一線房企拿地理性 二三線房企賭性十足舊城改造將成新寵

Word一線房企拿地理性二三線房企賭性十足舊城改造將成新寵據(jù)行業(yè)調(diào)研了解：2021年龍頭房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)亮麗，資金相對(duì)于中小型房企顯得更加充裕，因而在拿地上也更游刃有余。拿地份額的提升代表了土地資源向?qū)嵙Ψ科蠹械内厔?shì)。其中，綠地、恒大、萬(wàn)達(dá)在土地市場(chǎng)所占份額提升顯著，這三家企業(yè)都擅長(zhǎng)在三四線乃至二線城市低成本獲取較大規(guī)模的土地儲(chǔ)備。

由于2021年市場(chǎng)熱度高，房企競(jìng)拍激烈，北京、上海等核心位置地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，這些城市地王頻出。在這過(guò)程中，房企拿地策略顯露無(wú)遺，包括首次進(jìn)京的恒大，也包括繼續(xù)實(shí)施低價(jià)拿地大規(guī)模開(kāi)盤(pán)的碧桂園等房企。

一線房企拿地理性

克而瑞研究中心發(fā)布的《2021年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望》報(bào)告認(rèn)為，經(jīng)過(guò)今年以來(lái)的持續(xù)補(bǔ)倉(cāng)，大部分房企的土地儲(chǔ)備量呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。對(duì)比之下，2021年房企的拿地格局呈現(xiàn)出一線房企拿地節(jié)奏穩(wěn)健、理性，而部分二三線房企呈現(xiàn)出激進(jìn)拿地的勢(shì)頭。

據(jù)世聯(lián)的年度研究報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，標(biāo)桿房企新增土地購(gòu)置金額與銷(xiāo)售額的比例維持在45%左右。10家品牌房企(保利、富力、恒大、華潤(rùn)、金地、綠城、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、招商和中海)在2021年前10月拿地總金額為2387億元，而2021年同期數(shù)據(jù)為865億元，同比增長(zhǎng)176%。其中碧桂園的土地購(gòu)置金額僅占銷(xiāo)售額的15%，這一方面說(shuō)明碧桂園的拿地布局主要是在三四線城市，土地成本偏低，而同時(shí)這也與碧桂園之前雄厚的土地儲(chǔ)備和積極開(kāi)拓海外市場(chǎng)的發(fā)展策略有關(guān)系。

克爾瑞的研究報(bào)告則顯示，高周轉(zhuǎn)的企業(yè)往往土地儲(chǔ)備總量相對(duì)較高，例如碧桂園、保利、萬(wàn)科等，但是對(duì)比其銷(xiāo)售去化速度來(lái)看，其土地儲(chǔ)備總量略顯不足，消化周期只有3~5年，這也是這些企業(yè)今年以來(lái)大量增加土地儲(chǔ)備的主要?jiǎng)右蛑弧Ｑ啪訕?lè)、綠城等走精品化路線的企業(yè)，則銷(xiāo)售去化相對(duì)較慢，土地消化周期較長(zhǎng)。但總體來(lái)看，一線房企拿地相對(duì)理性，很少拿地王。

閱讀行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報(bào)告》

二三線房企賭性十足

2021年土地市場(chǎng)的瘋狂，從一線城市暴增的土地出讓金數(shù)據(jù)已經(jīng)顯現(xiàn)，而一部分地方豪強(qiáng)的二三線房企表現(xiàn)得尤其激進(jìn)，融創(chuàng)、中駿、泰禾、陽(yáng)光城、K2地產(chǎn)上演著黑馬本色。

在二線房企當(dāng)中，融創(chuàng)中國(guó)表現(xiàn)最為激進(jìn)，其土地購(gòu)置金額與全年銷(xiāo)售額基本持平，顯示出其加高財(cái)務(wù)杠桿在一線城市深耕的態(tài)勢(shì)。

此外，2021年在土地市場(chǎng)風(fēng)生水起的還包括諸如K2地產(chǎn)為代表的房企，它們?cè)诒本?、上海等地?chuàng)造地王。不過(guò)，市場(chǎng)人士對(duì)此評(píng)價(jià)不一，有的認(rèn)為，高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)依舊存在，畢竟面粉貴過(guò)面包的日子不會(huì)好過(guò)，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“只有更貴的面粉才會(huì)做出來(lái)更貴的面包?！?/p>

中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，二三線房企要考慮是不是要做大做強(qiáng)，面臨一個(gè)問(wèn)題，未來(lái)如何發(fā)展，如果沒(méi)有地，公司人才就面臨流失的可能。作為企業(yè)老板必須考慮做大做強(qiáng)，拿地是必然的，發(fā)展比較好的房企，大多是前些年拿地比較多的。有地才有增長(zhǎng)空間，排名壓力很大，影響相關(guān)的合作以及資金來(lái)源，借助好的市場(chǎng)來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)儲(chǔ)備。

高價(jià)拿地會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎?一房企人士表示，一線城市的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，在土地緊缺的情況下，造就了“寸土必爭(zhēng)”的局面。也就是這些二線房企，不出高價(jià)就搶不過(guò)那些大型房企。

類保障房用地和舊城改造將成新寵

在高房?jī)r(jià)之下，2021年北京開(kāi)始推行“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的自住商品房用地，共計(jì)推出23塊自住商品房用地，建筑自住商品房面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。而據(jù)北京市的計(jì)劃，2021年北京的住宅用地供應(yīng)當(dāng)中，將有50%是自住商品房用地，20%是保障房用地。2021年11月開(kāi)始，自住商品房用地成為房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，而預(yù)期2021年，自住商品房用地為代表的類保障房用地仍將繼續(xù)在一線城市扮演主力的角色，成為房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)就表示，萬(wàn)科也會(huì)積極參與自住型商品房用地，“我們也在參與，包括投標(biāo)”。

而2021年棚戶區(qū)改造的全面推進(jìn)，也將使得這個(gè)領(lǐng)域供地成為房企爭(zhēng)奪的新領(lǐng)域。尤其是在深圳，新增土地供應(yīng)已顯枯竭，這些舊城改造土地已成為供地主力。截至目前，深圳已完成舊城改造土地出讓的項(xiàng)目92個(gè)，占全市房地產(chǎn)土地供應(yīng)的90%，包括佳兆業(yè)、京基、華