韶關(guān)寶能案例分享

韶關(guān)寶能定位案例分享DATE:2021.07前言工程處于三、四線城市，人均消費及經(jīng)濟欠興旺的地區(qū)，是典型的旅游地產(chǎn)工程，商業(yè)是依托于整個工程的成熟及有序的開發(fā)節(jié)奏而生成。但目前韶關(guān)商業(yè)工程從開發(fā)時序及建筑設(shè)計理念設(shè)計上是違背商業(yè)開展規(guī)律的，為了使整個商業(yè)工程今后能夠依托丹霞山核心資源，打造“來丹霞山必來寶能天地〞的理念及能夠使商業(yè)持續(xù)開展經(jīng)營。商管公司對整個商業(yè)工程定位做了幾次的研討及修正，躲避不利因素，更準確地為工程進行定位及業(yè)態(tài)布置、制定運營模式，最終到達現(xiàn)有的招商結(jié)果。報告大綱寶能天地商業(yè)建筑設(shè)計分析寶能天地定位思路探討與修正寶能天地招商心得寶能天地工程介紹及開發(fā)時序旅游商業(yè)開發(fā)時序分析把工程打造成為一個具有強大吸引力的休閑綜合體或休閑目的地在，這就要求首先要創(chuàng)造一個特有的休閑平臺，繼而帶動休閑家園建設(shè)，并且讓兩大板塊在布局與經(jīng)營上實現(xiàn)很好的融合劑互動。認清工程實質(zhì)明確區(qū)域角色構(gòu)建特色主題打造核心引擎休閑平臺+休閑地產(chǎn)開發(fā)商贏利最優(yōu)化創(chuàng)造運營模式旅游商業(yè)開發(fā)時序發(fā)揮比較優(yōu)勢發(fā)現(xiàn)區(qū)域空白立足資源根底整合特色文化瞄準市場根底打造核心工程透析商業(yè)模式工程運營與企業(yè)運營創(chuàng)新通過挖掘自身的比較優(yōu)勢，發(fā)現(xiàn)區(qū)域格局空白，從而明確自身的功能角色定位---是門戶，客廳、臥室或者花園，這是休閑地產(chǎn)工程特別是后發(fā)者提高戰(zhàn)略定位，破解同質(zhì)化困局的關(guān)鍵之道。獨特主題的構(gòu)建，需要將資源根底與特色文化相結(jié)合，可以是外鄉(xiāng)文化，也可以是外來文化，關(guān)鍵是要對市場形成強勁的人吸引力，能夠為旅游休閑板塊及休閑地產(chǎn)板塊創(chuàng)造出特色的意境，極大的提升其問哈局內(nèi)涵及附加值。旅游地產(chǎn)工程的開發(fā)，需要有一個或多個核心工程，既區(qū)域開展的引擎的打造，主要有特色景區(qū)，主題公園、主題活動、特色休閑工程及多個工程組合，核心工程的選擇，需要立足資源本地，研究核心市場，根據(jù)市場的特定化主流需求來選擇打造工程運營先要做休閑平臺，聚集人氣，在做休閑商業(yè)地產(chǎn)，先做工程品質(zhì)后作銷售面積，采取銷售型物業(yè)與經(jīng)營型物業(yè)相結(jié)合的運營模式，為整個工程獲取資金的平衡。案例借鑒---深圳東部華僑城深圳東部華僑城早期通過旅游開發(fā)為地產(chǎn)搭建價值平臺，隨著景區(qū)及公共休閑設(shè)施〔如高爾夫球場、主題娛樂體驗工程〕的開發(fā)而聚集人氣，主題酒店跟進開發(fā)，效勞游客形成主題酒店群，商業(yè)隨著工程成熟作為其配套設(shè)施為整個工程及游客效勞。深圳東部華僑城開發(fā)時序安排分項2003--20042007202120212021根底設(shè)施建設(shè)旅游開發(fā)公共休閑設(shè)施主題酒店群地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)配套景區(qū)開發(fā)旅游開發(fā)不斷深化地產(chǎn)銷售不斷推出公共休閑設(shè)施吸引游客形成主題酒店群商業(yè)效勞游客寶能天地商業(yè)建筑設(shè)計分析1、整個商業(yè)沒有貨運樓梯，商家日后無法將貨品搬往樓上2、靠106國道商業(yè)的人流動線不符合商業(yè)規(guī)劃，人流無法順利進入商鋪。；3、整個商業(yè)街的商鋪門設(shè)計對人流通道開門，導(dǎo)致商業(yè)街人流通道消費者無法順利通行；4、商業(yè)街1、2、3、13、14、15棟靠國道106擋土墻設(shè)計不合理，不符合商業(yè)要求目前寶能天地在商業(yè)建筑設(shè)計上嚴重不符合商業(yè)規(guī)律及商家要求，導(dǎo)致整個商業(yè)在招商及日后經(jīng)營上存在很多無法擬補的缺陷。由于靠106國道設(shè)計擋土墻預(yù)埋層，導(dǎo)致內(nèi)街一層、二層商鋪沒有光線，招商困難商業(yè)人流動線是蛇形動線，導(dǎo)致靠近106國道的商家沒有有效的昭示性，人流無法順利進入商鋪。商業(yè)街沒有貨運電梯，在日后經(jīng)營中無法將貨物運到店鋪。商業(yè)街所有的大門往外開，導(dǎo)致消費群體無法順利通過人流動線。寶能天地不管在工程位置、開發(fā)順序及設(shè)計建筑均屬違背商業(yè)開展規(guī)律及商家要求，基于以上因素，商管公司為了使寶能天地順利開業(yè)，商管團隊經(jīng)過亢總裁親臨韶關(guān)現(xiàn)場指導(dǎo)之后，對整個商業(yè)進行了幾次商業(yè)定位了的研討及修正，最終為寶能天地招商及后期營運做出建設(shè)性的指導(dǎo)。寶能天地定位思路探討與修正韶關(guān)·寶能天街活著的嶺南丹霞文化體驗街區(qū)導(dǎo)入茶、酒、曲、藝、食等獨具嶺南人文精神代表元素，傳承丹霞文化，打造寶能天地第一次定位方案寶能天地最初的定位是鑒于韶關(guān)寶能生態(tài)城工程整體定位，“華南首席高端山地旅游休閑勝地國際丹霞生態(tài)人文旅游度假目的地〞因此商業(yè)街定位為：寶能天地定位思路探討與修正寶能天地第一次定位方案修正原因修正原因一：定位“寶能天街〞無法傳遞整個商業(yè)的具體信息，整個商業(yè)只是知道為街區(qū)，但是具體做什么，在整個定位及日后的推廣方面沒有主題。修正原因二：寶能天地從建筑上是嶺南風格的建筑，而定位“寶能天街〞沒有把整個工程的特色傳遞出去，使整個商業(yè)主題不清晰，特色不清晰。修正原因三：定位“寶能天街〞過于泛，沒有核心的競爭力，無法具體落實，整個工程沒有亮點。唐街：以“古今穿越、夢回盛唐〞為特色主題，打造獨具風格“歷史情境復(fù)原“的街景氣氛包裝，茶樓酒肆、藝場教坊林立?！敖ㄖ樾?、文化為魂〞，以粵北復(fù)古建筑風格為核心、以穿越唐朝氣氛為特色，結(jié)合丹霞地質(zhì)風貌和粵北歷史民粹文化，以“穿越〞和“復(fù)古〞的噱頭吸引游客慕名而來，賦予工程“靈魂〞，打造唐文化休閑旅游主題小鎮(zhèn)。韶關(guān)寶能天地：歷史情境、復(fù)古體驗、休閑度假小鎮(zhèn)——韶關(guān)·寶能唐街寶能天地定位思路探討與修正寶能天地第二次定位方案丹霞“古唐街〞歷史由來：據(jù)記載，楊貴妃喜食荔枝，當年驛馬傳送進宮的荔枝主要通過江西、廣東交界處的“梅關(guān)古道〞運送。當時，南方蠻夷匪患較多，皇室貢品多有被劫之事，時常惹玄宗龍顏大怒。唐開元四年〔公元716年〕張九齡路過梅嶺，見山路險峻難以通行，便向唐玄宗諫言開鑿梅嶺，唐皇下召宰相張九齡負責擴展梅嶺古道，同時在沿途增設(shè)兵站、驛站形成關(guān)隘以杜絕沿途匪患，“韶關(guān)〞之名由此得來，唐文化也在當?shù)氐玫桨l(fā)揚。丹霞·古唐街，追溯先人遺跡，追憶“開元之世宰相〞的張九齡，傾力打造盛唐開元之治時期的具有韶關(guān)歷史文化風貌的“唐文化古商業(yè)街〞。張九齡〔678-740〕，唐朝韶州曲江〔今廣東省韶關(guān)市〕人，唐玄宗開元年間尚書丞相，詩人。西漢留侯張良之后，開元盛世的最后一個名相，譽為“嶺南第一人〞。杭州“宋城〞杭州“宋城〞，是以宋朝街市文化為主題的旅游工程，是首批國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地，年游客逾600萬人次。園區(qū)分為：宋城千古情文化演藝區(qū)、市井街、仙山佛窟區(qū)、文化廣場區(qū)、城樓廣場區(qū)等主題區(qū)，給游客帶來獨特的旅游體驗。宋城是中國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)集聚地。大型歌舞?宋城千古情?是宋城一絕。豐厚的投資回報率休閑旅游豐富體驗政府滿意一個“順勢”兩個“補充”三個“貢獻”順應(yīng)了城市發(fā)展旅游文化的需求、歷史體驗式旅游需求對游景模式的補充、對日間游覽模式的補充（夜經(jīng)濟）對當?shù)芈糜?、?jīng)濟、文化的貢獻成功案例參考寶能天地定位思路探討與修正寶能天地第二次定位方案修正原因修正原因一：定位“寶能唐街〞主題定位清晰但與整體工程的定位不協(xié)調(diào)，沒有把整個工程的霸氣信息傳遞出去。修正原因二：定位“寶能唐街〞要把街區(qū)打造成具有唐朝文化的街區(qū)，在整個改造費用上較大，具體實施難度大。寶能天地定位思路探討與修正寶能天地最終定位方案工程的定位以丹霞山為核心資源，嶺南文化為主線，結(jié)合外鄉(xiāng)美食、土特產(chǎn)、奇石、零售、茶文化會所等業(yè)態(tài)，表達“生態(tài)在外，文化其中〞的理念，打造生態(tài)型娛樂之都。韶關(guān)·寶能天地定位：打造粵北生態(tài)型休閑娛樂之都聚集嶺南文化萬象體驗韶關(guān)民俗風韻導(dǎo)入獨具嶺南人文精神代表元素，傳承丹霞文化工程推廣主語心得一、工程準確定位：韶關(guān)工程在違背商業(yè)開展規(guī)律的前提下，歷經(jīng)三次定位調(diào)整，充分挖掘工程的核心資源—丹霞山，發(fā)揮丹霞山的核心旅游優(yōu)勢，針對核心消費群體，打造旅游休閑目的；

心得二、推廣思路清晰：因前期定位不準確，推廣主語沒有準確的傳遞工程的核心資源，針對性強不強，在定位清晰之后，所有的推廣活動圍繞推廣主題，不斷的制造話題，炒熱工程的知名度，會聚人氣，增加商家的信心。

心得三、整合多方資源：利用丹霞山地處三省交界優(yōu)越位置，整合各地商會資源，拓寬招商思路，加大招商力度。結(jié)語：經(jīng)過幾次的定位調(diào)整，在整個商業(yè)違背商業(yè)開展規(guī)律及建筑設(shè)計不符合商家的要求的前提下，目前招商意向到達了67.59%寶能天地招商心得開業(yè)后的核心工作：吸引