XX大型小區(qū)物業(yè)管理方案最終修改版

/荊州太陽城物業(yè)管理方案天津順馳物業(yè)管理有限公司荊州分公司2０0４年8月5日前言順馳來到荊州,將“中國(guó)十大名企”及“中國(guó)第一大盤”之先進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)理念與古老的荊楚文化完美融合,傾力打造最適合荊州人需要的住宅小區(qū)“荊州太陽城"。做為荊州地產(chǎn)劃時(shí)代的大手筆,荊州順馳水藍(lán)房地產(chǎn)公司開發(fā)的太陽城無疑將為新荊州城市面貌的改善再添濃墨重彩。秉承順馳企業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌原則，順馳水藍(lán)重視產(chǎn)品開發(fā)質(zhì)量,亦同樣重視保證太陽城人居環(huán)境品質(zhì)始終如一的物業(yè)管理服務(wù)。具有國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)的天津順馳物業(yè)管理有限公司荊州分公司受順馳水藍(lán)公司委托，為荊州太陽城量身度做高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù).我公司非常重視本項(xiàng)目，攜順馳物業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的管理風(fēng)格以及我們?cè)谌珖?guó)眾多大盤管理中積累的豐富經(jīng)驗(yàn),冀望通過結(jié)合荊州本地實(shí)際情況,與順馳水藍(lán)一起共同創(chuàng)造“荊州太陽城"表里如一之金牌大盤.本管理方案僅為針對(duì)已建成之太陽城提出的初步管理方案,將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，供順馳水藍(lán)公司審定。由于時(shí)間緊促,資料尚不夠詳盡，若有遺漏和疏忽,敬請(qǐng)?jiān)?！目錄前言順馳物業(yè)企業(yè)介紹天津順馳物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介順馳物業(yè)主要管理項(xiàng)目順馳物業(yè)發(fā)展歷程與業(yè)績(jī)順馳物業(yè)組織結(jié)構(gòu)及說明順馳物業(yè)荊州分公司我們的優(yōu)勢(shì)與特色太陽城項(xiàng)目概況與管理思路太陽城地理位置概況與特點(diǎn)太陽城建筑概況與配套設(shè)施太陽城規(guī)劃物業(yè)用房概況太陽城物業(yè)管理思路要點(diǎn)太陽城物業(yè)管理特色與主要措施太陽城物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)與管理目標(biāo)太陽城物業(yè)管理服務(wù)范圍太陽城物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)太陽城物業(yè)管理目標(biāo)太陽城物業(yè)管理模式（重點(diǎn)內(nèi)容）高標(biāo)準(zhǔn)管理原則服務(wù)模式順馳物業(yè)的前期介入物業(yè)管理的各項(xiàng)保障對(duì)太陽城的人文管理日常服務(wù)模式簡(jiǎn)介客戶方針前期介入與籌備工作計(jì)劃前期物業(yè)管理模式太陽城物業(yè)管理組織架構(gòu)管理中心組織架構(gòu)圖管理中心崗位設(shè)置與說明太陽城物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算管理費(fèi)用分析管理成本測(cè)算管理收入測(cè)算管理費(fèi)用補(bǔ)貼說明關(guān)于維修基金結(jié)語

第一章順馳物業(yè)企業(yè)介紹

第一節(jié)天津順馳物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介天津市順馳物業(yè)管理有限公司成立于一九九七年，是天津市順馳集團(tuán)公司的全資附屬公司，是具有物業(yè)管理國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的專業(yè)化公司，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位、天津市物業(yè)管理行業(yè)十強(qiáng)企業(yè)之一.現(xiàn)有總資產(chǎn)1008萬元,管理人員逾14３名。順馳物業(yè)公司現(xiàn)管理1２0余萬平方米的物業(yè)面積，待管200余萬平方米的在建項(xiàng)目。公司始終以客戶需求為導(dǎo)向,秉承“摯誠(chéng)務(wù)實(shí)、業(yè)主至上”的企業(yè)宗旨，以“嚴(yán)謹(jǐn)、高效、務(wù)實(shí)、認(rèn)真、創(chuàng)新”的工作態(tài)度和體驗(yàn)順馳“家文化生活"、服務(wù)到“最小細(xì)節(jié)"的特色服務(wù),來提高公司的整體服務(wù)水平，贏得了良好的口碑和驕人的業(yè)績(jī)。在管理項(xiàng)目中:順馳名都、順馳名都新園、順馳世紀(jì)城、順馳香榭里、順馳順園、順馳集團(tuán)辦公樓等6個(gè)管理項(xiàng)目榮獲全國(guó)及天津市最高榮譽(yù)。這些榮譽(yù)的獲得,是企業(yè)員工務(wù)實(shí)的工作態(tài)度與企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力—核心價(jià)值觀營(yíng)造企業(yè)凝聚力的具體體現(xiàn).今天，順馳物業(yè)在鞏固成績(jī)的同時(shí)，正沿著創(chuàng)造“精品物業(yè)"的目標(biāo)更進(jìn)一步邁進(jìn)，為“順馳”所有的業(yè)主呈上一份體驗(yàn)具有順馳特色服務(wù)的“美好家園”。第二節(jié)順馳物業(yè)主要管理項(xiàng)目?世紀(jì)城項(xiàng)目是順馳物業(yè)公司接管的一個(gè)智能化程度比較高的社區(qū),而且在順馳物業(yè)公司的管理下，世紀(jì)城真正體現(xiàn)了項(xiàng)目的外在價(jià)值，２002年順馳世紀(jì)城被評(píng)為“天津市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”。?太陽城項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積135萬平方米,由１２個(gè)組團(tuán)組成，是全國(guó)“十大名盤之一“，號(hào)稱是天津市的城外之城。順馳物業(yè)公司從太陽城的前期就以介入此項(xiàng)目，并以嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和體現(xiàn)順馳“家文化“的特色服務(wù)，融入于項(xiàng)目,并得到了業(yè)主的好評(píng)。?新園小區(qū)是順馳物業(yè)管理公司的標(biāo)竿項(xiàng)目,此項(xiàng)目業(yè)主會(huì)的組織比較成熟，而且代表業(yè)主參加了《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》的評(píng)審工作,得到了市局領(lǐng)導(dǎo)的高度認(rèn)可。２002年被評(píng)為了“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的榮譽(yù)稱號(hào).

藍(lán)水假期是梅江地區(qū)開發(fā)的一個(gè)“生態(tài)水景"居住社區(qū)，而且項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)多樣，給順馳物業(yè)公司在項(xiàng)目多樣化的管理上奠定了良好的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。??世紀(jì)大廈是“天津農(nóng)委”辦公的大廈。內(nèi)含寫字樓和酒店。在順馳物業(yè)服務(wù)的過程中,贏得了兩委領(lǐng)導(dǎo)的高度認(rèn)可，也為順馳物業(yè)開創(chuàng)服務(wù)的新形式奠定了良好的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。?久華里以高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)與管理，創(chuàng)造了華苑地區(qū)的最高收繳率９8%;在環(huán)境維護(hù)和管理上成為了華苑地區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性“景觀社區(qū)"，為政府支持開發(fā)的大型居住社區(qū)增添了光彩，2002年順馳久華里小區(qū)被評(píng)為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”。?順馳集團(tuán)辦公樓，是順馳企業(yè)辦公的場(chǎng)所。在順馳物業(yè)公司的管理下被市局被評(píng)為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的榮譽(yù)稱號(hào).也開創(chuàng)了順馳物業(yè)管理辦公樓的先河，而且取得了良好的成績(jī)，200０年順馳集團(tuán)辦公樓被評(píng)為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”。

半島·藍(lán)灣是順馳物業(yè)公司管理的第一個(gè)高檔、大型的別墅項(xiàng)目.在管理過程中融入了“管家式”的服務(wù),并贏得了業(yè)主的認(rèn)可和行業(yè)的關(guān)注。

第三節(jié)順馳物業(yè)發(fā)展歷程與業(yè)績(jī)19９7年:獲得房管局頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)?

2000年:香榭里小區(qū)被評(píng)為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”

２000年:順園公寓被評(píng)為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2000年：順馳集團(tuán)辦公樓被評(píng)為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”?20０0年:管理面積達(dá)到80萬平方米，獲得天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)稱號(hào)??2001年：加入全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，任理事級(jí)單位

2００1年:天津順馳物業(yè)管理有限公司被評(píng)為“天津市物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)"

2001年：順馳名都新園小區(qū)被評(píng)為“天津市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”

2001年：順馳名都公寓被評(píng)為“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”?200２年:順馳久華里小區(qū)被評(píng)為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”?

２00２年：順馳名都新園被評(píng)為“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”20０2年：順馳世紀(jì)城被評(píng)為“天津市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)"2002年:順馳東屏園被評(píng)為“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)"

2002年：天津順馳物業(yè)管理有限公司被建設(shè)部批準(zhǔn)為“國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)”

2０03年：管理面積達(dá)到1２0余萬平方米。待管在建項(xiàng)目10余個(gè)，管業(yè)面積達(dá)200余萬平方米。順馳物業(yè)公司發(fā)展觸角已進(jìn)入青山溪語、北京、上海、武漢、石家莊等地區(qū)并向全國(guó)范圍發(fā)展。第四節(jié)順馳物業(yè)組織結(jié)構(gòu)及說明?順馳物業(yè)公司組織架構(gòu)圖??副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理總經(jīng)理副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理總經(jīng)理綜合管理部客戶服務(wù)部品質(zhì)部人力資源部財(cái)務(wù)部綜合管理部客戶服務(wù)部品質(zhì)部人力資源部財(cái)務(wù)部聚焦業(yè)務(wù)單元各項(xiàng)目管理中心聚焦業(yè)務(wù)單元各項(xiàng)目管理中心各項(xiàng)目會(huì)館各項(xiàng)目會(huì)館發(fā)展部經(jīng)營(yíng)部售后協(xié)調(diào)部籌備部技術(shù)業(yè)務(wù)部專業(yè)服務(wù)發(fā)展部經(jīng)營(yíng)部售后協(xié)調(diào)部籌備部技術(shù)業(yè)務(wù)部專業(yè)服務(wù)公司組織架構(gòu)圖說明由此架構(gòu)圖可以說明，順馳物業(yè)公司是以總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理分管制的管理方式，對(duì)各部門、各項(xiàng)目直接管理，統(tǒng)一調(diào)度，統(tǒng)一把控,很好地把握公司的全局.而且強(qiáng)調(diào)各部門都以項(xiàng)目為中心，所有工作聚焦項(xiàng)目的統(tǒng)一目標(biāo)，充分利用公司資源優(yōu)勢(shì)，直接、有力地支持項(xiàng)目。第五節(jié)順馳物業(yè)荊州分公司天津順馳物業(yè)管理有限公司荊州分公司成立于2004年7月2日,負(fù)責(zé)天津順馳物業(yè)在荊州業(yè)務(wù)發(fā)展與管理，積極對(duì)外進(jìn)行各種小區(qū)住宅、大廈、商業(yè)、醫(yī)院等物業(yè)管理項(xiàng)目拓展。秉承天津順馳物業(yè)“摯誠(chéng)務(wù)實(shí)、業(yè)主至上”的企業(yè)宗旨,以及“嚴(yán)謹(jǐn)、高效、務(wù)實(shí)、認(rèn)真、創(chuàng)新”的工作態(tài)度和體驗(yàn)順馳“家文化生活”、服務(wù)到“最小細(xì)節(jié)”的物業(yè)管理服務(wù)特色，荊州分公司從立業(yè)開始,就樹立了以創(chuàng)造行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)品牌、引導(dǎo)荊州物業(yè)管理發(fā)展為己任的奮斗目標(biāo)。目前，順馳物業(yè)荊州分公司全身心投入順馳水藍(lán)開發(fā)項(xiàng)目——-—“荊州太陽城"的物業(yè)管理籌備工作中，我們時(shí)刻以“順馳"企業(yè)文化的核心價(jià)值觀中“使命般的熱情"來努力工作,冀望與順馳水藍(lán)一起共同將太陽城打造成為最具特色的荊州第一物業(yè)品牌，同步新荊州發(fā)展并成就我們做行業(yè)領(lǐng)跑者之使命!第六節(jié)我們的優(yōu)勢(shì)與特色贏得業(yè)主的認(rèn)可，從“細(xì)微之處”作起:在順馳物業(yè)的項(xiàng)目里，一直引導(dǎo)和提倡：每位服務(wù)人員都要從行動(dòng)中，想業(yè)主之所想，服務(wù)業(yè)主之所需，都必須有“螞蟻”般的行動(dòng)來服務(wù)于業(yè)主的需求.“親情服務(wù)”拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離:“親情服務(wù)"是順馳物業(yè)公司基礎(chǔ)服務(wù)的升華，通過順馳物業(yè)人對(duì)業(yè)主親人般的呵護(hù),感受家人般的關(guān)懷，零距離地拉近物業(yè)人與業(yè)主間的距離，更好地開展工作?！凹椅幕钡姆諊鸂I(yíng)造，使業(yè)主產(chǎn)生歸屬感：順馳物業(yè)一直把項(xiàng)目看作是一個(gè)家庭，通過整個(gè)“家”氛圍的營(yíng)造，讓業(yè)主真正享受在繁雜的大都市，社會(huì)的快速發(fā)展中,有一片屬于順馳業(yè)主常相歸屬的“大家庭”，以提升整個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)氛圍，營(yíng)造順馳物業(yè)的良好口碑.多種形式的服務(wù),讓業(yè)主感受完美的居住生活：順馳物業(yè)為了適應(yīng)各類型項(xiàng)目的管理，服務(wù)好各類業(yè)主的生活，依照項(xiàng)目特點(diǎn)，采取了“酒店式”“管家式”“共管式”的服務(wù)，并在項(xiàng)目里得到了實(shí)踐,產(chǎn)生了良好的反響。并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)的積累,繼續(xù)探索實(shí)踐更深層次的服務(wù)形式，以滿足各類型物業(yè)的需求。視每位業(yè)主如“貴賓”，充分體現(xiàn)順馳物業(yè)“業(yè)主至上”的服務(wù)理念：在服務(wù)的感性認(rèn)識(shí)上提高服務(wù)人員的思維，從行動(dòng)上提升服務(wù)人員的水平,視每位業(yè)主為貴賓，讓每位業(yè)主真正享受尊貴的服務(wù).注重項(xiàng)目群體參與的功能：集合資源進(jìn)行項(xiàng)目的共建，注重群策的力量,以吸納好的經(jīng)驗(yàn)意見，更好地維護(hù)好項(xiàng)目的利益，管理、服務(wù)好屬于業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。注重每位員工參與企業(yè)管理的功能,倡導(dǎo)全員提合理化建議，增加員工的凝聚力：順馳物業(yè)一直認(rèn)為，任何崗位的人員都不是企業(yè)發(fā)展的弱勢(shì)群體，只有最基層的崗位才最清楚日常事務(wù)的工作，企業(yè)的發(fā)展也正是由這些基礎(chǔ)的工作積淀起來的.所以，我們采取了“無障礙溝通"和“全員提合理化建議”的行為舉措。任何人都可以對(duì)話總經(jīng)理,任何人都可以提出自己的意見，以此來營(yíng)造良好的工作氛圍,提高整體的服務(wù)和管理的水平。第二章太陽城項(xiàng)目概況與管理思路第一節(jié)太陽城地理位置概況與特點(diǎn)順馳太陽城項(xiàng)目位于荊州市的沙市區(qū),荊襄南道以南、長(zhǎng)港路以北、工農(nóng)路以東,園林路以西。項(xiàng)目總占地面積為383畝,總建筑面積約3１萬平方米，容積率1。35,建筑密度26．13％，綠化率3５％。太陽城物業(yè)項(xiàng)目有其自身的優(yōu)越條件：項(xiàng)目原為荊州植物園，小區(qū)整個(gè)地塊為規(guī)則的長(zhǎng)方形,地表平整,有大量的植物，豐富的樹種,以及較大面積的湖面、花窖、明渠、魚塘，天然造就了太陽城項(xiàng)目的純美自然風(fēng)光.優(yōu)質(zhì)的地塊配以高品質(zhì)的樓盤，結(jié)合順馳物業(yè)管理有限公司在天津多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，太陽城必將成為荊州市高品質(zhì)的居住區(qū).我們致力于以合理的收費(fèi)價(jià)格和現(xiàn)代化管理手段,營(yíng)造業(yè)主滿意的生活環(huán)境,提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，共同維護(hù)“太陽城”良好的住宅品牌，達(dá)到物業(yè)保值、增值和公共設(shè)施設(shè)備的正常、完整。定能為物業(yè)所有者及使用人提供全面、專業(yè)、周詳及穩(wěn)定的高素質(zhì)管理服務(wù).第二節(jié)太陽城建筑概況與配套設(shè)施本項(xiàng)目由聯(lián)體別墅、疊拼住宅、多層住宅、小高層住宅、會(huì)所、商業(yè)街組成。其中二層半的住宅4棟；四層的住宅１７棟；四層半的住宅８4棟；六層的住宅９0棟；十一層半的住宅17棟，部分設(shè)地下室一層；會(huì)所三層；商業(yè)街三層；總建筑面積約3１00０0M2，其中商業(yè)面積1５0０0M2，住宅面積２９5000M2。整個(gè)小區(qū)被環(huán)形道路及兩橫一縱的車行道劃分為若干個(gè)住宅組群.整個(gè)小區(qū)的總體建筑輪廓,采用低層、多層和小高層相結(jié)合的方式。在景觀界面的核心位置和小區(qū)北部邊緣設(shè)置小高層，一方面充分利用建筑間距提高容積率，另一方面在小區(qū)北部及中部形成鮮明的景觀意向以加強(qiáng)小區(qū)的整體感覺;多層住宅主要包括5-6層的條式住宅及四層退臺(tái)式陽光住宅和疊拼住宅。低層住宅則為三層聯(lián)體別墅.太陽城項(xiàng)目規(guī)劃有大型水面湖景、中庭花園、VIＰ會(huì)所、商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)休閑等公共設(shè)施，且設(shè)有各式電子安全防范系統(tǒng)：周界紅外線對(duì)射報(bào)警、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、保安24小時(shí)電子巡更、可視對(duì)講、門禁及車庫(kù)管理。小高層每棟配有低速電梯及變頻水泵滿足了住戶出行、生活的需求.第三節(jié)太陽城規(guī)劃物業(yè)用房概況臨時(shí)性用房具體位置：荊州植物園太陽城南門銷售中心第二層用房面積：5４平方米長(zhǎng)期性用房具體位置：荊州植物園太陽城商業(yè)街1號(hào)樓第三層用房面積：總計(jì)240平方米第四節(jié)太陽城物業(yè)管理思路要點(diǎn)根據(jù)太陽城的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路:高水平的管理和專業(yè)化的素質(zhì)源于扎實(shí)的物業(yè)管理理論和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。順馳物業(yè)經(jīng)過多年的工作探索,摸索出一條經(jīng)驗(yàn),就是用心管理、貼心服務(wù),管理重在執(zhí)行。服務(wù)到最小細(xì)節(jié)需要不折不扣的執(zhí)行.在太陽城自然與文明結(jié)合的文化居住區(qū)內(nèi),我們將針對(duì)小區(qū)物業(yè)品質(zhì)高，管理面積大，人流多、停車場(chǎng)使用率高等特點(diǎn),充分發(fā)揮公司自身優(yōu)勢(shì),實(shí)行資源共享，全心全意為業(yè)主服務(wù)，努力成為荊州高品質(zhì)居住環(huán)境的典范。根據(jù)太陽城特點(diǎn)、物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將太陽城管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。通過高水平物業(yè)管理將太陽城提到一個(gè)較高的層次上，實(shí)現(xiàn)高消費(fèi)投資，高價(jià)值體現(xiàn)，將太陽城變成一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)文明價(jià)值的綜合性社區(qū)。但是，根據(jù)太陽城項(xiàng)目物業(yè)品質(zhì)和荊州消費(fèi)水平，我們對(duì)物業(yè)管理價(jià)格定位進(jìn)行了分析,并且針對(duì)不同的組團(tuán)實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過我公司的測(cè)算,我們認(rèn)為,本方案中提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),在一定階段內(nèi)基本上滿足太陽城日常管理的收支平衡。低廉的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不意味著降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),相反，我公司取得的眾多業(yè)績(jī)表明,物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系以及完善的規(guī)章制度。我們?cè)诰G化、保潔、維修、保安等方面都有規(guī)范的管理制度和措施，在太陽城的物業(yè)管理中我們會(huì)提供高效、專業(yè)的管理和服務(wù)，全方位降低管理成本、大力提高工作效率,讓業(yè)主真正受益。充分重視前期介入的作用，我們將在太陽城開盤之前即到位主要管理人員，并進(jìn)行項(xiàng)目的前期介入。根據(jù)順馳水藍(lán)的開發(fā)進(jìn)度，我們將適時(shí)調(diào)整介入方案，并配合太陽城的開發(fā)進(jìn)度分期實(shí)現(xiàn)正式接管。太陽城屬于沙市區(qū)的一個(gè)較大的社區(qū)，政府基層組織工作尤為重要.我公司將和居委會(huì)、派出所等相關(guān)部門全力配合，共同維護(hù)業(yè)主的利益.考慮到荊州物業(yè)管理普及情況,我們的服務(wù)對(duì)象多為對(duì)物業(yè)管理接觸較少的人士,對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用的交納存在一些欠、拖、拒交等不好現(xiàn)象,同時(shí)亦存在實(shí)際的困難.我公司針對(duì)此等情況，除了在服務(wù)上加強(qiáng)外,同時(shí)大力宣傳物業(yè)管理和相關(guān)的法律法規(guī)，讓眾多業(yè)主知曉，進(jìn)而理解支持物業(yè)管理工作。我公司在前期業(yè)主入住期間，通過各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè),業(yè)主臨時(shí)公約，裝飾裝修管理規(guī)定發(fā)放.并且按照規(guī)定對(duì)業(yè)主的房屋裝修提供把關(guān)檢驗(yàn)服務(wù).如有需要亦直接提供裝飾裝修服務(wù)。針對(duì)太陽城的具體情況，采取一體式的安全管理體系。分各個(gè)組團(tuán)分別設(shè)置監(jiān)控崗位,此外在園區(qū)公共道路和配套建筑上,設(shè)置巡邏崗。紅外安防、樓宇智能、區(qū)域監(jiān)控、可視對(duì)講等都是太陽城智能化中使用的設(shè)施。我們深知，一個(gè)良好的居住環(huán)境,安全十分重要，基于開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)智能化系統(tǒng)，安防系統(tǒng)的配備和使用,我們將努力打造人防、技防有機(jī)結(jié)合的安全防范系統(tǒng)體系，為太陽城業(yè)主提供和諧、安寧、安全、有序地居住環(huán)境。在項(xiàng)目員工招聘上,采用有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來管理。同時(shí)兼顧項(xiàng)目所在地荊州市沙市區(qū)下崗失業(yè)人員多的實(shí)際情況。兼顧考慮個(gè)別崗位可安排太陽城內(nèi)的住戶,幫助解決一些困難戶的問題。我公司將聯(lián)合荊州市和沙市區(qū)有關(guān)部門,在太陽城內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化,并使之成為我們創(chuàng)造一流物業(yè)品牌的有力支撐點(diǎn)。在管理團(tuán)隊(duì)方面，本著“專家型團(tuán)隊(duì)、學(xué)習(xí)型組織"的思路。我公司調(diào)派有豐富經(jīng)驗(yàn)的管理人員到太陽城管理中心任職，定期安排太陽城管理中心的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí),不斷提高管理處的管理水平.

第五節(jié)太陽城物業(yè)管理特色與主要措施

將太陽城項(xiàng)目賦予“管家式"管理的理念A(yù)。服務(wù)距離的拉近:順馳物業(yè)管家將致力于服務(wù)太陽城業(yè)主，業(yè)主工作和生活的需要就是我們的工作方向.B．重視服務(wù)的內(nèi)容、品質(zhì)與效率，切實(shí)了解太陽城業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，有針對(duì)性的提供服務(wù).C.形成一種“祥和、安全、品位”的社區(qū)人文環(huán)境?高標(biāo)準(zhǔn)管理的措施A。建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)和“公寓式"管理、服務(wù)相結(jié)合的管理形式。B.培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍－企業(yè)核心價(jià)值觀的宣貫,各種專業(yè)教育的培訓(xùn).C.加大項(xiàng)目基礎(chǔ)服務(wù)工作的力度——考核標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督機(jī)制。?外延與內(nèi)延服務(wù)管理A.建立方便的外部聯(lián)系網(wǎng)，方便業(yè)主的需求。B.想業(yè)主之所想,服務(wù)業(yè)主之所需,實(shí)施項(xiàng)目全方位服務(wù)——提供業(yè)主需要的多種生活服務(wù)、辦公服務(wù)、特約服務(wù)（保安、保潔、維修、禮儀服務(wù))。C．創(chuàng)造“都市生活”的快捷、整潔、優(yōu)美、安全、文明、無干擾環(huán)境。Ｄ．加強(qiáng)環(huán)境治理，項(xiàng)目?jī)?nèi)、外環(huán)境實(shí)行定時(shí)清潔，隨時(shí)保潔。E．對(duì)垃圾的分類處理,定時(shí)清理。F．嚴(yán)格機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車管理,劃區(qū)域管理，憑證進(jìn)入。Ｇ。設(shè)置宣傳公益牌，做好文明宣傳與標(biāo)識(shí)。第三章服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)與管理目標(biāo)?第一節(jié)太陽城物業(yè)管理服務(wù)范圍順馳物業(yè)荊州分公司為太陽城提供的物業(yè)管理服務(wù)總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)、治安消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、車輛交通管理服務(wù)和其它公共管理服務(wù)”；常規(guī)性公共服務(wù)(合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù))和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（非合同全方位、多層次的綜合服務(wù)）.常規(guī)性公共服務(wù)即物業(yè)為履行物業(yè)管理合同，向全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等，我們將為業(yè)主及住戶提供專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。房屋及公共、共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)房屋建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。公共、共用設(shè)施、設(shè)備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房.市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地上車庫(kù)等。智能化設(shè)施設(shè)備范圍包括:樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)對(duì)小區(qū)公共部位和區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行管理，是一項(xiàng)經(jīng)常性的管理服務(wù)工作，它包括小區(qū)內(nèi)公共部位和區(qū)域的清潔、衛(wèi)生及各種垃圾的收集。各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清,按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生,區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。綠化管理服務(wù)綠化的功能是美化人居環(huán)境,提高人們身心健康水平。通過專業(yè)化人員的管理，科學(xué)合理地保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化,使小區(qū)綠化達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果。綠化管理的主要內(nèi)容是樹木、花卉、草坪的養(yǎng)護(hù)。樹木、花卉的養(yǎng)護(hù)：主要內(nèi)容是澆水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病蟲害、養(yǎng)護(hù)。治安消防管理服務(wù)治安消防是小區(qū)物管工作重點(diǎn)之一。要貫徹“預(yù)防為主、防治（消)結(jié)合”的方針,對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。治安消防管理是為了保障所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人員不受傷害，維護(hù)小區(qū)正常的工作、生活秩序。對(duì)消防工作實(shí)施管理，預(yù)防小區(qū)物業(yè)區(qū)域內(nèi)火災(zāi)的發(fā)生.最大限度地減少火災(zāi)損失，為住戶的生活提供安全的環(huán)境,保護(hù)小區(qū)業(yè)主、住戶的人身和財(cái)產(chǎn)的安全。車輛交通管理服務(wù)對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，從而創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境.其它公共管理服務(wù)在小區(qū)物業(yè)轄區(qū)里，為確保小區(qū)業(yè)主及住戶的生活安全及小區(qū)的整體美觀，特定的各種管理服務(wù)制度如：裝修管理規(guī)定、停車場(chǎng)管理規(guī)定、公共設(shè)施設(shè)備使用規(guī)定、小區(qū)消防管理規(guī)定等各種規(guī)定，有效地為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。委托性特約服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶１4小時(shí)開啟電梯、2４小時(shí)高層供水及水泵的維修保養(yǎng)等.我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境.經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營(yíng)造太陽城溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷.順馳物業(yè)的便民服務(wù)有多年的工作經(jīng)驗(yàn)，真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事來體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平,從而使每一位業(yè)主及住戶都能體驗(yàn)到生活在順馳太陽城這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù),并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。?第二節(jié)太陽城物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)為將太陽城建設(shè)成為荊州最具特色、充滿異國(guó)風(fēng)情的超一流標(biāo)志性文明住宅小區(qū),順馳物業(yè)荊州分公司將依照《全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)于《荊州市住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(荊房2003-３3號(hào)）中的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。其中具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾及質(zhì)量保證措施摘要如下：基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與措施簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全；管理人員和專業(yè)操作人員按照國(guó)家規(guī)定持證上崗；建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度;管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝,佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情；建立客戶服務(wù)中心，公示２4小時(shí)服務(wù)電話。急修１小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目；公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見,滿意率7５%以上。公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與措施（一）安全管理小區(qū)主入口24小時(shí)執(zhí)勤；監(jiān)控室實(shí)行2４小時(shí)監(jiān)控；別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次；對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理;對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（二）環(huán)境管理按單元門設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn)一次;小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃一次;電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次;公共玻璃每季度清潔一次;路燈、樓道燈每半年清洗1次；區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通１次;雨、污水井每半年檢查１次，并視情況及時(shí)清掏；二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；定期清除綠地雜草、雜物;定期預(yù)防花草、樹木病蟲害(三)房屋管理每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度.通知業(yè)主裝修事項(xiàng).至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，并通知有關(guān)部門；各組團(tuán)、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。小區(qū)道路平整,主要通道及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全規(guī)范；對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；（四）設(shè)施、設(shè)備管理建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺(tái)帳）,設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常；對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；載人電梯早6點(diǎn)至晚上12點(diǎn)正常運(yùn)行；消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通；路燈、樓道燈完好率不低于８0％容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案;便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與措施主要內(nèi)容有：健康咨詢、家政助理、禮儀服務(wù)、社區(qū)活動(dòng)、看護(hù)服務(wù)、房屋代租代售、房產(chǎn)投資咨詢、商品零售、商務(wù)中心等第三節(jié)太陽城物業(yè)管理目標(biāo)?憑借多年積累的豐富物業(yè)管理知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，并集合專業(yè)精英人才，順馳物業(yè)為太陽城提供全面及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。在客戶提供必要合作的基礎(chǔ)上，我們將承諾達(dá)到以下目標(biāo)?？傮w目標(biāo)在管理期限把太陽城管理成為“文明、安全、優(yōu)美、舒適”的高品質(zhì)住宅區(qū).優(yōu)秀物業(yè)稱號(hào)在順馳物業(yè)的努力下，所管理的物業(yè)均己獲得省、市頒予的物業(yè)管理優(yōu)秀(示范）榮譽(yù)稱號(hào)。同樣，我們有信心憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，委派專業(yè)資深人士,根據(jù)實(shí)際情況，提供專業(yè)管理服務(wù),使太陽城入伙后一年內(nèi)獲得荊州市及湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào),并在適當(dāng)時(shí)機(jī)申報(bào)且爭(zhēng)取獲得全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)，提升太陽城的整體形象，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)一流品牌的目標(biāo)。國(guó)際品質(zhì)IＳO天津順馳物業(yè)有著非常成功的ＩSO９001：２0００質(zhì)量管理體系運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。我們將參照ＩＳO9001：２０00標(biāo)準(zhǔn)，逐步在太陽城建立、實(shí)施、檢驗(yàn)、考核、調(diào)整、完善ISO9001：2０00的質(zhì)量管理體系，并通過模擬ＩSO90０1：2000質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量，提升管理標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)價(jià)值。我們有信心憑借豐富經(jīng)驗(yàn)，在太陽城入伙后三年內(nèi)通過ＧB/T１9０01-20０0idｔＩＳO9001:2000質(zhì)量管理體系國(guó)際認(rèn)證，使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。分項(xiàng)目標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目順馳標(biāo)準(zhǔn)國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)房屋完好率98%98％房屋零修及時(shí)率1０0%９8％住戶評(píng)議滿意率９5％95%代收代繳率9８%９8%裝修施工協(xié)議簽訂率1０0％無裝修驗(yàn)收合格率90％無物管費(fèi)用收繳率９0％無空房管理完好率95%無公共設(shè)施設(shè)備完好率95%無設(shè)備建檔率１00％無運(yùn)行記錄完整率100％無維修合格率9５%無管理人員持證上崗率１00％無員工崗前培訓(xùn)率１０0％無特殊工種持證上崗率１00％無保安員工在崗率100%無安全事故到場(chǎng)及時(shí)率1０0％無保潔合格率95％無綠化完好率98％無綠化養(yǎng)護(hù)率1００％無投訴處理率1０0%無社區(qū)文化滿意率95％無第四章太陽城物業(yè)管理模式第一節(jié)高標(biāo)準(zhǔn)管理原則物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作,順馳物業(yè)在進(jìn)行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。作為業(yè)主，都希望聘請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司,享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。順馳物業(yè)在按物業(yè)類別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中,均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。服務(wù)態(tài)度——熱情物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè),管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠(chéng)笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、舉止大方、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng).服務(wù)設(shè)備——完好良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件.物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。對(duì)這些設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。服務(wù)技能——嫻熟服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識(shí)外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì),如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù),財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí),保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等.服務(wù)項(xiàng)目——齊全除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度,努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù),使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。服務(wù)方式-—靈活物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外,還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式,切忌死板僵硬的管理,應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營(yíng)業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便.服務(wù)程序——規(guī)范服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟,它看起來無關(guān)緊要，實(shí)際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。服務(wù)收費(fèi)——合理物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，用戶不交管理費(fèi)而享受服務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的.而順馳物業(yè)制定的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系根據(jù)物業(yè)實(shí)際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”為原則;公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的,以“保底微利，以支定收”為原則.服務(wù)制度——健全順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)實(shí)際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度,以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點(diǎn).服務(wù)效率——快速服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限。在“時(shí)間就是金錢,效率就是生命”的時(shí)間價(jià)值觀下,服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時(shí)間，而且能為用戶帶來利益，順馳物業(yè)將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)明工作程序,縮短辦事時(shí)間,提高服務(wù)效率.第二節(jié)服務(wù)模式順馳物業(yè)目前已承接國(guó)內(nèi)多個(gè)全權(quán)管理高檔樓盤，尤其對(duì)居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預(yù)算和結(jié)算、物業(yè)的驗(yàn)收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)管理、客戶服務(wù)、會(huì)所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，目前我司管理的經(jīng)驗(yàn)在對(duì)太陽城的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮。順馳物業(yè)的前期介入順馳物業(yè)對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的前期介入工作中都會(huì)本著認(rèn)真參與、積極建議、專業(yè)咨詢等工作準(zhǔn)則，即全面的向開發(fā)商就下列方面提出一些建議：機(jī)電設(shè)施介入：介入基本擬定內(nèi)容:前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：為使用及管理者方便，節(jié)約日常運(yùn)行費(fèi)用公共照明燈具、布線和開關(guān)的合理選用的設(shè)置;重大設(shè)備的選用和購(gòu)貨合同條款的擬定；電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工;給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工；各種門鎖和鑰匙的選用；消防設(shè)施的設(shè)計(jì)與施工;2４小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與施工等；所有公共布線應(yīng)更為簡(jiǎn)潔,應(yīng)便與業(yè)主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)保養(yǎng);門鎖安裝時(shí)應(yīng)考慮更為安全，防止門重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生；給排水管地下一層轉(zhuǎn)接管就從材質(zhì)牢固方面選材,防止水壓過大或重物下落時(shí)擊損，從而引起不必要改建投入。部分樓道消防通道可能會(huì)過窄,如再在此安裝墻式消防栓后,其間距離也不足消防法規(guī)規(guī)定之１。5米之安全距離等;其他建議略。建筑設(shè)計(jì)介入:介入基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜:使用及管理者方便，保持物業(yè)形象圍墻和大門的設(shè)置；監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)與施工;單元戶型及實(shí)用功能;建筑物外立面的控制；公共環(huán)境裝飾和綠化的布置；各種標(biāo)志牌選用；大堂接待臺(tái)的布置；物業(yè)管理用房的設(shè)計(jì)和施工;預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的確定已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離開，并由施工他包單位做好該區(qū)域安全、消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護(hù)等方面工作，以便更好等待竣工驗(yàn)收。個(gè)別單元門廳設(shè)計(jì)會(huì)過于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計(jì)問題易造成日后一次裝修或改建時(shí)主要拆除對(duì)象。這樣即會(huì)增加物業(yè)日后管理時(shí)建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本.空調(diào)外機(jī)預(yù)留位置不當(dāng)，主要是戶外機(jī)放置位置、熱量排放朝向、預(yù)留架大小等。外墻是否易于攀爬,租戶日后可能會(huì)因此為借口安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。智能系統(tǒng)介入：基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜:人防+技防的理念,強(qiáng)調(diào)社會(huì)化服務(wù)閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)車庫(kù)管理系統(tǒng)公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)訪客樓宇對(duì)講系統(tǒng)背景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng)衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)寬帶接入和上網(wǎng)方式等小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預(yù)留口。如:有線通、電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留.公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位置應(yīng)做合理的安排，對(duì)一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)置防沖撞欄。車庫(kù)管理系統(tǒng)的可操作性要強(qiáng),從管理成本及維護(hù)成本中考慮，特別車庫(kù)控制系統(tǒng)的購(gòu)置應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。其他建議略。跟進(jìn)施工過程：基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：維護(hù)順馳水藍(lán)和業(yè)主利益,保證施工質(zhì)量發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患施工對(duì)以后維修保養(yǎng)是否有影響提供成品保護(hù)措施建議收集設(shè)計(jì)和施工文檔資料協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的質(zhì)量提供操作培訓(xùn)要求提供備品備件要求提供竣工圖紙遞交要求提供操作手冊(cè)遞交要求技術(shù)資料遞交要求等地下車庫(kù)的進(jìn)出口的坡度上的防滑設(shè)施應(yīng)在施工前予以考慮,目前一些項(xiàng)目在后期簡(jiǎn)單用水泥加置防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護(hù)不利,建議施工時(shí)向下開防滑槽,這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)?，F(xiàn)工地管理方通常會(huì)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。巡視中也經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意;工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護(hù)措施,如有高空附物很容易就會(huì)砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人.施工方對(duì)產(chǎn)品保工作不到位，如:已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護(hù)、墻面大理石污跡滲入等。其他建議略。物業(yè)銷售配合：基本擬定內(nèi)容:前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜:通過物業(yè)品牌及銷售配合，使物業(yè)銷售更上層樓提供國(guó)際及國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)租售信息參加物業(yè)管理介紹會(huì)培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理問題提供物業(yè)管理宣傳資料順馳物業(yè)背景介紹從物業(yè)管理的角度審核預(yù)售合同將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同附件參加各種慶典/活動(dòng)探討解決各種銷售中遇到的管理問題等通常我司會(huì)在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護(hù)售樓處安全外,我們配合銷售人員適時(shí)的向求購(gòu)或有來訪人員進(jìn)行房產(chǎn)介紹。同時(shí)還會(huì)積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會(huì)上人的安全保衛(wèi)工作。以我司多次其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，均得到了相關(guān)的員的好評(píng)。其他工作,我司亦會(huì)根據(jù)貴司之銷售進(jìn)度全力配合。物業(yè)管理的各項(xiàng)保障物業(yè)管理籌備工作簡(jiǎn)介俗話說:“三軍未動(dòng)，糧草先行”.就是說，我們做任何事之前,都必須有仔細(xì)、精準(zhǔn)的計(jì)劃.根據(jù)我們多年的管理經(jīng)驗(yàn),亦將在太陽城實(shí)質(zhì)管理前配合順馳水藍(lán)按工程進(jìn)度,更詳盡的制定如下的籌備工作計(jì)劃：編制物業(yè)管理月收支預(yù)算制定物業(yè)管理人員架構(gòu)制訂各項(xiàng)物業(yè)管理制度準(zhǔn)備各種物資裝備進(jìn)行員工入職培訓(xùn)制定各種物業(yè)管理方案等

準(zhǔn)備各種物資裝備根據(jù)我們以往之管理經(jīng)驗(yàn)，亦會(huì)在物業(yè)進(jìn)駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物資裝備,以保障物業(yè)各項(xiàng)工作的順利開展.要點(diǎn)如下但不限于：提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件購(gòu)置各種辦公家具和設(shè)備定制首期制服和雨具購(gòu)置警械和安保用品購(gòu)置各種設(shè)備、工具和維修用品等制定各種規(guī)章制度我們還將綜合國(guó)內(nèi)同類物業(yè)之管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)太陽城之特點(diǎn)，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下但不限于:住戶手冊(cè)辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度清潔和滅蟲標(biāo)準(zhǔn)及停車場(chǎng)管理制度物業(yè)驗(yàn)收規(guī)程及治字和消防管理制度二次裝修管理制度及表格表式人事、行政、和財(cái)務(wù)管理制度會(huì)所管理和有償服務(wù)制度緊急事件的處理程序投述的處理程序等完成員工入職培訓(xùn)為保證太陽城的服務(wù)水準(zhǔn),我們亦會(huì)對(duì)所有員工，更針對(duì)性的根據(jù)他們的不同工種進(jìn)行不同的入職前培訓(xùn),并加以考核。如下但不限于:物業(yè)驗(yàn)收程序二次裝修管理工程設(shè)施管理物業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)作物品管理制度物業(yè)管理基本概念員工守則和崗位職責(zé)順馳物業(yè)、順馳水藍(lán)房產(chǎn)開發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹員工行為、禮儀規(guī)范及隊(duì)列操練投訴處理技巧及緊急事件處理程序等制定各種物業(yè)的管理方案因小區(qū)內(nèi)有各種管理類型的管理服務(wù)區(qū)域，所以我司亦會(huì)按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案,使之服務(wù)更細(xì)致、更人性化、規(guī)范化。如下但不限于：物業(yè)驗(yàn)收方案物業(yè)保安方案物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護(hù)方案工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案財(cái)務(wù)運(yùn)行方案人事管理方案物業(yè)服務(wù)方案交通和停車管理方案小區(qū)活動(dòng)方案等物業(yè)管理的其他籌備工作建立與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系申報(bào)其他有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定制員工制服落實(shí)和布置管理處辦公用房跟進(jìn)物業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)和設(shè)備調(diào)試開通物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收移交招標(biāo)確定物業(yè)保險(xiǎn)公司等對(duì)太陽城的人文管理順馳物業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，相對(duì)而言，荊州的物業(yè)市場(chǎng)還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在荊州要爭(zhēng)得更多人的認(rèn)可。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場(chǎng)化發(fā)展，為了使順馳物業(yè)荊州分公司在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個(gè)臺(tái)階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的管理,我們將在小區(qū)內(nèi)提介體驗(yàn)順馳“家文化生活”的人性化服務(wù)管理,使居民真正體會(huì)到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日常基礎(chǔ)工作,我們的完成它的同時(shí)，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我,提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)?！胺?wù)”是我們必不可少的立足點(diǎn)、“賣點(diǎn)”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務(wù)，我們會(huì)去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務(wù).在“服務(wù)”中,我們亦會(huì)提高人與人間“溝通”效率。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通,更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管理,就能拉近與業(yè)主間的距離,增強(qiáng)物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和關(guān)系,也能獲得更多的尊重和認(rèn)同.業(yè)主的真心參與及我們真誠(chéng)有效的工作，更能保障對(duì)受托物業(yè)的長(zhǎng)效管理,使之增值及保值。做到以上這點(diǎn)，我們會(huì)有針對(duì)性的根據(jù)順馳水藍(lán)及順馳物業(yè)的管理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點(diǎn)，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)者與被服務(wù)者)的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊(yùn)涵在“服務(wù)”中。我們?cè)诮庸茼?xiàng)目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶時(shí)，通過業(yè)主辦理入戶手續(xù),了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項(xiàng)愛好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主,聽取業(yè)主對(duì)小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見,同時(shí)在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的理解,用真誠(chéng)去感化業(yè)主，用效率去解決問題.在通過與業(yè)主的溝通，了解各位業(yè)主對(duì)小區(qū)建設(shè)的有效建議及小區(qū)其他信息的反饋。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。在這些基礎(chǔ)工作襯托下,我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等,張貼或發(fā)放一些科普知識(shí)的宣傳資料。如：物業(yè)管理小知欄目;家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識(shí)；每日一道菜的燒法；安全防盜知識(shí)；活動(dòng)通告等內(nèi)容，使廣大業(yè)主每日進(jìn)出小區(qū)和樓道時(shí)都能看到這些小知識(shí)、小常識(shí)，給他們的生活帶去一點(diǎn)幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)心著他們.在業(yè)主入住率85%時(shí)，物業(yè)公司就會(huì)有計(jì)劃地搞一些大中型的文體娛樂活動(dòng),如健身操、書法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會(huì)根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開展一些體育有獎(jiǎng)比賽等活動(dòng),在業(yè)主入戶一周年之時(shí)或重大節(jié)日到來時(shí),將在小區(qū)中組織節(jié)目,布置公共場(chǎng)地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動(dòng).通過這些活動(dòng),增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力,提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績(jī)，為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。通過對(duì)整個(gè)小區(qū)的“服務(wù)"，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入荊州楚文化的城市特點(diǎn),用我們的真心換取業(yè)主對(duì)我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個(gè)稱心、舒適、美麗的“人性化"大家庭。日常物業(yè)服務(wù)模式簡(jiǎn)介物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理對(duì)所有業(yè)主及開發(fā)商來說,一個(gè)區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對(duì)這個(gè)區(qū)域的看法,從著名心理學(xué)大師－馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映,人們對(duì)安全這一最基本的需求是多么看重。所以，對(duì)順馳物業(yè)來說,安全管理就是我們的最根本的工作.我們提倡：“沒有安全，就沒有一切".通過不斷的對(duì)員工的培訓(xùn)、對(duì)業(yè)主的宣傳、反復(fù)對(duì)安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作.真正做到小區(qū)安全、安定、有序。采用人防加技防安全保衛(wèi)措施小區(qū)人行進(jìn)出口實(shí)行24小時(shí)保安服務(wù)在車庫(kù)出入口等重點(diǎn)部位設(shè)崗值守建立小區(qū)公共區(qū)域２4小時(shí)保安巡邏制度用好并維護(hù)好先進(jìn)可靠的保安技防措施制訂并落實(shí)完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作保安人員培訓(xùn)后上崗等物業(yè)的環(huán)境維護(hù)和管理我們將綜合已接管項(xiàng)目之良好管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)太陽城之特殊性質(zhì)，制定行之有效的短、中、長(zhǎng)期的小區(qū)環(huán)境保護(hù)計(jì)劃,力求使小區(qū)較之上述二個(gè)項(xiàng)目在此方面的管理更進(jìn)一層，給各階段入戶業(yè)主都有一個(gè)良好的影響，使小區(qū)時(shí)刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔建筑、生活垃圾時(shí)產(chǎn)時(shí)清特定區(qū)域定期清洗外墻定期清洗水箱公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機(jī)房等保持清潔做好節(jié)日布置精心維護(hù)綠化等物業(yè)的設(shè)施維護(hù)和管理物業(yè)內(nèi)的設(shè)施作為小區(qū)運(yùn)作心臟部位，能否長(zhǎng)期保持完好,是一個(gè)物業(yè)生存的關(guān)鍵。我們將嚴(yán)格按國(guó)家優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比要求,對(duì)小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù),并對(duì)所有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護(hù)，使之生命力更長(zhǎng)久,我司之設(shè)施長(zhǎng)效管理更全面。制定完善的操作管理制度建立臺(tái)帳和維護(hù)登記制度建立短、中、長(zhǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃嚴(yán)格業(yè)戶的二次裝修管理建立物業(yè)報(bào)修、修理和回訪程序建立工程人員的崗位責(zé)任制及培訓(xùn)制度建立物品和工具等管理制度等物業(yè)的交通秩序管理其實(shí)小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞，也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對(duì)小區(qū)物管的認(rèn)同感，根據(jù)我司多年來的管理經(jīng)驗(yàn),我司亦會(huì)針對(duì)白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，車庫(kù)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車較多的情況，制訂出一系列可操作性強(qiáng)的管理方案,以保障小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車/非機(jī)動(dòng)車行車、停車等交通的有序及通暢。根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度確保外圍廣場(chǎng)、道路及車庫(kù)內(nèi)交通通暢物業(yè)內(nèi)無車輛亂停亂放現(xiàn)象車庫(kù)管理設(shè)施保持運(yùn)行正常各種道路和交通標(biāo)志完好等客戶方針客戶滿意度調(diào)查客戶的滿意程度對(duì)該物業(yè)的物業(yè)管理成敗與否是最為至關(guān)重要的事項(xiàng)。我們認(rèn)為客戶的滿意度的衡量需建立在不同的層面上，以確保客戶服務(wù)工作無論在宏觀上還是具體細(xì)節(jié)上均得到改善?？蛻魸M意度調(diào)查不光會(huì)提示物業(yè)管理工作在哪方面有所不足，同時(shí)亦能將一些方面的長(zhǎng)處帶到其它需要改進(jìn)的方面.促進(jìn)客戶滿意度的因素有如下：服務(wù)表現(xiàn)達(dá)到議定水平對(duì)問訊或投訴的響應(yīng)時(shí)間員工素質(zhì)溝通的充分與否成本控制效果與客戶公司間的關(guān)系靈活并適應(yīng)變化的物業(yè)管理動(dòng)作機(jī)制文件資料是否完備等順馳物業(yè)將每年進(jìn)行業(yè)戶的滿意度調(diào)查,以獲得寶貴的客戶反饋以及對(duì)該物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)水平的評(píng)價(jià)。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計(jì)后,將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高.第三節(jié)物業(yè)管理前期介入與籌備工作計(jì)劃確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)順馳物業(yè)根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況，以各時(shí)間段和各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實(shí)際的測(cè)算，為順馳水藍(lán)確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。一旦順馳水藍(lán)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后,順馳物業(yè)將與當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時(shí)間內(nèi)，通過申報(bào)審批程序，并最終獲得批準(zhǔn).安排和招聘管理人員順馳物業(yè)可抽調(diào)在武漢和天津物業(yè)分公司的部分骨干到項(xiàng)目任職，只需從荊州本地招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的員工。由于物業(yè)管理處的骨干員工，均在順馳物業(yè)工作了一段時(shí)間，因此，在最快的時(shí)間內(nèi)建立物業(yè)管理中心的管理架構(gòu)，熟悉順馳物業(yè)和順馳水藍(lán)的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作,并達(dá)到較高的管理水平。完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn)順馳物業(yè)將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。在人員到位后，順馳物業(yè)利用各種培訓(xùn)手段，對(duì)所有的員工均進(jìn)行生態(tài)化服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識(shí)以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn)；對(duì)不同的專業(yè)人員,進(jìn)行崗位技能培訓(xùn),使每位員工迅速熟悉順馳物業(yè)的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識(shí),確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求.準(zhǔn)確各種物品和裝備順馳物業(yè)按順馳水藍(lán)批準(zhǔn)的物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算，購(gòu)置各種物業(yè)管理所需的物資裝備,以保證物業(yè)管理處的正常運(yùn)作,購(gòu)置工作包括：購(gòu)置各種辦公家具和設(shè)備、購(gòu)置各種通訊器材、定制首期制服、購(gòu)置警械和安保用品、購(gòu)置各種設(shè)備、工具和維修用品等.此外，順馳物業(yè)還將免費(fèi)提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件，以隨時(shí)保持與總部的聯(lián)系。參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收順馳物業(yè)將首先派遣的豐富經(jīng)驗(yàn)的工程主管和工程人員，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗(yàn)收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗(yàn)收和接管做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作.提供施工現(xiàn)場(chǎng)安保服務(wù)施工臨近竣工階段，工地現(xiàn)場(chǎng)施工單位多、人員雜,順馳物業(yè)將根據(jù)順馳水藍(lán)的要求，在最短的時(shí)間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進(jìn)場(chǎng),協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護(hù)成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。建立進(jìn)出小區(qū)的檢查制度,減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。確保物業(yè)管理各種方案順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購(gòu)房及租房對(duì)象和物業(yè)配置設(shè)施等情況,制定一系列適合太陽城的物業(yè)管理方案,使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。物業(yè)管理方案包括:《物業(yè)驗(yàn)收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲招標(biāo)方案》、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案》、《財(cái)務(wù)運(yùn)行方案》、《人事管理方案》、《物業(yè)客戶服務(wù)方案》、《小區(qū)的交通管理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車管理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動(dòng)方案》等。制訂物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合國(guó)家和有關(guān)物業(yè)法規(guī)，提供合適的管理公約文本，供順馳水藍(lán)制訂正式的《物業(yè)管理公約》.順馳物業(yè)將結(jié)合《物業(yè)管理公約》,制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，部分留存物業(yè)管理處遵照?qǐng)?zhí)行。完成物業(yè)保險(xiǎn)工作對(duì)物業(yè)進(jìn)行保險(xiǎn)是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)一種有效方式,可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時(shí)的應(yīng)付難度,使意外事件得到圓滿的解決.在物業(yè)管理籌備期中，順馳物業(yè)利用以往經(jīng)驗(yàn),將通過市場(chǎng)公開招標(biāo)方式，辦妥財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)。?第四節(jié)前期物業(yè)管理模式物業(yè)驗(yàn)收移交物業(yè)驗(yàn)收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進(jìn)行的驗(yàn)收，物業(yè)驗(yàn)收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標(biāo)志。Ａ、政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收政府有關(guān)職能部門對(duì)物業(yè)驗(yàn)收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收,具體的驗(yàn)收程序?yàn)椋菏┕挝粋渫孜飿I(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報(bào)告,并填寫驗(yàn)收申請(qǐng)表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗(yàn)收;政府有關(guān)職能部門初驗(yàn)樓宇，返回整改項(xiàng)目清單；施工單位整改完成后,通知有關(guān)政府部門再次驗(yàn)收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗(yàn)收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗(yàn)收通過的文件或證明.B、物業(yè)驗(yàn)收首要條件在物業(yè)竣工后,順馳物業(yè)物業(yè)將參照國(guó)家和地方有關(guān)法規(guī)，以管理和使用者的角度對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，認(rèn)真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保順馳水藍(lán)和所有小業(yè)主的利益,物業(yè)驗(yàn)收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗(yàn)收合格、通過政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收、水電和煤氣正常供應(yīng)、電話和電視等設(shè)施可開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業(yè)主使用的未完工程、驗(yàn)收的小區(qū)獨(dú)立封閉、驗(yàn)收的場(chǎng)地和區(qū)域清潔干凈。C、物業(yè)驗(yàn)收的資料要通過物業(yè)驗(yàn)收，必須事先遞交以下資料：《政府職能部門驗(yàn)收文件或證明》、《工程監(jiān)理驗(yàn)收合格證明》、《物業(yè)設(shè)施的竣工圖》(若尚未完成竣工圖,應(yīng)提供最終的施工圖）、《設(shè)備或系統(tǒng)的操作說明》、《維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)》；提供與承包商、廠商和供應(yīng)商簽署承包或供應(yīng)合同中有關(guān)技術(shù)條款；提供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn);提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和調(diào)試報(bào)告等。Ｄ、拒絕驗(yàn)收和移交的范圍當(dāng)發(fā)生如下情況，為維護(hù)順馳水藍(lán)和全體業(yè)主的利益,物業(yè)管理處有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才能正式驗(yàn)收移交.拒絕驗(yàn)收的范圍包括:工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機(jī)房不能獨(dú)立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備.F、公共區(qū)域的驗(yàn)收和交接公共區(qū)域的驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)管理處、順馳水藍(lán)、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加,交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標(biāo)志。公共區(qū)域驗(yàn)收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對(duì)建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收,驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《公共區(qū)域驗(yàn)收交接表》.物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過.G、各種機(jī)房和設(shè)備的驗(yàn)收及交接各種機(jī)房驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)管理處、順馳水藍(lán)、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與,交接以接收機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。機(jī)房和設(shè)備驗(yàn)收只對(duì)有表計(jì)量的讀數(shù)作驗(yàn)收，對(duì)其它參數(shù)不作驗(yàn)收,驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《機(jī)房驗(yàn)收表》和《設(shè)備驗(yàn)收表》。物業(yè)管理處于初期后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。H、用戶單元內(nèi)的驗(yàn)收和移交住戶單元的驗(yàn)收由物業(yè)管理處、順馳水藍(lán)、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志。住宅單元驗(yàn)收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對(duì)建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅單元驗(yàn)收交接表》.物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改.并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。驗(yàn)收時(shí)需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。驗(yàn)收妥當(dāng)后,須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)管理處統(tǒng)一保管在一預(yù)備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標(biāo)示有關(guān)單元的號(hào)數(shù),物業(yè)管理處預(yù)備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況,包括施工單位進(jìn)單元內(nèi)進(jìn)行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項(xiàng)。I、綠化的驗(yàn)收及交接小區(qū)內(nèi)綠化的驗(yàn)收由物業(yè)管理處、順馳水藍(lán)、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗(yàn)收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。綠化驗(yàn)收只集在中可見的外觀、造型和數(shù)量,對(duì)植物的根基、是否有病蟲害等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《綠化驗(yàn)收表》（表式將根據(jù)花木情況制定）.綠化驗(yàn)收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時(shí)補(bǔ)種壞死的苗木，惟物業(yè)管理處需保護(hù)綠化不受人為損壞。J、關(guān)于物業(yè)設(shè)施的質(zhì)保期質(zhì)保斯是施工承包商和供應(yīng)商對(duì)其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行一定時(shí)間免費(fèi)維修保養(yǎng),質(zhì)保期限以順馳水藍(lán)與承包商和供應(yīng)商簽署的合同和國(guó)家有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗(yàn)收交接日開始起計(jì)，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)責(zé)任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長(zhǎng)；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時(shí)間；順馳水藍(lán)支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會(huì)簽;對(duì)業(yè)戶入住時(shí)間與物業(yè)竣工時(shí)間有差異的質(zhì)保維修，順馳水藍(lán)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。K、將單元交付業(yè)戶使用物業(yè)管理處將代表順馳水藍(lán)將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng)順馳水藍(lán)簽發(fā)的《支付使用通知書》，正式接收住宅單元，當(dāng)場(chǎng)填妥《物業(yè)單元交接表》，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志,物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行：工作經(jīng)辦部門內(nèi)容備注確認(rèn)業(yè)主服務(wù)中心核實(shí)順馳水藍(lán)簽發(fā)《交付使用通知書》若有疑問需向順馳水藍(lán)證實(shí)交接文本服務(wù)中心遞交《物業(yè)管理公約》、《用戶手冊(cè)》、《住宅說明書》、《住宅質(zhì)保書》請(qǐng)業(yè)主簽收建立資料服務(wù)中心請(qǐng)業(yè)主填寫業(yè)主資料表格,建立用戶檔案資料，輸入電腦確定與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式查驗(yàn)單元工程部按交付標(biāo)準(zhǔn)，查驗(yàn)天花、地坪、墻面、門窗、照明、地漏、水管、電話、電視和可視對(duì)講等記錄缺陷,通知施工整改和維修督促整改工程部若缺陷較多，業(yè)主拒絕收摟，需立刻通知施工單位整改或翻修記錄,并督促及時(shí)完成完成后立即通知業(yè)主再驗(yàn)收辦妥手續(xù)工程部業(yè)主同意接收單元,需填妥《物業(yè)單元交接表》記錄水、電及煤氣表讀數(shù)收取費(fèi)用財(cái)務(wù)部根據(jù)事先準(zhǔn)備好的單據(jù),向業(yè)主收取首期三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、有線電視和煤氣初裝費(fèi)做好未交應(yīng)付款的登記移交單元服務(wù)中心確認(rèn)已辦妥所有手續(xù),移交單元鑰匙交樓工作完成二次裝修管理為保證物業(yè)安全和其他業(yè)主利益不受侵害，減少裝修對(duì)公眾和環(huán)境的影響,順馳物業(yè)將總結(jié)以往二次裝修管理中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，加強(qiáng)和完善二次裝修管理制度和方法。嚴(yán)格控制第一個(gè)違章的業(yè)主，必要時(shí)提請(qǐng)政府有關(guān)職能部門出面干預(yù)解決。作業(yè)程序圖（略）物業(yè)治安防范管理做好物業(yè)治安防范管理工作,是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，根據(jù)太陽城的高科技安保技防設(shè)施和場(chǎng)地實(shí)際情況,順馳物業(yè)將擬定保安崗位設(shè)置和巡邏路線計(jì)劃,讓訓(xùn)練有素的保安人員為業(yè)主提供有效的安全保障,制定相關(guān)的管理制度和緊急事件處理預(yù)案，確保物業(yè)在意外發(fā)生時(shí),能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施。A、采用人防加技防的總體防范思路根據(jù)順馳物業(yè)人防加技防的總體思路，該項(xiàng)目的周界由紅外線報(bào)警系統(tǒng)加閉路電視系統(tǒng)保障，小區(qū)內(nèi)各道路及路口以及出入口有閉路電視系統(tǒng)監(jiān)控，可視對(duì)講門禁系統(tǒng)防范；同時(shí)用電子巡更系統(tǒng)監(jiān)督日常的人力巡視；小區(qū)的主、次出入口用人力和閉路電視系統(tǒng)共同管理。B、制定保安管理方案順馳物業(yè)在充分發(fā)揮小區(qū)智能化安全防范的基礎(chǔ)上，通過制定嚴(yán)格的管理制度,加強(qiáng)對(duì)安保人員的管理。實(shí)行定崗和機(jī)動(dòng)巡邏相結(jié)合的管理模式，實(shí)行出入口2４小時(shí)封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進(jìn)行機(jī)動(dòng)巡邏，確保小區(qū)一方平安.C、小區(qū)出入口管理通過可靠的智能化技術(shù)防范周界后，安保人員將加強(qiáng)小區(qū)的出入口控制，門崗將準(zhǔn)確記錄小區(qū)的進(jìn)出車輛號(hào)碼，所有二次裝修的施工人員和送貨人員和來訪人員必須出示證件進(jìn)行登記，阻止可疑人員、流動(dòng)商販、拾荒、錐銷人員及無關(guān)車輛進(jìn)入小區(qū)，保持小區(qū)優(yōu)美安寧的環(huán)境。出入口門崗保安身著港式制服，以標(biāo)準(zhǔn)的手勢(shì)指揮進(jìn)出車輛、以規(guī)范的語言問訊所有客、戶以２4小時(shí)（輪換值日）不間斷的站崗姿勢(shì)迎接往來客戶。D、突發(fā)事件處理順馳物業(yè)對(duì)每一位上崗的安保人員，都將進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，物業(yè)管理處將結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，制定各種緊急事件預(yù)案，以及時(shí)妥善地處理和防范各種突發(fā)事件.其中包括：臺(tái)風(fēng)、水浸、地震、火警、電力中斷、斷水、煤氣泄漏、電梯故障、發(fā)現(xiàn)爆炸品、盜竊、發(fā)生治安案件、發(fā)現(xiàn)醉酒者和精神病肇事者等。物業(yè)的清潔、滅蟲和綠化管理做好小區(qū)的清潔、滅蟲和綠化工作,使整個(gè)小區(qū)保持一個(gè)舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化管理的一個(gè)重要一環(huán)。為此，順馳物業(yè)將通過制定各項(xiàng)規(guī)章制度和工作計(jì)劃,通過嚴(yán)格的督導(dǎo)和檢查，始終保持小區(qū)的清潔、干凈和整潔,保持綠化的完好和自然風(fēng)貌。A、清潔標(biāo)準(zhǔn)順馳物業(yè)根據(jù)太陽城的情況,健全各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，建立小區(qū)的垃圾上門收集制度,做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池;公共區(qū)域不見積水、不見積土、不見雜物、沒有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場(chǎng)（庫(kù))、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒有垃圾和殘枝.Ｂ、滅蟲管理滅蟲主要包括兩個(gè)方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲害的殺滅。順馳物業(yè)將有計(jì)劃地定期進(jìn)行上述的滅蟲工作，定期對(duì)垃圾箱（筒)周圍進(jìn)行清潔和消毒。C、小區(qū)的綠化管理綠化是一個(gè)優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分之一,綠化養(yǎng)護(hù)的好壞將直接影響到小區(qū)的形象和環(huán)境以及開發(fā)商開發(fā)理念能否實(shí)現(xiàn)并長(zhǎng)期保持.順馳物業(yè)將督促和配合綠化承包商做好綠化質(zhì)保期的養(yǎng)護(hù)工作,在質(zhì)保期后，將聘用有經(jīng)驗(yàn)的園藝工,自行完成小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)工作。包括定期的澆水、施肥、及時(shí)翻土、修剪、滅蟲、除病、栽種、補(bǔ)種合適的苗木和及時(shí)清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。營(yíng)造合適的社區(qū)文化順馳物業(yè)將根據(jù)小區(qū)內(nèi)居住人員的實(shí)際，積極開展各項(xiàng)文娛體育活動(dòng)的服務(wù)，管理好小區(qū)內(nèi)所有文化設(shè)施的清潔、使用和安全;同時(shí),作為服務(wù)者，順馳物業(yè)將本著“規(guī)范、周到、守信、高效”的服務(wù)信念，以“客戶的需要就是服務(wù)的內(nèi)容"為原則，通過建立和業(yè)主之間的互動(dòng)聯(lián)系，開展全方位的客戶服務(wù),聯(lián)系當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)組織以及各類社會(huì)公益單位,促進(jìn)物業(yè)管理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺,而且還能體會(huì)社區(qū)的和睦，更能體會(huì)高尚生活帶來的樂趣.A、建立社區(qū)信息平臺(tái)順馳物業(yè)將指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺(tái),鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括：太陽城最新動(dòng)態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問與答、物業(yè)服務(wù)指南、最新物業(yè)管理動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)、物管處人員介紹、小區(qū)文化活動(dòng)公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識(shí)和科普文化知識(shí)以及業(yè)主需求、報(bào)修、投訴的告之和業(yè)主之間QQ式聊天等等。從而通過高科技手段在寧?kù)o中實(shí)現(xiàn)社區(qū)中各方面的溝通和交流。Ｂ、定期組織各種活動(dòng)順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)人員愛好的不同,將聘請(qǐng)晨操和健身操教練,鼓勵(lì)信戶走出家門積極參與全民健身。利用會(huì)所現(xiàn)有設(shè)施舉辦各種競(jìng)賽活動(dòng)，包括：拳操、乒乓球、桌球、網(wǎng)球、棋牌、游泳等。每年制定社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃,開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動(dòng)包括:股票沙龍、戲曲票友會(huì)、珠寶鑒賞會(huì)、剩余物資調(diào)劑會(huì)、播花輔導(dǎo)班、美容美發(fā)指導(dǎo)課、署期舉辦兒童少年的書法繪畫輔導(dǎo)班等。Ｃ、做好節(jié)日布置順馳物業(yè)結(jié)合小區(qū)內(nèi)場(chǎng)地和環(huán)境,在重大節(jié)日,如國(guó)慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計(jì)劃地做好節(jié)日布置工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營(yíng)造舒適的生活環(huán)境.智能化設(shè)施的維護(hù)在許多順馳物業(yè)管理的項(xiàng)目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效,得到眾多業(yè)戶的一致好評(píng)。以順馳物業(yè)的技術(shù)力量和管理能力,一定能使順馳水藍(lán)投巨資建設(shè)的智能化設(shè)施設(shè)備,在日常管理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用。Ａ、智能化系統(tǒng)的技術(shù)保障由于智能化系統(tǒng)是住宅新興的行業(yè),技術(shù)含量比較高,對(duì)操作維護(hù)人員的要求也比較高,順馳物業(yè)的ＩT和機(jī)電工程師將隨是提供技術(shù)保障，配備專業(yè)弱電工程師、專職對(duì)智能化系統(tǒng)進(jìn)行日常操作和維護(hù)保養(yǎng)工作.B、樓宇多方對(duì)講門禁系統(tǒng)考慮到該項(xiàng)目規(guī)模不大，小區(qū)總出入口將對(duì)所有進(jìn)出小區(qū)但非居住此項(xiàng)目的人員進(jìn)行檢查和控制，樓宇多方對(duì)講門禁系統(tǒng)通過門衛(wèi)保安與室內(nèi)業(yè)主及室外訪客的對(duì)話將主要起到控制人員進(jìn)入和樓棟門禁之作用，保安人員白天對(duì)外來人員進(jìn)入物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)乜刂坪偷怯?保安人員對(duì)可疑人員和衣著不整或大宗物品進(jìn)出進(jìn)行詢問盤查；對(duì)夜間要求進(jìn)入小區(qū)的陌生人員，需經(jīng)與業(yè)主通話后,方準(zhǔn)入內(nèi)。C、周界入侵報(bào)警系統(tǒng)在業(yè)主入住時(shí),以周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實(shí)際情況,順馳物業(yè)建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報(bào)警裝置，利用物業(yè)內(nèi)配置的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。D、閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)本小區(qū)的所有出入口、主要道路等重要場(chǎng)合均布有閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)，出現(xiàn)異常情況，監(jiān)控中心會(huì)通知就近的安保盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理和解決.閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設(shè)有長(zhǎng)時(shí)間錄像機(jī)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，將畫面保留一定的時(shí)間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機(jī)關(guān)追查疑犯。E、電子巡更系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)電子巡更系統(tǒng)的巡更點(diǎn)，將完全按小區(qū)內(nèi)安保的巡邏路線來設(shè)點(diǎn).按順馳物業(yè)的管理模式,分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、車庫(kù)等處設(shè)置巡更點(diǎn)。物業(yè)管理處可經(jīng)常監(jiān)督和檢查安保人員的巡邏到位時(shí)間和次數(shù)，以了解安保人員的工作情況，確保小區(qū)的安全。Ｆ、背景及緊急廣播系統(tǒng)利用背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理處將在節(jié)假日或平時(shí)的清晨、中午及黃昏，播放旋律優(yōu)美的輕音樂，以提高小區(qū)的文化品味和調(diào)節(jié)住戶的生活情趣。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)和地震等緊急情況時(shí)，通過緊急廣播系統(tǒng)，通知小區(qū)內(nèi)的住戶，及時(shí)做好人員疏散或防范工作。G、智能化系統(tǒng)的日常維護(hù)順馳物業(yè)將加強(qiáng)工程技術(shù)人員的弱電技術(shù)培訓(xùn)工作,使每位員工熟悉相應(yīng)崗位應(yīng)掌握的智能化設(shè)施的操作和管理,制定短、中及長(zhǎng)期智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度,使所有的智能化系統(tǒng)和設(shè)備均得到很好的維護(hù)和保養(yǎng),發(fā)揮出應(yīng)有的作用。房屋及公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)房屋及公用設(shè)備設(shè)施長(zhǎng)期保持完好的狀態(tài)，對(duì)物業(yè)的保值升值意義重大，順馳物業(yè)將制定短、中及長(zhǎng)期工程設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并及時(shí)完成各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作，通過制定相關(guān)的管理制度進(jìn)行落實(shí)，經(jīng)常性地對(duì)員工進(jìn)行各種技術(shù)培訓(xùn)，努力培養(yǎng)具有一專多能的技術(shù)人員。A、建立巡回檢查制度建立設(shè)施設(shè)備例行巡回檢查制度的目的是為了主動(dòng)掌握系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行.巡回檢查的方式包括：定時(shí)巡視、季節(jié)性巡視、故障性巡視、專項(xiàng)重點(diǎn)巡視和綜合巡視等。每次巡視必須做好完整地記錄.B、建筑和設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃除電梯及部分弱電設(shè)備由專業(yè)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外，順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)內(nèi)配置的建筑、設(shè)施和設(shè)備情況，選派工程技術(shù)員良好操作和保養(yǎng)。對(duì)所有的設(shè)備建立臺(tái)賬，詳細(xì)的記錄機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行和維修情況，建立短、中及長(zhǎng)期物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃,并嚴(yán)格執(zhí)行。公司總部工程人員，將定期進(jìn)行檢查和監(jiān)督,及時(shí)發(fā)現(xiàn)維護(hù)保養(yǎng)不到位或不完善之外,及時(shí)指正.C、維修養(yǎng)護(hù)主要工作內(nèi)容和范圍主要工作范圍內(nèi)容經(jīng)常性工作公共區(qū)域、公共設(shè)施、機(jī)房及管道巡視、操作、調(diào)試、記錄計(jì)劃性工作公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入住保修監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)、更新、節(jié)能整改、裝修管理報(bào)修處理客戶單元內(nèi)自用設(shè)施、公共設(shè)施質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理計(jì)劃外工作突發(fā)事件、小項(xiàng)目整改、建筑設(shè)施改善急修、改造、增建Ｄ、機(jī)電設(shè)備應(yīng)急程序順馳物業(yè)在平時(shí)正常操作和維修保養(yǎng)時(shí),將針對(duì)設(shè)備情況,作好各種機(jī)電設(shè)備和系統(tǒng)的事故或故障的應(yīng)急處理預(yù)案,當(dāng)機(jī)電設(shè)備發(fā)生意外故障時(shí),妥善有效的處理，可減少財(cái)產(chǎn)損失和降低對(duì)客戶的影響。一般設(shè)備應(yīng)急維修程序:程序工作備注獲知故障接到報(bào)告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反映或報(bào)警做好記錄趕赴現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，判斷故障類型和嚴(yán)重程度，向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告屬質(zhì)保和外判維保范圍,通知承判商應(yīng)急處理采取有效措施,減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時(shí)措施,恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶拍照取證，以便向保險(xiǎn)公司索陪維修更換查清原因，進(jìn)行維修,無法維修的設(shè)備或零件,進(jìn)行更換盡量減少對(duì)客戶的影響恢復(fù)使用維修完畢，通知相關(guān)的客戶,向客戶說明原因，向客戶致欠影響客戶，應(yīng)盡力予以解決記錄報(bào)告撰寫特別事件報(bào)告，詳細(xì)記錄時(shí)間、地點(diǎn)、事故、原因、損失金額、客戶投述情況等必要時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠Ｅ、日常報(bào)修維修程序順馳物業(yè)將進(jìn)一步完善客戶日常報(bào)修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問題，及時(shí)完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活?？蛻羧粘?bào)修維修程序：程序部門工作備注接到客戶報(bào)修物業(yè)部詳細(xì)記錄單元號(hào)、報(bào)修人姓名、報(bào)修內(nèi)容、合適維修的時(shí)間電話、門對(duì)講系統(tǒng)和來人報(bào)修及時(shí)通知工程部工程部甄別報(bào)修內(nèi)容,派出維修技術(shù)員去單元維修填寫《維修工作單》進(jìn)行維修工作工程部若發(fā)生費(fèi)用,需事先請(qǐng)客戶確認(rèn)；完成維修工作，請(qǐng)客戶簽字認(rèn)可質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問題，施工單位解決完成維修工作物業(yè)部憑《維修工作單》向客戶收費(fèi);并征詢客戶是否有意見將《維修工作單》存檔F、做好物業(yè)工程檔案管理工作由于一般物業(yè)的壽命超過五十年，前后一定會(huì)由不同公司和人員進(jìn)行物業(yè)管理.妥善保存好物業(yè)工程檔案資料,為后人留下實(shí)物憑證,對(duì)和業(yè)的保值升值關(guān)系重大。順馳物業(yè)將加強(qiáng)物業(yè)工程檔案的管理工作,工程檔案包括：竣工圖及技術(shù)資料、各種驗(yàn)收和移交資料、設(shè)備操作和維護(hù)手冊(cè)、二次裝修審批驗(yàn)收資料、外包維護(hù)保養(yǎng)合同和設(shè)備年驗(yàn)報(bào)告、設(shè)備臺(tái)賬和維修保養(yǎng)記錄等。通過長(zhǎng)效管理使物業(yè)保值增值物業(yè)的長(zhǎng)效管理,是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。管理方只有從長(zhǎng)期計(jì)劃角度去落實(shí)各項(xiàng)工作，才能將物業(yè)當(dāng)作一種產(chǎn)業(yè)不落實(shí)預(yù)防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括:想方設(shè)法節(jié)約能耗、制定科學(xué)的維護(hù)計(jì)劃、精心養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備、努力培育小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境、持久有效的高標(biāo)準(zhǔn)管理和良好的服務(wù)、有交的成本控制和物資管理等。從而一方面企業(yè)良好的服務(wù)得到業(yè)主的認(rèn)可能長(zhǎng)期受聘使企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，另一方面企業(yè)的長(zhǎng)效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值.第四章太陽城物業(yè)管理組織架構(gòu)順馳物業(yè)管理公司經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了一支具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和超前物業(yè)管理理念的專業(yè)化隊(duì)伍，順馳物業(yè)充分發(fā)揮雄厚的技術(shù)資源和人才優(yōu)勢(shì)，精心選拔經(jīng)過多年物業(yè)管理行業(yè)鍛煉的管理中堅(jiān)和技術(shù)中堅(jiān)組成管理層,完成目標(biāo)管理及實(shí)現(xiàn)服務(wù)承諾.第一節(jié)太陽城物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)圖順馳物業(yè)荊州分公司順馳物業(yè)荊州分公司太陽城業(yè)主會(huì)太陽城業(yè)主會(huì)太陽城管理中心經(jīng)理太陽城管理中心經(jīng)理經(jīng)理助理經(jīng)理助理辦公室辦公室會(huì)計(jì)出納會(huì)計(jì)出納環(huán)境管理部保安部工程維修部修部服務(wù)中心環(huán)境管理部保安部工程維修部修部服務(wù)中心第二節(jié)太陽城管理中心崗位設(shè)置說明本著精簡(jiǎn)、高效原則，根據(jù)太陽城建成后的實(shí)際服務(wù)、管理和經(jīng)營(yíng)的需要，在保證太陽城高質(zhì)量物業(yè)管理水平及管理員工素質(zhì)的基礎(chǔ)上，順馳物業(yè)荊州分公司成立太陽城物業(yè)管理中心，管理中心另下設(shè)一室、一中心、三部共９2人,負(fù)責(zé)太陽城各項(xiàng)物業(yè)管理工作的開展，各部門具體設(shè)置情況說明如下:管理中心辦公室：性質(zhì)與任務(wù)管理處辦公室是太陽城項(xiàng)目的管理主體,負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體的策劃管理、后勤保障和經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)管理的綜合部門。主要負(fù)責(zé)：人事、勞資、檔案、行政管理。貫徹、傳達(dá)、監(jiān)督、檢查規(guī)章制度、發(fā)展規(guī)劃、指令決議執(zhí)行情況,協(xié)調(diào)各部門之間工作。面對(duì)客戶的公關(guān)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)宣傳和廣告工作。負(fù)責(zé)開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)各類配套物業(yè)項(xiàng)目.負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收銀等工作。人員配置：序號(hào)崗位數(shù)量薪水（元/月)備注1經(jīng)理1人30002經(jīng)理助理1人20０03財(cái)務(wù)兼行政主任1人1２00４出納兼文員1人８００合計(jì)4人管理人員3人、員工１人客戶服務(wù)中心：性質(zhì)與任務(wù)客戶服務(wù)中心是太陽城管理服務(wù)面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口,是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁，負(fù)責(zé)接待賓客、受理服務(wù)和投訴、客戶溝通、郵件收發(fā)、以及社區(qū)文化氛圍營(yíng)造管理等工作。人員配置：序號(hào)崗位數(shù)量薪水（元／月）備注1客戶服務(wù)部主管1人12０0２物業(yè)管理員兼檔案保管員1人９003物業(yè)管理員/客服員2人800合計(jì)4人管理人員1人、員工３人保安部：性質(zhì)與任務(wù)安保部是維護(hù)太陽城正常生活、居住秩序的重要職能部門,負(fù)責(zé)治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。人員配置：序號(hào)崗位數(shù)量薪水備注1保安部主管１１2００2保安班長(zhǎng)4人９０0平均3班倒,每班班長(zhǎng)１人,監(jiān)控中心１人3監(jiān)控中心值班員3人800３班倒連班長(zhǎng)一起值班4保安員(義務(wù)消防員）48人800合計(jì)5６人管理人員１人、員工5５人工程維修部:性質(zhì)與任務(wù)工程維修部是保證太陽城正常運(yùn)行的專業(yè)技能部門,負(fù)責(zé)房屋建筑主體及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等管理工作。此外包括前期的裝修管理工作。人員配置:序號(hào)崗位數(shù)量薪水備注1工程維修部主管1人150０２工程維修部班長(zhǎng)１人100０3水電工2人