房地產(chǎn)土地增值稅培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算據(jù)央視《每周質(zhì)量報(bào)告》報(bào)道稱，調(diào)查發(fā)現(xiàn)多家知名房地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅，且數(shù)目驚人。報(bào)道稱，2005年至2012年8年間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希表示，土地增值稅實(shí)際上是一個(gè)征管非常復(fù)雜的一個(gè)稅種，對(duì)稅務(wù)部門(mén)的征管能力要求非常高，如果你達(dá)不到的話，那么土地增值稅就征不到位。一、土地增值稅的基本稅制1993年12月國(guó)務(wù)院頒布的實(shí)施條例，1994年1月開(kāi)始實(shí)施。1995年財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局才出臺(tái)實(shí)施細(xì)則?！蛾P(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)---這是一個(gè)征管文件。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)

重申了清算條件、清算時(shí)間要求、核定征收的情形，強(qiáng)調(diào)了審核重點(diǎn)。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于《土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅函[2010]220號(hào)---明確8大問(wèn)題國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)加大土地增值稅清算力度，明確核定征收率以及區(qū)域預(yù)征率二、土地增值稅清算工作的未來(lái)趨勢(shì)從2006年至今國(guó)家共頒布7個(gè)重要文件來(lái)規(guī)范土地增值稅。意味著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控還將繼續(xù)，從2006年以來(lái)出臺(tái)的一系列文件都表示，政府試圖將過(guò)去沒(méi)有完善的稅收體系進(jìn)行恢復(fù)和完善。三、土地增值稅清算基礎(chǔ)知識(shí)1、土地增值稅征稅對(duì)象納稅義務(wù)人2、土地增值稅清算原理1、土地增值稅征稅對(duì)象

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益

單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。此類納稅人有四個(gè)特點(diǎn)：第一：不分自然人和法人；第二：不分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；第三：不分內(nèi)資和外資；第四：不分部門(mén)。2、土地增值稅計(jì)算原理1、應(yīng)納稅額=增值額*稅率2、增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額3、增值額=收入-（土地成本+開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+稅金+加計(jì)扣除）4、開(kāi)發(fā)成本=土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公用配套設(shè)施費(fèi)+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用5、開(kāi)發(fā)費(fèi)用=財(cái)務(wù)費(fèi)用+其他費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用）6、加計(jì)扣除=（土地成本+開(kāi)發(fā)成本）*20%7、增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額8、稅率檔次級(jí)距稅率速算扣除系數(shù)稅額計(jì)算公式1增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%0增值額*30%2增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分40%5%增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*5%3增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分50%15%增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%4增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額*35%四、土地增值稅清算稅收政策解析土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！蛾P(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定?！蛾P(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》財(cái)稅字[1995]048號(hào)91號(hào)文規(guī)定：對(duì)不同類型房地產(chǎn)要分別計(jì)算增值額，增值率，繳納土地增值稅。

187號(hào)文件規(guī)定：土地增值稅的普通住宅和非普通住宅必須分別作為不同的清算項(xiàng)目。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定：同時(shí)滿足三個(gè)條件：1、建筑容積率在1.0以上；2、單套面積在120平米以下（含144平米）；3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。有多個(gè)清算單位的，應(yīng)分別申報(bào)

《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）填表說(shuō)明》國(guó)稅發(fā)[1995]090號(hào)文件規(guī)定，“土地增值稅納稅申報(bào)表（一）中各主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容，應(yīng)根據(jù)土地增值稅的基本計(jì)稅單位作為填報(bào)對(duì)象。納稅人如果在規(guī)定的申報(bào)期內(nèi)轉(zhuǎn)讓二個(gè)或二個(gè)以上計(jì)稅單位的房地產(chǎn)，對(duì)每個(gè)計(jì)稅單位應(yīng)分別填寫(xiě)一份申報(bào)表。納稅人如果既從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā)又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別填寫(xiě)納稅申報(bào)表（一）。”五、土地增值稅的清算條件1、納稅人應(yīng)進(jìn)行清算(主動(dòng)清算)2、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算（被動(dòng)清算）（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知：

第十一條

對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。六、房地產(chǎn)建筑面積的種類—面積是土地增值稅清算的重要概念，是計(jì)算允許扣除項(xiàng)目金額的重要依據(jù)1、規(guī)劃面積：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》注明的面積2、施工面積：《施工許可證》注明的面積3、竣工面積：竣工圖及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告注明的面積4、測(cè)繪面積：項(xiàng)目竣工后，由測(cè)繪部門(mén)出具的測(cè)繪報(bào)告上注明的面積5、可銷售面積：擁有銷售權(quán)的建筑面積6、不可銷售面積：沒(méi)有銷售權(quán)的建筑面積7、合同面積：《商品房買(mǎi)賣合同》注明的面積合同面積與測(cè)繪面積有差異。在實(shí)際操作中，以完工實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn)。

是相對(duì)清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施而言的。如果上述設(shè)施有償銷售，或移交給非接受對(duì)象就算面積，否則就不算面積?？墒劢ㄖ娣e的界定：除不可銷售面積外，都是可銷售面積。

可售建筑面積的理解不可售面積—公共配套設(shè)施企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入總額的確認(rèn)（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定（l）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應(yīng)按照《商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表》及相關(guān)合同所記載的金額確定。（2）對(duì)于實(shí)物收入，一般要通過(guò)對(duì)這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估確認(rèn)其價(jià)值；對(duì)于視同銷售的房地產(chǎn)，其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定。（3）對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照上述方法的市場(chǎng)價(jià)格核定。（二）房地產(chǎn)交易的視同銷售收入房地產(chǎn)交易的視同銷售業(yè)務(wù)，是會(huì)計(jì)上不作為經(jīng)營(yíng)收入，而從稅法上應(yīng)作為計(jì)稅收入的納稅調(diào)整事項(xiàng)。國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件中列舉了六個(gè)視同銷售的交易事項(xiàng)，包括：①職工福利；②獎(jiǎng)勵(lì)；③對(duì)外投資；④分配給股東或投資人；⑤抵償債務(wù)；⑥換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第二十三條規(guī)定

納稅人將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：

（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。

（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。（三）代收費(fèi)三用政府要三求房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)在三售房時(shí)三代收的三各項(xiàng)費(fèi)三用，如三果代收三費(fèi)用是三計(jì)入房三價(jià)中向三購(gòu)買(mǎi)方三一并收三取的，三可作為三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)所三取得的三收入計(jì)三稅；如三果代收三費(fèi)用未三計(jì)入房三價(jià)中，三而是在三房?jī)r(jià)之三外單獨(dú)三收取的三，(如：計(jì)三入“其三他應(yīng)付三款”科三目的)可以不三作為轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)的收三入。國(guó)稅發(fā)[20三07]三132號(hào)第二三十五條三規(guī)定對(duì)納稅三人按縣三級(jí)以上三人民政三府的規(guī)三定在售三房時(shí)代三收的各三項(xiàng)費(fèi)用三，應(yīng)區(qū)三分不同三情形分三別處理三：（一）三代收費(fèi)三用計(jì)入三房?jī)r(jià)向三購(gòu)買(mǎi)方三一并收三取的，三應(yīng)將代三收費(fèi)用三作為轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)所取三得的收三入計(jì)稅三。實(shí)際三支付的三代收費(fèi)三用，在三計(jì)算扣三除項(xiàng)目三金額時(shí)三，可予三以扣除三，但不三允許作三為加計(jì)三扣除的三基數(shù)。（二）三代收費(fèi)三用在房三價(jià)之外三單獨(dú)收三取且未三計(jì)入房三地產(chǎn)價(jià)三格的，三不作為三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)的三收入，三在計(jì)算三增值額三時(shí)不允三許扣除三代收費(fèi)三用。八、土三地增值三稅的扣三除項(xiàng)目原則性三要求：根據(jù)土三地增值三稅暫行三條例第三六條及三其實(shí)施三細(xì)則第三七條的三規(guī)定執(zhí)三行，除另有三規(guī)定外，扣除三取得土三地使用三權(quán)所支三付的金三額、房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)成本三、費(fèi)用三及與轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)有關(guān)三稅金，三須提供三合法有三效憑證三；不能三提供合法有三效憑證的，不三予扣除三。房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)企三業(yè)辦理三土地增三值稅清三算所附三送的前三期工程三費(fèi)、建三筑安裝三工程費(fèi)三、基礎(chǔ)三設(shè)施費(fèi)三、開(kāi)發(fā)三間接費(fèi)三用的憑三證或資三料不符合三清算要三求或不三實(shí)的，地方三稅務(wù)機(jī)三關(guān)可參三照當(dāng)?shù)厝ㄔO(shè)工三程造價(jià)三管理部三門(mén)公布三的建安三造價(jià)定三額資料三，結(jié)合三房屋結(jié)三構(gòu)、用三途、區(qū)三位等因三素，核三定上述三四項(xiàng)開(kāi)三發(fā)成本三的單位三面積金三額標(biāo)準(zhǔn)三，并據(jù)三以計(jì)算三扣除。三具體核三定方法三由省稅三務(wù)機(jī)關(guān)三確定。也就是三說(shuō)，這三四項(xiàng)費(fèi)三用即使三沒(méi)有合三法有效三憑證也三是可以三核定扣三除的。三這里沒(méi)三有包括三“公共三配套設(shè)三施費(fèi)”三，即公三共配套三設(shè)施費(fèi)三必須取三得合法三有效憑三據(jù)，否三則不予三扣除。1、土地征三用及拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)，包括三土地征三用費(fèi)、三耕地占三用稅、三勞動(dòng)力三安置費(fèi)三及有關(guān)三地上、三地下附三著物拆三遷補(bǔ)償三的凈支三出、安三置動(dòng)遷三用房支三出等。2、前期工三程費(fèi)，包括三規(guī)劃、三設(shè)計(jì)、三項(xiàng)目可三行性研三究和水三文、地三質(zhì)、勘三察、測(cè)三繪、“三通一三平”等支出三。3、建筑安三裝工程三費(fèi)，是指三以出包三方式支三付給承三包單位三的建筑三安裝工三程費(fèi)，三以自營(yíng)三方式發(fā)三生的建三筑安裝三工程費(fèi)三。4、基礎(chǔ)設(shè)三施費(fèi)，包括三開(kāi)發(fā)小三區(qū)內(nèi)道三路、供三水、供三電、供三氣、排三污、排三洪、通三訊、照三明、環(huán)三衛(wèi)、綠三化等工三程發(fā)生三的支出三。5、公共配三套設(shè)施三費(fèi)，包括三不能有三償轉(zhuǎn)讓三的開(kāi)發(fā)三小區(qū)內(nèi)三公共配三套設(shè)施三發(fā)生的三支出。6、開(kāi)發(fā)間三接費(fèi)用，是指三直接組三織、管三理開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目發(fā)三生的費(fèi)三用，包三括工資三、職工三福利費(fèi)三、折舊三費(fèi)、修三理費(fèi)、三辦公費(fèi)三、水電三費(fèi)、勞三動(dòng)保護(hù)三費(fèi)、周三轉(zhuǎn)房攤?cè)N等。取得土三地使用三權(quán)支付三的金額國(guó)稅函[19三99]三112號(hào)文件三規(guī)定，三納稅人三成片受三讓土地三使用權(quán)三后，分三期分批三開(kāi)發(fā)、三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)的三，其扣三除項(xiàng)目三金額的三確認(rèn)，三可按轉(zhuǎn)三讓土地三使用權(quán)三的面積三占總面三積的比三例計(jì)算三分?jǐn)?，三或按建三筑面積三計(jì)算分三攤，也三可按稅三務(wù)機(jī)關(guān)三確認(rèn)的三其他方三式計(jì)算三分?jǐn)?。上述“三總面積三”是指可轉(zhuǎn)讓土地使三用權(quán)的三土地總?cè)娣e。三在土地三開(kāi)發(fā)中三，因道三路、綠三化等公三共設(shè)施三用地是三不能轉(zhuǎn)三讓的，三按《細(xì)三則》第三七條規(guī)三定，這三些不能三有償轉(zhuǎn)三讓的公三共配套三設(shè)施的三費(fèi)用是三計(jì)算增三值稅的三扣除項(xiàng)三目。因此，三在計(jì)算三轉(zhuǎn)讓土三地的增三值額時(shí)三，按實(shí)三際轉(zhuǎn)讓三土地的三面積占三可轉(zhuǎn)讓三土地總?cè)娣e來(lái)三計(jì)算分三攤，即三：可轉(zhuǎn)三讓土地三面積為三開(kāi)發(fā)土三地總面三積減除三不能轉(zhuǎn)三讓的公三共設(shè)施三用地面三積后的三剩余面三積。取得土三地使用三權(quán)后直三接轉(zhuǎn)讓三的扣除三項(xiàng)目對(duì)取得三土地(不論是三生地還三是熟地)使用權(quán)三后，未三進(jìn)行任三何形式三的開(kāi)發(fā)三即轉(zhuǎn)讓三的，計(jì)三算其增三值額時(shí)三只允許三扣除：取得土三地使用三權(quán)時(shí)所三支付的三地價(jià)款三；國(guó)家統(tǒng)三一規(guī)定三交納的三有關(guān)費(fèi)三用；在土地三轉(zhuǎn)讓環(huán)三節(jié)繳納三的各項(xiàng)三稅金；不能加三計(jì)20%的扣除三。取得房三地產(chǎn)產(chǎn)三權(quán)后直三接轉(zhuǎn)讓三的扣除三項(xiàng)目對(duì)于取三得了房三地產(chǎn)產(chǎn)三權(quán)后，三未進(jìn)行三任何實(shí)三質(zhì)性的三改良即三再行轉(zhuǎn)三讓的，三計(jì)算其三增值額三時(shí)只允三許扣除三：取得房三地產(chǎn)時(shí)三支付的三價(jià)款；按國(guó)家三統(tǒng)一規(guī)三定交納三的有關(guān)三費(fèi)用；在房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三環(huán)節(jié)繳三納的各三項(xiàng)稅金三；也不得三加計(jì)20%的扣除三。僅進(jìn)行三土地開(kāi)三發(fā)不進(jìn)三行房屋三建造的三扣除項(xiàng)三目對(duì)于取三得土地三使用權(quán)三后，僅三進(jìn)行土三地開(kāi)發(fā)(如進(jìn)行“三通一三平”等)，不進(jìn)三行房屋三的建造三，即將三土地使三用權(quán)再三轉(zhuǎn)讓出三去的，三在計(jì)算三其增值三額時(shí)只三允許扣三除：取得土三地使用三權(quán)時(shí)支三付的金三額；按國(guó)家三統(tǒng)一規(guī)三定交納三的有關(guān)三費(fèi)用；開(kāi)發(fā)土三地的成三本、費(fèi)三用；與轉(zhuǎn)讓三土地使三用權(quán)有三關(guān)的稅三金；取得土三地使用三權(quán)時(shí)支三付的地三價(jià)款和三開(kāi)發(fā)土三地的成三本之和三加計(jì)20%的扣除三。進(jìn)行房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)建造三的扣除三項(xiàng)目對(duì)取得三土地使三用權(quán)后三進(jìn)行房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)建造三的，在三計(jì)算其三增值額三時(shí)，允三許扣除三：取得土三地使用三權(quán)時(shí)支三付的地三價(jià)款；按國(guó)家三統(tǒng)一規(guī)三定交納三的有關(guān)三費(fèi)用；開(kāi)發(fā)土三地和新三建房及三配套設(shè)三施的成三本、費(fèi)三用；與轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三有關(guān)的三稅金；取得土三地使用三權(quán)時(shí)支三付的金三額和開(kāi)三發(fā)土地三和新建三房及配三套設(shè)施三的成本三之和加三計(jì)20%的扣除三。開(kāi)發(fā)費(fèi)三用扣除三問(wèn)題（一）三財(cái)務(wù)費(fèi)三用中的三利息支三出，凡三能夠按三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)項(xiàng)三目計(jì)算三分?jǐn)偛⑷峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)三貸款證三明的，三允許據(jù)三實(shí)扣除三，但最三高不能三超過(guò)按三商業(yè)銀三行同類三同期貸三款利率三計(jì)算的三金額。三其他房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)費(fèi)用三，在按三照“取得土三地使用三權(quán)支付三的金額”與“房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)成三本”金額之三和的5%以內(nèi)計(jì)三算扣除三；（二）三凡不能三按轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三項(xiàng)目計(jì)三算分?jǐn)側(cè)虿荒苋峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)三貸款證三明的，三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)費(fèi)三用在按“取得土三地使用三權(quán)支付三的金額”與“房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)成三本”金額之三和的10%以內(nèi)計(jì)三算扣除三。全部三使用自三有資金三，沒(méi)有三利息支三出的，三按照以三上方法三扣除；（三）三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)企三業(yè)既向三金融機(jī)三構(gòu)借款三，又有三其他借三款的，三其房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三費(fèi)用計(jì)三算扣除三時(shí)不能三同時(shí)適三用（一三）、（三二）項(xiàng)三所述方三法。土地增三值稅清三算時(shí)，三已經(jīng)計(jì)三入房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三成本的三利息支三出，應(yīng)三調(diào)整至三財(cái)務(wù)費(fèi)三用中計(jì)三算扣除三?？鄢?xiàng)三目分?jǐn)側(cè)椒ㄔ谟?jì)算三土地增三值稅時(shí)三就需要三對(duì)扣除三項(xiàng)目金三額按一三定的標(biāo)三準(zhǔn)進(jìn)行三計(jì)算或三分?jǐn)?，三為此《三?xì)則》三規(guī)定了三分?jǐn)偡饺ǎ阂皇前慈D(zhuǎn)讓土三地使用三權(quán)面積三占可轉(zhuǎn)三讓土地三總面積三的比例三計(jì)算分三攤；二是按三照轉(zhuǎn)讓三的建筑三面積占三總建筑三面積的三比例來(lái)三計(jì)算分三攤；三是按三稅務(wù)機(jī)三關(guān)確認(rèn)三的其他三方式計(jì)三算分?jǐn)側(cè)?。案例某房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三公司在三一塊100三00平方米三的土地三進(jìn)行房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)，其三取得土三地使用三權(quán)所支三付的出三讓金為100三0萬(wàn)元。三該房地三產(chǎn)公司三在這塊三土地上三建了兩三幢樓，三一幢為三寫(xiě)字樓三，占地三面積400三0平方三米，建三筑面積三150三00平三方米；三一幢為三公寓，三占地面三積60三00平三方米，三建筑面三積10三000三平方米三。公寓三已出售三完畢，三寫(xiě)字樓三尚未轉(zhuǎn)三讓。公寓應(yīng)三分?jǐn)偟娜恋爻鋈尳馂槿?1)按轉(zhuǎn)讓三土地使三用權(quán)的三面積分三攤，公三寓應(yīng)分三攤的土三地出讓三金為：600三0㎡×（100三0萬(wàn)元÷10三000㎡）＝600萬(wàn)元(2)按建筑三面積分三攤，公三寓應(yīng)分三攤的土三地出讓三金為：10三000㎡×[1三000萬(wàn)元÷(1三50三00㎡＋10三000㎡)]＝400萬(wàn)元可見(jiàn)，三按不同三的分?jǐn)側(cè)k法，三其計(jì)算三出的數(shù)三額是不三一樣的三。對(duì)于三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)商三建造的三商品房三，如果三層次、三建筑面三積大體三相同，三則按土三地面積三分?jǐn)傒^三為簡(jiǎn)單三，如果三層次、三建筑面三積相差三很大，三則按建三筑面積三分?jǐn)傒^三為合理三。土地面三積法的三利和弊土地面三積法，三即分期三開(kāi)發(fā)或三滾動(dòng)開(kāi)三發(fā)的房三地產(chǎn)項(xiàng)三目，其三土地成三本與開(kāi)三發(fā)成本三按照各三期開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目所三占土地三面積的三比例進(jìn)三行分?jǐn)側(cè)姆椒ㄈ?yōu)點(diǎn)：三取數(shù)方三便，計(jì)三算簡(jiǎn)單三。該方三法無(wú)需三建筑面三積方面三的數(shù)據(jù)三，只要三取得土三地使用三證面積三，以及三各期項(xiàng)三目所占三土地面三積，即三可計(jì)算三出各項(xiàng)三目所應(yīng)三分?jǐn)偟娜杀窘鹑~。適三用于房三屋功能三和容積三率一致三的開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目，三適合整三建整售三的開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目以三及土地三成本的三分割。缺點(diǎn)：三建造不三同功能三、不同三容積率三的房屋三的各類三成本無(wú)三法進(jìn)行三合理分三攤。如三果開(kāi)發(fā)三的項(xiàng)目三中已售三和未售三情形需三要分?jǐn)側(cè)恋睾腿_(kāi)發(fā)成三本的，三該方法三就無(wú)法三合理地三計(jì)算出三各自應(yīng)三承擔(dān)的三成本金三額。案例分三析：如果該三例中的三公寓未三全部銷三售完畢三，已售三與未售三不是整三棟銷售三，那么三按土地三面積法三計(jì)算的三工作量三將會(huì)增三加。因三為零星三銷售必三須將總?cè)慕ㄖ娣e分三解為每三一平方三米所占三用土地三面積，三然后再三計(jì)算出三已售房三屋建筑三面積占三用的土三地面積三和未售三房屋建三筑面積三所占用三的土地三面積的三扣除項(xiàng)三目金額三。這樣三就使得三房屋扣三除項(xiàng)目三的計(jì)算三工作變?nèi)脧?fù)雜三。而且三使用該三方法，三會(huì)使得三不論開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目三的功能三如何，三其開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目的三單位成三本是一三樣的，三這樣就三會(huì)與實(shí)三際建筑三情況相三脫節(jié)。建筑面三積法的三利和弊建筑面三積法，三即房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目的三土地成三本和開(kāi)三發(fā)成本三按照所三建房屋三的總可三售面積三進(jìn)行分三攤，計(jì)三算出單三位面積三成本后三，由此三計(jì)算出三已售面三積和未三售面積三應(yīng)承擔(dān)三成本金三額的方三法。優(yōu)點(diǎn)：三適用于三房屋功三能相同三，但容三積率不三同的開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目三，適合三于在已三售和未三售房屋三之間進(jìn)三行房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三成本的三分?jǐn)?。三因?yàn)橥活愋腿课?，三其每平三方米的三建安成三本是一三致的。缺點(diǎn)：三在于所三需數(shù)據(jù)三較多，三工作量三大，對(duì)三于土地三成本的三分?jǐn)偛蝗呛芎先?，?duì)三于不同三功能房三屋扣除三項(xiàng)目的三分?jǐn)傄踩皇秩侠?。案例：某房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)取三得300三00平方米三土地，三支付土三地價(jià)款三及相關(guān)三稅費(fèi)450三0萬(wàn)元，三開(kāi)發(fā)商三鋪300三0平方米三，普通三住宅300三00平方米三（含車三庫(kù)400三0平方米三，閣樓250三0平方米三），共三發(fā)生開(kāi)三發(fā)成本120三00萬(wàn)元，三已售250三00平方米三，計(jì)算三已售部三分的扣三除項(xiàng)目三金額（三假設(shè)不三考慮其三他扣除三內(nèi)容）三?？鄢?xiàng)三目金額=45三00+三120三00=三165三00（萬(wàn)元）已售面三積扣除三項(xiàng)目金三額=0.三5×2三500三0=1三250三0（萬(wàn)元）單位建三筑面積三成本金三額=16三500萬(wàn)元/（3三000三+30三000三）平方米=0.三5萬(wàn)元/平方米案例分三析：通過(guò)該三例可以三看出，三如果是三建造不三同功能三的房屋三，按照三建筑面三積法計(jì)三算出的三單位成三本都是三一樣的三。它沒(méi)三有考慮三到因?yàn)槿课莸娜δ懿蝗粯?，三其單位三建造成三本?huì)不三一樣的三實(shí)際情三形。那么如三果用該三方法進(jìn)三行土地三增值稅三清算，三就會(huì)出三現(xiàn)兩種三情形：三一種是三，如果三未售房三屋大部三分是商三鋪，那三么等未三售部分三實(shí)現(xiàn)銷三售后，三其增值三率將會(huì)三很大，三所交的三土地增三值稅將三會(huì)很高三；另一三種是，三如果未三售部分三大部分三是車庫(kù)三，那么三等未售三部分實(shí)三現(xiàn)銷售三后，其三增值率三很低，三可能會(huì)三出現(xiàn)負(fù)三值。其他方三法一：三售價(jià)折三算法是以住三宅的平三均單價(jià)三為基準(zhǔn)三系數(shù)1三，將其三他功能三房屋的三平均單三價(jià)與基三準(zhǔn)單價(jià)三進(jìn)行換三算，然三后以此三重新計(jì)三算可售三面積的三一種方三法。這三種方法三考慮了三市場(chǎng)因三素，因三為不同三功能的三房屋市三價(jià)肯定三是不一三樣的。三但這種三方法也三有不合三理的地三方，那三就是功三能強(qiáng)的三房屋，三不一定三成本就三高。特三別針對(duì)三于商鋪三與住宅三，商鋪三的售價(jià)三很有可三能是住三宅的兩三到三倍三，但成三本是不三是就要三達(dá)到住三宅的兩三三倍？三也值得三商榷。其他方三法二：三建筑面三積層高三比例法是以普三通住宅三的層高三為基準(zhǔn)三系數(shù)1，將其他三功能的三房屋如三商鋪、三車庫(kù)、三閣樓等三層高與三之相比三，經(jīng)過(guò)三一系列三折算后三得出總?cè)墒勖嫒e；再三在此基三礎(chǔ)上，三將開(kāi)發(fā)三成本折三算后在三已售和三未售面三積之間三進(jìn)行分三攤。這種方三法適用三于功能三混合的三房屋類三型。如三底層是三商鋪，三上面是三住宅的三房型；三或底層三是車庫(kù)三，中間三是住宅三，頂層三是閣樓三的房型三等。因三為這種三房型，三無(wú)法計(jì)三算出各三自所占三的土地三面積，三因此無(wú)三法按土三地面積三法進(jìn)行三分配。房地產(chǎn)三土地增三值稅與企業(yè)所三得稅的三主要差三異1.年度匯三算清繳三和項(xiàng)目三清算的三差異企業(yè)所三得稅是三按年度三進(jìn)行匯三算清繳三。年度三內(nèi)企業(yè)三有所得三就納稅三，有虧三損不納三稅，今三后年度三實(shí)現(xiàn)的三所得可三以按規(guī)三定彌補(bǔ)三以前年三度虧損三。對(duì)于三有完工三前開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品預(yù)三售收入三的企業(yè)三，其預(yù)三售收入三按規(guī)定三的預(yù)計(jì)三毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛三利額計(jì)三入當(dāng)期三應(yīng)納稅三所得額三繳納年三度企業(yè)三所得稅三，而不三是預(yù)繳三稅款。土地增三值稅實(shí)三行的是三項(xiàng)目清三算，清三算之前三屬于預(yù)三繳稅款三。當(dāng)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目三達(dá)到國(guó)三家稅務(wù)三總局關(guān)三于印發(fā)三《土地三增值稅三清算管三理規(guī)程三》的通三知（國(guó)三稅發(fā)[20三09]三91號(hào)）規(guī)三定清算三條件時(shí)三，再進(jìn)三行清算三。清算三時(shí)，將三清算項(xiàng)三目的各三年度收三入全部三匯總，三減除該三清算項(xiàng)三目全部三扣除項(xiàng)三目金額三后，按三規(guī)定計(jì)三算土地三增值稅三。計(jì)算三全部項(xiàng)三目應(yīng)繳三納的土三地增值三稅后，三再減除三原來(lái)各三年度預(yù)三繳的土三地增值三稅，多三退少補(bǔ)三。2.成本對(duì)三象與清三算項(xiàng)目三的差異企業(yè)所三得稅對(duì)三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品成本三核算時(shí)三，不是三按清算三單位進(jìn)三行核算三，而是三要按六三項(xiàng)原則三劃分成本對(duì)三象進(jìn)行核三算。國(guó)三家稅務(wù)三總局關(guān)三于印發(fā)三《房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三經(jīng)營(yíng)業(yè)三務(wù)企業(yè)三所得稅三處理辦三法》的三通知（三國(guó)稅發(fā)[20三09]三31號(hào)）第三第二十三六條規(guī)三定，計(jì)三稅成本三對(duì)象的三確定原三則有：三可否銷三售原則三、分類三歸集原三則、功三能區(qū)分三原則、三定價(jià)差三異原則三、成本三差異原三則和權(quán)三益區(qū)分三原則。三成本對(duì)三象由企三業(yè)在開(kāi)三工之前三合理確三定,并報(bào)主三管稅務(wù)三機(jī)關(guān)備三案。成本三對(duì)象一三經(jīng)確定三，不能三隨意更三改或相三互混淆三，如確三需改變?nèi)杀緦?duì)三象的，三應(yīng)征得三主管稅三務(wù)機(jī)關(guān)三同意。土地增三值稅清三算時(shí)，三按項(xiàng)目三單位進(jìn)三行清算三?！秶?guó)三家稅務(wù)三總局關(guān)三于房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)土三地增值三稅清算三管理有三關(guān)問(wèn)題三的通知三》（國(guó)三稅發(fā)[20三06]三187號(hào)）規(guī)三定，土三地增值三稅以國(guó)三家有關(guān)三部門(mén)審三批的房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目三為單位三進(jìn)行清三算，對(duì)三于分期三開(kāi)發(fā)的三項(xiàng)目，三以分期三項(xiàng)目為三單位清三算。開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目三中同時(shí)三包含普三通住宅三和非普三通住宅三的，應(yīng)三分別計(jì)三算增值三額。3.共同成三本和間接成三本計(jì)算三分?jǐn)偡饺ú町惼髽I(yè)所三得稅法三規(guī)定，三共同成三本和不三能分清三負(fù)擔(dān)對(duì)三象的間三接成本三，應(yīng)按三受益原三則和配三比原則三分配至三各成本三對(duì)象，三具體分三配方法三有占地面三積法、三建筑面三積法、三直接成三本法和三預(yù)算造三價(jià)法。其中，土地成三本一般按占地面三積法進(jìn)行分三配；單三獨(dú)作為三過(guò)渡性三成本對(duì)三象核算三的公共配三套設(shè)施三開(kāi)發(fā)成三本,應(yīng)按建筑面三積法進(jìn)行分三配；借款費(fèi)三用按直接成三本法或三按預(yù)算三造價(jià)法進(jìn)行分三配；其他成三本項(xiàng)目的分配三法由企業(yè)三自行確三定。而在土三地增值三稅項(xiàng)目三清算時(shí)三，對(duì)于三清算單三位共同三負(fù)擔(dān)的三扣除項(xiàng)三目分?jǐn)側(cè)椒ㄏ嗳龑?duì)簡(jiǎn)單三，且可三由納稅三人自行三選擇。三《土地三增值稅三暫行條三例實(shí)施三細(xì)則》三第九條三規(guī)定，三納稅人三成片受三讓土地三使用權(quán)三后，分三期分批三開(kāi)發(fā)、三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)的三，其扣三除項(xiàng)目三金額的三確定，三可按轉(zhuǎn)三讓土地三使用權(quán)三的面積三占總面三積的比三例計(jì)算三分?jǐn)?，三或按建三筑面積三計(jì)算分三攤，也三可按稅三務(wù)機(jī)關(guān)三確認(rèn)的三其他方三式計(jì)算三分?jǐn)?。三?guó)稅發(fā)[20三06]三187號(hào)規(guī)定三，屬于三多個(gè)房三地產(chǎn)項(xiàng)三目共同三的成本三費(fèi)用，三應(yīng)按清三算項(xiàng)目三可售建三筑面積三占多個(gè)三項(xiàng)目可三售總建三筑面積三的比例三或其他三合理的三方法，三計(jì)算確三定清算三項(xiàng)目的三扣除金三額。因三此，在三主管稅三務(wù)機(jī)關(guān)三沒(méi)有特三別規(guī)定三的情況三下，納三稅人可三以選擇三任一種三有利的三扣除項(xiàng)三目分?jǐn)側(cè)椒ā?.項(xiàng)目營(yíng)三銷設(shè)施三建造費(fèi)三用的差三異在企業(yè)三所得稅三計(jì)算時(shí)三，企業(yè)三營(yíng)銷設(shè)三施的建三造費(fèi)計(jì)三入開(kāi)發(fā)三成本中三的開(kāi)發(fā)三間接費(fèi)三用。國(guó)三稅發(fā)[20三09]三31號(hào)第二三十七條三規(guī)定，三開(kāi)發(fā)間三接費(fèi)，三指企業(yè)三為直接三組織和三管理開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目三所發(fā)生三的，且三不能將三其歸屬三于特定三成本對(duì)三象的成三本費(fèi)用三性支出三。主要三包括管三理人員三工資、三職工福三利費(fèi)、三折舊費(fèi)三、修理三費(fèi)、辦三公費(fèi)、三水電費(fèi)三、勞動(dòng)三保護(hù)費(fèi)三、工程三管理費(fèi)三、周轉(zhuǎn)三房攤銷三以及項(xiàng)目營(yíng)三銷設(shè)施三建造費(fèi)等。而在計(jì)三算土地三增值稅三時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)三銷設(shè)施三建造費(fèi)三應(yīng)作為三銷售費(fèi)三用處理三，不計(jì)三入開(kāi)發(fā)三成本中三，不允三許作為三加計(jì)扣三除的基三數(shù)?！锻恋厝鲋刀惾龝盒袟l三例實(shí)施三細(xì)則》三第七條三關(guān)于扣三除項(xiàng)目三中的開(kāi)三發(fā)成本三中規(guī)定三，開(kāi)發(fā)三間接費(fèi)三用，是三指直接三組織、三管理開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目三發(fā)生的三費(fèi)用，三包括工三資、職三工福利三費(fèi)、折三舊費(fèi)、三修理費(fèi)三、辦公三費(fèi)、水三電費(fèi)、三勞動(dòng)保三護(hù)費(fèi)、三周轉(zhuǎn)房三攤銷等三。5.借款利三息費(fèi)用三分?jǐn)傆?jì)三算的差三異在計(jì)算三企業(yè)所三得稅時(shí)三，為建三造開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品發(fā)三生的借三款利息三費(fèi)用，三其資本三化部分三應(yīng)按規(guī)三定計(jì)入三開(kāi)發(fā)計(jì)三稅成本三。而在土三地增值三稅項(xiàng)目三清算時(shí)三，利息三費(fèi)用不三得計(jì)入三扣除項(xiàng)三目中的三開(kāi)發(fā)成三本中，三應(yīng)調(diào)整三作為財(cái)三務(wù)費(fèi)用三中的利三息費(fèi)用三處理。三《國(guó)家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三土地增三值稅清三算有關(guān)三問(wèn)題的三通知》三（國(guó)稅三函〔201三0〕220號(hào)）第三三條第三（四）三項(xiàng)規(guī)定三，土地三增值稅三清算時(shí)三，已經(jīng)三計(jì)入房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)成本三的利息三支出，三應(yīng)調(diào)整三至財(cái)務(wù)三費(fèi)用中三計(jì)算扣三除。6.期間費(fèi)三用與開(kāi)三發(fā)費(fèi)用三的差異企業(yè)每三年度實(shí)三際發(fā)生三的管理三費(fèi)用、三財(cái)務(wù)費(fèi)三用和銷三售費(fèi)用三等期間三費(fèi)用，三允許按三稅法規(guī)三定據(jù)實(shí)三稅前扣三除。但在土三地增值三稅清算三時(shí)，由三于清算三項(xiàng)目一三般是跨三年度的三，其開(kāi)三發(fā)費(fèi)用三（與房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目三有關(guān)的三銷售費(fèi)三用、管三理費(fèi)用三、財(cái)務(wù)三費(fèi)用）三不再按三年度匯三總計(jì)算三，而是三按照一三定方法三和比例三計(jì)算扣三除。國(guó)三稅函〔201三0〕220號(hào)第三三條就房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)費(fèi)用三的扣除三問(wèn)題規(guī)三定：（三一）財(cái)三務(wù)費(fèi)用三中的利三息支出三，凡能三夠按轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)項(xiàng)目三計(jì)算分三攤并提三供金融三機(jī)構(gòu)證三明的，三允許據(jù)三實(shí)扣除三，但最三高不能三超過(guò)按三商業(yè)銀三行同類三同期貸三款利率三計(jì)算的三金額。三其他房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)費(fèi)用三，在按三照“取得土三地使用三權(quán)所支三付的金三額”與“房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)成三本”金額之三和的5%以內(nèi)計(jì)三算扣除三。（二三）凡不三能按轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)項(xiàng)目三計(jì)算分三攤利息三支出或三不能提三供金融三機(jī)構(gòu)證三明的，三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)費(fèi)三用在按“取得土三地使用三權(quán)所支三付的金三額”與“房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)成三本”金額之三和的10%以內(nèi)計(jì)三算扣除三。7.預(yù)提費(fèi)三用的差三異企業(yè)所三得稅匯三算清繳三時(shí)，可三以按規(guī)三定預(yù)提三三項(xiàng)費(fèi)三用。國(guó)三稅發(fā)[20三09]三31號(hào)第三三十二條三規(guī)定，三出包工三程未最三終辦理三結(jié)算而三未取得三全額發(fā)三票的，三在證明三資料充三分的前三提下，三其發(fā)票三不足金三額可以三預(yù)提，三但最高三不得超三過(guò)合同三總金額三的10％；公三共配套三設(shè)施尚三未建造三或尚未三完工的三，可按三預(yù)算造三價(jià)合理三預(yù)提建三造費(fèi)用三；應(yīng)向三政府上三交但尚三未上交三的報(bào)批三報(bào)建費(fèi)三用、物三業(yè)完善三費(fèi)用可三以按規(guī)三定預(yù)提三。而國(guó)稅三發(fā)〔200三6〕187號(hào)第四三條第（三四）項(xiàng)三規(guī)定，三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)企三業(yè)的預(yù)三提費(fèi)用三，除另三有規(guī)定三外，不三得扣除三。8.配套設(shè)三施的地三下停車三場(chǎng)所成三本的差三異屬于配三套設(shè)施三的地下三停車場(chǎng)三所，在三計(jì)算企三業(yè)所得三稅時(shí)，三其成本三由地上三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品承擔(dān)三。國(guó)稅三發(fā)[20三09]三31號(hào)第三三十三條三規(guī)定，三企業(yè)單三獨(dú)建造三的停車三場(chǎng)所，三應(yīng)作為成本對(duì)三象單獨(dú)核三算。利三用地下三基礎(chǔ)設(shè)三施形成三的停車三場(chǎng)所，三作為公三共配套三設(shè)施進(jìn)三行處理三。土地增三值稅清三算時(shí)，三作為配三套設(shè)施三的停車三場(chǎng)所，三轉(zhuǎn)讓時(shí)三，其成三本可以三扣除；三不轉(zhuǎn)讓三時(shí)，其三成本不三得計(jì)算三為扣除三項(xiàng)目。三國(guó)稅發(fā)[20三06]三187號(hào)第三三條第（三二）項(xiàng)三同時(shí)規(guī)三定，房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)企業(yè)三將開(kāi)發(fā)三的部分三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)為企三業(yè)自用三或用于三出租等三商業(yè)用三途時(shí)，三如果產(chǎn)三權(quán)未發(fā)三生轉(zhuǎn)移三，不征三收土地三增值稅三，在稅三款清算三時(shí)不列三收入，三不扣除三相應(yīng)的三成本和三費(fèi)用。三該文第三四條第三（三）三項(xiàng)規(guī)定三，房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)開(kāi)三發(fā)建造三的與清三算項(xiàng)目三配套的三居委會(huì)三和派出三所用房三、會(huì)所三、停車三場(chǎng)（庫(kù)三）、物三業(yè)管理三場(chǎng)所、三變電站三、熱力三站、水三廠、文三體場(chǎng)館三、學(xué)校三、幼兒三園、托三兒所、三醫(yī)院、三郵電通三訊等公三共設(shè)施三，按以三下原則三處理：三建成后三產(chǎn)權(quán)屬三于全體三業(yè)主所三有的，三其成本三、費(fèi)用三可以扣三除；建三成后無(wú)三償移交三給政府三、公用三事業(yè)單三位用于三非營(yíng)利三性社會(huì)三公共事三業(yè)的，三其成本三、費(fèi)用三可以扣三除；建三成后有三償轉(zhuǎn)讓三的，應(yīng)三計(jì)算收三入，并三準(zhǔn)予扣三除成本三、費(fèi)用三。國(guó)家稅三務(wù)總局三關(guān)于未三辦理土三地使用三權(quán)證轉(zhuǎn)三讓土地三有關(guān)稅三收問(wèn)題三的批復(fù)三.do三c九、重點(diǎn)涉三稅疑難三問(wèn)題列三舉（1）拆遷還三房的涉三稅處理三；（2）取得土三地返還三款的涉三稅處理三；（3）精裝房三贈(zèng)送家三電、家三俱等涉三稅處理三；（4）代收費(fèi)三用的涉三稅處理三?！⑶迦阕⒁馊马?xiàng)1、清算后三是否預(yù)三征再清三算？在土地三增值稅三清算時(shí)三未轉(zhuǎn)讓三的房地三產(chǎn)，清三算后銷三售或有三償轉(zhuǎn)讓三的，納三稅人應(yīng)三按規(guī)定三進(jìn)行土三地增值三稅的納三稅申報(bào)三，扣除三項(xiàng)目金三額按清三算時(shí)的三單位建三筑面積三成本費(fèi)三用乘以三銷售或三轉(zhuǎn)讓面三積計(jì)算三。單位建三筑面積三成本費(fèi)三用=清算時(shí)三的扣除三項(xiàng)目總?cè)痤~÷清算的三總建筑三面積2、扣除三項(xiàng)目金三額實(shí)際三發(fā)生如三何理解三？91號(hào)文規(guī)三定：扣三除項(xiàng)目三中所歸三集的各三項(xiàng)成本三和費(fèi)用三，必須三是實(shí)際三發(fā)生的三。其他三開(kāi)發(fā)費(fèi)三用則是三比例扣三除，并三不要求三必須是三實(shí)際發(fā)三生數(shù)與三比例扣三除孰低三進(jìn)行扣三除。3、四項(xiàng)三成本是三否可以三核定扣三除？國(guó)稅發(fā)[20三06]三187號(hào)文件三規(guī)定，三扣除項(xiàng)三目必須三提供合三法有效三憑證，三否則不三予扣除三，而前期工三程費(fèi)、三建筑安三裝工程三費(fèi)、基三礎(chǔ)設(shè)施三費(fèi)、開(kāi)三發(fā)間接三費(fèi)用憑證或三資料不三符合清三算要求三或不實(shí)三的，地三稅機(jī)關(guān)三可以核三定單位三面積金三額標(biāo)準(zhǔn)三。4、開(kāi)發(fā)三間接費(fèi)三用是否三包括招三待費(fèi)和三營(yíng)銷設(shè)三施建造三費(fèi)？開(kāi)發(fā)間三接費(fèi)用三不包括三招待費(fèi)三。土地增三值稅沒(méi)三有將其三列入開(kāi)三發(fā)間接三費(fèi)用，三企業(yè)所三得稅將三其作為三開(kāi)發(fā)間三接費(fèi)用三。5、代收三費(fèi)用問(wèn)三題在售房三時(shí)代收三的各項(xiàng)三費(fèi)用，三應(yīng)區(qū)分三不同情三況分別三處理：三代收費(fèi)三用計(jì)入三房?jī)r(jià)一三并收取三的；代三收費(fèi)用三在房?jī)r(jià)三之外單三獨(dú)收取三且未計(jì)三入售房三價(jià)格的三。6、房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)逾三期開(kāi)發(fā)三繳納的三土地閑三置費(fèi)不三得扣除《國(guó)家稅三務(wù)總局三關(guān)于土三地增值三稅清算三有關(guān)問(wèn)三題的通三知》國(guó)稅函[20三10]三220號(hào)7、參三加土地三競(jìng)拍時(shí)三支付的三傭金等三費(fèi)用可三否作為三土地增三值稅的三扣除項(xiàng)三目？根據(jù)《土地三增值稅三暫行條三例實(shí)施三細(xì)則》三第七條三一款規(guī)三定：“三取得土三地使用三權(quán)所支三付的金三額，是三指納稅三人為取三得土地三使用權(quán)三所支付三的地價(jià)三款和按三國(guó)家統(tǒng)三一規(guī)定三交納的三有關(guān)費(fèi)三用?！比齻蚪鹗侨Ц督o三中介