書香苑策劃案

書香苑山水書香美宅一生安溪的靈性在校園旁的那朗朗的讀書聲……廈門聚城地產(chǎn)顧問行銷有限公司2010-1-201悠然于熙攘.晚霞之間像細品一杯香濃的咖啡------留戀與鋼筋.水泥所凝聚的藝術(shù)氣氛驚詫所蘊含的非凡創(chuàng)意為一磚一瓦用心用情制成的藝術(shù)精品而打動難得有這樣一個精致的空間溫馨、真情、浪漫、完美、經(jīng)典、永恒-------一切的一切都仿佛彌散在空氣中，深滲在鋼筋.水泥里--------感謝閱讀書香苑山水書香美宅一生2前言:得天獨厚-營造文化精品社區(qū)書香苑山水書香美宅一生每個人的心中都有許多夢想是揮灑不盡的激情與活力是永不滿足的好奇與追求大自然是我們的第一所大學(xué)生活的熱情就是綠意籠籠的生長找一處山水間，讓心平靜最大的滿足莫過于現(xiàn)在的擁有有一種境界，在心里書香苑位于安溪河濱北路名校學(xué)區(qū)鳳城中學(xué)旁背靠鳳山公園面臨藍溪碧水采靈山秀水之天地菁華，濡染書香之氣當工業(yè)化產(chǎn)品被賦予自然的藝術(shù)生活在方便之余更多了一個從容與自在書香苑的建設(shè)者們以居住者的感受為標準多角度、多層次對小區(qū)的建筑、景觀、配套等方面3進行人性化設(shè)計以居住者的切身感受為其設(shè)計標準充分滿足人對自然的渴望對生活品位的追求項目地塊依山林塊勢順勢而圍自然起伏在景觀設(shè)計上完全遵循自然的原則最大程度利用坡地原始地貌和原生植被充分實現(xiàn)人居住、環(huán)境的自然相融怡人的景觀為健康的環(huán)境、健康的居家而存在景觀與建筑均以坡就勢、高低互現(xiàn)形成流動、變化的景觀視野營造完全自然舒適的立體綠化空間在簡約、現(xiàn)代及自然為主導(dǎo)設(shè)計理念指導(dǎo)下所有住宅都是依山的形態(tài)蜿蜒布局擁有最佳的景觀座向坡地的落差使得各家各戶有高度推窗望去自然沒有一處相同的美景而錯落有致的房屋卻成了這里最美的風(fēng)景沉積已久的人文學(xué)術(shù)氛圍背靠鳳山天然屏障的綠色生態(tài)環(huán)境城十里詩欄……這里，將是最具品位的人群的聚居地。4第一篇安溪市場深層次透視經(jīng)過地毯式市場調(diào)研,結(jié)合政府相關(guān)部門的資料收集、謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載更深刻領(lǐng)會了項目地塊的特性、期望與內(nèi)涵。對安溪房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢作一判研。5第一章城市的經(jīng)濟發(fā)展從12年前的國家級貧困縣,發(fā)展到現(xiàn)在的全國百強縣,這無謝謝閱讀疑是城市經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)中的一個奇跡;在這里,我們不再去探討精品文檔放心下載建設(shè)者們的發(fā)展歷程;在這里，我們將這個全國百強縣的現(xiàn)在與謝謝閱讀未來發(fā)展趨勢做一盼研。一安溪概況分析(一)人口概況3957.28感謝閱讀24106萬人。精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀籍地。(二)經(jīng)濟概況感謝閱讀謝謝閱讀五大基地，培育六個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，七個衛(wèi)星集鎮(zhèn)，構(gòu)筑南北中公路三條經(jīng)濟走廊，感謝閱讀精品文檔放心下載富庶、繁榮的新僑鄉(xiāng)。61、大縣城經(jīng)濟區(qū)精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀信息、服務(wù)、食品、娛樂、旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)。2、兩大中心城鎮(zhèn)(1)、湖頭重工業(yè)經(jīng)濟區(qū)：以鋼鐵、水泥為主，帶動食品加工業(yè)發(fā)展。精品文檔放心下載(2)、官橋、龍門經(jīng)濟區(qū)：以石材、鞋帽、食品為主，推動鎮(zhèn)區(qū)改造和集貿(mào)市場精品文檔放心下載建設(shè)。3、四個中心市場(1)、西坪茶葉市場：該市場周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)是本縣主要產(chǎn)茶區(qū)，鐵觀音、黃金桂、毛精品文檔放心下載精品文檔放心下載茶葉經(jīng)濟。(2)、龍涓農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)市場：重點是加快市場建設(shè)，發(fā)展高新優(yōu)種植業(yè)、食用感謝閱讀菌加工業(yè)及各種陶瓷業(yè)和輕工業(yè)。謝謝閱讀養(yǎng)殖業(yè)、手工業(yè)和林業(yè)的發(fā)展。(4)、感德綜合市場：重點是發(fā)揮該地區(qū)茶葉、林竹、礦產(chǎn)資源豐富的優(yōu)勢，建感謝閱讀成農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)加工、礦產(chǎn)品外運、林竹產(chǎn)品加工及小商品批發(fā)市場。精品文檔放心下載4、五大基地331.5338謝謝閱讀片草場1311感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀352025233謝謝閱讀7萬畝、毛竹林10萬畝。由于安溪地理位置優(yōu)越，名優(yōu)特產(chǎn)品尤其豐富。最著名感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載地：年3謝謝閱讀1.2萬噸，為全省之最。每年計劃更新改造茶園3萬，發(fā)展感謝閱讀珠茶或清蒸茶3千噸，抓好茶葉深度加工和系列開發(fā)。感謝閱讀(2)、水果基地：現(xiàn)有種植水果面積25萬畝。側(cè)重發(fā)展8萬畝龍眼基地和12萬感謝閱讀畝油柿基地。(3)、林竹基地：重點發(fā)展速生豐產(chǎn)林80萬畝和25萬畝毛竹、麻竹基地。謝謝閱讀(4)、食用菌基地：在現(xiàn)有基礎(chǔ)上擴大蘑菇、香茹、姬松茸生產(chǎn)的同時，進一步感謝閱讀謝謝閱讀出口。(5)、畜禽基地：建立一定規(guī)模飼料廠。發(fā)展一定規(guī)模的飼料廠，發(fā)展一定規(guī)模謝謝閱讀的飼養(yǎng)場。如養(yǎng)雞場、鴨場、豬場和牛場等，并進行禽畜產(chǎn)品加工。精品文檔放心下載5、六大工貿(mào)區(qū)【縣城經(jīng)濟區(qū)】感謝閱讀精品文檔放心下載及其它符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目?！竞^重工業(yè)經(jīng)濟區(qū)】精品文檔放心下載儲、運輸?shù)软椖考捌渌蠂耶a(chǎn)業(yè)政策的項目?！竟贅颍堥T經(jīng)濟區(qū)】區(qū)域內(nèi)含唐龍工業(yè)區(qū)、龍榜工業(yè)區(qū)等，鼓勵興辦石材、謝謝閱讀輕工、機械、電子、工藝、食品加工等項目及其它符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目。謝謝閱讀【龍涓農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)市場】謝謝閱讀合開發(fā)項目，農(nóng)業(yè)新技術(shù)應(yīng)用項目及陶瓷工藝、輕工等項目。精品文檔放心下載8【長坑農(nóng)貿(mào)市場】鼓勵發(fā)展農(nóng)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、礦產(chǎn)品開采、加工運輸、感謝閱讀林竹產(chǎn)品加工及小商品批發(fā)?！靖械戮C合市場】謝謝閱讀成農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工、礦產(chǎn)品外運、林竹產(chǎn)品加工及小商品批發(fā)市場。謝謝閱讀6、七個衛(wèi)星集鎮(zhèn)七個衛(wèi)星集鎮(zhèn)：劍斗、感德、長坑、尚卿、西坪、龍涓和蓬萊。精品文檔放心下載7、十大主要產(chǎn)業(yè)安溪現(xiàn)有鄉(xiāng)以上工業(yè)企業(yè)250感謝閱讀工藝、服裝、機械、建筑、運輸、旅游服務(wù)等。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是本縣工業(yè)重要支柱，精品文檔放心下載目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)已達1.26萬家。生產(chǎn)范圍較廣，有茶葉加工、水泥生產(chǎn)、石精品文檔放心下載精品文檔放心下載珠繡、冶煉、電力、商貿(mào)旅游等。今后幾年全縣重點發(fā)展以下十大主要產(chǎn)業(yè)：謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載(2)、建材業(yè)：生產(chǎn)高標號水泥，散裝水泥、特種水泥、新型輕質(zhì)墻體、高質(zhì)量精品文檔放心下載成規(guī)模水泥制品、薄型石板材、異型石板材等。30感謝閱讀(4)、陶瓷業(yè)：發(fā)揮境內(nèi)高嶺土儲量多的優(yōu)勢，開發(fā)實用瓷器、瓷編工藝和建材謝謝閱讀陶瓷等產(chǎn)品。(5)、工藝品制造業(yè)：竹藤工藝、人造花工藝、紙品工藝、石雕工藝、木雕工藝精品文檔放心下載等。(6)、服裝制造業(yè)：發(fā)展有一定規(guī)?？p紉業(yè)、鞋帽行業(yè)、珠繡行業(yè)、針織行業(yè)、感謝閱讀及服裝面料、印織業(yè)及服裝面料、印染、鈕扣、拉鏈等配套工藝。精品文檔放心下載9(7)、機械制造業(yè)：開發(fā)茶葉機械系列產(chǎn)品、發(fā)展礦山機械、水泥機械、石材機感謝閱讀械、農(nóng)業(yè)機械及鑄造機械等。(8)、包裝彩印業(yè)：具有高科含量，又有一定生產(chǎn)規(guī)模，為我縣相關(guān)企業(yè)的配套感謝閱讀生產(chǎn)服務(wù)，同時拓展國內(nèi)外市場。(9)、運輸業(yè)：組織民間運輸隊，使全縣具有5000輛的汽車運輸規(guī)模。感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀山區(qū)高原、西坪茶葉等資源為保健娛樂、山區(qū)高原休閑和農(nóng)業(yè)觀光旅游。謝謝閱讀安溪的城市發(fā)展戰(zhàn)略部署與整體經(jīng)濟布局,在以茶葉經(jīng)濟作為重謝謝閱讀點支柱產(chǎn)業(yè),同時大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè);隨著安同快速通道的開通，我謝謝閱讀們有理由相信,安溪的經(jīng)濟將會取得一個長足的發(fā)展。備注:安溪大事件回顧1、1995年龍門嶺隧道開通；2、1997年安溪獲得全國百強縣；3、安溪舉辦每2年一屆的全世界僑鄉(xiāng)墾親大會；4、每年舉辦茶王賽；5、2005年6月10日，安溪舉辦鐵觀音全國神州行；感謝閱讀6、2009年，恒安集團、七匹狼集團、寶龍集團相繼入主安溪；感謝閱讀……10第二章房地產(chǎn)市場分析如果沒有市場的舞臺,那么一切將保持平靜;而一旦有了展示謝謝閱讀的平臺,勢必將風(fēng)聲水起。近年來，安溪已經(jīng)成為各行業(yè)對壘、搶感謝閱讀占、擴張的竟技場；作為經(jīng)濟龍頭支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，正是在謝謝閱讀這竟技場上的最佳表演者。一、安溪房地產(chǎn)市場發(fā)展契機107謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀生活在溫飽線下的32萬農(nóng)民邁入寬裕謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載城區(qū)人口由原來的2萬人增至15萬人。2004謝謝閱讀精品文檔放心下載十大片區(qū)舊城改造和五大新區(qū)建設(shè)步伐。感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載選、穎如、清溪、藍溪和鐵路橋、懸索橋等5座大橋。而為徹底改造舊城，謝謝閱讀這幾年安溪先后啟動黨校片區(qū)、中山路片區(qū)、東岳片區(qū)等22個片區(qū)改造，感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載求的同時，也為安溪房產(chǎn)市場發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。二、市場概況分析1、城市房地產(chǎn)概況2002-2003住宅謝謝閱讀有謝謝閱讀從最低的900余元/m2至2500余元/m2；但從項目的品質(zhì)與包裝推廣來看，精品文檔放心下載精品文檔放心下載較為順暢。2004年,安溪的房地產(chǎn)開發(fā)量來看,有對外公開認購的項目有如下:分感謝閱讀別為縣城內(nèi)的鴻業(yè)豪庭、曼哈頓;縣城以外的北石片區(qū);億龍城市花園（二感謝閱讀期）、龍鳳都城（一期）;龍湖山莊、安溪特產(chǎn)城(二期)、中國茶都(三期)；感謝閱讀整體的釋放量接近100萬m2（在與本案緊鄰的鳳冠領(lǐng)袖山莊由于公司的體感謝閱讀謝謝閱讀發(fā)商在整個項目的操盤理念上較多的與成熟的房地產(chǎn)市場接軌。2004年市謝謝閱讀場上的項目與之前的項目有明顯的差異，總結(jié)有以下幾點：精品文檔放心下載（1）開發(fā)量較大，且大盤較多。（2）不再局限于縣城內(nèi)，大縣城的觀念在逐漸被市場接受。精品文檔放心下載（3）精品文檔放心下載代理公司介入。（4）項目多為在未取得預(yù)售證的時候就開始對外銷售。精品文檔放心下載（5）在銷售價格上與往年有較大的差異,縣城內(nèi)住宅的價格均價在謝謝閱讀3600元/m2左右，最高達到5800元/m2,縣城以外項目(橋以外)感謝閱讀的均價也突破2300元/m2以上。2004年末-2007年,安溪市場相繼推出了三遠江濱花園(一、二期)、精品文檔放心下載精品文檔放心下載10萬平精品文檔放心下載方米以上(同時在價格上也比2004年的項目高出許多);感謝閱讀122008-20101年半的市場低谷精品文檔放心下載期，到2009年，安溪的銷售量呈報復(fù)性增長，2009年的銷售量接近精品文檔放心下載2007-2008年兩年銷售量的總和；特別是城區(qū)內(nèi)的項目如：陽光城、金龍現(xiàn)代廣場、鴻業(yè)項目尾盤等銷精品文檔放心下載4500元/㎡到金龍.現(xiàn)代廣場的感謝閱讀5200元/㎡；城內(nèi)即將推出的項目大華.綠洲約200多套的房源,也已經(jīng)是謝謝閱讀每套房源都在排隊等認購，基本處于開盤即售磬的局面。預(yù)計2010謝謝閱讀市的時間在2010年5月以前。13三、區(qū)域競爭項目分析1、區(qū)域競爭個案分析精品文檔放心下載2期;從項目的產(chǎn)品來看,預(yù)計2010年,錦繡家園2期與本案謝謝閱讀將會成為直接的競爭局面。錦繡家園地址：河濱北路808號萬平米,分二期修建,1期規(guī)劃戶數(shù)為600戶,小區(qū)規(guī)劃謝謝閱讀已別墅跟公寓樓相結(jié)合.容積率為2.0,其中別墅為21棟。配套會感謝閱讀所、社區(qū)商業(yè)；戶型面積㎡配比銷售率二房：95㎡0.9%100%三房：106--130㎡85.1%70%樓中樓:210㎡14%50%1期均價：3400-3500元/㎡一期交房，二期在規(guī)劃中；感謝閱讀客戶群分析：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城一次置業(yè)客戶，部分茶商，小學(xué)、中學(xué)教師；感謝閱讀備注：二期的規(guī)劃具了解，以中小戶型為主；(2)、鳳冠領(lǐng)袖山莊號感謝閱讀產(chǎn)品設(shè)計：戶型面積㎡配比銷售率一㎡29%100%三㎡35%100%別㎡36%85%價格：主力總價房萬謝謝閱讀精品文檔放心下載14四、市場暢、銷個案分析項目市調(diào)表三：在售項目暢銷滯銷戶型分析表暢銷情況分析：暢銷原因安溪人購房習(xí)慣，以小三

感謝閱讀謝謝閱讀所設(shè)計單元面積，消費群感謝閱讀滯銷情況分析：滯銷原因謝謝閱讀謝謝閱讀安溪主力需求,但設(shè)計面積偏大,提高了總價,讓謝謝閱讀房感謝閱讀15第三章項目微觀分析一、項目的基本概況本項目位于河濱北路，鳳城中學(xué)旁；占地12畝，背山臨湖，地塊呈高底感謝閱讀落差，坡度>30度。二、項目地塊特性與內(nèi)涵的理解書香苑位于風(fēng)景秀麗的鳳山腳下,龍湖湖畔，自然眷顧的上風(fēng)上水地，高謝謝閱讀謝謝閱讀呈現(xiàn)出深遠悠久的高華氣質(zhì)。近年來，名校臨建，文化氣氛濃厚。感謝閱讀感謝閱讀種近乎藝術(shù)收藏價值的建筑，才可達到自然與人的有機交融！精品文檔放心下載2010安溪的又一個奇跡，一個充滿現(xiàn)代居住的內(nèi)涵精神，而又洋溢著書感謝閱讀香文化情調(diào)的建筑作品。我們在對這塊有著特殊情結(jié)的土地上，進一部了解了它的特性與內(nèi)涵后，感謝閱讀感謝閱讀（山、謝謝閱讀水、陽光、空氣），體現(xiàn)文化藝術(shù)，享受視覺和景色的情趣，帶給人們物質(zhì)和精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀滿活力的都市社區(qū)生活。16三、項目整體定位與SWTO分析創(chuàng)造暢銷的產(chǎn)品，必須具備兩個必要條件□獨一無二、風(fēng)格鮮明的行銷主題設(shè)計□魅力化、豐滿化的產(chǎn)品內(nèi)涵設(shè)計(一)市場突破點行銷主題的設(shè)計是建立在市場需求點的尋找、市場問題點的解決、市場謝謝閱讀機會點的延伸和市場突破點的提煉得來的。市場突破點可以從造夢、造神、精品文檔放心下載造勢、利誘四方面來考慮，而本案的市場突破點是依山、面湖、臨?？稻泳肺臋n放心下載品社區(qū)的魅力塑造。需求點規(guī)劃好，綠化率高，有鮮明特色、中等價位的精品社區(qū)、社區(qū)規(guī)模小、交通不便、周邊配套不完善主問題點主機會點安溪缺乏主題鮮明的,以文化\院落生活為主題的精品社區(qū)。項目前20套超低價位,以抽簽或搖突破點低首付、讀名校、精裝修獎的認購方式行銷主題山水書香美宅一生魅力核心點依山、面湖、臨校康居精品17(二)、行銷主題山水山水書香美宅一生香美宅一生該行銷主題可行性及意義：該主題表明了本案的幾大優(yōu)點，一是以文化.景觀資源為社區(qū)的主題，二感謝閱讀是本案綠化率高、建筑規(guī)劃較好。(三)、魅力核心點魅力核心點的提煉:謝謝閱讀傾心。本案與眾不同的一個最大賣點就是以一種有機結(jié)合了自然和人文的優(yōu)精品文檔放心下載勢，崇尚文化和都市氛圍，描繪自然風(fēng)光（山、水、陽光、空氣），體現(xiàn)文化謝謝閱讀謝謝閱讀力宣揚和倡導(dǎo)的生活方式,也是本案的魅力核心點.(四)、豐滿化的產(chǎn)品內(nèi)涵設(shè)計社區(qū)配套及物業(yè)管理建議1、社區(qū)配套建議◆商業(yè)區(qū)集休閑、娛樂、社交于一體會所●美容中心●咖啡茶社●小型影視中心●棋牌室●書吧●菜場◆文體娛樂區(qū)：A．假日會l接待中心l棋牌室l臺球館l乒乓球室……18B．室外設(shè)施l籃球場l荷花池……◆行政管理區(qū)l衛(wèi)生醫(yī)療站……◆生活配套區(qū)●咖啡吧●茶座●小圖書站●酒吧●報亭……2、物業(yè)管理建議l社區(qū)配套有一部分是作為對小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，主要通過物業(yè)管理費用的精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀標準的高低。l本案物業(yè)管理的模式，是人性化的服務(wù)。這需要增加更多細節(jié)的、人性精品文檔放心下載化的服務(wù)項目支撐。l社區(qū)配套位置分布建議要考慮到物業(yè)管理上的便利。19本案物業(yè)配套服務(wù)建議公共項目（不另收取費用）專項、配套有償服務(wù)1、二十四小時保安，消防和車輛管理；1、各項健身、娛樂活動；謝謝閱讀2、公共場所保潔；2、餐飲、酒吧；3、公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；3、保健、醫(yī)療；4、住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒；4、美發(fā)美容；5、公共設(shè)施的維修和保養(yǎng)；5、臨時照看孩童；6、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；6、鐘點清潔；7、組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動；7、老人、病人的護理；感謝閱讀8、代收代繳水電費；8、禮儀服務(wù)；9、代請家教；10、代收代繳有線電視費；10、代管房屋；11、代辦報刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；11、代理房屋租賃；精品文檔放心下載12、代叫出租車；12、機動車輛清洗；13、代請保姆；13、住宅水電設(shè)施的維修14、代聘裝潢設(shè)計、施工單位；15、代訂飛機、輪船、汽車、火車票；16、私宅報警器日常檢查和維護；3、小區(qū)智能化建設(shè)（1）安保系統(tǒng)項目一覽表：l紅外線周界報警l出入口及重點區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)l訪客對講系統(tǒng)l家庭緊急報警系統(tǒng)l電子巡更20（2）小區(qū)管理系統(tǒng)項目一覽表l寬帶網(wǎng)l智能一卡通l車輛出入管理，收費管理（會所）l音樂（包括緊急廣播）l三表自動遠程抄表l垃圾處理設(shè)備綜合上述的項目一覽表，擬將本案的智能化配置分為四個系統(tǒng)：謝謝閱讀l多媒體信息通訊與服務(wù)智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，提供寬帶網(wǎng)有線電視中視網(wǎng)等公網(wǎng)的接入。謝謝閱讀基本功能：提供話音通信，模擬視頻點播，高速INTERET接入。感謝閱讀可造功能：提供數(shù)字視頻點播（VOD）基準視頻點播（NVOD）和其他多媒體精品文檔放心下載服務(wù)。l社區(qū)安全防范系統(tǒng)l小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)l家庭安全（煤氣泄露、火災(zāi)等）防范報警系統(tǒng)l樓宇訪客門禁系統(tǒng)l巡更系統(tǒng)l背景音響及緊急廣播系統(tǒng)l車輛出入管理系統(tǒng)l社區(qū)服務(wù)物業(yè)管理l樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)l社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng)21四、項目目標客群分析