我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)及財(cái)務(wù)報(bào)表分析

我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)及財(cái)務(wù)報(bào)表分析

一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)生嚴(yán)重沖擊房地產(chǎn)也是一個(gè)密集的行業(yè)。房地產(chǎn)公司的主要資金來(lái)源仍然來(lái)自銀行信貸。然而近些年來(lái)國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱問題頻繁出臺(tái)政策,其中銀行信貸成為了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的監(jiān)督重點(diǎn):從2003年央行下發(fā)的“121文件”,到2005年銀監(jiān)會(huì)公布的“212號(hào)文件”;從央行上調(diào)房貸利率,再到限購(gòu)政策的大力實(shí)施,直接導(dǎo)致了購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的觀望和推遲購(gòu)房計(jì)劃的態(tài)勢(shì)的加強(qiáng)。因此,在傳統(tǒng)的融資渠道(銀行信貸)受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的打壓下,大量的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著銷售資金回籠漫長(zhǎng)與融資難度加大的雙重壓力,房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此從“春天”進(jìn)入了“冬天”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2011年12月9日公布的消息,2011年11月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.87,這是該指數(shù)兩年多以來(lái)首次跌破100大關(guān)?？v觀我國(guó)目前金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀及國(guó)家宏觀政策的影響,房地產(chǎn)企業(yè)要想求得生存與促進(jìn)發(fā)展,就必須比以往的任何時(shí)候更加全面深刻地了解金融市場(chǎng)環(huán)境及政策背景,時(shí)刻保持與金融機(jī)構(gòu)的溝通,根據(jù)自身實(shí)力、資金持有狀況和企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)三個(gè)方面來(lái)合理規(guī)劃企業(yè)的資金使用情況。同時(shí),我國(guó)政府應(yīng)加緊探討融資新渠道的研究,加緊出臺(tái)有利于房地產(chǎn)融資渠道發(fā)展的政策及措施,實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化,以解決目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一化的現(xiàn)狀,進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。二、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的應(yīng)用本文選取2001-2010年深滬A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為樣本數(shù)據(jù)。在總計(jì)為103家房地產(chǎn)類公司的基礎(chǔ)上刪除了十年間被ST、*ST等實(shí)行過特別處理和財(cái)務(wù)狀況異常的公司和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不全的公司,最后得到了30家深滬A股房地產(chǎn)上市公司,其中深交所的房地產(chǎn)上市公司共23家,上交所的房地產(chǎn)上市公司共7家,見表1。本文所使用的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)主要來(lái)源于深交所和上交所網(wǎng)站公開披露的2001-2010年間公司年報(bào)中的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)及財(cái)務(wù)報(bào)表,即資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)分配表,其中被研究的數(shù)據(jù)均屬于合并報(bào)表的數(shù)據(jù)。由于這些報(bào)表均經(jīng)過注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì),因而認(rèn)為所研究的數(shù)據(jù)是真實(shí)可靠的。此外,本文部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源于股票查詢軟件“大智慧”,并通過計(jì)算整理得出。(一)融資成本測(cè)算債務(wù)融資成本=債務(wù)融資籌資成本+債務(wù)融資資本成本其中債務(wù)融資成本可再分為短期借款融資成本和長(zhǎng)期借款融資成本,由此,長(zhǎng)、短期借款的融資成本的計(jì)算公式分別為:短期借款融資成本=短期借款的籌資成本+短期借款的資本成本長(zhǎng)期借款融資成本=長(zhǎng)期借款的籌資成本+長(zhǎng)期借款的資本成本在計(jì)算長(zhǎng)、短期借款的融資成本時(shí),將二者的籌資成本均定為企業(yè)所需繳納的貸款手續(xù)費(fèi),數(shù)據(jù)為1.6%;二者的資本成本以央行2001-2010年間發(fā)布的住房開發(fā)長(zhǎng)、短期貸款平均利率為準(zhǔn)(見表2)。(二)反避稅法關(guān)于分紅派息額的規(guī)定根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股份制企業(yè)轉(zhuǎn)增股本和派發(fā)紅股征免個(gè)人所得稅的通知》【國(guó)稅發(fā)(1997)198號(hào)】的規(guī)定:“股份制企業(yè)用資本公積金轉(zhuǎn)增股本不屬于股息、紅利性質(zhì)的分配”,因此,本章分紅派息總額的計(jì)算公式為:(三)房地產(chǎn)上市公司融資成本的分析(1)融資成本的計(jì)算公式。根據(jù)債務(wù)融資成本和權(quán)益融資成本的計(jì)算結(jié)果,現(xiàn)計(jì)算30家房地產(chǎn)上市公司歷年的綜合融資成本(簡(jiǎn)稱融資成本),計(jì)算公式為:融資成本=債務(wù)融資額/總?cè)谫Y額×債務(wù)融資成本+權(quán)益融資額/總?cè)谫Y額×權(quán)益融資成本其中總?cè)谫Y額=債務(wù)融資額+權(quán)益融資額;債務(wù)融資額=長(zhǎng)期借款+短期借款;權(quán)益融資額為實(shí)收資本。(2)融資成本計(jì)算結(jié)果分析。根據(jù)表3的數(shù)據(jù)顯示,可以得出如下分析結(jié)果:一是融資成本的時(shí)間趨勢(shì)分析。這樣的變動(dòng)趨勢(shì)表明,除與國(guó)家的宏觀調(diào)控政策相關(guān)外,融資成本的變動(dòng)也與30家房地產(chǎn)上市公司歷年選擇的債權(quán)融資組合相關(guān)。融資成本為二者的加權(quán)平均值,計(jì)算后綜合融資成本整體上均低于債務(wù)融資的單項(xiàng)融資成本。這說(shuō)明了企業(yè)通過合理運(yùn)用融資組合可以有效降低融資成本。二是融資成本的數(shù)值分布分析。在對(duì)30家房地產(chǎn)上市公司十年融資成本均值進(jìn)行排序后,從數(shù)值分布中可以看到,在30家房地產(chǎn)上市公司中,融資成本均值在5%以下的共14家,5%-6%間共5家,6%-7%間共11家,其中融資成本均值最低的公司為綠景控股,數(shù)值為2.26%;融資成本均值最高的公司為金地集團(tuán),數(shù)值為7%。這樣的數(shù)值分布體現(xiàn)出,大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的融資成本均值普遍分布在6%以下,只有金地集團(tuán)的融資成本為7%,此外,深振業(yè)A和深長(zhǎng)城的融資成本均為6.92%,數(shù)值接近7%,各區(qū)間內(nèi)的數(shù)值差距不顯著,整體數(shù)值分布較均勻。三是融資成本的公司差異分析。對(duì)融資成本均值為最低值的綠景控股和融資成本均值為最高值的金地集團(tuán)比較后發(fā)現(xiàn),綠景控股歷年的融資成本均未高于5%,歷年的融資成本均低于30家房地產(chǎn)上市公司融資成本十年均值。而金地集團(tuán)歷年融資成本數(shù)值顯示為:2001年融資成本為最低值,數(shù)值為4.86%;2002年至2004年的融資成本開始上升,從2002年的6.14%上升至2004年的7.55;2005年公司的融資成本雖有下降,但到2007年,融資成本已上升至十年間的最高值8.27%。2008年此數(shù)值降低至7.59%,但2009年融資成本又回升至7.7%。2010年此數(shù)值降低到了6.84%。因此金地集團(tuán)融資成本的整體表現(xiàn)為,除2001年的融資成本在5%以下,其余九年的融資成本均高于30家房地產(chǎn)上市公司融資成本十年均值。根據(jù)兩家公司的債務(wù)融資成本、權(quán)益融資成本和融資額的數(shù)據(jù)顯示,綠景控股的債務(wù)融資成本十年均值為7.84%,權(quán)益融資成本十年均值為0。在融資額上,除2006年以外,其余年份中公司的債務(wù)融資額均比權(quán)益融資額低,其中2008年和2010年債務(wù)融資額均為0,這說(shuō)明綠景控股的資本結(jié)構(gòu)中權(quán)益融資占主要位置。而金地集團(tuán)的債務(wù)融資成本十年均值為7.81%,權(quán)益融資成本十年均值為4.42%,其中二者數(shù)值均高于30家房地產(chǎn)上市公司的債務(wù)融資成本和權(quán)益融資成本的十年均值。在融資額上,金地集團(tuán)的歷年債務(wù)融資額明顯高于其權(quán)益融資額,因此這說(shuō)明與其權(quán)益融資成本相比,金地集團(tuán)十年間的主要融資成本支出來(lái)自債務(wù)融資成本。對(duì)綠景控股來(lái)說(shuō),由于公司十年間未進(jìn)行任何分紅派息導(dǎo)致了企業(yè)較低的權(quán)益融資成本,又由于企業(yè)的融資資金主要來(lái)自權(quán)益融資,因此企業(yè)形成了較低的融資成本。對(duì)于金地集團(tuán)來(lái)講,由于企業(yè)的債務(wù)融資成本和權(quán)益融資成本均高于30家房地產(chǎn)上市公司的二者十年均值,并且企業(yè)的資金來(lái)源主要依靠債務(wù)融資,因此直接導(dǎo)致了金地集團(tuán)融資成本的偏高的結(jié)果。三、權(quán)益融資成本房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的變動(dòng)主要源于企業(yè)選擇的債務(wù)融資和權(quán)益融資在資本結(jié)構(gòu)中的所占比重。其中,債務(wù)融資成本的變動(dòng)直接受國(guó)家歷年宏觀調(diào)控政策的影響,是國(guó)家宏觀調(diào)控政策的產(chǎn)物;而權(quán)益融資成本主要與企業(yè)向股東發(fā)放的股利分配有關(guān)。但是長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司都采用了不分紅、低比例分紅或以送、轉(zhuǎn)股形式分配股利的做法,股利支出極低,導(dǎo)致企業(yè)的權(quán)益融資成本明顯低于債務(wù)融資成本,因而體現(xiàn)出了權(quán)益融資成本的成本優(yōu)勢(shì)。通常情況下,將二者安排在相對(duì)合理的比重下,才會(huì)形成合理的資本結(jié)構(gòu),才會(huì)產(chǎn)生出最低的融資成本。也就是說(shuō),如果企業(yè)選擇過多的債務(wù)融資,由于債務(wù)融資屬負(fù)債,須考慮到期還款問題,將會(huì)成為企業(yè)較重的財(cái)務(wù)負(fù)債,甚至?xí)绊懙狡髽I(yè)的生存與發(fā)展;反之,如果企業(yè)選擇過多的權(quán)益融資,很可能會(huì)影響到企業(yè)的控制權(quán)和所有權(quán),進(jìn)而稀釋企業(yè)大股東的權(quán)利,這很不利于企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講,應(yīng)認(rèn)真研究債權(quán)融資的融資組合問題