廣州解決夾心層群體住房困難的對(duì)策建議

廣州解決“夾心層”群體住房困難的對(duì)策建議

從20世紀(jì)70年代末開(kāi)始，我國(guó)的住房制度經(jīng)歷了一個(gè)逐步改革和完善的過(guò)程，30多年來(lái)，住房制度從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利分房逐步向住房市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型。城市居民的居住水平和住房條件在不斷得到改善的同時(shí)也面臨著許多困難，人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求同現(xiàn)有的住房制度之間產(chǎn)生了一定的矛盾和問(wèn)題：一方面是高房?jī)r(jià)所凸顯的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題，另一方面是城市中低收入群體的住房困難問(wèn)題。因此，在肯定住房制度經(jīng)歷這么多年的改革和完善所帶來(lái)的可喜變化的同時(shí)，也需要對(duì)現(xiàn)有的住房制度有所反思和超越。一當(dāng)前城市住房制度存在的主要問(wèn)題回顧我國(guó)住房制度改革的歷程，大體上經(jīng)歷了一場(chǎng)由福利化分房和低租金公房制度向住房商品化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的重大轉(zhuǎn)變。這種轉(zhuǎn)變大致可以分為四個(gè)階段：第一個(gè)階段是我國(guó)住房制度開(kāi)始探索改革和進(jìn)行試點(diǎn)的階段，時(shí)間大概是1978～1988年；第二個(gè)階段是我國(guó)住房制度市場(chǎng)化改革不斷深化和推廣階段，這一階段大致是1989～1998年；第三個(gè)階段是從1998～2004年間我國(guó)住房制度走向全面社會(huì)化、商品化和市場(chǎng)化的階段；第四個(gè)階段則是2005年至今住房制度進(jìn)行完善和調(diào)整的階段。以1998年為起點(diǎn)，中國(guó)住房制度進(jìn)入了全面市場(chǎng)化的歷史新階段。房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展是中國(guó)住房制度市場(chǎng)化改革的一項(xiàng)重要成就。不可否認(rèn)，作為中國(guó)漸進(jìn)式改革的重要組成部分，城鎮(zhèn)住房全面社會(huì)化、商品化和市場(chǎng)化的改革對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)育以及改善城鎮(zhèn)居民的居住條件起到了極大的推動(dòng)作用。但是，從1998年算起經(jīng)歷十幾年房改所形成的現(xiàn)有住房制度顯然面臨著許多問(wèn)題，如果說(shuō)我國(guó)住房制度改革在過(guò)去需要在市場(chǎng)和計(jì)劃之間作出選擇的話，那么面對(duì)現(xiàn)有的住房制度，反思與改革更是不可避免的，而問(wèn)題已不僅僅是“市場(chǎng)化”或“福利化”那么簡(jiǎn)單了。（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，宏觀調(diào)控體系有待完善住房制度的市場(chǎng)化改革在推動(dòng)我國(guó)城市居民住房條件改善的同時(shí)，也極大地激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，但是日益壯大的房地產(chǎn)市場(chǎng)如今秩序依然混亂：（1）部分城市地王頻出，地方政府“賣(mài)地財(cái)政”現(xiàn)象仍然存在，特別是地方政府與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系出現(xiàn)錯(cuò)位的現(xiàn)象明顯，政府市場(chǎng)監(jiān)管的角色定位不清；（2）各地房地產(chǎn)商捂盤(pán)惜售、囤積房源、發(fā)布虛假信息等侵害消費(fèi)者利益的現(xiàn)象屢禁不止，由于市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)、監(jiān)管力度不夠和監(jiān)管措施不完善，作為市場(chǎng)主體之一的房地產(chǎn)商暗箱操作、哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；（3）部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性和投資性購(gòu)房比較活躍，特別是在北京、上海等大城市，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大和房?jī)r(jià)收入比上升過(guò)快，讓居民普遍感到房?jī)r(jià)難以承受。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的混亂很重要的一個(gè)原因就是我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控體系不完善。盡管近些年來(lái)國(guó)務(wù)院和地方各級(jí)政府不斷出臺(tái)一些調(diào)控房?jī)r(jià)的措施，但是近幾年來(lái)房?jī)r(jià)卻依然是一路走高，究其原因很大程度上還是宏觀調(diào)控不力：①現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施往往缺乏有效的監(jiān)督和考核機(jī)制，導(dǎo)致宏觀調(diào)控政策落實(shí)不到位，執(zhí)行不徹底；②重行政輕市場(chǎng)的調(diào)控方式往往導(dǎo)致宏觀調(diào)控缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮和可持續(xù)性，形成“先調(diào)控后上漲”的房?jī)r(jià)現(xiàn)象；③市場(chǎng)監(jiān)管與宏觀調(diào)控措施滯后性比較明顯，因此往往出現(xiàn)調(diào)控措施與市場(chǎng)狀況脫節(jié)的現(xiàn)象。（二）過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)化，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)滯后改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住房制度改革的方向就是住房的商品化、市場(chǎng)化和社會(huì)化，充分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)在解決城市居民住房問(wèn)題上的重要作用，其積極意義是值得肯定的。但是，住房不同于一般的商品，過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房制度的市場(chǎng)化一方面是回避了政府在解決城市中低收入群體住房上的責(zé)任和義務(wù)，另一方面也是在強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)效率的同時(shí)忽視了住房制度的公平性。在城市人口不斷增加的情況下，住房可以說(shuō)是一種剛性的社會(huì)需求，過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間我們?cè)诖蚱圃械挠?jì)劃時(shí)代福利分房制度的同時(shí)，并沒(méi)有考慮到住房市場(chǎng)化以后所帶來(lái)的諸多問(wèn)題。住房制度市場(chǎng)化能夠調(diào)動(dòng)多方面的建房積極性，緩解住房供需矛盾，增加住房消費(fèi)，從而帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增加。但是，由于存在住房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分、信息不完全等因素，市場(chǎng)機(jī)制并不能保證實(shí)現(xiàn)資源的有效配置，同時(shí)政府投入不足、重視不夠?qū)е挛覈?guó)的住房保障制度發(fā)展相對(duì)緩慢，保障性住房建設(shè)相對(duì)滯后。盡管近幾年保障性住房建設(shè)進(jìn)度有所加快，但目前覆蓋面仍然較小，與廣大群眾的需求相比仍有很大差距，住房保障制度設(shè)計(jì)還不完善、不合理。一是現(xiàn)有的住房保障體系覆蓋面較低，廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房保障對(duì)象范圍模糊，無(wú)法完全覆蓋城市的中低收入住房困難群體；二是保障性租房建設(shè)缺乏有效的法律法規(guī)保障，從用地、審批和稅收優(yōu)惠上缺乏嚴(yán)格的規(guī)定；三是地方政府在保障性住房建設(shè)上投入還有所欠缺，也沒(méi)有充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性。（三）住房供給結(jié)構(gòu)矛盾突出，二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢盡管我國(guó)一直鼓勵(lì)建設(shè)適合普通家庭的中低價(jià)位、中小戶型的普通商品房，但這類(lèi)住房供給嚴(yán)重不足。供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理不僅直接影響了中低收入居民的購(gòu)房需求，而且進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)上漲給普通居民帶來(lái)的壓力。有資料顯示，2007年我國(guó)包括上海在內(nèi)的40個(gè)重點(diǎn)城市的現(xiàn)有住房套均建筑面積為113平方米，其中16個(gè)城市的套均建筑面積超過(guò)120平方米。住房供給結(jié)構(gòu)的矛盾導(dǎo)致合理的市場(chǎng)需求得不到體現(xiàn)，居民自主需求的住房得不到滿足，也客觀上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的不斷上漲。此外，二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢，特別是公共租賃住房尚處于起步階段，這使得很大一部分存量的住房資源得不到有效利用，也加劇了城市住房對(duì)新房市場(chǎng)的依賴(lài)。長(zhǎng)期以來(lái)，在我國(guó)居民住房結(jié)構(gòu)中，新房購(gòu)買(mǎi)占的比重較大，房屋租售比例不合理。租房和購(gòu)房是解決城市居民住房問(wèn)題的兩大途徑，在房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的情況下，房?jī)r(jià)水平已經(jīng)超出了大多數(shù)普通城市居民的承受能力，顯然單純依靠通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房是無(wú)法解決城市居民特別是中低收入家庭的住房問(wèn)題的。那么在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、期待房?jī)r(jià)合理回落的過(guò)程中，解決住房問(wèn)題的另外一個(gè)重要途徑就是租房。當(dāng)前的租房市場(chǎng)還很不規(guī)范，沒(méi)有被納入有效的登記管理和監(jiān)督體系，住房租賃合同穩(wěn)定性差，租賃雙方的合法利益都易受侵害，另外，戶口、入學(xué)等房屋租賃配套措施不健全也導(dǎo)致了住房租賃受到很大的限制。二廣州“夾心層”群體住房狀況的分析（一）廣州“夾心層”群體住房概況在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)實(shí)下，現(xiàn)有的住房制度面臨著許多的挑戰(zhàn)，其中一個(gè)重要的問(wèn)題就是城市當(dāng)中日益嚴(yán)峻的“夾心層”住房問(wèn)題。所謂“夾心層”群體是指沒(méi)有被現(xiàn)有的住房保障政策覆蓋又無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房的群體，在現(xiàn)有的住房制度下，他們基本上是處于市場(chǎng)和政府保障的空白地帶?！皧A心層”群體可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是“外夾心層”群體，指既不符合經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)條件也不符合廉租住房申請(qǐng)條件，還無(wú)力購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的家庭和個(gè)人；一類(lèi)是“內(nèi)夾心層”群體，指不符合廉租住房條件，但符合經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)條件，卻又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的住房困難家庭和個(gè)人。結(jié)合廣州實(shí)際情況，從具體人群上看，“夾心層”群體大致有以下幾類(lèi)人群：一是具有廣州戶籍的城鎮(zhèn)低收入家庭和個(gè)人，這類(lèi)人群通常是城市中的失業(yè)或低收入家庭，雖然符合經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)條件，但是無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房，這一類(lèi)人群通常屬于“內(nèi)夾心層”群體；二是具有廣州戶籍的中等偏低收入的城鎮(zhèn)家庭、外來(lái)務(wù)工人員和新就業(yè)的大學(xué)生等，這類(lèi)人群通常不符合經(jīng)適房的申購(gòu)條件，但是由于收入水平不高又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品住房。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前廣州市“內(nèi)夾心層”約有2.6萬(wàn)戶，2008年住房調(diào)查在冊(cè)的低收入住房困難家庭共有77177戶，可見(jiàn)“內(nèi)夾心層”群體大概占到全市低收入住房困難家庭的33.69%。而在2008年的低收入住房困難家庭調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)這些家庭現(xiàn)住房以承租和借住為主，其中承租的有34889戶，占45.2%，借住的有32845戶，占42.6%，兩項(xiàng)合計(jì)占有效比例的87.8%[1]。而廣州的“外夾心層”群體是相當(dāng)龐大的，廣州現(xiàn)有常住人口1300多萬(wàn)，在穗外來(lái)工在2009年底達(dá)到225.23萬(wàn)人，可見(jiàn)未來(lái)廣州面臨的“外夾心層”群體住房問(wèn)題壓力會(huì)大大增加。圖1廣州市低收入住房困難家庭符合住房保障的情況（二）造成“夾心層”群體住房困難的原因“夾心層”群體的住房困難問(wèn)題的凸顯有一定的歷史背景。自1998年以來(lái)，我國(guó)近十年住房制度市場(chǎng)化改革一方面推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，很大程度上改善了人民群眾的居住條件，另一方面則是相對(duì)滯后的住房保障體系建設(shè)，沒(méi)有形成能夠覆蓋各個(gè)層次社會(huì)群體的住房供應(yīng)體系。另外，房?jī)r(jià)的不斷攀升也很大程度上掩蓋了“夾心層”群體真實(shí)的住房需求，根據(jù)媒體的報(bào)道和有關(guān)資料顯示，“夾心層”群體的購(gòu)房動(dòng)機(jī)基本上是屬于滿足自住需求的購(gòu)房，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)性和投資性的購(gòu)房急劇增加的情況下，“夾心層”群體很難通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決自身的住房需求。具體到廣州市的情況看，造成“夾心層”住房困難的原因主要有兩個(gè)方面：1.房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，“夾心層”群體購(gòu)買(mǎi)力不足自從1998年的住房制度改革開(kāi)始以后，廣州市通過(guò)實(shí)施住房貨幣化分配逐步建立以市場(chǎng)為主導(dǎo)的多層次住房供應(yīng)體系，從實(shí)際效果上看，多層次的住房供應(yīng)體系還主要是以市場(chǎng)為主。廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在蓬勃發(fā)展的同時(shí)，房?jī)r(jià)也在不斷上漲，2009年廣州房?jī)r(jià)與五年前相比漲幅達(dá)到102%。從廣州市國(guó)土資源和房屋管理局的住宅交易登記數(shù)據(jù)看，2005～2009年廣州市十區(qū)的一手住宅平均價(jià)格漲幅為89.77%，而同期廣州市城市居民家庭人均可支配收入的漲幅僅為50.98%，全市單位職工平均工資漲幅為33.72%。[2]而對(duì)于占低收入和中等偏下收入群體很大一部分的“夾心層”，顯然可支配收入水平和平均工資要低于全市的整體水平。而在2008年廣州市低收入住房困難家庭調(diào)查中，調(diào)查對(duì)象能承受的最高月供款大多低于1100元，占到全部調(diào)查對(duì)象的79.40%。[3]這樣，一方面是房?jī)r(jià)的高企，另一方面是“夾心層”群體較低的購(gòu)買(mǎi)力，從而導(dǎo)致無(wú)法承擔(dān)普通商品房的市場(chǎng)價(jià)格。因此，“夾心層”群體很難通過(guò)市場(chǎng)的方式解決自身的住房需求，不得不依靠政府保障性住房的供應(yīng)。圖22005～2009年廣州市十區(qū)住宅交易均價(jià)2.現(xiàn)有的住房保障體系不完善，保障效果有限在我國(guó)住房制度改革當(dāng)中一個(gè)重要的目標(biāo)就是要逐步建立針對(duì)不同收入群體的三個(gè)層次住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)高收入者到市場(chǎng)去買(mǎi)商品房，中等收入者去買(mǎi)有政策補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)適用房，低收入的住房困難戶去租政府投資的廉租房。但是從實(shí)踐上看，并沒(méi)有很好地實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。一個(gè)很重要的方面就是強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)在住房制度改革中核心作用的同時(shí)卻忽視了政府在保證人民群眾“住有所居”上的責(zé)任和義務(wù)。雖然，近些年來(lái)的住房保障制度在不斷完善，但是仍然存在著很大的缺陷，例如保障范圍有限、覆蓋面較低、運(yùn)作不透明、監(jiān)督不到位等。應(yīng)該說(shuō)，現(xiàn)有住房保障制度的不完善很大程度上加劇了“夾心層”群體的住房困難。廣州市目前基本上建立了廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房的住房供應(yīng)體系，同時(shí)也在加大公共租賃住房的建設(shè)。但是，廣州市現(xiàn)有的住房保障體系仍然面臨著廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房不相銜接的問(wèn)題，三種類(lèi)型的住房供應(yīng)在覆蓋范圍上還比較有限。從而導(dǎo)致很大一部分城市中低收入群體既無(wú)法獲得廉租房的住房保障又無(wú)力承擔(dān)經(jīng)適房的負(fù)擔(dān)。另外，在廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房的審核和監(jiān)督管理上也存在需要進(jìn)一步改進(jìn)的地方。這些問(wèn)題使得本來(lái)就很有限的住房保障資源被擠占，造成需要住房保障的“夾心層”群體卻得不到應(yīng)有的保障。（三）目前廣州解決“夾心層”群體住房問(wèn)題舉措近年來(lái)，針對(duì)日益凸顯的“夾心層”群體住房困難問(wèn)題，廣州市通過(guò)進(jìn)一步完善住房保障措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，著力解決“夾心層”群體的住房問(wèn)題。在2010年廣州市《政府工作報(bào)告》中明確指出，將放寬廉租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行經(jīng)濟(jì)租賃住房制度，通過(guò)租住或先租后買(mǎi)的方式，解決“夾心層”群體的住房困難問(wèn)題。結(jié)合廣州已有的和即將出臺(tái)的措施看，目前廣州市解決“夾心層”住房問(wèn)題的主要措施有：一是針對(duì)“內(nèi)夾心層”群體，通過(guò)提高廉租住房保障收入線標(biāo)準(zhǔn)，將部分“夾心層”納入廉租住房保障范圍，如廣州市將廉租房申請(qǐng)人年均可支配收入由7680元調(diào)整到9600元，通過(guò)租房補(bǔ)貼的方式惠及1.2萬(wàn)名“內(nèi)夾心層”群體；二是加快經(jīng)濟(jì)租賃住房制度建設(shè)，增加公共租賃住房的供給，2010年廣州將推出3000套經(jīng)濟(jì)租賃房，而租金約是市場(chǎng)價(jià)的6折，另外，廣州市2010年保障房出租和出售的比例大概是7∶3，在開(kāi)建的經(jīng)適房中將有很大一部分作為經(jīng)濟(jì)租賃房；三是在開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)限價(jià)房的基礎(chǔ)上，探討政府建設(shè)限價(jià)房，通過(guò)政策扶持，實(shí)現(xiàn)適度保障來(lái)幫助這部分市民解決住房問(wèn)題。廣州市解決“夾心層”群體住房問(wèn)題的一個(gè)重要方面就是加快住房保障制度的建設(shè)，擴(kuò)大保障范圍，通過(guò)增加保障性住房和政策性住房的供應(yīng)，來(lái)解決部分“夾心層”群體的住房問(wèn)題。廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)顯示，2009年廣州已經(jīng)超額完成保障房建設(shè)目標(biāo)，截至2009年12月15日，廣州市2008年住房調(diào)查在冊(cè)的77177戶低收入住房困難家庭中，已解決住房39915戶，完成了保障任務(wù)的51.72%。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市2009年新開(kāi)工建設(shè)14個(gè)保障性住房項(xiàng)目，總建筑面積為186.17萬(wàn)平方米、共2.8萬(wàn)套。其中，建設(shè)廉租住房1.75萬(wàn)套，完成了全年目標(biāo)任務(wù)的175%；建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房1.05萬(wàn)套，完成了全年目標(biāo)任務(wù)的210%。按照2010年廣州市《政府工作報(bào)告》的安排，2011年底前廣州市將解決7.72萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，在加緊推進(jìn)在建的221.27萬(wàn)平方米保障性住房建設(shè)的基礎(chǔ)上，廣州計(jì)劃投入45億元，新開(kāi)工建設(shè)保障性住房4萬(wàn)套，建筑面積300萬(wàn)平方米，并儲(chǔ)備3平方公里保障性住房建設(shè)用地。這些措施將會(huì)在一定程度上解決城鎮(zhèn)中低收入居民的住房問(wèn)題，特別是“內(nèi)夾心層”群體的住房問(wèn)題。三廣州現(xiàn)有保障性住房體系的針對(duì)性分析1998年，根據(jù)國(guó)務(wù)院提出的“停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化”的房改目標(biāo)，廣州市制定了一系列深化房改的政策，在全國(guó)各大城市中率先實(shí)施住房貨幣分配制度，積極組織出售公有住房。1999年，廣州確立了當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)住房制度改革的具體目標(biāo)：改革住房分配制度，把住房實(shí)物分配的方式改變?yōu)樨泿欧峙浞绞剑七M(jìn)住房商品化；建立和完善城鎮(zhèn)住房公積金制度；建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立和完善多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，把職工對(duì)住房的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，促進(jìn)職工購(gòu)買(mǎi)住房；培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)，發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、物業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過(guò)近十年的住房制度改革，廣州市目前基本形成了包括保障性住房供應(yīng)體系、政策性住房供應(yīng)體系、市場(chǎng)化住房供應(yīng)體系的三層次住房供應(yīng)體系，從住房的種類(lèi)上看涵蓋了普通商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房四個(gè)類(lèi)型。另外，廣州也成為全國(guó)較早開(kāi)展經(jīng)濟(jì)租賃房建設(shè)和探索的城市之一。應(yīng)該說(shuō)經(jīng)過(guò)十年住房制度改革，廣州已經(jīng)基本形成了多個(gè)層次的住房供應(yīng)體系，住房保障體系也不斷得到完善，但是廣州現(xiàn)有的住房制度也面臨著日益突出的“夾心層”住房問(wèn)題，面臨著進(jìn)一步改革和完善的要求?！皧A心層”群體的住房問(wèn)題既是對(duì)廣州現(xiàn)有住房制度的挑戰(zhàn)，也是廣州住房制度借此進(jìn)一步加快改革的契機(jī)。（一）廣州現(xiàn)有保障性住房類(lèi)型的針對(duì)性1.廉租住房的針對(duì)性根據(jù)《廣州市城市廉租住房保障制度實(shí)施辦法》的規(guī)定，廣州市廉租住房主要是為了保障城市低收入住房困難家庭的基本住房需要，以保證低收入住房困難家庭基本住房需要為原則，以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主要方式，同時(shí)實(shí)行實(shí)物配租和公房租金核減等方式。廣州市廉租房主要針對(duì)同時(shí)符合以下條件的保障對(duì)象：一是具有本市城鎮(zhèn)戶口，在本市工作或居?。欢羌彝ツ耆司芍涫杖氲陀?680元；三是無(wú)自有住房，或者現(xiàn)住房人均居住面積低于10平方米；四是申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)的家庭成員在申請(qǐng)之日前5年內(nèi)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)或出售過(guò)房產(chǎn)。2010年底，廣州市進(jìn)一步放寬了廉租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，將廉租房申請(qǐng)人年均可支配收入由7680元調(diào)整到9600元，從而擴(kuò)大了廉租房的惠及面。從廉租房制度運(yùn)行過(guò)程看，其主要針對(duì)的是城市的低收入群體，但是限于各地的財(cái)力，在具體的保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)上會(huì)有所差別?？傮w上廉租房的覆蓋面還是比較低的，仍然存在一部分收入水平較低且住房困難的“內(nèi)夾心層”群體由于不符合廉租房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，只能通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)解決自身的住房困難，但由于收入較低往往又無(wú)法承擔(dān)經(jīng)適房的價(jià)格，出現(xiàn)了被迫違法出租經(jīng)適房的現(xiàn)象。2.經(jīng)濟(jì)適用房的針對(duì)性根據(jù)建設(shè)部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，所謂經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)、具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。廣州經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則面向社會(huì)中低收入戶和領(lǐng)取住房貨幣補(bǔ)貼的公務(wù)員（包括廣州地區(qū)高等院校教職工）銷(xiāo)售，以解決中低收入家庭和公務(wù)員（包括廣州地區(qū)高等院校教職工）的住房困難。根據(jù)廣州市2007年制定的《廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施辦法（試行）》的規(guī)定，廣州市經(jīng)濟(jì)適用房主要針對(duì)同時(shí)符合以下條件的申購(gòu)對(duì)象：一是申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)的家庭成員具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在本市工作或居??；二是家庭年人均可支配收入低于18287元；三是無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，或現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房人均居住面積低于10平方米；四是未享受過(guò)政府或單位的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策；五是申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)的家庭成員在申請(qǐng)之日前5年內(nèi)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)或出售過(guò)房產(chǎn)?？梢?jiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房的針對(duì)對(duì)象主要是城市的中低收入群體，但在具體的收入標(biāo)準(zhǔn)條件上要寬于廉租房的要求。從廣州市的實(shí)際情況看，由于戶型結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)適房的價(jià)格對(duì)于部分中低收入群體仍顯偏高，出現(xiàn)了購(gòu)房者因無(wú)力承擔(dān)房貸而違法“放租”的情況。3.限價(jià)房的針對(duì)性廣州市是全國(guó)落實(shí)國(guó)家限價(jià)房政策最早的城市之一，2005年廣州市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)，由于房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲導(dǎo)致一部分“外夾心層”群體的出現(xiàn)，為解決這些中等收入家庭的住房問(wèn)題，廣州市開(kāi)始推出限價(jià)房政策。限價(jià)房是廣州市多層次住房供應(yīng)體系的組成部分，主要目的是緩解中等收入階層住房困難、抑制商品住房?jī)r(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)。2008年1月，廣州市出臺(tái)了《廣州市限價(jià)商品住宅銷(xiāo)售管理辦法（試行）》，進(jìn)一步規(guī)范限價(jià)商品住宅的銷(xiāo)售，完善廣州市住房供應(yīng)和消費(fèi)的梯次體系。目前，廣州市限價(jià)房主要針對(duì)符合以下條件的申購(gòu)對(duì)象：一是廣州市市轄區(qū)城鎮(zhèn)戶籍人口；二是申請(qǐng)人在廣州市市轄區(qū)沒(méi)有獨(dú)立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄；屬已婚人員的，夫妻雙方各自在廣州市市轄區(qū)均沒(méi)有獨(dú)立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄；三是男性年滿25周歲，女性年滿23周歲；四是個(gè)人申購(gòu)的，本人稅前年收入在10萬(wàn)元以下；以夫妻聯(lián)名方式申購(gòu)的，家庭稅前年收入在20萬(wàn)元以下。限價(jià)房作為政府調(diào)控房?jī)r(jià)的一項(xiàng)宏觀措施，主要針對(duì)的對(duì)象是城市中等收入群體，因此，申購(gòu)條件上比較寬。4.經(jīng)濟(jì)租賃房的針對(duì)性經(jīng)濟(jì)租賃房是廣州市正在推行的解決“夾心層”群體住房困難問(wèn)題的一項(xiàng)重要措施，廣州雖然還未正式開(kāi)始實(shí)施經(jīng)租房政策，但是目前正在修訂和完善《廣州市經(jīng)濟(jì)租賃住房管理辦法（試行）》。廣州市經(jīng)濟(jì)租賃房建設(shè)主要特點(diǎn)有：一是考慮政府建設(shè)為主，開(kāi)發(fā)商建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理為輔的經(jīng)濟(jì)租賃房開(kāi)發(fā)模式；二是實(shí)行低于市場(chǎng)租金的租賃價(jià)格，租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，并根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、保障對(duì)象承受能力等因素確定；三是探索經(jīng)濟(jì)租賃房以租代售的方式，進(jìn)一步解決部分“內(nèi)夾心層”群體無(wú)力承擔(dān)經(jīng)適房?jī)r(jià)格的問(wèn)題。應(yīng)該說(shuō)經(jīng)濟(jì)租賃房的針對(duì)性要比廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房寬泛，從廣州來(lái)看，由社會(huì)力量投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)租賃住房的供應(yīng)對(duì)象主要是本市的中低收入住房困難家庭。在滿足本市城鎮(zhèn)戶籍住房困難群體需求的前提下，經(jīng)濟(jì)租賃住房可以向在本市工作并簽訂了一定年限勞動(dòng)合同，年人均可支配收入、資產(chǎn)凈值、居住面積符合政府公布標(biāo)準(zhǔn)的引進(jìn)人才、大學(xué)畢業(yè)生以及外來(lái)務(wù)工人員出租。這將有助于解決很大一部分“外夾心層”群體的住房困難問(wèn)題。5.直管公房的針對(duì)性所謂直管公房是指廣州市國(guó)土房管局代表市政府直接管理的各類(lèi)房屋，涵蓋公產(chǎn)、經(jīng)租產(chǎn)、代管產(chǎn)、托管產(chǎn)等房屋。目前，廣州并沒(méi)有把直管公房納入保障性住房供應(yīng)體系，但是直管公房實(shí)際上卻承擔(dān)著很大一部分的住房保障功能。從今后的發(fā)展來(lái)看，有必要盤(pán)活廣州現(xiàn)有的直管公房資源，將直管公房逐步納入城市的住房保障體系，使之成為廣州市保障性住房房源之一。這將可以大大增加城市保障性住房的供應(yīng)，進(jìn)一步解決中低收入群體的住房困難。在廣州市目前的直管公房管理中并沒(méi)有具體明確的租賃條件和要求，主要是面向城市住房困難的低收入群體，特別是低保、撫恤優(yōu)待的住房困難對(duì)象。住宅類(lèi)的直管公房今后應(yīng)該可以作為城市廉租房的一個(gè)重要組成部分，通過(guò)實(shí)行租金的政府指導(dǎo)價(jià)，以較低的租金面向城市低收入群體，從而增加城市廉租性住房的供應(yīng)，擴(kuò)大廉租房的覆蓋范圍。表1現(xiàn)有保障性住房體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)的針對(duì)性（二）構(gòu)筑定位明晰的新型城市住房體系在1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中已經(jīng)明確了我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的一個(gè)重要目標(biāo)就是“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，按照當(dāng)時(shí)的要求，住房制度改革將建立包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、商品住房的多層次住房供應(yīng)體系。從而實(shí)現(xiàn)對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。這其實(shí)就是一種很好的住房分類(lèi)制度，按照當(dāng)時(shí)的要求三大類(lèi)的住房分別面向不同的收入對(duì)象，采取不同的開(kāi)發(fā)方式，這樣就能夠很好地解決住房制度市場(chǎng)化改革過(guò)程中由于收入差異所產(chǎn)生的住房問(wèn)題。但是，在后來(lái)的實(shí)施過(guò)程中，由于過(guò)度重視商品住宅的建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)嚴(yán)重滯后，從而導(dǎo)致了這種多層次的住房供應(yīng)體系異化為商品住房和房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)的住房供應(yīng)體系。因此，住房制度新政的一個(gè)重要目標(biāo)，就是通過(guò)建立住房的分類(lèi)制度，進(jìn)一步完善多層次的住房供應(yīng)體系，建立針對(duì)不同收入群體的住房供應(yīng)制度。如果不是按照嚴(yán)格的公共產(chǎn)品和半公共產(chǎn)品的概念界定的話，那么根據(jù)現(xiàn)有的住房供應(yīng)類(lèi)型來(lái)看，基本的住房分類(lèi)可以按照公共產(chǎn)品類(lèi)住房、半公共產(chǎn)品類(lèi)住房和純私人物品的住房三大類(lèi)型進(jìn)行劃分。其中，第一類(lèi)公共產(chǎn)品類(lèi)的住房包括廉租住房、公共租賃住房（經(jīng)濟(jì)租賃住房）；第二類(lèi)半公共產(chǎn)品類(lèi)的住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房；第三類(lèi)純私人物品的住房就是普通的商品住房。建立這種三大類(lèi)型的住房分類(lèi)制度以后，就可以根據(jù)不同類(lèi)型的住房采取不同的土地供應(yīng)方式和開(kāi)發(fā)方式。首先，作為公共產(chǎn)品類(lèi)的住房，主要面向城市的低收入群體，對(duì)廉租住房或者公共租賃住房的建設(shè)應(yīng)該納入地方人大的立法，以地方立法的形式合理確定公共類(lèi)住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，包括每年的建設(shè)數(shù)量和房屋結(jié)構(gòu)、戶型等。通過(guò)每年的人大專(zhuān)項(xiàng)審議來(lái)監(jiān)督政府廉租住房和公共租賃住房建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度。在住房來(lái)源上，可以通過(guò)政府新建或者盤(pán)活現(xiàn)有直管公房來(lái)解決。如果是政府新建房屋，在土地供應(yīng)方式上則采取行政劃撥的方式，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，通過(guò)人大立法的形式確定每年政府新建廉租房或者公共租賃住房的土地供應(yīng)數(shù)量和具體的用地面積、區(qū)位等；在開(kāi)發(fā)的方式上主要采取政府建設(shè)的方式進(jìn)行。公共產(chǎn)品類(lèi)住房的價(jià)格由政府物價(jià)部門(mén)確定合理的供應(yīng)價(jià)格，建立公正透明的資格審查、監(jiān)督及租賃退出機(jī)制。其次，作為半公共產(chǎn)品類(lèi)的住房，主要是面向城市的中低收入群體，通過(guò)新建來(lái)實(shí)現(xiàn)供應(yīng)，采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與、合作建設(shè)的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。同樣，應(yīng)當(dāng)考慮通過(guò)人大立法的形式來(lái)確定半公共產(chǎn)品類(lèi)住房的每年建設(shè)數(shù)量和戶型結(jié)構(gòu)，并且納入人大每年的專(zhuān)項(xiàng)審議進(jìn)行監(jiān)督。在土地供應(yīng)的方式上主要采取行政劃撥，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，保證每年經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房的建設(shè)用地。半公共產(chǎn)品類(lèi)的住房采取政府指導(dǎo)價(jià)的方式確定供應(yīng)的價(jià)格。無(wú)論是公共產(chǎn)品類(lèi)住房還是半公共產(chǎn)品類(lèi)住房都應(yīng)該被納入地方政府每年的績(jī)效考核結(jié)構(gòu)中，根據(jù)人大的專(zhuān)項(xiàng)審議結(jié)構(gòu)確定政府在公共產(chǎn)品類(lèi)住房和半公共產(chǎn)品類(lèi)住房供應(yīng)上的績(jī)效情況。同時(shí)，國(guó)有的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)承擔(dān)公共產(chǎn)品類(lèi)和半公共產(chǎn)品類(lèi)住房的建設(shè)。最后，對(duì)于純私人物品類(lèi)的普通商品住房則主要是為滿足高收入群體的住房需求，通過(guò)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立健全市場(chǎng)監(jiān)管制度，落實(shí)政府的宏觀調(diào)控責(zé)任，規(guī)范市場(chǎng)行為，來(lái)保證作為純私人物品的普通商品住房的市場(chǎng)供應(yīng)。在土地供應(yīng)方式上要進(jìn)一步規(guī)范準(zhǔn)入條件設(shè)置，完善土地出讓招拍掛制度，探索更加靈活的土地供應(yīng)方式和彈性出讓年期制度；開(kāi)發(fā)方式上主要交由市場(chǎng)來(lái)完成，政府要做好開(kāi)發(fā)過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)管；純私人物品的普通商品住房供應(yīng)價(jià)格由房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)形成，避免政府的過(guò)多干預(yù)。另外，要進(jìn)一步完善土地出讓制度，通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅等方式適當(dāng)改變地方政府“土地財(cái)政”的發(fā)展模式。表2住房制度新政的住房分類(lèi)及相關(guān)措施四解決“夾心層”住房問(wèn)題的思路與對(duì)策（一）廣州解決“夾心層”住房的總體思路國(guó)外公共住房制度的發(fā)展揭示了兩條重要經(jīng)驗(yàn)：一是通過(guò)市場(chǎng)化的方式不可能解決所有人的住房問(wèn)題，中低收入家庭的住房問(wèn)題必須靠政府主導(dǎo)的公共住房來(lái)解決；二是即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，居民的住房自給率也只在50%左右，因此擁有房子的使用權(quán)而非產(chǎn)權(quán)也是“夾心層”實(shí)現(xiàn)住有所居的一個(gè)重要途徑。廣州近些年來(lái)不斷加大對(duì)城市中低收入群體住房困難問(wèn)題的解決力度，較早地注意到了“夾心層”的存在，并且正在出臺(tái)一些措施加以解決。針對(duì)“外夾心層”群體的住房難題，廣州可以通過(guò)以下思路來(lái)加以解決。一是在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的前提下，確保房?jī)r(jià)回落到合理的空間，避免大量的“外夾心層”群體由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而導(dǎo)致購(gòu)房困難。另外，在通過(guò)土地、稅收、金融等方式鼓勵(lì)企業(yè)或社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)的情況下，根據(jù)市場(chǎng)情況適當(dāng)增加經(jīng)適房和限價(jià)房的供給，擴(kuò)大面向“外夾心層”群體的經(jīng)適房和限價(jià)房供應(yīng)，建立經(jīng)適房或限價(jià)房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)以及申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。同時(shí)作為過(guò)渡性的保障性住房，經(jīng)適房和限價(jià)房在政府主導(dǎo)建設(shè)下，也鼓勵(lì)國(guó)有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)積極參與，政府主導(dǎo)建設(shè)的主要以現(xiàn)房供應(yīng)為主。二是建立和完善公共租賃住房制度，通過(guò)出租或先租后買(mǎi)的方式解決“外夾心層”的住房困難。在開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)限價(jià)房的基礎(chǔ)上，探討政府建設(shè)限價(jià)房，通過(guò)政策扶持，實(shí)現(xiàn)適度保障來(lái)幫助這部分市民解決住房問(wèn)題。另外，可探尋將住房合作社這一非營(yíng)利性組織引入限價(jià)房的建設(shè)中，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與經(jīng)適房和限價(jià)房的建設(shè)。同時(shí)，進(jìn)一步完善住房公積金制度，提高中低收入家庭住房支付能力，同時(shí)在貸款使用上向中低收入家庭傾斜。（二）解決“夾心層”住房問(wèn)題的具體建議1.加大保障性住房的土地供應(yīng)在今后一段時(shí)期，“夾心層”群體的住房難題很大程度上還需要政府通過(guò)加大保障性住房的供應(yīng)來(lái)解決。政府加大保障性住房的建設(shè)重點(diǎn)在于解決“夾心層”群體“住有所居”的問(wèn)題，在保障性住房的建設(shè)上，今后應(yīng)當(dāng)加大廉租住房和公共租賃住房的建設(shè)和供應(yīng)。因此，加大保障性住房的土地供應(yīng)主要是加大廉租住房和公共租賃住房的土地儲(chǔ)備和供應(yīng)。廣州市可以根據(jù)城市總體發(fā)展規(guī)劃制定保障新住房的土地儲(chǔ)備規(guī)劃和保障性住房發(fā)展規(guī)劃與年度計(jì)劃，通過(guò)行政劃撥的方式加大保障性住房的土地供應(yīng)，重點(diǎn)保證廉租住房和公共租賃住房的土地供應(yīng)。2.增加資金投入，加快保障性住房的建設(shè)加大保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)，很重要的一個(gè)方面在于解決建設(shè)資金的來(lái)源問(wèn)題。今后廣州可以充分利用國(guó)家促進(jìn)保障性住房建設(shè)的相關(guān)政策，創(chuàng)新保障性住房的融資渠道，通過(guò)多渠道增加保障性住房的建設(shè)資金投入。一是加大政府的財(cái)政性投入，重點(diǎn)保障廉租住房和公共租賃住房的建設(shè)；二是通過(guò)稅收優(yōu)惠等措施引導(dǎo)和規(guī)范企業(yè)及社會(huì)力量參與保障性住房的建設(shè)，加大保障性住房的供應(yīng)；三是利用國(guó)家發(fā)展公共租賃住房的相關(guān)政策，拓展保障性住房建設(shè)的融資渠道；四是探尋政府參與限價(jià)房建設(shè)的途徑，出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，落實(shí)限價(jià)房的保障功能。3.將直管公房納入保障性住房進(jìn)行管理多渠道籌集房源是增加保障性住房供應(yīng)的重要方式，除了加大保障性住房的建設(shè)外，還可以通過(guò)改建、政府回購(gòu)等多種方式進(jìn)一步籌集保障性住房的房源。直管公房雖然沒(méi)有被納入政府的保障性住房，但是卻承擔(dān)了很大一部分住房保障的社會(huì)功能，因此，在現(xiàn)有直管公房產(chǎn)權(quán)明晰的情況下，可以將其納入廉租住房或者公共租賃住房進(jìn)行管理，從而增加保障性住房的來(lái)源。另外，通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃住房的出租或先租后買(mǎi)的方式，解決一部分“夾心層”的住房難題。4.增強(qiáng)外夾心層群體的住房租賃和購(gòu)買(mǎi)能力在房?jī)r(jià)和市場(chǎng)房屋租金上漲的情況下，“夾心層”群體當(dāng)中很大一部分“外夾心層”的住房難是由于本身的住房租賃或者購(gòu)買(mǎi)能力不足所造成的。解決這部分群體的住房困難問(wèn)題除了政府加大保障新住房的供應(yīng)外，還要想方設(shè)法提高群體本身的租房或購(gòu)房的能力。因此，今后廣州可以采取提高對(duì)中低收入住房困難家庭特別是“外夾心層”群體的住房補(bǔ)貼和公積金的方式，增強(qiáng)其租房或者購(gòu)房的能力，解決其基本住房保障問(wèn)題。另外，對(duì)于保障對(duì)象的資格審查要嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，建立包括資格公示、后期審查等對(duì)保障對(duì)象的動(dòng)態(tài)監(jiān)督機(jī)制。（三）解決“夾心層”住房問(wèn)題的配套措施以上是今后廣州解決“夾心層”群體住房困難問(wèn)題的一些具體措施，但是要真正實(shí)現(xiàn)“夾心層”群體的住有所居，還需要建立一系列的長(zhǎng)效機(jī)制。這包括通過(guò)實(shí)施住房制度改革來(lái)建立更加公平合理的多層次住房供應(yīng)體系，以滿足不同收入群體的住房需求。從解決“夾心層”群體的住房困難問(wèn)題出發(fā)，需要進(jìn)一步完善以下幾個(gè)方面的制度和機(jī)制。1.通過(guò)立法途徑進(jìn)一步完善公共住房保障制度由于缺乏法律的規(guī)定與約束使得地方政府將有限的土地資源都去搞商業(yè)開(kāi)發(fā)，造成保障性住房建設(shè)得不到很好的保障。要從根本上改變住房保障制度的現(xiàn)狀，有必要通過(guò)人大立法，對(duì)住宅的建設(shè)、消費(fèi)、分配等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，確定政府在多層次住房制度中的責(zé)任和義務(wù)，明確政府在住房市場(chǎng)的監(jiān)管角色。另外，應(yīng)當(dāng)以人大立法形式明確每年各種保障性住房的土地指標(biāo)、建設(shè)規(guī)模、戶型結(jié)構(gòu)等要求，從而保證保障性住房的長(zhǎng)效發(fā)展。包括公共產(chǎn)品類(lèi)住房和半公共產(chǎn)品類(lèi)住房的建設(shè)都應(yīng)該被納入人大的立法監(jiān)