油氈廠項目競聘版

油氈廠地塊項目管理思路李凱2013年3月WhoamI?2008年-2009年雙花園項目部負(fù)責(zé)項目管理（工程現(xiàn)場管理、檔案管理等）2009年-2010年采購管理部負(fù)責(zé)采購管理（項目采購管理等）2010年-2011年北京萬科公司采購部負(fù)責(zé)采購管理（項目采購管理、采購資源管理等）2011年-2012年采購管理部負(fù)責(zé)采購管理（PM、CM等工作）2012年至今

花石匠項目部負(fù)責(zé)項目管理（總包及各分包的各項管理工作）現(xiàn)場管理采購管理標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)輪崗項目管理個人榮譽集團(tuán)科學(xué)進(jìn)步獎青年崗位能手公司創(chuàng)新獎住宅精瑞獎什么是項目管理？現(xiàn)場管理？關(guān)系協(xié)調(diào)？質(zhì)量監(jiān)督？……實現(xiàn)全項目目標(biāo)的主導(dǎo)者資源整合的發(fā)動機質(zhì)量控制的源頭成本控制的源頭工期進(jìn)度的源頭項目部的角色設(shè)計部成本部工程部采購部。。。營銷部項目部項目部的角色：項目過程中的主導(dǎo)者，整合公司各類資源，從而實現(xiàn)項目整體目標(biāo)。整體目標(biāo)銷售目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)成本目標(biāo)交付目標(biāo)管理目標(biāo)40天油氈場項目工作目標(biāo)及思路整體目標(biāo)銷售目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)成本目標(biāo)交付目標(biāo)管理目標(biāo)思路：工作線路=前期線+開盤線1、開盤線：采用倒排法詳細(xì)制定開盤計劃，找出關(guān)鍵節(jié)點。12.30完成任務(wù)公積金放款期60天11.1簽約10.10選房20天8.30預(yù)登記需取得銷證關(guān)鍵關(guān)鍵點：8月30日前取得銷證。目標(biāo)：1、銷售面為

18萬平方米

，住宅合同金額為16.7億元。2、2013年完成所有住宅的對接，吸收資金11億元。3、2014年上半年完成吸收資金5.7億。油氈場項目工作目標(biāo)及思路整體目標(biāo)銷售目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)成本目標(biāo)交付目標(biāo)管理目標(biāo)目標(biāo)：1、銷售面為

18萬平方米

，住宅合同金額為16.7億元。2、2013年完成所有住宅的對接，吸收資金11億元。3、2014年上半年完成吸收資金5.7億。思路：2、前期線：為保銷證取得時間，與公司各部門制定前期手續(xù)時間計劃。3.154.205.3規(guī)意立項用地規(guī)證5.16建設(shè)規(guī)證7.1計劃調(diào)整單開工證7.208.30銷證補繳土地出讓金時間不確定性風(fēng)險：補繳土地出讓金時間不確定性，使得銷證取得時間存在風(fēng)險油氈場項目工作目標(biāo)及思路整體目標(biāo)銷售目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)成本目標(biāo)交付目標(biāo)管理目標(biāo)思路：解決措施：西城區(qū)保障房房源極為緊張，可以此作為切入點，與西城住保辦等部門溝通，使該項目取得銷售許可證之前組織搖號，甚至選房。前期線：8.3012.30開盤線：銷證風(fēng)險點截止目前，西城區(qū)12月28日發(fā)布的最近一次意向登記通知，通知對象為2010年6月前獲得資格的輪候家庭，房源為1700套。已經(jīng)積壓了3年的家庭，無房源。目標(biāo)：1、銷售面為

18萬平方米

，住宅合同金額為16.7億元。2、2013年完成所有住宅的對接，吸收資金11億元。3、2014年上半年完成吸收資金5.7億。油氈場項目工作目標(biāo)及思路整體目標(biāo)銷售目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)成本目標(biāo)交付目標(biāo)管理目標(biāo)目標(biāo)：思路：2013年5月：開工2個月：±0：2.5個月：30m封頂4個月：45m封頂4個月：裝修及市政

園林建設(shè)1個月：竣工交用13個月現(xiàn)場概況：電力雨污水自來水天然氣現(xiàn)場情況：市政情況主要道路現(xiàn)場情況：拆遷情況難搬空很難現(xiàn)場情況：拆遷情況難搬空很難開工風(fēng)險樓棟建立成立拆遷小組現(xiàn)場情況：場地安排施工道路總包一大門總包二甲方辦公甲方辦公可用現(xiàn)有房屋改造，節(jié)省成本油氈場項目工作目標(biāo)及思路整體目標(biāo)銷售目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)成本目標(biāo)交付目標(biāo)管理目標(biāo)目標(biāo)：思路：2013年5月：開工2個月：±0：2.5個月：30m封頂4個月：45m封頂4個月：裝修及市政

園林建設(shè)1個月：竣工交用13個月1、保開工：項目部同拓展部與廠區(qū)積極溝通，盡快落實拆遷進(jìn)度。2、確保施工工期：a、采購階段：有效的進(jìn)行合理的資源分配，本項目引進(jìn)兩家具有一定資金墊付能力的總包參與工程建設(shè)。b、設(shè)計階段：作好設(shè)計交底及審圖工作，避免重大設(shè)計變更，減少返工等。3、力爭30m限高樓棟年底前封頂，有利于我公司回款，同時避免冬施，節(jié)約成本。油氈場項目工作目標(biāo)及思路整體目標(biāo)銷售目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)成本目標(biāo)交付目標(biāo)管理目標(biāo)目標(biāo)：思路：1、本項目成本總投資控制在16.75億元，銷售收入不低于18.99億元。實現(xiàn)利潤總額不低于3.9億元，銷售利潤率不低于20.56%；凈利潤不低于2.24億元，凈利率不低于11.79%。1、開展總包招投標(biāo)工作：a、投標(biāo)入圍對象：本項目邀請4-5家與我公司長期合作且實力雄厚的總包單位進(jìn)行投標(biāo)。優(yōu)點：同一平臺充分競爭，使我公司成本最優(yōu)化。b、招標(biāo)資料：本項目屬于我公司和諧系列項目，圖紙采用泰和園6-9#樓圖紙及清單。優(yōu)點：結(jié)構(gòu)類型相似，且泰和園為招標(biāo)項目，可以有助于成本比對。c、標(biāo)段劃分：本項目分為兩個標(biāo)段，各自面積約為10萬平米。優(yōu)點：現(xiàn)場存在競爭，便于管理，同時變更、洽商有助于比較。注意：中標(biāo)單位進(jìn)場前，必須簽訂計價協(xié)議。油氈場項目工作目標(biāo)及思路整體目標(biāo)銷售目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)成本目標(biāo)交付目標(biāo)管理目標(biāo)目標(biāo)：思路：1、本項目成本總投資控制在16.75億元，銷售收入不低于18.99億元。實現(xiàn)利潤總額不低于3.9億元，銷售利潤率不低于20.56%；凈利潤不低于2.24億元，凈利率不低于11.79%。2、圖紙階段：項目部與規(guī)劃設(shè)計部緊密配合，審圖階段加強對圖紙成本優(yōu)化的建議。案例：圖紙優(yōu)化，降低成本原圖紙設(shè)計熱力室DN200雙管回路供暖管案例：圖紙優(yōu)化，降低成本優(yōu)化后圖紙設(shè)計優(yōu)點：可節(jié)省管材200余米，施工交叉減少。油氈場項目工作目標(biāo)及思路整體目標(biāo)銷售目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)成本目標(biāo)交付目標(biāo)管理目標(biāo)目標(biāo)：思路：1、本項目成本總投資控制在16.75億元，銷售收入不低于18.99億元。實現(xiàn)利潤總額不低于3.9億元，銷售利潤率不低于20.56%；凈利潤不低于2.24億元，凈利率不低于11.79%。2、圖紙階段：項目部與規(guī)劃設(shè)計部緊密配合，審圖階段加強對圖紙成本優(yōu)化的建議。圖紙審查要點：本項目圖紙要點之一：地下車庫位置、面積的控制。車庫面積：12915平米車庫形式：獨立車庫（和諧系列）位置要點：不能處于主要道路下方，避免荷載增大，增加我公司成本。主要道路車庫油氈場項目工作目標(biāo)及思路整體目標(biāo)銷售目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)成本目標(biāo)交付目標(biāo)管理目標(biāo)目標(biāo)：思路：1、本項目成本總投資控制在16.75億元，銷售收入不低于18.99億元。實現(xiàn)利潤總額不低于3.9億元，銷售利潤率不低于20.56%；凈利潤不低于2.24億元，凈利率不低于11.79%。2、圖紙階段：項目部與規(guī)劃設(shè)計部緊密配合，審圖階段加強對圖紙成本優(yōu)化的建議。3、大市政投資：本項目大市政費用預(yù)計為4400萬元。項目部應(yīng)充分利用政府支持保障房建設(shè)的政策，借助政府的力量，減少投資，達(dá)成目標(biāo)。4、太陽能投資：熟讀剖析政府政策，做到滿足政策要求(涼水升溫即可，不必變?yōu)榭芍苯酉丛璧臒崴?；減少成本的增加。油氈場項目工作目標(biāo)及思路整體目標(biāo)銷售目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)成本目標(biāo)交付目標(biāo)管理目標(biāo)目標(biāo)：思路：1、本項目成本總投資控制在16.75億元，銷售收入不低于18.99億元。實現(xiàn)利潤總額不低于3.9億元，銷售利潤率不低于20.56%；凈利潤不低于2.24億元，凈利率不低于11.79%。5、責(zé)任成本：責(zé)任成本可以更有效的提高成本意識，降低公司成本。將項目的責(zé)任成本從部門落實到團(tuán)隊的每個責(zé)任人手中。6、其他：擾民及地基處理等工作預(yù)留足夠成本，項目部積極配合使其發(fā)生費用降到最低。油氈場項目工作目標(biāo)及思路整體目標(biāo)銷售目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)成本目標(biāo)交付目標(biāo)管理目標(biāo)目標(biāo)：思路：一次交付成功率95%業(yè)主投訴每戶不超1.5條保證質(zhì)量，加強施工過程中對施工單位的管理，充分利用好監(jiān)理。確保房屋質(zhì)量得到業(yè)主滿意?？墒恰?。。如何加強、如何充分利用、如何確保？案例：細(xì)節(jié)管理戰(zhàn)勝一些背景：XX項目交付后，出現(xiàn)窗戶漏水問題投訴。涉及維修時，保溫單位推責(zé)窗戶單位打膠問題，窗戶推責(zé)總包洞口問題，互相推責(zé)。造成維修不及時，業(yè)主不滿意的情況。思考：現(xiàn)在正在施工的項目單層窗戶200余樘，如不解決，交付率和投訴將無法控制。解決思路：分解各項工程，逐步驗收合格后，才可進(jìn)入下一步工序。案例：細(xì)節(jié)管理戰(zhàn)勝一些驗洞口安窗框自檢重新調(diào)整報驗監(jiān)理驗收下一步“口”“”油氈場項目工作目標(biāo)及思路整體目標(biāo)銷售目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)成本目標(biāo)交付目標(biāo)管理目標(biāo)目標(biāo)：思路：一次交付成功率95%業(yè)主投訴每戶不超1.5條保證質(zhì)量，加強施工過程中對施工單位的管理，充分利用好監(jiān)理。確保房屋質(zhì)量得到業(yè)主滿意。可是。。。如何加強、如何充分利用、如何確保？細(xì)節(jié)管理決定工程質(zhì)量，工程質(zhì)量決定業(yè)主滿意度油氈場項目工作目標(biāo)及思路整體目標(biāo)銷售目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)成本目標(biāo)交付目標(biāo)管理目標(biāo)目標(biāo)：思路：項目團(tuán)隊專業(yè)化項目團(tuán)隊專業(yè)化油氈廠現(xiàn)模式人員安排：工程管理、市政管理土建、水、電、園林優(yōu)點：溝通成本低專業(yè)性強，利于各項管理