南陽(yáng)錦江公寓商住項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的報(bào)告

市場(chǎng)分析---本項(xiàng)目面臨如何的政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境？通過市場(chǎng)現(xiàn)有供應(yīng)，能否從營(yíng)銷上為本項(xiàng)目找到突破口？項(xiàng)目分析---項(xiàng)目基本情況及優(yōu)劣勢(shì)分析，尋找市場(chǎng)切入點(diǎn)

項(xiàng)目定位---準(zhǔn)確的形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位為成功營(yíng)銷打好基礎(chǔ)

營(yíng)銷推廣---整體營(yíng)銷策略、推廣渠道、推廣計(jì)劃、推廣渠道、費(fèi)用控制等---贏在執(zhí)行目錄物業(yè)發(fā)展建議---規(guī)劃創(chuàng)新、形象包裝、產(chǎn)品提升

緊密圍繞銷售結(jié)果實(shí)現(xiàn)，本次匯報(bào)核心內(nèi)容如下：市場(chǎng)分析市場(chǎng)——項(xiàng)目生存之母，“火箭升空前的最后校查”項(xiàng)目分析產(chǎn)品——項(xiàng)目的生命，實(shí)現(xiàn)效益的主體項(xiàng)目定位定位——決定項(xiàng)目前途營(yíng)銷推廣推廣——項(xiàng)目與客戶聯(lián)姻的媒介第一部分市場(chǎng)分析政策環(huán)境南陽(yáng)城市價(jià)值與城市發(fā)展南陽(yáng)城市總體規(guī)劃南陽(yáng)市商圈分布本項(xiàng)目所處商圈一、政策環(huán)境——政策調(diào)控，風(fēng)起云涌[2005年系列政策]：“禁籌令”出臺(tái)，網(wǎng)上銷售公示信息公開透明化，虛假?gòu)V告專項(xiàng)整治行動(dòng)，土地閑置費(fèi)征收，商品房轉(zhuǎn)手規(guī)定，普通住房標(biāo)準(zhǔn)等[政策影響]：除浙江、上海等部分城市外，市場(chǎng)經(jīng)過短暫觀望期后快速上漲，下半年出現(xiàn)瘋漲局面。炒房資金大量進(jìn)入北京、深圳及二線城市，同時(shí)市場(chǎng)供過于求，投資房產(chǎn)成為全員投資的行為。2005年——2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控風(fēng)起云涌[2006年系列政策]：“國(guó)八條”出臺(tái)，政策調(diào)控再現(xiàn)端倪；“國(guó)六條”出臺(tái)，政策調(diào)控意向進(jìn)一步明確；

最新九條政策出臺(tái)（如首付比例明確、90平米以下單位的規(guī)定等），6月1日再次成為地產(chǎn)政策分水嶺。[政策影響]：

一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，進(jìn)一步規(guī)范了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)；投資行為受到打擊，對(duì)本項(xiàng)目銷售將產(chǎn)生一定影響；后續(xù)政策可能進(jìn)一步出臺(tái)，觀望態(tài)度日益明顯。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境——南陽(yáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要指標(biāo)

2005年南陽(yáng)主要指標(biāo)及增長(zhǎng)率（一）名稱數(shù)額年均增長(zhǎng)率年末人口數(shù)量1074.58萬(wàn)人4.76‰生產(chǎn)總值1050.04億元13.3%社會(huì)固定投資413億元54.6%其中城鎮(zhèn)投資：農(nóng)村投資：292.03億元120.96億元51.3%63.2%城市居民人均可支配收入人均消費(fèi)支出7831元5283元13.2%15.1%農(nóng)民人均純收入人均生活消費(fèi)支出2894元977元16%23.3%成為繼鄭州后、與洛陽(yáng)同時(shí)經(jīng)濟(jì)總量超千億元大市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅較大經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)迅速，農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)相對(duì)薄弱。2005年南陽(yáng)主要指標(biāo)及增長(zhǎng)率（二）名稱數(shù)額年均增長(zhǎng)率社會(huì)消費(fèi)品零售額城市零售額縣及縣以下339.65億元202.67億元136.98億元14.4%15.3%13.2%進(jìn)出口總值30336萬(wàn)美元13%金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額其中居民存款余額625.99億元468.45億元上年增加95.62億元上年增加71.65億元社會(huì)商品零售總額持續(xù)增長(zhǎng)，居民存款增加，居民消費(fèi)力加強(qiáng)。注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于南陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年報(bào)三、南陽(yáng)城市規(guī)劃與發(fā)展南陽(yáng)衛(wèi)星圖片南陽(yáng)市地處中華民族的發(fā)源地，歷史悠久，文化燦爛，山川秀麗，具有豐富的人文景觀和自然景觀。城市主要范圍白河貫穿城市的中心1、城市價(jià)值與城市發(fā)展——城市現(xiàn)狀城市總體規(guī)劃以白河為紐帶，由中心向四周進(jìn)行發(fā)散2、總體規(guī)劃3、與周邊區(qū)域關(guān)系南陽(yáng)作為區(qū)域市場(chǎng)龍頭，輻射周邊，其資源、交通優(yōu)勢(shì)為城市發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)四、南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展2005年南陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)名稱數(shù)額年均增長(zhǎng)率完成房地產(chǎn)開發(fā)投資16.54億元27.5%商品房施工面積其中住宅施工面積259.4萬(wàn)平方米210.7萬(wàn)平方米63.7%55.3%商品房新開工面積其中住宅新開工面積127.3萬(wàn)平方米101.2萬(wàn)平方米93.6%70.9%商品房竣工面積其中住宅竣工面積83.6萬(wàn)平方米73.3萬(wàn)平方米34.3%34.3%商品房銷售面積82.9萬(wàn)平方米31.4%商品房銷售額11.2億45.6%增幅顯著房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)增幅顯著，但開發(fā)投資和銷售額均占整個(gè)GDP比例較?。ú坏?%,一般標(biāo)準(zhǔn)是占到約15%），和國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市相比明顯偏小，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好

注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于南陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年報(bào)1、住宅市場(chǎng)萬(wàn)正廣場(chǎng)鳳凰城花園萬(wàn)正世家龍騰花園風(fēng)帆金色世家典型項(xiàng)目分析之一——盛唐商務(wù)苑占地面積17.07萬(wàn)m2總建筑面積359820m2綠化率39.5%容積率2.11建筑密度23.51%銷售均價(jià)2800元/m2銷售率60%戶數(shù)層數(shù)面積價(jià)格011601717225266903831716818284304571210846284311704435014072商業(yè)戶數(shù)層數(shù)面積價(jià)格0562135910287606511072002679076512900026420847963002598第一批開發(fā)的01；03；04；11棟總套數(shù)：370套總面積67140.80平方米第二批開發(fā)的05；06；07；08棟總套數(shù)：225套總面積：44418.35平方米基本情況先營(yíng)造環(huán)境售樓處注重圍墻廣告牌活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)有氣勢(shì)周邊環(huán)境折頁(yè)比較簡(jiǎn)單開盤正版報(bào)紙廣告宣傳推廣交通配套等：泛會(huì)所，強(qiáng)調(diào)上流社會(huì)的身份徽章，會(huì)所設(shè)有西餐廳，咖啡廳，健身室，氣牌室，桑拿按室，游泳池。學(xué)校：十二小，五小，七小，十五小，三中，一高；交通：19路，21路，26路；推廣主語(yǔ)：人居精華，無(wú)出其右主要賣點(diǎn)：大中庭一字延伸城市水景文化廣場(chǎng)，城市藝術(shù)文化廣場(chǎng)，城市商業(yè)文化廣場(chǎng)三大主題水景廣場(chǎng)，與白河形成“內(nèi)園外河，純美雙水景”，頂級(jí)商業(yè)配套，國(guó)際休閑娛樂主體購(gòu)物中心。抓住中心區(qū)東移，未來(lái)東區(qū)核心商業(yè)即將形成。建筑特色：強(qiáng)調(diào)建筑細(xì)節(jié)處理（如陽(yáng)臺(tái)，挑板，屋頂構(gòu)架等）來(lái)彰顯建筑的線條既簡(jiǎn)潔明快又避免建筑的單調(diào)感與白河畔環(huán)境完善融合。宣傳推廣發(fā)展商：南陽(yáng)萬(wàn)正房地產(chǎn)開發(fā)占地面積：52畝；建筑面積：12萬(wàn)平方米；推廣語(yǔ)：我的房子，南陽(yáng)人的臉；主要賣點(diǎn)：南陽(yáng)33層首席高層樓王。70%的環(huán)境+30%的住宅，緊鄰白河以南均價(jià)：2800元/平方米銷售率：40%其它：由五棟33層塔樓和7層多層樓組成；一層~四層為5000平方米商業(yè)，據(jù)了解現(xiàn)在不出售，要整層銷售。目前此樓盤已銷售了三年，還沒有拿到預(yù)售許可證?，F(xiàn)在的銷售的方式要求認(rèn)購(gòu)方交7萬(wàn)元定金，到2008年交樓時(shí)再把剩余的分批繳交清。典型項(xiàng)目分析之二——萬(wàn)正廣場(chǎng)基本情況樓書宣傳宣傳推廣發(fā)展商：南陽(yáng)有所為房地產(chǎn)占地面積：18978平方米建筑面積：158000平方米總戶數(shù)：731戶覆蓋率：26%綠化率：36%停車位：528個(gè)均價(jià)：2300元/平方米銷售率：90%推廣語(yǔ)：彰顯楚漢文化，盡顯大宅風(fēng)范主要賣點(diǎn)：南距濱河2.5公里，北離獨(dú)山森林公園2公里。有6棟高層和13棟多層組成。戶型有二十多種，有入戶花園，躍層式一梯糧戶，集中供暖。小區(qū)內(nèi)有4000平方米的中庭院和1平方米的鳳凰城游泳園。還有近2萬(wàn)平方米的商業(yè)步行街。交通：17路，21路，29路；學(xué)校：茹樓小學(xué)，興宛中學(xué)，二十八中，星光學(xué)校；典型項(xiàng)目分析之三——鳳凰城花園基本情況宣傳推廣發(fā)展商：南陽(yáng)三杰房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：近8萬(wàn)平方米，總戶數(shù)：600多套。均價(jià)：2200元/平方米銷售率：95%推廣語(yǔ)：書香花香，心靈飄香主要賣點(diǎn)：南陽(yáng)首家大型教育人文社區(qū)。臨近著名人文景點(diǎn)武侯祠，漢畫館等，實(shí)現(xiàn)居住于文化對(duì)接。24小時(shí)的供熱供暖。交通：3路，9路，16路，18路，23路；配套設(shè)施：金瑪特生活廣場(chǎng)，金爵酒店，中國(guó)銀行，是中醫(yī)院等；學(xué)校：四小，十五小，十七小，八中，二十二中，南陽(yáng)大學(xué)；典型項(xiàng)目分析之四——家和萬(wàn)世名苑基本情況以教育為主題進(jìn)行推廣折頁(yè)簡(jiǎn)單宣傳推廣發(fā)展商：南陽(yáng)市凱盛房地產(chǎn)開發(fā)建筑設(shè)計(jì)：北京遠(yuǎn)驥都市建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)占地面積：61838平方米；綠化率：達(dá)于30%；規(guī)模：共有6棟住宅；一棟辦公樓；最高17層。總戶數(shù)：600多套均價(jià)：2300元/平方米銷售率：90%推廣語(yǔ)：最適合居住的地方——龍騰花園主要賣點(diǎn)：南陽(yáng)市首家板式高層，全部采用剪力墻結(jié)構(gòu)。樓間距寬達(dá)45.6米，小區(qū)東南角為在建中的特大有緣，凈占地22.95畝典型項(xiàng)目分析之五——龍騰花園基本情況樸實(shí)的推廣語(yǔ)宣傳推廣發(fā)展商：南陽(yáng)市住宅統(tǒng)建綜合開發(fā)公司推廣語(yǔ)：南陽(yáng)首席新加坡風(fēng)情小城主要賣點(diǎn)：引進(jìn)新加坡風(fēng)情，獨(dú)特的建筑風(fēng)格，在40%的地方種上植物?！耙惠S，一中心，五景點(diǎn)”的別致景觀規(guī)劃。23~25米的超寬樓局。學(xué)校：臥龍實(shí)驗(yàn)小學(xué)，南陽(yáng)八中（初，高中部），南陽(yáng)師院，國(guó)醫(yī)大，南陽(yáng)藝術(shù)中學(xué)；幼兒園：臥龍實(shí)驗(yàn)幼兒園，長(zhǎng)城幼兒園；注：此樓盤價(jià)格未定，交一萬(wàn)排號(hào)登記典型項(xiàng)目分析之六——風(fēng)帆金色世家基本情況宣傳推廣以新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn)為推廣語(yǔ)戶型圖開發(fā)商：南陽(yáng)萬(wàn)正房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目占地：100畝建筑面積：12萬(wàn)平方米規(guī)模：共建19棟6層商住樓，公寓式小高層1棟，小高層1~3層為大型超市。總戶數(shù)：913戶均價(jià)：1700元/銷售率：50%配套：周邊有商苑街集貿(mào)市場(chǎng)，衛(wèi)校二附院，小區(qū)內(nèi)有幼兒園效果圖總體布局典型項(xiàng)目分析之七——萬(wàn)正世家基本情況樓書的宣傳彰顯文化特色宣傳推廣住宅市場(chǎng)調(diào)查小結(jié)南陽(yáng)住宅市場(chǎng)整體發(fā)展勢(shì)頭良好，市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)步增加，市場(chǎng)需求比較旺盛住宅供應(yīng)分布比較分散，沿白河住宅逐步形成高檔住宅區(qū)各樓盤注重推廣、形象包裝、注重文化滲透，中低檔住宅價(jià)格在1700-2000元/平方米左右，高檔住宅價(jià)格在2500-3000元/平方米之間2、南陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查——主要商圈分布南陽(yáng)市商圈整體概況金瑪特商圈（以金瑪特廣場(chǎng)、建國(guó)飯店（四星級(jí)）為代表）大統(tǒng)百貨商圈（以大統(tǒng)百貨、肯德基為代表）火車站商圈（以工貿(mào)電器批發(fā)城、新城百樂商務(wù)大廈為代表）家具博覽中心商圈（以家具博覽中心等為代表）建材商圈（以建材大世界為代表）南陽(yáng)商圈主要集中在臥龍區(qū)，以綜合百貨類和專業(yè)市場(chǎng)為主世紀(jì)百貨商圈（以世紀(jì)百貨、名流家具城、紅都時(shí)代廣場(chǎng)、國(guó)美電器、麥當(dāng)勞等為代表）平頂山的商業(yè)主要集中在中心區(qū)，主要為綜合性百貨類和專業(yè)市場(chǎng)，餐飲服務(wù)及其它類別比較分散綜合性百貨商圈專業(yè)市場(chǎng)建材大世界商圈火車站商圈家具博覽中心商圈盛德美商圈大統(tǒng)百貨商圈金瑪特商圈世紀(jì)百貨商圈綜合性百貨商圈之一—

世紀(jì)百貨商圈世紀(jì)百貨商圈以世紀(jì)百貨、名流家具城、紅都時(shí)代廣場(chǎng)、國(guó)美電器、麥當(dāng)勞等為代表，位于新華路、人民路交匯處，是南陽(yáng)最繁華商圈之一。世紀(jì)百貨紅都時(shí)代廣場(chǎng)名都家具世界世紀(jì)百貨世紀(jì)百貨：五層平均租金100—150元/平方米，由世紀(jì)百貨經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，店面檔次較高，經(jīng)營(yíng)情況良好。一樓：化妝品、珠寶、手表、高檔品牌皮具、皮鞋、高檔品牌服裝。二樓：圖書、音像制品、日用百貨、針織內(nèi)衣。三樓：職業(yè)女裝、少女裝、淑女裝、貴婦裝、內(nèi)衣、床上家居。四樓：男裝、童裝、運(yùn)動(dòng)裝。五樓：羽絨裝。紅都時(shí)代廣場(chǎng)紅都時(shí)代廣場(chǎng)：四層賣場(chǎng)，平均租金130—170元/平方米，每層建面1500平方米，統(tǒng)一招商管理經(jīng)營(yíng)，以服裝為主營(yíng)，以南陽(yáng)當(dāng)?shù)刂懈邫n次女性為主要目標(biāo)客戶，經(jīng)營(yíng)情況良好。一樓：品牌男裝二樓——四樓：品牌女裝，三樓小面積高檔化妝品。名流家具世界名流家具世界：兩層賣場(chǎng)，一樓租金50元/平方米、二樓租金45元/平方米，每層建面2000平方米，經(jīng)營(yíng)高檔品牌家具，裝修豪華，經(jīng)營(yíng)情況一般。綜合性百貨商圈之二—

大統(tǒng)百貨商圈大統(tǒng)百貨：平均租金約90元/平方米，四層加地下室，集團(tuán)自購(gòu)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)情況良好。一樓：化妝品、珠寶、手表、煙酒；二樓：女裝；三樓：男裝；四樓：家電；地下室：副食品超市大統(tǒng)百貨綜合性百貨商圈之三—

金瑪特商圈金瑪特廣場(chǎng)：平均租金130—160元/平方米，五層賣場(chǎng)。統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)情況良好。一樓：化妝品、珠寶、小超市；二樓：大超市；三樓：女裝、童裝、男裝；四樓：床上用品、針織品、女士?jī)?nèi)衣、旅游箱包、皮鞋；五樓：家電、風(fēng)味小吃、玩具、圖書、音像、嬰兒裝。金瑪特廣場(chǎng)綜合性百貨商圈—

盛德美商圈專業(yè)市場(chǎng)商圈之一—火車站商圈新城百樂商務(wù)大廈：平均租金35—45元/平方米，是一家集中經(jīng)營(yíng)計(jì)算機(jī)硬軟件，耗材，數(shù)碼相機(jī)及音響圖書的專業(yè)性市場(chǎng)，較雜亂。商業(yè)裙樓建筑面積10000平方米，1~4樓為商業(yè)，其中1~3樓為專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦及耗材，四樓則以經(jīng)營(yíng)圖書及影碟為主。5樓~13樓為智能化商務(wù)大廈公寓式寫字樓，地下一層為超市。該大廈五年前已開始銷售，現(xiàn)在還在賣三樓及五樓以上的公寓式寫字樓。一樓當(dāng)年售價(jià)10000元/平方米、三樓有空余單位均價(jià)為6388元/平方米。目前商場(chǎng)只有四樓在招租每間約20—30平方米。1000元/間。工貿(mào)電器批發(fā)城：三層賣場(chǎng)，雜亂無(wú)序，平均租金：30—35元/平方米，一樓小型家電、二樓大型家電、三樓中低檔燈飾。專業(yè)市場(chǎng)商圈之二—家具博覽中心商圈家具博覽中心商圈（以家具博覽中心等為代表）長(zhǎng)江東路、泰山路交匯處家具博覽中心：三層賣場(chǎng)，平均租金30—35元/平方米，每層建面3000平方米，經(jīng)營(yíng)中高檔家具，簡(jiǎn)單裝修，經(jīng)營(yíng)情況良好。專業(yè)市場(chǎng)商圈之三—建材大世界商圈建材商圈（以建材大世界為代表）工業(yè)北路、建設(shè)路交匯處建材大世界：平均租金30元/平方米，兩層賣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況良好。在售商業(yè)項(xiàng)目之一—

鴻德購(gòu)物步行街

概況：兩層仿古購(gòu)物步行街（中州路、人民路交匯處）建筑面積：10萬(wàn)平方米鋪位面積：20—50平方米

銷售率：70%

均價(jià)：一樓：14000元/平方米（D區(qū)）、19800元/平方米（B區(qū)），二樓：開發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)（美食城），北區(qū)12000平方米地下室“丹尼斯簽約進(jìn)駐；業(yè)態(tài)定位：餐飲、娛樂、日用百貨投資模式：D區(qū)統(tǒng)一招商，按8%回報(bào)率每年返租小業(yè)主，包返租12年，B區(qū)不統(tǒng)一招商，業(yè)主自營(yíng)出租均可。付款方式：五成十年按揭一次性付款優(yōu)惠2%、按揭優(yōu)惠1%在售商業(yè)項(xiàng)目—

鴻德購(gòu)物步行街

南陽(yáng)首席投資熱點(diǎn)丹尼斯上蓋產(chǎn)權(quán)商鋪南陽(yáng)明天的南京路主推廣語(yǔ)圍墻廣告采用商業(yè)基本元素的金色和紅色在售商業(yè)項(xiàng)目—

裕華商城概況：四層臨街鋪（工業(yè)路、八一路交匯處）建筑面積：77600平方米鋪位面積：20—60平方米一樓均價(jià)：10200元/平方米，二樓均價(jià)：7772元/平方米，三樓均價(jià)：6060元/平方米，四層不銷售。地下室：鞋類箱包，一層：小商品、童裝、針織內(nèi)衣，二層：女裝，三層：男裝、休閑裝、床上用品，四層：相關(guān)行業(yè)辦公或配套。暫無(wú)大商家進(jìn)駐，經(jīng)營(yíng)定位：大型服裝批發(fā)市場(chǎng)開發(fā)商承諾一次性按8%回報(bào)返租三年豫西南服裝批發(fā)第一城你投資我經(jīng)營(yíng)專業(yè)市場(chǎng)鋪、百年搖錢樹，讓2000個(gè)南陽(yáng)人先富起來(lái)！在售商業(yè)項(xiàng)目—

裕華商城主推廣語(yǔ)廣告圍墻普遍采用金色和紅色商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論南陽(yáng)商業(yè)多集中在臥龍區(qū)，業(yè)態(tài)主要為綜合百貨類和專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)，餐飲服務(wù)類及其它比較分散繁華處綜合性百貨類商業(yè)租金較高，普遍月租金在90—150

元/平方米之間，專業(yè)市場(chǎng)租金較低，約在20—50元/平方米之間

產(chǎn)權(quán)式商鋪市場(chǎng)接受度較高，獨(dú)立街鋪價(jià)格多集中在10000---20000元/平方米之間項(xiàng)目分析第二部分項(xiàng)目情況及現(xiàn)狀分析項(xiàng)目SWOT分析主要商業(yè)集中區(qū)人民路新華西路中州路臥龍路本項(xiàng)目位于臥龍路和白河交界處，處于繁華商圈一級(jí)輻射地帶，白河文化路一、項(xiàng)目情況及現(xiàn)狀分析項(xiàng)目地址：臥龍路/白河路交界處。處于南陽(yáng)市高尚生態(tài)住宅區(qū)及未來(lái)金融文化區(qū)邊緣項(xiàng)目規(guī)模：地上26層，地下1層；其中地下1層，1-3層為商業(yè)，4-26層為住宅單位。近看一期商鋪1、占地面積12360㎡（18.53畝）2、總建筑面積58023㎡其中住宅面積355244㎡(標(biāo)準(zhǔn)層1601.73㎡)商業(yè)面積21289㎡(標(biāo)準(zhǔn)層4922㎡，4層1601㎡)，一期8000㎡3、總套數(shù)264套4、戶型戶型面積(㎡)套數(shù)（套）A159.688B133.1988C107.5688基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：裙樓標(biāo)準(zhǔn)柱間距在7米左右，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)某些業(yè)態(tài)有一定限制住宅底層商業(yè)柱較多，間距較小，在鋪位分割時(shí)須下功夫商業(yè)平面圖項(xiàng)目三期目前施工進(jìn)度在地下室，接近正負(fù)零項(xiàng)目現(xiàn)狀分析之——施工進(jìn)度項(xiàng)目現(xiàn)狀之—一、三期互動(dòng)一、三期建筑相連，易于大規(guī)模社區(qū)整體氛圍的營(yíng)造。一期商鋪?lái)?xiàng)目現(xiàn)狀之---白河景觀依水而居，依水而生，蜿蜒白河，欣欣共榮。白河公園錦上添花項(xiàng)目現(xiàn)狀之---周邊環(huán)境上島咖啡彰顯項(xiàng)目所在區(qū)為城市高檔住區(qū)，消費(fèi)潛力大周邊綠化環(huán)境如能加以改造、包裝將會(huì)使本項(xiàng)目形象檔次上個(gè)臺(tái)階二、項(xiàng)目SWOT分析——優(yōu)勢(shì)分析發(fā)揮優(yōu)勢(shì)的策略項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）分析地段優(yōu)勢(shì)：白河沿線物業(yè)，高端住區(qū)氛圍形成。景觀優(yōu)勢(shì)：白河景觀，環(huán)境優(yōu)美，視野開闊。規(guī)模優(yōu)勢(shì)：一期已銷售，社區(qū)規(guī)模初具雛形。交通優(yōu)勢(shì)：濱河路沿線，交通便利，通達(dá)性強(qiáng)；3路、4路、7路、9路、20路、21路、28路等多條公交路線，交通配套較為完善。配套資源優(yōu)勢(shì)：

教育配套優(yōu)越。臨近臥龍小學(xué)、市十二中、市五中重點(diǎn)學(xué)校；

生活配套較為完善。大型綜合百貨金瑪特、家和廣場(chǎng)、上島咖啡咫尺之遙。高檔住區(qū)氛圍借勢(shì)，產(chǎn)品定位高端。景觀優(yōu)勢(shì)認(rèn)可度高，產(chǎn)品展示易于實(shí)現(xiàn)。體驗(yàn)式營(yíng)銷，感受產(chǎn)品獨(dú)特魅力可打造社區(qū)成熟生活模式通過景觀、文化演繹體現(xiàn)項(xiàng)目綜合價(jià)值強(qiáng)調(diào)區(qū)域未來(lái)發(fā)展規(guī)避劣勢(shì)的策略項(xiàng)目劣勢(shì)（W）分析商業(yè)規(guī)模不成熟：商業(yè)生地，人流量有限，臨河單邊商業(yè)，不利于商業(yè)氛圍的形成及營(yíng)造。人氣不足：周邊住宅區(qū)較少，沒有形成實(shí)際的人氣，人流多為過客，難以支撐本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模。規(guī)劃設(shè)計(jì)劣勢(shì)：項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)缺乏系統(tǒng)性規(guī)劃與定位，商業(yè)規(guī)模偏大，梁柱較多，不利于后期商業(yè)布局與功能轉(zhuǎn)化。包裝劣勢(shì)：現(xiàn)有包裝導(dǎo)示系統(tǒng)不到位，目前市場(chǎng)既有形象不高。流言影響：周邊居民間流傳著對(duì)本項(xiàng)目的不利傳言。商業(yè)功能轉(zhuǎn)換以高形象入市，徹底顛覆舊有不良影響通過項(xiàng)目品質(zhì)感、形象化的打造，樹立品牌影響形象重新定位，以符合目標(biāo)客戶群心理特征的形象進(jìn)行概念推廣項(xiàng)目SWOT分析——劣勢(shì)分析利用機(jī)會(huì)的策略項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力源泉,白河沿線區(qū)域價(jià)值日益突顯.南陽(yáng)大規(guī)模的中高檔商業(yè)存在市場(chǎng)空白點(diǎn).對(duì)于白河沿線高檔住宅區(qū)來(lái)講，以美食街、景觀酒店、休閑風(fēng)情步行街等的形式，從檔次、形象、交通停車便利性等方面為本項(xiàng)目商業(yè)提供機(jī)會(huì)。舊城拆遷將促進(jìn)新商圈中心的形成.隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮，為上下游產(chǎn)業(yè)鏈如建材市場(chǎng)、家裝市場(chǎng)等提供了商業(yè)舞臺(tái)。商業(yè)功能及業(yè)態(tài)定位超前部分招商、引進(jìn)品牌、帶動(dòng)銷售項(xiàng)目SWOT分析——機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目SWOT分析——威脅分析規(guī)避威脅的策略項(xiàng)目威脅（T）分析政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家宏觀調(diào)控政策加強(qiáng)，為規(guī)范市場(chǎng)，相關(guān)政策后續(xù)可能陸續(xù)出臺(tái)。競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)市場(chǎng)商業(yè)供應(yīng)量進(jìn)一步加大，將會(huì)分流部分客戶。

盡快銷售，快速回籠資金差異化形象塑造，凸顯價(jià)值項(xiàng)目SWOT分析小結(jié)項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，未來(lái)發(fā)展前景好。但目前人流量較少，商業(yè)氛圍不夠濃厚。南陽(yáng)人均收入持續(xù)增長(zhǎng)和高檔商業(yè)存在空白點(diǎn)產(chǎn)生巨大消費(fèi)需求。

舊城拆遷為新商圈的形成和發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)缺乏系統(tǒng)性規(guī)劃與定位，商業(yè)規(guī)模偏大，梁柱較多，不利于后期商業(yè)布局與功能轉(zhuǎn)化。如何聚集人氣，營(yíng)造商業(yè)氛圍；如何解決未來(lái)3年內(nèi)經(jīng)營(yíng)環(huán)境是后期營(yíng)銷需要解決的問題。3、客戶分析潛在客戶消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者投資者本項(xiàng)目目標(biāo)客戶業(yè)態(tài)確定潛在客戶分類通過對(duì)本區(qū)域部分項(xiàng)目調(diào)查發(fā)現(xiàn)：本商圈內(nèi)消費(fèi)者——1、以25-45歲占大多數(shù)。2、家庭結(jié)構(gòu)以已婚者且有小孩者為主。3、大多數(shù)居住在臥龍區(qū)。4、家庭年收入在5萬(wàn)元以下，年消費(fèi)在1-2萬(wàn)元，日常消費(fèi)主要在飲食、服裝、休閑娛樂等方面5、購(gòu)物出行方式以步行為主、自行車、公共汽車為主，個(gè)別有私家車。6、業(yè)態(tài)選擇依次為：超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商店、路邊小店、商業(yè)街等7、多數(shù)認(rèn)為本區(qū)域商業(yè)設(shè)施缺乏，需增加超市或步行街；8、90%的消費(fèi)者認(rèn)為日常購(gòu)物步行距離應(yīng)在2公里以內(nèi)。潛在客戶分類之一—消費(fèi)者為更準(zhǔn)確地做好本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，我司組織對(duì)項(xiàng)目周邊商鋪進(jìn)行了訪談，得到如下結(jié)論：1、在經(jīng)營(yíng)者中有很大一部分為該區(qū)域的原居民，他們對(duì)該區(qū)域很有感情。2、經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值有一種矛盾的心理，認(rèn)識(shí)到中心城區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目的生地現(xiàn)狀又令他們擔(dān)憂，認(rèn)為市場(chǎng)的成熟需要一定的培育期，需要加以引導(dǎo)。3、經(jīng)營(yíng)者大多偏向于購(gòu)買獨(dú)立的街鋪。潛在客戶分類之二—經(jīng)營(yíng)者根據(jù)對(duì)商鋪投資者的訪談，在本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)方面可以得到如下結(jié)論：1、多數(shù)投資者希望在人流量大的鬧市區(qū)購(gòu)買商鋪

2、多數(shù)投資者覺得本項(xiàng)目應(yīng)定位于中高檔3、多數(shù)投資者希望購(gòu)買獨(dú)立街鋪，購(gòu)買獨(dú)立街鋪為了自營(yíng)4、對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪還沒有全面認(rèn)識(shí)，需引導(dǎo)。潛在客戶分類之三—投資者第三部分項(xiàng)目定位定位思考物業(yè)定位經(jīng)營(yíng)主題定位功能定位業(yè)態(tài)定位1、定位思考商業(yè)規(guī)模商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)表現(xiàn)后期營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式商業(yè)功能布局形態(tài)排除法潛在客戶投資者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀商家實(shí)證商業(yè)業(yè)態(tài)邏輯推導(dǎo)可達(dá)性---交通人流分析商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境定位思考（二）商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模休閑、娛樂、餐飲休閑、酒店、購(gòu)物商業(yè)街城市商業(yè)/區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題以休閑、文化娛樂、美食、購(gòu)物、專業(yè)市場(chǎng)為主的區(qū)域中心綜合性商業(yè)定位思考（三）主題商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)大型商業(yè)低端高端鴻德購(gòu)物步行街裕華商城世紀(jì)百貨名流家具城紅都時(shí)代廣場(chǎng)金瑪特廣場(chǎng)大統(tǒng)百貨新城百樂商務(wù)大廈工貿(mào)電器批發(fā)城家具博覽城建材大世界市場(chǎng)空白點(diǎn)市場(chǎng)空白點(diǎn)不符合本項(xiàng)目符合本項(xiàng)目2、物業(yè)定位市場(chǎng)定位切入點(diǎn)分析通過考察南陽(yáng)市及項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)市場(chǎng),我們發(fā)現(xiàn)：中高檔大型主題商業(yè)（專業(yè)市場(chǎng)）中心分析南陽(yáng)市現(xiàn)有商業(yè)類型尋找項(xiàng)目的適宜定位，通過上表得出本項(xiàng)目物業(yè)定位為：舊城拆遷，大型商家逐步外移，謀求后續(xù)發(fā)展；市場(chǎng)缺乏大規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次高、系統(tǒng)性的主體商業(yè)市場(chǎng)及專業(yè)市場(chǎng)；餐飲、酒店等服務(wù)行業(yè)較為發(fā)達(dá)；本項(xiàng)目周邊缺乏高檔次，綜合性休閑娛樂設(shè)施；“一站式”服務(wù)的家居生活專業(yè)市場(chǎng)空白；3、業(yè)態(tài)定位根據(jù)前述分析,本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位思路如下：業(yè)態(tài)定位思路一：中大型綜合休閑娛樂城業(yè)態(tài)品種：主要以餐飲、KTV、浴場(chǎng)、足浴、酒吧等休閑娛樂設(shè)施為主。租金水平：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,此類商業(yè)的租金水平約在20—50元/㎡之間。定位優(yōu)勢(shì)：①本項(xiàng)目地段較適合此種業(yè)態(tài)定位；②區(qū)域及周邊中高端餐飲、娛樂商業(yè)氛圍已初見雛形；③市場(chǎng)空白，發(fā)展?jié)摿Υ?；④客戶?duì)白河高檔住區(qū)、休閑娛樂區(qū)的形象認(rèn)知已形成。定位劣勢(shì)：①此種業(yè)態(tài)定位不便于分割成小面積商鋪進(jìn)行銷售；②居民對(duì)此種方式的銷售及投資方式的心理接受度有待商榷；③宣傳費(fèi)用投入成本高。業(yè)態(tài)定位思路二：“一站式”家居生活館業(yè)態(tài)品種：主要以品牌家具、飾品、家電等為主。租金水平：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,此類商業(yè)大型商家的租金水平約在20—30元/㎡之間；小商家的租金水平約在80-90元/㎡之間。定位優(yōu)勢(shì)：①舊城拆遷，部分商家尋求新的發(fā)展空間，利于新商圈形成；②“一站式”服務(wù)體系為城市化進(jìn)程的必然衍生物；③市場(chǎng)空白，發(fā)展?jié)摿Υ?；④商業(yè)便于分割成小商鋪，利于銷售。定位劣勢(shì)：①項(xiàng)目周邊為此業(yè)態(tài)生地，目前不具備此種商業(yè)氛圍；②客戶對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域的此種商業(yè)氛圍的形成尚不認(rèn)可；③需要犧牲部分商業(yè)利潤(rùn)，引進(jìn)品牌商家，提升項(xiàng)目形象和客戶投資、購(gòu)買信心；④加強(qiáng)營(yíng)銷活動(dòng)費(fèi)用。如買房送家電等。業(yè)態(tài)定位思路三：經(jīng)濟(jì)時(shí)尚酒店+中高檔娛樂餐飲+超市業(yè)態(tài)品種：主要以時(shí)尚酒店、餐飲、娛樂等為主。租金水平：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,一般酒店的租金水平約為每天130—300元/間；餐飲娛樂的租金水平約在50-100元/㎡之間。定位優(yōu)勢(shì)：①地段較適合本業(yè)態(tài)定位；②酒店、餐飲業(yè)等較為發(fā)達(dá)；③酒店便于分割成小商鋪，利于銷售(因本項(xiàng)目梁柱較多,酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性還需商榷);④地下1層為大型超市、1-2層為餐飲、3-4層為酒店,業(yè)態(tài)互補(bǔ)，利于后期經(jīng)營(yíng)；同時(shí)可提升售價(jià),有利于項(xiàng)目高利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。定位劣勢(shì)：①需引進(jìn)品牌酒店商家，提升項(xiàng)目形象，支撐售價(jià)；②創(chuàng)新的營(yíng)銷模式需加大宣傳推廣力度，增加營(yíng)銷費(fèi)用。項(xiàng)目整體商業(yè)功能休閑功能文化功能娛樂功能專業(yè)市場(chǎng)酒店功能社區(qū)公共服務(wù)功能購(gòu)物功能4、功能定位5、形象定位形象定位之——命名建議白河1號(hào)——特出項(xiàng)目最大賣點(diǎn)“白河”；——彰顯項(xiàng)目區(qū)域霸主地位；——借勢(shì)，易于傳播和記憶。命名建議一：水岸新城命名建議二：——“白河”水岸，突顯其優(yōu)越的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)；——“新”給人煥然一新之感，改變一期形象。——南陽(yáng)市朝陽(yáng)城市，本項(xiàng)目是“白河”沿岸代表新城。——朗朗上口，便于記憶。形象定位之——推廣主題語(yǔ)建議(住宅)那天地于府上心自高遠(yuǎn)離塵不離城吸引你的是河感動(dòng)你的是生活白河1號(hào)，頂峰生活新城南陽(yáng)城市化的發(fā)展，政府規(guī)劃的必然；區(qū)域性地標(biāo)建筑，城市新形象代表高尚住區(qū)順應(yīng)南陽(yáng)城市化進(jìn)程順應(yīng)客戶群對(duì)品質(zhì)的追求項(xiàng)目高端形象、獨(dú)特氣質(zhì)的建立尊貴生活的體現(xiàn)，符合客戶心理需求頂峰生活推廣主題演繹——白河1號(hào)，頂峰生活從名人到名門只有一步頂峰生活備選主題語(yǔ)：自然在高處高處的生活是一種境界……高處有更廣闊的視野高處有更寬廣的心懷南陽(yáng)首家“商鋪銀行”您買鋪我出錢HomeStreet概念

白河1號(hào)廣場(chǎng)

——南陽(yáng)首家中高檔家居主題廣場(chǎng)形象定位之——推廣主題語(yǔ)建議(商業(yè))6、價(jià)格定位定價(jià)依據(jù)：市場(chǎng)供應(yīng)情況市場(chǎng)客戶需求情況產(chǎn)品品質(zhì)的提升和營(yíng)銷手段項(xiàng)目名稱售價(jià)（元/㎡）盛唐商務(wù)苑2800萬(wàn)正廣場(chǎng)2800鳳凰城花園2300家和萬(wàn)世名苑2200龍騰花園2300風(fēng)帆金色世家未定萬(wàn)正世家1700如左表，市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)r(jià)格在1700—2800元/㎡左右。①住宅價(jià)格定位選取目前市場(chǎng)上區(qū)位、檔次、產(chǎn)品等與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目作為價(jià)格參考，并通過比較對(duì)其進(jìn)行修正，再通過權(quán)重的選取估算出本項(xiàng)目的均價(jià)。比較因素本項(xiàng)目萬(wàn)正廣場(chǎng)盛唐商務(wù)苑鳳凰城花園家和萬(wàn)世名苑龍騰花園萬(wàn)正世家區(qū)位20151814141813配套15111210101010戶型10111312111212交通109108889項(xiàng)目規(guī)模15171918241616建筑外觀1011128899園林20212525232226修正值1009411892919491樓盤名稱萬(wàn)正廣場(chǎng)盛唐商務(wù)苑鳳凰城花園家和萬(wàn)世名苑龍騰花園萬(wàn)正世家本項(xiàng)目均價(jià)280028002300220023001700X參考權(quán)重25%25%10%10%20%10%100%本項(xiàng)目的均價(jià)約為：2600——2800元/㎡根據(jù)以上的價(jià)格修正系數(shù)和可比對(duì)象所占權(quán)重對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，計(jì)算公式如下：P=∑（各樓盤均價(jià)÷樓盤修正系數(shù)×權(quán)重系數(shù)）×100通過計(jì)算，本項(xiàng)目的基準(zhǔn)市場(chǎng)均價(jià)為：2462元/㎡通過項(xiàng)目整體包裝的高品質(zhì)打造，項(xiàng)目均價(jià)約有3%的上浮空間；通過項(xiàng)目正確營(yíng)銷策略方向的指引，項(xiàng)目均價(jià)約有5%的上浮空間。綜上，通過市場(chǎng)比較法進(jìn)行計(jì)算，（如銷售單位為看白河景觀的東南向戶型，則均價(jià)可到2800——3000元/㎡之間）②商業(yè)價(jià)格定位通過市場(chǎng)比較法，針對(duì)本項(xiàng)目情況經(jīng)過打分，確定本項(xiàng)目商業(yè)均價(jià)約為：5500～6300元/平米租金返推商鋪市場(chǎng)比較價(jià)格制定項(xiàng)目名稱售價(jià)（元/㎡）整體均價(jià)鴻德購(gòu)物步行街一層平均售價(jià)14000元/平方米，二層8000元/平米，三層5000元/平米，丹尼斯進(jìn)駐平均租金為每月10元/平米。6500元/平米裕華商城一層：10200元/平方米，二樓均價(jià)：7772元/平方米，三樓均價(jià)：6060元/平方米，四樓自營(yíng)，地下4000元/平米約6200元/平米家和萬(wàn)世一層：7900元/平米/收入水平較高，投資欲望強(qiáng)烈，隨著南陽(yáng)城市化進(jìn)程加快及房地產(chǎn)的市場(chǎng)化，本項(xiàng)目的投資客戶群將對(duì)南陽(yáng)市未來(lái)發(fā)展充滿信心，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的升值空間不置懷疑。我們的投資客戶：7、客戶定位根據(jù)前述分析，本項(xiàng)目客戶定為如下：核心客戶：城市原住居民。當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位管理人員。政府公務(wù)員、單位員工（包括學(xué)校、醫(yī)院等）投資者（購(gòu)買）：重要客戶：周邊縣、鎮(zhèn)消費(fèi)者（目的性消費(fèi)）；其他區(qū)域偶得客戶。經(jīng)營(yíng)者（使用）中大型綜合休閑娛樂城：餐飲、KTV、浴場(chǎng)、足浴、健身會(huì)、電玩、酒吧等；“一站式”家居生活館：全友、八方電器、永樂電器等有一定品牌的企業(yè)進(jìn)駐；經(jīng)濟(jì)時(shí)尚酒店+中高檔娛樂餐飲+超市：酒店、清吧、咖啡西餐廳、茶館、美容美法卡拉OK等1、主力消費(fèi)群：

(1)白河周邊區(qū)域客戶；

(2)收入水平高、消費(fèi)能力強(qiáng)；

(3)以公務(wù)員、企業(yè)高級(jí)管理人員及生意人為主；

(4)經(jīng)常性消費(fèi)；2、次要消費(fèi)群：

（1）南陽(yáng)市區(qū)居民及周邊其他縣、鎮(zhèn)居民消費(fèi)；

（2）消費(fèi)能力強(qiáng)；

（3）間斷性消費(fèi)，可能1個(gè)月來(lái)2-3次；

消費(fèi)者：在上述經(jīng)營(yíng)主題下，本項(xiàng)目商業(yè)可劃分兩個(gè)基本點(diǎn)層次：1、一期街鋪為區(qū)域性的城市商業(yè)，主要以休閑、文化娛樂、美食、購(gòu)物為主——即：都市生活休閑步行街；2、二期裙樓商業(yè)以專業(yè)市場(chǎng)為主，建議以中高檔家居為主題的商城都市生活休閑步行街和二期專業(yè)市場(chǎng)廣場(chǎng)互動(dòng)，整體規(guī)劃，并帶動(dòng)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。案例：專業(yè)市場(chǎng)主題概念描述都市生活休閑步行街，重點(diǎn)在濱河路，依托“臥龍”這一歷史背景，形成具有人文特色的主題商業(yè)街。如“臥龍美食”一條街，匯集南陽(yáng)悠久的飲食文化，形成古色古香的商業(yè)環(huán)境商業(yè)理念—主題概念都市生活休閑步行街建議以”生活、休閑”為主題，即：HomeStreet

其目的主要是為生活配套服務(wù)，包括以下含義：便利的“一站式社區(qū)商業(yè)中心”將購(gòu)物、休閑、文化娛樂、餐飲、居住等融為一體，商業(yè)與生活密不可分，“商業(yè)即生活”；極具人文氣息的反映南陽(yáng)歷史“商業(yè)文化”。其業(yè)態(tài)包括便利店、專賣店、美食、連鎖店等，有特色、檔次高、注重休閑放松，能夠提高商業(yè)檔次和項(xiàng)目形象。都市生活休閑步行街----概念深圳好百年彩田店總營(yíng)業(yè)面積約5萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)商品主要包括品牌家具、歐陸燈飾、時(shí)尚布藝、家居飾品、家庭用品、床上用品等六大系列。好百年是一家全國(guó)連鎖以家居為主題的商城，每個(gè)店根據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)經(jīng)營(yíng)品種進(jìn)行細(xì)分好百年深圳核心店地處筍崗中心地帶，營(yíng)業(yè)面積達(dá)8萬(wàn)平方米，是全亞洲單體面積最大、配套設(shè)施最齊全、硬件設(shè)施最好的中高檔定位家居廣場(chǎng)之一。它薈萃了兩岸三地和世界名牌家居用品及辦公家具、辦公用品。

專業(yè)市場(chǎng)參考---深圳好百年家居廣場(chǎng)金暉家居廣場(chǎng)是南山首家超大規(guī)模主題式家居商城，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)20000平方米，以經(jīng)營(yíng)中高檔家具為主，是集名牌家具、品牌櫥柜、家居等為一體的主題式家居廣場(chǎng)。廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一結(jié)算”，廣場(chǎng)倡導(dǎo)家居生活新概念，打造家居行業(yè)新品牌。一樓：品牌櫥柜、家居飾品、家居用品、休閑家私、花卉園藝、畫藝、藤藝家私、水族系列、自由組合家具。二樓：家具、客廳系列、品牌沙發(fā)、金屬家具、水族系列、兒童青少年系列。三樓：時(shí)尚家私、布藝軟床、實(shí)木家私、青少年家具、品牌沙發(fā)、品牌床墊、手工藝刺繡。四樓：床上用品、布藝窗簾、品牌沙發(fā)、品牌床墊、沙發(fā)床系列。專業(yè)市場(chǎng)參考---深圳金暉家居廣場(chǎng)平面布局僅供參考，可請(qǐng)專業(yè)公司建議一樓以櫥柜、家居飾品、休閑家私、畫藝、藤藝家私、水族系列、自由組合家具大堂櫥柜休閑家私、組合自由加具水族水族畫藝家居飾品藤藝家私專業(yè)市場(chǎng)平面布局建議---一樓專業(yè)市場(chǎng)平面布局建議---二樓二樓以家具、客廳系列、臥室系列為主：品牌沙發(fā)、餐桌系列、兒童青少年系列等精品沙發(fā)兒童系列臥室系列餐桌系列專業(yè)市場(chǎng)平面布局建議---三樓三樓主要以燈飾、特色個(gè)性家具為主精品燈飾特色個(gè)性家具專業(yè)市場(chǎng)平面布局建議---四樓四樓主要以床上用品、布藝窗簾、品牌床墊、沙發(fā)床、書柜、衣柜、鞋柜等為主窗簾布藝床上用品床墊、沙發(fā)床書柜、鞋柜、衣柜第四部分物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)規(guī)劃理念商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)建筑形態(tài)建議商業(yè)服務(wù)功能一、商業(yè)規(guī)劃理念HomeStreet二、商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)注重生態(tài)化、人性化；應(yīng)用集客技術(shù)，增強(qiáng)商業(yè)氛圍。商業(yè)街建議強(qiáng)調(diào)生態(tài)與自然，廣場(chǎng)應(yīng)有綠化及環(huán)境小品，并考慮休息設(shè)施的布置。商業(yè)環(huán)境及建筑風(fēng)格建議通過設(shè)計(jì)手段解決人氣不足的問題——吸引客流的措施1、合理的交通組織形成良好的微循環(huán)系統(tǒng)2、商業(yè)休閑廣場(chǎng)或綠地2、具有昭示性的商業(yè)建筑或標(biāo)識(shí)3、商業(yè)導(dǎo)示系統(tǒng)或廣告牌4、賣場(chǎng)中的休閑娛樂功能5、為顧客著想的人性化的細(xì)部設(shè)計(jì)商業(yè)規(guī)劃“集客技術(shù)”—如何吸引客流？具人情味和親和力的生活休閑商業(yè)商業(yè)環(huán)境打造商業(yè)與生活融為一體商業(yè)環(huán)境打造商場(chǎng)內(nèi)外三、商業(yè)建筑形態(tài)建議商業(yè)街及道路綠化、休息椅具有生活氣息的廣場(chǎng)小品商業(yè)建筑形態(tài)借鑒商場(chǎng)櫥窗、外立面、廣告位有機(jī)結(jié)合具有商業(yè)昭示性的外立面商業(yè)建筑形態(tài)借鑒第五部分整體推廣策略投資模式推廣計(jì)劃媒體組合費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷推廣住宅與商業(yè)同時(shí)推廣，住宅先銷售，商業(yè)后銷售。一、整體推廣策略——之一專業(yè)集中商業(yè)招商先行簽約后專業(yè)集中商業(yè)在住宅入伙后進(jìn)駐優(yōu)惠的招商條件優(yōu)惠租金：首年免租金放寬進(jìn)駐時(shí)間良好經(jīng)營(yíng)條件硬件軟件進(jìn)行全面宣傳引發(fā)市場(chǎng)對(duì)片區(qū)發(fā)展前景的看好引發(fā)投資者的關(guān)注帶動(dòng)住宅與沿街商業(yè)的銷售開始推售商鋪目的整體推廣策略之二——招商先行通過招商，形成品牌效應(yīng)，促進(jìn)銷售，并形成相應(yīng)的業(yè)態(tài)引導(dǎo)；先營(yíng)造商業(yè)環(huán)境，進(jìn)行情景營(yíng)銷和體驗(yàn)營(yíng)銷，促進(jìn)住宅和商業(yè)的銷售。整體推廣策略之三——營(yíng)造商業(yè)環(huán)境實(shí)行產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售所有商業(yè)由發(fā)展商聘請(qǐng)專一經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理，（前三年規(guī)定由管理公司統(tǒng)一招租，便于初期統(tǒng)一規(guī)范管理，如業(yè)主自營(yíng)，則從管理公司返租）由發(fā)展商提供每年8%回報(bào)，發(fā)展商一次性返三年24%回報(bào)，從總價(jià)款（或首期款）中扣除，三年后對(duì)于獨(dú)立街鋪業(yè)主可選擇自營(yíng)，委托經(jīng)營(yíng)，對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)鋪，由管理公司繼續(xù)統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理在宣傳上可演繹“商鋪銀行”概念二、商業(yè)投資模式三、媒體組合常見媒體比較（一）媒體目的與效用針對(duì)人群適用階段備注報(bào)紙從正面渠道塑造高素質(zhì)品位樓盤形象，擴(kuò)大影響力和知名度，奠定樓盤在客戶心中地位，可以在短期內(nèi)形成轟動(dòng)效應(yīng)覆蓋全南陽(yáng)市，部分可以覆蓋十四個(gè)縣市整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作階段在正式發(fā)售前，可以以形象廣告面市戶外廣告（車體或路牌，路旗、指示牌）加強(qiáng)視覺沖擊力，進(jìn)行交通引導(dǎo)和項(xiàng)目形象推廣，完成主要路段的客戶引導(dǎo)和攔截。路過人群整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作階段其作用明顯。戶外廣告在對(duì)郊區(qū)樓盤引導(dǎo)中占據(jù)重要地位，需要引起足夠重視海報(bào)、樓書等客戶了解項(xiàng)目詳細(xì)情況的載體意向客戶項(xiàng)目形象確立階段到項(xiàng)目運(yùn)作完畢

媒體目的與效用針對(duì)人群適用階段備注網(wǎng)站價(jià)格便宜，可以擴(kuò)大影響和傳播速度特定素質(zhì)人群，年輕投資人整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作階段實(shí)現(xiàn)客戶與項(xiàng)目、公司直接互動(dòng)交流的有效媒體電視優(yōu)美的畫面來(lái)彌補(bǔ)表現(xiàn)力不豐滿缺陷，提升感性認(rèn)知效果中小投資客戶和普通消費(fèi)群項(xiàng)目形象導(dǎo)入與深化階段適合做中高端產(chǎn)品的推廣，迅速擴(kuò)大知名度DM等小眾媒體針對(duì)特定讀者進(jìn)行定向推廣，作用相對(duì)精準(zhǔn)，效用明顯特定有產(chǎn)階級(jí)項(xiàng)目市場(chǎng)切入階段形象樹立階段印刷精美，可表現(xiàn)商品質(zhì)感。發(fā)揮創(chuàng)意