城市，三亞房地產(chǎn)具有典型”候鳥城市“的獨(dú)特市場特征房地產(chǎn)市場主要為“島外市場”

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期具有滯后性購房客戶來源“兩區(qū)與旅游業(yè)聯(lián)系緊密，銷售曲線隨一都”、季節(jié)呈“U”字型分布“兩極分化”三亞房價、地價的高的距離具有緊密的相關(guān)典型的“候鳥城市”已售商品房使低與海率低，小戶型成為市場主角性三亞

房地產(chǎn)市場六大特征在售樓盤在售樓盤均價在售樓盤均價瀾香溪谷8000元/㎡和泓假日陽光15000元/㎡麗冠雅居18000元/㎡瀾景頤園7300元/㎡25度陽光20000元/㎡三亞椰島陽光花園7600元/㎡萬科森林度假公園20000元/㎡嘉寶花園二期17000元/㎡海潤桃花島15000元/㎡南山茗苑6380元/㎡鳳凰島90000元/㎡鹿嶺山海灣8000元/㎡碧海藍(lán)天三期27000元/㎡珠江南田57°30000元/㎡半島藍(lán)灣21800元/㎡鳳凰水城南岸25000元/㎡半山半島45000元/㎡鑫洋豪庭8100元/㎡在售樓盤在售樓盤均價在售樓盤均價三亞鳳凰水城36000元/㎡東和福灣25000元/㎡卓達(dá)東方巴哈馬23000元/㎡和興福邸6980元/㎡中鐵子悅薹35000元/㎡亞龍灣石溪墅35000元/㎡新浪國際公館37000元/㎡南書院16000元/㎡海岸名都25800元/㎡時代海岸25000元/㎡三亞灣紅樹林28000元/㎡亞龍灣公主郡50000元/㎡陽明榮德花園15100元/㎡協(xié)信海悅薹20000元/㎡匯豐國際度假公寓22000元/㎡清平樂20000元/㎡瑞海錦苑19000元/㎡東和中央海岸48000元/㎡在售樓盤在售樓盤均價在售樓盤均價泰和花園20800元/㎡攬海聽濤19000元/㎡金中海藍(lán)鉆40000元/㎡嶺海24000元/㎡年輪25800元/㎡閱海觀山溫泉度假村17000元/㎡三亞鴻洲佳園21000元/㎡三亞遠(yuǎn)洋公館30000元/㎡亞龍灣西山渡60000元/㎡金色年華海景小區(qū)16800元/㎡中央公寓18000元/㎡大東海半山壹號32000元/㎡華宇皇冠會館別墅51000元/㎡海居國際度假屋75000元/㎡天澤湖畔22000元/㎡擎天半島40000元/㎡克拉碼頭39000元/㎡美麗新海岸26000元/㎡在售樓盤在售樓盤均價在售樓盤均價三亞山水國際41000元/㎡陽光山海灣37000元/㎡紅沙麗景嘉園18000元/㎡辛特拉海航度假酒店38000元/㎡三亞花冠漁歌海韻21000元/㎡海尚逸品34000元/㎡瀛寰43800元/㎡昌達(dá)山水天域21800元/㎡三亞灣國際公館65000元/㎡國光濱海花園45000元/㎡泰德白石郡元70000元/㎡申亞翡翠谷55000元/㎡鉑爵公館83000元/㎡美麗春天溫泉度假酒店公寓26000元/㎡藍(lán)海雅居56000元/㎡尚海華廷35000元/㎡萬寶威尼斯藍(lán)灣34000元/㎡待售樓盤待售樓盤均價待售樓盤均價魯能三亞灣待定萬科湖畔度假公園待定三亞富春山居待定太陽島公寓待定龍溪29待定三亞中體奧林匹克灣待定三亞山待定億城紅樹洲待定中信半島云邸待定美麗之冠七星酒店待定三美灣待定財富海灣公館待定南方航空城待定三亞高級知識分子住宅園待定佳源公寓待定中華雅苑待定海立方度假公館待定晴竹園待定三亞特色樓盤(鳳凰島）樓盤名稱鳳凰島樓盤地址三亞灣路國際客運(yùn)港區(qū)樓盤均價90000元/平米樓盤特色配套設(shè)施獨(dú)特的海中人工島，七大特有項(xiàng)目：一棟超星級酒店、國際養(yǎng)生度假中心(即五棟產(chǎn)權(quán)式酒店）、商務(wù)會所（別墅型產(chǎn)權(quán)式酒店）、海上風(fēng)情商業(yè)街、國際游艇會、奧運(yùn)主題公園和鳳凰島國際郵輪港。360度環(huán)海，海景資源極其

豐富，四面臨海，具備海上娛樂、水上運(yùn)動和全季候度假旅游的條件。三亞特色樓盤（伯爵公館）樓盤名稱伯爵公館樓盤地址三亞灣路220號樓盤均價83000元/平米樓盤特色配套設(shè)施位于龍崗正中高爾夫內(nèi)，面向占地面積242萬平方米的正中高爾夫球場，與正中高爾夫別墅區(qū)內(nèi)湖對望，無遮擋尊享高爾夫球場以及40萬平方米的龍湖景觀，由一棟18層的聯(lián)體建筑組成，均享高爾夫全景。商業(yè)配套：特色水力按摩泳池，咖啡西餐經(jīng)典長廊，健身中心等，項(xiàng)目致力打造當(dāng)?shù)仨敿馑饺藭?，為知富階層享受高品味生活提供最好的空間。三亞特色樓盤（半山半島）樓盤名稱半山半島樓盤地址三亞小東海鹿回頭半島樓盤均價45000元/平米樓盤特色配套設(shè)施樓盤特色：無界限，越奢華越簡單；通透留白，超大陽臺創(chuàng)造“空間之肺”；圍合環(huán)視，空中花園，屋頂泳池，戶戶不同的觀景角度。小區(qū)內(nèi)有洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會，國際學(xué)校，高爾夫球場等；臨近配套有：有著海南中南海之稱的六星級酒店——悅榕山莊酒店，世界酒店業(yè)NO1——洲際酒店六星級亞洲旗艦店，全亞洲最好的高爾夫球場——鹿回頭高爾夫球場。三亞房地產(chǎn)市場存在的問題三亞樓市銷量持續(xù)低迷，但價格依舊堅挺；受國家房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，消費(fèi)者持觀望態(tài)度，三亞房地產(chǎn)銷量相對于2010年有所下降，處于低迷期，但價格依舊處于比較高端位置。房子空置率高；三亞商品房作為島外客戶的“第二居所”、“第三居所”使用率較低，主要用于冬季避寒或“黃金周”度假；物業(yè)管理費(fèi)收繳困難。房屋基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善：三亞作為國際旅游城市，房屋的基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，附近沒有小學(xué)校，幼兒園，托兒所等基礎(chǔ)設(shè)施。三亞房地產(chǎn)市場存在的問題市場混亂，缺乏誠信：建設(shè)單位不按工程建設(shè)程序辦事，強(qiáng)行要求墊資承包，明招暗定，拖欠工程款；承包企業(yè)層層轉(zhuǎn)包工程，偷工減料，導(dǎo)致工程出現(xiàn)質(zhì)量和安全問題；房地產(chǎn)中介違背誠信原則，一房兩賣；監(jiān)理招標(biāo)代理、造價咨詢等中介結(jié)構(gòu)辦事不公正，擾亂了市場秩序。房地產(chǎn)泡沫；隨著三亞國際旅游城市的進(jìn)程的深化，三亞房地產(chǎn)價格持續(xù)上升；外來資金大量涌入三亞、銀行大規(guī)模房貸退出各項(xiàng)房地產(chǎn)優(yōu)惠貸款、消費(fèi)者過度按揭投資房地產(chǎn)、國內(nèi)的“炒房團(tuán)”投機(jī)地產(chǎn)，導(dǎo)致三亞房地產(chǎn)價格超長規(guī)增長。針對三亞房地產(chǎn)問題的對策1、加大三亞房地產(chǎn)國際化市場步伐避免國內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期對三亞房地產(chǎn)業(yè)的影響，努力使三亞的知名度以及在房地產(chǎn)產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)等與國際接軌。2、利用海景資源開發(fā)使用率高的休閑度假產(chǎn)品建星級酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓，適時引入“分時度假”模式，滿足各層次需求，資源充分利用，為物業(yè)擁有者帶來投資回報。3、根據(jù)擁有旅游度假資源的優(yōu)劣進(jìn)行調(diào)整根據(jù)資源效益最大化的原則，將擁有最優(yōu)資源的用地規(guī)劃為高檔房產(chǎn)項(xiàng)目，對土地級別根據(jù)擁有旅游度假的優(yōu)劣進(jìn)行調(diào)整，擴(kuò)大土地級差地租，發(fā)揮土地的利用價值。政府方面對策1、加強(qiáng)房產(chǎn)誠信建設(shè)，嚴(yán)打不法行為，建造良好房地產(chǎn)秩序。2、先規(guī)劃后建設(shè)，加強(qiáng)房屋基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，應(yīng)規(guī)定一些風(fēng)景名勝地點(diǎn)永遠(yuǎn)不宜開發(fā)，實(shí)行嚴(yán)格的環(huán)保制度。3、構(gòu)建三亞房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)和價格，避免炒作。4、建立激勵監(jiān)督機(jī)制，有獎有罰；建立公共信息制度，讓更多的人了解并參與其中，以防暗箱操作。5、密切監(jiān)控境外熱錢動向，避免造成三亞房地產(chǎn)價格的暴漲暴跌。6、必須實(shí)行政務(wù)公開，避免官商勾結(jié)，制造房地產(chǎn)泡沫。7、三亞房地產(chǎn)存在“U”字型分布，應(yīng)在年頭年尾這兩個特殊時段，加大房地產(chǎn)的宣傳力度。企業(yè)方面對策優(yōu)化開發(fā)企業(yè)策略：增強(qiáng)本地房地產(chǎn)品牌企業(yè)競爭能力，規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化。通過兼并、收購、聯(lián)合等經(jīng)濟(jì)行為，形成若干有實(shí)力的大型開發(fā)集團(tuán)。改善供應(yīng)機(jī)構(gòu)：控制高檔商品房的土地供應(yīng)量，加大低價位商品房的供應(yīng)量。因地制宜，滿足各個階層的實(shí)際購買能力。完善房地產(chǎn)市場：引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念革新，推動二手房市場發(fā)展。并建立個人信用制度，降低信用風(fēng)險，為良好的發(fā)展市場打牢基礎(chǔ)。提高企業(yè)的創(chuàng)新能力：以人為本，以科技技術(shù)為前提，以嶄新的建筑理念提高建筑產(chǎn)品的實(shí)用性，不斷滿足人們的各種需要。三亞房地產(chǎn)可開發(fā)市場在三亞的旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)輻射影響力下，泛三亞城市帶應(yīng)運(yùn)而生，未來將會走向與三亞的聯(lián)合之路。三亞的城市輻射范圍逐漸擴(kuò)大，“泛三亞城市帶”將以三亞國際性熱帶海濱旅游城市為核心，形成獨(dú)具特色區(qū)域競爭力，世界著名的“國際旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)”?！胺喝齺喅鞘袔А笨偯娣e6954.7平方公里，人口143.48萬，包含三亞市、陵水黎族自治縣，保亭黎族苗族自治縣和樂東黎族自治縣1市3縣轄區(qū)。根據(jù)規(guī)劃1市3縣將形成以三亞市委中心，以旅游業(yè)為重點(diǎn)、以城市統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展為目標(biāo)的特殊經(jīng)濟(jì)合作區(qū)域，帶動和促進(jìn)海南南部地區(qū)全面、協(xié)

調(diào)、持續(xù)發(fā)展的新路，并創(chuàng)造條件，逐步實(shí)現(xiàn)建設(shè)“大三亞”的發(fā)展目標(biāo)。三亞房地產(chǎn)發(fā)展前景三亞房地產(chǎn)有著自己的特殊性。十年內(nèi)海南房產(chǎn)將會是個高速發(fā)展的態(tài)勢，而且三亞房產(chǎn)面對的是整個中國市場1、外向型市場支撐起的龐大購買需求三亞房地產(chǎn)市場是一個外向型市場，左右市場的基本力量來自于島外，三亞房地產(chǎn)的購買需求是全國、全世界，其購買需求幾乎是無限的。2、全國財富支撐起的無限購買力全國市場來看待三亞房地產(chǎn)的購買力，三亞房地產(chǎn)將面臨一個龐大的購買力和購買人群，在這個龐大的絕對值面前，金融危機(jī)對三亞房地產(chǎn)的負(fù)面影響將被稀釋到最小。3、自然環(huán)境支撐起的壟斷優(yōu)勢三亞賣的不是房子，而是環(huán)境、空氣，陽光和海水。三亞是中國唯一的熱帶城市