秦皇島黃金海岸項目投資建議書

秦皇島黃金海岸項目投資建議書第一頁，共二十九頁。目錄項目情況項目背景項目概況項目定位市場研究市場定位經(jīng)濟評價投資收益評價總結(jié)投資項目重點要素分析結(jié)論第二頁，共二十九頁。項目背景2008年秦皇島北戴河新區(qū)成立，黃金海岸地區(qū)的發(fā)展進入快車道。新區(qū)北依碣石，南臨渤海，東隔北戴河，西至灤河，總面積425.81平方公里，海岸線長82公里。新區(qū)地理位置優(yōu)越，自然條件獨特，有中國北方最優(yōu)質(zhì)的沙灘海水浴場，世界罕見的海洋大漠，華北最大的瀉湖——七里海，22萬畝連綿蔥郁的林帶，被譽為中國最美的八大海岸之一，是全國乃至國際上難得的寶地。隨著新區(qū)的成立，區(qū)域環(huán)境大為的完善。沿海高速率先通車，津秦高鐵通行在即，冀南國際機場開工建設(shè)，高等級沿海公路已修至項目宗地，五星級酒店、森林休閑度假公園、房產(chǎn)項目紛紛啟動，該區(qū)域成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點；項目位于新區(qū)行政商務(wù)中心核心地帶的邊緣。地塊東面臨渤海灣，且擁有210米專屬潔凈海灘（沒有任何建筑物或道路阻隔），南為國有團林林場、亞洲最大的天然滑沙場、黃金海岸高爾夫球會，西接已擴建的沿海高等級公路、沿海高速公路、新機場連接線，北為列為國家自然保護區(qū)的原始林帶。北京、天津、唐山、東北均有高速公路相接。第三頁，共二十九頁。項目概況——地理位置地塊東臨渤海灣，且擁有210米專屬潔凈海灘；南為國有團林林場、亞洲最大的天然滑沙場，距黃金海岸高爾夫球會4公里；西接已擴建的沿海高等級公路和建設(shè)中的冀東國際機場連接線，且距沿海高速公路出口僅6公里，北面是繞城高速公路（北面約１公里）；北為列為國家自然保護區(qū)的原始林帶。項目位置第四頁，共二十九頁。項目概況——交通情況沿海公路（30m寬）——

0米；冀東國際機場連接線（60m寬，在建）——0米；沿海高速（雙向四車道）——6.5公里；津秦高速鐵路北戴河站（在建）——15公里；冀東國際機場（在建）——15公里第五頁，共二十九頁。項目概況——區(qū)域規(guī)劃一核，指新城核心，即中央商務(wù)區(qū)。選址在黃金海岸和大蒲河地帶，作為城市中心區(qū)并向內(nèi)做軸向發(fā)展。兩翼，指南戴河特色文娛產(chǎn)業(yè)區(qū)和七里海生態(tài)休閑度假區(qū)。

三帶，指濱海景觀休閑帶、近海高尚生活帶、內(nèi)陸新型產(chǎn)業(yè)帶。

四軸，指南戴河——留守營、牛頭崖發(fā)展軸，突出文化娛樂、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)特色；黃金海岸——昌黎縣城發(fā)展軸，突出城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、濱海城市特色；大蒲河口——昌黎腹地發(fā)展軸，突出高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、種植園經(jīng)濟特色；翡翠島、灤河口濕地——七里海度假區(qū)發(fā)展軸突出自然生態(tài)休閑特色。第六頁，共二十九頁。項目概況——社區(qū)配套旅游景點：朗格斯酒莊、翡翠島、七里海、碣石山、南戴河國際娛樂中心、中華荷園、國際天然滑沙場、黃金海岸海濱高爾夫球會等國際酒店：大田園賓館、北京電視臺培訓(xùn)中心、雙龍啤酒城、甲1號酒店等購物中心：黃金海岸市場醫(yī)療機構(gòu)：黃金海岸醫(yī)院第七頁，共二十九頁。項目概況——規(guī)劃設(shè)計條件凈用地面積（平方米）土地用途及使用年限地價規(guī)劃設(shè)計條件容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率192429㎡商住度假70年20000萬元≤1.5≤30%不限≥40％說明：參考值。可調(diào)。第八頁，共二十九頁。市場研究——黃金海岸土地供應(yīng)情況

黃金海岸地區(qū)因北戴河新區(qū)的成立，政府加大了招商引資的力度，加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的速度，加上得天獨厚的自然環(huán)境，北京后花園的區(qū)域定位，吸引了包括中房集團、北京億城、國華集團等一大批開發(fā)商。但由于黃金海岸地區(qū)是國家級的自然保護區(qū)，可供開發(fā)的土地屈指可數(shù)，近三年未出讓一塊土地，一線海景地更是屬于稀缺資源。

目前，黃金海岸地區(qū)開發(fā)的樓盤，均是從原使用者手中購買變性而來。擬開發(fā)的項目土地都是受讓所得，而且最大地塊的面積為50畝左右。第九頁，共二十九頁。市場研究——可參考樓盤分析項目名稱：黃金海岸假日公寓物業(yè)類別：公寓建筑類別：塔樓裝修狀況：精裝修物業(yè)地址：其他區(qū)秦皇島市昌黎黃金海岸五緯路與一經(jīng)路路口樓盤均價：9800元/平方米開發(fā)商：秦皇島市黃金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第十頁，共二十九頁。市場研究——可參考樓盤分析項目名稱：澳景藍灣物業(yè)類別：公寓商業(yè)建筑類別：回廊式板樓裝修狀況：精裝修物業(yè)地址：其他區(qū)秦皇島市昌黎黃金海岸一緯路與一經(jīng)路并匯處樓盤均價：8000元/平方米開發(fā)商：昌黎縣黃金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第十一頁，共二十九頁。市場研究——可參考樓盤分析項目名稱：海岸星期天物業(yè)類別：公寓建筑類別：板樓裝修狀況：精裝修物業(yè)地址：其他區(qū)秦皇島黃金海岸一經(jīng)路與二緯路之間樓盤均價：9000元/平方米開發(fā)商：秦皇島市田氏實業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第十二頁，共二十九頁。市場定位——項目優(yōu)勢

環(huán)境一線海景。沙灘細膩，海水潔凈，海床平緩，永不冰凍，無臺風(fēng)等自然災(zāi)害，被譽為中國最美的八大海岸之一；南北為國家級自然保護區(qū)的天然林地，空氣清新，天然氧吧。黃金海岸森林度假公園、高爾夫球會、天色滑沙場、沙雕大世界、海洋大漠、擬開建的秦皇島·好萊塢電影世界近在咫尺。交通西接高等級的沿海公路、冀東國際機場連接線；距冀東國際機場15公里，距津秦高鐵15公里距沿海高速公路6.5公里；距秦皇島市區(qū)30公里。第十三頁，共二十九頁。市場定位——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)開發(fā)理念：利用獨特資源，營造宜居、宜樂的度假、動作、養(yǎng)生社區(qū)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：28、22、18、12層階梯結(jié)構(gòu)的高層公寓，4、5、6層的情景洋房、3層聯(lián)排、雙拼別墅、2層獨幢別墅。產(chǎn)品線豐富。升值空間：秦皇島副城區(qū)，觀海、度假、養(yǎng)生俱佳，升值潛力大。第十四頁，共二十九頁。市場定位——價格定位參考樓盤：澳景藍灣（8000元/平方米）、海岸星期天（9000元/平方

米）、黃金海岸假日公寓（9800元/平方米）高層均價：7875元/平方米、洋房均價：8875元/平方米、聯(lián)排均價：

11000元/平方米、獨幢均價：12000元/平方米（考慮到此

產(chǎn)品為老樓改造，定價略低）第十五頁，共二十九頁。以下數(shù)據(jù)根據(jù)秦皇島休閑度假項目獲得。地域：北京：50%；津、唐、曹妃甸：25%；東北：15%；本地：5%、其它：5%用途：度假：50%；居?。?0%；投資：20%；其它：10%市場定位——客戶結(jié)構(gòu)第十六頁，共二十九頁。市場定位——客戶來源以下數(shù)據(jù)根據(jù)秦皇島休閑度假項目獲得區(qū)域認(rèn)知知道北戴河區(qū)域的：100%知道黃金海岸區(qū)域的：86%知道北戴河新區(qū)的：32%經(jīng)推介后認(rèn)可黃金海岸區(qū)域有升值潛力的98%認(rèn)為黃金海岸區(qū)域適合度假的92%、適合居住的25%。第十七頁，共二十九頁。市場定位－客戶來源核心群體（占85-90%）1、個體/私營業(yè)主2、專業(yè)技術(shù)人員3、企業(yè)中高管理人員4、公務(wù)員5、離退休人員6、影視明星邊緣群體（占15-20%）

1、想擁有第二套住房的本市居民2、看好黃金海岸發(fā)展的外地購房者第十八頁，共二十九頁。投資收益評價分析思路本測算時未考慮商業(yè)，按純居住社區(qū)進行測算。根據(jù)土地規(guī)劃要求，容積率以1.5（如需要可調(diào)至1.8—2.0）、建筑密度以30%、綠化率按40%測算。秦皇島地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)綜合稅率按銷售價格的10.38%計算。第十九頁，共二十九頁。

測算依據(jù)高層住宅建安成本1800元/平方米、多層洋房1600元/平方米、聯(lián)排別

墅1600元/平方米、獨幢別墅改造1500元/平方米；

6級人防，可做車庫用，成本為2000元/平米；

停車位比例1：0.8，地下車位建筑面積為35平米/個；會所成本3000元/平米；城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、紅線內(nèi)外市政施工費用：300元/平米；

區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程軟景費按600元/平米，硬景費按600元/平米，道路

按400元/平米投資收益評價第二十頁，共二十九頁。

技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)名稱單位（㎡）建設(shè)用地面積192429總建筑面積288000其中：高層120000

洋房80000

聯(lián)排12000

獨幢31000會所6000物管用房600市政公用400地下人防（6級）8000地下車位28000地下設(shè)備用房2000第二十一頁，共二十九頁。

動態(tài)開發(fā)計劃表總開發(fā)建設(shè)（㎡）：288000總銷售面積（㎡）：271000（住宅：24300；車庫：28000）年份20102011201220132014月度1-67-121-67-121-67-121-67-121-67-12開發(fā)

銷售（不含車庫）

5000080000

10000041000

第二十二頁，共二十九頁。

銷售計劃銷售分期及價格

當(dāng)前售價2011年2012年2013年2014年銷量/均價住宅合計

500001000006200031000

243000公寓銷量（平米）5000050000150005000120000售價（元/平米）7500800085008500

7875洋房銷量（平米）40000300001000080000售價（元/平米）85009000100008875聯(lián)排銷量（平米）6000600012000售價（元/平米）100001200011000獨幢銷量（平米）10000110001000031000售價（元/平米）10000120001400012000地下車庫銷量（個）

100250350100800售價（萬/個）10

10101010總銷售額38500865006245036450223900第二十三頁，共二十九頁。

靜態(tài)測算結(jié)果序號項

目

成本

(萬元)單位建筑面積單位銷售面積1土地費用200006948232前期及配套費80002783293建安費用58000201423874裝修費用200008235景觀、區(qū)內(nèi)市政工程費80003296銷售費用30001248財務(wù)費用2000829管理費用20008210不可預(yù)見費用20008211總成本1230004270506012銷售收入223900

13稅收23240

14利潤77660

第二十四頁，共二十九頁。投資項目重點要素分析區(qū)域要素該地塊位居秦皇島北戴河新區(qū)核心，是未來黃金海岸高尚聚居區(qū)，小區(qū)周圍規(guī)劃配套完善。項目附近將建成行政商務(wù)區(qū)，是政府先行開發(fā)的地域。項目周邊道路寬敞，交通便利，輻射范圍廣；人脈要素屬大型項目?，F(xiàn)有一定的政府關(guān)系，為今后的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。利用北戴河新區(qū)新建機遇，爭取政府提供優(yōu)惠政策，減免一定的稅費。第二十五頁，共二十九頁。投資項目重點要素分析規(guī)劃要素河北省政府和秦皇島市政府定位北戴河新區(qū)為秦皇島城市副中心。區(qū)行政中心、五星級酒店、好萊塢影城已動工或?qū)㈤_工。知名房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)進駐新區(qū)，不斷提升該區(qū)域的居住品質(zhì)和價值客群要素個體/私營業(yè)主專業(yè)技術(shù)人員企業(yè)中高管理人員公務(wù)員影視明星離退休人員第二十六頁，共二十九頁。投資項目重點要素分析產(chǎn)品定位組合高品質(zhì)、高品味住宅與自然環(huán)境的完美結(jié)合項目規(guī)模總體量近在近30萬的濱海大盤，可形成規(guī)模效益產(chǎn)品開發(fā)強調(diào)高品質(zhì)、高品味產(chǎn)品，體現(xiàn)海濱特色和國家自然保護區(qū)的優(yōu)良環(huán)境成熟的前期、設(shè)計、管理和銷售團隊營銷策略良好的人居環(huán)境，對區(qū)域未來規(guī)劃的預(yù)期；營銷注重對品牌、生活方式、產(chǎn)品品質(zhì)的訴求第二十七頁，共二十九頁。結(jié)論項目宗地位置優(yōu)越，可以說是黃金海岸地區(qū)最好的地塊。黃金海岸房地產(chǎn)市場處于健康、穩(wěn)定的發(fā)展階段，一線海景房產(chǎn)是稀缺資源，近30萬的大盤尚無，2009年比前一年房價上升1500—2000元/平方米，樓盤和地快的升值