房屋買賣案例分析

房屋買賣案例分析一、主題在房屋買賣過程中“一房二賣”的現(xiàn)象引起的房屋買賣協(xié)議糾紛所波及的不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、協(xié)議的履行、債權(quán)關(guān)系等進(jìn)行的分析二、基本法理對房屋二重買賣糾紛進(jìn)行分析，重要是基于如下法理：（一）不動產(chǎn)的特性及一物一權(quán)原則房屋是一種不動產(chǎn)，其位置是固定、不可移動的，并且周圍、鄰近房屋和環(huán)境的狀況對房屋的影響很大，因此在不一樣的土地上建造的房屋會因周圍的的環(huán)境、交通等各方面的不一樣而不一樣，同樣造價或造型的房屋建在不一樣城鎮(zhèn)、不一樣地段上，其用途和價格會相差很大。土地是一種有限的資源，對土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正由于如此才引起了多種購置者對同一房屋有購置意向，并且在產(chǎn)生糾紛之后會有互相不愿讓步的狀況發(fā)生，甚至有購置者明知房屋已發(fā)售卻以更高價格與房屋出賣人惡意串通地簽訂買賣協(xié)議，而另首先，根據(jù)一物一權(quán)原則，即一物之上絕不得存在兩個相抵觸的物權(quán)，而所有權(quán)又具有絕對的排他性，一物之上不能有兩個所有權(quán)。因此必將有一方會得不到協(xié)議的履行，從而引起所有權(quán)糾紛。（二）房屋所有權(quán)的獲得與協(xié)議生效的關(guān)系我國現(xiàn)行法律將協(xié)議的生效與房屋所有權(quán)的獲得作了不一樣的規(guī)定，正由于這種不一致的規(guī)定才使得協(xié)議的生效與房屋所有權(quán)獲得之間存在時間差，簽訂房屋買賣協(xié)議到辦理過戶登記手續(xù)一般有一段時間間隔，更易引起二重買賣的現(xiàn)象。1．房屋買賣的過戶登記不一樣于協(xié)議的生效登記我認(rèn)為對于二重買賣協(xié)議效力的鑒別原則應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國協(xié)議法》第四十四條規(guī)定“依法成立的協(xié)議，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理同意、登記等手續(xù)生效的，根據(jù)其規(guī)定。”為根據(jù)。最高人民法院《有關(guān)合用〈中華人民共和國協(xié)議法〉若干問題的解釋（一）》第九條深入明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定協(xié)議應(yīng)當(dāng)辦理同意手續(xù)，或者辦理同意、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終止前當(dāng)事人仍未辦理同意手續(xù)的，或者仍未辦理同意、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該協(xié)議未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定協(xié)議應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響協(xié)議的效力，協(xié)議標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！倍苫蛐姓ㄒ?guī)并未將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記。依我國《都市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！辈⑽匆?guī)定登記與協(xié)議效力之間的關(guān)系。由此可見，我國并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記，依最高人民法院《有關(guān)合用〈中華人民共和國協(xié)議法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定雖然當(dāng)事人沒有辦理過戶登記，也不會導(dǎo)致其房屋買賣協(xié)議無效。2．與否獲得物權(quán)不影響債權(quán)的成立房屋出賣人與購房人之間簽訂的商品房買賣協(xié)議是一種債權(quán)行為，協(xié)議自身體現(xiàn)的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而辦理房屋過戶登記手續(xù)才是直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是一種物權(quán)行為。債權(quán)是一種對人權(quán)，相對權(quán)，不能對抗協(xié)議以外的第三人，雖然在未辦理過戶登記之前，房屋的所有權(quán)是還是在賣方手里，但購房人享有對房屋的期待權(quán)，他可以對售房方主張債權(quán)。因此在房屋買賣中債權(quán)與物權(quán)具有一定的獨(dú)立性，物權(quán)的獲得與否并不影響協(xié)議的效力。即將施行的《中華人民共和國物權(quán)法》對此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間簽訂有關(guān)設(shè)置、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，除法律另有規(guī)定或者協(xié)議另有約定外，自協(xié)議成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響協(xié)議效力。三、案情簡介某房屋所有人甲和房屋買受人乙簽訂一房屋買賣協(xié)議，房屋總價50萬元，乙先支付了首期房款25萬元，并約定余款待甲同乙去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日再由乙付清。后甲未與乙去辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而是與丙簽訂了標(biāo)的物為同一房屋的買賣協(xié)議，丙在甲的催促下付清所有房款后與甲立即去房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)材料、繳納房地產(chǎn)交易印花稅、申請房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。隨即甲將房屋交付給丙使用。乙得知甲與丙的上述行為后立即向某區(qū)人民法院申請對兩個買賣協(xié)議中的同一標(biāo)的物、房屋進(jìn)行訴前財產(chǎn)保全，法院經(jīng)審查作出保全裁定。房地產(chǎn)交易中心在七天的材料審查期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓給丙的房屋上已經(jīng)有權(quán)利限制的保全措施，未予同意房屋產(chǎn)權(quán)過戶和登記。丙于是根據(jù)買賣協(xié)議中的仲裁條款向仲裁委員會提起仲裁祈求，祈求甲繼續(xù)履行協(xié)議，獲得房屋的所有權(quán)。同步乙向某區(qū)人民法院對甲提起協(xié)議違約損害賠償之訴，并規(guī)定甲繼續(xù)履行協(xié)議，交付房屋并辦理登記過戶?！耙环慷u”的賣家甲在獲得50萬的房款和25萬的房屋買賣預(yù)付款后，潛逃無法尋其下落，其并無其他財產(chǎn)可供司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行。四、案例分析此案為經(jīng)典的“二重買賣”，臺灣地區(qū)和我國大陸學(xué)者均有較為深入的論述，但因我國房地產(chǎn)交易制度設(shè)計上的不清晰，有關(guān)交易環(huán)節(jié)效力的界定未理清，故在法院和仲裁委的實務(wù)操作上存在較多爭議。本文試作探討。（一）丙通過申請登記與否獲得房屋產(chǎn)權(quán)？——登記申請的權(quán)利形態(tài)分析我國學(xué)者認(rèn)為我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度在立法例上采用實質(zhì)主義的登記體例，即德國的立法例，登記決定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)置、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的法律行為能否生效，登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件?！氨诟肚逅蟹靠詈笈c甲立即去房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)材料、繳納房地產(chǎn)交易印花稅、申請房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記”這一申請登記的事實在法律上效力怎樣認(rèn)定？實務(wù)裁判上有一觀點認(rèn)為，在房屋產(chǎn)權(quán)交易中心受理登記并繳納房屋印花稅后，丙已被推定為房屋產(chǎn)權(quán)所有人，理由是印花稅的征收對象是房屋產(chǎn)權(quán)人。后發(fā)生的司法程序上的權(quán)利限制不應(yīng)阻礙丙的登記過戶程序，丙應(yīng)從房地產(chǎn)交易中心受理登記之日起即為房屋產(chǎn)權(quán)所有人。判斷這一觀點與否合理，有必要先從登記的程序和登記申請之一事實自身的性質(zhì)來看。我國《城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理措施》第10條規(guī)定了房屋權(quán)屬登記的一般程序，包括如下幾種環(huán)節(jié)：（一）受理登記申請；（二）權(quán)屬審核；（三）公告；（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。從登記的過程來看，申請登記的受理并不意味著物權(quán)變動法律效力的發(fā)生，尚有權(quán)屬的審核，登記與否完畢，應(yīng)當(dāng)從登記簿上的記載予以判斷登記簿是表征登記的標(biāo)的物上存在權(quán)利的根據(jù)。可見，申請是登記程序的啟動，但并不能認(rèn)定為丙可以因此而當(dāng)然獲得房屋產(chǎn)權(quán)。但不可否認(rèn)：申請人可根據(jù)申請而合理信賴未來的物權(quán)獲得，申請人在此時應(yīng)推定有獲得法律保護(hù)的某種權(quán)利形態(tài)。德國民法學(xué)理論認(rèn)為，伴隨登記申請的提出，獲得人根據(jù)有法律約束力的不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)合意獲得的地位，被稱為期待權(quán)。期待權(quán)的性質(zhì)“是一種受法律保護(hù)的、對完整權(quán)利獲得的期待?！钡绲怯浬暾埍坏怯洐C(jī)關(guān)駁回，這種對完整權(quán)利的期待就會落空，期待權(quán)就不再存在。因此在本案中，丙和甲一同辦理登記申請的事實不必然導(dǎo)致房屋物權(quán)的移轉(zhuǎn)，丙并不能由于申請行為而獲得房屋產(chǎn)權(quán)。此處丙獲得是一種對完整的所有權(quán)的期待權(quán)。此期待權(quán)的效力在于排斥后續(xù)登記申請的效力，即后于該登記申請所遞交的申請受到期待權(quán)的限制，登記機(jī)關(guān)應(yīng)不予受理。（二）乙與否已獲得了房屋所有權(quán)？——房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的生效模式分析乙與甲簽訂的房屋買賣協(xié)議在丙與甲簽訂的房屋買賣協(xié)議之前，與否可以認(rèn)定乙根據(jù)簽訂協(xié)議更早而獲得所有權(quán)？按照所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思主義，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移在所有權(quán)轉(zhuǎn)移合意到達(dá)之時，這種立法例對物權(quán)行為和債權(quán)行為不作辨別。該立法例以法國、日本、意大利為代表。法國民法典第1138條第2款規(guī)定：“交付標(biāo)的物債務(wù)的成立從標(biāo)的物應(yīng)交付之時起，雖然尚未現(xiàn)實移交，使債權(quán)人成為所有人。”按照這種立法例，本案中乙在協(xié)議生效起即為房屋所有權(quán)人。不過我國實行的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記生效主義，房屋買賣協(xié)議的成立和生效并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所有權(quán)轉(zhuǎn)移雙方必須一同到房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。這一點已為我國立法和司法實踐所普遍承認(rèn)。因此，本案中，乙盡管支付了房款的二分之一，但這種支付行為只是債權(quán)法上一方義務(wù)的履行，行為的成果是規(guī)定協(xié)議另一方給付對價——即房屋的移轉(zhuǎn)交付。乙在本案中的權(quán)利形態(tài)是僅為對甲的債權(quán)。（三）丙的對系爭房屋的權(quán)利地位與否高于乙——以債之關(guān)系上占有權(quán)來分析本案中，丙已從甲處轉(zhuǎn)移了對房屋的現(xiàn)實占有，即已入住該房屋。這種對房屋的占有在本案的處理上可從債權(quán)法和物權(quán)法上的意義分別探討。占有，有定義為“對于物有實際上管領(lǐng)力的事實”。該定義為對占有的理解屬“占有本質(zhì)事實說”。相對于占有本質(zhì)權(quán)利說和占有事實法律關(guān)系說，此說為我國法學(xué)理論之通說。在這一理論下，視占有為一種受民法上尤其保護(hù)的事實。本案中存在房屋的移轉(zhuǎn)占有的事實，丙對房屋占有的法律事實得到承認(rèn)和保護(hù)。占有以與否具有法律上的原由于原則而辨別為有權(quán)占有和無權(quán)占有。其中有權(quán)占有因具有占有之權(quán)源，故只要權(quán)源繼續(xù)存在，即承受法律之保護(hù)。本案中丙占有房屋的權(quán)源在于和丙和甲簽訂的房屋買賣協(xié)議，丙對房屋占有的權(quán)源為對甲的債權(quán)，那么可以認(rèn)定，只要丙和甲的房屋買賣協(xié)議繼續(xù)有效存在，丙對房屋的占有即一直為有權(quán)占有。丙占有房屋的事實的決定本案中丙的權(quán)利地位。占有的效力，在于保護(hù)對物的事實支配。占有也具有權(quán)利推定的效力，但在法律規(guī)定采用登記生效主義的不動產(chǎn)物權(quán)變動中，登記已取代了占有作為物權(quán)之表征。因此在不動產(chǎn)交易上，占有并不能具有物權(quán)效力的推定功能，僅具有以不動產(chǎn)物權(quán)為標(biāo)的之債權(quán)的推定功能。丙對房屋以債權(quán)為權(quán)源的占有，能否對抗乙對系爭房屋的債權(quán)上的祈求呢？以債權(quán)為權(quán)源的占有受到其權(quán)源——債之關(guān)系相對性的限制，基于債之關(guān)系上的占有權(quán)，僅得對他方當(dāng)事人主張，不得對抗第三人。丙對房屋之有權(quán)占有基于丙和甲簽訂得房屋買賣協(xié)議，此種債之關(guān)系上的有權(quán)占有可以對抗同一買賣協(xié)議的當(dāng)事人甲。但對于丙與甲協(xié)議之外的當(dāng)事人乙，則不存在基于有權(quán)占有的對抗效力。因此，對于系爭房屋，丙所擁有的權(quán)利是以該房屋的物權(quán)變動為標(biāo)的的債權(quán)。其債權(quán)上的占有受到相對性的限制。（四）丙與否可以規(guī)定甲繼續(xù)履行協(xié)議？——協(xié)議履行的視角分析丙在仲裁委的仲裁祈求中規(guī)定甲繼續(xù)履行協(xié)議，針對這一訴請，有觀點認(rèn)為，丙不能規(guī)定甲繼續(xù)履行協(xié)議，理由是甲已經(jīng)完畢房屋買賣協(xié)議義務(wù)所規(guī)定的配合丙一同去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記的手續(xù)，甲在協(xié)議項下的協(xié)議義務(wù)已經(jīng)完畢了。產(chǎn)權(quán)登記的未完畢雖然是因甲一房二賣的行為，但丙在這里所能規(guī)定甲承擔(dān)應(yīng)當(dāng)是權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，而不是協(xié)議繼續(xù)履行的義務(wù)。但值得注意的是，在以物之買賣中，必然波及該所有權(quán)之物和所有權(quán)兩者，出賣者負(fù)有轉(zhuǎn)移該物之占有和移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)之義務(wù)，這兩項義務(wù)應(yīng)當(dāng)為并列關(guān)系。兩者中有一項不完全履行，就會構(gòu)成出賣人義務(wù)之所有不履行。此案中，甲雖完畢了轉(zhuǎn)移占有的義務(wù)，但在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之義務(wù)并不完全履行，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)以登記的完畢即登記簿上房屋產(chǎn)權(quán)人的變更為原則，義務(wù)的完畢應(yīng)當(dāng)以行為的成果而不是行為的自身為衡量。（五）乙和丙間權(quán)利保護(hù)的設(shè)想——現(xiàn)實利益的衡量此案中，乙對該標(biāo)的房屋有基于協(xié)議的債權(quán)祈求權(quán)。丙雖然對該系爭房屋有基于登記申請而獲得的期待權(quán)地位，但此期待權(quán)效力優(yōu)先和排斥的對象應(yīng)是后續(xù)遞交的登記申請，而沒有某種物權(quán)上的效力而優(yōu)先與乙對該房屋所有的債權(quán)祈求權(quán)。丙亦可基于債之關(guān)系的有權(quán)占有保護(hù)，但這種保護(hù)受到其權(quán)源債之相對性的制約，同樣只能對抗占有權(quán)源——協(xié)議的相對人的權(quán)利，而不能對抗協(xié)議當(dāng)事人之外的第三人乙。這樣推理下來，乙和丙根據(jù)各自與甲所簽訂的協(xié)議而對標(biāo)的房屋所擁有的債權(quán)之間是平等的。一般認(rèn)為房屋雙重買賣的出賣人在