外窯土地研判

威海孫家疃外窯項目土地研判03地塊用地面積：8703㎡（13.05畝）07地塊用地面積：33883㎡（50.82畝）隆御·維多利亞藍(lán)山海岸望海山海城雨潤北海灣本項目由兩塊地組

成，屬于孫家疃外

窯村舊村改造土地。原意向為維多利亞

開發(fā)商整體開發(fā)，

因本土地為凈地不

涉及拆遷，開發(fā)商

與村委因補償問題

雙方達不成協(xié)議，

由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)另找

開發(fā)商進行開發(fā)。

目前參與者：青島金寶來公司高區(qū)公安局長古陌隧道望海山公館政府導(dǎo)向決定發(fā)展方向項目所處板塊作

為市區(qū)海景住宅地塊，其先天地理環(huán)境決定

必將作為威海行政中

心區(qū)的后花園、區(qū)域

內(nèi)有大量原居民，舊

村改造回遷住戶量相

對較大，決定了本區(qū)

域的普通商品住房區(qū)

域定位。本區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有雨潤的北海灣項目，大型綜合類項目入駐將對本區(qū)域帶來利好影響。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展觀點威海土地市場供應(yīng)2012年，隨著政策深入，房地產(chǎn)市場的深度調(diào)控，開發(fā)商由于資金等問題，拿地態(tài)度更加謹(jǐn)慎，拿地壓力也將會越來越大，土地市場將也進入冬眠期。威海商品房銷售狀況周邊項目銷售情況區(qū)域內(nèi)樓盤分布圖雨潤陽光海寓鳳鳴谷山莊周邊在建項目:兩岸靖水灣望海山海城藍(lán)山海岸隆御維多利亞海岸家園雨潤陽光海寓兩岸靖水灣開發(fā)商：兩岸綠汀置業(yè)有限公司該項目高層建筑風(fēng)格為現(xiàn)代主義風(fēng)格。

規(guī)劃配套附帶4000平法式會所及游艇俱

樂部，6班制雙語幼兒園。墻體、樓面、電梯井降噪系統(tǒng)，外墻外保溫外飾面干

掛系統(tǒng)，彩色防滑路面，道路融雪系統(tǒng)，低層住宅均采用太陽能加熱系統(tǒng)。西臨黃海，與環(huán)海路相接，北靠規(guī)劃中心大道，周邊有第八中學(xué)。高層公寓的戶型結(jié)構(gòu)主

力

戶

型54㎡-250㎡，86.90㎡主推戶型：86.9㎡兩岸靖水灣銷售渠道：正在招募分銷商，支持政策未定未取得預(yù)售證2012年09月17日開始前期認(rèn)購。一期開六棟高層，共309戶。銷售起價5200元/㎡銷售均價6000元/㎡望海山公館項目地處北海旅游度假區(qū)環(huán)海路南，3路、

14路、20路公交車經(jīng)過。開發(fā)商：望海房地產(chǎn)望海山海城的三期項目，一期和二期項目去化率達到94%。三期由多層住宅、小高層住宅、商業(yè)和酒店公寓等物業(yè)類型組成，由15幢多層和小高層組成，多層8幢，小高層7幢，還有部分商業(yè)；總建筑面積約10萬平方米，總戶數(shù)約724戶，多層約196戶，小高層約528戶。本案望海山公館已開始前期認(rèn)購銷售渠道：支持分銷商，政策10個點,一次性95折,按揭96折戶型結(jié)構(gòu)：66㎡---140㎡多種主力戶型：73.74㎡——88㎡三期未取得預(yù)售證銷售基價5800元銷售均價6400元隆御維多利亞開發(fā)商：展福房地產(chǎn)開發(fā)公司緊臨益海路，東靠交通主干線統(tǒng)一北路，安海路，北接環(huán)海路。3、14、20路公交車經(jīng)過。項目總建筑面積18萬平方米，簡約歐式的建筑風(fēng)格，以多層、小高層以及別墅組成的多元化小區(qū)?，F(xiàn)在銷售的小高層共13棟，586戶。2012年銷售月銷售起價：5800-5900銷售均價：6500元/平方米77.76㎡96.9㎡戶型結(jié)構(gòu)：56㎡-260㎡主力戶型：77.76㎡、96.9㎡隆御維多利亞銷售渠道：支持分銷商，分銷政策：10個銷售點，200議價.海岸家園開發(fā)商：威海環(huán)球置業(yè)有限公司項目共分為三個區(qū)（低層、多層、疊拼）。低層，面積從85平方米-117平米不等，90平米居多；多層，五幢組成，面積66平方米-90平米不等；疊拼由10幢92戶坡地組成。周邊生活配套有威海農(nóng)商銀行、海邊公園、孫家疃鎮(zhèn)中心醫(yī)院、威海遠(yuǎn)遙小學(xué)、孫家疃小學(xué)、3路公交車經(jīng)過項目.海岸家園戶型結(jié)構(gòu) 66

㎡

-90

㎡主推戶型

86.9㎡未取得預(yù)售證已開始前期認(rèn)購銷售起價4910元/㎡銷售均價5200元/㎡銷售渠道：正在招募分銷商，支持政策未定主推戶型：86.9㎡雨潤·陽光海寓開

發(fā)

商 威海雨潤置業(yè)有限公司項目規(guī)劃建筑面積9.7萬平，容積率1.2共19棟多層住宅組成總銷售戶數(shù)700套，首期571套住宅2011年11月——2012年6月30日已內(nèi)部認(rèn)購了3棟。周邊毗鄰泛華高爾夫球場、游艇俱樂部、高端別墅區(qū)，公交車3、14、20路在項目附近有站點。73.6㎡雨潤·陽光海寓戶型結(jié)構(gòu)：66㎡—76㎡主力戶型：71.3

㎡ 73.6

㎡未取得預(yù)售證銷售價格走勢2011年11月——2012年6月銷售基價4725元/㎡2012年7月——2012年9月銷售基價4825元/㎡銷售均價 5600元/㎡銷售渠道：正在招募分銷商，支持政策未定鳳鳴谷山莊開發(fā)商：威海僑誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程開工日期2011年8月建筑結(jié)構(gòu)為多層住宅，總建筑面積

26812.8㎡位于戚谷疃北面地段，菊花頂路北、北山路西，與望海山公館項目為鄰。2010年10月團購價格4200元/㎡，目前銷售均價為6200元/㎡銷售渠道：以周邊企事業(yè)單位（國安局、公安局、威海市土地開發(fā)公司等）組織團購為主銷售模式周邊主要競爭樓盤表周邊項目地價情況開發(fā)商:展福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總面積：115923平方米建設(shè)用地面積：115923平方米規(guī)劃建筑面積：133311.45平方米容積率：≤1.15綠化率：≥40%成交價：21561.12萬元土地單價：1859.95元/平米（124萬/畝）樓面地價：1617.35元/平米隆御維多利亞威海市望海房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總面積：117099平方米建設(shè)用地面積：117099平方米規(guī)劃建筑面積：160087.09平方米容積率：1.37綠化率：25%-40%成交價：18970.04萬元土地單價：1620元/平米（108萬/畝）樓面地價：1184.98元/平米望海山海城威海環(huán)球置業(yè)有限公司總面積：109674平方米建設(shè)用地面積：109674平方米規(guī)劃建筑面積：116254.44平方米容積率：1.06綠化率：37%成交價：16286.59萬元土地單價：1485元/平米（99萬/畝）樓面地價：1400.94元/平米海岸家園）開發(fā)商：威海兩岸綠汀置業(yè)有限公司總面積：144264平方米建設(shè)用地面積：144264平方米規(guī)劃建筑面積：145706.64平方米綠化率：40%容積率：1.01成交價：21890.62萬元土地單價：1517.4元/平米（101萬/畝樓面地價：1502.38元/平米兩岸靖水灣開發(fā)商：威海安泰房地產(chǎn)有限公司總面積：30721平方米建設(shè)用地面積：30721平方米規(guī)劃建筑面積：38401.25平方米容積率：1.25綠化率：35%成交價：5875.2萬元土地單價：1912.44元/平米（127萬/畝）樓面地價：1529.95元/平米地塊位置:環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)沙窩村以西藍(lán)山海岸）藍(lán)山海岸(二期)開發(fā)商：威海安泰房地產(chǎn)有限公司總面積：44990平方米建設(shè)用地面積：44990平方米規(guī)劃建筑面積：58487平方米容積率：1.3綠化率：45%成交價：7187.69萬元土地單價：1597.62元/平米（106萬/畝樓面地價：1228.94元/平米地塊位置:環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)沙窩村）開發(fā)商:威海雨潤置業(yè)總面積：9266平方米建設(shè)用地面積：9266平方米規(guī)劃建筑面積：4633平方米容積率：0.5綠化率：30%出讓年限：40年成交價：1779.2萬元土地單價：1920.14元/平米（128萬/畝樓面地價：3840.28元/平米雨潤

陽光海寓項目周邊已交易地塊,未建項目以下是四個地塊的購得方,項目尚未開工威海金立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威海廣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威海市遠(yuǎn)遙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、威海寶地置業(yè)有限公司和邢軍向春池(維多利亞股東之一)總面積：11206平方米建設(shè)用地面積：11206平方米規(guī)劃建筑面積：13447.2平方米容積率：1.2綠化率：36%位置：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)統(tǒng)一北路西四至：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)統(tǒng)一北路西規(guī)劃用途：住宅用地成交價：1840.7萬元土地單價：1642.6元/平米（109.5萬/畝）樓面地價：1368.83元/平米成交時間2012年6月19日威海金立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司威海廣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總面積：2496平方米建設(shè)用地面積：2496平方米規(guī)劃建筑面積：2446.08平方米容積率：0.98綠化率：25%出讓年限：40年孫家疃鎮(zhèn)遠(yuǎn)遙村南成交日期：2011-06-07成交價：441.79萬元土地單價：1769.99元/平米（118萬/畝）樓面地價：1806.11元/平米威海市遠(yuǎn)遙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、威海寶地置業(yè)有限公司和邢軍總面積：69541平方米建設(shè)用地面積：69541平方米規(guī)劃建筑面積：70236.41平方米容積率：1.01綠化率：38%出讓年限：70年位置：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)遠(yuǎn)遙村規(guī)劃用途：住宅用地成交日期：2011-03-14成交價：10152.64萬元土地單價：1459.95元/平米（97萬/畝）樓面地價：1445.5元/平米購得方：向春池(維多利亞股東之一)總面積：65777平方米建設(shè)用地面積：65777平方米規(guī)劃建筑面積：98665.5平方米容積率：≤1.5綠化率：≥40%位置：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)沙窩居民委員會成交日期：2008-09-19成交價：13221.78萬元土地單價：2010.09元/平米（134萬/畝）樓面地價：1340.06元/平米容積率與地價示意圖由于用地屬性的不同和容積率的差異化，地塊單價在1517元/㎡～2010元/㎡之間，樓面單價在1184元/㎡～1860元/㎡之間（雨潤置業(yè)所購地屬性為商業(yè)金融服務(wù)，故地價較高為

3840元/㎡）。多層容積率在0.6～0.9之間，小高層容積率在0.95～1.6之間。目前各在售項目的銷售標(biāo)價為6000元/㎡，實際售價為5400元（扣除活動優(yōu)惠及分銷代理），根據(jù)威海地產(chǎn)項目的宏觀走勢，本項目可控的競爭力售價在5700元/㎡左右。地塊單價與樓面單價對比示意圖03#地塊數(shù)據(jù)分析單價每畝130萬～120萬，容積率0.9

～0.6的對比情況展示單價每畝100萬～90萬，容積率0.903#地塊數(shù)據(jù)分析～0.6的對比情況展示07#地塊數(shù)據(jù)分析單價每畝140萬～130萬，容積率1.0

～1.6的對比情況展示單價每07#畝120萬～100萬，容積率1.0

～1.6的地塊數(shù)據(jù)分析對比情況展示該項目地塊的評價結(jié)論03#地塊用地13畝（8703平米），如地價超過130萬/畝、容積率低于0.6則失去項目操作性。最經(jīng)濟交易數(shù)據(jù)為，每畝均價100萬元，容積率0.7，建筑面積為60