電信公司物業(yè)服務(wù)方案

電信公司物業(yè)服務(wù)方案第一章、公司簡介第二章、山西電信辦公樓治理服務(wù)設(shè)想山西電信辦公樓差不多情形物業(yè)治理服務(wù)的設(shè)想治理模式與運(yùn)作機(jī)制治理制度匯編人員配備、培訓(xùn)與治理物資裝備情形第三章、日常治理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾及采取措施治理服務(wù)承諾指標(biāo)治理服務(wù)項(xiàng)目、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表第四章、房屋及設(shè)施設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù)打算及實(shí)施方案房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)修理與打算設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行愛護(hù)與打算第五章、財(cái)務(wù)治理制度與治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算財(cái)務(wù)治理工作模式、制度，預(yù)算決算的方式、內(nèi)容能源費(fèi)的估算與節(jié)能設(shè)想物業(yè)治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及測算明細(xì)酬金及取酬方式第六章、接管入住程序檔案資料的交接現(xiàn)場交接驗(yàn)收鑰匙交接搬遷工作程序第七章、重點(diǎn)問題的解決預(yù)案人員安置情形車輛停放垃圾清運(yùn)職員餐廳的經(jīng)營治理安全突發(fā)事件的防范第八章、終止語第一章公司簡介一、 公司簡介二、 企業(yè)文化三、 人力資源儲(chǔ)備第二章太原電信辦公樓治理服務(wù)設(shè)想太原電信辦公樓差不多情形（一）、項(xiàng)目簡介名稱：太原電信主辦公樓及附樓位置：太原市小店區(qū)南中環(huán)街號(hào)3.建筑指標(biāo)：建筑面積：約21000平米地上面積：約14000平米地下面積：約3000平米大院面積：約4000平米地上樓層：地上五層地下樓層：地下一層附樓樓層：三層4.各樓層使用說明主樓地下一層：車庫主樓一層：辦公樓大堂、辦公室；主樓二層：辦公室小會(huì)議室主樓三層：辦公室小會(huì)議室主樓四層：電信各類機(jī)房主樓五層：電信10000號(hào)話務(wù)臺(tái)辦公區(qū)附樓一層：餐廳的廚房、工作間、高壓值班室附樓二層：職員餐廳、領(lǐng)導(dǎo)餐廳附樓三層：大會(huì)議室、職員宿舍5.設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)成：〔1〕消防系統(tǒng)〔2〕給水排水、通風(fēng)系統(tǒng)〔3〕供熱系統(tǒng)設(shè)備〔集中供熱〕〔4〕高低配電系統(tǒng)設(shè)備〔甲方自管〕〔5〕樓宇門禁操縱系統(tǒng)〔6〕電梯系統(tǒng)及設(shè)備〔廠家維保〕〔7〕寫字樓辦公區(qū)監(jiān)控設(shè)備：〔8〕空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)〔僅制冷〕（二） 、項(xiàng)目定位該項(xiàng)目是中國電信太原辦公用樓，物業(yè)性質(zhì)屬于行政辦公樓，業(yè)主單一性是其顯著特點(diǎn)。（三） 、使用人員分析分析該大樓的使用人員多為電信公司機(jī)關(guān)辦公人員及10000號(hào)話務(wù)服務(wù)人員；相對(duì)而言文化素養(yǎng)高；人員素養(yǎng)好。二、物業(yè)治理服務(wù)的設(shè)想（一）治理思路作為機(jī)關(guān)人員使用用的辦公樓，既需要有國有辦公樓的辦公環(huán)境，又需有商業(yè)寫字樓更加可靠的綜合保證體系。給物業(yè)使用人制造一個(gè)方便、整潔、安全、舒服的辦公環(huán)境。（二）、治理體質(zhì)為了能夠?yàn)樯轿麟娦呸k公樓提供最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，并將我公司多年積存的成功治理體會(huì)運(yùn)用在該項(xiàng)目的實(shí)際治理操作中，我公司擬成立、'山西藍(lán)泰駐山西電信物業(yè)項(xiàng)目部〃。項(xiàng)目經(jīng)理將選派我公司具有豐富物業(yè)治理工作體會(huì)，并制造過良好業(yè)績的資深人士擔(dān)任，中堅(jiān)層是從公司充足的人力資源中，選拔具備豐富專業(yè)知識(shí)和治理體會(huì)的人員組成，操作層那么是通過嚴(yán)格選拔和聘請(qǐng)，形成責(zé)任心強(qiáng)，操作熟練，體會(huì)豐富的團(tuán)隊(duì)，各層次人員在投入項(xiàng)目治理前均需經(jīng)公司嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，考試合格方能上崗工作。（三） 、治理機(jī)制假設(shè)能洽談成功，我公司將依照山西電信辦公樓的特點(diǎn)建立扁平化的治理架構(gòu)，最大限度以的減少治理環(huán)節(jié)，提高治理效率，降低治理成本，形成簡明高效的治理體系。（四） 合理取費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)通過我公司對(duì)山西電信辦公樓的實(shí)地考及認(rèn)真分析，按照合理、科學(xué)、周密、可行的原那么對(duì)項(xiàng)目物業(yè)治理各進(jìn)行了系統(tǒng)的測算，我們認(rèn)為投標(biāo)文件中提供的物業(yè)服務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，差不多上能滿足山西電信辦公樓日常治理的收支平穩(wěn)，同時(shí)使我公司獲得合理的收益。物業(yè)治理質(zhì)量的保證是靠公司建立完善的物業(yè)治理質(zhì)量體系及規(guī)章制度。我們將針對(duì)大樓的特點(diǎn)和治理目標(biāo)，制定職員崗位職責(zé)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)日常治理內(nèi)容編制相應(yīng)的工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書，從而確保每個(gè)工作環(huán)節(jié)及其過程都有章可循。三、理模式與運(yùn)作機(jī)制（一）部治理模式本著高效、精干、安全、科學(xué)的治理原那么，將在本項(xiàng)目設(shè)四個(gè)部門，由項(xiàng)目經(jīng)理直截了當(dāng)對(duì)各部門的工作實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)，以便于直截了當(dāng)、全面、及時(shí)把握日常工作及人員表現(xiàn)，有效操縱整個(gè)治理過程，減少失誤，提高工作效率?！捕尺\(yùn)作機(jī)制1.治理體系物業(yè)治理中心在內(nèi)部治理運(yùn)作上，采納各部門、各責(zé)任人明確分工，各自獨(dú)立完成本職工作，又互相和諧、互相督促、互相聯(lián)第的''三位一體〃的治理活動(dòng)與治理手段，形成一個(gè)封閉網(wǎng)絡(luò)。而在整個(gè)具體運(yùn)作中，物業(yè)治理中心總經(jīng)理既是日常工作的指揮者，又是監(jiān)督檢查者，各項(xiàng)工作一經(jīng)下達(dá)，執(zhí)行責(zé)任人即開始中運(yùn)作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道返回物業(yè)治理中心總經(jīng)理，供總經(jīng)理做出校正、判定、總結(jié)，并通過從外界檢查、評(píng)比的結(jié)果中發(fā)覺治理中存在的問題加以糾正，使得物來治理中心的工作做到有布置，有檢查，有吉，從而全然上保證了物來治理中心工作的有效性。運(yùn)作機(jī)制治理運(yùn)作流程物業(yè)治理中心運(yùn)作流程圖客戶投訴查詢、求助等物業(yè)治理中心總經(jīng)理

客戶投訴查詢、求助等物業(yè)治理中心總經(jīng)理工程服務(wù)部四、理制度匯編（一）、部門規(guī)章制度綜合服務(wù)部操作規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)X操作規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)X客戶申請(qǐng)服務(wù)項(xiàng)目的操作規(guī)程度X報(bào)修處理操作規(guī)程X客戶服務(wù)查詢程序X綜合服務(wù)部規(guī)章制度序X保潔主管的檢查制度準(zhǔn)X綜合服務(wù)部經(jīng)理巡查制度X綜合服務(wù)部經(jīng)理檢查制X檔案治理規(guī)章制度X餐廳服務(wù)接待規(guī)范程序X餐具及用具清洗消毒程X餐廳衛(wèi)生操作程序及標(biāo)工程修理部工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程警衛(wèi)交接班規(guī)程工程修理部工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程警衛(wèi)交接班規(guī)程客戶遺失物品招領(lǐng)規(guī)程物品出入大樓治理程序緊急停電處理規(guī)程證件和理操作規(guī)程物品出入大樓治理程序緊急停電處理規(guī)程證件和理操作規(guī)程對(duì)突發(fā)事件的處理操作程序職員出入口崗位工作規(guī)程規(guī)章制度、治理制度安保部內(nèi)保檔案治理制度物業(yè)治理中心辦公處安安保部內(nèi)保檔案治理制度物業(yè)治理中心辦公處安全保衛(wèi)制安保器材治理制度安保部檢查制度安保器材治理制度安保部檢查制度要害部位安全保衛(wèi)制度晚間值班規(guī)定要害部位安全保衛(wèi)制度晚間值班規(guī)定地下停車場治理規(guī)定消防安全工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程安保部中控室運(yùn)行規(guī)程火災(zāi)緊行動(dòng)操作規(guī)程安保部中控室運(yùn)行規(guī)程火災(zāi)緊行動(dòng)操作規(guī)程監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程消防設(shè)施巡回檢查規(guī)程監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程消防設(shè)施巡回檢查規(guī)程消防設(shè)備、設(shè)施、器材的治理規(guī)定電氣設(shè)備防火規(guī)定辦公樓防火治理規(guī)定辦公室防火規(guī)定公共場所防火規(guī)定高低壓配電室防火定消防設(shè)備、設(shè)施、器材的治理規(guī)定電氣設(shè)備防火規(guī)定辦公樓防火治理規(guī)定辦公室防火規(guī)定公共場所防火規(guī)定高低壓配電室防火定動(dòng)火治理規(guī)程樓宇消防規(guī)章治理規(guī)定機(jī)房防火規(guī)定消防中控室治理制度機(jī)房防火規(guī)定消防獎(jiǎng)懲制度保潔服務(wù)操作規(guī)程辦公室清潔衛(wèi)生操作規(guī)程保潔服務(wù)操作規(guī)程辦公室清潔衛(wèi)生操作規(guī)程衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程清潔區(qū)域操作規(guī)程公共區(qū)域走廊清潔操作規(guī)程行政治理職員聘用操作規(guī)程職員考勤操作規(guī)程規(guī)章制度、治理制度人力資源治理規(guī)定勞動(dòng)合同治理規(guī)定勞動(dòng)考勤治理規(guī)定運(yùn)算機(jī)使用治理規(guī)定薪金治理規(guī)定五、人員配備、培訓(xùn)與治理（一）、人員配備物業(yè)治理中心總經(jīng)理人電梯清潔操作規(guī)程日常用工具使用保養(yǎng)操作規(guī)程機(jī)器的使用及保養(yǎng)操作規(guī)程考核評(píng)判操作規(guī)程辦理職員離職操作規(guī)程培訓(xùn)工作治理規(guī)定績效考核治理規(guī)定職員打卡治理規(guī)定關(guān)于印章使用治理的暫行規(guī)定工程部修理部人〔經(jīng)理人、電氣組人、設(shè)備組6人、綜合組3人〕安全保衛(wèi)部21人〔經(jīng)理1人、領(lǐng)班4人、保安13人、車管3人〕綜合服務(wù)部45人〔經(jīng)理1人、綜合文員1人、客服人員2人、保潔領(lǐng)班2人、保潔人員22人、餐廳主管1人、餐廳后廚11人、餐廳服務(wù)員5人〕（二）、人員培訓(xùn)培訓(xùn)是北說市薊城物業(yè)治理經(jīng)營公司一項(xiàng)差不多制度，不斷對(duì)各級(jí)職員進(jìn)行不同項(xiàng)目、不同時(shí)期的培訓(xùn)，也將是九三學(xué)社物業(yè)治理中心確保圓滿完成合同期內(nèi)承諾治理目標(biāo)的重要保證。因此在物業(yè)治理中心成立之日起，將實(shí)行一整套有效的培訓(xùn)打算，并切實(shí)推行，以培養(yǎng)出一批有理想、有覺悟、有能力、有素養(yǎng)、有現(xiàn)代意識(shí)的專業(yè)物業(yè)治理人才，公司將依靠如此的一批人材來確保杰出完成九三學(xué)社辦公樓各項(xiàng)物業(yè)治理工作。培訓(xùn)形式〔1〕培訓(xùn)分三個(gè)時(shí)期進(jìn)行入職培訓(xùn)：指職員在正式進(jìn)入崗位之前時(shí)行的差不多理論、差不多素養(yǎng)、項(xiàng)目介紹、企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)、禮儀要求等的培訓(xùn)上崗培訓(xùn)：指物業(yè)治理中心開始運(yùn)作的一個(gè)月內(nèi)，對(duì)所有崗位的職員進(jìn)行差不多技能、操作規(guī)范、工作標(biāo)準(zhǔn)、以及安全培訓(xùn)、消防培訓(xùn)。治理期培訓(xùn)：指物業(yè)治理中心在運(yùn)作過程中，對(duì)職員素養(yǎng)、技能及思想覺悟進(jìn)行連續(xù)的、有打算的提高型培訓(xùn)。〔2〕培訓(xùn)分集中培訓(xùn)和各專業(yè)人員單項(xiàng)分類培訓(xùn)集中培訓(xùn)：所有職員必須參加的差不多培訓(xùn)，包括：項(xiàng)目情形介紹、治理的要求與方法，學(xué)習(xí)物業(yè)治理法規(guī)、制度、紀(jì)律、其他法律知識(shí)、職業(yè)道德規(guī)范等。分類培訓(xùn)：安保員培訓(xùn)：重點(diǎn)培訓(xùn)安全保衛(wèi)、消防知識(shí)、監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急處理等。保潔員培訓(xùn)：重點(diǎn)培訓(xùn)保潔規(guī)范、工作重點(diǎn)=素養(yǎng)要求等。工程修理人員培訓(xùn)：重點(diǎn)培訓(xùn)操作規(guī)程、維保打算編制，專業(yè)技能等?！?〕培訓(xùn)方式采取辦班培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、參字習(xí)、理論研討等各種形式進(jìn)行。1.培訓(xùn)目標(biāo)治理人員持證上崗特種工作人員持證上崗其它職員達(dá)到崗位技術(shù)熟知、職責(zé)明確（四）、人員治理聘請(qǐng)物業(yè)治理中心人遇的組成，要緊骨干從公司抽調(diào)組成，其它人員堅(jiān)持執(zhí)行公布、公平、公平的三公原那么對(duì)外聘請(qǐng)，公司奉行任人為賢，廣攬社會(huì)有志、有才、有德人士的用人制度，同時(shí)依照所接物業(yè)的專門性，在人員選聘上專門強(qiáng)調(diào)對(duì)人員政治素養(yǎng)的考察。公布聘請(qǐng)：公布向社會(huì)、單位聘請(qǐng)人才，擇優(yōu)錄用。定點(diǎn)聘請(qǐng)：定點(diǎn)與區(qū)市、職業(yè)介紹中心，勞動(dòng)部門聯(lián)系掛鉤，聘請(qǐng)退伍軍人，保安學(xué)校畢業(yè)生擔(dān)任物業(yè)治理中心的保安員。選擇錄用：在公布聘請(qǐng)的過程中，在同等情形下優(yōu)先考慮解決下崗分流人員的再主業(yè)問題，為保持社會(huì)穩(wěn)固作出應(yīng)有的奉獻(xiàn)。崗位責(zé)任制度物業(yè)治理中心內(nèi)部了治理運(yùn)作制度之一，主是實(shí)行治理人員崗位責(zé)任制，在制度上明確每個(gè)崗位的工作要求，工作責(zé)任、職權(quán)范疇，使得每項(xiàng)工作都有明確指引，具體的要求，達(dá)到的成效，真正保證每項(xiàng)工作的實(shí)效性，另一方面崗位責(zé)任制也落實(shí)到每位人員，每一崗位，專人專項(xiàng)，有工作責(zé)任，也有靚任負(fù)責(zé)人，確保工作的落實(shí)。因保證了每一項(xiàng)工作有落實(shí)有執(zhí)行，從而保證了物業(yè)中心的整體工作的順利開展?？己伺c競爭物業(yè)治理中心制定一整套完善的考核與競爭制度，以便促進(jìn)物業(yè)治理中心的工作不斷的完善和不斷的創(chuàng)新、考核日考核：由物業(yè)治理中心部門經(jīng)理、班組長對(duì)責(zé)任人每日工作的檢查考核。月考核：由物業(yè)治理中心總經(jīng)理對(duì)物業(yè)治理中心工作的檢查考核，公司中本部對(duì)物業(yè)治理中心工作的綜合考核年度考核：由公司對(duì)物業(yè)治理中心年度工作的全面考核和總結(jié)，并做出考核結(jié)論。、競爭治理人員班組長競爭上崗制：實(shí)行況爭上崗，堅(jiān)持能者上、平者讓，庸者下的原那么，以保證人員素養(yǎng)。六、物資裝備打算

固定資產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量工程設(shè)備、儀器外表室外管道疏通機(jī)臺(tái)1清潔設(shè)備真空吸塵機(jī)臺(tái)2吸水機(jī)及配套設(shè)備臺(tái)2多功能洗地機(jī)套1高速拋光機(jī)臺(tái)1清潔服務(wù)車部1通訊、客服設(shè)備10對(duì)講機(jī)臺(tái)行政辦公設(shè)備、設(shè)施2電腦終端機(jī)臺(tái)2打印機(jī)臺(tái)1數(shù)碼照相機(jī)臺(tái)1電視機(jī)臺(tái)1.圖紙柜個(gè)1工服購置預(yù)算表行號(hào)人員崗位人數(shù)1綜合治理處總經(jīng)理12部門經(jīng)理1

3服務(wù)部綜合文員14客服中心25保潔人員246餐廳人員177小計(jì)468工程部工程部經(jīng)理19作業(yè)人員1710小計(jì)1811安保部安保部經(jīng)理112安保人員1713車管人員314小計(jì)2115合計(jì)85低值工器具、物料項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量工程工器具沖擊鉆把1手電鉆把1電焊機(jī)臺(tái)1砂輪切割機(jī)臺(tái)1室內(nèi)疏通機(jī)臺(tái)1

水泵臺(tái)1套絲扳手套1外表塊6工具箱套6空調(diào)專用修理工具套1電梯專用修理工具套1清潔工器具伸縮桿根6塵推把4玻璃工具套6墩布車部3吹干機(jī)臺(tái)1安保、消防工具手電筒把4消防服及配套工具套2行政辦公用工器具保險(xiǎn)柜臺(tái)1打卡機(jī)臺(tái)1塑封機(jī)臺(tái)1辦公家具套10文件柜個(gè)4四屜柜個(gè)2

檔案柜組2其它應(yīng)急燈個(gè)8鑰匙柜個(gè)1貨架個(gè)3宿舍設(shè)施套16更衣柜組17警示牌個(gè)15鋁合金組合梯架6線纜盤個(gè)4兩件套雨服套8送報(bào)車部1低平板推車部3七、采購及成本操縱成本操縱直截了當(dāng)阻礙到業(yè)主的切身利益，物業(yè)治理的目的之一確實(shí)是通過專業(yè)、系統(tǒng)的治理使業(yè)主最大程度上減少因大樓運(yùn)營而產(chǎn)生的直截了當(dāng)和間接成本。成本操縱包括運(yùn)營成本和采購成本兩個(gè)方面。（一）采購治理采購治理實(shí)行預(yù)算操縱、打算治理、逐級(jí)復(fù)核、定點(diǎn)采購、財(cái)務(wù)監(jiān)控，操作流程為：采購打算編制、審批物配中心采購采購驗(yàn)收采購結(jié)算、報(bào)賬審批（二）成本操縱法成本操縱原那么及目標(biāo)物管中心在成本操縱方面的原那么及目標(biāo)是：精細(xì)測算，以收定支、打算主導(dǎo)，適度節(jié)減，雙方獲利成本操縱方法綜合利用人力資源努力節(jié)約能源八、外包工作選擇的原那么、方法外包項(xiàng)目的分類植物租擺，垃圾清運(yùn)、排污；大廈外墻清洗；機(jī)電、消防設(shè)施設(shè)備的愛護(hù)、保養(yǎng)；工程更新改造項(xiàng)目等；綠地保養(yǎng)。外包方的選擇由公司的工程事務(wù)部、保潔中心依照實(shí)際需要，組織對(duì)每個(gè)外包項(xiàng)目選擇三家以上的外方。合格外包方的選定：物管中心涉及外包服務(wù)的部門告知工程事務(wù)部、保潔中心，工程事務(wù)部、保潔中心負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員審定外包方的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、工作業(yè)績、一保證能力，并結(jié)合環(huán)保、職業(yè)安全健康、價(jià)格等因素綜合評(píng)判，選擇合格外包方。外包過程的操縱與外包方就服務(wù)項(xiàng)目簽訂《服務(wù)項(xiàng)目承包全同》,合同由物管中心相關(guān)部門負(fù)現(xiàn)同外包方擬定。相關(guān)部門在《合同匯簽單》上匯簽后，報(bào)公司工程事務(wù)部、保潔中心負(fù)責(zé)人審核，公司相關(guān)職能部門審核后報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施。外包方進(jìn)入現(xiàn)場作業(yè)前，應(yīng)了解環(huán)境和職業(yè)安全健康方面的要求，外包方應(yīng)對(duì)作業(yè)人員進(jìn)行環(huán)境、職業(yè)安全健康知識(shí)培訓(xùn)。物管中心相關(guān)部門指派專業(yè)人員依據(jù)《服務(wù)項(xiàng)目承包合同》有關(guān)條款，對(duì)外包方的作業(yè)過程進(jìn)行檢查和監(jiān)督。外包方項(xiàng)目的驗(yàn)證外包項(xiàng)目完成后，由物管中心主辦部門指定專業(yè)人員對(duì)比《服務(wù)項(xiàng)目承包合同》的質(zhì)量保證條款等內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)證，驗(yàn)證方支可包括征求業(yè)主和客戶對(duì)外包方服務(wù)質(zhì)量的意見等，驗(yàn)證方式應(yīng)在《服務(wù)項(xiàng)目承色合同》中經(jīng)予明確規(guī)定。驗(yàn)證完成后，驗(yàn)證人員應(yīng)將驗(yàn)證結(jié)果記入《服務(wù)質(zhì)量檢查表》中，對(duì)驗(yàn)證過程中發(fā)覺的不合格項(xiàng)，要求外包方限期整改，整改完成后應(yīng)再次驗(yàn)證。合格外包方的復(fù)評(píng)工程事務(wù)部、保潔中心應(yīng)為合格外包方建立檔案。其內(nèi)容包括:營業(yè)執(zhí)照、從業(yè)資質(zhì)證明、服務(wù)業(yè)績、相關(guān)部門提供的服務(wù)質(zhì)量報(bào)告等。同意外包方服務(wù)的部門，每年對(duì)外包方進(jìn)行一次跟蹤復(fù)評(píng)，填寫《服務(wù)外包方業(yè)績?cè)u(píng)定表》，評(píng)判時(shí)按百分制，服務(wù)質(zhì)量評(píng)分占60%，按期完成服務(wù)評(píng)分占20%，其他占20%，評(píng)定總分低于60分取消其合格外包方資格，如因?qū)ｉT情形留用，應(yīng)報(bào)工程事務(wù)部、保潔中心負(fù)責(zé)人審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)，但應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其提供服務(wù)的驗(yàn)證。九、運(yùn)算機(jī)在工作中的應(yīng)用隨著當(dāng)今社會(huì)科技的不斷進(jìn)步，運(yùn)算機(jī)差不多成為不可或缺的辦公工具，物業(yè)治理軟件也已被多數(shù)物業(yè)治理企業(yè)使用，同時(shí)，運(yùn)算機(jī)數(shù)據(jù)庫技術(shù)的不斷進(jìn)展，使得運(yùn)算機(jī)在日常治理中已開始扮演重要角色。它不僅能夠?qū)崿F(xiàn)日常工作的運(yùn)算機(jī)治理工作，更由于相關(guān)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和設(shè)備及軟件的不斷更新，從而實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、分析，流程操縱等重要的角色。（一）、中心內(nèi)部治理方面實(shí)現(xiàn)打算治理物管中心打算分為治理打算和工作打算。打算包括制定、執(zhí)行、反饋和修訂四個(gè)過程打算制定過程：依照中心總體經(jīng)營目標(biāo)，展開為打算大綱，大綱分層下達(dá)后，再由下而上報(bào)，匯編、調(diào)整后的總體打算，經(jīng)批準(zhǔn)后下發(fā)成為有效打算。打算制定、執(zhí)行、反饋、和修訂四個(gè)過程，要求完全電子化處理、傳遞。物流資產(chǎn)治理固定資產(chǎn)治理，分為自用和投資治理，能夠反映資產(chǎn)情形和愛護(hù)情形；辦公用品治理，包括手機(jī)、電腦，要求全面、及時(shí)反映登記、變動(dòng)等情形，庫存資產(chǎn)的變動(dòng)。人流、人力資源治理人員聘用治理包括：聘請(qǐng)、面試；建立中心人才儲(chǔ)備庫，勞動(dòng)全同的治理，職員入離職工作的治理，職員素養(yǎng)測評(píng)治理，職員內(nèi)部人事檔案治理等。薪金福利治理包括考勤治理，工次發(fā)放治理，各項(xiàng)福利保險(xiǎn)治理，獎(jiǎng)金及專門獎(jiǎng)勵(lì)治理個(gè)人所得稅治理等。培訓(xùn)治理包括：培訓(xùn)打算治理，執(zhí)行打算治理，培訓(xùn)費(fèi)用治理，培訓(xùn)合同或協(xié)議的治理實(shí)施在線互動(dòng)式的培訓(xùn)和培訓(xùn)考核績效考核治理在線考核及互動(dòng)式交流人力資源庫的治理信息治理外部信息治理，包括涉及本企業(yè)的法規(guī)、政策等動(dòng)態(tài)信息中心內(nèi)部各種規(guī)章、制度文件報(bào)批流程治理中心內(nèi)部多人互動(dòng)溝通方式中心內(nèi)部職員能夠隨時(shí)自學(xué)，提高自身業(yè)務(wù)水平，要有區(qū)分、授權(quán)。中心內(nèi)部檔案治理及檢索調(diào)閱，內(nèi)容包括文件、圖紙、圖像等多媒體文件資料工程設(shè)備治理維保打算的實(shí)施設(shè)備完好狀態(tài)設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行動(dòng)態(tài)顯示庫存物料治理應(yīng)急處理方案的生成、實(shí)施、變更維保工作單的下達(dá)與反饋記錄圖紙資料治理流程操縱將各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作的流程納入運(yùn)算機(jī)治理體系中，實(shí)現(xiàn)交互式動(dòng)態(tài)操縱：業(yè)務(wù)發(fā)生業(yè)務(wù)執(zhí)行業(yè)務(wù)調(diào)整業(yè)務(wù)完成過程監(jiān)控考核評(píng)定每一項(xiàng)業(yè)務(wù)均能夠在系統(tǒng)中進(jìn)行全過程的追蹤（二）、房產(chǎn)資源治理對(duì)大樓所有房屋的狀態(tài)〔種類、位置、面積、使用狀態(tài)、內(nèi)部設(shè)施〕以圖文資料儲(chǔ)備客戶檔案治理使用人的各種資料的存檔種方式的查詢投訴治理對(duì)客戶投訴治理的受理、處理、反饋進(jìn)行動(dòng)態(tài)交互治理第三章日常治理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及采取措施一、 理服務(wù)承諾指標(biāo)環(huán)境衛(wèi)生、清潔達(dá)到100%消防設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98%房屋完好率達(dá)到100%設(shè)備完好率達(dá)到100%智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率達(dá)到98%零修、報(bào)修及時(shí)率100%服務(wù)有效投訴《1%處理率100%外來人員中意率98%內(nèi)部職工對(duì)物業(yè)工作中意率98%在完成上述指標(biāo)的同時(shí)，確保新辦公大樓在竣工投入使用一年后，達(dá)到北京市物業(yè)治理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到全國物業(yè)治理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)二、 理服務(wù)項(xiàng)目、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表本表中的國家標(biāo)準(zhǔn)，出自建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)治理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》建住房物〔2000〕008號(hào)，北京市國土資源和房屋治理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部''關(guān)于修訂全國物業(yè)治理示范住宅小區(qū)〔大廈〕標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》京國土房管物字〔2000〕第20號(hào)。安全保衛(wèi)日常治理規(guī)定（一）消防中控治理消防中控室值機(jī)人員須持有北京市消防協(xié)會(huì)頒發(fā)的上崗證，具有相關(guān)工作一年以上經(jīng)歷，須24小時(shí)堅(jiān)守崗位，經(jīng)歷集中，頭腦清醒，反應(yīng)靈敏，快速認(rèn)真確認(rèn)和處理每一個(gè)報(bào)警，對(duì)報(bào)警按照工作程序及時(shí)上報(bào)和處理。每班人員須認(rèn)真巡視檢查消防設(shè)備，發(fā)覺問題認(rèn)真記錄，并及時(shí)上報(bào)。實(shí)行門禁制度，無關(guān)人員不得進(jìn)入，進(jìn)出人員填寫記錄?！捕诚兰稗k公樓硬件設(shè)施的治理各專業(yè)巡視人員在巡視時(shí)，注意對(duì)消防設(shè)施及辦公樓硬件設(shè)施的巡視檢查，發(fā)覺問題及時(shí)上報(bào)，消防設(shè)備有專業(yè)廠家進(jìn)行維保，消防主管負(fù)責(zé)對(duì)維保工作進(jìn)行監(jiān)督，工程部弱電專業(yè)予以配合，中控值機(jī)人員及工程部弱電專業(yè)對(duì)維保廠家進(jìn)行設(shè)備修理、調(diào)試工作進(jìn)行監(jiān)督，使發(fā)覺的問題和故障限時(shí)廠家到場進(jìn)行處理，保證設(shè)備的正常使用和及時(shí)修復(fù)，維保單位定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢測，對(duì)發(fā)覺的問題各專業(yè)巡視人員在巡視過程中注意跟蹤檢查處理狀況，所有修理、檢測須有記錄備存，日常對(duì)重點(diǎn)要害部位進(jìn)行巡視，定期召集中心各部門負(fù)責(zé)人集中檢查，安保部監(jiān)督整改。〔三〕內(nèi)保監(jiān)控監(jiān)控值機(jī)人員須經(jīng)嚴(yán)格選擇、培訓(xùn)合格后方可上崗，值崗時(shí)須保持高度民主小心性，忠于職守，監(jiān)控室無關(guān)人員不得進(jìn)入，進(jìn)出須填寫記錄，值班人員須了解辦公樓各區(qū)域的情形，對(duì)各監(jiān)控點(diǎn)、設(shè)防部位的專門跡象作出準(zhǔn)確判定，并及時(shí)通知相關(guān)專業(yè)進(jìn)行處置，監(jiān)控值機(jī)人員須保持與各專業(yè)人員的緊密聯(lián)系，保持信息的良好溝通，對(duì)可疑人、物統(tǒng)一進(jìn)行查控。實(shí)行24小時(shí)連續(xù)監(jiān)控和錄像，資料儲(chǔ)存25天，值機(jī)人員須做好記錄和資料的治理工作及保密工作，未經(jīng)明確的可查閱人員的許可，任何人不能查閱，提取或私自銷毀錄像資料，利用監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控部門各專業(yè)巡視人員的工作情形，對(duì)方的問題，值崗人員須及時(shí)上報(bào)，主管和領(lǐng)班每日須對(duì)監(jiān)控室人職員作情形和設(shè)備運(yùn)行情形進(jìn)行檢查?！菜摹硟?nèi)保巡視治理內(nèi)保巡視人員須熟知各區(qū)域情形，按規(guī)定時(shí)刻、規(guī)定路線進(jìn)行巡視，巡視須填寫巡視記錄，內(nèi)容包括：各種固定設(shè)施、設(shè)備、樓層機(jī)電設(shè)備狀況，電梯衛(wèi)生狀況，閑雜人員詢問，辦公室加班情形，門鎖情形等。巡視人員保持良好的儀容外表，注重在巡視中對(duì)客服務(wù)及對(duì)閑雜人員的處理方式。保持對(duì)講機(jī)的良好狀態(tài)，發(fā)覺問題及時(shí)上報(bào)，與其他各專業(yè)保持必要的聯(lián)系，對(duì)可疑人、物統(tǒng)一進(jìn)行和諧查控?！参濉炒箝T崗對(duì)出入人員、出入物品的治理大門崗為固定與巡視相結(jié)合，值崗時(shí)注意發(fā)覺閑雜、可疑人員，并進(jìn)行必要的詢問，注意對(duì)客服務(wù)的態(tài)度及對(duì)閑雜人員的處理方式，對(duì)可疑人員可通知巡視警衛(wèi)進(jìn)行跟蹤，通知監(jiān)控室利用保安監(jiān)控進(jìn)行監(jiān)控，非標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)刻人員進(jìn)出大樓須持有效證件進(jìn)行登記，并謝絕會(huì)客，充分利用保安監(jiān)控系統(tǒng)及內(nèi)保巡視人員，相互和諧，統(tǒng)一監(jiān)控。物品的出入需有出門條，出門條需由局機(jī)關(guān)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字或蓋章方有效，值崗人員認(rèn)真核對(duì)無誤后方可放行，并在出門單上簽上姓名、日期?！擦硨?duì)外開放區(qū)的警衛(wèi)治理對(duì)外開放區(qū)域的治理原那么為公布與隱秘想結(jié)合，并利用技防系統(tǒng)，給客戶提供良好的辦公環(huán)境，公布即著裝警衛(wèi)進(jìn)行值崗，公布治理，隱秘即為便裝警衛(wèi)進(jìn)行巡視，協(xié)助著裝警衛(wèi)工作，充分利用技防系統(tǒng)的作用做到及時(shí)發(fā)覺，快速反應(yīng)，到現(xiàn)場進(jìn)行處理?！财摺呈┕ぶ卫硎┕ぶ卫碛晒こ獭脖?、綜合服務(wù)三個(gè)部門共同負(fù)責(zé)，安保部要緊負(fù)責(zé)對(duì)施工人員、施工現(xiàn)場的治理，涉及消防設(shè)施設(shè)備的安裝的審核及向政府有關(guān)部門的申報(bào)工作。對(duì)施工現(xiàn)場要緊為巡視檢查，嚴(yán)格操縱動(dòng)火、泄水等項(xiàng)目的施工，依照對(duì)施工現(xiàn)場檢查發(fā)覺的問題，召開施工方負(fù)責(zé)人會(huì)議，提出明確要求，對(duì)違反者進(jìn)行相應(yīng)的處罰，施工治理依據(jù)制定的施工治理規(guī)定及安全協(xié)議書的內(nèi)容進(jìn)行。〔八〕消防宣傳、消防演練消防宣傳要緊是組織到消防培訓(xùn)基地進(jìn)行培訓(xùn)，消防運(yùn)動(dòng)會(huì)，宣傳欄，及發(fā)放宣傳品為主，每年一到二次到消防基地的培訓(xùn)，一次消防運(yùn)動(dòng)會(huì)，依照市消防局的有關(guān)指示，通過宣傳欄，發(fā)宣傳品的方式及時(shí)告知客戶，對(duì)物管中心工作人員定期進(jìn)行全員培訓(xùn)和宣傳，義務(wù)消防員同時(shí)也是各部門的宣傳員和消防安全檢查員。消防演練以義務(wù)消防隊(duì)員和警衛(wèi)人員為主體，日常以班組為單位進(jìn)行實(shí)際演練，全年集中數(shù)次對(duì)各部門進(jìn)行演練，通過每年11月份的消防演習(xí)，檢測平常演練的結(jié)果。〔九〕治安宣傳治安宣傳以宣傳欄，發(fā)放宣傳品，定期走訪客戶，召開業(yè)主方安全負(fù)責(zé)人會(huì)議的方式為主，就當(dāng)前的社會(huì)治安形勢(shì)，上級(jí)主管部門的要求及治理區(qū)域內(nèi)的治安特點(diǎn)進(jìn)行溝通，并通過日常安全檢查出的問題提醒注意安全防范。保潔服務(wù)日常治理規(guī)定日常保潔服務(wù)質(zhì)量直截了當(dāng)阻礙到大廈的整體形象，高品質(zhì)的保潔服務(wù)、高素養(yǎng)的保潔服務(wù)人員不僅可為大廈提供明凈、整潔的工作環(huán)境，也可為大廈高貴的品質(zhì)增光添色。我公司擬對(duì)九三學(xué)社新辦公樓采納每日分早班和中晚班的服務(wù)形式。日常保潔服務(wù)內(nèi)容及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)清潔區(qū)域清潔內(nèi)容次數(shù)清潔標(biāo)準(zhǔn)

不斷巡地面光亮、無塵地面（推塵）視墻壁〔擦拭〕1次/日無手印、塵土、污跡不斷巡潔凈光亮無手印污跡日玻璃門〔擦拭〕視常地墊〔吸塵〕2次/日無雜物、污跡清不斷巡無手印、塵土、污跡潔指示牌、金屬件〔擦拭〕視不斷巡無手印、污跡、垃圾不能超過2/3煙灰缸、垃圾箱視不斷巡無污跡、雜物沙發(fā)視空調(diào)口2次/月無積塵定清潔指示牌2次/周無塵、無污漬防塵墊〔清洗〕1次/周無塵、無污漬期地面洗地打蠟2個(gè)月/次光亮、無塵清內(nèi)墻清潔〔完全〕3個(gè)月/次無塵、無污漬洗沙發(fā)〔清洗〕1次/月無塵、無污漬垃圾筒內(nèi)〔清洗〕1次/周無污漬、無塵電不斷巡地面光亮、無塵梯地面〔牽塵〕視間墻面〔擦拭〕2次/日無污跡、無塵大堂

地面拋光1次/日光亮平均無劃跡墻燈擦塵1次/日無塵、照明良好電梯門〔清潔劑擦拭〕1次/周光亮無塵、無污跡地面〔掃〕不斷巡視無雜物、污跡地面〔擦〕不斷巡視無水跡、污染小便池〔刷洗〕不斷巡視無水跡、污染恭桶〔刷洗〕不斷巡視無水跡、污染臺(tái)面〔清洗〕不斷巡視光亮、無水跡、污跡鏡子〔擦拭〕不斷巡視光亮、無水跡、污跡垃圾筒〔沖刷〕〔洗刷〕2次/日無雜物、污跡衛(wèi)生紙、洗手液補(bǔ)充不斷巡視不缺少電鍍件不斷巡視光亮、無手印、污跡隔斷板及門不斷巡視無污跡、塵土走廊衛(wèi)生間

地面清洗1次/月無污跡、塵土墻壁〔清潔劑清洗〕1次/月光亮、無塵清潔區(qū)域清潔內(nèi)容次數(shù)清潔標(biāo)準(zhǔn)隔斷板及門〔清潔劑清洗〕2次/月無污漬、塵土衛(wèi)恭桶〔專用清潔劑〕2次/周光亮、無污漬生臺(tái)面〔專用清潔劑清洗〕1次/周光亮、無污漬間照明燈具〔擦拭〕1次/月無塵、照明良好通風(fēng)口〔清潔劑擦拭〕1次/月無塵、無污漬地面〔濕墩〕1次/日無塵、無污漬扶手〔清潔劑擦拭〕2次/日無塵、無污漬窗臺(tái)〔擦拭〕不斷巡視無塵、無污漬門及電鍍件1次/日無塵、無污漬樓墻面〔除塵〕2-3次/日無塵、無污漬燈具〔除塵〕1次/日無塵、照明良好地面〔掃、擦〕不斷巡視無污跡墻壁、按鍵盤〔擦拭〕不斷巡視無污跡梯門〔擦拭〕不斷巡無手印、無污跡地毯、電梯槽〔吸塵〕2次/日電梯內(nèi)地面〔清洗〕 1次/周空調(diào)口天花 1次/周轎廂西壁〔用清潔劑擦拭〕1次/2周無塵、無雜物光亮、無污漬無塵、無污漬光亮、無污漬、無手印辦公室清潔區(qū)域外圍及地面〔掃、擦〕地毯〔吸塵〕地板〔拖擦〕倒垃圾桌椅擦塵1次/日1次/日1次/日1次/日1次/日無雜物、污跡污跡及時(shí)清潔污跡及時(shí)清潔無塵、無雜物無污跡、塵土無手印、塵土煙灰缸、垃圾筒1次/日無雜物、手印、污跡燈具〔擦塵〕1次/月無塵、照明良好門〔擦塵〕1次/日無塵、無污漬墻〔擦拭〕1次/日無塵、無污漬各種標(biāo)志牌清理 1次/日清潔內(nèi)容 次數(shù) 清潔標(biāo)準(zhǔn)地面〔清掃〕不斷巡視無雜物、無積塵地面沖洗1次/月無雜物、無積塵地面除雪鏟冰巡視雪停后2小時(shí)地面無積雪屋頂〔清掃〕 1次/日無積塵燈柱〔擦拭〕各種標(biāo)志牌〔擦拭〕垃圾桶地毯〔吸塵〕地板〔拖擦〕倒垃圾桌椅擦塵煙灰缸、垃圾筒燈具〔擦塵〕門〔擦塵〕墻〔擦拭〕地面〔掃、擦〕地板〔拖擦〕燈具〔擦塵〕門〔擦塵〕墻〔擦拭〕床單、枕巾地面〔掃〕地面〔擦〕1次/日1次/日不斷巡1次/日1次/日1次/日1次/日1次/日1次/月1次/日1次/日1次/日1次/日1次/月1次/日1次/日1次/日不斷巡不斷巡無積塵、污跡無污跡、塵土垃圾不得超過2/3污跡及時(shí)清潔污跡及時(shí)清潔無塵、無雜物無污跡、塵土無雜物、手印、污跡無塵、照明良好無塵、無污漬無塵、無污漬無雜物、污跡污跡及時(shí)清潔無塵、照明良好無塵、無污漬無塵、無污漬更換無雜物、污跡無水跡、污跡浴缸1次/日無水跡、污跡、消毒恭桶〔刷洗〕不斷巡視無水跡、污跡臺(tái)面〔清洗〕不斷巡視光亮、無水跡、污跡鏡子〔擦拭〕不斷巡視光亮、無水跡、污跡垃圾筒〔沖刷〕〔刷洗〕2次/日無雜物、污跡衛(wèi)生紙、洗手液補(bǔ)充不斷巡視不缺少照明燈具〔擦拭〕1次/月無塵、照明良好通風(fēng)口〔清潔劑擦拭〕1次/日無塵、無污漬衛(wèi)生間另依照九三學(xué)社辦公樓建筑裝修的特點(diǎn)，特呈上我公司憑借多年積存的體會(huì)總結(jié)制定的有關(guān)專門材質(zhì)的清潔保養(yǎng)方案。A：大理石地面的清潔保養(yǎng)方案：大理石是大廈裝修地面、墻面常用材質(zhì)，其色澤亮麗、豪華氣派，但因其為碳酸鈣結(jié)構(gòu)不耐酸堿，因此地面保養(yǎng)尤為重要?！?〕打蠟保養(yǎng)：在大理石表面有許多肉眼看不見的孔洞、縫隙，這些細(xì)小的孔洞專門容易受到灰塵的污染和污漬的滲透。對(duì)大理石地面實(shí)施打蠟作業(yè)已成為大廈清掃保潔的差不多作業(yè)防止之一。目的：密封石材表面細(xì)小的孔洞和縫隙，保潔石材不受腐蝕，并增加其耐磨性、光亮度，以便延長其使用壽命；方法：用專業(yè)機(jī)器和工具配合硬地面清潔劑洗地面，在完全清洗地面后，進(jìn)行兩次以上拖干作業(yè)，使地面完全干燥后，再在潔凈的地面上涂3—5遍免拋專業(yè)蠟劑。周期：建議每2個(gè)月進(jìn)行一次打蠟作業(yè)。〔2〕晶化保養(yǎng)：目的：大理石在使用一定時(shí)期后，盡管日常實(shí)施打蠟作業(yè)，但還會(huì)顯現(xiàn)劃痕、晦暗及凹凸不平等現(xiàn)象，嚴(yán)峻阻礙材質(zhì)的美觀。因此要以直述情形采納晶化處理作業(yè)進(jìn)行修復(fù)；方法：晶化處理作業(yè)的原理確實(shí)是通過粉磨劑研磨，使用化學(xué)劑與大理石中的鈣成分發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，在大理石表面形成一層新的晶化物質(zhì)，折射出天然光澤，達(dá)到排除劃痕、提高硬度和亮度的目的?！?〕如有專門要求，我公司可另行制訂作業(yè)方案。B：鋁合金的防護(hù)和清潔方案：在現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)中，鋁合金材料的運(yùn)用專門一般，鋁合金材質(zhì)的表面處理清洗，是目前清潔行業(yè)的難題。鋁合金材料對(duì)酸、堿、有機(jī)溶劑的抗腐蝕能力專門差，一接觸即變色，建筑污垢、水泥、砂漿等建筑遺留物增加了清潔處理難度。我公司目前采納國外生產(chǎn)的鋁合金專業(yè)清洗護(hù)理產(chǎn)品，在鋁合金清潔處理方面取得了良好的成效。清潔愛護(hù)方法如下：（1） 用鋁合金表面愛護(hù)劑進(jìn)行清洗；（2） 用毛巾擦拭，并視污漬程度，適量加大劑量，明白完全除漬；(3)待干燥后，用棉絲和毛巾將粉末擦拭潔凈;用''AFFINAAL〃大面積平均涂布；干透后用軟布輕擦一遍。C：地毯的清潔保養(yǎng)方案：地毯是一種高檔的裝卸輔地材料，同硬性地面相比，地毯步行感受舒服、柔軟、不滑、不累、安全，且可使室內(nèi)環(huán)境顯得豪華、美觀、清潔、安靜。然而地毯容易臟污，不易于清除。因此，地毯的清洗及保養(yǎng)也是至關(guān)重要的一環(huán)。地毯的清潔及養(yǎng)護(hù)方法：地毯局部除污；確認(rèn)局部污垢的性質(zhì)，選擇合適的洗劑或藥劑〔先做局部實(shí)驗(yàn)〕；預(yù)備工作；噴灑藥劑或洗劑，將溫毛巾鋪上，用小把刷怕打、搓擦，反復(fù)數(shù)次，直到臟污去除〔依照不同季節(jié)和室內(nèi)溫度高低〕；噴水、擦干，用大號(hào)把刷將地毯絨毛刷起理順檢查、收拾工作，作業(yè)終止。地毯半干洗〔摩擦清洗法〕采納此方法清洗地毯只是略微潮濕，專門快就會(huì)干燥。這種方法多用于去除容易臟污之處的地毯表面，以使地毯清潔度整體保持平穩(wěn)。作業(yè)工作程序預(yù)備一一吸塵一一局部除污一一噴處理劑一一噴灑洗劑一一磨擦一一起毛——干燥——吸塵——檢查（3） 地毯干洗〔粉末清洗法〕采納此方法的特點(diǎn)是簿會(huì)使地毯因潮濕面引起收縮，專門快就會(huì)干燥。使用專用地毯清洗機(jī)對(duì)地毯進(jìn)行全面清洗。作業(yè)工作程序：預(yù)備一一吸塵一一局部除污一一用專業(yè)機(jī)器配合專用高泡清洗劑，打出高泡，用專用刷盤清洗一一吸水〔吸水率70%〕一一用布蓋住清洗過的地毯〔依照不同季節(jié)和室內(nèi)溫度高低，待地毯全部干燥后，將布單拿走〕（4） 地毯濕洗〔噴吸清洗法〕地毯臟污嚴(yán)峻需全面清洗作業(yè)，如大量用水，多代用噴吸清洗。作業(yè)工作程序：預(yù)備一一吸塵一一局部除污一一噴處理劑一一磨擦吸水一一起毛——干燥——吸塵——檢查D：木地板的清潔保養(yǎng)方案：木質(zhì)地板細(xì)密，木紋自然大方，不易變形，木質(zhì)較硬，耐磨性強(qiáng)。該材質(zhì)在鋪裝前差不多在表面涂布了較厚的專用木制地板樹脂涂料，光澤度專門好，該涂料有專門強(qiáng)的耐磨性，故新地板不易打蠟。待木地板自然磨損后再進(jìn)行打蠟護(hù)理較為合理。建議保養(yǎng)方法如下：（1） 每日采取半干拖布進(jìn)行保潔拖擦一次；（2） 采納清潔地面的牽塵器配合品質(zhì)優(yōu)良的牽塵液進(jìn)行牽塵，以達(dá)到清潔除塵、防滑、防靜電等保養(yǎng)愛護(hù)作用；（3） 依照人流量、視磨損程度確定打蠟護(hù)理，以達(dá)到愛護(hù)和延長木地板使用壽命的目的。第四章、屋及設(shè)施設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù)打算及實(shí)施方案建筑的日常養(yǎng)護(hù)修理與打算房屋日常養(yǎng)護(hù)修理是指為辦公樓房屋原有完好登記和正常使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)小損小壞等房屋愛護(hù)治理工作。建筑物要緊指標(biāo)建筑面積21000平方米占地面積地上面積地下面積2318.18平方米地上樓層八層地下樓層二層（一）、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢1、 對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給排水設(shè)施等的使用情形應(yīng)制定打算，定期〔每年許多于兩次〕進(jìn)行檢查。發(fā)覺腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。禁止不設(shè)計(jì)及有關(guān)部門批準(zhǔn)，任意在結(jié)構(gòu)上開鑿。2、 鋼筋混凝土愛護(hù)層損壞要及修補(bǔ)，以防止鋼筋銹蝕。3、 辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，改變用途時(shí)不承諾隨意超載，甚至于對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造?！捕逞b飾工程養(yǎng)護(hù)：1、樓層地面的養(yǎng)護(hù)：保持樓層地面清潔、潔凈衛(wèi)生。保持上、下水道不漏不堵，幸免因漏水造成室積水，滲入樓板。關(guān)于木地板、大理石等樓層地面還需定期專業(yè)養(yǎng)護(hù)。關(guān)于使用中發(fā)生小的損壞，要及時(shí)修補(bǔ)。禁止不加任何愛護(hù)措施在樓面上拖拉重物。2、 門窗的養(yǎng)護(hù)：對(duì)使用者進(jìn)行愛護(hù)門窗的宣傳工作，發(fā)覺開關(guān)不靈、縫隙過大，五金配件丟失或損壞等問題。要及時(shí)修理。做好防雨、防塞等工作，定期進(jìn)行油漆補(bǔ)修工作，補(bǔ)漆盡量和原漆保持一致，否那么應(yīng)進(jìn)行全部重新油漆。3、 飾面墻的養(yǎng)護(hù)：定期〔每年許多于2次〕巡檢，可采納觀看或用小錘輕劃檢查。發(fā)覺問題及時(shí)處理，不承諾用強(qiáng)酸對(duì)任何飾面墻進(jìn)行擦洗。對(duì)樓體外墻面，安裝飾物如用鐵件，必須刷漆，防止水銹污染墻面。4、 頂棚的養(yǎng)護(hù)：定期巡檢，發(fā)覺翹邊，裂掛、破舊、陰濕應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)或更換?！踩衬粔こ甜B(yǎng)護(hù)治理：本工程外立面塑鋁板為主，配以部分玻璃幕加以點(diǎn)燃，另外還有一些不銹鋼飾柱等。1、 發(fā)覺螺栓松動(dòng)，破舊應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，發(fā)覺玻璃松動(dòng)、、破舊應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，發(fā)覺密封膠和密封條脫落或損壞，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)或更換。2、 定期檢查幕墻排水系統(tǒng)，保持通暢。3、 當(dāng)遇特大風(fēng)沙、地震、火情等災(zāi)難時(shí)，事后應(yīng)對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行全面檢查，親視損壞程度進(jìn)行修理加固。（少房屋建筑修理打算表78頁）二、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行愛護(hù)與打算〔一〕給排水設(shè)備運(yùn)行愛護(hù)給排水設(shè)備運(yùn)行愛護(hù)是指為保證辦公樓給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行使用所進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)修理。對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解：自來水變頻泵自動(dòng)噴灑供水泵消火栓穩(wěn)壓泵潛水泵1、 管道漏水修理2、 管道堵塞排堵3、 水龍頭與閥門的修理4、 衛(wèi)生潔具的修理5、 水泵保養(yǎng)及修理6、 壓力表的校驗(yàn)7、 潛水泵的檢查保養(yǎng)8、 熱交換器的運(yùn)行與修理9、 生活水箱的清洗消毒〔二〕供電設(shè)備治理愛護(hù)供電設(shè)備治理愛護(hù)是指為保證辦公樓供電系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)供電設(shè)備的日常治理和保養(yǎng)修理對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解變壓器高壓柜低壓柜日常愛護(hù)要點(diǎn)1、 電氣電路故障：斷路、接觸不良、漏電等故障判定和修理2、 絕緣電阻測量及損害線更換3、 配電箱的檢查4、 照明燈具的檢查〔三〕、電梯運(yùn)行愛護(hù)電梯修理是指為保證辦公樓電梯設(shè)備正常使用所進(jìn)行的日常運(yùn)行治理、修理保養(yǎng)和中修天津迅達(dá)公司迅達(dá)電梯2部〔四〕、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行愛護(hù)冷氣系統(tǒng)是指為保證辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行所進(jìn)行的日常運(yùn)行治理和修理和保養(yǎng)工作。對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解常見修理要點(diǎn)1、 電源電壓的檢查2、 機(jī)油溫度、壓力的檢查3、 制冷劑的檢查4、 冷凍水、冷卻水的檢查5、 遠(yuǎn)行參數(shù)的記錄6、 注意冷卻泵塔水質(zhì)清潔及時(shí)補(bǔ)水7、 冷卻泵、冷凍泵的檢查〔五〕保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的治理和愛護(hù)對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解：電梯對(duì)講5組電視監(jiān)控30組消防監(jiān)控1組局域網(wǎng)系統(tǒng)1組交接間1組大屏電視系統(tǒng)1組常見愛護(hù)要點(diǎn)：1、 結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備2、 儲(chǔ)存、運(yùn)行資料以及累積建立歷史及動(dòng)向趨勢(shì)記錄3、 選擇可靠的分包方，按周期維保、增補(bǔ)、擴(kuò)充、升級(jí)等內(nèi)容的工作?！擦诚涝O(shè)施設(shè)備的治理和修理對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解：防排煙風(fēng)機(jī)8臺(tái)〔屋頂排風(fēng)機(jī)4KW1臺(tái)、地下室設(shè)備間風(fēng)機(jī)5.5KW8臺(tái)〕自動(dòng)噴灑供水泵30KW2臺(tái)消防栓穩(wěn)壓泵45KW2臺(tái)噴灑穩(wěn)壓泵3.7KW1臺(tái)常見愛護(hù)要點(diǎn)：自動(dòng)噴灑系統(tǒng)管道閥門電接點(diǎn)壓力表〔七〕電視天線系統(tǒng)的治理和愛護(hù)電視天線系統(tǒng)的治理和愛護(hù)是指為保證辦公樓電視天線接收系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)接收設(shè)施進(jìn)行的日常運(yùn)行治理、養(yǎng)護(hù)和修理。

運(yùn)行愛護(hù)要點(diǎn)：1、 按主管部門要求和有關(guān)規(guī)定治理2、 按設(shè)備使用說明書進(jìn)行愛護(hù)設(shè)備設(shè)施的修理養(yǎng)護(hù)打算序號(hào)項(xiàng)目工作內(nèi)容保養(yǎng)周期1.避雷系統(tǒng)接地電阻可靠性檢查和試驗(yàn)每年一次〔春季前〕，雷雨后加強(qiáng)巡檢一次2.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)可靠性檢查和試驗(yàn)每季一次3.高、底壓配電柜清掃、緊固、防銹每年一次4.各種配電盤、操縱柜清掃、緊固、防銹每年一次5.電梯由專業(yè)公司定期愛護(hù)每天巡檢，每周保養(yǎng)6.空調(diào)冷水機(jī)由專業(yè)公司定期愛護(hù)每年一次〔夏季前〕7.空調(diào)冷水循環(huán)泉清洗、換潤滑油每年一次8.熱力鍋爐專業(yè)公司定期愛護(hù)及安全檢查、水質(zhì)檢測每年一次〔冬季前〕9.熱水鍋爐安全檢測、水質(zhì)檢測每季一次10.熱水循環(huán)泉清洗、換潤滑油每年一次11.生活水箱清潔、二次消毒每半年一次12.污水泵清潔、換潤滑油每年一次13.風(fēng)機(jī)防塵罩清洗每半年一次14.各種管道的金屬閥門清潔、防銹每年一次各種金屬管道和構(gòu)架清潔、防銹、緊固每年一次弱電系統(tǒng)的設(shè)備、線纜按技術(shù)資料的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行電動(dòng)消防水泵每周試運(yùn)轉(zhuǎn)次并加注潤滑脂各種設(shè)備每天運(yùn)行時(shí)刻超過12小時(shí)的保養(yǎng)周期為一年，不足12小時(shí)的保養(yǎng)周期為二年。第五章財(cái)務(wù)治理制度與治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算一、財(cái)務(wù)治理工作模式、制度、預(yù)算、決算的方式、內(nèi)容〔一〕財(cái)務(wù)治理工作模式、制度我公司財(cái)務(wù)治理實(shí)際集中治理、分物業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立核算的模式。公司設(shè)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部指定財(cái)務(wù)治理人員對(duì)所管物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)收、支的治理和操縱，指定會(huì)計(jì)人員分物業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立進(jìn)行財(cái)務(wù)收支核算、編報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表；各物業(yè)治理中心不單獨(dú)設(shè)立財(cái)務(wù)部，設(shè)立收款員、庫管員配合公司財(cái)務(wù)部現(xiàn)場收款并進(jìn)行資產(chǎn)治理，各項(xiàng)支出由公司統(tǒng)一辦理。為加強(qiáng)財(cái)務(wù)治理，本公司制定了相應(yīng)的財(cái)務(wù)治理制度，要緊包括：1、 預(yù)算治理方法2、 應(yīng)收帳款治理方法3、 公共設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)治理方法4、 設(shè)備工具治理方法5、 合同治理方法6、 采購治理制度7、 庫房治理制度8、 財(cái)務(wù)支出報(bào)銷程序及相關(guān)規(guī)定〔二〕預(yù)算、決算的方式、內(nèi)容我公司各項(xiàng)收支實(shí)行預(yù)算治理制度。各物業(yè)治理中心依照托付治理的內(nèi)容編制年度工作打算，按工作打算分別編制年度《物業(yè)治理收、支預(yù)算》、《物業(yè)大中修預(yù)算》、《設(shè)備工具購置預(yù)算》，公司審核后報(bào)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。執(zhí)行當(dāng)年，按業(yè)主批準(zhǔn)的預(yù)算進(jìn)行各項(xiàng)收、支操縱，年終比照原各項(xiàng)預(yù)算、按權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么進(jìn)行決算。二、能源費(fèi)的估算與節(jié)能設(shè)想〔一〕能源消耗估算依照我公司多年治理高檔寫字樓的體會(huì)，以及對(duì)國土治理辦公樓要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、房屋功能及配套情形的了解，對(duì)本項(xiàng)目要緊用能費(fèi)用進(jìn)行以下估算：能源消耗估算表序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)年用量年費(fèi)用備注1.水費(fèi)噸5.40元50，000270，000生活用水、供熱、制冷用水、清潔用水2.電費(fèi)度0.68元1，400，000952,000照明、動(dòng)力、供熱、制冷3.燃?xì)赓M(fèi)立方米1.80元170，000306,000供熱、制冷4.不可預(yù)見費(fèi)61，120合計(jì)1，589，120〔二〕節(jié)能設(shè)想為確保辦公樓正常運(yùn)行、滿足市國土管局各部門工作需要，同時(shí)又最大限度節(jié)約能耗，我們考慮在計(jì)量裝置到位的前提下，采取如下節(jié)能措施：1、 電力：1〕設(shè)計(jì)并執(zhí)行科學(xué)的治理方案，對(duì)公共區(qū)域照明的用電時(shí)刻進(jìn)行合理有效的操縱；2〕加強(qiáng)調(diào)整設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)刻及遠(yuǎn)行工況，避峰添谷，保證功率因數(shù)達(dá)到0.9以上；3〕采納節(jié)能照明燈具；4〕隨著日光燈具的檢修，逐步加裝就地補(bǔ)償電容或更換電子鎮(zhèn)流器等措施，減少無功率電能損耗。2、 燃?xì)猓?〕制冷依照使用要求，結(jié)合每天氣候情形，盡量減少開機(jī)時(shí)刻，降低能耗；2〕采暖依照使用要求，盡量保持恒溫出水，幸免鍋爐過多過頻起停。3、用水：1〕加強(qiáng)用水節(jié)水宣傳，加強(qiáng)治理，幸免跑、冒、滴、漏；2〕加強(qiáng)冷卻水的處理，減少冷卻水排污量。三、物業(yè)治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及測算明細(xì)〔一〕測算說明1、 測算的依據(jù)〔1〕〔2〕招標(biāo)答疑會(huì)中，招標(biāo)單位對(duì)各項(xiàng)情形的說明〔3〕現(xiàn)行物業(yè)治理法律法規(guī)〔4〕本公司多年寫字樓的治理體會(huì)，參考了現(xiàn)行市場行情〔5〕我公司日前治理的在建筑體量、使用功能、系統(tǒng)設(shè)備、服務(wù)項(xiàng)目、業(yè)主類型等方面與本項(xiàng)目有著諸多相近之處的北京海關(guān)辦公樓的治理情形。2、 測算原那么：（1） 合法收、支；（2） 從實(shí)際動(dòng)身，科學(xué)計(jì)量。3、 測算文件包括：〔1〕《物業(yè)治理費(fèi)支出測算匯總表》及附表〔表1，表1-1、表1-2〕〔2〕《開辦費(fèi)預(yù)算表》及附表〔表3，表3-1、表3-2、表3-3〕（3） ?自備設(shè)施清單〔建議〕》〔表5〕4、測算中需說明的事項(xiàng)〔1〕測算的物業(yè)治理項(xiàng)目為''北京市國土房管局新辦公大樓〃〔以下簡稱''大廈〃〕，測算面積按大廈建筑面積運(yùn)算，為 平方米?！?〕大廈物業(yè)治理費(fèi)年費(fèi)用總額為人民幣 元，平均單價(jià)為元/平方米/月。費(fèi)用包括以下12項(xiàng)：a、 要緊人員費(fèi)用b、 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、小修費(fèi)用c、 安保及傳達(dá)服務(wù)費(fèi)用d、 清潔費(fèi)用e、 環(huán)境工程費(fèi)用f、 會(huì)議服務(wù)費(fèi)用g、 設(shè)備使用費(fèi)h、 保險(xiǎn)費(fèi)用i、 行政辦公費(fèi)用j、 不可預(yù)見費(fèi)〔以上費(fèi)用的1%〕k、 治理者酬金l、 營業(yè)稅金及附加〔3〕為了充分保證機(jī)關(guān)辦公人職員作的水平和質(zhì)量，局機(jī)關(guān)職員餐廳的工作作為辦公樓物業(yè)治理總體工作的一部分，不再單獨(dú)運(yùn)算餐廳人員費(fèi)用，實(shí)行人員統(tǒng)一調(diào)配使用以節(jié)約總體人工成本。測算表中，''要緊人員費(fèi)用〃包括綜合服務(wù)、餐廳工程人員費(fèi)用，安保人員費(fèi)用包含在''安保及傳達(dá)服務(wù)費(fèi)用〃中，保潔人員費(fèi)用包含在''清潔費(fèi)用〃中。測算文件中，僅''年費(fèi)用〃合計(jì)數(shù)有效，各表中單項(xiàng)數(shù)額、其他單項(xiàng)測算表數(shù)額僅供參考。按招標(biāo)書要求，本公司承擔(dān)電梯中修工作，但電梯中修費(fèi)用不計(jì)入物業(yè)治理費(fèi)中，應(yīng)在大中修費(fèi)用中開支。、測算中不包括以下費(fèi)用：a、 辦公樓的運(yùn)行、辦公用能源費(fèi)用〔水、電、燃?xì)獾?，參見?〕；b、 業(yè)主自用辦公設(shè)備設(shè)施、器具修理、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；c、 夜景照明燈器具修理養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；〔答疑會(huì)上說明該系統(tǒng)尚未確定最終方案〕d、 大廈辦公會(huì)議用水具及消毒設(shè)備購置費(fèi)用；e、 專門會(huì)議服務(wù)及布置費(fèi)用〔雙方依照實(shí)際情形協(xié)商確定〕；f、 大廈財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)〔包括機(jī)器損壞險(xiǎn)〕費(fèi)用；g、 業(yè)主自備設(shè)施費(fèi)用〔參見表5〕；h、 大廈設(shè)施設(shè)備的大、中修費(fèi)用，增、改、擴(kuò)費(fèi)用?！捕硿y算分析本公司在進(jìn)行物業(yè)治理費(fèi)用支出測算時(shí)，本著''減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，但取微利；費(fèi)用合理，收支平穩(wěn)；嚴(yán)格操縱人工成本，確保工程〃的思想，以期達(dá)到本公司財(cái)務(wù)治理的長期目標(biāo)：使業(yè)主資產(chǎn)的保值、增值。1.減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，但取微利本公司在那個(gè)物業(yè)治理項(xiàng)目測算中，年治理酬金為萬元，占治理費(fèi)年總收入的％。同時(shí)，憑借公司的資金實(shí)力，承擔(dān)物業(yè)治理的開辦費(fèi)用約計(jì)萬元，購置物業(yè)治理各項(xiàng)工作所需的設(shè)備、工具、工服，依照工作需要一次投入，分期收回。費(fèi)用合理，收支平穩(wěn)在本次測算中，大廈物業(yè)治理費(fèi)年總支出約為人民幣 元，物業(yè)治理人員總數(shù)為人，平均單價(jià)為元/平方米/月。物業(yè)治理費(fèi)用、人員數(shù)量，均從招標(biāo)書中對(duì)大廈的使用和治理要求動(dòng)身，安排合理。嚴(yán)格操縱人工成本，確保工程本公司考慮到作為政府機(jī)關(guān)使用的大廈，對(duì)大廈的治理著力于保證運(yùn)行。在財(cái)務(wù)預(yù)算安排上，在操縱其他部門人員及各項(xiàng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，向各項(xiàng)工程費(fèi)用傾斜:在總?cè)藬?shù)中，工程人員人，約占總?cè)藬?shù)的%；在人員費(fèi)用中，工程人員費(fèi)用約占人員總費(fèi)用的％；在年總支出中，''設(shè)備設(shè)施運(yùn)行\(zhòng)小修費(fèi)〃占總支出的％。包括人員的工程總費(fèi)用占到了治理費(fèi)總額的％。同時(shí)，在日常治理中：第一：嚴(yán)格操縱人工成本，著重設(shè)備設(shè)施及建筑物的修理理工和養(yǎng)護(hù)本公司致力于將人工成本操縱在物業(yè)治理費(fèi)用總額的合理比例內(nèi)，隨著物業(yè)使用年限的增長增加設(shè)備設(shè)施修理、養(yǎng)護(hù)投入，做好設(shè)施設(shè)備的各級(jí)修理保養(yǎng)工作，在較長的時(shí)期內(nèi)保持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)和良好性能。第二：按打算安排各項(xiàng)修理和養(yǎng)護(hù)依照該辦公樓各項(xiàng)硬件條件和使用特點(diǎn)，本公司將組織工程技術(shù)和財(cái)務(wù)人員編制切實(shí)可行的中修打算、大修打算，提早提交給業(yè)主進(jìn)行審核；依照業(yè)主批準(zhǔn)的各期打算和預(yù)算，合理安排各級(jí)檢修、養(yǎng)

護(hù)工作，逐年增加設(shè)備設(shè)施的修理養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，及時(shí)籌集資金，保證使用。憑借良好的日常養(yǎng)護(hù)工作，延長設(shè)施設(shè)備的大、中修年限，節(jié)約業(yè)主費(fèi)用支出?！踩硿y算明細(xì)表1 物業(yè)治理費(fèi)支出測算匯總表項(xiàng)目名稱： 單位：元序號(hào)項(xiàng)目金額〔月〕金額〔年〕比例1要緊人員費(fèi)用〔綜合服務(wù)'餐廳'工程〕其中：餐廳人員費(fèi)用2設(shè)備設(shè)施運(yùn)行\(zhòng)小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用3安保及傳達(dá)服務(wù)費(fèi)用4清潔費(fèi)用5環(huán)境工程費(fèi)用6會(huì)議服務(wù)費(fèi)用7設(shè)備使用費(fèi)8保險(xiǎn)費(fèi)用9行政辦公費(fèi)用10不可預(yù)見費(fèi)小計(jì)（:1-10〕11治理者酬金12營業(yè)稅金及附加

合計(jì)〔1-12〕單價(jià)〔元曲2/月〕（接橫表）3張表1-2要緊人員費(fèi)用表項(xiàng)目名稱:仃號(hào)部門項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)年費(fèi)用1工資及加班費(fèi)2治理中心總經(jīng)理3部門經(jīng)理4綜合文員5綜客服人6合小計(jì)7服保潔領(lǐng)班8務(wù)保潔人員9部小計(jì)10前廳主管11餐廳后廚人員12餐廳前廳人員13小計(jì)14部門經(jīng)理

15工程部電器組16設(shè)備組17綜合組18小計(jì)19安保部部門經(jīng)理20安保人員21車管人員22小計(jì)23獎(jiǎng)勵(lì)金24社保費(fèi)25福利費(fèi)、工會(huì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)26工作餐費(fèi)元/每工作日27勞保及工服洗滌費(fèi)元/人/月28工服購置攤銷費(fèi)表3-329總計(jì)注：1、工資按12個(gè)月運(yùn)算。2、獎(jiǎng)勵(lì)金、社保費(fèi)、福利費(fèi)等具體實(shí)施按本公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

開辦費(fèi)預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目說明總金額折舊/攤銷年限折舊攤銷到費(fèi)用〔月〕1固定資產(chǎn)購置費(fèi)1.1工程設(shè)備\儀器外表疏通機(jī)、測溫儀等1.2清潔設(shè)備清潔車、洗地機(jī)、吸塵器等1.3通訊\客服設(shè)備對(duì)講機(jī)'消毒柜1.4行政辦公設(shè)備\設(shè)施復(fù)印機(jī)、 機(jī)、電腦及打印機(jī)等2低值工器具購置費(fèi)工程手動(dòng)工具、測量表、文件柜、更衣柜、宿舍家具、辦公家具等3工服購置費(fèi)合計(jì)表3-1

固定資產(chǎn)購置預(yù)算單位：元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量單價(jià)金額1工程設(shè)備'儀器外表臺(tái)1.1室外管道疏通機(jī)臺(tái)2清潔設(shè)備2.1真空吸塵機(jī)臺(tái)2.2吸水機(jī)及配套設(shè)備臺(tái)2.3多功能洗地機(jī)套2.4高速拋光機(jī)臺(tái)2.5清潔服務(wù)車部3通訊\客服設(shè)備3.1對(duì)講機(jī)臺(tái)4行政辦公設(shè)備'設(shè)施4.1電腦終端機(jī)臺(tái)4.2打印機(jī)臺(tái)4.3數(shù)碼照相機(jī)臺(tái)4.4電視機(jī)〔培訓(xùn)'宿舍〕臺(tái)4.5圖紙柜個(gè)合計(jì)注：以上物品單價(jià)在2000元以上，使用年限超過2年。

表3-2低值工器具、物料購置預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量單價(jià)金額1工程工器具1.1沖擊鉆把1.2手電鉆把1.3電焊機(jī)臺(tái)1.4砂輪切割機(jī)臺(tái)1.575型室內(nèi)疏通機(jī)臺(tái)1.6水泵〔換修備用〕臺(tái)1.7套絲扳手套1.8外表〔萬用表、兆歐表等〕塊1.9工具箱〔包括工具〕套1.10空調(diào)專用修理工具套1.11電梯專用修理工具套2清潔工器具2.1伸縮桿〔各型號(hào)〕根2.2塵推把2.3玻璃工具套2.4墩布車部2.5吹干機(jī)臺(tái)

3安保'消防工器具3.1手電筒〔防衛(wèi)型〕把3.2消防服及配套工具套4行政辦公用工器具4.1保險(xiǎn)柜臺(tái)4.2打卡鐘〔考勤鐘〕臺(tái)4.3塑封機(jī)臺(tái)4.4辦公家具套4.5文件柜個(gè)4.6四屜柜個(gè)4.7檔案柜組5其他5.1應(yīng)急燈個(gè)5.2鑰匙柜〔定做〕個(gè)5.3貨架個(gè)5.4宿舍設(shè)施〔床'柜〕套5.5更衣柜組5.6警示牌〔工作提示〕個(gè)5.7鋁合金組合梯架5.8線纜盤個(gè)5.9兩件套雨服套5.10送報(bào)車〔訂制〕部

表3-3工服購置預(yù)算表單位：元行號(hào)人員崗位年購置標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)使用年數(shù)購置費(fèi)用平均年費(fèi)用1治理處總經(jīng)理2綜部門經(jīng)理3合綜合文員4服客服人員5務(wù)保潔人員部餐廳人員7小計(jì)7工程部工程部經(jīng)理9作業(yè)人員10小計(jì)11安保部安保部經(jīng)理12安保人員13車管人員14小計(jì)15合計(jì)注：工作服含冬、夏裝，2套/人自備設(shè)施清單〔建議〕（少清單）注：1、以上設(shè)施建議業(yè)主或進(jìn)展商考慮配置。2、交通標(biāo)識(shí)、車位標(biāo)識(shí)、門牌、樓層水牌等，依照現(xiàn)場情形待定。四、 酬金及取酬方式我公司在本物業(yè)項(xiàng)目治理上取酬方式為定額取酬，酬金萬元/年，占物業(yè)治理費(fèi)用總額的％，按月提取。五、 前期介入費(fèi)測算本公司將按業(yè)要緊求提早進(jìn)入物業(yè)進(jìn)行按管