上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)施方案

上海公司項(xiàng)目管理實(shí)施方案

——****集團(tuán)上海公司項(xiàng)目制匯報(bào)

發(fā)言時(shí)間：2003年4月2日9：30——10：00

一、項(xiàng)目制方案實(shí)施的歷程1、2003年1月20日召開“**集團(tuán)上海公司項(xiàng)目制研討會(huì)”確定項(xiàng)目制的基本組織架構(gòu)。2、2003年1月29日召開領(lǐng)導(dǎo)辦公會(huì)組閣兩個(gè)項(xiàng)目中心經(jīng)營(yíng)管理班子。3、2003年2月14日著手《**集團(tuán)上海公司地產(chǎn)項(xiàng)目制試行辦法》4、2003年3月18日—21日召開“在項(xiàng)目制條件下項(xiàng)目中心與職能部門、職能部門之間流程研討會(huì)”得出各職能部門與項(xiàng)目中心基本認(rèn)同的出階段性成果。5、2003年3月23日評(píng)審?fù)ㄟ^《**集團(tuán)上海公司地產(chǎn)項(xiàng)目制試行辦法》及與之配套的業(yè)務(wù)程序文件并予公布自2003年4月1日起實(shí)施。項(xiàng)目制管理模式與框架已出爐

下一步：有力落實(shí)與推進(jìn)項(xiàng)目制并建立更科學(xué)合理的考評(píng)與激勵(lì)機(jī)制簽訂項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任書。二、項(xiàng)目制的目的與基本原則

目的1、提高**集團(tuán)上海公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平;2、促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、規(guī)范化和制度化;3、提升上海公司對(duì)單項(xiàng)目的執(zhí)行能力與多項(xiàng)目的統(tǒng)籌能力;4、使項(xiàng)目中心有效地成為上海公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)中心與成本控制執(zhí)行中心;5、適**集團(tuán)上海公司在華東地區(qū)快速與平衡的擴(kuò)張?；驹瓌t1、人員設(shè)置要高效、精簡(jiǎn)的原則;2、市場(chǎng)為導(dǎo)向、競(jìng)爭(zhēng)為動(dòng)力、客戶為驅(qū)動(dòng)的原則;3、重項(xiàng)目，強(qiáng)職能的原則;4、各項(xiàng)目間資源共享的原則;5、項(xiàng)目有效評(píng)價(jià)原則；6、責(zé)、權(quán)、利一致的原則。三、項(xiàng)目制管理內(nèi)容與程序

1、

項(xiàng)目制適用的范圍獨(dú)資單獨(dú)開發(fā)或合資合作開發(fā)；并由**集團(tuán)上海公司全面負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2、項(xiàng)目制的三個(gè)基本制度

項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制項(xiàng)目成本核算制項(xiàng)目執(zhí)行能力考核制

3、項(xiàng)目制管理的特點(diǎn)體現(xiàn)企業(yè)管理層和項(xiàng)目管理層參與的項(xiàng)目管理活動(dòng)。體現(xiàn)計(jì)劃、實(shí)施、檢查、處理（PDCA）的持續(xù)改進(jìn)過程。4、項(xiàng)目中心執(zhí)行的根據(jù)“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”“項(xiàng)目策劃書”以企業(yè)指令形式下達(dá)的其他工作5、項(xiàng)目管理的內(nèi)容包括研發(fā)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃，主體是相關(guān)職能部門；執(zhí)行階段：目標(biāo)管理與控制，主體是項(xiàng)目中心；結(jié)尾階段：考核評(píng)價(jià)與激勵(lì)，主體是相關(guān)職能部門。

6、項(xiàng)目管理的程序A、

項(xiàng)目研發(fā)階段；B、選定項(xiàng)目管理層團(tuán)隊(duì)并授權(quán)；C、

項(xiàng)目執(zhí)行階段；D、項(xiàng)目中心的解散，考評(píng)兌現(xiàn)。四、項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制

1、項(xiàng)目經(jīng)理A、工安作內(nèi)容裙與權(quán)限處；B、工衣作范圍率；C、組?？楆P(guān)系邪；D、基本摟素質(zhì)。2、項(xiàng)目經(jīng)理茫的責(zé)任工作重咬點(diǎn)有：A、履為行“項(xiàng)鋤目管理罵目標(biāo)責(zé)慮任書”瓜中規(guī)定衫的任務(wù)丈與經(jīng)營(yíng)欲目標(biāo)；B、對(duì)項(xiàng)罷目生產(chǎn)要?jiǎng)偹剡M(jìn)行優(yōu)甜化配置和收動(dòng)態(tài)管理添；C、建浩立、實(shí)貿(mào)施和控褲制目標(biāo)羅管理體樹系；D、項(xiàng)目嘗現(xiàn)場(chǎng)工程蒸與銷售的眾管理；E、組予織工程教竣工驗(yàn)滿收與移櫻交入伙籃。3、項(xiàng)目經(jīng)理吸的權(quán)力A、參角與項(xiàng)目遷研發(fā)工歷作B、組嚇建項(xiàng)目熱中心C、簽訂有關(guān)耕合同D、考核獎(jiǎng)法懲；E、協(xié)調(diào)和處晌理內(nèi)部與刷外部事項(xiàng)4、項(xiàng)目經(jīng)理類的利益A、物關(guān)質(zhì)待遇楊與獎(jiǎng)勵(lì)姑；B、精查神待遇悟與獎(jiǎng)勵(lì)宣；C、處罰熟。五、項(xiàng)目中心納編制、成曾立與解散1、組織架熱構(gòu)與人親員編制A、組織架構(gòu)B、人員羞編制：10—1禿2個(gè)人踢。項(xiàng)目總車經(jīng)理（簡(jiǎn)稱“仙項(xiàng)目經(jīng)理別”）；項(xiàng)目副總予經(jīng)理（簡(jiǎn)稱“肆項(xiàng)目副經(jīng)積理”）；基地經(jīng)蠢理：設(shè)計(jì)管紫理人員護(hù)、工程魚管理人震員；營(yíng)銷經(jīng)得理：營(yíng)銷主腎管組成剖。2、項(xiàng)目中糠心設(shè)立叔的步驟A、確定銅項(xiàng)目中心獵團(tuán)隊(duì)（由考總經(jīng)理提嬌名，經(jīng)領(lǐng)午導(dǎo)辦公會(huì)猶議）；B、項(xiàng)酒目中心翁其他管派理人員鳥（項(xiàng)目戰(zhàn)中心負(fù)網(wǎng)責(zé)招聘寸）C、確究定各位障人員的菜具體職逃責(zé)與權(quán)農(nóng)限；D、分解尚“項(xiàng)目管行理目標(biāo)責(zé)緞任書”穿；E、制定制肺度。3、項(xiàng)目中誘心運(yùn)行A、在鵝公司授壓權(quán)的范闊圍內(nèi)制店訂各項(xiàng)宵規(guī)章制遺度報(bào)送饞公司或太其授權(quán)兵職能部闖門批準(zhǔn)鵲。B、學(xué)習(xí)飽項(xiàng)目的規(guī)御章制度，宜檢查執(zhí)行倉(cāng)情況和效害果，并根例據(jù)反饋信押息改進(jìn)工遣作方法與冠管理制度掛。C、根據(jù)躬責(zé)任目標(biāo)罪進(jìn)行檢查鑄、考核與暈獎(jiǎng)懲。4、項(xiàng)目中心朱解體的條件A、竣工器驗(yàn)收且環(huán)電境做好。B、結(jié)武算完畢苗。C、簽坑訂“工帶程質(zhì)量掀保證書敬”。D、完成惱“責(zé)任書刊”上的銷鉗售目標(biāo)。E、物業(yè)抵管理已入北場(chǎng)。F、通過領(lǐng)油導(dǎo)辦公猴會(huì)議討漆論。六、公司對(duì)樓項(xiàng)目中減心的目蹄標(biāo)控制喚體系通過綜合柏計(jì)劃體系馬、過程控鍵制及過程攔控制來實(shí)角施目標(biāo)管覺理是以費(fèi)市場(chǎng)為睡導(dǎo)向，它即以目待標(biāo)的完真成能不榴能完成狼集團(tuán)對(duì)抱上海公在司的利衣潤(rùn)要求寒、能不肅能完成悅公司對(duì)橫項(xiàng)目中淚心的下銅達(dá)的銷儀售目標(biāo)療為主要扯衡量標(biāo)胖準(zhǔn)。1、主要目標(biāo)薄控制A、項(xiàng)目工程榜進(jìn)度B、項(xiàng)目銷畢售C、項(xiàng)目質(zhì)量D、項(xiàng)目盼成本2、其他9個(gè)目標(biāo)控制A、項(xiàng)目安忌全管理球；B、項(xiàng)目團(tuán)伯隊(duì)管理；C、項(xiàng)目現(xiàn)遮場(chǎng)管理；D、項(xiàng)目合成同管理；E、項(xiàng)產(chǎn)目信息斬管理；F、生產(chǎn)要噴素管理梁；G、項(xiàng)歪目組織握協(xié)調(diào)；H、項(xiàng)目竣工聾驗(yàn)收管理絮；I、項(xiàng)目移針交入伙耀管理。七、對(duì)項(xiàng)目中蛋心的考核饅與激勵(lì)機(jī)棟制1、考核評(píng)價(jià)A、項(xiàng)目海執(zhí)行能力降考核制。B、突出蹦對(duì)項(xiàng)目經(jīng)噴理考核評(píng)王價(jià)。C、依據(jù)荒簽訂的“倚責(zé)任書”獸。D、過程帥考核評(píng)價(jià)吉與綜合性數(shù)終結(jié)考核類結(jié)合。E、兌現(xiàn)辮“項(xiàng)目管虹理目標(biāo)責(zé)奔任書的獎(jiǎng)尊勵(lì)和處罰豎。2、激勵(lì)機(jī)制A、借鑒成功忠經(jīng)驗(yàn)，并永結(jié)合實(shí)際晉情況制定僻，不與激炮勵(lì)精神相狡違背。B、在遠(yuǎn)蓮期能有利偽于促進(jìn)公亞司戰(zhàn)略目配標(biāo)的實(shí)現(xiàn)神；在中期稠能有利于笑保證公司樓業(yè)務(wù)快速咬增加的要棒求；在近孩期能有利賭于促進(jìn)公友司項(xiàng)目制漢的順利實(shí)筍施。C、建航立在具碌有**刃上海公蛇司特色棵企業(yè)文哀化基礎(chǔ)怖上的系牛統(tǒng)體系隸。D、做秋到公平閣、公開拉、公正談的“三刺公”原照則。E、為益分公司預(yù)與項(xiàng)目駐兩個(gè)層火面來考拿慮。F、激勵(lì)桌方法結(jié)合卵的、具有鐵個(gè)性化的探綜合項(xiàng)目釋激勵(lì)機(jī)制沾。八、各職能籮部門、冬職能部郵門與項(xiàng)定目中心棟之間的誦組織關(guān)升系與業(yè)糟務(wù)流程項(xiàng)目制實(shí)景施：通過業(yè)鋤務(wù)流程搖在各職悶?zāi)懿块T額與項(xiàng)目厭中心的葡重組來繳實(shí)現(xiàn)的姥。業(yè)務(wù)重組漁：@理順各傅個(gè)部門叮工作的撫輸入條盾件與輸綿出結(jié)果萬；@明確各撫自的責(zé)津職與權(quán)黎利；@使企業(yè)各掛部門與項(xiàng)徹目中心的弄更具有系男統(tǒng)性與自捎組織性。1、報(bào)批報(bào)額建工作2、營(yíng)銷工雀作3、設(shè)計(jì)工作4、配套工位作職能部門濁工作A、設(shè)計(jì)工研作邊界致職能界熄定B、招標(biāo)與合父同管理工批作邊界職宋能界定C、工程邊界睛職能界定D、費(fèi)用與復(fù)成本邊尖界職能飄界定E、報(bào)批報(bào)建胃、市政配蕩套邊界職仁能界定F、驗(yàn)收及筍資料交儲(chǔ)接邊界牧職能界脈定G、營(yíng)銷工作枯邊界職能寺界定職能部門潤(rùn)與項(xiàng)目中描心

的業(yè)陰務(wù)接口九、相關(guān)問題辮說明1、營(yíng)車銷和銷料售能否色分家？偵如果分勸家，那延么銷售再不暢的堤主要責(zé)愚任應(yīng)歸秧于營(yíng)銷鏟方還是澡銷售方斧？后期嫂的營(yíng)銷前工作放榜在哪里牢？是公紹司還是友項(xiàng)目部燭？2、為什蹄么上海萬訪科、大華在集團(tuán)、凱嘆德置業(yè)以刪及廣州很隨多同行（遭如合生、層珠江地產(chǎn)脫）都把銷征售放在公誼司層面？這而上海公搞司要進(jìn)行漢這樣的項(xiàng)遲目制改革困。3、*市*上海庫項(xiàng)目改眼革后的費(fèi)人力成克本是不托是降低驢了，效饅率是不聰是提高免了？萬科集團(tuán)

**集團(tuán)上海公司

2002年開工面積（M2）

1,668,5942002年預(yù)計(jì)開工面積（M2）529,840地產(chǎn)開發(fā)在冊(cè)員工人員：1、

營(yíng)銷人員262人2、地產(chǎn)專業(yè)人員866人3、其它專業(yè)人員491人

1619（120*）地產(chǎn)開發(fā)估計(jì)員工人員：1、

本部54人2、四個(gè)項(xiàng)目中心48人102人均開工面積（M2/人）

10301113*人均開工面積（M2/人）51944、有傘人會(huì)為沸上海公借司擔(dān)心前：四個(gè)賴項(xiàng)目中漢心依據(jù)澇現(xiàn)在的弟編制要躁48人妹，除項(xiàng)免目經(jīng)理塔、基地釀經(jīng)理和芒營(yíng)銷經(jīng)枕理等部壘分管理續(xù)人員可懷由上海辟公司派閉出，還跌需要招鞠聘大量丸人員，蔽