房地產前期策劃匯總最全

房地產項目前期策劃任宏博士（英國）/教授/博導主任委員院長住建部全國高等學校工程管理和工程造價學科專業(yè)指導委員會重慶大學建設管理與房地產學院2014年4月第一章房地產開發(fā)前期策劃前期策劃的總體流程第一階段第二階段第三階段第四階段市場分析市場預測收入、成本、費用預測財務評估盈虧平衡分析敏感性分析風險評估宏觀市場、區(qū)域市場供給預測、需求預測、價格預測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等靜態(tài)指標：成本利潤率、銷售利潤率動態(tài)指標：凈現值、內涵報酬率、投資周期盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點反應敏感程度的指標是敏感系數敏感系數=目標值的變化百分比／參數值變動的百分比風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷1.1可行性研究1廉.遲1可周行傍性屑研拆究—膜—市屑場及分和析（1）市場宏觀分析（PEST）（2）市場中觀分析（行業(yè)分析即定位分析）（3）市場微觀分析（競爭分析）市場陳宏觀膚分析(P隆ES但T分惹析)P爐E駱S漲T分屢析節(jié)即辮總亂體持環(huán)崇境克分阿析辦，檢即宏盈觀賣環(huán)圖境疊分宣析。P放E傾S施T四個侍英文槐字母店是政治蝕（p紫o南l扒i攤t漿i狡c裳s）牽、敢經谷濟爺（ec餃on媽om魂ic）、顛社會賠（s型o患c監(jiān)i前e汽t墻y）、惹技術蒼（te些ch農no抖lo恩gy）的首粒字母掠。通眨常捷采們用絡矩恥陣貴式符的汁方峰法膛，底就餡是決在角坐擋標笛中拘分潮成授四量個白象肺限延。扣如樹拿凍政質治葵和討經聚濟壓兩秀個讓做稼坐在標旅，薄政奮治殺環(huán)引境疏和預經夾濟偶環(huán)描境價都鹿好捆的金情新況欠下劇，給就棄應慘該禾發(fā)美展額。汁政陸治市環(huán)辣境躁和黃經灣濟塵環(huán)途境均都師不遇理淹想膨的喘情翁況撞下憐，聽就挎不垮能尿發(fā)覺展帽。環(huán)境尤一個確好一教個不納太好成時，遙就要部適當角考慮即，可滑以發(fā)丸展也涌可以富不發(fā)衣展。宏觀陜環(huán)境貨分析拼的主要咽內容及對素企業(yè)百戰(zhàn)略污的影奴響企成業(yè)政夕治技銜術政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經濟政策國際政治外貿立法對外國企業(yè)的制度就業(yè)立法……經濟社會GDP的變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資/物價控制可任意支配收入行業(yè)需求市場需求……國家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點專利保護新產品新技術的商品化……生活方式就業(yè)預期保護消費者運動結婚率人口增長率人口遷移文化及亞文化……企閘業(yè)用戰(zhàn)局略嶼環(huán)班境至對鹽企竭業(yè)娃的乖影憐響加：1、企疤業(yè)戰(zhàn)遙略環(huán)尸境對沉企業(yè)頸的影邪響是紛全局義性的冶而非戀局部閑性的誘。2、企活業(yè)戰(zhàn)復略環(huán)怠境對將企業(yè)炮的影浮響是涌現在領和未放來的賺而不玩是過炭去的拍。3、蹄企端業(yè)助戰(zhàn)不略甘環(huán)梁境姜是倦動悉態(tài)喜的揀而紙不息是具靜作止怕的驅。市場腿宏觀棉分析(P使ES奪T分析)20友13年中童央政伍府經趣歷逐霞漸從俯以行炕政化產手段奴為主箏的調膏控體旁系向風市場議化長茅效管奸理機夾制轉咐變，歪實現柜“促進鴨房地俊產市移場的殊平穩(wěn)疏健康善發(fā)展沈”的程重要勻目標正。市場謎宏觀躺分析——政策計（P）十八很屆三襯中全貓會后睛長期礦房地癢產政涂策方扭向政策方向土地改革城鎮(zhèn)化財稅改革市場化推竄進友城役鄉(xiāng)躲一瓜體醉化樓則市斬逐甩步堅去啟行允政建夾立拐城粱鄉(xiāng)拼統(tǒng)動一研建通設覆用廊地竭市逆場一鐮攬囑子窄財尸稅匹改論革敞工沖程未來椅樓市稻政策惕將逐籮步擺舍脫過巴去全政國一燒刀切顏的模洽式，加快島探索烈房地茅產長淺效機淘制的使建立。難然拐而秀在歌長壓效侄機堅制腔成曬熟撥前悅，鉆為查保騰證雹樓衛(wèi)市崇穩(wěn)必定耍，議現呀行殼調血控喚手吩段價仍泡將慚繼筑續(xù)迫實舊行就。市曠場尸宏襪觀軋分寺析——政策各（P）①受市泛場靜化朝改攀革—陡—市箏場伸保襲障枝并徑行耽走低端昂有保娘障、象中端撕有政李策、銅高端演有控偉制必須錢加快傲形成登企業(yè)扇自主嶄經營倦、公味平競怨爭，膚消費咸者自桐由選薯擇、服自主因消費賴，商凈品和肆要素溉自由傲流動津、平房誠等交蜂換的升現代勻市場售體系牛，著護力清雹除市憐場壁架壘，礙提高中資源魯配置那效率航和公韻平性仔。”看“慣要建嫁立公透平開襯放透冷明的夕市場節(jié)規(guī)則尼，完島善主備要由仇市場醒決定籮價格消的機腔制，垂建立構城鄉(xiāng)脖統(tǒng)一葡的建遺設用凳地市通場。券”市場肉宏觀特分析——政策購（P）限價限售高端住宅市場有望逐步放開作為為達成年度房價控制目標而采取的短期行政干預手段，其形式意義大于實際意義。在市場化起決定性作用的思路作用下，商品住宅市場尤其是高端住宅市場的限價限售措施有望逐步放開。融資環(huán)境繼續(xù)支持政策導向型房地產開發(fā)，兼顧市場效益以銀行信貸為主的間接融資渠道，一方面將繼續(xù)支持中小套型普通商品房以及保障房的開發(fā)建設，另一方面將為更多市場化下效益良好的企業(yè)提供資金支持。此外，為實現增供應目標，房企再融資有望開閘。限購政策不同城市區(qū)別化對待新一屆政府一改以往中央一刀切的宏觀調控模式，鼓勵各地開展因地制宜的差異化調控措施。限購作為逆市場化的行政指令，有望在房價走勢平穩(wěn)、供需結構平衡的城市率先逐步退出。購房限貸短期內難以全面放開雖然市場化配置得到前所未有的強化，但住房本身離不開民生問題這一屬性。在保障房建設穩(wěn)步推進但尚未完全覆蓋低收入住房困難家庭的當下，將繼續(xù)限制部分人士利用金融杠桿投機入市。短期敵行政廉化措稠施難軌全面減放開市場例宏觀翠分析——政旗策披（P）20凍13年嫌，軌全減國吹計廈劃希新價開塔工夫城責鎮(zhèn)篩保飛障充性側安偏居五工豆程6努3碧0萬套姨，基沙本建袋成47竿0萬套臥。截揚至1扇1月底君，全夕國城釘鎮(zhèn)保久障性遍安居初工程忙已開眉工66滲6萬碎套零，程基薯本慨建攻成5剖4羞4萬套教，已退全面蟲完成朋年度民目標埋任務倉，完澡成投堆資11費20價0億元奶。保障皂房迎犬接供測應高勒峰公縮慧共枝租牧賃臂住菠房蹈和擊廉崗租影住亞房尿并上軌蜓運豬行市場礦宏觀載分析——政策饒（P）②谷土增地膛改妄革建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場打破土地二元結構，實現農地入市流轉增加建設用地規(guī)模，增加房地產市場供應市場撒宏觀亭分析——政策校（P）按照“以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協調發(fā)展”的要求城中村的整體規(guī)劃與改造計劃將加快※郊縣區(qū)域對中心城區(qū)擠出部分具有強大的吸附力※大城市內城鎮(zhèn)化1、城中村改造2、城市外擴，去中心化③新諷型城碑鎮(zhèn)化市場咳宏觀漢分析—沖—政策腔（P）房地產稅收制度購房者層面調節(jié)市場供需，引導居民合理住房消費房產稅（存量階段）個稅（流轉環(huán)節(jié)）房企層面有效供應，優(yōu)化資源配置土地增值稅④麗財熊稅菜改祖革嚴徐征似土汁增傲稅嚷影乎響抽房積企刮拿吩地預紛計拌新以一鵲輪語房亞產柄稅嚷擴絕容還，魂仍憑將敲結石合熱當雖前靜試短點枯經藥驗畜，辰從外增挨量久還萍是功征幅收嶺，森短地期戰(zhàn)來截看和對孔市蠟場賓的喘影區(qū)響鞋有突限市場充宏觀醋分析—垂—政讀策仆（P）2013上半年，市場回暖，銀行貸款額度充足；房企融資額充裕4月開始，部分城市收緊公積金貸款6月，銀行“錢慌”，個人住房貸款收緊、房企融資成本走高年末，銀行信貸進一步收緊，多地放貸放緩，利率優(yōu)惠減少⑤信答貸收飄緊市汽場感宏沸觀每分內析——政裝策肆（P）房地朝產投主資資桐金：房地胖產開份發(fā)投升資資喝金來睜源增沈長略序有粱放防緩，這拿與年下底金創(chuàng)融機毒構資杏金緊企張從但而導驗致房癥企貸腔款以遍及個賓人住除房貸親款增色長放午緩有逼關；似值得商注意涉的是跪，外守資進避入賣樓潑市脆的殿速酸度惰呈加予速態(tài)袖勢塵：2椅0惰1紀3年1歇-黑1僅2月，努房地咸產開仍發(fā)投猾資本施年資季金來蓮源小難計12膠21芹22催.4例7億元掃，同麻比增跑長26假.5菌%市標場括宏愚觀說分吸析——政策腿（P）開發(fā)向企業(yè)沫：長嗎期利共好無論日是市巾場化予還是讓新型蒸城鎮(zhèn)所化的萌建設隸都有潮利于穴房地毒產開個發(fā)企裙業(yè)的精發(fā)展詢。市場化釋放改善型需求，城鎮(zhèn)化建設產生新增需求。城鎮(zhèn)化進程的推進，大城市戶籍資源分配改革，會繼續(xù)刺激大家向一二線大城市涌進，大城市需求更加旺盛。需求增加土地改革和新型城鎮(zhèn)化建設增加土地供應。土地供應增加房產稅擴容增加高端住宅及投資性需求成本。抑制投資需求土支地柏供匙應宣增轉加騾有鼠利滅于垃地股價參的跨下梯調肯，紹拿奪地渾成劈燕本捎有姨望辛降鐮低夏。扮融竄資套會惜向酸保斃障尸房盡建蠅設伙傾僅斜屑，輝房肢企瞎融職資扁有朗望脈松末口銀。欺但崗供筒應枕的流增臺加肥以亂及在保高障元房瓦的感建鉤設戚可密能陽會毅沖思擊紛普那通很商梨品浮住桑宅離市情場獲，悶需犬關微注揪實膊際跪量政的夏變散化治情返況嘩。政樓策保小握結市趟場晃宏松觀態(tài)分伴析——政策樸（P）經濟濾環(huán)境記是指扔企業(yè)綢所屬練的或工可能該會參丘與其五中的奴經濟聰體的鄙經濟咸特征跌和發(fā)綠展方梯向。（一嚇）經央濟形晨勢。20峰13年苗全看年華國鐘內假生增產陵總慶值56牧88磁45億元原，比西上年籮增長7.今7%。其查中第毀三產虛業(yè)增指加值26央22砍04億元減，增糠長8.廣3%；匹第返三丸產波業(yè)凍增殊加躺值害比荒重遮為46熟.1室%，第三至產業(yè)太增加鑼值占櫻比首恩次超節(jié)過第躍二產容業(yè)。可以騾預見纖，2培0開1漁4年遵我德國搖經繳濟熟將桐繼嘩續(xù)稱保悠持失平世穩(wěn)時較嚼快傾的揚發(fā)劍展櫻，微這紫對吵房亂地搖產漲企引業(yè)芹有校利笑。市鏟場嬸宏都觀菠分渴析—項—經濟牲（E）（謹二今）喇貨執(zhí)幣宵與荷銀羅行紐奉信扁貸作政臘策線。2煉0格1散4年1月1滾7日召恢開的澆人民教銀行蹄貨幣儀信貸累工作蕩會議徑給市駕場指蚊明了拍今年選貨幣型政策膨的明共確思寬路—押—貨李幣耳信巨貸傷工葬作岸要碑堅堆持閘穩(wěn)孔中涂求對進鑒，酒“稅穩(wěn)涉”歐主遼要驅體批現數為障“沾總聚量狡穩(wěn)云定拼”植，返“蘇進?！敝魅橐曮w蛙現升為注“巡壽結耗構嶄優(yōu)叔化無”之。在補房賀地銹產量市余場喚國裕家鈴政荷策倍調懼控嶄的貓大議背脈景信下繭，央行條出臺勾的一插系列皆貨幣津緊縮僅政策危、提說高商銷業(yè)銀龍行的令準備零金率索、提逆高房從地產辨貸款芬的門打檻，這伯些都副無疑亮增加麻了房主地產原企業(yè)膊的融范資困貴難。斜不過姿目前解房地手產行邁業(yè)的爭整體晶來說贏，大攜部分句企業(yè)情的自渴由資條金不燭足三嶼成，茄兩成抗來自拋銀行妙貸款朗，總潑承包般施工尼單位蠟墊資溪近3成清，牽能圓在瞧市秀場電上糞融置資吹額驚定暗不址足賢一和成益，狼所貴以章對枕中麻小柜房蹲地塑產雖企災業(yè)狀來叛說疼，炒融笑資棕難陽度蝕的曾進拿一精步系加肥大使，索都束對墳企仿業(yè)投的伯生彩存居提萌出初了嶄挑提戰(zhàn)煙。所以房地逼產企痛業(yè)必籃須創(chuàng)鍛新融趕資模榆式，事積極扶謀求郊在市餐場上偶的信柿托公的司等妨金融姑企業(yè)離融資惱。市紙場專宏棒觀狗分造析——經濟湖（E）（顛三處）冒全禮國皇房扣地薦產索市蛇場撒形關勢肥。20覆13年1-再11月雞份絡的漸房儲地墾產項統(tǒng)洽計殲數爸據子如狹下古：味全餓國陡全宇年栗房瓣地娛產咐投從資晃總殿額蔥突陜破8萬元億他元鞠，歸商姿品隨房宵銷逗售忽面系積演突誘破12億平虹方米洽，商襲品房蹈銷售叉總額關突破7萬芬億賀元倚，顏全悄國西商唉品搏住浴房悟均源價誦突戚破6千佳元文，姜土霧地西出粗讓煙金芽在4萬億鑰元左拍右。房地尿產開存發(fā)投痰資支職撐了句全國撇固定拘資產綢投資央。今年西房地付產開亂發(fā)投蘋資保盤持了19害%-寄21接%（各痕月不攔同）掩幅度聽內的彼增幅希，而懇固定剖資產琴投資晌基本富保持框在2灣0褲%以雹上沖的熟增梢幅遠。衛(wèi)房集地旬產付開括發(fā)毒投努資慈為梢穩(wěn)珍定份中耐國勇經糕濟技增咐長貌起介到貧了刺重鼻要敢作苦用名。總忍體也來妖說知過鋒去核的涂一勇年離房栽地近產測整奔體臂處鐵于別上蜘升園趨吵勢次下首各嶼地商的霸市批場局差萄異節(jié)依向然偷明篇顯鍋?？偽敷w蝦看僅，賄一氧二鎮(zhèn)線丸城奔市購市百場仿較沉熱淺，衫一蜘些粉三銹四只線低城邊市星明搏顯臨階象段臣性淹供餓大地于愁求超。治不擦同靠區(qū)魄域亦、續(xù)不瓦同既城母市困、企不筒同摔企多業(yè)鐮、護不看同爺項臨目迎之晶間僑冷鋪熱漂不辭均倍的久現青象蟻較概為披凸舅出柱。故可吳以知濃道現叔在我飄國的春房地臟產市股場還歷是比傍較穩(wěn)暖定的長，在塵高速侵發(fā)展站的階以段，月開發(fā)貿商的夢機會插較多牌。市傾場殖宏舞觀丙分匯析——經濟廊（E）根瓦據"中蛛國尾房標地危產居業(yè)虎中韻長扛期掏發(fā)幕展膊動關態(tài)屆模拐型"，銅在榮宏害觀丸經太濟旬和信貨親幣掉信最貸濫平顧穩(wěn)瞎增攏長屢、壟房賺地堅產柴調?？匦阏觳咛哉e體忽平練穩(wěn)承的透背革景皇下鬼，2任0到1歉4年杜全兵國協房阿地曲產以市律場裳將簡呈導現"銷售氏量價隙繼續(xù)周增長提但增傲速放購慢，背投資挖新開粗工增之長平球穩(wěn)"的特倉點。整紛體搬的光投蔥資晃環(huán)丙境盛還遇是棟比寨較加有孟利辟的紐奉！經濟玩小結市鄰場丘宏理觀拴分蹲析——經嘆濟距（E）社武會抽文懷化勤環(huán)對境療是賴指裕組驕織元所含在繭社珍會析中向成世員持的妹民池族輝特杰征曉、間文杠化乓傳養(yǎng)統(tǒng)踏、抽價溪值眠觀暈念匙、掀宗嗓教擱信壤仰據、胖教狀育師水詢平以以昂及訪風食俗殼習蒸慣宅等腥因糾素剝的仁總閣和獎。廁其甜構牛成隊因雀素破也拆很說多賽，黎這隸里耗重堪點賀討絡論居民顯可支配配收之入、初城市升化程謀度、含消費惕投資稿傾向。（一理）居載民可誤支配截收入2忙0扒1鹽4年2月24號被國盆家變統(tǒng)村計仆局飲公敲布2桑0礦1茅3年榆國禽民自經泳濟央和陪社殘會匯發(fā)筋展圍統(tǒng)量計浩公尼報綢。返公饒報筐顯盡示闖，諷根背據巖從20賢12年烘四倚季該度梁起竿實照施鹿的武城及鄉(xiāng)爐一樣體奏化濤住師戶礙調勝查滴，坡全賀國網居渣民枯人朗均忌可奴支值配鳳收己入18停31洽1元，候比上貫年增僻長1涉0剃.絞9哈%，扣膏除價藍格因捧素，們實際永增長8.勻1%，設跑薪贏2編0珠1嘩3年榨國錘內膝生久產敲總術值7.粘7%的增嫌速。逗城鎮(zhèn)宿居民峰人均民可支暑配收著入2標6虧9及5肌5元籍，抗比半上壟年抹增焰長9.電7%，扣誕除價浙格因駱素，路實際仔增長7擱.參0狹%；城止鎮(zhèn)居萌民人水均可保支配嬸收入捕中位冒數為24聚20雄0元，柱增長1盟0捏.植1膊%。但津是我虹國貧狹富差森距大脊的問笑題依樂然明傅顯，尤房地耐產開凱發(fā)商耐應該面對碧不同節(jié)收入氧群體康推出不多樣盤化的糖房地患產產龜品。市場叨宏觀蚊分析—宿—社會喬（S）（嫌二第）糕城章市獵化崇程袍度國家曠統(tǒng)計雜局2躲0薯1困4年1月2蠶0日掙發(fā)振布就的啄數什據洽，2倡0電1押3年末對，中譯國大岔陸總慣人口拼為1盛3另6氣0恥7撲2萬人哲，城達鎮(zhèn)常候住人撥口7西3似1錦1驕1萬人巷，鄉(xiāng)析村常福住人牲口6漫2娘9日6泊1萬越人思，混中思國銳城喜鎮(zhèn)第化餅率咱達萌到吊了53憲.7轟%。我浙國城吵市化貿率實鎖現了5蠅0青%的大雁關，熊說明房堂地單產丟市許場伐在莖不俗斷怪擴扛大膽，洲房甲地刷產池需慈求反也居在話逐資年沙變裝大，這隆對于語房地而產企深業(yè)來茄說是罰好消榜息。（桶三探）伴消氏費朽投嘴資扮傾夏向人們漁的健努康意會識逐屋漸增能強，玻與過予去相可比，掛人們雅花錢圍并不凈只是賺為了浸買一吊個可特以遮踢風避武雨的豎房子境，而隸是希張望得翁到綠色崇、環(huán)狹保、箏節(jié)能歸、智掙能化桑等適遵合人虛居的抵住所。漸這孕對嶺于浩房垮地錘產琴企勿業(yè)士來稻說到，狐既鋼是談艱衛(wèi)巨強的許挑瞎戰(zhàn)怠，釋也蓮是金從從眾偏企汽業(yè)獄中憶脫屠穎貍而覆出華的多機冠會及。市剪場攝宏鞠觀情分稀析——社會蔥（S）技討術稈環(huán)當境兼：肥人遙們件對抱于獅房釋地梁產籠商縱品程的盯需任求澆在耐向綠色織、環(huán)憐保、咽節(jié)能浮、智凱能化等方盯向發(fā)怨展，總這就燃促使影房地逐產企誼業(yè)要辰跟上閘技術握變革更的步接伐。當前眉，我醬國經片濟正冷處于模向低量碳經之濟轉績型的齊時期號，房嗓地產西行業(yè)掘是轉禽型的燃主力無軍，芝各地剛鼓勵駛節(jié)能拘減排女的政勇策都破對建渾筑的喜節(jié)能蕉水平懶設定孕門檻粉。據等統(tǒng)計黃，中燭國43博0億平合方米扎的建政筑當嚇中，9套5縫%是交高酬能此耗容建截筑臉。晝目借前辦全稠球律每程年裝新辛建末的4哲0億龍到45億次平歌方唇米太建茂筑含面碑積伙，盟中堅國錦占府了2眾3億平繳方米膨，其債中的9旦0導%還館是膚高森能澆耗朋建高筑聯，啦假淹如躍可賓以遇降斜低50寄%，谷將股為乒國拍家仙節(jié)螞約筑用銜電3檔0黨0謹0億宇千嶄瓦劣時鞠，宋減蚊少返二室氧震化嬌碳3億漆噸巖。侄這它些畜數炎據搶背徒后臨，累不邊僅脾有刊著戚新匠增吵綠介色翁建著筑嗚的綠巨剃大捐空修間誼，億還嗓有柱對現有隆建筑姐進行參節(jié)能能改造惹的天砍量市之場。只一旦今綠色岔技術泛成熟帆，新射的業(yè)宜務維呆度便添應時獻而生。趟而它擁勾有逃了飯綠酸色雅建倚筑餅技煤術扇，鍛不央僅沖將漁在聯住緣瑞宅搜新轎產桂品捷開瓦發(fā)禮上盟占渠盡行先篇機妖，葉其雨技歲術腫合蠻作感和玩物棚業(yè)檢改炒造斧、境維陸護思管榴理勺能穿力貨，開也帆將務迎越來把蔚拘為綢可榮觀呀的慕新魔市莊場緒。市場吉宏觀盒分析—炮—技術真（T）房斯地細產擊前摟期層定徐位秘策壩劃哭是崖一車種吉輔疤助義決雹策沒的矮綜絡合程性墻活裹動娃，排目待的殘是舉幫有助蛇房蘭地俘產爸開央發(fā)妄企修業(yè)鏈做行出艇合滾適蕉的推定好位拖決民策邀，勁控骨制貝和收減聰少球項吳目炊的士開某發(fā)摟風塊險梁。房徒地憂產纖前周期建定歉位話策淚劃掛就丑是渡根經據重房撕地獎產運前魔期守策壞劃嚷預絕期賠目側標煌，役經熄過戀對歲市亭場仿的譯深修入棗研圈究知和題分么析督，例整瘦合坦各謀種碼資霞源首，韻達嬸到敵幫膠助咬房強地血產海開運發(fā)族企焦業(yè)慕決妙策揚在哈哪附里腸開愈發(fā)凍、嬸開事發(fā)令什葵么獲項驕目陰、機怎筋樣凍開捧發(fā)鎖、厚開股發(fā)版后季賣交給云誰庭等岡一表系夸列褲問存題嘴。(2給)房地兵產前垂期定毫位策躍劃的訂作用桿：(1櫻)房地告產前耐期定帥位策譯劃的沿概念喬：一是港能使步企業(yè)倦決策憤更為明準確愚，盡妙量避泛免項社目運嶼作出露現偏綁差；二川是建能芽使棟房欄地六產棄開黑發(fā)宇項寸目泉增患強戶競洞爭截能吳力棟．眨在婚當懷前榜房蝕地豎產炒業(yè)蠟競訴爭掩日哈趨腐激功烈瓜的疑情磨況毒下擇為昌項母目撞贏妖得洗主殃動猴地市位羅；三是雕具有茫有效塔整合每房地碌產項熄目資弊源，丈預測體未來珠市場杜，滿纏足目邊標客號戶居遍住要屠求的較作用昌。市場述中觀寺分析潛在客戶分析項目價值分析競爭環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析市場狀況可能的客戶可能的產品(3揪)房殺地窯產邀前拳期宇定欄位誓策宜劃桿思犁路尋找均衡點可能的產品可能的客戶投資效益市場牛中觀玩分析主要內容1.房地產市場競爭者分析的內涵和目的；2.房地產市場競爭者分析的步驟和內容；3.房地產企業(yè)的一般競爭戰(zhàn)略；4.處于不同市場地位的企業(yè)競爭戰(zhàn)略。

1.頭1.伍3市齊場跪微塑觀遲分幫析房地機產競蝕爭者孝的含搶義與辯本踢企部業(yè)對提泳供商的賽房足地謹產性商縫品密在躁質鐘量烘、文類勸型生、駝區(qū)靠位宵等恰方細面鏈基雨本母相胃似臘，屯并敏且甜有漢相含同蛾的模目宮標再消帶費袋群期體凍的薪企藥業(yè)柏。1.房地雄產市工場競怎爭者炎分析固的內娃涵和懼目的房地首產競豪爭者集分析折的目各的企業(yè)胳制定頂競爭譽戰(zhàn)略傍的基趕礎，筆也是娃占領香市場肌主導淋地位緒的基媽本前捧提。1晃.倡1栗.猴3市場共微觀僵分析誰是競爭者？競爭者戰(zhàn)略是什么？競爭者的目標是什么？競爭者的優(yōu)劣勢是什么？競爭者的反應模式是什么？

解決五個問題———在—識宏別竟競蝴爭邁者—咳—判傻定唉競售爭寺者邪的桂戰(zhàn)爸略——判定捉競爭舍者的捉目標——評途估桂競證爭萄者佳的逗實桑力—輝—評估估競爭勝者的感反應選擇競爭者制定競爭戰(zhàn)略2橫.房穴地瓜產偽市至場柄競信爭堂者忘分騰析先的煩步輔驟外和霞內汪容分哥析劉步塵驟觸：1.帖1.規(guī)3市場微微觀胃分析集速中棄性建戰(zhàn)飛略戰(zhàn)略優(yōu)勢產品差異低成本全行業(yè)范圍某個特定市場戰(zhàn)略目標3.房地散產企編業(yè)的稍一般伍競爭澆戰(zhàn)略1逆.豆1狼.尚3市碰場拋微待觀振分弄析1巖.斥1字.列3市盼場回微碧觀狹分舒析4.處央于典不左同帶市乒場氏地絨位番的探企昆業(yè)支競愧爭盒戰(zhàn)雙略1房誠.蠟1女.幫3市謊場允微思觀歡分蟻析4節(jié).處于櫻不同習市場鵝地位威的企藍業(yè)競對爭戰(zhàn)排略1.律1.來3市場恰微觀赴分析項目經濟策劃總投資估算估算建筑面積投資分解結構估算匯總及明細表項目融資方案企業(yè)層面融資渠道項目層面融資渠道項目經濟評價財務評價國民經濟評價1.奔2項倍目刊投百資處效烤益驅分塊析——經虧濟貍策店劃項紡目目經叨濟左策拴劃串是陜指賠在白項束目妹決籃策品階攻段成，關通麥過造對擁項處目也經截濟擇方永面循數雁據佳進環(huán)行漫預挺測留，萬分序析硬和現評畝價框，歐初個步耕確挽定饞項附目宴投叮資貨規(guī)挎模身、燃融程資侄渠酬道蹈及否各搜項放經惕濟贊指吹標海等跪，召以賴達煩到優(yōu)化侍項目博投資哭并規(guī)漁避投技資風蔑險的掉目報的舊。1.渴2.雖1項目莖總投債資估抬算項淡目炸投稈資承估輛算等需骨要狼根談?chuàng)ｍ椓寄坷柽M電展你情尚況腹逐召步炊精認確騰，癥細梅化渴，親縮騰小跳與卵實舒際露值判之虎間踏的鳥差研距汽。負按潤照嶼項考目遠時強間擦維涌度傷，班工膏程但項找目窩投役資身估哭算艇可拜分品為六以萍下隙三灑個脾階室段案。投資機會研究階段選擇有利投資機會，明確投資方向，提出概略的項目投資建議。誤差±30%左右。初步可行性研究階段逐步弄清項目的投資投資規(guī)模等情況，誤差率要求應制在±20%左右。詳細可行性研究階段全面、詳細、深入的技術經濟論證，誤差率應控制在±10%以內。建設項目總投資建設投資設備及工、器具購置費用設備購置費工具器具及生產家具購置費用等建筑安裝工程費用直接費間接費利潤稅金工程建設其他費用土地使用費與項目建設有關的其他費用與未來企業(yè)生產經營有關的其他費用預備費基本預備費漲價預備費建設期利息流動資產投資鋪地流動資金建設仰項目殺總投傳資構抖成1鎮(zhèn).眠2增.林1項敗目講總旅投險資仁估丘算項目鳴投資記估算擱的步匆驟：對估算所做的各項假設和計算方法進行說明，編制投資估算說明書。第五步根據數量和單價計算投資總價，并形成估算匯總表和明細表。第四步根據項目定義中所做出的建設標準估算各項投資分解項的單價，此時尚不能用概預算定額。第三步根據項目規(guī)模分析各項投資分解項的工程數量。第二步根據項目組成對工程總投資的組成項進行分解。其關鍵是不能漏項。第一步1鞭.豬2瘡.醒1項昨目秧總困投垃資萬估田算項目堂投資礦估算研的注固意事離項：一注意收集整理和積累前期各種建設項目的竣工決算實際造價資料，建立價格信息數據庫。二選擇使用投資估算的各種數據時，要求估算人員在使用前都要結合時間、物價、現場條件等因素作出充分的分析和調查研究工作。三投資估算必須考慮本項目所在地區(qū)和當前以及今后物價、工資等方面的動態(tài)因素變化。四應留有足夠的預備費。一般對于建設工期長，工程復雜或新開發(fā)的新工藝流程，預備費所占的比例要高一些。五對引進國外設備或技術項目要考慮匯率的變化。六注意項目投資總額的綜合平衡。必須從總體上衡量工程的性質、工程所包含的內容和建筑標準等，是否與當前同類工程的投資額相稱。1備.趙2拘.蘇1項目棒總投號資估搜算項目泉融資陰主體研究鏟項目駕的融但資方勵案，侄首先渣要明鍋確融脂資主儉體和胃項目道的融曠資模堤式。厭項目遞的融畜資主卻體是冊指進惕行融點資活抱動并稍承擔律融資藏責任央和風塞險的您項目捏法人艦單位1.蜂2.逼2項短目棋融卷資軋策桃劃新誓設技項廉目淺法粘人跑融擋資新設此項目轟法人撐融資愧是指潤新組化建項略目法河人進煌行的聚融資爬活動家，又飯稱項吐目融鞭資（P共r況o碎j邁e競c襪t蓋F吐i劉n綢a找n鏈c著i害n政g）,是懲以屑項浴目困公鮮司原為貿融信資騾主蓬體再，熱以刷項出目弓未猶來無收伴益汽為稱融脅資萄基煤礎輝，膀由絮項權目源參毒與潔者毀各釋方搶分伴擔遠風瞎險粗的哄具蕉有改有病限拉追傘索糖權商性豪質筋的迅特喘定臟融案資證方舅式霧。項目何融資退出現徑于2歲0世紀60年代撥，70年代輕初被碗運用巷于建停礦融濃資，窯后來熊逐漸管在一灣些大凳型基關礎設新施建陶設項籌目中份得到眉廣泛量運用替。項察目曲融錄資賢的蕩基泳本楚特彩點才：（1）四有叔限乓追肅索溫（2）項銅目導難向延（3）糾風吳險惑分多擔（4）融己資成如本高紐奉（5）浩債辯務滔屏所蔽1雕.便2唯.逗2項目資融資縣策劃1鳥.匪2拔.拳2項創(chuàng)目終融毯資增策商劃{資遺金陡來鹽源{{資貧本貴金配籌媽措債務惡資金羞籌措項目策融資旨項目坦的資闊本金如籌措公虛司屈融贊資緞項肆目皮的汁資蘋本款金矛籌句措商業(yè)晉銀行印貸款政策析性銀寨行貸?？畛隹诿刨J外且國買政普府蟲貸吹款國際宣金融嶄機構之貸款銀膊團忍貸漸款發(fā)行希債券病及可慮轉換酒債券牽融資融弟資雕租腥賃項目環(huán)資金并籌集1.毒2.亡2項目勢融資恢策劃①筑股疑東呈直襲接鳴投誕資1幕.體2汁.擾2項如目義融耀資催策導劃項目懶資本奸金的醉籌措②暑股塞票軋融傲資③呀政或府勤投育資1.讓2.咽2項輸目換融蹄資河策升劃政糖府方投豎資醋主億要匆用房誠于軌基甘礎湖性胃項丑目慶和冶公替益躍性這項沙目1狹.什2夾.繩2項染目柏融幫資溉策討劃國屬內粉債纏務怨籌美資1.鳥2.助2項可目扔融井資冰策狂劃①洽政策涂性銀趕行貸鋒款政稠策陡性砍銀班行德是騎指泛由捧政滿府嬸創(chuàng)伍立尸、劃參唉股葡或皇保但證哀的表，志專赤門序為痕貫帖徹技和命配態(tài)合橫政縣府愚特但定窮的恒社品會燒經漢濟訓政園策舉或包意維圖女，犬直鈴接必或停間飼接軋地田從傍事躲某淹種鍵特小殊仰政賊策筋性半融昌資橋活話動析的持金廳融俊機概構貴。1.暢2.蘿2項目稻融資動策劃1.市2.談2項助目籠融踢資戴策護劃②商業(yè)刻銀行叉貸款（1）勻商業(yè)院銀行丑貸款趕的特里點（2）商濃業(yè)銀拜行貸潑款期矩限簽比訂白貸蘋款慎合肆同蘋時拿，耐一困般屬會常對污貸贏款禮期器、菠提王款喘期京、收寬旋限之期恩和蓬還別款落期豎做筑出繼明撒確來規(guī)建定飯：1奮.舒2瓜.歡2項沈目拜融墻資敵策疑劃（3）敢商業(yè)孕銀行發(fā)貸款拒金額貸臂款蓄金撕額筑是衰銀沃行補就獎每奇筆鵝貸診款甜向渣借攝款聯人殖提后供酸的養(yǎng)最拿高巷授午信釋額躲度租，火借鄰款佛金違額擋由府借蠢款板人描在堪申釘請企貸凈款財時植提傅出則，悄銀菌行敗核裹定待。借貍款欺人痰在軌決鏡定踩貸傭款挨金謹額洪時聞應日考狼慮嗽三侮個擴因猾素子：1.準2.頁2項目疤融資抱策劃③國魔內膜非塑銀嶺行遍金任融召機穗構淚貸泥款（1）期信托菌投資糊公司旁貸款信托剪貸款更是信原托投茂資公古司運愧用吸毫收的較信托闊貸款織、自軌有資惱金和歲籌集漠的其垂他資紛金對值審定緩的貸余款對編象和揚項目共發(fā)放妄的貸?？睢Ｐ磐斜①J款玩具有在以下街幾個副特點錯：信托米貸款修主要捷有技店術改快造信但托貸殘款、到補償蕩貿易盆信托敬貸款衫、單泄位住食房信土托貸厘款、具聯營施投資秋信托坑貸款寇和專戒項信防托貸餃款等隱。1茫.章2烘.氣2項皮目零融擋資索策抬劃（2）來財缺務母公椅司稀貸嚼款財務奪公司乓是由壁企業(yè)紡集團柿成員病單位翻組建選又為抱集團冊成員貼單位育提供猛中長崖期金慰融業(yè)兩務服急務為淺主的書非銀黨行金請融機點構。（3）保理險公日司貸再款1.毒2.痕2項讀目質融佛資廢策勤劃1媽.俗2浩.丹2項目天融資啊策劃新同型東基姿礎糠設顯施相項籃目蕩融程資犬主亡要擇模卻式（1）BOTBuild（建設）-Operate（經營）-Transfer（移交)指根據合同安排，項目承辦者承擔建造，包括該設施的融資，維護，經營該設施一個固定時期，并允許對設施的使用者收取合理的使用費、酬金、租金及其他費用，但不超過投標書建議的或談判并體現在合同中使項目承辦者能夠收回的投資和經營、維護費用，在規(guī)定的期限將該設施移交給政府（政府機構或政府控制的公司）或地方有關政府部門。（2）PPPPPP（Publicprivatepartnership）是指政府與私人組織之間，為了合作建設城市基礎設施項目，或是為了提供某種公共物品和服務，以特許權協議為基礎，彼此之間形成一種伙伴式的合作關系，并通過簽署合同來明確雙方的權利和義務，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結果。1盈.柏2黃.罷2項目根融資排策劃（3）TOTtransfer-operate-transfer即移交-----經營------移交。是指政府部門或國有企業(yè)將建設好的項目的一定期限的產權和經營權，有償轉讓給投資人，由其進行運營管理；投資人在一個約定的時間內通過經營收回全部投資和得到合理的回報，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。（4）PFIPFI(PrivateFinanceInitiative)，PFI是對BOT項目融資的優(yōu)化，指政府部門根據社會對基礎設施的需求，提出需要建設的項目，通過招投標，由獲得特許權的私營部門進行公共基礎設施項目的建設與運營，并在特許期（通常為30年左右）結束時將所經營的項目完好地、無債務地歸還政府，而私營部門則從政府部門或接受服務方收取費用以回收成本的項目融資方式。（5）ABSABS（Asset-BackedSecurities）資產抵押債券,是以資產（通常是房地產）的組合作為抵押擔保而發(fā)行的債券，是以特定“資產池（AssetPool）”所產生的可預期的穩(wěn)定現金流為支撐，在資本市場上發(fā)行的債券工具。1.京2.爪2項懶目斬融陣資盞策賊劃1伐.時2藏.碰3項味目聚經襲濟購評騾價一削、渴建究設駛項躁目品經科濟啊評鬧價慰包褲括財起務享評毯價和國早民躍經幻玉濟班評叫價。財務評價在國家現行財稅制度和價格體系的前提下，從項目的角度出發(fā)，計算項目范圍內的財務效益和費用，分析項目的盈利能力和清償能力，評價項目在財務上的可行性。國民經濟評價在合理配置社會資源前提下，從國家經濟整體利益的角度出發(fā)，計算項目對國民經濟的貢獻，分析項目的經濟效率、效果和對社會的影響，評價項目在宏觀經濟上的合理性。二、豪財務蜓評價1、曬方辨案咳財什務毛評羊價往的傷內對容分析和測算項目計算期的盈利能力和盈利水平。盈利能力分析分析、測算項目償還貸款的能力和投資的回收能力。清償能力分析是指對決策方案受到各種事前無法控制的外部因素變化與影響所進行的研究和估計。不確定分析相對于預期目標而言，經濟主體遭受損失的不確定性風險分析1.惑2.這3項洪目痰經琴濟斃評婆價2、經田濟評夏價的罪指標委體系經替濟末評喚價割指購標靜態(tài)絨評價寒指標動態(tài)胞評價鍵指標投冶資船收什益聚率靜態(tài)以投資趙回收寨期償逆?zhèn)S能敞力內鍛部亭收鞠益賞率凈現殿值凈現忌值率凈年掉值動屬態(tài)醋投謎資娛回姥收掠期借誓款悟償旦還旦期利息秩備付穿率償債墊備付脹率1矩.焰2齒.熔3項目毯經濟優(yōu)評價投資利潤（收益）率靜態(tài)投資回收期（Pt）動態(tài)投資回收期（Pt′）凈現值（NPV）內部收益率（IRR）凈現值率（NPVR）凈年值（NAV）盈利制能力疏分析宏指標1.卸2.戰(zhàn)3項目爐經濟雀評價1）蕩．丙靜松態(tài)繼投很資脖回寧收遣期扒（P返t）定義：靜此態(tài)投予資回園收期花是不造考慮竄資金姥時間壇價值剩，以踢項目們的凈鳳收益猶回收左其全女部投恒資所你需要扭的時柳間。2）悔．動躍態(tài)投宴資回矮收期摘（P憤t′桿）定義：動煙態(tài)投荷資回聲收期秩是考賴慮資梳金的溉時間且價值寇，以揉折算徹的現衣金流忘量的球現值搭回收息全部兼投資楚現值津所需束要的兄時間刷。：畜為臉基蘆準灑收蟲益有率1彩.飼2所.屑3項目攏經濟蘿評價3）.投資戶利潤配率R率O秀I定義：指放項目明達到券設計兔生產日能力逼時的編一個土正常晴年份爹的息摧稅前你利潤牽總額裁（或卻年平膠均利蕩潤總冤額）權與項誘目投顯入的換總資緞金之賄比。消它表杠明在腦項目茶正常崇生產噸年份輔中，迷單位忍投資圣每年須所創(chuàng)答造的娃利潤齒額。年息暫稅前瞞利潤醉=年橫產品掩營業(yè)縱收入蛋—年秧營業(yè)該稅金纏及附凡加—年終總才成閘本哥+饑利拖息矩支尤出1.晴2.旱3項目怨經濟辮評價4）忙.青凈現燭值（今NP朝V—鍛Ne餓t銷Pr瞧es皂en獲t雪Va妙lu叮e殿）定辣義：凈慘現值醫(yī)（N享PV稈）是茶反映相投資束方案洲在計收算期垂內獲樣利能器力的躍動態(tài)寫評價跪指標佳。投聚資方源案的乘凈現尸值是蓮指用膝基準歷的折癥現率逮，分距別把聚整個兄計算書期間岔內各社年所土發(fā)生扣的凈密現金蠟流量筐都折霧現到養(yǎng)建設席期初收（第林０年核即第當１年控年初堆）的構現值秒的代敵數和隊。是喊評價歸項目航盈利矛能力宮的絕丈對指棕標。1床.級2介.咸3項目漫經濟繼評價5）.內慢部幟收權益昆率吐（縮慧I財R隔R販－印I吵n村t句e急r結n砌a雷l船R東a隆t口e碼o趙f繳R在e饒t棟u鹿r歐n鉤）定義：宏內卸部憂收蟻益茄率鋸是劑凈撈現斥值啞為慰零控時折的緣瑞折枝現拳率幫，表示比對初福始投靜資的膨恢復電能力指。即射在這超個折命現率故時，眾項目善的現喪金流映入的奴現值奴和等愚于項捕目現尺金流撐出的遞現值荒和。原理蹄公式握：判歇別毯準矩則慨：若害，偷則貼，方眉案可辯以接寇受；若絹，客則垮，方習案不五可行喇。“閃凈鍋現峽值輸指呈標史”腹是諒在降給咐定賴基閑準散折激現亦率公的洗情瞎況暴下席，醋所歲計蟻算枕出促的絨方葛案蔽能訊夠并負灑擔槽資甚本服成恐本庸后瞞的吸盈椅利笨；跳“男內糖部悼收料益獨率佩”列指猴標讀則明是漂倒汁過巷來叉，橡用苗來吃計側算捷投阻資贊方駱案呆對蠻所境占渣用兔的河資擋金瓜所朋能負支呈付隆的啄最企高脖成菌本螺。1尿.深2并.吧3項目鴉經濟歸評價6）協．凈題現值胃率（N規(guī)P騎V凍R）定然義：棟是蘇項本目璃凈仰現滅值己與早項頃目遍全檢部休投李資瞎現時值折之牧比滿，霸其缸經漏濟堅含拌義浩是累單助位抖投與資旅現輛值警所星能皂帶剩來院的簽凈補現扭值本，錘是融一探個源考游察獨項甚目道單裝位樣投查資營盈乳利老能耕力崗的搶指譽標宜。由反于場凈域現禾值娃不正能叼直皇接塌考啦察魔（潮反湯映涉）欄項允目肯投涉資絕額柿的班大賊小號，效故起為佳了跨考倒察慚投建資帖的費利明用鵲效香率降，輸常模用段凈膏現賞值暮率詢作更為狠凈牲現淚值寬的次輔交助疤評宮價尾指氧標鋤。計類算防公礙式：判脂別計準恰則：秀N獵P致V停R們≥倚0撲，乳方張案鴉可拼以丙接寇受出。m為棉建絹設恥期充年災數1.舍2.奇3項吵目寬經蘇濟攪評喜價7）只．凈屈年值石（N兵AV費－N獅et帽A涼nn暫ua四l扣Va舊lu返e）定剃義：凈抵年值牙是以段一定稼的基觀準收鐮益率偶將項毀目計墻算期罩內凈牲現金蛾流量恐等值丈換算銅而成稅的等西額年啞值。計昨算掏公來式：由于暈，N慮A叨V與NP賺V總是繡同為君正或菌同為膽負，塘故凈免年值得法與信凈現行值法翼在方棉案評表價中駁能得缺出相蜂同（潔一致察）的靈結論嚷。評價拒準則：，既則響項哪目富在龜經黃濟瓜上艙可旱以駝接表受趣；，擠則罷項敗目田在匯經杰濟帝上醉應息予銜拒乞絕視。1.毫2.遇3項招目膀經打濟舌評推價借款償還期利息備付率償債備付率償橡債珍能宜力控指周標1為.寇2度.裳3項目致經濟萌評價1詞）懂.膏資丑產書負淹債錢率注（武L該O玻A饒R摟）指職各腿期蛾末粉負誼債表總糖額悶同角資慕產脫總死額臘的縮慧比跨率園。財務較分析車中，慌在長喜期債避務還數清后悉，可悶不再策計算謹資產慌負債圣率。1.墊2.脾3項挺目療經池濟劈燕評淚價2）袍利架息腳備彼付侄率洗：漸利姿息爺備琴付格率智也野稱屑已攔獲蟻利罩息鍛倍箏數鞋，貸指黎項財目估在聾借店款家償懸還圓期昏內夠各躁年華可辦用妖于編支雜付閱利淘息開的令稅梅息押前參利壁潤在與時當柄期魄應父付漏利紐奉息翁費兆用貍的懸比附值嘗。計算鉆公式角為：利息慮備付渾率可去以按律年計攜算，譜也可罵以按雄整個姓借款戒期計握算。慶利息腔備付偵率表拐示使剃用項協目利紹潤償偷付利米息的膽保證毯倍率蝴。對勻于正拐常經專營的役企業(yè)費，利息膊備付隔率應煤當大候于2。值否隱則歸，驚表朱示港項凍目趁的取付遇息游能浮力窩保遭障桂程暫度來不行足夢。1訓.幫2威.聯3項血目糖經胡濟糟評糾價3）償絕債備具付率倉：償減債備拴付率延指項領目在稼借款此償還諸期內溜，各販年可殼用于亦還本熔付息羞的資評金與特當期謊應還算本付免息金敏額的幕比值解。償編債備涼付率稈表示糠可用發(fā)于還隱本付蓋息的晃資金老償還曬借款始本息繩的保護證倍沾率。計隊算輩公守式己為：可用酬于還獨本付認息的鈴資金全包括福：可易用于販還款鵲的折件舊和市攤銷宰，成伸本中壯單列斷的利題息費翁用，肥可用坡于還期款的陶利潤技等。償債割備付遮率可浸以按僻年計潤算，列也可脂以按卡項目系的整趙個借幟款期斤計算護。正常益情況搶下應什當大嗽于１魔，且咐越高橫越好。誕當黎指縱標砌小摸于舟１瓣時毒，食表嫩示穿當嗓年盆資項金向來笨源猾不闖足籃以其償喝付暗當術期栗債糾務銜，登需閱要逐通怕過足短稱期沒借殘款詢償拔付述已窯到湯期彈債大務顆。1.心2.括3項目稈經濟燦評價市場風險技術風險財產風險責任風險信用風險風險填分析工諸程演風聯險陵的遺風葉險孤分救析猾主員要甩涉杠及吃風兇險談識蠻別奇，斷風綠險膊估東計廊，微風栗險策決慕策蕩和兩風似險注應慨對芽。1獵.幕2桿.催4項謙目稈風另險姻分局析第一愈章小女結1、川市王場丈分僚析斧應垃該凝結歌合樹投厘資熔地遵點禿的阻宏房誠觀乞、居中掘觀收、庸微途觀急層扭面欄的拿詳寇細欣情搞況榮進垃行鋤分碑析還。昆對泛于豬前諸期稼策席劃招而浩言覺，桂市債場屆分推析猛是領策鐵劃緣瑞的授基子石裝，希有案了段市遇場祖的陸準脆確趣分擴析鴉才死能浮降厲低猛風源險刃，培得奔到要最火優(yōu)輸的央方失案膊。2、經和濟策房誠劃是昌前期祖策劃摟的重叼要一日環(huán)，播要不劈燕要做句這個露項目門就看積項目侮要花閱多少泳錢，痰利潤黑有多洽少，祖如何垂融資喇。在振進行柱前期份策劃鎖時要蹈注意撇結合倒總投優(yōu)資估費算、同項目導融資確方案裹、項戴目經脖濟評皮價進奏行權酬衡。經濟策劃市場分析成功的前期策劃成巖功軌的善項臉目做周好蛾市差場厘分耀析鑄和蜻經徑濟曾策氣劃炭是趁前飽期密策體劃拿成牲功弄的閣關緣瑞鍵計，慎也煌是派項櫻目會成予功頃的諒關汽鍵救！第二倘章房器地墨產穩(wěn)開室發(fā)腐模諸式住宅地產商業(yè)地產旅游地產房港地慣產蓋開抹發(fā)漠模恥式技跑術療層估面驅的唉分筍類—水—禾1居室60㎡炭、2居室8鞠0㎡像、3居室90㎡；態(tài)通俗日的9敢0㎡兵以旁下阿的掙戶旺型稍都貓統(tǒng)忠稱悼為常小著戶丑型住屯宅悅房仁地賺產—各—小席戶營型浴項周目按使用功能分類居家型——主要目標人群是三口之家的自住型消費者。核心要在小面積內滿足居家的多功能商住型——主要以商住公寓的形式出現。一方面開發(fā)商利用公寓立項，比寫字樓立項要少繳納前期開發(fā)費用，從而降低成本，另一方面，購房者課獲得比購買寫字樓至少多出10%的貸款。目標人群處于初創(chuàng)階段的公司和個人。商務型——主要以酒店式服務公寓的形式出現，類似于酒店，擁有“酒店式服務，公寓式管理”。購買者擁有單元產權，既可以自住、出租，也可以轉售。地段—俊—地段豆因素析對小卻戶型喚產品羊的營悠銷常槍常具上有決濤定性陣作用交通便利成熟社區(qū)，生活便利完整的配套設施；優(yōu)質的物業(yè)管理服務項所目殺最逃好翁位射于費城帖市朱核氏心住區(qū)戴；與核砌心商曲圈的銀絕對猶距離車是小托戶型錯產品睬地段毅因素唉中最嶄為重退要的努因素住宅界房地把產——小庭戶交型狐項共目客戶購定位—械—不品同頭人立群訓的裙小窄戶丸型蓄消澆費南需霞求忌特落征墳：住宅當房地半產—賤—小戶雄型項暈目大盤化品質化郊區(qū)化三大特征大盤化：“重量級”高層大社區(qū)樓盤增多，如重慶康恒萬友、金科“廊橋水岸”等大盤大量推出郊區(qū)化：高層住宅從中心區(qū)域想周邊郊區(qū)擴張的趨勢明顯品質化：在一些高層住宅中，也融入了花園洋房的一些西部特征，高檔住宅不僅包括花園洋房，也包括了高層住宅高層貪物業(yè)耽發(fā)展愉的三桶大特暫征：住也宅駛房權地暈產——高層蚊物業(yè)高層律物業(yè)守發(fā)展甚的六侄大趨軟勢：節(jié)能、綠色建筑的興起緊湊型高層住宅廣泛使用精裝修房漸增從爭奪地段優(yōu)勢轉向景觀資源市場將呈“