傳統(tǒng)街區(qū)周邊土地開發(fā)的歷史與現(xiàn)狀城市中心區(qū)歷史街區(qū)周邊城市更新改造研究以張家口市堡子里北側(cè)地塊改造為例

傳統(tǒng)街區(qū)周邊土地開發(fā)的歷史與現(xiàn)狀城市中心區(qū)歷史街區(qū)周邊城市更新改造研究以張家口市堡子里北側(cè)地塊改造為例

0歷史街區(qū)周邊土地開發(fā)保護(hù)較少,歷史街區(qū)周邊現(xiàn)有土地價值不夠,造成城市歷史街區(qū)周邊幾千年來，中國的城市建設(shè)歷史悠久。與古西方不同,我國古代大部分城市是單中心發(fā)展,甚至有些城市的傳統(tǒng)商業(yè)中心一直延續(xù)發(fā)展至今。但是,近代隨著西方建筑技術(shù)的涌入,我國城市建設(shè)的方式正經(jīng)歷著一場翻天覆地的革命,大片大片的傳統(tǒng)街區(qū)被高大的鋼筋混凝土森林取代。在這個過程中大部分城市對歷史街區(qū)的保護(hù)還是卓有成效的,但對那些有一定價值但歷史風(fēng)貌已不太完整的歷史街區(qū)周邊土地開發(fā)就顯得力不從心了。這直接導(dǎo)致了城市更新改造過程中城市文脈的斷裂,城市風(fēng)貌也不能實(shí)現(xiàn)和諧統(tǒng)一,更談不上城市的有序更新、有機(jī)生長了。本文以張家口市堡子里北側(cè)地塊開發(fā)改造為例進(jìn)行研究,力圖探索出一些歷史街區(qū)周邊城市更新改造的出路或方法。1通過分析城市中心區(qū)歷史街區(qū)周圍的建筑特征，并將其重建特征張家口市寶子里北側(cè)的建筑進(jìn)行了分析1.1張家口市寶子里北側(cè)地塊總結(jié)1.1.1明清文化格局中的北方居民博物館堡子里是張家口的發(fā)源地,是張家口繁榮與發(fā)展的歷史見證。它始建于明宣德四年(1429年),名曰“張家口堡”(俗稱“堡子里”),距今已有近600年的歷史。堡子里現(xiàn)存文物古跡達(dá)700余處,其中極具價值的重點(diǎn)院落93處,是全國大中城市中保存最為完整的明清建筑城堡之一,堪稱北方民居博物館。2008年,堡子里被評為河北省省級文物保護(hù)單位。1.1.2“傳承”難度大現(xiàn)今,堡子里周邊地塊古建筑風(fēng)貌大部分已經(jīng)破壞,僅北側(cè)與新華街相夾地塊由于住戶較多、建筑密集、地處城市中心,開發(fā)改造難度較大,反而“幸存”了下來。該地塊面積約為12.6hm2。地塊內(nèi)現(xiàn)有住戶4000余戶,地塊內(nèi)具有保護(hù)價值的院落有35個,建筑質(zhì)量較好,保存較完整的院落有12個,影壁和門樓共6個,古樹兩棵。1.2包子里北側(cè)地塊的更新建筑特征分析1.2.1建筑密度估算與大多數(shù)歷史街區(qū)周邊地塊相同,該地塊是典型的低層高密度街坊式布局,再加上院落內(nèi)私搭亂建的房屋,整個地塊除了基本的交通空間已看不到任何空間縫隙。經(jīng)初步估算該地塊建筑密度至少在60%以上。20世紀(jì)80年代后期開始在地塊的北側(cè)臨新華街逐步建設(shè)了一排6層底商住宅,使地塊內(nèi)的建筑面積出現(xiàn)了一個量上的陡增,初步估計(jì)地塊內(nèi)的平房加臨街的多層底商住宅,總建筑面積在13萬平方米左右,地塊現(xiàn)狀容積率在1.0以上。1.2.2屋頂出租形式該地塊現(xiàn)有住戶4000余戶,人口約1萬人。由于原有住戶大部分已搬遷出去,現(xiàn)有住戶獲得房屋所有權(quán)的方式各式各樣——有單位分的、有繼承的、有房產(chǎn)買賣的、有私自搭建的,沒有產(chǎn)權(quán)的小房還有協(xié)議買賣的等等。不同產(chǎn)權(quán)的房屋再加上各種各樣的房屋出租形式,使該地塊的實(shí)際居住戶數(shù)及居住人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于戶籍人口及戶數(shù)。不確定的安置戶數(shù)給開發(fā)成本的控制帶來了很大的難度。1.2.3拆遷期望較高,一般希望補(bǔ)償款供給較高由于該地塊地處張家口市老城中心位置,地產(chǎn)升值潛力大。周邊商業(yè)配套、醫(yī)療服務(wù)配套、教育資源配套等城市公共產(chǎn)品的供給都比較完善,再加上傳統(tǒng)的居住心理,地塊內(nèi)居民要求回遷的比例較高。經(jīng)摸底調(diào)查大約有55%以上的拆遷戶愿意就地回遷,即便愿意外遷的住戶,拆遷補(bǔ)償期望也普遍較高。一般希望拆遷補(bǔ)償款是地塊周邊住宅市場價的1.5~2倍。高回遷率、高拆遷補(bǔ)償期望是這類地塊開發(fā)的突出特點(diǎn)。1.2.4注重經(jīng)濟(jì)的突出堡子里歷史街區(qū)仍保留著較完整的明清建筑風(fēng)格,研究地塊緊鄰堡子里北城墻,地段敏感性極高。再加上地塊內(nèi)仍有較多具有保護(hù)價值的院落、牌坊、古樹等,一味的強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)統(tǒng)一,項(xiàng)目的可操作性就差,一味的強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益又會給城市建設(shè)留下新的敗筆?，F(xiàn)在看來,地塊北側(cè),如城墻一般的商住樓已經(jīng)是一個教訓(xùn)了。如何實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)、開發(fā)主體、拆遷戶以及將來新住戶的多贏,是擺在所有人面前的難題。2市中心歷史街區(qū)周邊土地的更新和擴(kuò)建策略研究2.1土地利用不同的思維進(jìn)行規(guī)劃管理敏感地段、多重限制、歷史街區(qū)周邊地塊更新改造難題重重。破解難題的方法是不是可以多元化的嘗試,比如盧浮宮擴(kuò)建的經(jīng)驗(yàn);是不是可以擺脫單純的協(xié)調(diào),比如長安街上的“大水蛋”;是不是可以將該地塊對堡子里歷史街區(qū)的影響進(jìn)行等級評價,讓大體量建筑、超高層建筑出現(xiàn)在一些對堡子里風(fēng)貌影響相對較弱的區(qū)域;是不是可以在城市規(guī)劃管理中通過多方參與、多方案比較、多層次獎勵的深化過程,使設(shè)計(jì)者的初衷得以貫徹,開發(fā)者的利益得到保證。只有多元化的思維才能破解這個多元的難題。只有城市、開發(fā)主體、市民都抱著審慎的態(tài)度看待歷史街區(qū)周邊地塊的開發(fā)改造,才能完成好城市文脈的延續(xù),給城市留下美的遺產(chǎn)而不是遺憾。2.2戶面積小,討論多,戶面積小,討論多依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及地方城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法,拆遷安置的方法一般有貨幣補(bǔ)償與住房安置兩種。但由于歷史街區(qū)周邊這些合院住宅普遍已淪為大雜院,一處院落少則七八戶,多則十幾戶,戶均面積并不大,一般在15~50m2不等,如果簡單的按照貨幣補(bǔ)償與住房安置這兩種方式進(jìn)行拆遷安置,戶型大了,住戶超面積部分買不起,拆遷積極性不高,戶型面積小了又導(dǎo)致戶型剔除公攤后實(shí)際使用面積太小,戶型使用不合理,左右為難的困局始終困擾著類似地塊的開發(fā)改造。在張家口相似地塊的拆遷安置中曾嘗試等面積拆遷安置后加成本價購買至90m2的拆遷安置政策,但粗略的計(jì)算就可以算出安置面積加上成本價優(yōu)惠購置的面積就使地塊的容積率達(dá)到3.0以上,這在實(shí)際開發(fā)項(xiàng)目中無疑風(fēng)險(xiǎn)太高,但把成本價購買的政策標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)降低,比如70、60或55,是不是可以找到一個平衡點(diǎn)?另外在張家口城中村改造項(xiàng)目中還嘗試多住戶產(chǎn)權(quán)共有、集體產(chǎn)權(quán)共有、股份制公司等模式完成拆遷安置,這樣對于一些已有住房又不著急用錢的住戶還可以在拆遷中幫助他們實(shí)現(xiàn)投資,這也未嘗不是一種出路。2.3商業(yè)的規(guī)模、商業(yè)事情總是有兩面性的,這類項(xiàng)目只看住宅開發(fā),似乎已經(jīng)走到了死胡同,但由于地塊優(yōu)越的地理位置,市民傳統(tǒng)的商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣等等因素,商業(yè)地產(chǎn)的價值是很大的。如果以堡子里北側(cè)地塊來粗略的測算,不考慮新開規(guī)劃支路,由于地塊四周是道路,地塊的周長即未來的最大商業(yè)面長度。如果按商業(yè)進(jìn)深平均15m,平均3層計(jì),商業(yè)最大面積為67500m2。如果再考慮商業(yè)綜合體、大型酒店以及在地塊內(nèi)新開的支路兩側(cè)的商業(yè)等等,地塊內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的面積就會相當(dāng)可觀。由于地塊內(nèi)的住宅地產(chǎn)已經(jīng)把商業(yè)地產(chǎn)的地價攤薄,而商業(yè)地產(chǎn)的利潤,尤其是1~3層的商業(yè),一般在50%以上。再加上優(yōu)越的位置、傳統(tǒng)的商圈影響,可以較好的保證商業(yè)地產(chǎn)的銷售,即便出租也能收到較好的租金。與此同時,由于歷史街區(qū)建筑普遍較低,1~3層商業(yè)地產(chǎn)的特色營造還能在延續(xù)城市文脈、突出歷史街區(qū)周邊文化氛圍等方面收到良好的效果;而新開規(guī)劃路則既可以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大商業(yè)面、改善區(qū)域交通毛細(xì)血管的作用,還可以實(shí)現(xiàn)劃分地塊,延續(xù)歷史街區(qū)城市肌理的作用。這樣看來,在城市中心區(qū)歷史街區(qū)周邊地塊的開發(fā)改造中,商業(yè)地產(chǎn)的打造是成敗的關(guān)鍵。2.4開發(fā)改造案例由于是歷史街區(qū)周邊地塊的開發(fā)改造,要在保證地塊環(huán)境質(zhì)量的同時實(shí)現(xiàn)較高的面積訴求,還不能出現(xiàn)太多的大體量建筑,往往實(shí)現(xiàn)起來比較困難?？v觀國內(nèi)外城市中心區(qū)開發(fā)改造案例,絕大部分對地下空間的開發(fā)利用比較充分。大力開發(fā)地下空間可以使開發(fā)地塊的面積要求與歷史街區(qū)周邊地塊的建筑限高的矛盾大大降低;其次,利用地下空間設(shè)置商業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)等可以不受地面建筑風(fēng)格、體量的限制,可以塑造出靈活多變的地下空間;再次,利用地下空間建設(shè)停車場及地下步行系統(tǒng),可有效解決歷史街區(qū)及其周邊地塊的交通問題,以及把地上及地下商業(yè)相互串聯(lián)起來形成完