2023年全國統(tǒng)考《不動(dòng)產(chǎn)登記代理實(shí)務(wù)》考前密押預(yù)測卷（三）含解析

PAGEPAGE12023年全國統(tǒng)考《不動(dòng)產(chǎn)登記代理實(shí)務(wù)》考前密押預(yù)測卷（三）含解析一、單選題1.預(yù)告登記后，自能夠進(jìn)行土地登記之日起（）內(nèi)當(dāng)事人未申請土地登記的，預(yù)告登記失效。A、15天B、一個(gè)月C、三個(gè)月D、半年答案：C解析：依據(jù)《土地登記辦法》，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請土地登記的，預(yù)告登記失效。2.對改制企業(yè)的國有建設(shè)用地使用權(quán)采?。ǎ┓绞教幹玫?，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。A、劃撥B、租賃C、買賣D、消亡答案：B解析：國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)未支付其他土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算；承租人取得國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額計(jì)算。對改制企業(yè)的國有建設(shè)用地使用權(quán)采取租賃方式處置的，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。3.土地總登記申請與其他的土地登記申請最大的不同是（）。A、申請方法的不同B、申請人的不同C、土地登記通告的發(fā)布D、申請接受單位的不同答案：C解析：土地總登記申請與其他的土地登記申請最大的不同，是在土地總登記申請之前，市、縣人民政府應(yīng)發(fā)布土地登記通告。4.土地更正登記的法律特征不包括（）。A、已完成初始和變更土地登記B、利害關(guān)系人申請更正登記的，應(yīng)取得土地登記簿記載的土地權(quán)利人同意更正的書面或口頭證明C、更正登記內(nèi)容涉及土地權(quán)利歸屬時(shí)，更正登記結(jié)果應(yīng)當(dāng)公告D、更正登記的內(nèi)容不應(yīng)妨礙第三者的利害關(guān)系，否則應(yīng)經(jīng)其同意答案：B解析：B項(xiàng)，利害關(guān)系人申請更正登記的，應(yīng)取得土地登記簿記載的土地權(quán)利人同意更正的書面證明。5.土地歸戶卡填寫以______為單位，土地登記卡填寫以______為單位。（）A、土地使用者；宗地B、土地權(quán)利人；宗地C、宗地；土地權(quán)利人D、宗地；土地使用者答案：B解析：土地歸戶卡以土地權(quán)利人為單位填寫。土地權(quán)利人在同一縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi)擁有、使用兩宗以上土地的，應(yīng)當(dāng)填寫在同一土地歸戶卡上。土地登記卡以宗地為單位填寫。6.國家作價(jià)出資(入股)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記的申請人為（）。A、原使用該土地的國有企業(yè)B、國有股權(quán)持股單位C、上級(jí)國有獨(dú)資集團(tuán)公司D、改組后的新設(shè)企業(yè)答案：D解析：國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)的審批權(quán)限為：省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用國家作價(jià)出資(入股)方式配置土地。國家作價(jià)出資(入股)國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記的申請人為改組后的新設(shè)企業(yè)。7.下列各項(xiàng)不屬于土地總登記特點(diǎn)的是（）。A、階段性B、全域性C、集中性D、隨機(jī)性答案：D解析：土地總登記的特點(diǎn)有：①階段性；②全域性；③集中性；④程序的特殊性；⑤土地總登記中的地籍調(diào)查由縣級(jí)以上人民政府國土資源行政主管部門組織實(shí)施。D項(xiàng)屬于土地變更登記的特點(diǎn)。8.土地總登記時(shí)，不屬于向廣大人民群眾宣傳的內(nèi)容的是（）。A、土地總登記的方法步驟B、土地總登記中應(yīng)注意的具體事項(xiàng)C、土地總登記的目的、任務(wù)D、土地總登記中地籍調(diào)查的具體方法答案：D解析：土地總登記宣傳，要結(jié)合地籍管理工作的特點(diǎn)，根據(jù)開展土地總登記的重大意義和廣大土地權(quán)利人對地籍管理不夠了解的實(shí)際情況，首先向廣大群眾、干部講清土地總登記的目的、任務(wù)；其次是土地總登記的方法步驟；三是土地總登記中應(yīng)注意的具體事項(xiàng)，如申報(bào)登記的時(shí)間、地點(diǎn)、攜帶的文件等。9.當(dāng)土地登記簿記載的事項(xiàng)有誤或有遺漏時(shí)，由土地權(quán)利人和利害關(guān)系人申請更正原登記內(nèi)容的土地登記稱為（）。A、預(yù)告登記B、變更登記C、注銷登記D、更正登記答案：D解析：更正登記是指當(dāng)土地登記簿記載的事項(xiàng)有誤或有遺漏時(shí)，由土地權(quán)利人和利害關(guān)系人申請或國土資源行政主管部門依職權(quán)更正原登記內(nèi)容的土地登記?！锻恋氐怯涋k法》第五十八條和五十九條規(guī)定規(guī)定了更正登記的情形。10.下列關(guān)于集體“四荒”土地的說法不正確的是（）。A、包括荒山、荒溝、荒丘、荒灘B、使用權(quán)最長不得超過30年C、使用權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓、抵押或參股聯(lián)營D、同等條件下，本集體組織成員有對其的優(yōu)先承包權(quán)答案：B解析：“四荒”地最長不能超過50年，農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營期限為30年。多選題1.下列各項(xiàng)屬于土地登記代理服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)主要職能的有（）。A、制定土地登記代理機(jī)構(gòu)及人員的行為準(zhǔn)則及道德規(guī)范B、實(shí)施土地登記代理服務(wù)行業(yè)資格認(rèn)證，并組織土地登記代理人考試C、調(diào)解土地登記代理行業(yè)的內(nèi)部爭議D、向土地行政主管部門反映土地登記代理及從業(yè)人員的意見和要求E、辦理土地行政主管部門委托的其他事項(xiàng)答案：ACDE解析：B項(xiàng)不是行業(yè)協(xié)會(huì)的職能，應(yīng)該是組織土地登記代理從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)、職業(yè)道德和職業(yè)紀(jì)律培訓(xùn)，實(shí)施土地登記代理服務(wù)行業(yè)資格認(rèn)證，并組織土地登記代理人考試是由人事部和國土資源部共同負(fù)責(zé)的。2.下列各項(xiàng)屬于《土地登記申請書》基本事項(xiàng)的有（）。A、申請人情況B、申請登記的土地情況C、申請登記的內(nèi)容D、土地使用年限E、地上建筑物及附屬物的情況說明答案：ABC解析：《土地登記申請書》一般包括基本事項(xiàng)有：①申請人情況；②申請登記的土地情況；③申請登記的內(nèi)容；④其他事項(xiàng)。3.根據(jù)土地管理法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，下列說法正確的有（）。A、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)B、農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地C、農(nóng)村村民出賣、出租住房后，若在規(guī)定面積內(nèi)的，可再申請宅基地D、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)E、“村改居”和“以租代征”方式使農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地的的途徑靈活化了，值得推崇答案：ABD解析：C項(xiàng)，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)；E項(xiàng)，嚴(yán)禁以各種名義，擅自擴(kuò)大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，以及通過“村改居”等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地，嚴(yán)格禁止“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為。4.下列各項(xiàng)中，不屬于名稱變更登記申請人應(yīng)提交的證明文件的有（）。A、土地登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的權(quán)利證書B、政府批地文件C、土地交換協(xié)議書D、地上建筑物、附著物權(quán)屬證明E、名稱變更證明文件答案：BC解析：姓名或名稱變更登記的申請人應(yīng)當(dāng)向土地登記機(jī)關(guān)提交下列證明文件：①由土地登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的土地權(quán)利證書；②地上建筑物、附著物權(quán)屬證明；③姓名或名稱變更證明文件；④其他證明文件。5.土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記的法律特征體現(xiàn)在（）。A、用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，并已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)B、土地和地上建筑物可以分開抵押C、土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移D、土地使用權(quán)抵押必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估E、抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)利答案：ACDE解析：B項(xiàng)，房地產(chǎn)具有不可分性，當(dāng)?shù)厣洗嬖诜课莸冉ㄖ锘蚱渌ㄖ飼r(shí)，我國在處理房地產(chǎn)抵押關(guān)系時(shí)的一個(gè)重要原則就是“地隨房走”或者“房隨地走”。6.土地登記文件資料的收集應(yīng)遵循的原則包括（）。A、及時(shí)B、完整C、間隔D、系統(tǒng)E、無遺漏答案：ABDE解析：代理收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)資料時(shí)土地代理人或機(jī)構(gòu)應(yīng)該利用各種渠道。土地登記文件資料的收集應(yīng)按照及時(shí)、完整、連貫、系統(tǒng)、無遺漏的原則進(jìn)行。7.一般來說，影響土地權(quán)屬來源的主要因素有（）。A、土地規(guī)劃B、土地用途C、土地權(quán)屬發(fā)生和變更的時(shí)間D、土地價(jià)格E、土地所處的地域答案：CE解析：土地權(quán)屬來源是指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人最初取得土地權(quán)利的方式。一般說來，土地權(quán)屬發(fā)生和變更的時(shí)間以及土地所處的地域是影響土地權(quán)屬來源的兩個(gè)主要因素。8.我國土地登記的權(quán)利主體包括（）。A、國有土地所有權(quán)人B、集體土地所有權(quán)人C、國有土地使用權(quán)人D、集體土地使用權(quán)人E、土地使用權(quán)抵押權(quán)人、地役權(quán)人答案：BCDE解析：土地權(quán)利主體是指土地權(quán)利人，包括集體土地所有權(quán)人、國有土地使用權(quán)人、集體土地使用權(quán)人和土地使用權(quán)抵押權(quán)人、地役權(quán)人。9.我國土地登記的作用包括（）。A、維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制B、維護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益C、維護(hù)正常的土地市場秩序D、促進(jìn)城市化的快速發(fā)展E、為土地管理和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供重要的基礎(chǔ)信息答案：ABCE解析：我國土地登記的作用包括：①維護(hù)了土地的社會(huì)主義公有制；②維護(hù)了土地權(quán)利人的合法權(quán)益；③維護(hù)了正常的土地市場秩序；④有效地保護(hù)了耕地；⑤為土地管理和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供了重要的基礎(chǔ)信息。10.土地登記的程序法律依據(jù)有（）。A、《物權(quán)法》B、《土地登記辦法》C、《中華人民共和國擔(dān)保法》D、《中華人民共和國土地管理法》E、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》答案：ABCD解析：我國土地登記的程序法律依據(jù)主要有《物權(quán)法》第十條、第十一條；《中華人民共和國土地管理法》第十一條；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十條、第六十一條、第六十二條；《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十二條；《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第四條、第五條、第六條、第七條，以及國土資源部頒布實(shí)施的《土地登記辦法》等。簡答題（總共4題）1.2006年12月底，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于開展第二次全國土地調(diào)查的通知》，由國務(wù)院牽頭，國土資源部、國家發(fā)改委、建設(shè)部、財(cái)政部等11個(gè)部委聯(lián)合進(jìn)行的第二次全國土地調(diào)查，于2007年7月1日正式拉開序幕，計(jì)劃歷時(shí)3年完成。時(shí)任國務(wù)院副總理的曾培炎出任這次全國土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組組長，原國土資源部部長孫文盛和原國務(wù)院副秘書長張平為副組長。在已經(jīng)完成城鄉(xiāng)地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上，北京市全面開展初始土地登記發(fā)證工作，逐步實(shí)現(xiàn)土地登記全覆蓋。問題：1.土地總登記的程序是什么？土地總登記程序同一般土地登記程序有什么不同？2.在土地總登記中，申請人提交的土地權(quán)屬來源證明包括哪些？3.北京市在開展土地總登記的過程中，對于個(gè)人使用土地和集體所有的土地，其土地登記申請人分別有哪些？答案：1.(1)土地總登記程序包括：通告、申請、權(quán)屬審核、公告、異議處理、注冊登記和頒發(fā)證書。(2)土地總登記申請與其他的土地登記申請最大的不同，是在土地總登記申請之前，市、縣人民政府應(yīng)發(fā)布土地登記通告。此外，土地總登記在申請人、應(yīng)提交的證明文件材料方面也有其特點(diǎn)。2.土地總登記申請人向土地登記機(jī)關(guān)提交的證明文件資料與一般的土地登記基本相同，只是反映在土地權(quán)屬來源證明上，有其特點(diǎn)。在土地總登記中，申請人提交的土地權(quán)屬來源證明一般有以下幾種：(1)各個(gè)時(shí)期政府土地主管部門征用、撥用和使用土地的批準(zhǔn)文件。(2)因買賣、交換、贈(zèng)與、繼承等形式取得土地使用權(quán)或所有權(quán)的，除提交買賣、交換、贈(zèng)與、繼承協(xié)議書或證明外，還應(yīng)提交土地使用權(quán)或所有權(quán)原始取得證明。(3)無任何手續(xù)，擅自占用土地的，應(yīng)提交按有關(guān)規(guī)定處理的證明文件。(4)因歷史等原因無法提交權(quán)屬證明材料的處理：①個(gè)人使用土地的，由四鄰認(rèn)可，居民委員會(huì)或村民委員會(huì)開具證明；②單位使用土地的，由其上級(jí)主管部門開具證明。3.(1)個(gè)人使用土地的，其土地登記申請人分別為：①使用宅基地的農(nóng)村居民，由其房屋產(chǎn)權(quán)人或房主申請土地登記；②使用四荒拍賣土地的農(nóng)村居民，由農(nóng)地使用合同簽訂人申請土地登記；③使用國有土地的，由國有土地使用權(quán)人申請土地登記。(2)集體所有的土地。其集體土地所有權(quán)土地登記申請人分別為：①村集體所有的土地，由村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)及其代表申請土地登記。②村集體內(nèi)有兩個(gè)以上農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的，如過去的生產(chǎn)隊(duì)，目前仍然為獨(dú)立存在的，可以由各農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織及其代表申請土地登記，也可以由村農(nóng)民集體代辦。③鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體及其法定代表人申請土地登記。根據(jù)我國目前農(nóng)村鄉(xiāng)農(nóng)民集體的組織形式，國家沒有明文規(guī)定具體的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體組織的范圍、章程及組織方式，嚴(yán)格地講沒有反映出法人應(yīng)具備的條件，但是事實(shí)上確有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地，全面行使著土地所有權(quán)人的權(quán)利。凡屬于這種情況的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地可以暫不進(jìn)行土地登記。隨著有關(guān)法律的健全，再統(tǒng)一解決。2.甲于2005年4月在東區(qū)購得一工業(yè)用地，購入地價(jià)款為1000萬元，繳納契稅30萬元。2009年10月，甲將該土地轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1100萬元。假設(shè)甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，同時(shí)已知甲繳納營業(yè)稅及其他相關(guān)稅費(fèi)總額為6.15萬元。問題：甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅？答案：(1)甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實(shí)清算方式征收土地增值稅。(2)應(yīng)繳納土地增值稅的計(jì)算具體如下：①扣除項(xiàng)目金額=1000+(30+6.15)=1036.15(萬元)；②增值額=1100-1036.15=63.85(萬元)；③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%稅率；④應(yīng)繳納土地增值稅=63.85×30%=19.155(萬元)。3.B縣第一機(jī)械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗地國有土地使用權(quán)，面積為18000m2，用途為工業(yè)，使用年限為50年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進(jìn)行技術(shù)改造，又在原宗地附近購置了8000m2工業(yè)用地，使用年限50年?，F(xiàn)為抵押貸款之需要，該廠急需辦理土地登記。問題：1.B縣第一機(jī)械廠應(yīng)當(dāng)如何申請土地登記？2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬的審核要點(diǎn)是什么？答案：1.應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)則申請土地登記：(1)B縣第一機(jī)械廠應(yīng)該分別申請兩宗地的出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。申請人為該廠法人及法人代表。(2)申請時(shí)限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)該在支付出讓金30日內(nèi)提出申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，應(yīng)該在每期付款后30日內(nèi)申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。本題中，B縣第一機(jī)械廠未按規(guī)定及時(shí)申請土地登記，應(yīng)進(jìn)行處理后再予以辦理出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記。(3)應(yīng)該提交的材料包括：①土地使用權(quán)登記申請表；②B縣第一機(jī)械廠法人證明、法人代表身份證明和個(gè)人身份證明；③B縣人民政府關(guān)于第一機(jī)械廠建設(shè)用地批準(zhǔn)書；④《國有土地使用權(quán)出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；⑥委托代理的還應(yīng)該提交土地登記委托書及代理人身份證明等。2.土地使用期限應(yīng)該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能從現(xiàn)在土地登記之日起按50年計(jì)算。即土地使用權(quán)年限從土地使用者與國家土地主管部門簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》之日起計(jì)算。3.出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬審核要點(diǎn)是：(1)對申請人的審核。要注意土地登記申請人與國有土地使用權(quán)出讓合同中受讓人是否一致；(2)對土地權(quán)屬來源資料的審核。一是國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)；(3)對使用期限的審核。要注意出讓年限是否符合最高出讓年限；(4)對土地面積的審核。要注意地籍調(diào)查結(jié)果是否與出讓合同中的面積一致；(5)對出讓金支付情況的審核等。4.某公司通過協(xié)議出讓的方式取得一宗地，批準(zhǔn)用途為營業(yè)用地，土地面積的測量結(jié)果為4000m2，出讓年限為50年。當(dāng)該公司領(lǐng)取土地證書時(shí)發(fā)現(xiàn)，土地面積一欄錯(cuò)登為400m2對此，該公司申請更正登記。問題：1.土地登記錯(cuò)誤或遺漏的原因主要有哪些？2.更正登記的方式有哪些？3.更正登記的法律特征有哪些？4.若錯(cuò)誤登記在尚未進(jìn)行更正登記之前已經(jīng)對該公司的利益造成了損害，應(yīng)當(dāng)如何賠償？答案：1.土地登記錯(cuò)誤或遺漏的原因主要有：(1)原始登記文件錯(cuò)誤；(2)登記申請人弄虛作假、偽造證件和文件，采取欺騙手段行為；(3)土地登記人員審查疏忽或書寫錯(cuò)誤。2.更正登記有兩種方式：(1)土地權(quán)利人和利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)有誤或有遺漏時(shí)，依照法定程序以書面形式向國土資源行政主管部門申請更正登記。經(jīng)國土資源行政主管部門審核，申請屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)予以更正。(2)國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤