中高端住宅項目產(chǎn)品定位報告戶型定位格式

致：廣森集團(tuán)——城市橄欖園項目戶型研判純粹，提升前海路！本報告沒有涉及更廣泛的概念延伸,目前只針對性對戶型進(jìn)行客觀研判;通過預(yù)設(shè)定位的方法論,對項目進(jìn)行戶型方面的論證和探討,目的在于更準(zhǔn)確地找到契合項目的準(zhǔn)確定位.本報告采用層層推進(jìn)的研究方法對項目戶型進(jìn)行系統(tǒng)研判；本報告保留與發(fā)展商溝通的必要。影響戶型定位的幾個必要因素:市場客戶檔次自身條件宏觀政策戶型定位研判思路——12345通過對片區(qū)潛在競爭項目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析通過片區(qū)三級市場的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析通過本項目客戶群體的需求研究進(jìn)行項目修正通過對“90·70”政策對本項目進(jìn)行個案分析通過對片區(qū)理解，尋找項目定性，通過同類項目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析最終建議戶型面積區(qū)間和比例意向基本面積區(qū)間和戶型比例參考基本面積區(qū)間和戶型比例意向基本面積區(qū)間和戶型比例策略基本面積區(qū)間和戶型比例意向基本面積區(qū)間和戶型比例項目定性分析點：1.對區(qū)域的理解，得出區(qū)域的檔次界定2.本項目在區(qū)域的位置，得出基本參考檔次；3.項目自身價值點梳理項目概況周邊環(huán)境優(yōu)劣分析目的要求：通過區(qū)域及項目自身分析，找出項目價值點所在，初步項目定性一.南山區(qū)域地產(chǎn)格局:蛇口后海紅樹林南頭前海大南山東填海區(qū)月亮灣片區(qū)后海大道南海大道前海大道后海濱路月亮灣大道星海名城名家富居繽紛年華悠然天地信和自由廣場花園城港灣花園新德家園綠海名都陽光棕櫚園鼎太風(fēng)華前海明珠海韻嘉園半島城邦濱海之窗蔚藍(lán)海岸招商海月天驕華庭花半里澳城藍(lán)海上城后海公館寶能三湘皇庭卓越宇馬項目光彩項目月亮灣山莊月亮灣花園春樹里碧榕灣蘭溪谷高質(zhì)素區(qū)中高質(zhì)素區(qū)二.本項目在南山區(qū)域中的位置:前海路中軸》位于前海片區(qū)；》位于前海大道中軸；》周邊目前為新德家園，綠海名都，陽光棕櫚園，鼎太風(fēng)華等，屬于典型的傳統(tǒng)中高端居住區(qū)；》從區(qū)域發(fā)展角度看，項目將難以逾越區(qū)域發(fā)展的品質(zhì)線；總用地：12423．38㎡總建面：108690．68㎡容積率：7．25三.本項目地塊分析:項目容積率高，地塊臨路，總占地面積不大；本案大新村陽光棕櫚園前海路學(xué)府路金?；▓@農(nóng)民房華府花園新德家園南崗商務(wù)大廈地鐵站項目目前周邊環(huán)境相對比較差，尤其是東面和南面，比較雜亂，臨農(nóng)民房；北面及南面均為農(nóng)民房，東面為金海花園及華府花園（90年代小區(qū)），周邊居住檔次較低；西面為新德家園（新建小區(qū)），鄰近陽光棕櫚園、綠海名都、鼎太風(fēng)華等小區(qū)，路西生活氛圍濃厚，路東面比較雜亂；北面東面西南面1.老式居民區(qū)由前海路(主干道)、學(xué)府路（次干道）、主要支路圍合而成；鄰近北環(huán)大道、濱海大道兩條快速路；鄰近深南大道、南山大道、月亮灣大道三條主干道；與地鐵一號線的南新路站距離為5分鐘步行路程；鄰近南頭總站、南山客運站、深圳鐵路西站；2.交通網(wǎng)比較密，但也比較亂大新幼兒園、明日之星幼兒園、南山小學(xué)、陽光小學(xué)、大新小學(xué)、前海中學(xué)、北大附中南山分校、荔香中學(xué)、南山實驗學(xué)校、深圳市中加學(xué)校、新安學(xué)院、深圳大學(xué)..

項目2公里范圍內(nèi)，學(xué)校云集3.教育設(shè)施相對完善人人樂百貨、天虹商場、家樂福、南沙購物中心、南山區(qū)文體中心、南山圖書館、南頭戲院以及各類餐飲娛樂設(shè)施南山區(qū)人民醫(yī)院4.商業(yè)、休閑、醫(yī)療配套鄰近前?；▓@、前海灣;但周邊眾多小區(qū)將項目團(tuán)團(tuán)包圍，大南山景觀和深圳灣，以及前海灣景觀面少，基本無景觀資源可利用。5.景觀資源S：中高質(zhì)素片區(qū)周邊生活氛圍較濃交通較為便利生活配套相對齊全Ｗ：容積率較高周邊居住檔次低無景觀資源道路噪音影響前海路西面發(fā)展好過東面優(yōu)劣分析——城市高端住宅占有資源中高端住宅占有資源區(qū)域氣質(zhì)景觀資源配套設(shè)施升值潛力成熟氛圍品牌企業(yè)區(qū)域氣質(zhì)不高一定景觀資源配套相對完善一定升值潛力生活氛圍較濃成長中的品牌代表項目：陽光棕櫚園代表項目：天驕華庭綜合以上分析，本項目所占有的資源基本符合中高端住宅范疇；由此說明:》以下所有研究方向?qū)@中高端住宅進(jìn)行；》本次研究重點只針對目前項目的戶型定位；》從區(qū)域類比中,我們將尋找檔次對等的項目進(jìn)行研究;》我們將通過同質(zhì)項目對應(yīng)本片區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)論證,層層推進(jìn)得出本項目的戶型建議;分析過程:通過片區(qū)基本同類項目進(jìn)行整體分析;選取05、06年的共9個項目進(jìn)行分析;目的要求:找出基本規(guī)律,初步得出本項目可參照的戶型區(qū)間和比例;數(shù)據(jù)來源:中原深港研究中心/中原三級市場數(shù)據(jù)庫推導(dǎo)過程1樣本容量時間跨充度篩選標(biāo)準(zhǔn)21310個2南山區(qū)疤中高檔鉛住宅項丸目片區(qū)０淹5、０餐６年同類項目些分析．．悉．選取本片虹區(qū)05-稀06年中經(jīng)高端已售猾、在售項公目為案例鑼：05年：春樹里供小區(qū)、皮海韻嘉照園、信何和自由露廣場、舍繽紛年票華、第五公社06年：新德家園平、四海宜咱家大廈、劃厚德品園愉、名家富悶居、前海刃金岸項目單房一房兩房三房四房復(fù)式春樹里小區(qū)49㎡8%65-75㎡48%96-115㎡41%220㎡1%海韻嘉園62-78㎡56%92-115㎡43%217㎡1%信和自由廣場43-55㎡12%57-72㎡49%75-106㎡37%123㎡2%繽紛年華69-79㎡50%93-98㎡50%第五公社35-58㎡61%67-92㎡29%85-113㎡10%新德家園29-30㎡4%35-48㎡25%67-82㎡42%85-102㎡29%四海宜家大廈78-85㎡24%102-121㎡60%158㎡13%厚德品園29-47㎡45%69-92㎡31%107-115㎡22%99-180㎡1%前海金岸27-29㎡44%41㎡9%70-72㎡26%83-99㎡21%名家富居72-78㎡27%107-133㎡60%141-147㎡11%178-579㎡2%05年06年1.選奧取案例原的面積溪和比例擇統(tǒng)計面積慎（㎡）5529一房上限下限所選取烈案例的憶面積區(qū)甚間分布柄較大，為保證推施導(dǎo)結(jié)果的只準(zhǔn)確度，我們將御選取此毀面積區(qū)幟間中的雹集中段失。兩房三房四房9257133751581232、整遺體區(qū)間邪分析項目一房兩房三房四房復(fù)式春樹里小區(qū)8%48%41%1%海韻嘉園56%43%1%信和自由廣場12%49%37%2%繽紛年華50%50%新德家園25%42%29%四海宜家大廈24%60%13%厚德品園45%31%22%1%第五公社61％29％10％前海金岸9%26%21%名家富居27%60%11%2%3、整體南比例分析4、典型墻項目篩選項目位置建筑面積容積率與本項目相似點海韻嘉園蛇口后海灣海濱旁755004．81環(huán)境、配套信和自由廣場南海大道與東濱路交匯1125136規(guī)模、容積率、交通、配套第五公社前海路西側(cè)，南頭中學(xué)對面1096512．8地段、定位新德家園前海路與學(xué)府路交界處1178596．24地段、規(guī)模、配套名家富居藝園路西（荔香公園北側(cè)）1624764．43地段、交通單房一房兩房三房四房復(fù)式總套數(shù)海韻嘉園————62-78㎡428套56%92-115㎡334套43%——217㎡6套1%768信和自由廣場43-55㎡132套12%57-72㎡552套49%84-90㎡86套7%127㎡22套2%——112875-105㎡336套30%第五公社——35-58㎡810套61%67-92㎡386套29%85-113㎡133套10%————1329新德家園29-30㎡40套4%35-48㎡240套25%67-82㎡396套42%85-102㎡276套29%————952名家富居————72-78㎡270套27%107-133㎡605套60%141-147㎡120套11%178-579㎡18套2%1013比例1%23%39%34%2%1%參考區(qū)間1-5%20-25%35-45%30-40%2-5%1-5%典型項目咬比例分析根據(jù)所圣選取的云5個典巧型案例雨進(jìn)行分威析：得出一房聲比例約為20-2憶5%，兩房比偵例約為35-潛45%，三房畫比例約涼為35-4破5%，四房幟比例約效為2-5%。>通過論對篩選棋出項目裁的戶型裳進(jìn)行分樓析，我柜們發(fā)現(xiàn)兩房、三惱房是所有可哈參考項目醉的主力戶佛型。>由此我駕們首先對兩房、峽三房的卸變化進(jìn)廈行細(xì)致賀的分析求取所愚選案例料的戶型泡比例平熟均值，插得出各逼種戶型顫的比例涌區(qū)間兩房三房海韻嘉園信和自由廣場第五公社新德家園名家富居45㎡60㎡70㎡80㎡90㎡60㎡70㎡80㎡90㎡100掏㎡110㎡120㎡5、兩輪房和三投房面積納區(qū)間兩房面積昆區(qū)間集中碗：60-8神0㎡三房面積聾區(qū)間集中輛：80-崇100暢㎡資10雄0-1連20㎡6、關(guān)油于單房設(shè)置單房武的項目少陪之甚少，袋僅占1%的比例還；單房品只質(zhì)不夠酒，影響嘩項目檔地次，不修符合本精項目中體高檔定駛性；我們建議熔不設(shè)單房均！項目單房新德家園29-30㎡前海金岸27-29㎡一房春樹里小區(qū)信和自由廣場新德家園厚德品園前海金岸29㎡35㎡40㎡45㎡50㎡55㎡一房集中策區(qū)間為40-倦50㎡，尺度偏草舒適型7、關(guān)賢于一房項目四房信和自由廣場123㎡名家富居141-147㎡5個典型基項目中硬設(shè)置四貼房的只擺有兩個乎項目，夫面積區(qū)仔間在123-餅147㎡之間，拋僅占2%的比例；設(shè)置120-念140㎡面積段談的四房喘不能提厘升本項斜目的品姑質(zhì)感，劉但如果音加大四吃房面積應(yīng)去滿足桿四房的揉品質(zhì)，太客戶是得否愿意短為大面忘積、高嚷總價的藍(lán)前海項它目買單兄？同時露必然與段東填海災(zāi)區(qū)形成不競爭？我們建質(zhì)議：舍期棄四房線！8、關(guān)蜜于四房9、關(guān)址于復(fù)式項目復(fù)式春樹里小區(qū)220㎡海韻嘉園1217㎡四海宜家大廈180㎡名家富居178-579㎡據(jù)中原前淋海片區(qū)的疑銷售經(jīng)驗仗總結(jié)，本隙片區(qū)復(fù)式度單位銷售洪速度緩慢博；復(fù)式單位性總價過高摩，不符合序本項目中愉高端定性額，不利于睡未來銷售渴；復(fù)式僅節(jié)占1%的比例；建議不設(shè)畝復(fù)式！10、關(guān)劃于社區(qū)品逗質(zhì)一房和恩兩房的象比例均應(yīng)適當(dāng)調(diào)坑低5%；三房的乘純粹設(shè)袋計，以紛保證項乳目整體制的檔次何，建議滾適當(dāng)調(diào)畏高15-齒20％比例撲（融合幫舍棄的針?biāo)姆亢秃軓?fù)式以脅及調(diào)低疫的一房遙和二房毒比例）肥；考慮市場伶價格提升償，對總價考的影響；舍棄單六房、四譽(yù)房和復(fù)鐮式。一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡套數(shù)比例15-20%30-40%50-60%說明:以上戶蛾型區(qū)間融和比例傘是基于除對片區(qū)完市場研奔究,目前只福作為本脾項目研抹究的參鏈考值;在初步戶刊型面積參設(shè)考的基礎(chǔ)免上,需要層層價論證以求幣出項目最擦終面積和池比例;由于目路前只是寺推斷,所以在足此我們解初步用橫區(qū)間表摔達(dá)戶型玩的比例;接下來瘡將通過菠潛在競水爭項目組修正來財完善本歌項目的蓄戶型比數(shù)例;第一步結(jié)瞧論一推導(dǎo)過程2分析過叉程:通過對片茶區(qū)潛在競亡爭項目的類戶型區(qū)間曉和比例進(jìn)膨行系統(tǒng)分迅析；選取4個腐潛在競爭誘項目進(jìn)行劑分析;目的要求嘉:第一次修蜓正基本戶鍵型>由潛在棒項目的競灑爭分析對刻初步推導(dǎo)搶的戶型比嗚例進(jìn)行修正寄;數(shù)據(jù)來棋源:中原深港洋研究中心矮/中原三毒級市場數(shù)翠據(jù)庫潛在競爭卷項目分析潛在競爭葬項目篩選篩選原則盒——為合理規(guī)肥避競爭，泡修正比例篩選標(biāo)倘準(zhǔn)——與本項裝目開售儀時間接處近；同等片區(qū)伶之內(nèi)或同旦質(zhì)片區(qū)；中高質(zhì)林素項目項目（暫名）所屬片區(qū)位置開發(fā)商建筑面積(萬㎡)預(yù)計推出時間厚德項目月亮灣學(xué)府路南月亮灣大道東厚德地產(chǎn)開發(fā)2.308年美地佳項目月亮灣月亮山莊西北面美地佳置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)6.2508年光彩項目月亮灣南山月亮灣荔灣路與興海大道交匯處光彩集團(tuán)2.808年下半年寶能項目東填海區(qū)工業(yè)八路寶能地產(chǎn)開發(fā)2708年中08年潛堡在競爭項保目面積和娛比例統(tǒng)計08年潛怕在競爭項抗目中，我淚們可以看披到三房四湖房仍是葡主力戶毒型，并且四努房的比例知大大增加悅！也說明源該片區(qū)的預(yù)質(zhì)素在增纖加。項目一房兩房三房四房四房以上厚德項目70㎡36%90㎡44%140㎡20%——美地佳項目——160㎡30%180-210㎡60%250-300㎡10%光彩項目40-50㎡10%60-70㎡45%80-100㎡35%——180-200㎡10%寶能項目75-85㎡17%110-135㎡45%140-180㎡35%220－270㎡3%一房二房三房四房四房以上面積區(qū)間40-5060-8580-100100-110110-145140-180180-210180-300套數(shù)比例2%25%40％28％5％潛在競爭經(jīng)項目主力叔戶型區(qū)間活和比例統(tǒng)鎖計結(jié)論一：主力戶撥型區(qū)間際和比例億統(tǒng)計一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡套數(shù)比例15-20%30-40%50-60%分析原瓜則:為蘆合理規(guī)專避競爭銳，修正退比例.針對本項無目結(jié)論一材：>1房存頌在空白點喉，暫作保禮留；>兩房60透-80㎡存在競查爭,建筑議減小革比例;>三房仍蔽可適當(dāng)增大比例敘。說明:將兩房哨比例調(diào)曉低；作為主掉力戶型醒三房比迅例可以嘴上調(diào);一房比舊例不變;接下來我柴們將通過莫三級市場賞進(jìn)一步修孤正項目戶干型區(qū)間。結(jié)論二通過潛洗在競爭渾分析，餐第一次賣修正戶翻型比例一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡套數(shù)比例15-20%20-30%60-70%推導(dǎo)過程3分析過達(dá)程:通過片區(qū)嘆三級市場怒的成交戶暢型和需求脾戶型系統(tǒng)司分析;目的要債求:第二次葵修正基懷本戶型>由三級頑市場成交陸和需求戶科型/面積鴿對本項目廈進(jìn)行戶型區(qū)拔間修正;數(shù)據(jù)來秋源:中原深墳港研究單中心/買中原三罩級市場多數(shù)據(jù)庫項目名稱主力成交戶型成交均價鼎太風(fēng)華兩房：71-86㎡16000三房：115-130㎡19000綠海名都兩房：70-74㎡16000三房：106-121㎡17000陽光棕櫚園兩房：74㎡17000三房：110-12518000四房：140-144㎡18000星海名城兩房：50-60㎡17000三房：90-125㎡15000三級市澇場主力炸成交情潔況分析點：桑從三級市尖場數(shù)據(jù)可逗見，市場唉成交最多迷的戶型為2房和紙3房，反映今了片區(qū)翻暢銷戶秤型基本為中軋小戶型；三級市咐場暢銷頌戶型區(qū)辮間統(tǒng)計咽——兩房三房50-60㎡70-75㎡90-100㎡100-130㎡說明從三級濟(jì)市場暢筑銷戶型狹數(shù)據(jù)可嫩見：三房的忍建議面遞積屬于峰暢銷面測積段，租但面積摸下限高漿于80㎡，建議孫將80-1蔬00㎡調(diào)高10㎡，100貸-12構(gòu)0㎡調(diào)高5㎡；兩房建議鹽面積段下呆限高于市省場暢銷戶肺型，建議帽往下調(diào)整便約5㎡左右；接下來將次通過新增粱客戶分析鴨和自身條笨件進(jìn)一步競論證戶型襯比例;一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡65-75㎡90-100㎡100-125㎡套數(shù)比例15-20%20-30%60-70%結(jié)論三通過對咳三級市門場暢銷槍戶型分功析，第念二次修足正戶型榨面積推導(dǎo)過薯程4分析過程屬:>通過對騾項目目標(biāo)撞客戶進(jìn)行頌基本需求棗分析；目的要詞求:第三次修蠶正基本戶育型>由項富目客戶邊需求和糞自身限茅制條件飾進(jìn)行戶歡型比例半修正;數(shù)據(jù)來源語:>中原隊深港研屆究中心乒/中原栽三級市缺場數(shù)據(jù)心庫本區(qū)域客婦戶南山/福翁田私營企共業(yè)主、個英體商戶南山/衛(wèi)福田高唇級白領(lǐng)霧、高收承入階層政府公務(wù)努員區(qū)域內(nèi)危（科技糖園）商尼務(wù)人士有區(qū)域黨情節(jié)的胞原居民項目名稱項目整體客戶群概述主力消化房型主力客戶群購買目的鼎太風(fēng)華南山占45％，福田30％，羅湖占15％三房南山、福田的私營業(yè)主、企業(yè)高管、高校教師80％自住新德家園南山占85%，福田羅湖10%，寶安等其他區(qū)域約占5%兩房、三房南山、福田的私營業(yè)主、企業(yè)高管、大新村原住民、白領(lǐng)60％自住、40％投資厚德品園兩房政府公務(wù)員、高校教師、企業(yè)高管、高級白領(lǐng)40％自住、60％投資陽光棕櫚園南山占70％，福田占20%，羅湖占10%三房南山、福田的中堅階層、私營企業(yè)主、大型企業(yè)高管；來自福田的30-50歲的私營企業(yè)主自住占70％綠海名都南山占60-70%，福田羅湖占30%兩房、三房南山、福田個體商戶、私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、區(qū)域以外的投資客自住占80%片區(qū)項目右客戶情況1、南港山/?？咎锼綘I釀企業(yè)主少、個體塵商戶這部分客梢戶在南山鴿或福田有苦公司，在揉南山的時警間較多。特點：私營企寸業(yè)老板苗，年齡門在40批歲左右簡，懂得悔享受，巨同時因樂為要經(jīng)百常辦理榨業(yè)務(wù)，俯所以較康為忠誠待交通方睛便，配舞套齊全采的小區(qū)嫁。一般會選業(yè)擇較大戶眠型，以舒適傍型3房征為主。需求：注重產(chǎn)澇品檔次恩及質(zhì)素羽，能提無供優(yōu)質(zhì)救管理及冰保安嚴(yán)督密；不熊需要裝鬧修，家械俬電器故；要求汽戶型舒志適、實耕用，一團(tuán)定要非特常豪華足。2、南山符/福田高腥級白領(lǐng)、克高收入階撇層特點：以在深怎一次置射業(yè)為主昌；人群線為公司圾高層管婚理人員跪；以中尸青年客焰戶為主嘩，年齡樹在26貨—40羞之間；慨多為單鼓身貴族借或兩地逮分居人獵士；購納買目的課主要是話作為臨劇時居住扛地；以購買1房柄、2房為屑主；文化徑層次較按高，月車收入高胸；多采渾用按揭送的付款芽方式；罰能接受垮相對較串高的物勸業(yè)管理斃費；需求：對于價軍格、戶渴型結(jié)構(gòu)怎、入伙界時間、勇裝修標(biāo)每準(zhǔn)的檔瘋次、朝承向、樓恩層、物拼管和收起費、會面所配套竹設(shè)施等脆細(xì)致的主問題很桌在意；儉其中對倉于價格近，入伙涼時間和磚戶型結(jié)搬構(gòu)最為嚇關(guān)注；協(xié)要求出躬入關(guān)方泊便。3、政配府公務(wù)浮員4、區(qū)景域內(nèi)（黎科技園巴）商務(wù)文人士這部分客菊戶在南山貴或者福田體工作，收答入穩(wěn)定，峽空閑時間刷相對較多哈。特點：公務(wù)員枝，年齡造在30伏歲以上遞，有相皮對穩(wěn)定漁的收入舊，要求疾交通方稅便。需求：3房，注重奪產(chǎn)品檔奇次及質(zhì)查素，能怨提供優(yōu)饑質(zhì)管理返；不需列要裝修活，家俬簡電器；晉要求戶旨型舒適兵、實用惱。特點：區(qū)域內(nèi)商爭務(wù)人士，水年齡在3滔5歲左右扎，要求交眼通方便，棕區(qū)域配套職成熟。需求：2票房、3房赴，注重產(chǎn)品扎檔次及質(zhì)設(shè)素，能提場供優(yōu)質(zhì)管孩理及保安稻嚴(yán)密；配哪套成熟。特點：主要為片限區(qū)老居民級，他們對翅該片區(qū)有揉著難舍的紡情結(jié)；有賢年輕一代駕為結(jié)婚購村房，也有糊換房老居帶民的二次哲置業(yè)；客漠戶一般為朝政府公務(wù)惕人員，或圍其它事業(yè)折成功人士況，因已習(xí)腸慣居住在打該區(qū)域而錄就近購房黨；經(jīng)濟(jì)能寇力較優(yōu)；策對物業(yè)素塘質(zhì)要求較草高，購房彈時往往經(jīng)濾過細(xì)致的膛比較；對臥價格非常聯(lián)注重，一亭般要在多丘個樓盤之厘間反復(fù)比困較；能支皂付較高首勸期款，銀龍行按揭以蘿首期三成需，七成按更揭居多；塵家庭人數(shù)超為3—4阿人；文化管層次中等萄。需求：年輕一誘代結(jié)婚申購房一映般希望軟購買2齡房（6時0㎡）塊或3房盾（90盞㎡）等卡單位；孝而部分乳家庭的揮二次置吳業(yè)則希甲望所購連物業(yè)居熱住起來共更舒適昂，不但煎希望居狠家面積蜓比普通墳住宅寬糕敞明亮月，同時鴨希望小飄區(qū)內(nèi)外槍有優(yōu)美腥的景觀蹤蝶等等，賤通常購挪買3房盒（11串0㎡以蘭上）。車這兩類墳客戶均繪不要求挎提供裝腐修，希垂望能按企照自己摟的個人宋喜好進(jìn)回行精裝放修；希村望有會槳所，包切括健身謊中心、胸泳池、癥閱覽室洪、美容按院等設(shè)利施；對混物業(yè)綠蓄化、環(huán)秋境等要遲求較高狂，追求沉生活質(zhì)簡素；對乘物業(yè)管缺理要求辱較高，博尤其是悄治安和如智能化畢設(shè)施；丹要求周叉邊生活已配套設(shè)培施較完刷善。5、區(qū)嶄域原居主民典型客戶客戶描畜述：福蘆田投資同客客戶描搬述：自砌住兼投蝦資客典型客響戶重要客戶南山專乳業(yè)人群（醫(yī)生、梢教師、律宵師等）件◎南山/福閃田首次置匪業(yè)年輕家桑庭◎核心客經(jīng)戶◎南條山、福版田（科班技園）鳥私營企擔(dān)業(yè)主，漸個體經(jīng)癥營者◎南唱山/福宰田高級套白領(lǐng)◎區(qū)域慮原居民南山/華福田/慨羅湖公現(xiàn)務(wù)員◎重要客戶本區(qū)域客取戶定位本區(qū)域?qū)た蛻舳ㄨb位核心客戶需求房型1房2房3房4房羅湖/福田私營企業(yè)主、個體商戶3房4房羅湖/福田高級白領(lǐng)、高收入階層1房2房3房政府公務(wù)員2房3房區(qū)域內(nèi)（科技園）商務(wù)人士2房3房有區(qū)域情節(jié)的原居民2房3房分析：本區(qū)域的提核心客戶較對戶型的雕需求以3顯房為主；啄年輕原居霧民及白領(lǐng)增客戶對戶勞型需求會講相對緊湊弱，而個體棕商戶及政吉府公務(wù)員杏更偏向舒幼適型戶型杏。關(guān)于西部止通道對客遼戶的影響西部通饞道位于身南山蛇澡口東角窩頭，是剝深圳與瓦香港的桑第四個汗陸路連鄰接通道眼，也是絮深圳通還行能力烘最大的嗽陸路口評岸，于瞎200怪7年7斯月1日債建成通傻車，實觸現(xiàn)深港飽兩地從批東至西臘的全線鎮(zhèn)互通，兼使香港蜓與深圳梁乃至珠但三角的木經(jīng)濟(jì)互渡動與融斗合更加養(yǎng)緊密，梯南山成見為深圳絕乃至南評中國最蓄重要的棉陸路樞色紐?！疚鞑课猛ǖ赖慕ㄙQ(mào)成通車以死及東角頭膨口岸的形騎成將強(qiáng)力翠改變南山邊地產(chǎn)格局文，作為深親港連接的渾門戶——執(zhí)在客戶渠尸道擴(kuò)展上難，南山最杯先受益。鄉(xiāng)豐】西部通道修打開南山館外銷大門蒙，片區(qū)將禮迎來高端腸外銷時代棚。西部通良道通車充，引發(fā)歸南山產(chǎn)至業(yè)升級睛，南山弱寫字樓沃開發(fā)風(fēng)繁起云涌風(fēng)，城市就珍業(yè)中心縮慧將逐漸缸向南山蔬轉(zhuǎn)移，脊知識型串移民成臨為繼IT人士之訴后南山又一購仍房主力給軍?？诎恫裳靡坏貕瘍蓹z，朝工作人品員全部辟集中在鞋深圳一未側(cè)，不寧排除港蓄方及中方工粒作人員弊就近購扶房的可敗能，該售群體成滅為不可肢忽視的悲購房群桑體。西部通道妹帶來的客翻戶變化—換—2007疲年3月,矮深圳中原挺深港研究絮中心特別喘就西部通都道開通對莖地產(chǎn)的影西響作了一歸次專題聚調(diào)研,統(tǒng)我們從剃中研究畢本項目傭預(yù)計未協(xié)來將可柏能增加爆以下幾類客戶--沃----香港鍵客戶主要需求向兩房、三德房口岸工圈作人員工作年雀限不長初的年輕棵人：已有福利脆房的工作揪人員：他們偏重戒于選擇大扯型高尚住棍區(qū)，對地段因素層最為關(guān)注，其次是豬教育配套煮，另外對員小區(qū)環(huán)境竹、小區(qū)配捧套、物業(yè)我管理、戶牌型、周邊丑景觀資源匠等也比較販看重。購該房的首要愉目的是改松善居住環(huán)繩境，改善喚居住環(huán)境兆的愿望最喪為強(qiáng)烈。也其次要方推便上下班鋤，再次是角能解決孩珍子上學(xué)問日題。首次置業(yè)評，對價格旋敏感，同類時購房是掛用于自己豎或小家庭醒居住，因弓此居家功亡能齊備、粥總價不高處的3房及2霜房是他們神考慮的重讓點。主要需亭求三房妹、四房主要需求輝三房、兩哪房知識型移冤民受訪者戶園型需求受訪者蓮面積需協(xié)求置業(yè)面尤積——絮以80讀-12蠅0㎡的兔戶型為朗主置業(yè)戶型秧——以二查房、三房蝦為主置業(yè)特銜征——稈關(guān)注地豈段與周膜邊配套西部通池道對于悉南山房胳地產(chǎn)的望影響是三十分深毫遠(yuǎn)口岸工餃作人員知識型逮移民香港啟客夠戶主要需賴求二房、三傻房主要需愛求二房、三按房年輕工作沃人員主要需求二房、三姨房工作時間體較長者主要需求三房、描四房西部通俊道帶來的客戶忠變化將幼給項目睛所在區(qū)貼域帶來電一定量的二房、抱三房需求，整顆體看三房交高于二房替.結(jié)論四對客戶分致析及變化尼趨勢，第恢三次修正息戶型面積耽和比例說明:>將1悼房和兩笑房比例屬均下調(diào)債，以滿頓足3房或足夠比菜例；>接下來蛙將通過對灘新政的影翻響進(jìn)一步族論證項目賠整體戶型返比例。一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡65-75㎡90-100㎡100-120㎡套數(shù)比例10-15%10-20%65-75%分析過程腹:>通過對饞“90·律70”政從策對本項銅目進(jìn)行個哨案分析;目的要求啞:第四次裂修正基概本戶型>由新灣政影響聞對戶型曾比例提鋪出修正慌;推導(dǎo)過恒程5關(guān)于90肢/70政疫策本項目記的3房律面積段扔為：9繪0-1兇20㎡，占叼50-非60%建議：1、設(shè)處置30走%比例岔的12杏0㎡舒適型膽大三房，醉以提升項修目檔次；2、將皮小三房反面積做繪到85款-90領(lǐng)㎡，既端經(jīng)濟(jì)實吼用，又粥可避免孕拼接問觸題，同好時滿足乳市場需喜求；3、將8諷5-90表㎡的小三劉房比例上丹調(diào)。結(jié)論五最后修正牛戶型面積這和比例說明:>大三房括保留30虛％純戶型玩設(shè)計；>一房比屈例上調(diào)，甚兩房比例配下調(diào)；>大三薄房面積廣上調(diào)1櫻0㎡，含以滿足游舒適性吵及品質(zhì)餃感；>將小鄉(xiāng)豐三房面捏積調(diào)至類90㎡睜以下；>此戶型縫區(qū)間和比但例為最終融推導(dǎo)戶型浸定位。一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡65-75㎡85-90㎡120-125㎡套數(shù)1203套195250480240套數(shù)比例15%15%50%20%面積比9%18%43%30%一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡套數(shù)比例15-20%30-40%50-60%一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡套數(shù)比例15-20%15-20%60-70%一房兩房三房面積區(qū)間40-50㎡65-