未登記已占有房屋的買(mǎi)受人的權(quán)利之保護(hù)轉(zhuǎn)

/未登記已占有的房屋買(mǎi)受人的權(quán)利愛(ài)護(hù)）（轉(zhuǎn)）作者陳永強(qiáng)關(guān)鍵詞:房屋買(mǎi)賣(mài)，占有，債權(quán)物權(quán)化，調(diào)查知情內(nèi)容提要:房屋二重買(mǎi)賣(mài)中，傳統(tǒng)理論認(rèn)為登記的后買(mǎi)受人優(yōu)先于已占有的前買(mǎi)受人，因債權(quán)不能對(duì)抗物權(quán)。登記的后買(mǎi)受人可以對(duì)占有的前買(mǎi)受人主見(jiàn)返還懇求權(quán)的要件是無(wú)權(quán)占有，前買(mǎi)受人之占有乃基于有效之買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，該買(mǎi)賣(mài)之效力并不因出賣(mài)人的二重買(mǎi)賣(mài)而受影響，前買(mǎi)受人之依據(jù)交付獲得的占有和收益權(quán)也不因再次轉(zhuǎn)讓行為而終止，故返還懇求權(quán)不能成立。當(dāng)將房屋交付后，前買(mǎi)受人取得了占有、運(yùn)用和收益等權(quán)能，出賣(mài)人的再次轉(zhuǎn)讓行為屬無(wú)權(quán)處分，登記的后買(mǎi)受人不能取得出賣(mài)人所沒(méi)有的占有、運(yùn)用和收益權(quán)。已登記的后買(mǎi)受人只有符合善意取得的要件時(shí)才能對(duì)抗前買(mǎi)受人的占有權(quán)利。前買(mǎi)受人的占有產(chǎn)生公示效力，后買(mǎi)受人負(fù)有合理調(diào)查占有的義務(wù)，未盡該調(diào)查義務(wù)的，構(gòu)成調(diào)查知情。側(cè)重愛(ài)護(hù)前買(mǎi)受人既符合誠(chéng)懇信用原則，削減信任損失，更有助于提高經(jīng)濟(jì)效率。一問(wèn)題的提出債權(quán)和物權(quán)的區(qū)分是大陸民法體系的一個(gè)基礎(chǔ)。在基于法律行為之債之關(guān)系的物權(quán)變動(dòng)中，債權(quán)是因，物權(quán)是果。債權(quán)物權(quán)二元區(qū)分理論正確地界定了“因”和“果”這兩種權(quán)利的性質(zhì)和效力，但是實(shí)踐中，債權(quán)的發(fā)生和物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果之間是一種動(dòng)態(tài)關(guān)系，若執(zhí)于因果兩端來(lái)解決動(dòng)態(tài)關(guān)系中的全部問(wèn)題，將會(huì)在很大程度上導(dǎo)致不正義。此種不正義在房屋二重買(mǎi)賣(mài)中尤其顯著。如甲將房屋出售于乙，并交付占有，但在未辦理登記之前，甲又將房屋出售于丙，并辦理登記。傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為，對(duì)丙而言，乙為無(wú)權(quán)占有，乙不能以其和甲之間的買(mǎi)賣(mài)契約，對(duì)丙主見(jiàn)對(duì)房屋有占有的本權(quán)，丙可以對(duì)乙懇求返還房屋，乙僅能依債務(wù)不履行向甲懇求損害賠償或解除契約。后買(mǎi)受人之登記物權(quán)優(yōu)先于前買(mǎi)受人之債權(quán)，為物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)之一般原理。[1]該原理為我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法理論及司法實(shí)踐解決二重買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題之經(jīng)典理論，并為我國(guó)大陸地區(qū)民法理論[2]和司法實(shí)踐所繼受。[3]依據(jù)該理論，在未辦理登記之前，前買(mǎi)受人盡管已經(jīng)支付價(jià)款，盡管已經(jīng)占有，但并無(wú)物權(quán)，而僅有債權(quán)。而后買(mǎi)受人不論善意和否皆可依登記獲得全部權(quán)，即使惡意也能受到愛(ài)護(hù)，蓋債權(quán)不能對(duì)抗物權(quán)也。傳統(tǒng)理論嚴(yán)格遵循“有登記即有物權(quán)，未登記即無(wú)物權(quán)”之物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，其雖為債權(quán)和物權(quán)的區(qū)分供應(yīng)了一條簡(jiǎn)潔明晰的標(biāo)準(zhǔn)，而一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)具有“形式可實(shí)現(xiàn)性”之私法品質(zhì)，這一優(yōu)點(diǎn)可以限制法官自由裁量權(quán)從而限制了公共權(quán)力的專(zhuān)斷行使。[4]但是，統(tǒng)一的形式規(guī)則也同樣具有一個(gè)不容忽視的缺點(diǎn)，即存在“包涵過(guò)度”，形式規(guī)則不區(qū)分詳細(xì)狀況，不行避開(kāi)地會(huì)使那些本不應(yīng)受到愛(ài)護(hù)的人獲得愛(ài)護(hù)。如二重買(mǎi)賣(mài)中的惡意后買(mǎi)受人、受贈(zèng)人等。傳統(tǒng)理論陷入了一種“全有或全無(wú)”的論證模式，從而使得已占有的買(mǎi)受人的這一中間形態(tài)的權(quán)利無(wú)法獲得妥當(dāng)愛(ài)護(hù)。二傳統(tǒng)理論之批判（一）有權(quán)處分之否定傳統(tǒng)理論認(rèn)為，一物數(shù)賣(mài)中，當(dāng)各個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同均為有效時(shí)，“其次買(mǎi)受人自出賣(mài)人受讓全部權(quán)，為自有權(quán)者有效繼受權(quán)利?！盵5]“此種轉(zhuǎn)讓行為屬于有權(quán)處分，因?yàn)槌鲑u(mài)人在登記之前仍舊享有該房屋的全部權(quán)，其通過(guò)變更登記將房屋轉(zhuǎn)讓的行為構(gòu)成有權(quán)處分，從而不適用善意取得?！盵6]有權(quán)處分的理由在于：蓋“買(mǎi)賣(mài)契約僅有債之效力，不得以之對(duì)抗契約以外之第三人。因此在二重買(mǎi)賣(mài)之場(chǎng)合，出賣(mài)人如已將不動(dòng)產(chǎn)之全部權(quán)移轉(zhuǎn)登記于后買(mǎi)受人，前買(mǎi)受人縱已占有不動(dòng)產(chǎn)，后買(mǎi)受人仍得基于全部權(quán)懇求前買(mǎi)受人返還全部物，前買(mǎi)受人即不得以其和出賣(mài)人間之買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，對(duì)抗后買(mǎi)受人?！盵7]事實(shí)上，該理論混淆了未履行交付的債權(quán)和已經(jīng)履行交付的債權(quán)的區(qū)分，未履行交付的買(mǎi)受人享有的是純粹的懇求權(quán)，而已獲占有的買(mǎi)受人除了享有移轉(zhuǎn)登記懇求權(quán)之外，還享有對(duì)標(biāo)的物的占有權(quán)、運(yùn)用權(quán)和收益權(quán)?！皬膫鶛?quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生的占有的權(quán)利，就其結(jié)構(gòu)說(shuō)，也是一種支配權(quán)，而不是債權(quán)。”[8]既然已占有的買(mǎi)受人的權(quán)利不同于純粹債權(quán)懇求權(quán)，那么，以前述“前買(mǎi)受人不得以買(mǎi)賣(mài)關(guān)系對(duì)抗后買(mǎi)受人”之觀點(diǎn)即不能成立。另一方面，該理論誤會(huì)了全部權(quán)和處分權(quán)之間的關(guān)系。處分權(quán)主要在于標(biāo)示權(quán)利人可以就標(biāo)的物為確定的法律行為，如轉(zhuǎn)讓其物或設(shè)立他物權(quán)。享有處分權(quán)意味著處分人具有處分實(shí)力，處分實(shí)力者，乃是指為有效處分行為之法律地位，系處分人和被處分權(quán)利之間的一種關(guān)系。[9]有處分實(shí)力的主體，法律上便是享有處分權(quán)之人。因而，處分權(quán)原則上屬于權(quán)利人，并非全部權(quán)人所獨(dú)有，如用益物權(quán)人對(duì)其用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)人對(duì)其擔(dān)保物權(quán)、債權(quán)人對(duì)其債權(quán)亦享有處分權(quán)。在全部權(quán)的權(quán)能中，占有權(quán)、運(yùn)用權(quán)、收益權(quán)皆為處分權(quán)之對(duì)象，如設(shè)立用益物權(quán)，即是對(duì)標(biāo)的物占有權(quán)、運(yùn)用權(quán)和收益權(quán)之處分。設(shè)立用益物權(quán)之后，若出賣(mài)人復(fù)將土地出賣(mài)于第三人時(shí)，其所處分的并非是用益物權(quán)人之占有運(yùn)用和收益權(quán)，所處分的對(duì)象事實(shí)上是用益物權(quán)終止后的剩余權(quán)利，即回復(fù)全部權(quán)的權(quán)利。若出賣(mài)人處分用益物權(quán)人的占有運(yùn)用和收益權(quán)，即為無(wú)權(quán)處分。于買(mǎi)賣(mài)合同場(chǎng)合，出賣(mài)人交付占有于買(mǎi)受人的，標(biāo)的物之占有、運(yùn)用和收益權(quán)能皆一并移轉(zhuǎn)，出賣(mài)人即不再享有占有、運(yùn)用和收益之權(quán)能，從而如何能夠?qū)ν粌?nèi)容做出再次處分。因?yàn)椋幏謾?quán)源自被處分的權(quán)利本身，由原權(quán)分別而來(lái)，是一種原權(quán)的權(quán)限。[10]處分權(quán)由原權(quán)所確定，當(dāng)出賣(mài)人全部權(quán)中的占有權(quán)、運(yùn)用權(quán)和收益權(quán)均隨交付（處分）而轉(zhuǎn)移時(shí)，出賣(mài)人即失去了處分這些權(quán)能的實(shí)力。這和租賃關(guān)系、設(shè)立用益物權(quán)的情形相同，租賃關(guān)系中，出租人將標(biāo)的物交付承租人占有運(yùn)用后，出租人即不行能將標(biāo)的物再次交付給第三人占有運(yùn)用，蓋占有和運(yùn)用具有排他性也。同一內(nèi)容的占有和運(yùn)用不能被做出數(shù)次處分，這是處分的基本原理。當(dāng)占有、運(yùn)用和收益權(quán)能皆轉(zhuǎn)移后，出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物之全部權(quán)乃成為一種絲毫沒(méi)有任何全部權(quán)權(quán)能之“空虛全部權(quán)”。誠(chéng)如湖州市中級(jí)人民法院在一則案例中所指出的，“在買(mǎi)方履行了全部合同義務(wù)并實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后，（出賣(mài)人）已經(jīng)沒(méi)有什么剩余權(quán)利，唯一應(yīng)當(dāng)做的就是辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。”[11]交付的法律效果使得買(mǎi)受人取得了“類(lèi)似全部權(quán)的權(quán)利”，德國(guó)法用期盼權(quán)理論來(lái)說(shuō)明該問(wèn)題。“期盼權(quán)和全部權(quán)相比，并非異質(zhì)，而是同質(zhì)之縮型?！盵12]或稱(chēng)，“和全部權(quán)實(shí)質(zhì)相同的亞種”。[13]附全部權(quán)保留的買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，在價(jià)款未全部付清之前，出賣(mài)人雖然是全部權(quán)人，“但他不能通過(guò)處分行為來(lái)阻擋買(mǎi)方獲得全部權(quán)，因?yàn)橐罁?jù)《德國(guó)民法典》第161條第1款這種處分是無(wú)效的?！盵14]（二）返還懇求權(quán)之否定傳統(tǒng)理論認(rèn)為，已登記的后買(mǎi)受人可以向已占有的前買(mǎi)受人主見(jiàn)返還懇求權(quán)，其依據(jù)在于“全部權(quán)返還懇求權(quán)之發(fā)生，系以無(wú)權(quán)占有為要件，前買(mǎi)受人受讓不動(dòng)產(chǎn)之占有系基于其和出賣(mài)人（即原全部人）之間的買(mǎi)賣(mài)契約，對(duì)于出賣(mài)人而言，系屬有權(quán)占有，固無(wú)疑問(wèn)，惟該不動(dòng)產(chǎn)之全部權(quán)一旦移轉(zhuǎn)于后買(mǎi)受人，前買(mǎi)受人對(duì)該物之占有即失其法律上之基礎(chǔ)，對(duì)后買(mǎi)受人而言，乃構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還義務(wù)，自不待言。”[15]該論證存在邏輯錯(cuò)誤，占有之有權(quán)或無(wú)權(quán)之推斷，乃視基礎(chǔ)法律關(guān)系而論，不因是否存在第三人而異。出賣(mài)人和后買(mǎi)受人同為登記全部權(quán)人，前買(mǎi)受人對(duì)于出賣(mài)人而言為有權(quán)占有，出賣(mài)人不能向前買(mǎi)受人行使全部物返還懇求權(quán)，而復(fù)出讓于后買(mǎi)受人時(shí)，后買(mǎi)受人何以即能取得比出賣(mài)人更大的權(quán)利？羅馬法諺云：“任何人都不能將自己所沒(méi)有的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人”。即便是后買(mǎi)受人主見(jiàn)出賣(mài)人和前買(mǎi)受人之債權(quán)關(guān)系不得對(duì)抗其物權(quán)之物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)之原理，這一論證逆境仍舊存在，即同為登記全部權(quán)人，為何出賣(mài)人不得主見(jiàn)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)之原理，而通過(guò)受讓后，后買(mǎi)受人即取得了比前手更大的權(quán)利？其次，后買(mǎi)受人取得登記全部權(quán)并不導(dǎo)致前買(mǎi)受人之買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效或被撤銷(xiāo)，前買(mǎi)受人之法律關(guān)系仍舊有效，其占有仍為依契約關(guān)系而占有，何以對(duì)后買(mǎi)受人即“構(gòu)成無(wú)權(quán)占有”。因登記全部權(quán)人沒(méi)有取得交付，從而并不享有收益權(quán)，相反，前買(mǎi)受人則因交付而依據(jù)相關(guān)規(guī)定取得收益權(quán)，該收益權(quán)并不因出賣(mài)人的二重買(mǎi)賣(mài)而終止。[16]因而，后買(mǎi)受人不論是依據(jù)前買(mǎi)受人無(wú)權(quán)占有還是主見(jiàn)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)之原理行使全部物返還懇求權(quán)，都缺乏依據(jù)。方法論上，學(xué)者試圖通過(guò)擴(kuò)大說(shuō)明來(lái)適用我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第767條。李太正認(rèn)為，返還懇求權(quán)可以區(qū)分為“追求圓滿(mǎn)”和“復(fù)原圓滿(mǎn)”兩種情形，“前者，全部權(quán)人因尚未占有，未取得第765條之運(yùn)用、收益、處分及解除他人之干涉之權(quán)，借助物上懇求權(quán)予求實(shí)現(xiàn)；后者則是全部權(quán)人已有圓滿(mǎn)之物權(quán)狀態(tài)（指已占有取得運(yùn)用、收益、處分及解除他人干涉之權(quán)），但以外力侵入，而丟失原已取得之上開(kāi)權(quán)利，故須借助物上懇求權(quán)，以為復(fù)原。”[17]二重買(mǎi)賣(mài)中，若采“復(fù)原圓滿(mǎn)說(shuō)”，后買(mǎi)受人即不能行使返還懇求權(quán)，而接受“追求圓滿(mǎn)說(shuō)”，則可主見(jiàn)返還。但采“追求圓滿(mǎn)說(shuō)”卻突破了第767條所蘊(yùn)含的價(jià)值推斷，該條愛(ài)護(hù)的是無(wú)權(quán)占有及侵奪占有情形下的全部權(quán)人愛(ài)護(hù)，此項(xiàng)返還懇求權(quán)并不適用于有權(quán)占有的情形。如E出租一輛汽車(chē)于M,M交給R修理，M破產(chǎn)，E可否向R主見(jiàn)返還？若依據(jù)“追求圓滿(mǎn)說(shuō)”，E為全部權(quán)人即可要求回復(fù)全部權(quán)之圓滿(mǎn)狀態(tài)。德國(guó)最高法院認(rèn)為，R為有權(quán)占有，可依據(jù)民法典第986條“占有人對(duì)于全部人有其占有權(quán)利者，得拒絕其返還”之規(guī)定拒絕將占有物返還于E,E自不能依據(jù)第767條主見(jiàn)返還懇求權(quán)。[18]德國(guó)法認(rèn)為，買(mǎi)受人擁有“確定的占有權(quán)，即針對(duì)任何人”，而且，在買(mǎi)賣(mài)合同未被撤銷(xiāo)或者解除前，占有權(quán)并不殲滅。[19]另有觀點(diǎn)認(rèn)為，后買(mǎi)受人可基于“處分權(quán)”而主見(jiàn)返還懇求權(quán)。該觀點(diǎn)認(rèn)為：對(duì)于處分權(quán)，法律無(wú)類(lèi)似我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第373條規(guī)定，以交付為必要，則尚未交付之買(mǎi)受人，何以不以行使處分權(quán)為由向出賣(mài)人主見(jiàn)全部權(quán)返還懇求權(quán)。[20]按前述分析，處分權(quán)須以確定內(nèi)容為要件，處分權(quán)之內(nèi)容即已轉(zhuǎn)移，后買(mǎi)受人即不再能夠基于空虛之處分權(quán)去主見(jiàn)處分權(quán)內(nèi)容之回復(fù)。此外，能否依據(jù)處分權(quán)而行使全部物返還懇求權(quán)，尚有疑問(wèn)，其懇求權(quán)基礎(chǔ)何在，不得而知。占有人享有占有物返還懇求權(quán)，蓋基于占有人對(duì)占有物之支配，而處分權(quán)人即未對(duì)標(biāo)的物實(shí)施支配，何以能主見(jiàn)返還懇求權(quán)？處分權(quán)在于移轉(zhuǎn)物權(quán)或者設(shè)立他物權(quán)，而非在于懇求返還。再者，處分權(quán)僅為全部權(quán)之一項(xiàng)權(quán)能，在容量上小于全部權(quán)，后買(mǎi)受人既然不能依據(jù)“大的”全部權(quán)主見(jiàn)返還，何以卻能依據(jù)“小的”處分權(quán)而主見(jiàn)返還？（三）我國(guó)實(shí)踐及理論反思盡管在理論上，有權(quán)處分作為規(guī)范二重買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系的基礎(chǔ)依據(jù)，但我國(guó)的司法實(shí)踐并沒(méi)有一貫堅(jiān)持該傳統(tǒng)學(xué)說(shuō)，也并沒(méi)有一味執(zhí)迷于有登記即有完全全部權(quán)的傳統(tǒng)理論，實(shí)務(wù)反而是更為敏捷。如在破產(chǎn)情形，當(dāng)出賣(mài)人已將房屋交付買(mǎi)受人的，雖然未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，該房屋也不再屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。[21]在時(shí)效問(wèn)題上，最高法院民一庭的傾向性看法認(rèn)為，已占有的買(mǎi)受人的移轉(zhuǎn)登記懇求權(quán)具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時(shí)效。[22]對(duì)于傳統(tǒng)理論，現(xiàn)今學(xué)者亦有反思，如李太正認(rèn)為，從物上懇求權(quán)本質(zhì)去推求，“二重買(mǎi)受人之第三人既未曾取得占有，有無(wú)全部物返還懇求權(quán)之適用，不無(wú)疑問(wèn)，至所謂債權(quán)不得對(duì)抗物權(quán)問(wèn)題，是否應(yīng)細(xì)分其詳細(xì)內(nèi)容，至少，在未曾取得占有之第三人，所具有之物權(quán)，亦是一不完整之物權(quán)。”[23]黃茂榮認(rèn)為，對(duì)于第一買(mǎi)受人的愛(ài)護(hù)存在兩種方案：第一，賜予準(zhǔn)物權(quán)效力，準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行；其次，賜予債權(quán)效力，僅得懇求金錢(qián)賠償其履行利益之損害。因而，無(wú)公示之債權(quán)也存在準(zhǔn)物權(quán)愛(ài)護(hù)的制度回旋空間。若賜予準(zhǔn)物權(quán)效力，則其次買(mǎi)受人要獲得全部權(quán)必需符合善意取得之規(guī)范構(gòu)成，應(yīng)就其善意負(fù)舉證責(zé)任。[24]但其并未供應(yīng)選擇債權(quán)愛(ài)護(hù)或準(zhǔn)物權(quán)愛(ài)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)及界線。本文認(rèn)為，若賜予純粹合同債權(quán)以準(zhǔn)物權(quán)的愛(ài)護(hù)明顯既不符合民法原理也不利于自由競(jìng)爭(zhēng)，亦使得交易成本過(guò)高，因第三人須要調(diào)查出賣(mài)人之未經(jīng)公示的債務(wù)履行狀況。但在不動(dòng)產(chǎn)交易中，則可以占有之交付作為債權(quán)愛(ài)護(hù)和準(zhǔn)物權(quán)愛(ài)護(hù)的分界點(diǎn)，因占有具有公示之效力，[25]第三人可以通過(guò)調(diào)查占有而獲知權(quán)屬狀況。當(dāng)賜予已占有的買(mǎi)受人準(zhǔn)物權(quán)的法律地位后，出賣(mài)人又將房屋出賣(mài)于第三人的，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，第三人須適用《物權(quán)法》第106條善意取得的法律構(gòu)成才能對(duì)抗第一買(mǎi)受人的占有權(quán)利。三基于債之關(guān)系的占有權(quán)的物權(quán)化之類(lèi)推在規(guī)范二重買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，傳統(tǒng)理論嚴(yán)格恪守債之相對(duì)性原則，即“買(mǎi)受人不得以債權(quán)對(duì)抗后買(mǎi)受人之物權(quán)”，但值得商榷的是，已經(jīng)獲得部分履行的占有房屋的買(mǎi)受人的地位是否和僅訂立買(mǎi)賣(mài)合同的純粹債權(quán)人的地位完全相同，而應(yīng)采同一愛(ài)護(hù)？若已占有的房屋買(mǎi)受人要獲得和純粹債權(quán)所不同的愛(ài)護(hù)，則須要克服“基于買(mǎi)賣(mài)之債的占有權(quán)能否物權(quán)化”的理論障礙。關(guān)于這一點(diǎn)，首先須承認(rèn)債權(quán)發(fā)生至物權(quán)結(jié)果之間是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，因而，在債權(quán)和物權(quán)之間存在一種中間權(quán)利形態(tài)，已占有的房屋買(mǎi)受人即屬于這一中間權(quán)利形態(tài)。德國(guó)民法理論將該中間權(quán)利稱(chēng)作“期盼權(quán)”，期盼權(quán)強(qiáng)于單純的取得期望，即強(qiáng)于債權(quán)，但又弱于完全全部權(quán)。為取得權(quán)利的部分要件已經(jīng)滿(mǎn)意，但另一部分欠缺。如分期付款買(mǎi)賣(mài)中，標(biāo)的物已經(jīng)交付，但出賣(mài)人保留全部權(quán)，買(mǎi)受人之地位將隨著價(jià)金的支付愈加接近完全全部權(quán)，在未完全取得全部權(quán)之前，買(mǎi)受人即受物權(quán)性地位的愛(ài)護(hù)。[26]其次，在理論上，買(mǎi)受人占有權(quán)利的物權(quán)化可以通過(guò)基于租賃關(guān)系的占有權(quán)的物權(quán)化而類(lèi)推。[27]債之關(guān)系的相對(duì)性為傳統(tǒng)民法之一般原理，然而，在租賃法律關(guān)系場(chǎng)合，現(xiàn)代民法均承認(rèn)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，承租人之占有權(quán)能夠被物權(quán)化從而產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。租賃權(quán)之物權(quán)化的正值性有兩種學(xué)說(shuō)：其一，弱者特殊愛(ài)護(hù)說(shuō)。“居住為人生之基本須要，屋價(jià)昂揚(yáng)，購(gòu)買(mǎi)不易，承租人多屬經(jīng)濟(jì)上弱者，實(shí)有特殊愛(ài)護(hù)之必要?！盵28]承租人之所以作為弱者而受到愛(ài)護(hù)，其根由在于“生存利益之保障”。該說(shuō)將物權(quán)化之正值性訴諸法政策推斷而受到學(xué)者的指責(zé)，蘇永欽認(rèn)為，承租人不確定就是經(jīng)濟(jì)的弱者，不同性質(zhì)交易的主體在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中最多只是一時(shí)一事的角色，不足以作為社會(huì)政策對(duì)象的可固定團(tuán)體。[29]弱者愛(ài)護(hù)說(shuō)更是受到了規(guī)則論者的批判，規(guī)則論者認(rèn)為，私法規(guī)范是“目的獨(dú)立的”，法律一旦偏離“目的獨(dú)立”之方向，以服務(wù)于特定的利益為依歸，就意味著，法律將成為人為設(shè)立的產(chǎn)物，它能夠被立法者所操控。“因此，法律真正應(yīng)當(dāng)追求的，不是費(fèi)盡心機(jī)地為個(gè)人安排權(quán)利，而是盡可能地為各種個(gè)人目的之實(shí)現(xiàn)供應(yīng)條件。”[30]規(guī)則論者當(dāng)然堅(jiān)守了同等原則，使得一條法律統(tǒng)一適用于任何人，而不論其財(cái)寶、地位、種族或宗教信仰如何，使得每個(gè)人在法律面前獲得了同等的尊嚴(yán)。但該規(guī)則論并非現(xiàn)實(shí)，若法律規(guī)范均無(wú)須道德推斷而“目的獨(dú)立”則可能反過(guò)來(lái)?yè)p害法治之根基。規(guī)則的諸多例外即是明證，之所以存在例外主要在于“特殊狀況須要特殊對(duì)待”。其二，占有公示說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，租賃權(quán)之物權(quán)化乃在于“租賃物之占有具有公示功能”，“其間固有社會(huì)政策和經(jīng)濟(jì)政策之考量，但租賃客體之有體性，及因其履行必由債權(quán)人占有之事實(shí)特征亦為物權(quán)化所必需的存在根基?！盵31]占有或登記占有是物權(quán)化的關(guān)鍵性因素，具有“確定性的教義學(xué)上的意義”。[32]何以“占有之事實(shí)特征”是物權(quán)化所必需的根基？其緣由不過(guò)是占有之公示功能，租賃物之交付作為租賃關(guān)系之公示方法，對(duì)第三人能產(chǎn)生知情之效力。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的“法院”指出，“租賃物經(jīng)出租人交付于承租人，第三人就承租人之占有，出租人如將其全部權(quán)讓和第三人，第三人就承租人之占有，知有租賃契約之存在，不致因租賃契約于受讓后接著存在，而受不測(cè)之損害?！盵33]故而，買(mǎi)賣(mài)不破租賃的構(gòu)成要件中，承租人必需是實(shí)際占有始符合“已交付”之要件，占有改定、指示交付均不符合租賃物交付之公示目的，從而不能適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃之規(guī)則。同樣，承租人之占有若處于中止?fàn)顟B(tài)，買(mǎi)賣(mài)不破租賃亦不適用?！叭舫鲎馊擞诔凶馊酥兄棺赓U物之占有后，將其全部權(quán)讓和第三人，則第三人無(wú)從知有租賃契約之存在，絕無(wú)使其租賃契約對(duì)于受讓人接著存在之理，同條（臺(tái)灣地區(qū)“民法”第425條）之規(guī)定，自應(yīng)解為不能適用。”[34]租賃權(quán)因占有公示及承租人利益愛(ài)護(hù)二項(xiàng)理由而得以物權(quán)化，那么，已占有之買(mǎi)受人是否和承租人處于相像狀態(tài)，從而類(lèi)推適用承租人愛(ài)護(hù)之規(guī)定？買(mǎi)賣(mài)不破租賃系債之相對(duì)性原則之例外，但在方法論上不得徑以例外規(guī)定而否定其類(lèi)推適用的可能。[35]然而，傳統(tǒng)理論則視不能將債權(quán)之物權(quán)化類(lèi)推適用于買(mǎi)賣(mài)之占有人為當(dāng)然。[36]其理由約有六項(xiàng)：其一，買(mǎi)受人雖系基于買(mǎi)賣(mài)契約而取得不動(dòng)產(chǎn)占有，但相對(duì)于出賣(mài)人而言，亦負(fù)有給付買(mǎi)賣(mài)價(jià)金之義務(wù)；其二，買(mǎi)受人移轉(zhuǎn)登記懇求權(quán)罹于時(shí)效，未必出賣(mài)人之價(jià)金懇求權(quán)亦罹于時(shí)效，因買(mǎi)受人可能已給付價(jià)金；其三，買(mǎi)受人和出賣(mài)人約定之價(jià)金高于租賃單純就物之運(yùn)用、收益所計(jì)算之對(duì)價(jià)；其四，買(mǎi)受人之移轉(zhuǎn)登記懇求權(quán)時(shí)效經(jīng)過(guò)，致出賣(mài)人得拒絕給付，此一情形，和租賃契約之承租人僅僅取得就標(biāo)的物運(yùn)用收益之權(quán)利，并不相同；其五，承租人得對(duì)抗受讓人而占有標(biāo)的物之運(yùn)用收益權(quán)，有確定限制和期限。其六，買(mǎi)受人可以就其移轉(zhuǎn)登記懇求權(quán)以預(yù)報(bào)登記予以愛(ài)護(hù)，因此對(duì)于此預(yù)報(bào)登記愛(ài)護(hù)之權(quán)利，當(dāng)事人未依此予以保全時(shí)，亦無(wú)從類(lèi)推上述規(guī)定。[37]理由一中，給付買(mǎi)賣(mài)價(jià)金之義務(wù)并不能說(shuō)明和租賃契約之不同，租賃場(chǎng)合亦負(fù)有給付價(jià)金之義務(wù)。理由二、四中，移轉(zhuǎn)登記懇求權(quán)雖為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系和租賃關(guān)系之不同，但非事實(shí)要素中的核心評(píng)價(jià)要素，構(gòu)成買(mǎi)受人和承租人法律地位的是其占有、運(yùn)用及收益，這些權(quán)利基本相同。理由三中，價(jià)金凹凸固為買(mǎi)賣(mài)和租賃的不同，但其既不影響債之關(guān)系的性質(zhì)，也不足以影響事實(shí)要素上的根本差異，同一買(mǎi)賣(mài)亦有價(jià)金凹凸問(wèn)題。惟不同者在于第五點(diǎn)，承租人之占有權(quán)存在確定期限及轉(zhuǎn)租之限制，該點(diǎn)來(lái)自于買(mǎi)賣(mài)和租賃區(qū)分之根本，因買(mǎi)賣(mài)是整個(gè)全部權(quán)的讓和，而租賃僅僅是確定期限的占有權(quán)和運(yùn)用收益權(quán)的轉(zhuǎn)移。第六項(xiàng)理由亦不成立，預(yù)報(bào)登記的債權(quán)物權(quán)化和占有權(quán)的物權(quán)化不同，前者借助登記公示，后者是以占有為公示方法，須以交付占有為要件。當(dāng)事人未通過(guò)登記保全債權(quán)并不意味著即解除了類(lèi)推適用租賃權(quán)的物權(quán)化的可能。依占有公示說(shuō)，租賃權(quán)得以物權(quán)化的核心理由在于占有的公示效力。承租人因占有租賃物而物權(quán)化，若缺了占有這一要素，即無(wú)法適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃之規(guī)則。那么，在買(mǎi)賣(mài)契約場(chǎng)合，買(mǎi)受人的地位是否可如承租人一樣隨著占有而得以強(qiáng)化？就租賃契約和買(mǎi)賣(mài)契約的法律結(jié)構(gòu)而言，兩者具有實(shí)質(zhì)相像性，“后者先確立債法上的懇求權(quán)，而后通過(guò)移轉(zhuǎn)占有和全部權(quán)的方式履行—存在債權(quán)行為和物權(quán)行為兩層結(jié)構(gòu)；前者亦先確立債法上的懇求權(quán)，而后通過(guò)（出租人向承租人）移轉(zhuǎn)占有以及（承租人向出租人）移轉(zhuǎn)金錢(qián)全部權(quán)的方式進(jìn)行履行—同樣存在債權(quán)行為和（準(zhǔn)）物權(quán)行為兩層結(jié)構(gòu)?！盵38]事實(shí)上，當(dāng)出賣(mài)人將標(biāo)的物交付買(mǎi)受人占有時(shí)，買(mǎi)受人的權(quán)利地位如承租人一樣發(fā)生了改變，由買(mǎi)賣(mài)契約所產(chǎn)生的純粹債權(quán)人地位向?qū)ξ锏恼加羞\(yùn)用和干脆支配轉(zhuǎn)變。買(mǎi)受人已實(shí)際享有不動(dòng)產(chǎn)之運(yùn)用收益，并擔(dān)當(dāng)標(biāo)的物意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)。因而，通過(guò)類(lèi)推適用租賃權(quán)的物權(quán)化而賜予已占有的買(mǎi)受人的準(zhǔn)物權(quán)愛(ài)護(hù)，亦非不正值。就上述第五點(diǎn)之事實(shí)要素的不同，我們可以接受舉輕明重之方法予以辯駁，既然僅移轉(zhuǎn)確定期限的承租人的占有權(quán)予以物權(quán)化的愛(ài)護(hù)，那么，旨在獲得全部權(quán)的買(mǎi)受人的占有權(quán)更應(yīng)獲得物權(quán)化的愛(ài)護(hù)。從利益評(píng)價(jià)方面而言，依據(jù)“弱者愛(ài)護(hù)說(shuō)”，承租人之占有權(quán)之愛(ài)護(hù)若在于保障其生存利益，那么，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人之占有權(quán)屬生存利益更無(wú)疑義?；谧赓U契約和買(mǎi)賣(mài)契約在事實(shí)要素、利益狀況上的相像性，通過(guò)類(lèi)推賜予已占有的買(mǎi)受人準(zhǔn)物權(quán)人的地位應(yīng)是一項(xiàng)可接受的正值結(jié)論。四占有的公示效力：調(diào)查知情的構(gòu)成（一）占有和合理調(diào)查義務(wù)占有具有愛(ài)護(hù)功能和公示功能，愛(ài)護(hù)功能可以用以禁止他人的自力行為以維護(hù)占有人的事實(shí)狀態(tài)，占有愛(ài)護(hù)是基于對(duì)物的實(shí)際支配關(guān)系。而當(dāng)占有人因一項(xiàng)合法的債之關(guān)系而享有占有權(quán)時(shí)，權(quán)利人的地位便大大強(qiáng)化，占有愛(ài)護(hù)懇求權(quán)具有了相對(duì)于全部人的效力，占有之債權(quán)和占有的結(jié)合被承認(rèn)為侵權(quán)法所愛(ài)護(hù)的確定權(quán)。[39]占有亦為一種公示方法，現(xiàn)代立法雖然大多以不動(dòng)產(chǎn)登記替代占有，占有也不具有像不動(dòng)產(chǎn)登記那樣能夠產(chǎn)生權(quán)利正確性的推定效力，但是，占有的公示性會(huì)給第三人供應(yīng)一種權(quán)利存在的可疑事實(shí)，第三人應(yīng)能從標(biāo)的物已經(jīng)被他人占有的事實(shí)中去推知他人權(quán)利存在之可能性，從而須作進(jìn)一步調(diào)查來(lái)明確權(quán)利之狀況。因而，不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力是產(chǎn)生一項(xiàng)合理的調(diào)查義務(wù)，假如一項(xiàng)合理的調(diào)查即能揭示出權(quán)利的存在，那么，未盡該項(xiàng)調(diào)查義務(wù)的，第三人即構(gòu)成調(diào)查知情。[40]在房屋買(mǎi)賣(mài)中，賜予第三人一項(xiàng)實(shí)地查看房屋狀況的調(diào)查義務(wù)是正值的，該項(xiàng)調(diào)查義務(wù)既是善意取得制度中善意的構(gòu)成要件，也是誠(chéng)信原則的一般要求，誠(chéng)信原則要求每個(gè)人在社會(huì)活動(dòng)中合理謹(jǐn)慎行為以防對(duì)他人權(quán)利造成損害。[41]實(shí)地查看房屋這一調(diào)查義務(wù)既是為了防止對(duì)占有人的權(quán)利造成損害，更是買(mǎi)受人愛(ài)護(hù)自己權(quán)益不受他人蒙蔽的重要手段。此外，從比較法的借鑒角度確立調(diào)查義務(wù)也是一種路徑，有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)登記制度的實(shí)踐及理論和瑞士法存在相像之處，如強(qiáng)調(diào)對(duì)緣由行為的審查、登記機(jī)關(guān)的詢(xún)問(wèn)程序等，故在理解我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件時(shí)可以借鑒瑞士法，“應(yīng)結(jié)合法律行為和留意義務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)性思索”，即：假如取得人獲悉一個(gè)事實(shí)，而這個(gè)事實(shí)足以引起一個(gè)具有通常的智力和留意程度的人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的懷疑，那么此時(shí)取得人應(yīng)負(fù)有對(duì)這一事實(shí)進(jìn)一步調(diào)查的義務(wù)。調(diào)查的范圍除了登記簿主簿所記載的內(nèi)容外，還包括實(shí)地察看，進(jìn)行實(shí)地察看是依據(jù)《瑞士民法典》第676條第3款規(guī)定的自然公示。[42]當(dāng)然，第三人的合理調(diào)查義務(wù)必需限制在可能且必要的范圍之內(nèi)，否則交易將因調(diào)查成本過(guò)高而變得不現(xiàn)實(shí)，為愛(ài)護(hù)占有而忽視交易成本即得不償失。（二）基于實(shí)際占有的調(diào)查知情知情可以分為三種類(lèi)型：實(shí)際知情、推定知情及調(diào)查知情。[43]實(shí)際知情，是指第三人實(shí)際知道從前的轉(zhuǎn)讓?zhuān)洹翱梢詠?lái)自于個(gè)人的視察，可以從一份文件的記錄中發(fā)覺(jué)，也可以從商談中或從交易之外的談話中知悉”。[44]推定知情，是指第三人可以通過(guò)調(diào)查登記簿而知悉房屋產(chǎn)權(quán)狀況，第三人的知情狀態(tài)由法律所推定，而不論其是否實(shí)際知悉。調(diào)查知情和推定知情不同，是一種可歸責(zé)的知情，推定知情是由作為法定公示方式的登記事實(shí)所產(chǎn)生的效力，而調(diào)查知情則是由一些可疑的事實(shí)所產(chǎn)生的效力，如非出賣(mài)人占有之事實(shí)、登記簿記載的權(quán)利約定事實(shí)等。推定知情要求第三人查閱登記簿，而調(diào)查知情則要求合理調(diào)查登記簿之外的事實(shí)狀況。假如一項(xiàng)合理的調(diào)查就能揭示權(quán)利的存在，權(quán)利主見(jiàn)人將會(huì)被認(rèn)為知道該權(quán)利。正如即使一個(gè)從未見(jiàn)過(guò)從前的登記文件的購(gòu)買(mǎi)人負(fù)有推定知情的責(zé)任一樣，即使一個(gè)購(gòu)買(mǎi)人事實(shí)上從未進(jìn)行調(diào)查，他也同樣負(fù)有調(diào)查知情的責(zé)任。[45]我國(guó)大陸傳統(tǒng)民法理論基本上否定了調(diào)查知情學(xué)說(shuō)，認(rèn)為，“善意系指不知土地登記的不正確，有無(wú)過(guò)失，在所不問(wèn)。”[46]而在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”則附加了“受讓人明知或因重大過(guò)失而不知”作為例外以解除善意。之所以將動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意設(shè)不同規(guī)定，其理由在于“強(qiáng)化土地登記的公信力”。[47]假如說(shuō)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”基于實(shí)證法的不同規(guī)定設(shè)置不同推斷標(biāo)準(zhǔn)尚可接受，那么當(dāng)我國(guó)大陸《物權(quán)法》第106條將動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得作出一體規(guī)定之后，再將不動(dòng)產(chǎn)的善意構(gòu)成和動(dòng)產(chǎn)的善意構(gòu)成作出區(qū)分，即失其正值性。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意要求“無(wú)重大過(guò)失”即意味著第三人負(fù)有相應(yīng)的調(diào)查義務(wù)，若采統(tǒng)一說(shuō)明，那么在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意構(gòu)成中亦負(fù)有此等調(diào)查義務(wù)乃是當(dāng)然之結(jié)論。相反的觀點(diǎn)則認(rèn)為，物權(quán)法雖然將動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得統(tǒng)一規(guī)定，但仍舊應(yīng)當(dāng)對(duì)兩者作出區(qū)分，尤其須要強(qiáng)化登記的公信力。[48]其理由是：第一，遺失物不適用善意取得的規(guī)定表明區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力和動(dòng)產(chǎn)善意取得；其次，強(qiáng)化登記簿的公信力可以促進(jìn)登記制度的完善。對(duì)于第一點(diǎn)，解除遺失物善意取得只適用于動(dòng)產(chǎn)，這一點(diǎn)只能說(shuō)明對(duì)（動(dòng)產(chǎn)）遺失物解除善意取得之法政策推斷有共識(shí)，但在邏輯上卻推理不出我國(guó)物權(quán)法中的（不動(dòng)產(chǎn)）登記公信力也和德國(guó)法相像從而應(yīng)采德國(guó)法說(shuō)明之結(jié)論。相反，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)踐及公信力問(wèn)題完全無(wú)法和德國(guó)法同日而語(yǔ)。對(duì)于其次點(diǎn)，我們是否須要通過(guò)司法來(lái)強(qiáng)化登記的公信力以促進(jìn)登記制度的完善？筆者認(rèn)為切不行如此主見(jiàn)，完善登記制度、完善登記公信力是立法者的任務(wù)，而不是司法者的任務(wù)。立法者追求政治意圖，司法者只關(guān)注當(dāng)事人的權(quán)利和正義。“強(qiáng)化登記簿公信力的現(xiàn)實(shí)意義”可以作為立法論上的理由，卻不能成為說(shuō)明論上善意的構(gòu)成及其區(qū)分的理由。即便是立法論，能否和德國(guó)法一樣也是有疑問(wèn)的，因?yàn)槲覈?guó)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成和德國(guó)的登記公信力的構(gòu)成是不一樣的，《物權(quán)法》第106條適用的前提是無(wú)權(quán)處分，而德國(guó)登記公信力的前提是登記錯(cuò)誤，德國(guó)法認(rèn)為緣由瑕疵不構(gòu)成登記錯(cuò)誤，但在我國(guó)卻可以成立無(wú)權(quán)處分，如合同無(wú)效的情形。接受統(tǒng)一說(shuō)明的觀點(diǎn)，學(xué)界亦不乏支持者，如崔建遠(yuǎn)認(rèn)為，應(yīng)“將善意界定為，受讓人無(wú)重大過(guò)失地不知不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)關(guān)系和真實(shí)的物權(quán)關(guān)系不一樣?！薄斑@樣，為中國(guó)《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意統(tǒng)一說(shuō)明為不知情且無(wú)重大過(guò)失供應(yīng)了空間?！盵49]司法實(shí)務(wù)中，調(diào)查知情也沒(méi)有被正確相識(shí)，即使是最高法院也未能正確區(qū)分實(shí)際知情和調(diào)查知情，而是經(jīng)常將調(diào)查知情誤認(rèn)為實(shí)際知情。最高人民法院公報(bào)公布的一則指導(dǎo)案例中，二審法院認(rèn)為，“被上訴人沒(méi)有進(jìn)一步查明涉案車(chē)輛的來(lái)源，甚至連讓和人的身份狀況也一概不知，即在明知讓和人不具有涉案車(chē)輛處分權(quán)的狀況下進(jìn)行了交易，明顯不屬于善意取得。”[50]這一判決正確地確立了買(mǎi)受人的調(diào)查義務(wù)，但未盡調(diào)查義務(wù)的并不是構(gòu)成明知，而是構(gòu)成調(diào)查知情，調(diào)查知情是指當(dāng)事人在交易中發(fā)覺(jué)的一些可疑的事實(shí)，應(yīng)對(duì)權(quán)屬狀況進(jìn)一步調(diào)查，當(dāng)事人未盡合理調(diào)查的，即為調(diào)查知情，從而失去善意愛(ài)護(hù)的法律地位。但也有法院接受了和調(diào)查知情理論相像的思索方法，如安徽省高院的一則案例[51]認(rèn)為，其次買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)負(fù)有謹(jǐn)慎留意義務(wù)，即調(diào)查占有，未盡該留意義務(wù)的，即非善意，從而不能取得訴爭(zhēng)房屋全部權(quán)。1．調(diào)查知情的構(gòu)成調(diào)查知情的適用有兩個(gè)條件：第一，一些可疑的事實(shí)（當(dāng)事人聽(tīng)到的或是實(shí)際視察到的）使得一個(gè)審慎的購(gòu)買(mǎi)人負(fù)有做調(diào)查的義務(wù)；其次，合理的調(diào)查即能揭示未登記的權(quán)益。缺少任何一個(gè)要件都不會(huì)被歸責(zé)于知情。由非全部權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有是調(diào)查知情最重要的來(lái)源。[52]當(dāng)存在非全部權(quán)人實(shí)際占有的情形時(shí)，第三人將被指控為知道任何占有人的權(quán)利。第三人一般負(fù)有實(shí)地察看房屋的義務(wù)，即看一看占有人是否是房屋全部人，假如存在非登記全部權(quán)人占有，須進(jìn)一步詢(xún)問(wèn)占有人的權(quán)利的來(lái)源。假如占有人依據(jù)未登記的轉(zhuǎn)讓文件享有權(quán)利，即使次買(mǎi)受人事實(shí)上從未了解該占有，也會(huì)被認(rèn)為是對(duì)該權(quán)利的知情。[53]在英美法上，占有構(gòu)成調(diào)查知情的理論和衡平法上的移轉(zhuǎn)理論（即衡平法全部權(quán)隨著合同的訂立而轉(zhuǎn)移）的聯(lián)合可以產(chǎn)生優(yōu)先權(quán)，即取得占有的購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利盡管未登記，但優(yōu)先于后來(lái)的自同一出讓人處取得全部權(quán)或抵押權(quán)的人。而且，占有財(cái)產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)人在后來(lái)付清合同價(jià)款后，將取得無(wú)負(fù)擔(dān)的純凈全部權(quán)。[54]在WaldorffInsuranceandBonding,Inc.v.EglinNationalBank一案中，[55]1973年4月4日，W向開(kāi)發(fā)商C以書(shū)面合同形式購(gòu)買(mǎi)公寓111號(hào)單元，W取得公寓的占有。同年10月10日，在公寓全部權(quán)移轉(zhuǎn)給W之前，開(kāi)發(fā)商C又將整幢公寓抵押給銀行，銀行快速登記了抵押。1976年，銀行試圖實(shí)現(xiàn)111號(hào)單元的抵押權(quán)。法院支持了W，認(rèn)為，1973年C和W之間的買(mǎi)賣(mài)合同創(chuàng)設(shè)了一項(xiàng)衡平權(quán)益。由于W已取得占有，使得銀行處于知道W的權(quán)利的知情的地位。因而，衡平權(quán)益優(yōu)先于后來(lái)經(jīng)登記的抵押。當(dāng)W實(shí)際清償剩余的合同價(jià)款后，就產(chǎn)生了去除銀行抵押權(quán)的效力。依據(jù)衡平法移轉(zhuǎn)理論，購(gòu)買(mǎi)人在簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后即成為衡平法上的全部權(quán)人，銀行則負(fù)有對(duì)衡平法權(quán)益的調(diào)查知情的責(zé)任，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)人已占有財(cái)產(chǎn)。2．調(diào)查知情的解除第三人的調(diào)查知情在三種情形可以解除，即買(mǎi)受人未干脆占有，或者買(mǎi)受人的占有中止，或者占有人隱瞞其權(quán)利的。雖然買(mǎi)受人已經(jīng)獲得交付，但并未實(shí)際居住的，第三人無(wú)從發(fā)覺(jué)買(mǎi)受人的占有，可以獲得善意愛(ài)護(hù)。當(dāng)買(mǎi)受人的占有中止時(shí)，如購(gòu)買(mǎi)房屋后，買(mǎi)受人居住國(guó)外，房屋復(fù)交由原出賣(mài)人占有，第三人即無(wú)調(diào)查義務(wù)。只有占有和登記權(quán)利不一樣時(shí)，購(gòu)買(mǎi)人才負(fù)有調(diào)查的義務(wù)。當(dāng)?shù)谌诵惺拐{(diào)查義務(wù)詢(xún)問(wèn)占有人時(shí)，若占有人隱瞞了自己的權(quán)利，調(diào)查知情也將被解除，第三人則可依善意取得而獲得全部權(quán)。五一房二賣(mài)之阻擋和自由競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題賜予占有的買(mǎi)受人以物權(quán)化的權(quán)利進(jìn)行愛(ài)護(hù)一方面是為了強(qiáng)化第一買(mǎi)受人的全部權(quán)取得，另一方面則在確定程度上阻擋了房屋的二重買(mǎi)賣(mài)，那么，二重買(mǎi)賣(mài)的阻擋是否意味著限制了自由競(jìng)爭(zhēng)或者說(shuō)不當(dāng)?shù)叵拗屏顺鲑u(mài)人再次轉(zhuǎn)讓的自由，從而該方案在經(jīng)濟(jì)上是無(wú)效率的？從現(xiàn)行民法來(lái)看，法律并沒(méi)有明文規(guī)定二重買(mǎi)賣(mài)為禁止性行為。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的說(shuō)明（二）》第15條特殊明確了一物數(shù)賣(mài)中各個(gè)合同均是有效的，但規(guī)定合同有效并不能得出結(jié)論說(shuō)合同法是在激勵(lì)二重買(mǎi)賣(mài)，相反，司法說(shuō)明通過(guò)賜予合同有效旨在于制裁二重買(mǎi)賣(mài)行為，“有效”才能使出賣(mài)人擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的說(shuō)明》第8條、第9條來(lái)看，出賣(mài)人一房二賣(mài)的，須要向買(mǎi)受人或其次買(mǎi)受人擔(dān)當(dāng)懲處性賠償責(zé)任。從這些司法說(shuō)明來(lái)看，我國(guó)的法律實(shí)踐事實(shí)上均是在為阻擋二重買(mǎi)賣(mài)而努力，二重買(mǎi)賣(mài)至少?zèng)]有得到激勵(lì)性的確定評(píng)價(jià)。然而，自由競(jìng)爭(zhēng)是否因此受到了不當(dāng)限制？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，首先須要考慮合同是否對(duì)出賣(mài)人帶來(lái)了一項(xiàng)自由的限制?；卮饝?yīng)當(dāng)是確定的，合同是一種自我設(shè)定的義務(wù)，其背后蘊(yùn)涵了“一個(gè)人應(yīng)信守諾言和遵守協(xié)議的簡(jiǎn)潔道德原則”。[56]因而，二重買(mǎi)賣(mài)在道德上是不被允許的，在法律上讓其次個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生效力無(wú)非在于愛(ài)護(hù)無(wú)辜的其次買(mǎi)受人。對(duì)于出賣(mài)人而言，自由競(jìng)爭(zhēng)發(fā)生在達(dá)成交易之前，出賣(mài)人有權(quán)選擇買(mǎi)受人，確定交易和否，一旦達(dá)成交易，即不再能夠反悔，因合同已經(jīng)產(chǎn)生拘束力。那么，出賣(mài)人是否有權(quán)在自愿擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任的前提下不再履行合同？答案是否定的，因?yàn)樵撏獾臋?quán)利屬于買(mǎi)受人一方，而不屬于違約的（不愿辦理過(guò)戶(hù)登記的）出賣(mài)人（《民法通則》第57條）。對(duì)于其次買(mǎi)受人而言，其是否有權(quán)和第一買(mǎi)受人進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)？在達(dá)成交易之前，兩者當(dāng)然屬于自由競(jìng)爭(zhēng)的范圍。但已經(jīng)和第一買(mǎi)受人達(dá)成交易后，其次買(mǎi)受人即不能再和第一買(mǎi)受人競(jìng)爭(zhēng)，因自由競(jìng)爭(zhēng)須基于同一時(shí)間點(diǎn)，第一買(mǎi)受人已完成競(jìng)價(jià)并訂立合同。假如仍允許競(jìng)爭(zhēng)，那么，對(duì)于第一買(mǎi)受人是不公允的，其次買(mǎi)受人總是擁有信息上和時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)，而第一買(mǎi)受人卻須要重新競(jìng)價(jià)，這樣，還有誰(shuí)會(huì)情愿更主動(dòng)地去訂立合同。當(dāng)知情的其次買(mǎi)受人通過(guò)高價(jià)來(lái)使出賣(mài)人違反第一個(gè)合同時(shí)，能否取得全部權(quán)呢？德國(guó)法認(rèn)為，僅僅知悉第一個(gè)合同的存在并不能使其次個(gè)合同成為無(wú)效合同，因債法義務(wù)僅具有相對(duì)性，并不能對(duì)第三人發(fā)生拘束力。但此種誘使他人違約的行為很可能因違反善意風(fēng)俗（《德國(guó)民法典》第138條）而無(wú)效。在聯(lián)邦最高法院的一個(gè)案例中，一些農(nóng)場(chǎng)主因機(jī)場(chǎng)建設(shè)而丟失土地，因此他們可以購(gòu)買(mǎi)一塊補(bǔ)償用地。聯(lián)邦鐵路以向該土地的出賣(mài)人承諾馬上支付價(jià)金并放棄一切損害賠償懇求權(quán)的方式，誘使出賣(mài)人違反從前和農(nóng)場(chǎng)主訂立的土地買(mǎi)賣(mài)合同。法院認(rèn)為，“在第三人侵人合同雙方當(dāng)事人之間的關(guān)系的過(guò)程中，對(duì)相關(guān)人實(shí)施了某種特殊程度的肆無(wú)忌憚行為，一掃法律交易……中的‘忠誠(chéng)性’，以致第三人若援引合同的相對(duì)拘束效力，將表現(xiàn)為一種為自己利益過(guò)度利用法律制度的濫用性的行為?！盵57]因而，其次個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成和善風(fēng)俗的違反，不僅合同無(wú)效，第一買(mǎi)受人還有權(quán)依據(jù)第826條規(guī)定向唆使者主見(jiàn)損害賠償懇求權(quán)。[58]法國(guó)法依據(jù)過(guò)錯(cuò)法理來(lái)解決二重買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題。法國(guó)最高法院在1968年的叛例中通過(guò)適用侵權(quán)行為的基本條文—第1382條，明確當(dāng)其次買(mǎi)受人具有過(guò)錯(cuò)時(shí)，其全部權(quán)即使已經(jīng)登記也不受愛(ài)護(hù)。判例認(rèn)為，若第三人明知第一契約的存在即構(gòu)成過(guò)錯(cuò)，具有過(guò)錯(cuò)的第三人利益不能得到愛(ài)護(hù)。[59]日本民法理論則認(rèn)為，買(mǎi)受人是否已經(jīng)起先利用土地是區(qū)分自由競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)間點(diǎn)，在未起先利用土地之前，第三人同買(mǎi)受人屬于自由競(jìng)爭(zhēng)。原則上，第三人不須要區(qū)分善意還是惡意，但例外也會(huì)被認(rèn)定為違反和善風(fēng)俗而無(wú)效。[60]當(dāng)?shù)谝毁I(mǎi)受人已經(jīng)起先利用土地時(shí)，日本民法發(fā)展出了“背信棄義的惡意者”理論來(lái)否定其次買(mǎi)受人的權(quán)利取得。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)交付運(yùn)用后，買(mǎi)受人就已超越了單純?nèi)〉萌繖?quán)的階段，而是“已在該土地上居住或營(yíng)業(yè)等而獲得詳細(xì)的利益”，“第一讓和的結(jié)果走向社會(huì)性固定，結(jié)束了自由競(jìng)爭(zhēng)階段”，因而，當(dāng)其次買(mǎi)受人知道第一買(mǎi)受人的存在而進(jìn)一步訂立合同的，就屬于惡意，從而構(gòu)成“背信棄義的惡意者”被解除在第三人范圍之外。經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)還提出了一種有力的學(xué)說(shuō)，即效率違約理論，“當(dāng)履約的成本超過(guò)各方所獲利益時(shí)，違約比履約更有效?！苯?jīng)濟(jì)分析法學(xué)通過(guò)功利計(jì)算來(lái)證成違約是有效率的，從而激勵(lì)有效率的違約，因?yàn)檫@將增加社會(huì)的總體財(cái)寶。在二重買(mǎi)賣(mài)中，如甲將房屋以100萬(wàn)元價(jià)格賣(mài)給乙，假設(shè)甲估計(jì)該房屋可值90萬(wàn)元，乙住進(jìn)該房屋可值110萬(wàn)元，當(dāng)協(xié)議以100萬(wàn)元成交時(shí)，甲賺了10萬(wàn)元，乙也賺了10萬(wàn)元，財(cái)寶增加的總量為20萬(wàn)元。再假定其次買(mǎi)主丙，情愿以120萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)。若甲向丙履行，則其財(cái)寶至少可以增加30萬(wàn)元。經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)認(rèn)為，從效率觀點(diǎn)看，合同法應(yīng)當(dāng)規(guī)定違約賠償，讓估價(jià)更高的丙得到房屋。[61]因?yàn)榧偃鐚?duì)乙賜予違約賠償救濟(jì)，丙可以干脆從甲處取得房屋；而假如對(duì)乙賜予強(qiáng)制履行救濟(jì)，則丙只能自乙處獲得房屋，但其間多了一次甲和乙之間的交易，而交易總是存在成本問(wèn)題。由此，經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)認(rèn)為違約賠償可以節(jié)約交易成本，這樣，通過(guò)一次交易就實(shí)現(xiàn)了財(cái)寶流向最有效率的人手中，從而實(shí)現(xiàn)總體財(cái)寶的最大化。但該分析模型是建立在一些假設(shè)之上，我們可以進(jìn)一步思索，假設(shè)乙對(duì)房屋的期盼價(jià)值是130萬(wàn)元，那么甲和乙之間的強(qiáng)制履行才是有效率的，其財(cái)寶增加總量為40萬(wàn)元，丙要想獲得房屋須以130萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)。這里遇到的問(wèn)題是，買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的價(jià)值應(yīng)如何確定？英美法在賜予強(qiáng)制履行時(shí)通常須要考慮標(biāo)的物的可替代性問(wèn)題。比如說(shuō)珍貴動(dòng)產(chǎn)，一個(gè)寶貴文物保藏家對(duì)?？思{的《喧囂和生氣》的唯一手稿的估價(jià)會(huì)比其他任何人的估價(jià)高出很多，因?yàn)樵撌指鍥](méi)有任何替代物，法院也無(wú)法判定多少損害賠償費(fèi)才能愛(ài)護(hù)買(mǎi)受人期望中的利益。[62]因而，當(dāng)不存在替代物時(shí)，強(qiáng)制履行優(yōu)于損害賠償。在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，英美法認(rèn)為，強(qiáng)制履行救濟(jì)是土地買(mǎi)賣(mài)合同所“自動(dòng)賜予的”，[63]因?yàn)橥恋厥仟?dú)一無(wú)二的，不存在兩塊完全相同的土地，金錢(qián)往往難以成為轉(zhuǎn)讓全部權(quán)的充分替代。從效率本身來(lái)看，效率違約理論分析模型還忽視了對(duì)第一個(gè)合同的違反可能產(chǎn)生的訴訟成本、信任成本等，假如激勵(lì)違約，那么買(mǎi)受人還得付出“削減其違約可能性的預(yù)防措施”的成本，這些成本加起來(lái)未必就會(huì)少于交易成本。當(dāng)履行成本少于交易成本時(shí)，強(qiáng)制履行反而是有效率的。“假如成本不高，那么私人間的談判協(xié)商就有可能，法院就會(huì)確定最有效的救濟(jì)方法是特定履行合同?！盵64]強(qiáng)制履行可以促進(jìn)信任，削減預(yù)防成本，只有在履行不能或者履行成本過(guò)高或者監(jiān)督困難等情形下，違約賠償才比強(qiáng)制履行更為有效。從法律角度來(lái)看，違約當(dāng)然不能得到激勵(lì)，否則，依據(jù)合同建立的信任和期盼關(guān)系將被摧毀，“信守諾言”是合同法的道德根基。履行成本問(wèn)題只能是例外情形才能考慮，如情勢(shì)變更。經(jīng)濟(jì)分析理論通過(guò)財(cái)寶計(jì)算來(lái)確定救濟(jì)，因技術(shù)上存在“不確定性”的缺陷而受到指責(zé)?！柏?cái)寶最大化的分析通常無(wú)法為合同爭(zhēng)議供應(yīng)一個(gè)確定的法律規(guī)則，因?yàn)槿藗儾⒉磺逦裁葱袨樵诮?jīng)濟(jì)上是有效率的?！盵65]在確定最有效的違約救濟(jì)方法時(shí)，人們由于此類(lèi)學(xué)問(wèn)和閱歷的欠缺往往不知道哪些行為是有效率的以及哪些行為是無(wú)效率的，尤其是，因違約行為而引起的社會(huì)信任方面的損失絕不行能予以量化。既然難以有效評(píng)估履行合同的價(jià)值和履行合同的成本，那么經(jīng)濟(jì)分析理論就無(wú)法供應(yīng)一個(gè)牢靠的“有效率的”違約規(guī)則。除了技術(shù)上的障礙外，財(cái)寶最大化理論還遭致了道德倫理上的責(zé)難，其制造了一個(gè)道德窘境，即“每個(gè)人具有侵?jǐn)_他人權(quán)利的‘選擇權(quán)’而違反法律的規(guī)定，只要他情愿擔(dān)當(dāng)法律后果？”[66]“人們不可思議出任何理由來(lái)說(shuō)明，為什么立法者應(yīng)當(dāng)只關(guān)注財(cái)寶總量的最大化而忽視其他的道德因素?！盵67]效率違約理論有助于財(cái)寶從低產(chǎn)出的人向高產(chǎn)出的人集中，這意味著“一些人的存在只是其他一些人目的和愿望的工具”，[68]從而降低了一些人的人性?xún)r(jià)值和人性尊嚴(yán)。六結(jié)論：過(guò)渡時(shí)期應(yīng)賜予占有的買(mǎi)受人準(zhǔn)物權(quán)人地位物權(quán)公示原則是一種志向狀態(tài)，其適用前提是完善的、全面施行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，而我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法尚未統(tǒng)一制定，目前處于過(guò)渡時(shí)期，不動(dòng)產(chǎn)登記的觀念及實(shí)踐均不足以完全實(shí)施物權(quán)公示原則。近年來(lái)，由于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，出賣(mài)人有的以未登記為由主見(jiàn)合同無(wú)效、或者以時(shí)效已過(guò)為由拒絕辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)、或者通過(guò)二重買(mǎi)賣(mài)來(lái)獲益、或者以贈(zèng)和第三人并辦理登記的方式由第三人向買(mǎi)受人主見(jiàn)返還懇求權(quán)[69]等。在這些案例中，各地法院并未形成統(tǒng)一的愛(ài)護(hù)規(guī)則。二重買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，我國(guó)的民法理論及司法實(shí)踐始終未能突破登記優(yōu)先原則，仍堅(jiān)持“有登記有物權(quán)”、“不登記不能對(duì)抗”之觀點(diǎn)。從比較法來(lái)看，英美法尤其留意占有的愛(ài)護(hù)，美國(guó)法賜予買(mǎi)受人的占有以調(diào)查知情的效力，英國(guó)法則將買(mǎi)受人的占有作為一項(xiàng)“優(yōu)先權(quán)益”，該優(yōu)先權(quán)益無(wú)須登記即可對(duì)抗第三人。[70]德國(guó)法則存在期盼權(quán)愛(ài)護(hù)之可能。在過(guò)渡時(shí)期，我國(guó)法律實(shí)踐應(yīng)賜予已占有的買(mǎi)受人以“準(zhǔn)物權(quán)”來(lái)進(jìn)行愛(ài)護(hù)，從而使得第三人適用善意取得的法律構(gòu)成，始能一方面既能愛(ài)護(hù)交易第三人，兼顧交易平安，又能維護(hù)交易的誠(chéng)懇信用原則，使得惡意之第三人及受贈(zèng)人、繼承人等解除出善意愛(ài)護(hù)的范圍以維護(hù)占有人的利益。注釋:[1]參見(jiàn)王澤鑒：《民法物權(quán)?通則?全部權(quán)》，中國(guó)政法高校出版社2001年版，第39頁(yè)。[2]參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國(guó)人民高校出版社2009年版，第39-40頁(yè)。[3]如沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院在“賀洪武和邴莉等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案”所表述的觀點(diǎn)，該院認(rèn)為，解決一房二賣(mài)糾紛案件中房屋買(mǎi)受人之間的權(quán)利沖突，可按下列標(biāo)準(zhǔn)駕馭：有效房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人原則上優(yōu)先于無(wú)效合同的買(mǎi)受人取得房屋全部權(quán)；合同均為有效的，已辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的買(mǎi)受人取得房屋全部權(quán)；均未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的，已接受出賣(mài)人交付的買(mǎi)受人優(yōu)先取得房屋全部權(quán)；均未接受交付的，合同簽訂在先的買(mǎi)受人優(yōu)先取得房屋全部權(quán)。參見(jiàn)遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院[2007]沈民（2）房終字第725號(hào)民事判決書(shū)。山東省的司法實(shí)踐和遼寧相像，參見(jiàn)山東省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》,2005年。[4][美]安德魯?奧爾特曼：《批判法學(xué)》，信春鷹、楊曉鋒譯，中國(guó)政法高校出版社2009年版，第130-131頁(yè)。[5]黃茂榮：《債法總論》（其次冊(cè)），中國(guó)政法高校出版社2003年版，第276頁(yè)。[6]王利明：《不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件探討》，《政治和法律》2008年第10期。[7]1994年臺(tái)上字第3243號(hào)判決，轉(zhuǎn)引自黃茂榮：《債法總論》（其次冊(cè)），第255頁(yè)。[8][德]卡爾?拉倫茨：《德國(guó)民法通論》（土冊(cè)），王曉曄、邵建東等譯，法律出版社2003年版，第303頁(yè)。[9]參見(jiàn)洪遜欣：《中國(guó)民法總則》，三民書(shū)局1992年版，第292頁(yè)。[10]參見(jiàn)田士永：《物權(quán)行為理論探討》，中國(guó)政法高校出版社2002年版，第218頁(yè)。[11]“顧萬(wàn)鴻和鄭桂江等全部權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”，浙江省湖州市中級(jí)人民法院（2010）浙湖民終字第63號(hào)民事判決書(shū)[12][德]鮑爾／施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》（下冊(cè)），申衛(wèi)星、王嘹亮譯，法律出版社2006年版，第687頁(yè)。[13][德]曼弗雷德?沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社2002年版，第337頁(yè)。[14][德]曼弗雷德?沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，第336頁(yè)。[15]王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)和判例探討》（第4冊(cè)），中國(guó)政法高校出版社1998年版，第165頁(yè)。[16]1980年臺(tái)上字第1386號(hào)、1981年臺(tái)上字第253號(hào)、1990年臺(tái)上字第185號(hào)判決。轉(zhuǎn)引自李太正：《債之關(guān)系和無(wú)權(quán)占有》，載蘇永欽主編：《民法物權(quán)爭(zhēng)議問(wèn)題探討》，清華高校出版社2004年版，第58頁(yè)。[17]李太正：《債之關(guān)系和無(wú)權(quán)占有》，第62頁(yè)。[18]FritzBaur,LeherbuchdesSachenrecht13aufl.S.86-87ff.轉(zhuǎn)引自李太正：《債之關(guān)系和無(wú)權(quán)占有》，第57頁(yè)。[19]參見(jiàn)[德]曼弗雷德?沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，第339頁(yè)。[20]參見(jiàn)李太正：《債之關(guān)系和無(wú)權(quán)占有》，第61頁(yè)。[21]參見(jiàn)法釋?zhuān)?002）23號(hào)，最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第71條第6項(xiàng)。[22]參見(jiàn)幸正郁：《交房、辦證和訴訟時(shí)效》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《中國(guó)民事審判前沿》（第1集），法律出版社2005年版，第199頁(yè)。[23]李太正：《債之關(guān)系和無(wú)權(quán)占有》，第71頁(yè)。[24]黃茂榮：《債法總論》（其次冊(cè)），第277頁(yè)。[25]不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力在日本法獲得了較大的承認(rèn)。我妻榮認(rèn)為，“從試圖強(qiáng)化土地和建筑物用益權(quán)的近代志向動(dòng)身，以占有為對(duì)抗要件，即使對(duì)未登記于登記簿中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，不得不承認(rèn)其排他性，也已是必定趨勢(shì)。”[日]我妻榮：《我妻榮民法講義Ⅱ新訂物權(quán)法》，有泉亨補(bǔ)訂，羅麗譯，中國(guó)法制出版社2008年版，第75-76頁(yè)。[26][德]鮑爾／施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》（上冊(cè)），張雙根譯，法律出版社2004年版，第47-48頁(yè)。[27]當(dāng)然，在立法論上，借鑒德國(guó)法學(xué)將此一法律關(guān)系構(gòu)造為期盼權(quán)理論亦無(wú)不行。本文僅在說(shuō)明論的立場(chǎng)上探討已占有的買(mǎi)受人權(quán)利愛(ài)護(hù)問(wèn)題。[28]王澤鑒：《買(mǎi)賣(mài)不破租賃：第425條規(guī)定之適用、準(zhǔn)用及類(lèi)推適用》，載《民法學(xué)說(shuō)和判例探討》（第6冊(cè)），中國(guó)政法高校出版社1998年版，第186頁(yè)。[29]蘇永欽：《走人新世紀(jì)的私法自治》，中國(guó)政法高校出版社2002年版，第338頁(yè)。[30]朱慶育：《“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的正值性》，載《中德私法探討》（第1卷），北京高校出版社2006年版，第46頁(yè)。[31]黃茂榮：《債法總論》（其次冊(cè)），第274頁(yè)。[32]參見(jiàn)赫爾曼?魏特瑙爾：《物權(quán)化的債之關(guān)系》，張雙根譯，載《中德私法探討》（第1卷），北京高校出版社2006年版，第151頁(yè)。[33]參見(jiàn)王澤鑒：《買(mǎi)賣(mài)不破租賃：第425條規(guī)定之適用、準(zhǔn)用及類(lèi)推適用》，第193頁(yè)。[34]參見(jiàn)王澤鑒：《買(mǎi)賣(mài)不破租賃：第425條規(guī)定之適用、準(zhǔn)用及類(lèi)推適用》，第194頁(yè)。[35]參見(jiàn)楊芳賢：《不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記、物上懇求權(quán)和債權(quán)相對(duì)性原則》，載蘇永欽主編：《民法物權(quán)實(shí)例問(wèn)答分析》，清華高校出版社2004年版，第7