保險(xiǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)合作項(xiàng)目計(jì)劃書

11234我國(guó)社會(huì)發(fā)展階段的主要特征養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)服務(wù)陸家嘴集團(tuán)戰(zhàn)略養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目合作計(jì)劃我國(guó)社會(huì)發(fā)展階段的主要特征化化化1982年1990年2000年2010年2014年2025年2027年2030年2040年2050年資料來源：中國(guó)青年網(wǎng)速增加、社會(huì)老齡化日趨嚴(yán)重根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2014年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2014年中國(guó)13.67億人口中，60歲及以上的老人2.12億人，占總?cè)丝诒壤秊?5.5%，65歲及以上1.37億人，占比10.1%，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化的門檻，處于老齡化逐步加深的階段。60歲及以上老年人口65歲及以上老年人口人口預(yù)期壽命：60歲及以上老年人口65歲及以上老年人口人口預(yù)期壽命：82.75歲每10萬人中百歲老人資料來源：《上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度》，截至2015年底總資產(chǎn)規(guī)?？傎Y產(chǎn)規(guī)模年的104萬億，增長(zhǎng)到2015年的230萬億，實(shí)現(xiàn)翻番，年均增長(zhǎng)率17.17%?銀行業(yè)復(fù)合增長(zhǎng)率17%，保險(xiǎn)業(yè)復(fù)合增長(zhǎng)率20%收入收入2011-2016H1人身險(xiǎn)保費(fèi)收入(千億元)保費(fèi)(千億)增長(zhǎng)率保費(fèi)(千億)增長(zhǎng)率2011年2012年2013年2014年2015年2016年H1013年以后，人身險(xiǎn)保費(fèi)增速明顯，年增長(zhǎng)超過兩位數(shù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)國(guó)務(wù)院2014年《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見》養(yǎng)老產(chǎn)品服務(wù)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，促業(yè)與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)融合發(fā)展業(yè)和健康服務(wù)業(yè)用地保障人民政府要在土地利用總體規(guī)劃中統(tǒng)籌考慮服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)態(tài)億城投資、越秀地產(chǎn) 產(chǎn)融建多元化份股份、美都能源光萊茵置業(yè)產(chǎn)業(yè)態(tài)億城投資、越秀地產(chǎn) 產(chǎn)融建多元化份股份、美都能源光萊茵置業(yè)化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)加快潤(rùn)置地2潤(rùn)置地逐漸萎縮，目前地產(chǎn)商都謀求轉(zhuǎn)型，娛樂地產(chǎn)、旅游地?一方面圍繞房地產(chǎn)的不同業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，包括商業(yè)、養(yǎng)老和文化旅游地產(chǎn)。?另一方面，房企積極參股或控股其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型。?由于行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力度逐漸加大，中小房企的多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)將加快。大型房企的轉(zhuǎn)型也將逐步落地。 (萬達(dá)進(jìn)軍娛樂業(yè)，恒大進(jìn)軍旅游、體育等行業(yè))其他行業(yè)宜華健康萬好萬家 ：中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)現(xiàn)下滑H現(xiàn)下滑。統(tǒng)計(jì)指出，A股的125家房地產(chǎn)股，上半年凈利潤(rùn)按年下滑53家，其中虧損23家。 (拿地成本不斷提升，利潤(rùn)不斷下滑)服務(wù)陸家嘴集團(tuán)戰(zhàn)略愛建證券有限責(zé)任公司陸家嘴國(guó)際信任有限公司愛建證券有限責(zé)任公司陸家嘴國(guó)際信任有限公司陸陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司陸陸家嘴國(guó)泰人壽保險(xiǎn)有限公司養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目合作計(jì)劃金地產(chǎn)公司金地產(chǎn)公司商業(yè)模式構(gòu)建客客戶月租費(fèi)等其他費(fèi)用養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司兩個(gè)著力點(diǎn)協(xié)助養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目蓄客(期貨客戶：中青年人)角地區(qū)網(wǎng)點(diǎn)眾多、客戶量大4萬對(duì)有養(yǎng)老需求的客戶，在購買一定額度(保費(fèi)200萬元)的保險(xiǎn)產(chǎn)品后，即可獲得養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)滿足養(yǎng)老地產(chǎn)客戶的保險(xiǎn)需求(現(xiàn)貨客戶：老年人)針對(duì)老年人癌癥高發(fā)的況，主打以癌癥保障針對(duì)老年人易發(fā)生意外跌倒，主打以骨折保障針對(duì)老年人養(yǎng)老金保值值的需求，主打以財(cái)針對(duì)老年人生活無法自理，主打以長(zhǎng)期護(hù)理保定期護(hù)理服務(wù)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)成本務(wù)務(wù)服務(wù)THANKSFORLISTENINGXXXXXX01投資方式02經(jīng)營(yíng)方式03經(jīng)營(yíng)案01投資方式02經(jīng)營(yíng)方式03經(jīng)營(yíng)案例tOne?獨(dú)立開發(fā)?獨(dú)立開發(fā)?股權(quán)模式?債權(quán)模式定，保險(xiǎn)公司不能參與商業(yè)住宅開發(fā)，但可以投資與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)，進(jìn)行獨(dú)立開發(fā)的保險(xiǎn)企業(yè)有新?泰康人壽下屬“泰康之家”是專業(yè)從事養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)與投資運(yùn)營(yíng)的投資公司。?首期，泰康人壽投資40億元興建養(yǎng)老社區(qū)，目前已與北京昌平小湯山政府簽署了合作協(xié)議，購置位于小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，第一家“泰康之家”養(yǎng)老社區(qū)于2014年建成；?對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)，泰康人壽的規(guī)劃是先打高端市場(chǎng)，等成熟后再收購100所中小養(yǎng)老院。投資商、運(yùn)營(yíng)商為一體投資商、運(yùn)營(yíng)商為一體?可控性強(qiáng)，保險(xiǎn)公司能按照自己的目標(biāo)制定投資計(jì)劃并實(shí)施，避免與合資方出現(xiàn)管理矛盾；?可探索適合自身的模式，便于將經(jīng)驗(yàn)向多個(gè)社區(qū)復(fù)制?保險(xiǎn)公司可能沒有投入養(yǎng)老市場(chǎng)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，缺乏專業(yè)的管理技能；?資金占有規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)投資商、運(yùn)營(yíng)商、開發(fā)商?有利于充分挖掘開發(fā)商和保險(xiǎn)公司各自的長(zhǎng)處，有效規(guī)避保險(xiǎn)公司盲目投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。?與地產(chǎn)商的合作，能學(xué)習(xí)社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，有望成為國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式 股投資商、運(yùn)營(yíng)商、開發(fā)商?有利于充分挖掘開發(fā)商和保險(xiǎn)公司各自的長(zhǎng)處，有效規(guī)避保險(xiǎn)公司盲目投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。?與地產(chǎn)商的合作，能學(xué)習(xí)社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，有望成為國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式發(fā)商提供坊一塊養(yǎng)老用地。該項(xiàng)目于2012年11月開工建設(shè)，同時(shí)被授?該項(xiàng)目在居住、餐飲、醫(yī)療等方面全都“高檔化”，具有充足經(jīng)濟(jì)能力的人群才能消費(fèi)得起。勢(shì)?資金占用規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)為合作體，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)戰(zhàn)略性入股運(yùn)營(yíng)較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，收益回紅回報(bào) 股權(quán)模式(股權(quán)投資)：戰(zhàn)略入股分紅回報(bào)戰(zhàn)略性入股運(yùn)營(yíng)較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，收益回紅回報(bào)產(chǎn)的商業(yè)開發(fā)模式仍處于探索階段，但房企聯(lián)手險(xiǎn)資掘金養(yǎng)老地產(chǎn)的勢(shì)頭仍是高漲。在此背景下，一些地產(chǎn)公。合作。?萬達(dá)與太平保險(xiǎn)合作協(xié)議內(nèi)容顯示，中國(guó)太平將推進(jìn)與萬達(dá)集團(tuán)在一攬子保險(xiǎn)服務(wù)領(lǐng)域的合作?合作開發(fā)文化旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目 ?充分發(fā)揮綜合和境外金融平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，滿足萬達(dá)集團(tuán)在并購重組和海外投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理和資金融通需求勢(shì)?面臨不能及時(shí)退出的風(fēng)險(xiǎn)?保險(xiǎn)公司可在人力資源投入較少的情況下充分享受養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整發(fā)展帶來的回報(bào)?2011年太平洋資產(chǎn)管理公司曾發(fā)起設(shè)立“太平洋-上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，該計(jì)劃募集資金40億元，主企有望將參與保障房、公租房的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)借鑒到養(yǎng)老收益較為固定，吸引較多的資金進(jìn)入融資的成本相對(duì)較低，可享受較為固定的分紅勢(shì)缺乏靈活性，受限的因素較多PartTwo?銷售模式?銷售模式?持有模式?銷售加持有模式三種模式介紹●銷售模式：即在普通住宅的基礎(chǔ)上增加適老化的設(shè)計(jì)，成本可控，是住三種模式介紹●銷售模式：即在普通住宅的基礎(chǔ)上增加適老化的設(shè)計(jì)，成本可控，是住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選；●銷售加持有模式：以銷售住宅為主并配有經(jīng)營(yíng)的部分；●持有模式：即完全的自主經(jīng)營(yíng)，對(duì)養(yǎng)老專業(yè)管理要求比較高。模式銷售可以通過銷售來回籠資金無法獲得經(jīng)營(yíng)和物業(yè)增值且沒有后續(xù)管理的問題收入配套欠缺或影響去化銷售+持有回款較快，兼得前期自持部分對(duì)服務(wù)和銷售收益和后期運(yùn)營(yíng)收益管理水平要求較高持有服務(wù)水平和管理有效性高投資回收期長(zhǎng)利于保障持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào)前期資金壓力大PartThree?泰康人壽?泰康人壽養(yǎng)老模式介紹?合眾人壽養(yǎng)老模式介紹?布局情況?布局情況?服務(wù)內(nèi)容?入住條件?盈利模式?保單權(quán)益?盈利情況123412342009年11月泰康人壽是最早試水養(yǎng)老社區(qū)的險(xiǎn)企，2009年11月，2009年11月監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)了泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃2012年6月養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基2012年4月泰康人壽推出了國(guó)內(nèi)第一款保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計(jì)劃2012年4月命名為“泰康之家·燕園”的養(yǎng)老社區(qū)實(shí)體模式亮相，該養(yǎng)老社區(qū)占地面積17萬平方米，建筑面積30萬平方米，總共能容納3000戶居民入住，首批600余戶、共約800位居民于2015年入住。服服務(wù)內(nèi)容 級(jí)裝修豪華裝修，全適老化設(shè)計(jì)，智能系統(tǒng)，家私齊全等CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)(ContinuingCareRetirementCommunity)持續(xù)照護(hù)醫(yī)養(yǎng)頂級(jí)機(jī)構(gòu)等管理服務(wù)、生活管家、養(yǎng)生膳食等院心、文化娛樂中心和運(yùn)動(dòng)健康中心三個(gè)重點(diǎn)區(qū)塊；老年大學(xué)入住基本條件入住基本條件?女性需已滿55歲，男性已滿60歲?無傳染性疾病?無精神病且無精神病病史?從未以任何方式吸食、使用毒品?不酗酒，無酗酒史?無暴力傾向?養(yǎng)老社區(qū)規(guī)定的其他條件述泰康之家養(yǎng)老社區(qū)的入住各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)就可以保險(xiǎn)費(fèi)+月費(fèi)泰康的盈利模式，主要是通過在傳統(tǒng)的保單之外，將房屋出租給老年人，再提供一條醫(yī)療綠色通道。目前泰康的目標(biāo)客戶分為期貨客戶和現(xiàn)貨客戶在泰康人壽購買至少兩百萬的相關(guān)險(xiǎn)種，作為入駐泰康之家的門檻費(fèi)，將享有入住的資格往往是需要入住的老年人，以押金加月費(fèi)支付入住，除醫(yī)療以外的社區(qū)入住、服務(wù)月費(fèi)接近萬元據(jù)了解，泰康針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)特征，設(shè)計(jì)了“樂享新生活養(yǎng)老年金保險(xiǎn)(分紅型)”，繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬元人民幣，分為一年期躉繳和十年期期繳。定年齡開始、按月領(lǐng)取的年金，可作為養(yǎng)老的日常生活費(fèi)，年金在85歲之前保，可作為養(yǎng)老生活的啟動(dòng)資金?？筛郊咏K劃特權(quán)：保證入住泰康養(yǎng)老社區(qū)如不入住，可每月領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金益特許：父母優(yōu)先入住優(yōu)先入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利特惠：配偶獨(dú)享優(yōu)惠人入住后，配偶同住一間房收房屋使用費(fèi)居家費(fèi)用按照屆時(shí)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)減半大額生存金≥10000任身故保險(xiǎn)金已交納的保險(xiǎn)費(fèi)(年交保費(fèi)*交費(fèi)年數(shù))?押金：包含按戶繳納20萬入門費(fèi)以及根據(jù)戶型不同(40-)需繳納60-230萬左右的樂泰財(cái)富卡費(fèi)用。?月費(fèi)：目前每月不含餐費(fèi)的月費(fèi)根據(jù)戶型和人數(shù)不同大概預(yù)定一個(gè)約40平米的戶型，押金和月費(fèi)如下：?押金：需付20萬元；?月租：住一人9800元月租，住兩人1300-18000元月租，醫(yī)療保險(xiǎn)。入門費(fèi)和樂泰財(cái)富卡都是押金，押金在入住社區(qū)三個(gè)月之內(nèi)退出或入住社區(qū)三年以上退出社區(qū)的，可全額無息返還泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升表示:養(yǎng)老社區(qū)從拿地到蓋房子到養(yǎng)老社區(qū)達(dá)到85%的入住率大概需要3-5年時(shí)間；一個(gè)成熟的養(yǎng)老社區(qū)要做到收支平衡需要6-8年的時(shí)間；還如此形容：一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)的入住率只有達(dá)到90%以上的時(shí)候，它的年資回報(bào)率才能達(dá)到5%~6%。老篇?布局情況?武漢合眾優(yōu)年介紹?一期會(huì)所介紹?優(yōu)年社區(qū)2014年價(jià)格表?盈利情況社區(qū)建國(guó)飯店天津西安鄭州西安鄭州成都注：安徽、廣西、遼寧(沈陽)2013年6月動(dòng)工情況不同于泰康等保險(xiǎn)公司將養(yǎng)老社區(qū)定位于高端市洽談地區(qū)武漢合眾優(yōu)年生活社區(qū)由合眾保險(xiǎn)投資的實(shí)物養(yǎng)老保險(xiǎn)社區(qū)，采用“保單+實(shí)物養(yǎng)老”雙保障的保險(xiǎn)模式，為客戶提供保障+收益的“看得見”的養(yǎng)老新體驗(yàn)。集居家養(yǎng)老、社區(qū)生活和機(jī)構(gòu)服務(wù)于一體，社區(qū)借鑒國(guó)際先進(jìn)的CCRC養(yǎng)老新模式，涵蓋老年俱樂部、健康管理、養(yǎng)生服務(wù)、護(hù)理康復(fù)和醫(yī)院醫(yī)療五大平臺(tái)，滿足“一站式”養(yǎng)老需求。 (1)AAC活躍長(zhǎng)者社區(qū)(ActiveAdultCommunity)是專為有活力的長(zhǎng)者設(shè)計(jì)的社區(qū)，針對(duì)即將退休或已經(jīng)退休，各項(xiàng)身體機(jī)能健康，暫時(shí)無需他人護(hù)理 (2)CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)：以70歲以上的老人為主要目標(biāo)，為其提供私人管理式服務(wù)、康復(fù)療養(yǎng)、專業(yè)醫(yī)護(hù)照料為一體的居住設(shè)施和服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)。生活會(huì)所：為整個(gè)社區(qū)提供全面的生活服務(wù)，包括銀行、超市、商務(wù)中心、美容美發(fā)、家庭會(huì)客廳及可容納700人的健康美食餐廳。藝術(shù)會(huì)所：包括一座可容納500人的藝術(shù)禮堂、練歌室、電腦室、游戲室、書法室等豐富的藝術(shù)空間，并根據(jù)優(yōu)年大學(xué)教學(xué)所需，特設(shè)音樂、舞蹈、手工、陶藝、遠(yuǎn)程教育、電影院健康會(huì)所：從更衣室到健身中心、游泳池、瑜伽室、舞蹈室、乒乓球室、按摩室、棋牌室、再到SPA水療館，社區(qū)均提供“一站式”陪同健康服務(wù)，保障老年人安全。養(yǎng)生會(huì)所：包括中西醫(yī)診所、中醫(yī)保健以及理療中心。其中，中醫(yī)診所為老年人提供專屬中醫(yī)經(jīng)絡(luò)調(diào)理服務(wù)，集針灸、按摩、拔罐、藥浴、足療等養(yǎng)生治療于一體。會(huì)所日?；顒?dòng)：混元太極、好報(bào)天天讀、服裝DIY、手工紙?zhí)倩ā⒓涯舅箍鞓肺?、中?guó)書畫、哈他瑜伽、歡樂乒乓球、以茶會(huì)友、老年運(yùn)會(huì)等。入住資格及費(fèi)用1、入門費(fèi)(入住資格)