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七里香榭營銷策劃報(bào)告4/29/2023XX廣場營銷策劃報(bào)告XX地產(chǎn)惠州分公司項(xiàng)目背景

為了配合貴公司的發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值最大化，深圳XX惠州分公司有幸參與此次XX廣場商業(yè)項(xiàng)目的策劃工作，希望以真誠積極的服務(wù)態(tài)度、專業(yè)卓越的服務(wù)水平實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的圓滿成功。項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：地處惠州大道與三新南路交匯處商業(yè)性質(zhì):1至3層裙樓商業(yè)商業(yè)面積：約12343平方米

目標(biāo)與任務(wù)打造惠州又一核心商業(yè)旗艦短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速銷售!開篇離開市場談定位,再好的噱頭都是空談>>成果體系:項(xiàng)目評定市場需求空白點(diǎn)機(jī)會點(diǎn)分析定位分析：CCTI推導(dǎo)模型定位推導(dǎo)體系宏觀定位策略功能定位檔次定位客戶定位業(yè)態(tài)組合形象定位經(jīng)營模式價(jià)格定位發(fā)展建議項(xiàng)目地段分析XX廣場凱賓斯基酒店、寫字樓峰景國際中信城市時(shí)代商業(yè)、寫字樓、公寓電信大樓佳兆業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓圖書館體育健身館市政府市民廣場１、地處惠州江北開發(fā)區(qū)，未來江北ＣＢＤ核心商圈；２、項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)五大商務(wù)寫字樓；３、中信1.5萬㎡、佳兆業(yè)2萬㎡大型商業(yè)；４、凱賓斯基、佳兆業(yè)兩座五星級酒店；５、四周市政配套完善，圖書館、體育健身館、市民廣場、市政府等有力支撐；６、沿惠州大道，周邊專業(yè)型市場聚集；本案項(xiàng)目交通分析東江大橋中信東江大橋合生大橋惠州大橋沿江路惠州大道云山路三新南路三環(huán)路鐵路通向博羅通向博羅XX廣場１、緊鄰惠州標(biāo)志性大道－惠州大道，交通便利，四通八達(dá)。北到博羅、河源，南通海豐、汕尾，同時(shí)，又連通廣惠高速、惠鹽高速，可直達(dá)廣州、深圳；２、目前約有１８條公交，１４條省內(nèi)長途途徑該項(xiàng)目達(dá)到惠州所轄區(qū)域以及省內(nèi)各個城市；本案項(xiàng)目人流分析佳磊華麗君華府財(cái)富公寓TCL雅園糧食大廈江北新苑檢察院凱賓斯基市政府水北新村工商局法院盛豐商務(wù)大廈中銀國際先科大廈１、項(xiàng)目周邊現(xiàn)有居住氛圍、商務(wù)氛圍清淡、人流較少；２、惠州大道以專業(yè)市場為主的商業(yè)形態(tài)不需要借助太多的人流，同時(shí)也不能提升片區(qū)人流；３、項(xiàng)目地未來將打造成江北商務(wù)、行政辦公、娛樂等為一體的現(xiàn)代化綜合性ＣＢＤ區(qū)域；XX廣場本案項(xiàng)目周邊商業(yè)分析XX廣場碧水灣商業(yè)街狐貍城麗日購物廣場佳兆業(yè)商業(yè)天志家居廣場紡織布料城義烏小商品市場亞太家居市場弘雅文化藝術(shù)商城新世界購物廣場國際電子城順德家居廣場中信城市時(shí)代商業(yè)ＣＢＤ未來核心商圈零售商圈1、沿惠州大道兩側(cè)延伸，形成以順德家居、天志家居、國際電子城、弘雅文化藝術(shù)商城、紡織布料城、亞太家居、義烏小商品市場等專業(yè)型市場為主要組成部分的商圈；立足惠州，輻射粵東。但是專業(yè)市場的主要經(jīng)營特點(diǎn)是以批發(fā)為主而零售為輔，對人流的帶動不足，項(xiàng)目周邊缺乏人氣。２、由麗日、狐貍城形成的江北零售商圈，但由于江北人氣不足，零售商業(yè)消費(fèi)力不強(qiáng)。本案本案附近——中信城市時(shí)代15000平方米商業(yè)周邊商業(yè)項(xiàng)目本案附近——峰璟國際10000平方米三層商業(yè)本案附近——惠州紡織布料城16000平方米商業(yè)本案附近——義烏小商品批發(fā)市場二期38000平方米商業(yè)周邊商業(yè)項(xiàng)目>>項(xiàng)目SWOT矩陣分析:優(yōu)勢S（strength）：地處江北未來核心CBD商圈區(qū)域；臨靠惠州大道，交通便利；臨街面寬，展示效果好；周邊專業(yè)市場聚集，成熟商圈；劣勢W（weakness）：項(xiàng)目片區(qū)周邊住宅較少，常住人口不足；人流較少，零售消費(fèi)力不強(qiáng)；周邊零售商圈氛圍清談，沒有支撐；人流引導(dǎo)困難；機(jī)會O（opportunity）：惠州商業(yè)處于發(fā)展階段；業(yè)態(tài)布局能利用市場空白點(diǎn)；周邊其他市場可以形成集聚效應(yīng)；威脅T（Threat）：目前，項(xiàng)目周邊新建商業(yè)項(xiàng)目較多，形成直接競爭；

結(jié)論：項(xiàng)目目前周邊環(huán)境無法支撐本案走零售密集型消費(fèi)商業(yè)類型路線，現(xiàn)在按傳統(tǒng)商業(yè)方式靠引進(jìn)百貨超市來帶動人氣的做法去操作該項(xiàng)目的時(shí)機(jī)尚不成熟；項(xiàng)目總結(jié)分析江北未來CBD核心商圈零售商業(yè)氛圍清淡片區(qū)新建商業(yè)面積近100000平方米交通便利，四通八達(dá)周邊專業(yè)型市場集聚住宅少，常住人口不足拔高項(xiàng)目立足點(diǎn),參與城市商業(yè)運(yùn)作撥高項(xiàng)目定位立足點(diǎn),立足惠州城市商業(yè)業(yè)態(tài)布局,尋找商業(yè)空白機(jī)會點(diǎn),與城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營才是本項(xiàng)目的出路?；葜莩鞘猩虡I(yè)運(yùn)作研判惠州傳統(tǒng)商業(yè)圈西湖商圈百佳商圈天虹-人人樂商圈位置主要業(yè)態(tài)及主力商家檔次消費(fèi)群體天虹——人人樂商圈麥地路輻射范圍酒店、餐飲、服飾、數(shù)碼、裝飾、休閑娛樂，人人樂、天虹、女人世界、順電中高檔次香港、深圳、東莞、本地的高收入群體百佳——時(shí)代百貨商圈南壇路、下埔路附近品牌服裝、醫(yī)藥、鞋類、珠寶首飾較多，百佳、時(shí)代廣場、源東國際商場、海鵬購物中心中檔商業(yè)中等收入群體西湖——步行街商圈中山西路、五四路、國慶路輻射范圍惠州商業(yè)步行街，主要以經(jīng)營服裝、珠寶首飾、鞋類、手機(jī)為主，麗日購物廣場中低檔次本地居民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多，規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)比較全面，人流量和銷售額巨大，市級商業(yè)中心。日均客流量達(dá)10萬人次，節(jié)假日更高達(dá)20人次以上，年?duì)I業(yè)額初步估計(jì)超過15個億。天虹——人人樂商圈目前惠州最具人氣的核心商圈

西湖商圈惠州最早形成的商圈

歷史悠久，在惠州市民心目中的地位相當(dāng)高，以西湖麗日百貨和商業(yè)街為主體。由于毗鄰西湖，購物環(huán)境一流，相當(dāng)一部分的游客也成為了顧客。目前日均客流量達(dá)5萬人次，節(jié)假日更高達(dá)10人次以上，年?duì)I業(yè)額初步估計(jì)超過3個億。

以百佳購物廣場和時(shí)代百貨為主體。惠州早期的富人區(qū)，日均客流量達(dá)4萬人次，節(jié)假日更高達(dá)8萬人次以上，年?duì)I業(yè)額初步估計(jì)超過5個億。南壇下埔商圈惠州早期形成的商圈

經(jīng)營業(yè)靜態(tài)主要可以百佳宏、人人扣樂、天沾虹等國麥內(nèi)知名野零售業(yè)企為主體，周榴邊輔助以兄餐飲、娛傻樂等其他串配套經(jīng)營榨，是以滿腳足人們?nèi)粘ＯG費(fèi)所需的閑散性消規(guī)費(fèi)零售業(yè)市態(tài)。商圈的形晴成都處于扯城市中心頑地段，人舟口密集型朋區(qū)域，商陷圈有5-2塑0萬人流乞做支撐，戴零售經(jīng)營受業(yè)態(tài)競爭志態(tài)勢已基匆本形成，商圈內(nèi)密集型消萍費(fèi)特性突列出?；葜輦鹘y(tǒng)挨商圈特點(diǎn)惠州未澇來商圈店—江北什商圈江北商圈商圈位置主要業(yè)態(tài)及主力商家檔次消費(fèi)群體麗日——狐貍城商圈以云山西路和文昌路十字為核心麗日購物廣場、碧水灣商業(yè)街、狐貍城、金寶購物城等組成中高檔次江北區(qū)域消費(fèi)者惠州大道——專業(yè)市場商圈沿惠州大道兩側(cè)延伸順德家居、天志家居、國際電子城、弘雅文化藝術(shù)商城、紡織布料城、亞太家居、義烏小商品市場等中檔商業(yè)惠州及周邊城市以麗日購冤物商場、域狐貍城、屯碧水灣商向業(yè)街形成奪的零售商攀圈，是江北現(xiàn)代綜尋合性購源物型商幸圈.江北-麗約日狐貍城紀(jì)商圈跨零售綜軍合型購物以順德家捎居、天志鳥家居、電縣子城、弘住雅文化藝代術(shù)商城、信紡織布料皺城、亞太家楊居、義盆烏小商紗品市場促等專業(yè)乒市場為杜主要組盈成部分紗；立足臥惠州，輻射粵東璃。江北-惠界州大道商燭圈崖專愛業(yè)市場帶以麗日浩購物廣床場、碧拳水灣商禽業(yè)街、扮狐貍城龍、金寶悅購物城瘋等組成爭江北目徒前唯一名的現(xiàn)代遭購物型那商圈，柜輻射整蘇個江北像；以順德翻家居、爽天志家課居、電帖子城、猴弘雅文趨化藝術(shù)曉商城、車紡織布毅料城、懂亞太家產(chǎn)居、義酬烏小商另品市場郊等專業(yè)藝市場形借成的專免業(yè)市場兄商業(yè)圈認(rèn),立足瞎惠州,糕輻射粵你東；江北商丘圈特點(diǎn)惠州商業(yè)肌發(fā)展?fàn)顩r項(xiàng)目所在漢片區(qū)花邊嶺口商圈江北商圈惠陽商烏圈惠州市商慢業(yè)體系可認(rèn)分為：市誘級商業(yè)中涌心、區(qū)域勺商業(yè)中心鼓、社區(qū)（猾居住區(qū)）埋商業(yè)、街饒坊商業(yè)、弱專業(yè)（特澇色）街（舌區(qū)）、獨(dú)億立鎮(zhèn)商業(yè)蹄和各類市種場、物流嶄中心等。本市市級或商業(yè)中心帝由惠城花壟邊嶺市級刻商業(yè)中心伯和江北、制惠陽、陳瓜江三個市倦級商業(yè)副子中心（一滿級商業(yè)中鞠心）組成修。該商圈搶服務(wù)于本陡市及周邊災(zāi)城市群，愚客流總量器在50－打60萬人瞎次以上。陳江商圈商圈主要業(yè)態(tài)及主力商家檔次消費(fèi)群體花邊嶺商圈主力商家：沃爾瑪、新一佳、吉之島、人人樂、天虹、海雅百貨等配套：酒店、餐飲、服飾、數(shù)碼、休閑娛樂等主題性商場：女人世界、順電、國美等專業(yè)市場：建材裝飾中高檔次城惠州及周邊地區(qū)閑散消費(fèi)的密集形消費(fèi)群體江北商圈專業(yè)性市場：布料市場、國際電子市場等主題性商場：義烏小商品市場等百貨商場：麗日購物廣場、狐貍城等中等檔次定向采購型消費(fèi)群體200設(shè)7，進(jìn)雞駐惠州鈴的零售勁商家有乞13家出之多，眨其中包窩括沃爾捐瑪、日行本吉之牛島、新喂一佳超減市等國鄰際知名機(jī)大型零膚售商,鐵主分進(jìn)朽駐花邊閘嶺市級綁商業(yè)中雅心,營舅業(yè)面積躲1.5油萬平米捷以上的愛專業(yè)市陰場超過雪10家豆，涉及偶食品糧趴油、果染品蔬菜再、機(jī)動端車交易復(fù)、裝飾個建材等蛛多個行全業(yè)，分痕布于城洞區(qū)及城拌鄉(xiāng)結(jié)合蘇部.零售業(yè)態(tài)具商業(yè)布局倡基本完善姻,業(yè)態(tài)飽射和,同質(zhì)蒜競爭激烈什,彌補(bǔ)市悶場空白老的專業(yè)役性市場亞將成為棒惠州商章業(yè)布局碌機(jī)會點(diǎn)。>>項(xiàng)目夜CCTI懷定位推導(dǎo)以:態(tài)勢（氏Tren費(fèi)d）消費(fèi)者躺（C游ons傅ume歌r）競爭者答（C逝omp爬eti印tor）自身資管源（Ite擴(kuò)mse手lf）項(xiàng)目定位壤走向項(xiàng)目在地工段、交通橋及周邊配瘋套功能方驗(yàn)面的優(yōu)勢博，為定向鉆型消費(fèi)打攪下堅(jiān)實(shí)基離礎(chǔ)?；葜萘阋朗凵虡I(yè)忍競爭激艇烈，市圍場空缺慈的專業(yè)貼性市場新為商業(yè)物布局機(jī)放會點(diǎn)。循本項(xiàng)目肚區(qū)域人撓氣不足也，商業(yè)烈發(fā)展形挽成密集排型消費(fèi)兆商圈的背時(shí)機(jī)尚桌不成熟圾。彌補(bǔ)市逼場空白榜的定向餓型消費(fèi)酒商業(yè)類步型項(xiàng)目區(qū)婦域常住飲人口較獵少，靠援區(qū)域消窗費(fèi)支撐爐本商業(yè)蟲項(xiàng)目，如需要長歐時(shí)間的戴經(jīng)營培耳養(yǎng)，不飽能起到筒快速回仙籠資金烈的效果脅，立足品惠州，希引領(lǐng)粵掉東消費(fèi)模是項(xiàng)目藥的方向異?；葜荻ㄏ蛑拖M(fèi)業(yè)嚴(yán)態(tài)研判定向型徒消費(fèi)類洗別類別市場占有電器有家居建材有禮品空白燈具有服裝批發(fā)空白文具有圖書有音響空白電子市場有小商品有兒童產(chǎn)品空白女人世界有體育用品空白數(shù)碼產(chǎn)品有茶產(chǎn)品空白休閑娛樂有惠州定向宇型消費(fèi)業(yè)紀(jì)態(tài),處于腿發(fā)展上升劫階段,狂市場空白紋點(diǎn)較多,魄機(jī)會較大把,那么到單底哪種業(yè)態(tài)己是適合我愉們的項(xiàng)目嘗需求呢?商業(yè)運(yùn)營商商業(yè)地產(chǎn)商定位再思黎考發(fā)展商楊的經(jīng)營悔理念直榨接影響捎到業(yè)態(tài)橋的選擇營，商業(yè)高運(yùn)營商勞以后續(xù)方經(jīng)營為東盈利目售的，在飛業(yè)態(tài)選凱擇上不遣考慮商屠戶的經(jīng)崗營面積墻大小對昏銷售的械影響；皂商業(yè)地籮產(chǎn)商以瘋鋪位銷槐售為最伸終目的謹(jǐn)，以實(shí)?，F(xiàn)資金吃快速回震籠，因此我們域的業(yè)態(tài)選小擇不僅要乳為經(jīng)營、款樓盤配套協(xié)、提升住湖宅價(jià)值三哈方考慮，狠還要為利號于銷售做混好鋪墊。滿足項(xiàng)目丸商業(yè)條件規(guī)避對織項(xiàng)目人卷流要求周較高的洞業(yè)態(tài)。滿足市場凝需求市場對定判位的支撐薦力度。滿足項(xiàng)苗目配套怖需求項(xiàng)目商業(yè)醫(yī)將承擔(dān)項(xiàng)牲目配套、貓服務(wù)城市報(bào)與輻射周血邊的三重餐功能。符合項(xiàng)目喇大環(huán)境項(xiàng)目周邁邊專業(yè)京型市場層積聚，膜商圈成傷熟，可域以為本邀項(xiàng)商業(yè)釋做支撐填．與銷售條滅件相吻合業(yè)態(tài)經(jīng)時(shí)營對鋪顧位面積召的選擇糕利于商地鋪銷售則達(dá)到快鍋速回籠針資金要張求。業(yè)態(tài)定驅(qū)位原則錯:業(yè)態(tài)與飽本項(xiàng)目網(wǎng)契合度氧評比行業(yè)地段（2分）人流（2分）片區(qū)消費(fèi)能力（1分）交通（2分）市場環(huán)境（1分）項(xiàng)目規(guī)模（1分）利于銷售（1分）結(jié)論服裝批發(fā)9分家電3分娛樂6分兒童產(chǎn)品3分?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品4分音響產(chǎn)品2分家居建材9分茶產(chǎn)品10分百貨超市6分備注:殿評分標(biāo)社準(zhǔn)以1唉0分為滴滿分,盤分值越嚇高,即庫業(yè)態(tài)與毫本項(xiàng)目兄契合度郵越高.項(xiàng)目主扎題定位植建議建議一叛惠州倚茶葉批折發(fā)市場以上綜嗓合分析吳:項(xiàng)目主題漂定位建議建議二肝惠科州服裝批毒發(fā)市場項(xiàng)目主候題定位牽建議建議三根惠州偽家居建倚材市場業(yè)態(tài)與項(xiàng)每目契合度納分析(服裝批發(fā))地段不需在城妙市商業(yè)中數(shù)心地段，礎(chǔ)項(xiàng)目交通吩便利．人流片區(qū)消費(fèi)銷售市場環(huán)境(不符合)主要吸引雕定向采購攪型消費(fèi)，截人流性、艱閑散消費(fèi)要求不膚高。不以片區(qū)嘆人口為依農(nóng)托，業(yè)態(tài)澤主題明確愉，輻射范圍廣害。１、招戰(zhàn)商對象傳對鋪位哄面積要既求不高研且獨(dú)立期，符合枕投資者相投資心階理，利醋于鋪位驢快速銷桂售。２、鋪位貍形態(tài)符合遞產(chǎn)權(quán)式銷蹦售模式，震規(guī)避了虛吊擬產(chǎn)權(quán)式腹銷售對前丟期大商家坊招商依賴儉性過高的屢弊端?；葜荼具\(yùn)地尚不宰具備產(chǎn)發(fā)業(yè)基礎(chǔ)夜和市場胳基礎(chǔ)條敗件。服裝批暑發(fā)(9分虧)家電娛樂兒童產(chǎn)好品數(shù)碼產(chǎn)品茶產(chǎn)品項(xiàng)目支撐音響家居建材百貨超市業(yè)態(tài)與欺項(xiàng)目契博合度分制析(家居建痰材)地段不需在城攏市商業(yè)中充心地段，現(xiàn)項(xiàng)目交通句便利．人流片區(qū)消費(fèi)銷售(不符合)市場環(huán)境主要吸德引定向藏采購型烈消費(fèi)，紗人流性爛、閑散道消費(fèi)要求不草高。不以片歌區(qū)人口拆為依托慮，業(yè)態(tài)組主題明膚確，輻還射范圍廣茄。１、招茂商對象錫對鋪位敢面積要關(guān)求大，件不符合拘投資者飛投資心杜理，不技利于鋪寫位快速騙銷售。２、鋪擁位形態(tài)球不符合堅(jiān)產(chǎn)權(quán)式慰銷售模丙式，而屠采用虛她擬產(chǎn)權(quán)罪式銷售厭方式,濤會在前賄期對大蟲商家招尤商依賴嘩性過高剖而影響駱商鋪的丹銷售.惠州經(jīng)守濟(jì)及房寄地產(chǎn)市磨場的快厲速發(fā)展寧,有著拾雄厚的市場基劣礎(chǔ)做支撐盯。服裝批發(fā)家電娛樂兒童產(chǎn)懇品數(shù)碼產(chǎn)品茶產(chǎn)品項(xiàng)目支撐音緣瑞響家居建廣材(9分)百貨超市業(yè)態(tài)與湊項(xiàng)目契繼合度分陸析(茶產(chǎn)寫品)地段不需在密城市商畝業(yè)中心敞地段，乘項(xiàng)目交溜通便利躲．人流片區(qū)消費(fèi)銷售市場環(huán)境主要吸耽引定向救采購型領(lǐng)消費(fèi)，候人流性每、閑散雅消費(fèi)要求統(tǒng)不高。不以片區(qū)較人口為依待托，業(yè)態(tài)微主題明確膝，輻射范圍廣。１、招凍商對象雙對鋪位靠面積要陜求不高俊且獨(dú)立招，符合襪投資者雀投資心饒理，利答于鋪位曬快速銷然售。２、鋪位址形態(tài)符合卵產(chǎn)權(quán)式銷依售模式，紋規(guī)避了虛蘋擬產(chǎn)權(quán)式蔬銷售對前同期大商家捉招商依賴猾性過高的易弊端。符合本地紫人文文化期、生活習(xí)游慣，有市盒場基礎(chǔ)。服裝批魔發(fā)家電娛樂兒童產(chǎn)品數(shù)碼產(chǎn)品茶產(chǎn)品(陰10分)項(xiàng)目支撐音響家居建祖材百貨超右市項(xiàng)目主題杰定位以茶文矩化為主間題演繹休閑槳健康生活民方式的茶濁葉批發(fā)市供場項(xiàng)目功走能定位詮釋：把文撐化與經(jīng)商唐兩者最大藥限度地融造合起來，集文化傳績播、茶藝淡休閑、產(chǎn)魂品展示、野產(chǎn)品銷售株四位一體矛的茶葉批沫發(fā)市場。以文化帶播動商業(yè)，第以商業(yè)傳耍播文化集文化傳控播、茶彼藝休閑鮮、產(chǎn)品代展示、下產(chǎn)品銷框售于一體干的茶葉灘批發(fā)市贏場。功能定位項(xiàng)目市疊場定位彌補(bǔ)市場肉空白，引阿領(lǐng)行業(yè)先咐驅(qū)形象定岡位立足惠州暈輻射定粵東惠州首家展大型茶葉燥批發(fā)市場檔次定聽位以特色瓦經(jīng)營的棟中高檔陳次為主項(xiàng)目檔次營造高檔稀次、休閑駁、寧靜的驗(yàn)格調(diào)品茶無空間和購斑物空間，授讓客戶體越會中國茶掙道文化的解深邃與精須華?？蛻舳ㄎ粐鴥?nèi)品值牌茶產(chǎn)種品生產(chǎn)箱商惠州知煉名茶產(chǎn)謀品經(jīng)銷夫商核心客戶重點(diǎn)客律戶游離、偶閣得客戶普通茶壺產(chǎn)品經(jīng)評營者茶產(chǎn)品旺體驗(yàn)者與茶產(chǎn)陰業(yè)相關(guān)罵的其他否客戶客戶群體爐定位惠州分扮銷商周邊分魂銷商惠州及炕周邊消藍(lán)費(fèi)者來惠州布旅游者惠城管理模式統(tǒng)一管河理然分散經(jīng)忘營定位市木場論證市場發(fā)周展?fàn)顩r200蒼3年，丘中國茶備產(chǎn)業(yè)總矮量就已黨突破百飄億，以輩后幾年貫，中國辮茶市場卻每年以百億鑒計(jì)的速度娘在增長。斑而茶飲在蔬世界范圍臂內(nèi)的增長爭！目前世問界人均茶葉動消費(fèi)0.依5公斤，銹已大大超崗過中國人陵均消費(fèi)0旨.33公工斤，國際茶葉年交目易額已超泡過100處0億元，育且每年都負(fù)在快速增垂長！2006摸年廣東省澤茶葉年銷夢售量達(dá)7萬多噸，人均消服費(fèi)量1千翠克，總銷闖售額約為60億炕元人民幣，茶類特性最終證籮明茶是兵最佳天偵然保健叢飲料，薪不愧為茅“中華駁國飲”吸，并被絹稱為“歐二十一錯世紀(jì)飲柜料之王”。進(jìn)程入新的世出紀(jì)，日本凡很多咖啡犁店都改成聞了茶藝館灶；美國人細(xì)也因看好敗茶葉的抗纖癌保健功能，喝懂茶的人也奪不斷增多銷。每一次叛沖擊，都瞇帶來茶葉劫市場的結(jié)眼構(gòu)調(diào)整，棕隨著人們劍對健康綠色生帆活的追努求，市郵場不斷雖擴(kuò)大。三次沖擊80年代租咖啡的沖糾擊90年代骨碳酸飲料拉的沖擊礦泉水的造沖擊惠州茶產(chǎn)急品產(chǎn)業(yè)關(guān)紡系鏈茶葉（產(chǎn)延品）8000眨余畝基地100土0余經(jīng)舉營店每天茶葉銷售量忌達(dá)50剛00公壘斤分布在設(shè)博羅縣態(tài)橫河辦留事處、厲惠城區(qū)淚潼僑鎮(zhèn)巡壽和惠東俘縣山區(qū)嗚等地目前整羅個惠州途市茶莊夢茶葉店失有一千伏多家.架都以槽店鋪形例式分散清經(jīng)營市區(qū)每天茶葉銷售量達(dá)伙5000誼公斤，本所地茶葉只占30睬%，且大僵部分是鐵觀音等烏龍茶。市場支撐核力度強(qiáng)勁終，行業(yè)催其生茶類專它業(yè)性批發(fā)只市場的經(jīng)定營平臺業(yè)態(tài)規(guī)祖劃建議租金水平進(jìn)行業(yè)態(tài)鼓規(guī)劃時(shí)，掀應(yīng)參考不季同業(yè)種的萄租金承受象能力及鋪沙位的位置霜，進(jìn)行合滲理的布局永安排。面積要段求了解不同笨商家的面起積要求有陷助于進(jìn)行囑鋪位劃分布，不僅有歐利于招商仙，更有利抹于格實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目直的銷售價(jià)形值最大化掉。工程技雕術(shù)條件層高、柱沈距、荷載償、電氣、諒給水、排鬧水、排煙典、隔油池拉、消防等桐方面都是付業(yè)態(tài)規(guī)劃菌時(shí)應(yīng)考慮氏到的工程辛技術(shù)條件府。業(yè)態(tài)規(guī)劃喚考慮的微觀觀因素業(yè)種的聚購客能力充分考風(fēng)慮不同對業(yè)種的錦聚客能莫力，使觀各業(yè)之纖間形成菌良性的戶互補(bǔ)。輔助功衫能區(qū)需兆求輔助功能拾區(qū)，是指跑在商業(yè)場暑所中那些索必須具備灰，而又不煩能用來當(dāng)難作商鋪銷售或博招商直接惕創(chuàng)造利潤蹲的面積。齡例如樓梯姿、道路、升廁所、休禾閑空地、設(shè)備間朝、綠化肚、停車潛場都屬塊于輔助亮功能區(qū)鐮范圍。忠不同的吉商家對信商業(yè)輔悔助功能有不喘同的要態(tài)求。項(xiàng)目的胳人流動鉗線將業(yè)態(tài)規(guī)揚(yáng)劃與人流葛動線結(jié)合巡壽，將顧客嗚引導(dǎo)至商糧場的各個濤區(qū)域，形撲成良好的經(jīng)營白氛圍，針提升整梢場的租桶金水平懶，使收雙益達(dá)到情最大。業(yè)態(tài)規(guī)父劃考慮符微觀因夸素業(yè)態(tài)規(guī)央劃功能滿足兩大功能銷售功能在不影響后期物業(yè)持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，滿足商鋪的銷售功能，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大。招商、閱經(jīng)營功趴能基于項(xiàng)耗目定位睜，通過居合理的鑒業(yè)態(tài)規(guī)臂劃和布鼻局，有杜利于招撈商的執(zhí)顯行和后雨期經(jīng)營贏管理。主營業(yè)態(tài)麗：茶葉類雜(紅茶匠、綠茶劣、黑茶川、白茶尼、龍井箏、烏龍斷、花草賴、茶飲包料、減半肥茶、打鐵觀音鏡、普耳伶等)輔助業(yè)態(tài)性：煙、酒類繭（洋酒、雹白酒、紅朵酒等）業(yè)態(tài)規(guī)魚劃分析弱：1、一、綠二層是項(xiàng)約目的主出令入口，也軌是項(xiàng)目的匠對外形申象窗口行，這對兼產(chǎn)品的碎經(jīng)營品牌堪檔次要害求較高江，同時(shí)紋也必須惹符合項(xiàng)目糧的主題倉定位思瘋想。另煩茶葉產(chǎn)避品種類繁多肥、消費(fèi)能金力強(qiáng)、具辦有很好的市場前狀景。2、一餡、二層筍的商鋪棉銷售價(jià)跟格一般俗較高，適合截經(jīng)營租金瓣承受能力淚較強(qiáng)的業(yè)種。3、根據(jù)印項(xiàng)目業(yè)態(tài)城的規(guī)劃分窯布，同時(shí)考慮到項(xiàng)作目的經(jīng)營奇產(chǎn)品的互些補(bǔ)性和連帶性特鏟點(diǎn)，煙發(fā)、酒類技產(chǎn)品可郊以作為烘茶類產(chǎn)品驅(qū)在項(xiàng)目烏中聯(lián)動夠經(jīng)營，水形成市灰場經(jīng)營的煙把、酒配套暮專區(qū)。業(yè)態(tài)樓層味規(guī)劃分布位置：一、二層業(yè)態(tài)規(guī)獲劃分析抗：1、由于己經(jīng)營產(chǎn)品換的自身特鼠點(diǎn)（體積幼大），對駱鋪位經(jīng)營轉(zhuǎn)面積要求毅較高。２、三層乒商鋪銷售欣價(jià)格一般墨較低，適碼合經(jīng)營租沿金承受能安力較弱的踏業(yè)種。主營業(yè)址態(tài)：茶具類(男現(xiàn)代茶具蓬、古典茶盡具、紫砂指茶具、陶瓷茶具徒、石材茶橫具、木竹話茶具、玻貫璃茶具、唐漆器茶具煉等)、根監(jiān)雕及相關(guān)歸藝術(shù)品類脫。業(yè)態(tài)樓讀層規(guī)劃崖分布位置：三層關(guān)于鋪位桌分割適應(yīng)商場購的主力商防戶的要求適應(yīng)人枝流導(dǎo)向晝的要求滿足商場盲公共空間賄的需求制定合居理的商蟻場實(shí)用夜率合理利艙用每塊慢地段本項(xiàng)目鎮(zhèn)商鋪劃暖分原則商鋪合乓理劃分勿為開間龍和進(jìn)深冒的比例賊是1:１.５——1：2；實(shí)用率撐不可低懼于50%－６０％披，通道盡菜可能寬闊上（如不少鈴于2M）；其主力商祝鋪應(yīng)30M兵2左右，反少量商捏鋪可在30M琴2以上但以50M托2為限；鋪位應(yīng)采雄取半開放踢式商鋪設(shè)犧計(jì)；同時(shí)也要撕兼顧商場在招商的需孔要；本項(xiàng)目弓商鋪劃般分原則一層、干二層：面積約3蔑0M2，位置章價(jià)值較跪明顯的筑鋪位面飲積適當(dāng)今擴(kuò)大至駝50M2；三層：獨(dú)立鋪肝位面積老約50樓M2，位置價(jià)誘值較明顯著的鋪位面辭積適當(dāng)擴(kuò)仿大至80門M2；商業(yè)地產(chǎn)粉的營銷營銷方狀式Mark鉛etin京gme辭thod先租后售租售結(jié)合售后反租整體出售只租不售營銷方式形成一引定的商赤業(yè)氛圍商戶入戲住經(jīng)營進(jìn)行發(fā)慎售先租后售.優(yōu)點(diǎn)遙.保持整迷體形象確保整體娃風(fēng)格和定劈燕位的前后蛛統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)可持治續(xù)性租金染回報(bào).缺點(diǎn)圖.不能即已時(shí)回籠濱大量資灰金承擔(dān)的利風(fēng)險(xiǎn)相尼對較大先租后繳售通過對租賃、銷售物業(yè)的比例、時(shí)效性進(jìn)行控制通過銷第售緩解頂資金壓立力對優(yōu)質(zhì)物呈業(yè)進(jìn)行經(jīng)負(fù)營繼續(xù)獲建取長期收繞益租售結(jié)脂合一部分真僅轉(zhuǎn)讓想使用權(quán)亡給商戶較的經(jīng)營弓模式另一部分誰產(chǎn)權(quán)與使貴用權(quán)出售拋給投資者租售結(jié)萬合長期經(jīng)營紫獲得更多唐資金回報(bào)快速回收島大量資金矩緩解資金去壓力銷售部分蘿與自營部滅分管理難她以統(tǒng)一易造成傻銷售物剖業(yè)與租巾賃物業(yè)畜兩極化租售結(jié)晉合.優(yōu)點(diǎn)..缺點(diǎn)勒.租:商家出售中小投資碎者開發(fā)商只有對業(yè)并態(tài)經(jīng)營的決建議權(quán)營銷策臨略組合凍及詮釋售后返井租.優(yōu)點(diǎn).整體形象較好刪，便于后僅期管理收回投資毫最為快捷省去銷售、芝招商和后旅期管理工鍋?zhàn)?缺點(diǎn)佛.尋找整詳體買家夸的現(xiàn)實(shí)砍可能性盆尚需驗(yàn)米證不利于獲斯取最大利即潤整體出朵售.優(yōu)點(diǎn).統(tǒng)一管理，保持商場的整體形象可監(jiān)控商場之行業(yè)及商戶組合可實(shí)現(xiàn)商場的可持續(xù)性租金回報(bào)為開發(fā)商樹立良好的業(yè)界形象.缺點(diǎn).租金水平低，不利于開發(fā)商回籠資金并沒有化解商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)只租不軌售綜合以上拜考慮，建堤議本項(xiàng)目商業(yè)銷售蓮模式為：“售后返租征”項(xiàng)目銷售永模式建議總體策還略:先銷售后覆招商銷售：前裳三年經(jīng)營拼權(quán)歸發(fā)展杠商所有返育租銷售，削年回報(bào)8磨%，3年共24選%.租賃：衫“放水悅養(yǎng)魚策院略”交床鋪位保淺證金既控可經(jīng)營怒。第一年:細(xì)免租，第二年端:租金虧按50植%比例筆收取，第三年:贈租金按7叢0%比例久收取.項(xiàng)目銷伏售策略類似案之例銷售皂模式分鼓析項(xiàng)目名稱地址規(guī)模銷售模式銷售狀況備注紡織布料城惠州大道旁16000平方米三年8%，返租銷售好９月底開盤,已銷售８５％以上義烏小商品二期惠州大道旁38000平方米三年8%，返租銷售尚未銷售正在認(rèn)籌階段國際電子城惠州大道旁10000平方米三年8%，返租銷售好已銷售完畢窗簾家飾城惠州市麥地南路19000平方米三年8%，返租銷售尚未銷售12.8號開始認(rèn)籌返租銷杜售是惠堅(jiān)州市場綠目前最做常用的垮一種銷饑售模式今，同時(shí)霜也取得置很好的仆效果。關(guān)于定價(jià)成本定價(jià)市場比較租金反推投資回殘報(bào)商業(yè)定價(jià)姻方法惠州的商軌業(yè)處于高類速發(fā)展階口段，不同繡片區(qū)和商摘業(yè)項(xiàng)目因刷為招商品辟牌不同，品租金變化忠較大，所豆以不宜采酷用租金反討算法制定區(qū)本項(xiàng)目的弦銷售價(jià)格乞；項(xiàng)目周邊臘現(xiàn)有多個狹同類型商璃業(yè)項(xiàng)目在短銷售，市納場具有較析強(qiáng)的可比副性，建議肆采用市場舅比較法制惰定本項(xiàng)目秤商業(yè)銷售箏價(jià)格。同類商員業(yè)定價(jià)項(xiàng)目售價(jià)（萬元/m2）說明紡織布料城B1.9(首層)地段、交通優(yōu)勢明顯義烏小商品二期C2.2(首層)義烏小商品一期市場較成熟，對二期商業(yè)有強(qiáng)烈?guī)幼饔么昂熂绎棾荄1.8(首層)與周邊市場形成互補(bǔ),商圈成熟.國際電子城E1.8(首層)地段、交通優(yōu)勢明顯,具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)項(xiàng)目商低業(yè)定價(jià)項(xiàng)目XX廣場A紡織布料城B權(quán)重40%義烏小商品二期C權(quán)重30%國際電子城權(quán)D重20%窗簾家飾城E權(quán)重10%物業(yè)區(qū)位2022222518物業(yè)交通1517172012項(xiàng)目規(guī)模1081578市場環(huán)境1515201512招商能力1512151312商業(yè)規(guī)劃1515181513發(fā)展前景10812109綜合值X100%97%119%105%84%項(xiàng)目商憂業(yè)定價(jià)PA=P貓B*JB通/XB+感PC*J形C/XC水+PD*疼JD/X環(huán)D+PE異*JE/蠶XEP=價(jià)格握；X=綜過合值；J楊=權(quán)重系裝數(shù)。PA=1成.9*4府0%/9誰7%+搬2.2錯*30%封/119薯%+1雪.8*2予0%/1筒05%+沉1.8藏*10%改/84%PA=0餐.783露+0.擔(dān)555觸+0.蘿342+位0.2芒14PA=搜1.8奸94萬話元/M培2初步定手位：本項(xiàng)目商息業(yè)一樓價(jià)移格約每平任方米1.份8--1票.9萬元招商篇項(xiàng)目招背商思路前期：“放水適養(yǎng)魚”凡策略，主要針對品牌龍頭日商家及經(jīng)歇營實(shí)力強(qiáng)拴的商家，租賃條上件上給予懂一定的優(yōu)惠幼促使其進(jìn)鳥駐，并通庫過其進(jìn)駐仍的消息，趨來帶動其植它商家進(jìn)縣駐。中后期垮：“篩子嗎”策略，對一些阿零散商額家，篩洲選有品盒牌優(yōu)勢餡又有經(jīng)狠營能力六的商家身。招商形式火：綜合考娃慮諸多引因素，仗為了節(jié)參省項(xiàng)目濱投資成醬本及提嗽高工作惰效率，犬XX建鳥議采用駐場招寸商和對偷外定向繡招商的招商席方式。項(xiàng)目招商油策略1、招商駁推廣策略通過媒快體、報(bào)認(rèn)刊雜志伴、戶外沖廣告、觀網(wǎng)絡(luò)等杠對外宣拌傳推廣當(dāng)方式，紐奉炒熱本仰項(xiàng)目“錯惠州文暴化產(chǎn)業(yè)啊核心商嫌圈”、析“健康鄰休閑文善化體驗(yàn)?zāi)够亍狈吹雀拍罡?，同時(shí)午借助項(xiàng)暢目住宅撕開盤熱械賣之機(jī)尾，對外增進(jìn)行宣撤傳推廣魯造勢，員營造適錘合項(xiàng)目舍的發(fā)展問的市場鋸環(huán)境，談趁勢推扎出項(xiàng)目桶商業(yè)部剃分。2、招商群商家先后宇策略：先招品字牌主力商生家，再招葉次主力商峽家，然后蒙吸引一般組散客。品牌主力商家次主力商家一般散客3、招柄商區(qū)域未策略：先本據(jù)土后周紫邊，層勻?qū)油七M(jìn)聯(lián)。其他城市周邊城市（如東