項(xiàng)目策劃案例(6房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃)

6.房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃價(jià)格策略廣告策劃銷售策劃發(fā)布：某房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃案總結(jié)：整合完成某房產(chǎn)全程策劃案項(xiàng)目策劃6.房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃項(xiàng)目策劃6.1價(jià)格策略價(jià)格策劃就是地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)一定的營(yíng)銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)處理各種價(jià)格關(guān)系的活動(dòng)。它是整個(gè)地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中的重要的一環(huán)，它不僅包括價(jià)格的制定、定價(jià)技巧的運(yùn)用，同時(shí)包括在一定的營(yíng)銷條件下，為了實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商預(yù)期的營(yíng)銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)配合營(yíng)銷組合的其他有關(guān)方面，并在實(shí)施過(guò)程中不斷修正價(jià)格策略的全過(guò)程。項(xiàng)目策劃6.1價(jià)格策劃定價(jià)策略低開(kāi)高走高開(kāi)低走穩(wěn)定價(jià)格較常見(jiàn)的定價(jià)策略，尤其適合處于宏觀經(jīng)濟(jì)周期恢復(fù)階段或者人氣較旺的待售樓盤(pán)或小區(qū)采用。多用于期房銷售。低開(kāi)的目的是吸引市場(chǎng)視線，其路線是提升價(jià)格。周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度的公共空間；強(qiáng)調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱蔽車道；突出街區(qū)城市效果，周圍景觀即是城市景觀；公共配套工程設(shè)置或分隔在不同的街坊里，從而便于管理。

在規(guī)劃的過(guò)程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價(jià)值區(qū)域；依確定的價(jià)值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比；反復(fù)整調(diào)低價(jià)位區(qū)的比例，消除低價(jià)位區(qū)，化不利為有利；重視草地、樹(shù)木、水面、硬質(zhì)景觀的價(jià)值。優(yōu)點(diǎn)：*便于快速成交，促進(jìn)良性循環(huán)；*每次調(diào)價(jià)能造成增值的假象，給前期購(gòu)房者以信心，形成人氣，刺激購(gòu)買欲望；*便于日后的價(jià)格控制；*資金周轉(zhuǎn)與回籠。缺點(diǎn)：*首期利潤(rùn)不高；*樓盤(pán)形象難以提升。調(diào)價(jià)技巧：*小幅遞增，多頻調(diào)價(jià)；*一般漲幅在3%~5%之間。項(xiàng)目策劃功能賣點(diǎn)5.1項(xiàng)目總體規(guī)劃起居室、臥室靈活可變標(biāo)高解決功能分區(qū)交通面積功能化立體花園走入高層住宅購(gòu)房者越來(lái)越看中居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。土地資源的限制，中國(guó)無(wú)法做到每戶都有私家花園。針對(duì)這一矛盾，新設(shè)計(jì)提出了環(huán)境設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性的理念。通俗說(shuō)：就是做立體花園，將花園從地面沿著人們的活動(dòng)路線進(jìn)入住宅入口、公共走廊、分戶入口直至每戶的陽(yáng)臺(tái)。使人們?cè)谌粘Ｉ畹拿總€(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上都能夠接觸到綠化，使綠化環(huán)境不再只是一片綠地，而是一個(gè)連續(xù)的系統(tǒng)。例如在兩戶入口的中問(wèn)留出一塊半公共的空間作為雙方共用的種花、養(yǎng)鳥(niǎo)之處。在營(yíng)造綠化環(huán)境的同時(shí)也有助于鄰里的溝通和交往。

房間的功能有動(dòng)靜之分、房間的面積有大小之分，顯然光在平面上做文章已無(wú)出路。在高層住宅中引入“別墅”的概念，傳統(tǒng)的2.8米層高所造成的室內(nèi)空間效果被打破，在房型設(shè)計(jì)上作出從二維到三維的探索。住宅中的活動(dòng)空間（如起居室）所需的面積越來(lái)越大，如仍維持標(biāo)準(zhǔn)的2.8米層高，勢(shì)必造成一種壓抑感。在起居室部分應(yīng)增加層高。利用不同的層高所引起的不同標(biāo)高來(lái)解決功能分區(qū)的問(wèn)題，把開(kāi)放性的活動(dòng)空問(wèn)和私密性的靜態(tài)空間放在不同的標(biāo)高上，顯然比單純地從平面上劃分功能更優(yōu)越也更合理。把層高的變化和標(biāo)高的不同組織起來(lái)，形成一系列既豐富多彩又靈活合理的空間，使居住更具趣味性和人情味，也為室內(nèi)布置的個(gè)性化提供了更多的可能性。

交通面積是用來(lái)聯(lián)系使用面積的，因此交通面積必不可少。在住宅尤其是高層住宅設(shè)計(jì)中，交通面積的多少直接影響得房率的高低，是衡量住宅設(shè)計(jì)優(yōu)劣的關(guān)鍵指標(biāo)之一。在設(shè)計(jì)中一味地用壓縮走道寬度或做成暗走廊等犧牲公共空間質(zhì)量的方法來(lái)減少交通面積、提高得房率，顯然不是明智之舉。在新設(shè)計(jì)中，則力圖突破每五層兩條走廊、每三層一條走廊等變化，并結(jié)合房型的三維設(shè)計(jì)，把交通空間也三維化、立體化。在用最少的交通面積服務(wù)盡可能多的戶數(shù)的同時(shí)，又結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來(lái)，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實(shí)現(xiàn)了交通面積的高效性，提高了得房率。住宅與別墅最大的區(qū)別即在于其工業(yè)化和規(guī)模化，高層住宅尤其如此。高層住宅的房型必然受到結(jié)構(gòu)、設(shè)備等各方面客觀條件的制約，不可能隨心所欲地進(jìn)行設(shè)計(jì)。怎樣融合功能上的靈活性與工程上的經(jīng)濟(jì)性是住宅設(shè)計(jì)中的一個(gè)老問(wèn)題。新設(shè)計(jì)按功能要求的不同，把房間分為兩大類：一類是使用功能上比較單一，但受管道、設(shè)備等影響比較大的房間，如廚房、廁所。這些房間的布局和大小應(yīng)該相對(duì)固定。另一類則是使用功能上比較復(fù)雜，受管道、設(shè)備等影響較小的房間，如起居室、臥室，應(yīng)該讓這些空間靈活起來(lái)。在這兩類間中找到這樣一個(gè)平衡點(diǎn)，即在某些固定的位置上解決廚房、廁所，作為固定的支點(diǎn)，將其在層高、標(biāo)高上均具有相當(dāng)?shù)目勺冃院挽`活性，給起居室、臥室的設(shè)計(jì)留出更大余地，力求在房型設(shè)計(jì)中達(dá)到功能與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一，解決好固定與靈活的矛盾。

項(xiàng)目策劃未來(lái)模式5.1項(xiàng)目總體規(guī)劃方便完善的配套和諧融洽的文化優(yōu)美祥和的環(huán)境服務(wù)周到的會(huì)所幽雅舒適的居所住戶管理者發(fā)展商規(guī)劃設(shè)計(jì)者功能規(guī)劃五位一體模式關(guān)鍵：“居所、環(huán)境、文化、配套、會(huì)所”等五大功能的和諧統(tǒng)一。項(xiàng)目策劃5.1項(xiàng)目總體規(guī)劃未來(lái)模式空間滲透模式

空間滲透半公共空間通過(guò)綠化和開(kāi)敞空間，作為居民接觸大自然的場(chǎng)所，并可改變居住小氣候。純靜空間在“靜”字上做文章，即保證其安靜、安全、安逸。步行空間步行空間的景觀布置和休息場(chǎng)地的設(shè)計(jì)是精華所在。平臺(tái)分流采用架空平臺(tái)，在平臺(tái)的兩邊設(shè)計(jì)綠化，使人流匯集到中間，避免了對(duì)一層的視線干擾。再者，采取人車分流，保證人行的安全。架空空間是景觀的重要組成部分，可獲得在室外不同的感覺(jué)。項(xiàng)目策劃5.1項(xiàng)目總體規(guī)劃未來(lái)模式樓市開(kāi)挖空中資源樓頂蘊(yùn)含資源（市區(qū)）低污染；好景觀；心理優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓頂資源做法建私人空間；建共享空間；私人、公眾兩不誤。獲益者開(kāi)發(fā)商；購(gòu)房者?？罩匈Y源若開(kāi)發(fā)得當(dāng)，是件皆大歡喜的事

項(xiàng)目策劃5.2景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)四大原則空間組織立意原則；體現(xiàn)地方特征原則；使用現(xiàn)代材料原則；點(diǎn)線面相結(jié)合原則。設(shè)計(jì)必須呼應(yīng)居住區(qū)設(shè)計(jì)整體風(fēng)格的主題，硬質(zhì)景觀要同綠化等軟質(zhì)景觀相協(xié)調(diào)。幅員遼闊，自然區(qū)域和文化地域的特征相去甚遠(yuǎn)，設(shè)計(jì)要把握這此些特點(diǎn)，營(yíng)造出富有地方特色的環(huán)境。設(shè)計(jì)中要考慮維護(hù)的方便易行，才能保證高品質(zhì)的環(huán)境日久彌新?，F(xiàn)代規(guī)劃必須將人與景觀有機(jī)融合，從而構(gòu)筑全新的空間網(wǎng)絡(luò)：親地、親水、親綠和親人等空間。成功設(shè)計(jì)六個(gè)建議要注重民族性和地域性;應(yīng)做到功能性與經(jīng)濟(jì)性的統(tǒng)一;注重生態(tài)性與可達(dá)性；是關(guān)于土地的分析、規(guī)劃、管理、保護(hù)和恢復(fù)的科學(xué)和藝術(shù)；景觀設(shè)計(jì)師的使命是在設(shè)計(jì)中把現(xiàn)代人的生活同自然、歷史及文化融合；住宅景觀設(shè)計(jì)要把人的需求放在首位。共享性；文化性；藝術(shù)性強(qiáng)調(diào)三性：項(xiàng)目策劃5.3戶型設(shè)計(jì)有人給戶型作了一個(gè)形象生動(dòng)的比喻，說(shuō)它有如六月的天說(shuō)變就變。在相同成本前提下，戶型設(shè)計(jì)為地產(chǎn)商提供了一個(gè)超越對(duì)手的空間。項(xiàng)目策劃5.3戶型設(shè)計(jì)核心步驟進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查；掌握戶型需求；確定戶型大?。贿M(jìn)行功能分區(qū)；進(jìn)行戶型布局；確定戶型構(gòu)成；細(xì)部處理?？蛻魬粜瓦x擇的決定因素：*價(jià)格因素；*客戶自身需求：*市場(chǎng)情況。最普遍的說(shuō)法：是市中心的戶型小的好，郊區(qū)戶型可以做大。*公共活動(dòng)區(qū)：供起居、交誼用，如客廳、餐廳、家庭廳、門(mén)廳等；*私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠休息用，如臥室、書(shū)房、保姆房等。*輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、陽(yáng)臺(tái)等。戶型的構(gòu)成比例受到目標(biāo)客戶群、需求層次、需求變化、平面布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)等因素影響。項(xiàng)目策劃5.3戶型設(shè)計(jì)領(lǐng)先奧秘集中傾向：功能分區(qū)更加嚴(yán)格；舒適性：講究方正寬敞、采光通風(fēng)……；差異化致勝：個(gè)性化色彩更加深厚。*公私分區(qū)；*干濕分區(qū)；*動(dòng)靜分區(qū)；*主次分區(qū)。*每層的戶數(shù)減少，盡可能使戶型平面正寬敞，提高實(shí)用率，增強(qiáng)采光通風(fēng)效果；*輔助用房方面，種類多了起來(lái)，使住宅的功能更加完備。同時(shí)，對(duì)輔助用房的設(shè)計(jì)也更加人性化；*在設(shè)計(jì)戶型時(shí)，建筑師把景觀作為一個(gè)重要的因素加以考慮，于是便有了“看景戶型”?！耙粋€(gè)樓盤(pán)可以爭(zhēng)議，但不能沒(méi)有物色”未來(lái)戶型設(shè)計(jì)特色：*空間設(shè)計(jì)多樣化；*平面布局更實(shí)用；*次空間功能突出；*極大地滿足景觀需求。未來(lái)戶型設(shè)計(jì)原則：*更人性化；*更個(gè)性化；*科技性；*全壽命住宅。項(xiàng)目策劃5.4建筑風(fēng)格目前對(duì)住宅小區(qū)建筑風(fēng)格的探索還處在起步階段，還未形成較為成熟的流派，在建筑界，亦未形成統(tǒng)一的看法。建筑風(fēng)格身份體現(xiàn)心理特征美觀心情愉悅文化氛圍購(gòu)買欲望利潤(rùn)建筑風(fēng)格是一種建筑個(gè)性和建筑特征。

六大風(fēng)格*歐陸風(fēng)格；*新古典主義風(fēng)格；*現(xiàn)代主義風(fēng)格；*異域風(fēng)格；*普通風(fēng)格