連鎖酒店選址標準

萬眾財富連鎖酒店選址標準

(定位中高檔商務連鎖酒店）酒店選址包含地段和客源。一，酒店地段是決定酒店經(jīng)營首要原因，一個好物業(yè)位置，是決定我酒店成功經(jīng)營先決條件，也是實現(xiàn)本公司連鎖經(jīng)營標準化、專業(yè)化前提條件和基礎。二，除了擁有好位置，假如沒有良好客源，酒店也沒方法正常經(jīng)營下去，針對未來我國連鎖酒店發(fā)展趨勢，其主要客源是國內差旅、商務、會務及旅游、休閑人員為主。所以酒店選址不但要方便捷、舒適、經(jīng)濟為出發(fā)點，而且要綜合考慮該地域久遠發(fā)展。所以，選址好壞會直接影響我酒店經(jīng)營成本及營業(yè)收入。連鎖酒店選址標準第1頁萬眾財富連鎖酒店選址標準城市選擇地理位置交通條件市政規(guī)劃法律風險建筑條件酒店證照債權債務協(xié)議簽署連鎖酒店選址標準第2頁城市位置一，標準二，直營店所在城市級別三，直營店所在城市物業(yè)租金范圍連鎖酒店選址標準第3頁一標準1、商務活動頻繁，擁有大量流動商旅客源城市。2、和企業(yè)發(fā)展階段相匹配（依據(jù)企業(yè)市場部所在分企業(yè)城市定位）3、直營店；占領中心城市、中心區(qū)域。加盟店能夠作為戰(zhàn)略布點補充（現(xiàn)階段不考慮）連鎖酒店選址標準第4頁二直營店所在城市級別-直營店重點選擇城市，包含國內全部直轄市、副省級城市和部分省會城市及少數(shù)GDP靠前地級市；上海、北京、深圳、廣州、南京、武漢、天津、蘇州、成都、西安、鄭州、濟南、沈陽、長沙、青島、重慶、哈爾濱、無錫、寧波、廈門、石家莊、合肥、福州、大連、南昌、佛山、南寧、昆明、長春。另外；本公司現(xiàn)市場部主要分布在以下城市；上海、廣州、深圳、重慶、福州、長沙、東莞、佛山、紹興、江門、南寧等地，市場部所在城市優(yōu)先考慮。連鎖酒店選址標準第5頁三直營店所在城市物業(yè)租金范圍依據(jù)不一樣城市不一樣定位（租金在以下范圍內都可考慮）1，市場最大房屋租金；a、特大城市；2.5-4.5元/平方/天

b、一線城市；1.4-1.8元/平方/天

c、二線城市；1.2元/平方/天

d、縣級城市；0.8元/平方/天

e、鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市；0.2-0.5元/平方/天

2，市場實際房屋租金；a、特大城市；2.2-4.7元/平方/天

b、一線城市；0.9-1.2元/平方/天c、二線城市；0.5-0.8元/平方/天

d、縣級城市；0.3-0.7元/平方/天

e、鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市；0.2-0.5元/平方/天連鎖酒店選址標準第6頁直營店地理位置一、目標店所在區(qū)域二、目標店周圍2公里內環(huán)境三、同檔次酒店競爭對手連鎖酒店選址標準第7頁一目標店所在區(qū)域1，位于城市市級商務區(qū)、商業(yè)中心、會展中心、物流中心、商品交易中心、交通中心、成熟開發(fā)區(qū)、大型游樂和旅游中心、鄰近城市著名大學或在校學生數(shù)量在2萬人以上教育區(qū)域、大學城附近。2，抵達目標店便利性；a、鄰近火車站、碼頭、長途汽車站、高速公路客運中心區(qū)域。b、鄰近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉口、交通樞紐中心、市郊結合部、商業(yè)網(wǎng)點、汽車終點站、大型停車場附近區(qū)域。3，良好可視性；房屋展示面良好，最好是“金角銀邊”（十字路口），有很好廣告位。4，鄰近城市標志性建筑、著名建筑或歷史文化、旅游項目。5，可停留性強；周圍有比較完善商業(yè)、商務配套設施，車輛能夠暫時停車；要盡可能防止密封快速干道和橋梁。連鎖酒店選址標準第8頁二目標店2公里內環(huán)境目標店要靠近商務、商業(yè)、景點、會展、大型交通樞紐、大型游樂中心、成熟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等客源市場連鎖酒店選址標準第9頁三同檔次酒店競爭對手周圍3公里內同檔次成熟連鎖酒店ADR（日平均價）備注；此競爭對手ADR會直接影響到我目標店定價標準，而本公司定價標準為；平均房價=單房租金/（15%-25%），單房租金是依據(jù)（客房面積+公攤面積）*（客房單日每平方租金），客房面積/公攤面積≈6.5/1，即單房面積≈客房面積*1.15，所以我們ADR≈單房面積*單房每平方每日租金/20%連鎖酒店選址標準第10頁交通條件一、地鐵站二、公交站線連鎖酒店選址標準第11頁一地鐵站交通條件是選址需要考慮首要條件，普通以地鐵附近為上侍條件，因為地鐵覆蓋面廣、客流量大。連鎖酒店選址標準第12頁二公交站線在沒有地鐵地域或城市中，在選址點300平方圓內有5條以上能通達商業(yè)中心、機場、車站、碼頭公交站線為佳，機場大巴站旁尤佳。連鎖酒店選址標準第13頁市政規(guī)劃一，區(qū)域建筑規(guī)劃二，拆遷可能性三，市政規(guī)劃帶來優(yōu)越性四，高鐵規(guī)劃連鎖酒店選址標準第14頁一區(qū)域建筑規(guī)劃在確定選址前，必須咨詢潛在地點區(qū)域建筑規(guī)劃，了解和掌握哪些地域分別規(guī)劃為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。連鎖酒店選址標準第15頁二拆遷可能性選址所在位置一定要在紅線外，在協(xié)議經(jīng)營期內，無動遷可能。連鎖酒店選址標準第16頁三市政規(guī)劃帶來優(yōu)越性目標店所處區(qū)域規(guī)劃情況，是否有對酒店經(jīng)營有利市政規(guī)劃（如未來商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行政中心、交通干線建設，未來是否成為臨街店等）連鎖酒店選址標準第17頁四高鐵規(guī)劃目標店所在城市機場、高鐵延伸方向都是一個城市商務商業(yè)發(fā)展趨勢。連鎖酒店選址標準第18頁法律風險一，房屋土地和產(chǎn)權性質二，產(chǎn)權/出租權連鎖酒店選址標準第19頁一房屋土地和產(chǎn)權性質1、土地有兩種全部權形式；全民全部和集體全部。2、土地用途類型（一級類），《土地管理法》將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地；其中建設用地是指建造建筑物，構筑物土地，包含城鎮(zhèn)住宅和公共設施用地，工礦用地，交能水利設施用地，旅游用地，軍事設施用地等。3、《土地利用現(xiàn)壯分類》國家標準采取一級、二級兩個層次分類體系，共分12個一級類、56個二級類。其中一級類包含；耕地、園林、林地、草地、商服用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其它土地。4、符合酒店旅業(yè)用地性質；a、規(guī)劃部門依據(jù)城市規(guī)劃所要求該宗土地用地性質是用于商業(yè)用房屋，出讓后用地年限為40年。b、綜適用地中不動產(chǎn)能夠分割，商業(yè)用地為40年，居民用地為70年，其使用者為不一樣單位及個人。連鎖酒店選址標準第20頁二產(chǎn)權/出租權1、出租方是否是房屋全部權人？a、若不是需要產(chǎn)權方開具同意轉租證實b、個人產(chǎn)權（委托出租人），需出示房屋全部些人委托書2、房屋是否存在抵押擔保？a、銀行開具同意轉租函，并承諾實現(xiàn)抵押權時繼續(xù)執(zhí)行原租憑協(xié)議c、軍產(chǎn)；需要開具部隊租憑許可證（不提議拿軍產(chǎn)，因不確定原因很多）3、租憑期限；a、新裝修直營店普通要求以上b、收購酒店普通要求8年以上c、承包酒店普通要求5年以上連鎖酒店選址標準第21頁建筑條件一，項目屬性二，項目主入口三，停車位四，硬件設施五，樓層層高及長寬要求六，其它連鎖酒店選址標準第22頁項目屬性1，物業(yè)使用用途；商業(yè)、旅館業(yè)、綜適用途；或者業(yè)主承諾可申請牌照破舊物業(yè)改造。2，直營店出房數(shù)；a、中高檔商務酒店，60-600間，且單房使用面積在20平方以上。b、青年情趣酒店；40-60間，且單房使用面積不低于12平方。c、加盟店；不低于50間，主要為戰(zhàn)略布局，加盟店格調定位依據(jù)市場情況定位。3，酒店體量；連鎖酒店選址標準第23頁一項目屬性a、中高檔商務酒店；（2500-30000）平方建筑面積b、青年情趣酒店；（1500-2500）平方建筑面積c、加盟店；1500平方建筑面積以上4，外立面；適合用于酒店行業(yè)外立面，或可按酒店標準改造。5，位置；距離機場、火車站、港口、汽車站等交通樞紐車程控制在30分鐘內；步行10分鐘內可達地鐵站連鎖酒店選址標準第24頁二項目主入口1，大堂門口；大堂入口有機動車落客區(qū)域，盡可能安裝雨篷。2，其它入口；a、客入進出通道，員工進出通道b、貨物/垃圾進出通道c、各出入口盡可能位于首層連鎖酒店選址標準第25頁三停車位1，固定停車位為客房數(shù)30%2，地面最少需5-10個零時停車位3，酒店輔助行業(yè)停車位另計連鎖酒店選址標準第26頁硬件設施一，基礎設施二，冷水三，電四，煤氣五，電話六，供暖七，互聯(lián)網(wǎng)連接連鎖酒店選址標準第27頁硬件設施八，排污九，客梯十，服務/員工電梯十一，貨梯十二，熱水產(chǎn)熱設備、十三，中央空調十四，消防驗收資料十五，消防報警系統(tǒng)連鎖酒店選址標準第28頁硬件設施十六，噴淋系統(tǒng)十七，消防栓系統(tǒng)十八，防排煙系統(tǒng)十九，監(jiān)控系統(tǒng)二十，備用發(fā)電機連鎖酒店選址標準第29頁一基礎設施依據(jù)目標地內設施情況而定連鎖酒店選址標準第30頁二冷水300L/間，主進水管徑在100mm以上，滿足消防及生活蓄水需求（最好在樓頂及地下設蓄水池，且容量為150立方以上），此主要針對中高檔商務酒店而定，普通青年情趣酒店可不設。連鎖酒店選址標準第31頁電滿足分體空調最少3KW/間，中央空調最少2KW/間，如有桑拿及沐足配套要增加計算，最好是市政環(huán)網(wǎng)兩路高壓接入，必要時要增加變壓器。連鎖酒店選址標準第32頁四煤氣市政接入連鎖酒店選址標準第33頁五電話市政接入連鎖酒店選址標準第34頁六供暖市政接入（僅限北方地域）連鎖酒店選址標準第35頁七互聯(lián)網(wǎng)連接ADSL或光纜連鎖酒店選址標準第36頁八排污有合理化糞池（較大型商務酒店，且周圍無市政管道接口），管道與市政管網(wǎng)連接符合要求連鎖酒店選址標準第37頁九客梯總體標準為客人等候時間平均為25-30秒，高峰時期不超出50秒，60間房間以內可只設1部電梯，60-120間房間需設2部電梯，120-200間房間需設三部電梯，200間房間以上需設4部電梯，現(xiàn)電梯造價約為(以酒店樓層計算，單位；萬元），4-5層；15萬，6-10層；20萬，10層以上；30萬且牽引機速度為（1.6-2.5M/S)連鎖酒店選址標準第38頁十服務/員工電梯超出80間客房中高檔商務酒店最少配置一部，服務電梯最好與客梯大堂分開連鎖酒店選址標準第39頁十一貨梯視后勤功效區(qū)域分布而定連鎖酒店選址標準第40頁十二熱水產(chǎn)熱設備配置；如無，要有安裝位置（熱水生產(chǎn)量按150L/間計算，帶浴缸房間按200L/間計算，普通南方以空氣能為主以50間客房為例；需配置2臺3噸空氣能熱水器，90間客房需配務2臺3噸、一臺5噸空氣能熱水器，普通有一臺備用，長江以北地域需單獨設空氣源機房，預防冰凍和正常開啟時間，降低能耗，但北方地域現(xiàn)很多酒店還是以鍋爐為主，因其能耗較低。連鎖酒店選址標準第41頁十三中央空調配置；如無，要有安裝位置，或者能夠安裝分體空調（配置冷量標準；大堂250W/平方米、中餐廳、會議室300W/平方米、公共區(qū)域200W/平方米、客房120W/平方米），建設80間客房以下設單體空調，80間客房以上設中央空調，考慮到能耗。連鎖酒店選址標準第42頁十四消防驗收資料建筑工程消防設計審核意見書一份、建筑工程消防驗收意見書一份，一定要看清楚有沒有加建情況沒驗收。連鎖酒店選址標準第43頁十五消防報警系統(tǒng)配置；可到達大堂、樓層走廊、客房布置有煙感頭，1，探測區(qū)域應按獨立房間劃分，在建筑樓內均應設計，除衛(wèi)生間、消毒間外。2，電梯前室、樓梯前室及公共通道設探測器和手動按鈕、聲光報警器、事故廣播等。3，走廊安裝探測器時，感溫型每10m設一個、感煙型每15m設一個，且至墻端距離小于探測器安裝間距二分之一。連鎖酒店選址標準第44頁十六噴淋系統(tǒng)配置；1，樓層單、雙房間設2-3個、套間設2-6個噴淋頭。2，走廊二端距離墻壁小于180CM、噴頭距離小于360CM。3，大堂距離墻壁小于180CM、噴頭距離長寬小于360CM。4，鍍鋅鋼管DN25-安裝1噴頭、DN32管安裝3個噴頭、DN40管安裝4個噴頭、DN50管安裝9個噴頭、DN65安裝12個噴頭、DN80管安裝32個噴頭、DN100管安裝64個噴頭。連鎖酒店選址標準第45頁十七消防栓系統(tǒng)配置；1、消防栓普通設計在公共區(qū)域走廊、電梯前室、大堂、餐廳、大會議室，距離不操過25米。2、鍍鋅鋼管DN65安裝1個栓頭、DN80安裝2個栓頭，DN100安裝50個栓頭。連鎖酒店選址標準第46頁十八防排煙系統(tǒng)1，封閉室樓梯前室、電梯前室、樓梯設送風口。2，封閉室走廊超出20M和會議室設排煙系統(tǒng)。連鎖酒店選址標準第47頁十九監(jiān)控系統(tǒng)配置；確保覆蓋全部客房門及通道、出入口、公共區(qū)域；主機帶UPS電源，工作時間大于30分鐘，錄像時間不低于30天，（到達當?shù)毓才渲靡螅?。連鎖酒店選址標準第48頁連鎖酒店選址標準第49頁二十備用發(fā)電機配置；如無，有安裝面積和區(qū)域（發(fā)電機容量最少要確保除空調外全部用電設備需求）現(xiàn)本公司酒店配置及少，提議以后到達標配。連鎖酒店選址標準第50頁樓層層高及長寬要求一，層高二，走廊寬度三，客房裝修后最少凈尺寸連鎖酒店選址標準第51頁一層高走廊最低吊頂凈高不低于2.2M；房間入口玄關吊頂最低不低于2.1M；房內最高空間不低于2.8M;或由當?shù)叵罉藴蕸Q定最少值連鎖酒店選址標準第52頁二走廊寬度客房走廊凈寬度最少在1.6m-1.8m范圍內；走廊電梯廳最少凈寬度不低于2.2m，或由當?shù)叵罉藴蕸Q定最小值。連鎖酒店選址標準第53頁三客房裝修后最少凈尺寸中高檔商務酒店凈長度大于7m,凈寬度大于3.6m。衛(wèi)生間墻到窗側墻長度不得低于4.5m。衛(wèi)生間長度大于2m。寬度大于2.4m。預留衣柜寬度大于0.55m.青年情趣酒店凈長度大于5m,凈寬度大于2.9m。衛(wèi)生間墻到窗側墻長度不得低于1.5m。衛(wèi)生間長度大于2m,衛(wèi)生間寬度大于2m.衣柜可不考慮。連鎖酒店選址標準第54頁其它一，裝修免租期；新開業(yè)直營店裝修免租期，最低6個月。承包店二次裝修免租期不得低于2個月，二，租金遞增；最高可接收3年一遞增，增幅不超出6%。連鎖酒店選址標準第55頁酒店證照一，特種行業(yè)經(jīng)營許可證二，消