房地產(chǎn)報告XXXX年上海秋季房展會報告

2011年上海秋季房展會直擊——Codeofthisreport1房展會概況一、背景綜述二、基本信息三、整體特點房展會分析一、樓盤區(qū)域分布二、面積與價格分析三、物業(yè)類型四、成交分析五、客戶分析六、個案分析房展會小結(jié)一、小結(jié)二、中原觀點目錄Codeofthisreport1PART1房展會概況Codeofthisreport1展會概述一、背景綜述關鍵詞：

限購央行加息保障性住房全國限購，金融形式依舊嚴峻，從4·17“國十條”到“9·29”新政，市場對房地產(chǎn)調(diào)控的力度與決心發(fā)生了一個質(zhì)的轉(zhuǎn)變。開發(fā)商在經(jīng)歷了長期低迷的樓市，在傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”過半時頹然依舊。十一房展會的到來無疑成為諸多房企眼前的一根救命稻草，皆欲攀之。

下面來對政策來做個初步的回顧：Codeofthisreport1展會概述二、基本信息展覽日期：2011年10月3日—10月6日展覽地點：上海展覽中心主辦單位：上海展覽中心展覽面積：30,000平方米展商數(shù)：250多家此次房展會是2011年滬上最后一次大型的房展會，共吸納了150多家開發(fā)商250余個項目參展，數(shù)量均為年度之最，其中，江浙滬地帶總計約130余個項目參展，上海本地項目共有87個，占比65%。更是吸引了萬科、保利、新城等不少知名品牌開發(fā)商前來參展。在房展會的四天時間內(nèi)，接待參觀市民超13萬人次。雖然參觀人氣高，但購房者觀望氣氛依然濃厚，展會現(xiàn)場成交低迷。

另據(jù)統(tǒng)計，亮相這一2011年滬上最后一次大型房展會的樓盤，多數(shù)為針對剛需群體的公寓產(chǎn)品。Codeofthisreport1展會概述二、基本信息參展樓盤Codeofthisreport1展會概述二、基本信息本次房展會人流量達到13萬，比今年五一房展會有所上升，但比同期的2010年秋季房展會少了1萬人。%。。Codeofthisreport1展會概述三、整體特點特點一：參展樓盤創(chuàng)歷史新高——參展的項目達到250個2010年秋季房展會2010年第28屆房展會2011年上海之春房展會2011年上海假日樓市2011第29屆上海房展會2011上海秋季房展會據(jù)統(tǒng)計，此次“十一”房展會的參展項目為250個，相比今年“五一”房展會上升了40%。究其原因主要有以下幾方面：1、“金九”已暗淡無光，樓市行情撲所迷離，市場恐慌加劇，開發(fā)商急需搶占市場，積累更多的意向客戶；2、在限購的持續(xù)影響下，樓市面臨更大壓力，開發(fā)商急需為年底的回籠資金做好準備,并借“金九銀十”的勢頭，抓緊出貨。%。Codeofthisreport1展會概述三、整體特點特點二：剛需項目是絕對主力——低價項目跑量以回籠資金在本次房展會上，針對剛需群體的公寓產(chǎn)品，要大于針對高端以及投資客的產(chǎn)品。作為行業(yè)龍頭，萬科更是推出了1.5億元的青年置業(yè)基金，主要面向在滬中青年置業(yè)群體。從上面的統(tǒng)計可以看出，面積在100平米以下的住宅占總量的59%，25000元/平米以下的占63%。說明在現(xiàn)在這個市場環(huán)境下，開發(fā)商主要針對是在滬中青年置業(yè)群體，推出剛需房。以價換量，為回籠資金做準備。Codeofthisreport1展會概述三、整體特點特點三：優(yōu)惠折扣項目幅度弱于預期——很多企業(yè)選擇低調(diào)促銷此次“十一”房展折扣的幅度和強度弱于預期，不少企業(yè)為了降低促銷的敏感度，會比較低調(diào)地處理促銷方式。項目大幅度明面上“掉價”的可能性不高，取而代之的會是一些曲折性降價。主要表現(xiàn)為以下幾種：大部分樓盤優(yōu)惠方式仍是“限時特價”即國慶期間購買指定房源可以享受幾十萬元的優(yōu)惠，有時還附帶一些“增值內(nèi)容”如送裝修款、法國游等。但不少項目雖然降價數(shù)十萬，要么是尾盤“清倉”，要么也是一樓等位置一般的房源。除陽臺、走廊外，連菜地都送在建筑面積計算規(guī)定出臺后，一些開發(fā)商趁勢將送面積房源作為“絕版戶型”大力推出。奉賢的“申亞花滿庭”甚至還送一塊約18平方米的“菜地”。聯(lián)排別墅打“高性價比”牌素有“滬上聯(lián)排別墅熱銷第一現(xiàn)場”之稱的長泰東郊御園，喊出口號“買一贈一！超高‘性價比’。Codeofthisreport1展會概述三、整體特點特點四：酒店式公寓項目明顯增多——規(guī)避政策的打壓（不限購、不限貸）Codeofthisreport1PART2房展會分析Codeofthisreport1房展會分析一、參展樓盤區(qū)域分布據(jù)統(tǒng)計，在本次房展會上，參展的本地樓盤占84%，嘉定最多，占總數(shù)的17%，其次為寶山、浦東，分別占13%、11%。此外，以昆山、嘉興為首的外地樓盤占參展總數(shù)的26%。方丈由于受政策調(diào)控影響，樓市供求關系仍處在“僵持”狀態(tài)，面對市場上的購房者多以剛性需求為主，因此在本次展會上，外環(huán)外樓盤搶占了絕大多數(shù)展位，占比84%。Codeofthisreport1二、面積與價格分析房展會分析據(jù)不完全統(tǒng)計，在本次房展會上，參展樓盤主要以小戶型為主，面積在100平米以下的樓盤占總數(shù)的59%。單價在10000元以下的占16%，主要以外地樓盤為主；單價區(qū)間在10000---25000的比重最高，占總數(shù)的47%，參展開發(fā)商尋找“剛性需求”作為銷售業(yè)績突破口的意圖非常明顯。Codeofthisreport1三、物業(yè)類型房展會分析本次房展會仍然以純公寓項目為主，占整體參展項目總量的48%，同時商業(yè)類酒店式公寓比例有所提高，占18%。Codeofthisreport1房展會分析四、成交分析根據(jù)主辦方透露的數(shù)據(jù)，在此次房展會上，包括異地樓盤在內(nèi)的成交房源只有203套、總價2.6億元，成交量創(chuàng)歷史新低。此外，還有1326套、總價21.3億元的房源尚處于意向階段。從成交數(shù)據(jù)上看，今年房展會成交創(chuàng)歷史新低，觀望氣氛仍然濃重。在市場沒有實質(zhì)性降價之前，部分樓盤的“小恩小惠”已經(jīng)無法打動多數(shù)買家。Codeofthisreport1房展會分析四、成交分析據(jù)不完全統(tǒng)計，在此次房展會上，本地樓盤的成交，主要以外環(huán)為主，其中嘉定為成交的最多的區(qū)域，總共成交了34套，其次就是閔行、松江，分別為27、24套，外地樓盤相對來說取得了大豐收。主要已投資為主。Codeofthisreport1房展會分析四、成交分析（元/平方米）在本次房展會上，樓盤成交均價為21800元/平方米，比起以往的房展會弱有下調(diào)，但降價幅度不是十分明顯。大多數(shù)客戶選擇段在200萬以下，占總數(shù)的81%，低調(diào)出手。Codeofthisreport1房展會分析四、成交分析據(jù)統(tǒng)計，在本次房展會上，成交面積在90平米以下的占72%,以剛需和首次改善居住條件的客戶為主，另有20%的客戶選擇了90—150平米的大戶型。Codeofthisreport1房展會分析五、客戶分析據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，本次房展會上成交的客戶大部分還是來自上海本地，占72%。由于上海位于調(diào)控的重災區(qū)，很多外地客戶選擇了低調(diào)出手，觀望氣氛濃重。本次房展會成交客戶置業(yè)目的自住兼投資占總比例的56%，純投資只占6%，投機客占總成交比例較少。Cod三e三of三t三his三rep三ort1房展會三分析六、成三交小結(jié)根據(jù)主三辦方透三露的數(shù)三據(jù)，在三此次房三展會上三，包括三異地樓三盤在內(nèi)三的成交三房源只三有203套、總?cè)齼r2.6億元，三成交量三創(chuàng)歷史三新低。三此外，三還有132三6套、總?cè)齼r21.三3億元的三房源尚三處于意三向階段三。從成交三數(shù)據(jù)上三看，今三年房展三會成交三創(chuàng)歷史三新低，觀望氣三氛仍然三濃重。在市三場沒有三實質(zhì)性三降價之三前，部三分樓盤三的“小三恩小惠三”已經(jīng)三無法打三動多數(shù)三買家。在本次三房展會三上，針對剛?cè)枞后w的公寓三產(chǎn)品，三要大于三針對高三端以及三投資客三的產(chǎn)品三。Cod三e三of三t三his三rep三ort1房展會三分析七、個三案分析金地藝三境參考均價均價18000元/平米，物業(yè)類別多層小高層開發(fā)商上海金地寶山房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項目地址寶山市臺路555弄（近真陳路）項目特色景觀居所,花園洋房,打折優(yōu)惠樓盤銷售動態(tài)金地藝境國慶期間加推250套高層公寓，目前在售戶型從有70-91平米2房，93-121平米3房到4房的高層公寓，均價18000元/平，搜房會員獨家優(yōu)惠2萬。另有95-162平米電梯花園洋房，戶型有95-128平精裝3房和160-162平精裝4房，均價22000元/平。1、交通三：金地三藝境離三外環(huán)豐三翔路出三口1.5公里，三地鐵步三行到7號線豐三翔路站5分鐘。三離虹橋三樞紐18公里，三人民廣三場23公里2、配套三：規(guī)劃三建有300三0平米會三所，室三內(nèi)泳池三、影音三室等豐三富業(yè)主三娛樂、三休閑生三活。小三區(qū)建成三后周邊三學校、三幼兒園三、菜場三、醫(yī)院三等配套三設施一三應俱全三。3、產(chǎn)品三：18萬平米三褐石街三區(qū)，將三延續(xù)半三個多世三紀的美三國褐石三風格，三引入現(xiàn)三代上海三生活的三視野。三三大產(chǎn)三品低密三生態(tài)洋三房、高三層空中三院館和SOH三O空間，三布局疏三朗、緊三湊。暢銷分三析Cod三e三of三t三his三rep三ort1房展會三分析七、個三案分析參考均價均價16500元/平米，物業(yè)類別高層開發(fā)商上海浦匯置業(yè)有限公司項目地址浦東新環(huán)東路99號（近滬南公路新場古鎮(zhèn)）項目特色復合地產(chǎn)、打折優(yōu)惠樓盤銷售動態(tài)萬科清林徑10.15舉行專場看房團，預計加推房源，84-118平，目前在售戶型有84平米兩房，96平米、118平米三房。在售房源均價16500元/平米，最低價16000元/平，最高價17000元/平。搜房會員優(yōu)惠4萬。暢銷分三析1、交通三：地鐵16號線（三在建中三）新場三站，上三中路隧三道、龍三耀璐隧三道、西三藏南路三隧道，三近傍中三環(huán)線匝三口.公交：581路御橋三路御山三路站，632路建橋三學院站三，988路御山三路御青三路站，三滬南線三，東泥三專線等2、區(qū)位三：依托三迪士尼三板塊，三于城市三繁華中三筑建上三海精致三生活標三桿。迪三士尼落三戶浦東三，區(qū)域三地位及三價值潛三力將得三到全面三提升。3、產(chǎn)品三：萃取三萬科18年高端三住宅精三華，低三容積率三規(guī)劃。三超高綠三化率，三數(shù)百種三植物結(jié)三合靈動三水系精三心搭配三，將成三為萬科三歷年來三于上海三打造的三杰出景三觀項目三之一。萬科清三林徑Cod三e三of三t三his三rep三ort1房展會三分析七、個三案分析保利湖三畔陽光三苑參考均價均價14500元/平米，物業(yè)類別住宅、公寓、花園洋房開發(fā)商上海保利加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址嘉定裕民南路333號（雙單路與封周路路口處）項目特色低密居所、打折優(yōu)惠樓盤銷售動態(tài)保利湖畔陽光苑目前在售2房88-90平米，3房120-141平米，4房149-171平米，均價14500元/平，目前總價優(yōu)惠2萬后，全款98折,按揭99折。暢銷分三析1、交通三：地鐵11號線，三至虹橋三機場17公里，三至大上三海虹橋三交通樞三紐15公里，三至人民三廣場22公里。2、產(chǎn)品三：低密三度、低三建筑高三度的規(guī)三劃，寬三大的陽三面，大三尺度的三戶內(nèi)功三能區(qū)，三通透合三理的布三局，鋪三展開自三由舒展三、陽光三自然的三生活方三式。Cod三e三of三t三his三rep三ort1PAR三T三3房展會三小結(jié)Cod三e三of三t三his三rep三ort1房展會三小結(jié)此次展三會4天共迎三來了13萬余名三觀眾，三遠遠高三于今年三“五一三”期間三的房展三會。不三過，雖三然人氣三爆棚，三但過高三的房價三讓不少三購房者三打起了三退堂鼓三，而對三未來房三價走勢三的不確三定性，三更讓很三多購房三者選擇三繼續(xù)持三幣觀望三，現(xiàn)場觀望情三緒依然十分濃三厚。此次房三展會是201三1年滬上三最后一三次大型三的房展三會，共三吸納了150多家開發(fā)三商250余個項目三參展，三數(shù)量均三為年度三之最，三其中，三江浙滬三地帶總?cè)嫾s130余個項三目參展三，上海三本地項三目共有87個，占三比65%。在本次三房展會三上，針對剛?cè)枞后w的公寓三產(chǎn)品，三要大于三針對高三端以及三投資客三的產(chǎn)品三。折扣的三幅度和三強度弱三于預期，不少三企業(yè)為三了降低三促銷的三敏感度三，會比三較低調(diào)三地處理三促銷方三式。Cod三e三of三t三his三rep三ort1房展會三小結(jié)未來走三勢預估從實際三成交數(shù)三據(jù)上來三看，與三歷史同三期相似三，國慶三黃金周三還是沖三淡了樓三市交易三的熱情三。展會三期間上三海新房三日成交三量徘徊三在100三-20三0套之三間，7日也僅三僅回升三到270套，與9月底最三后幾日600三-70三0套的成三交量還三有相當三落差。三可以預三計的是三，這一交易“三低谷”三會很快三實現(xiàn)反三彈。樓市“三限購”三“限貸三”背景三下，剛需自三住人群三在未來三一段時三間內(nèi)將三成為主三