某中小企業(yè)科技園策劃案

某中小企業(yè)科技園策劃案第一部分成都市工業(yè)園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r全市范圍內(nèi)的各類開發(fā)區(qū)共有14個，即成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（含西區(qū)、四川成都出口加工區(qū)）、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、成都xx科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園等3個國家級開發(fā)區(qū)；西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、成都市新都衛(wèi)星城工業(yè)區(qū)、金堂三中園區(qū)（四川中美/外中小企業(yè)發(fā)展園區(qū)）、都江堰工業(yè)開發(fā)區(qū)、成都現(xiàn)代工業(yè)港（郫縣）、邛崍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（青羊區(qū)）、成都彭州工業(yè)開發(fā)區(qū)、成都錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)等9個省級開發(fā)區(qū)；成都鳳凰山第三產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、成都牧馬山旅游度假區(qū)等2個市級開發(fā)區(qū)。第二部分項目概況一項目簡介xx中小企業(yè)科技園是國家級工業(yè)園區(qū)——成都xx科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)專為xx中小企業(yè)開辟的創(chuàng)業(yè)起步區(qū)，科技園利用孵化器的政策和功能優(yōu)勢，為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)空間和資源，幫助企業(yè)降低創(chuàng)業(yè)成本和風(fēng)險，促進(jìn)科研技術(shù)成果商品化、產(chǎn)業(yè)化，推動中小企業(yè)的快速成長。項目總規(guī)劃面積300畝，一期占地73畝，其中待征地13畝，總建筑面積33000平方米，將建成五層孵化中心大樓10000平方米，工業(yè)廠房23000平方米，容積率為0.825。二項目用地描述（一） 地理位置項目位于成都西郊溫江區(qū)國家級海峽科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)腹心地帶，蓉臺大道與柳臺大道交匯處的502廣場，兩面臨路，交通十分便利。距成都外環(huán)高速路16km，距火車西站13km，距火車北站約25km，距雙流國際機(jī)場18km。連通溫江與成都的光華大道建成后，從溫江到成都市區(qū)僅需8分鐘，成溫邛高速公路的全面通車及北大道，草金路、西延線、溫江段等工程的竣工將溫江和開發(fā)區(qū)納入大成都四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)中。（二） 土地面積及規(guī)劃使用性質(zhì)園區(qū)規(guī)劃面積300畝，目前已征地73畝，其中代征地13畝。用地規(guī)劃使用性質(zhì)為工業(yè)用地。主要用于建設(shè)工業(yè)廠房、孵化樓及園區(qū)配套設(shè)施（食堂、宿舍）等。（三） 項目進(jìn)展情況目前土地已交付科技園，用地已打圍，紅線已畫，原用地內(nèi)溝渠已改，可以進(jìn)行場平工作。新成立項目公司名稱已注冊，公司組織機(jī)構(gòu)已初步建立，整個項目開發(fā)工作沿兩條線同時推進(jìn)，一條是項目規(guī)劃、基建，一條是項目策劃、招商。第三部分項目策劃方案一項目SWOT分析（一） 項目優(yōu)勢（S）1、 成都市工業(yè)發(fā)展核心地帶圈溫江是成都市城市的第二層次地帶和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一產(chǎn)業(yè)圈。開發(fā)區(qū)是成都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長，是全市發(fā)展生物制藥、食品加工的重要基地，在發(fā)展工業(yè)上區(qū)域優(yōu)勢突出2、 國家級開發(fā)區(qū)優(yōu)勢入駐企業(yè)可享受國家級開發(fā)區(qū)享有的政策、稅收優(yōu)惠等，可享受開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)配套、生活配套、管理配套及人力資源和科研支持等諸多優(yōu)勢3、 孵化器優(yōu)勢科技園實際是開發(fā)區(qū)的“園中園”，入駐企業(yè)不僅享受開發(fā)區(qū)的資源優(yōu)勢同時可享受科技園獨特的孵化器功能優(yōu)勢。4、位于江澤民視察過的502廣場，口岸好，廣告效果好。5、拿地成本低，可辦理產(chǎn)權(quán)證6、具有成功招商的經(jīng)驗，有一定的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道。（二） 項目劣勢（W）1、 公司整體、自主開發(fā)將面臨一定的資金壓力和風(fēng)險2、 公司在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵙Σ煌怀?，品牌不夠響?、 一期和二期土地未連成片，難以整體規(guī)劃。4、 距離成都市區(qū)較遠(yuǎn)，給企業(yè)增加了運輸成本。（三） 項目機(jī)會（O）1、 開發(fā)區(qū)的亞東、蓉臺兩工業(yè)園項目進(jìn)展緩慢，招商效果差2、 開發(fā)區(qū)入駐企業(yè)數(shù)量、規(guī)模發(fā)展勢頭好，對園區(qū)招商工作有帶動效應(yīng)。3、 成都市區(qū)及周邊郊縣定位于中小企業(yè)工業(yè)園的不多4、 項目用地位置優(yōu)越，將成為開發(fā)區(qū)的形象工程之一，開發(fā)區(qū)管委會可能為園區(qū)招商提供幫助。（四） 項目威脅（T）1、 各類工業(yè)園區(qū)，競爭激烈，尤其是亞東、蓉臺兩工業(yè)園如果進(jìn)入開發(fā)將帶來直接威脅。2、 如開發(fā)力度不夠?qū)⒚媾R開發(fā)區(qū)管委會壓力，對二期拿地不利3、 開發(fā)區(qū)內(nèi)的孵化中心、區(qū)外其他各類孵化器構(gòu)成競爭SWOT分析結(jié)論：1、 面對競爭，明確定位，專為中小企業(yè)量身定作。2、 充分利用低成本優(yōu)勢，樹立形象，為二期做鋪墊。1、 充分發(fā)揮國家級開發(fā)區(qū)金字招牌的優(yōu)勢。2、 創(chuàng)新開發(fā)模式，招商先行，以招商帶動開發(fā)。3、 利用孵化器功能，打造工業(yè)地產(chǎn)科技概念。二項目開發(fā)策略（一）項目開發(fā)總體目標(biāo)1） 以溫江項目為契機(jī)，實施“工業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；睉?zhàn)略2） 以溫江項目樹形象，亮品牌。3） 兼顧效益的基礎(chǔ)上，追求開發(fā)速度，探索開發(fā)新模式，建立和鞏固招商網(wǎng)絡(luò)。（二）項目開發(fā)策略1、 自主開發(fā)+入園企業(yè)開發(fā)這種方式下我們把入園企業(yè)分為兩類，一類是租用標(biāo)準(zhǔn)廠房（不排除買斷）；二類是企業(yè)征用土地自行建廠。采取這種開發(fā)策略，整個園區(qū)開發(fā)要把握開發(fā)節(jié)奏，招商要先行。公司在開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)廠房的同時或之前就開展對征地企業(yè)、孵化大樓的招商，孵化大樓和征地企業(yè)招商工作進(jìn)展順利的情況下（招租達(dá)到60—80%，引進(jìn)企業(yè)5—6家），方可開展孵化大樓的開發(fā)建設(shè)。因此招商是否成功是此種開發(fā)策略成功的關(guān)鍵。利：公司資金壓力小，資金占用少，財務(wù)風(fēng)險小投資風(fēng)險小。弊：開發(fā)周期拉長，影響二期拿地和開發(fā)，同時可能面臨管委會壓力因整個園區(qū)配套不到位，企業(yè)對服務(wù)、園區(qū)管理乃至公司實力信心不足，招商工作難度大。投資回報較低。1、 引入新投資商聯(lián)合開發(fā)以項目土地使用權(quán)作股，引進(jìn)新的投資商對海峽教育科技公司增資擴(kuò)股，進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。新投資商可以優(yōu)先考慮皎龍等運作工業(yè)園區(qū)較成功的工業(yè)地產(chǎn)商，因為他們一方面對工業(yè)地產(chǎn)有較深入的理解和認(rèn)識，另一方面資金實力強，現(xiàn)金流量充足，再者有較成熟的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道可以共享。引入新的投資商后即可對園區(qū)進(jìn)行整體啟動，孵化樓和標(biāo)準(zhǔn)廠房可以先建起來，同時整個園區(qū)的設(shè)計和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)也可以有所提高。非標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)仍可向企業(yè)出售土地，由企業(yè)自己開發(fā)。利：1)開發(fā)周期短，資金壓力小，風(fēng)險分散2)有利于樹立公司和園區(qū)形象，對二期拿地有幫助。3） 利于招商4） 如果能引入工業(yè)地產(chǎn)商則可以利用對方的網(wǎng)絡(luò)推進(jìn)招商工作。弊：1）尋找理想的新投資商較困難2）利潤空間壓縮三項目市場定位（一）同類工業(yè)園區(qū)考察情況龍騰工業(yè)城由宏杰置業(yè)（臺資）投資，位于成都龍泉國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心位置世紀(jì)大道旁，占地1000畝，分A、B區(qū)開發(fā)，預(yù)計5年內(nèi)完成整體開發(fā)。目前已完成一期開發(fā)，含11棟標(biāo)準(zhǔn)框架結(jié)構(gòu)廠房和1棟員工宿舍，二期三棟廠房6月前可交付，9月前完成二期建設(shè)。工業(yè)城只租不售，03年開始招商，目前一期除兩棟廠房共約2000平米外已完成大部分招商入駐率達(dá)92%，租賃價為10-13.5元/平米（含物管費），員工宿舍每間可容納16人，含基本設(shè)施650元/月，不含基本設(shè)施580元/月。園區(qū)用水為自來水，噸水價約0.50元；每1000平米廠房配電60KW，超出部分按500元/KVA加收電力增容服務(wù)費。折合后動力電價約0.70元，照明電約0.90元。目前入駐企業(yè)主要是制造業(yè)、機(jī)械加工、包裝和電子。成都青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)由成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司投資，是成都市21個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一，園區(qū)位于青羊區(qū)蘇坡、文家交界處，東臨火車西站、三環(huán)路，西接繞城高速，南接成溫邛高速公路?？傉嫉孛娣e3057畝，規(guī)劃總建筑面積220萬平方米，主要規(guī)劃為兩大區(qū)域：2593畝市工業(yè)發(fā)展區(qū)、464畝集中發(fā)展區(qū)農(nóng)民拆遷安置新居工程，整個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的概念設(shè)計和300畝科技創(chuàng)新起步區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)計已委托日本大廠株式會設(shè)計完成，464畝發(fā)展區(qū)農(nóng)民拆遷安置新居工程——“英國小城”的概念設(shè)計和規(guī)劃方案已委托英國和樂集團(tuán)設(shè)計完成。園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位于精密機(jī)械加工與電子電器，發(fā)展現(xiàn)代制造工業(yè)與信息工業(yè)。據(jù)報載，3月16日舉行了發(fā)展區(qū)啟動暨首批入?yún)^(qū)企業(yè)（項目）簽約儀式，首批18家中外企業(yè)（項目）與青羊發(fā)展簽署了入?yún)^(qū)協(xié)議，項目總投資額達(dá)8.28億元。一期300畝科技創(chuàng)新起步區(qū)正在建設(shè)中，預(yù)計明年上半年可交付使用。工業(yè)區(qū)全部由投資商開發(fā)建設(shè)，對外出售，擬售價為2980—3500元/平米，需一次性付款。園區(qū)對入駐企業(yè)沒有特別要求（污染性產(chǎn)業(yè)除外）。目前招商政策正在制定中。龍?zhí)抖际泄I(yè)園成華區(qū)政府政府投資，由成都三益投資有限公司招商、管理，是三環(huán)沿線規(guī)劃最大的都市型工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積11000余畝（一期開發(fā)5800余畝），其中中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園（30畝以下）200畝。園區(qū)以售為主，兼帶出租。投資企業(yè)征用土地價格為（20萬凈地價+5萬配套）/畝，征地后可自建或委建，但廠房水電等由企業(yè)自己申請。代征地是否分?jǐn)傄蛭恢枚?。租賃價格為10-15元/月*平米。30畝以上大園區(qū)土地已基本征用完畢，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為服裝、信息電子、新材料、汽車及零配件，但園區(qū)開工建設(shè)的少。中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)已有7-8家企業(yè)簽訂意向，土地征用達(dá)60余畝。錦江（柳江）工業(yè)開發(fā)區(qū)由錦江區(qū)政府投資，柳江街道辦管理。已征地1800畝，分為A、B兩區(qū)。A區(qū)毗鄰國家級成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，由府河、三環(huán)路、成仁路、繞城公路合圍而成，占地1277畝。B區(qū)位于潘家溝，占地500余畝。A區(qū)土地已征用完，入駐企業(yè)主要為印務(wù)和生物制藥。B區(qū)只租不征，企業(yè)租用土地（50年）3000元/畝*年，配套費3萬/畝（一次性付清），廠房由企業(yè)自建，企業(yè)也可租用開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房，7元/平米。目前B區(qū)廠房多由開發(fā)區(qū)建設(shè)，另有6、70畝土地可租建。蛟龍工業(yè)港由成都蛟龍集團(tuán)投資，園區(qū)總部位于青羊區(qū)文家境內(nèi)成溫路與繞城高速公路交界處，成溫高速公路入口旁,一期占地1400畝,二期占地400余畝（另有雙流九江4、5百余畝），企業(yè)可租用土地自建或委托開發(fā)商建設(shè)。土地租賃費每年3000元/畝（九江2000元/畝），配套費6萬/畝（一次性付清），企業(yè)委托開發(fā)商建設(shè)4個月可交房，首付10%，工程完工付20%，三年內(nèi)繳清余款，開發(fā)商代辦地面產(chǎn)權(quán)。企業(yè)也可租賃廠房，租金8元/平米（九江7元/平米）。園區(qū)自建自來水廠，每千平米配電40KW，超出部分按500元/KW加收。園區(qū)一期已經(jīng)全部入住，二期（文家）已經(jīng)有10余家企業(yè)簽定意向，二期（九江）也已入駐近20家企業(yè)。四川省商會民營經(jīng)濟(jì)示范基地（科創(chuàng)工業(yè)園）由科創(chuàng)藥業(yè)集團(tuán)（民營）投資,位于成雅高速雙流出口，雙華路與長城路交界處，西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi),規(guī)劃面積1200畝（一期開發(fā)400畝），主要由開發(fā)商自建后對外租售，企業(yè)也可征地自建或委建，征地價為：7-12萬元另加1萬/畝土地出讓金,款項全部付清后半年內(nèi)取得土地證，公共配套費8-10萬/畝，基礎(chǔ)設(shè)施配套費2.8萬/畝。園區(qū)另規(guī)劃100余畝土地用來修建30余棟別墅作為辦公科研樓（規(guī)劃地緊鄰錦麗園別墅區(qū)），同時可對外出售。目前園區(qū)尚未建設(shè)，正進(jìn)行招商準(zhǔn)備工作。蓉臺工業(yè)園位于成都溫江XX科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園蓉臺大道北段，占地近100畝,規(guī)劃建設(shè)20棟鋼結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)廠房。在管委會的敦促下，已建成兩棟廠房。園區(qū)以出售為主，投資者可征用土地（12萬/畝）自建或委建（未含配套費）,或購買標(biāo)準(zhǔn)廠房155萬/棟，也可租賃（15元/平米）,目前入駐率為0。亞東.海科創(chuàng)業(yè)園由成都亞東投資有限公司投資,位于成都溫江XX科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園蓉臺大道南段,占地80余畝，原則上開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃修建廠房（企業(yè)也可以征地）。園區(qū)預(yù)計四月份開工，目前尚未有任何政策。私人廠房雙流機(jī)投鎮(zhèn)白佛村2組,由幾個投資人共同投資建設(shè)，占地約兩畝。每套含兩棟廠房（各400平米左右）和三層樓房（共約500平米，含臨街商鋪），磚混結(jié)構(gòu)。對外出租,租金約3、4元/平米*月，水電價基本一樣，但每周平均有1-2兩天停電。（二）綜合分析以上九家工業(yè)園中，青羊、龍?zhí)丁㈠\江三家為政府投資，其余均為民間資本投資。除私人廠房外，均有規(guī)范化運作和管理。從規(guī)模上看，除蓉臺、亞東外，其余工業(yè)園規(guī)模均在千畝以上，資金實力雄厚，因此開發(fā)模式上有較大的選擇余地，可以先開發(fā)后招商。從定位上看，青羊、龍?zhí)丁㈠\江A區(qū)主要定位于大品牌、大投資的中大型企業(yè)（集團(tuán)），其他工業(yè)園則主要定位于中小企業(yè)。蓉臺、亞東與海峽在規(guī)模、定位上相似，但前兩者開發(fā)、招商啟動進(jìn)展緩慢。蛟龍在品牌、規(guī)模、價格上對海峽構(gòu)成威脅，但其土地為劃撥地，企業(yè)只能拿到地面建筑產(chǎn)權(quán)。（一）項目定位市場定位：科技園是高新技術(shù)研發(fā)實驗室，是科研成果商品化、產(chǎn)業(yè)化平臺；是鼓勵創(chuàng)新、鼓勵發(fā)展的生產(chǎn)力促進(jìn)中心；是中小品牌產(chǎn)生、發(fā)展、壯大的孵化基地；是信息、資金、人才匯集的創(chuàng)業(yè)天堂。目標(biāo)客戶定位成都市區(qū)及周邊種子型高科技企業(yè)和中小型企業(yè)；省內(nèi)外企業(yè)在溫江的分支機(jī)構(gòu)、子（分）公司、生產(chǎn)基地。四項目營銷策略產(chǎn)品篇從“產(chǎn)品”角度，一方面要塑造“科技園區(qū)”概念，使園區(qū)獲得科技增值，另一方面推出“金牌貼身物管”提升園區(qū)服務(wù)增值。1．科技園區(qū)項目實質(zhì)是工業(yè)地產(chǎn)，但為凸顯項目特色，應(yīng)著力提升地產(chǎn)附加價值，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)與科技房產(chǎn)的結(jié)合，營造“科技型，知識型”工業(yè)地產(chǎn)概念，通過孵化器來形成園區(qū)的比較競爭優(yōu)勢。為此要放大、強化的資源共享、創(chuàng)新、培訓(xùn)咨詢和融資功能。資源共享：通過通訊、網(wǎng)絡(luò)等公共設(shè)施實現(xiàn)資源共享。培訓(xùn)/咨詢：建立與科研院所的聯(lián)系，聘請技術(shù)專家、教授、學(xué)術(shù)帶頭人為名譽顧問，對企業(yè)研發(fā)中心的困難進(jìn)行點對點幫扶，定期舉辦園區(qū)企業(yè)技術(shù)、管理專題講座和培訓(xùn)。創(chuàng)新：除幫助企業(yè)申請各類科學(xué)基金外，園區(qū)可設(shè)立“創(chuàng)新基金”和“風(fēng)險投資基金”，鼓勵企業(yè)創(chuàng)新，緩解資金瓶頸。2．金牌貼身物管：為園區(qū)企業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展解決后顧之憂。價格篇從租金上看,海峽的租金標(biāo)準(zhǔn)同位于國家級開發(fā)區(qū)的龍騰、蓉臺相比，價格居于中位，相比蛟龍、龍?zhí)丁㈠\江則價格優(yōu)勢較弱。廠房土地售價上，蛟龍折合售價21萬/畝，錦江18萬/畝，相比而言，海峽的售價有一定價格優(yōu)勢。大樓售價上，相比青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，具有絕對優(yōu)勢，但考慮到兩者的區(qū)位差別（溫江vs成都），優(yōu)勢并不明顯，但基本可比溫江本地寫字樓售價?？紤]到xx的開發(fā)策略是為了盡快收回投資，因此應(yīng)運用價格和政策杠桿向銷售傾斜，一方面突出買樓、買地的價格優(yōu)勢、所有權(quán)優(yōu)勢和政策傾斜，另一方面適當(dāng)保持租賃的“高位”且實行租金每3—5年上浮，使投資者有買比租合算的感覺。因此，租金方案可考慮不變，但因土地售價結(jié)構(gòu)中，配套費所占比例較高（達(dá)到10萬/畝，而蛟龍、錦江、龍?zhí)杜涮踪M在3—8萬之間），可以考慮適當(dāng)壓縮配套費使綜合地價壓縮到18萬/畝左右，這樣價格將成為園區(qū)最大的比較優(yōu)勢。租金■售價備注騰工業(yè)10—13.5兀標(biāo)準(zhǔn)廠房，只租城/m2不售青羊工業(yè)集中區(qū)2980—3500兀/m2科研辦公大樓售價（只售不租），工業(yè)廠房尚未開發(fā)

科創(chuàng)工業(yè)園18.825.8力/畝征地價蛟龍工業(yè)7 8兀/m22000—3000元/畝*年港（含物管）+6萬/畝龍?zhí)抖际?0—15兀25萬/由售價中不含水、工業(yè)園/m2電、氣等配套費蓉臺工業(yè)15兀/m212萬/由，155萬/棟售價中不含配套園費亞東創(chuàng)業(yè)園錦江開發(fā)7兀/m23000元/畝*年+3萬/二區(qū)（柳江）畝私人廠房3 4兀/m2海峽12元/m219.77萬/畝（含配套）1200元/m2（廠房）2020元/m2（孵化樓）一一均價招商篇1.招商目標(biāo)無論哪一種開發(fā)策略，招商都應(yīng)先開發(fā)而行。招商的短期目標(biāo)（3—5個月）是確定2—3家有一定品牌知名度，征地面積在10—20畝的中型企業(yè)，5—6家征地面積在5—10畝的小型企業(yè)，以盡快推動大樓及園區(qū)配套設(shè)施的開發(fā)，長期目標(biāo)（1—1.5年）是完成整個園區(qū)的招商工作。招商對象：①大成都范圍內(nèi)中小企業(yè)。②省內(nèi)外大型企業(yè)、集團(tuán)成都分支機(jī)構(gòu)、子（分）公司、生產(chǎn)基地大成都范圍內(nèi)高校實驗室、專利持有人民間投資者（產(chǎn)權(quán)式工業(yè)物業(yè)）其中以①、②為主要推介對象，這部分客戶里，力爭園區(qū)企業(yè)：社會企業(yè)達(dá)到3：7。推介主題賣點和二級賣點：主題賣點：6年租金+銀行按揭?guī)湍p松置業(yè)270元/平方米土地費（18萬/畝）+500元/平方米建造成本=770元/平方米六年租金：12*10元/平方米*6=720元/平方米二級賣點：■強大的孵化器優(yōu)勢■園中園金牌貼身服務(wù)■產(chǎn)權(quán)式商鋪、產(chǎn)權(quán)式工業(yè)物業(yè)：三權(quán)分離，50年穩(wěn)定的投資回報民間投資者買斷物業(yè)產(chǎn)權(quán)后，自交房之日起獲取穩(wěn)定的租金回報，由園區(qū)代為招租、管理，省去招租和維護(hù)成本。投資回報率高達(dá)8%—10%。十年即可收回投資。穩(wěn)定回報期限長達(dá)50年?！鲮`活的銷售方式：?分期付款?墊付建設(shè)資金?售后返租（專門針對產(chǎn)權(quán)式物業(yè)投資者）主題賣點和二級賣點互相構(gòu)成園區(qū)價值點和利益點體系,全面系統(tǒng)同時又突出重點地展示園區(qū)的優(yōu)勢和特色。招商步驟整個招商過程分為三階段：（1）招商準(zhǔn)備階段：（4.14前）園區(qū)規(guī)劃圖、效果圖、平面圖；招