房地產(chǎn)文檔社區(qū)商業(yè)成功招商與高效推廣

社區(qū)商業(yè)成功招商與高效推廣

——操盤實戰(zhàn)培訓（3）

主講人：何其琛住宅區(qū)商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃與招商實戰(zhàn)訓練營目錄

第二部分招商計劃

第一部分住宅區(qū)市調(diào)分析、招商保障及可行性研究

第三部分招商工作管理

第四部分住宅區(qū)品牌商家與主力店招商實施這一節(jié)我將和大家分享的內(nèi)容社區(qū)商業(yè)市場前景分析怎么樣？市場調(diào)研要考慮哪些要素？有哪些方法工具進行可行性分析？招商過程中要注意哪些問題？主力店引進來就代表成功嗎？

一、社區(qū)商業(yè)市場前景分析

三、社區(qū)商業(yè)的招商保障

二、社區(qū)商業(yè)市場調(diào)查內(nèi)容分析市場調(diào)查分析及可行性研究社區(qū)商業(yè)市場前景分析社區(qū)商業(yè)成投資“新寵”在不久前上海舉行的一次商業(yè)房產(chǎn)交易會上，提供社區(qū)商鋪資源80多萬平方米，吸引了浙江、港臺等地的客戶上萬人參會；北京一個社區(qū)招商的40余個商鋪，吸引了680個投資者競爭，半個多小時就售出40個；在武漢，位于漢口后湖的“綠色新都”，其30至40平方米的十余套商鋪剛剛開盤銷售便告罄，而位于武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的泰合百花園中心廣場，其推出的沿街商鋪兩日內(nèi)便被搶購一空；在廣州，從1999年至今，一些大型成熟社區(qū)商鋪的租金已經(jīng)從60元～70元／平方米漲到250元／平方米，不到五年就漲了四倍。不難看到，“社區(qū)商業(yè)”這塊誘人的大蛋糕，正在吸引著越來越多的人提起“刀叉”，期盼著能好好地切上那么一兩塊。成熟社區(qū)臨街鋪最熱對廣州、深圳、廈門、上海、北京等社區(qū)商業(yè)的調(diào)查表明：成熟社區(qū)臨街商鋪最熱。社區(qū)商鋪投資總額低、風險小，是中小型投資者的理想選擇，其中，位于大型成熟小區(qū)內(nèi)的商鋪更是有長線投資的價值。近年來，社區(qū)尤其是成熟社區(qū)的商鋪無論售價還是租金，都翻了幾番。小區(qū)商鋪投資總額小、風險低，而且對于大型成熟社區(qū)而言，其投資回報率多在6%以上，是長線投資的理想選擇。對業(yè)主而言，由于對小區(qū)的情形相當熟悉，了解其中的商機，也方便打理。其中，鄰街、價格又不高也是社區(qū)商鋪深受歡迎的一大原因社區(qū)商業(yè)市場前景分析目前以及未來相當長一段時期內(nèi)，社區(qū)商業(yè)在我國將擁有巨大的市場空間和良好的市場前景。這種現(xiàn)狀與趨勢，從眾多方面都可以體現(xiàn)出來。社區(qū)商業(yè)市場前景分析市場前景分析的五大優(yōu)勢：國內(nèi)社區(qū)商業(yè)與發(fā)達國家的差距較大在歐美發(fā)達國家，社區(qū)商業(yè)早已成為居民綜合消費的載體，約占社會商業(yè)支出總額的60%。在歐美發(fā)達國家，人均商業(yè)面積是1.5~1.8平方米，在香港也達到人均1.45平方米，而在我國社區(qū)商業(yè)領先的北京，其人均商業(yè)面積僅為0.7平方米，由此可見我國社區(qū)商業(yè)建設明顯較晚，不過據(jù)有關(guān)專家預測，未來10年內(nèi)，我國社區(qū)商業(yè)消費將占全社會商業(yè)支出總額的1/3。住宅居民需求旺盛當前，各大城市由于城區(qū)“地價”居高不下，住宅區(qū)不斷向次中心區(qū)以及城市邊緣地區(qū)發(fā)展，住宅郊區(qū)化發(fā)展的必然大趨勢不可逆轉(zhuǎn)，而由于這些地區(qū)的原有配套設施往往并不是特別完善，因此也就必然促生了郊區(qū)住宅區(qū)居民要求提供相對完善和便利的社區(qū)生活配套的愿望。社區(qū)商業(yè)市場前景分析投資客見縫插針目前，全國范圍內(nèi)掀起了一股社區(qū)商鋪的投資熱潮。社區(qū)商業(yè)物業(yè)一般都在項目先期開發(fā)，一些市場前景較好升值潛力較大的社區(qū)商鋪越來越受到眾多投資者的青睞，投資者購買其產(chǎn)權(quán)，賺取高額利潤或收取長遠租金。社區(qū)商業(yè)對開發(fā)商有利可圖成功的社區(qū)商業(yè)配套能夠帶來大量的人氣，為住宅的后期銷售奠定良好的市場基礎；除此之外，社區(qū)商業(yè)配套更能為開發(fā)商帶來超額利潤：一般來說，一個均價為5000元/平方米的住宅項目，其社區(qū)商業(yè)店鋪均價可以達到10000元/平方米。政府鼓勵政府規(guī)定開發(fā)商在開發(fā)一塊住宅用地的時候必須要有商業(yè)配套，必須要有相應的服務，以此來保證老百姓的基本生活。在目前，國家鼓勵開發(fā)商興建小區(qū)商業(yè)，但前提是必須上規(guī)模、上檔次。社區(qū)商業(yè)市場前景分析

一、社區(qū)商業(yè)市場前景分析

三、社區(qū)商業(yè)的招商保障

二、社區(qū)商業(yè)市場調(diào)查內(nèi)容及分析市場調(diào)查分析及可行性研究

一、社區(qū)商業(yè)市場前景分析

三、社區(qū)商業(yè)的招商保障

二、社區(qū)商業(yè)市場調(diào)查內(nèi)容及分析市場調(diào)查分析及可行性研究招商策略總體思路：以品牌商家或大商家增強鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時便利店等社區(qū)商業(yè)招商策略市場調(diào)查分析及可行性研究主力店引進來就代表成功嗎？目前深圳很多社區(qū)商業(yè)普遍存在這樣的一個問題：主力店如超市人流量大，經(jīng)營狀況非常好，而輔營區(qū)商場卻門可羅雀，甚至關(guān)門倒閉，輔營區(qū)根本分享不到超市的人流量。造成這個問題的原因一是是輔營區(qū)業(yè)態(tài)定位不合理二是主力店交通組織過于獨立，輔營區(qū)不能充分分享主力店帶來的人流等。社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)要根據(jù)社區(qū)居民的消費特征來定位，如目前有不少社區(qū)商業(yè)都定位有中高檔服裝，但實際上社區(qū)居民購買中高檔服裝一般都去促銷不斷的百貨店。主力店引進來就代表成功嗎？目錄

第二部分招商計劃

第一部分住宅區(qū)市調(diào)分析、招商保障及可行性研究

第三部分招商工作管理

第四部分住宅區(qū)品牌商家與主力店招商實施這一節(jié)我將和大家分享的內(nèi)容招商計劃應包括哪些內(nèi)容招商關(guān)鍵問題——商戶的選擇幾種銷售策略的比較如何讓我們的商鋪迅速為人所知最后的攻堅——談判及合同技巧以品牌商家或大商家增強鞏固小商家及投資者信心。

代表性主力店及次主力店：生活超市、中西連鎖快餐、中餐特色酒樓、美容SPA、休閑足浴品牌商家、品牌24小時便利店等招商總體思路：長期返租與短期返租的比較分析從銷售角度看短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從風險角度看短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風險非常??；同時也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風險。商業(yè)社區(qū)銷售策略談判程序雙方協(xié)商，各自做出一些讓步步驟四雙方就合同的實質(zhì)問題達成協(xié)議，準備簽約步驟五磋商達成協(xié)議雙方提出具體的報價和交易條件步驟三報價相互了解各自的期望和條件步驟二摸底創(chuàng)造適宜的談判氛圍步驟一開局簽約這一節(jié)我將和大家分享的內(nèi)容：

招商部門組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)建打造一支精干的招商團隊招商工作具體流程各種表格匯總分析招商部門組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)建招商部門的主要職責市場調(diào)查與招商業(yè)態(tài)規(guī)劃尋找目標客戶，招商簽約招商管理的實施與監(jiān)督催收租金及其他費用確保業(yè)態(tài)組合與租金收益達到公司預期協(xié)助其他部門工作，如：租戶裝修協(xié)調(diào)、營運現(xiàn)場協(xié)調(diào)、客戶投訴協(xié)調(diào)市場咨三詢研究三組的職三責建立完三善的咨三詢收集三流水線三，建立三固定的三信息渠三道，專三人負責三行業(yè)市三場資訊三的收集三與管理負責資三料庫的三分析和三整理緊密關(guān)三注市場三，跟蹤三市場動三態(tài)，系三統(tǒng)進行三市場發(fā)三展及需三求預測三分析不定期三的針對三市場熱三點或市三場現(xiàn)象三做專題三研究建立市三場資訊三應用模三式，發(fā)三揮資訊三的應用三價值項目開三發(fā)研究三組的職三責項目投三資市場三可行性三分析，三為決策三者提供三決策依三據(jù)參與招三商項目三的開發(fā)三及策劃三，負責三招商計三劃的撰三寫和銷售三推廣部三門保持三密切的三聯(lián)系，三參與招三商項目三的推廣三銷售。招商部三進行市三場調(diào)研三和目標三客戶分三析；選定目三標客戶三，考察三企業(yè)實三力、品三牌、產(chǎn)三品價格三、銷售三渠道、三經(jīng)營資三格招商部三進行客三戶招商三月計劃三實施；招商主三管制定三客戶招三商周計三劃；信息部三對客戶三信息歸三檔完善三、招商三資料準三備就緒三；招商主三管進行三目標客三戶開發(fā)三、先電三話接洽三，達成三意向后三邀請來三訪或前三去拜訪三。招商部三進行客三戶分類三、確定三重點后三將重點三客戶信三息歸檔三轉(zhuǎn)信息三部。招商部三、客戶三填寫招三商意向三表；招商部三對客戶三資格考三察、評三估核準三，報分三管副總?cè)?jīng)理審三批招商部三、財務三部、客三戶三方三確定合三作對象三、簽定三招商意三向書、三交納定三金招商主三管、對三口部門三與客戶三溝通、三談判、三方案修三改與認三可；招商部三經(jīng)分管三經(jīng)理同三意后，三填寫鋪三位租賃三申請表三，經(jīng)總?cè)?jīng)理同三意后，三與客戶三雙方正三式簽定三招商租三賃協(xié)議三并交租三金。常見工三作流程三舉例招商部三經(jīng)分管三經(jīng)理同三意后，三填寫鋪三位租賃三申請表三，經(jīng)總?cè)?jīng)理三同意后三，與客三戶雙方三正式簽三定招商三租賃協(xié)三議并交三租金。協(xié)議正三本交辦三公室存三檔，信三息部錄三入招商三信息。三招商部三和物業(yè)三部留復三印件?？蛻籼崛┭b修三方案及三電腦效三果圖；物業(yè)部三提供租三賃面積三認定書三、租賃三許可證三和裝修三入場證三；客戶進三場裝修三、備貨三、上柜三、營業(yè)三；招商部三確定廠三家產(chǎn)品三、價格三，報分三管副總?cè)鷾屎笕?，將廠三家信息三轉(zhuǎn)連鎖三經(jīng)營部三。連鎖經(jīng)三營部將三產(chǎn)品銷三售情況三、經(jīng)營三地點報三分管經(jīng)三理后轉(zhuǎn)三招商分三管經(jīng)理三和招商目三錄第二部三分三招商三計劃第三部三分三招商三工作管三理第四部三分三住宅三區(qū)品牌三商家與三主力店三招商實三施第一部三分三住宅三區(qū)市調(diào)三分析、三招商保三障及可三行性研三究關(guān)于設三備的投三入通常百三貨超市三類品牌三大商家三會要求三發(fā)展商三提供獨三立中央三空調(diào)主三機和電三梯，、三具體需三要發(fā)展三商相關(guān)三工程部三門進行三核算，三應根據(jù)三與大商三家的洽三談情況三，作為三月租金三浮動的三一個參三考標準關(guān)于租三金遞增遞增起三點：一三般為3年起開三始遞增三；遞增幅三度：平三均年遞三增率多三為2年3%。關(guān)于免三租期有的免三裝修期三，有的三在開業(yè)三后適當三給予免三租，如三深圳福三田中心三區(qū)家樂三福關(guān)于理三貨區(qū)和三辦公區(qū)三租金一般按三標準商三業(yè)區(qū)租三金的50%左右計三算，一三般500三0平方米三以上超三市單獨三理貨區(qū)三的面積三為300三-40三0㎡左右。關(guān)于商三場公共三配套部三分的使三用權(quán)包括廣三告位、三煙道等三，均應三通過雙三方工程三部、經(jīng)三營部協(xié)三商。引進主三力大商三家洽談三的綜合三要點我們經(jīng)三營的是三一個充三滿智慧三的公司造就的三是一支三富有活三力的團三隊推進的三是一項三激動人三心的事三業(yè)謝三謝！謝謝觀三看/歡迎下三載BY三