第八章-城市土地經(jīng)濟(jì)

第八章城市土地經(jīng)濟(jì)土地的特性及權(quán)屬關(guān)系地租理論土地的供求和城市土地市場城市土地管理制度和趨勢第一節(jié)土地的特性及權(quán)屬關(guān)系一、土地的特征1.資源的稀缺性：由于土地是自然賦予的不可再生物，對于不斷增加的人口和不斷增長的需求來說，土地資源永遠(yuǎn)是稀缺的。2.資產(chǎn)的基礎(chǔ)性：3.區(qū)位的效益型：在城市，區(qū)位對于土地效益具有決定性作用。城市土地的區(qū)位效益性之所以十分強(qiáng)烈，是因?yàn)槿藗儗Σ煌瑓^(qū)位的土地有不同的直接或間接的投入，而高投入理應(yīng)得到高回報4.邊際產(chǎn)出的遞減性：對于城市土地來說，邊際產(chǎn)出遞減性表現(xiàn)在，對土地的使用強(qiáng)度超過一定限度后，收益開始下降。二、土地的權(quán)屬關(guān)系1.土地所有制：是指人們在一定社會制度下土地所有權(quán)歸屬的制度關(guān)系。占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)通過土地所有權(quán)證書來體現(xiàn)。2.土地使用制土地使用制度是指國家對土地使用的程序、條件、形式及土地使用權(quán)屬關(guān)系的法律規(guī)定。

城鎮(zhèn)國有土地使用制度。3.土地產(chǎn)權(quán)制度的其他構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)是指有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。包括土地所有權(quán)及與其相聯(lián)系的和相對獨(dú)立的各種權(quán)利，如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等（1）土地租賃權(quán)土地租賃權(quán)是指土地“承租人占有租賃物而為使用收益之權(quán)能”。（2）地上權(quán)：地上權(quán)是指以支付租金為代價，在他人土地上設(shè)定建筑房屋、種植竹木等項(xiàng)權(quán)利。（3）土地抵押權(quán)：土地抵押權(quán)是指以土地為標(biāo)的物的擔(dān)保權(quán)。（4）地役權(quán)：地役權(quán)是指在土地所有權(quán)上設(shè)定的一種他項(xiàng)權(quán)利。（5）土地發(fā)展權(quán)：土地發(fā)展權(quán)是指發(fā)展土地的權(quán)利，是一種可與土地所有權(quán)分離而單獨(dú)處分的財產(chǎn)權(quán)。一、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論威廉.配第：地租＝市場價格—生產(chǎn)成本；地租是土地的恩賜，而不是勞動的產(chǎn)物。杜爾格：地租＝勞動產(chǎn)品的數(shù)量-扣除再生產(chǎn)勞動力所必需的數(shù)量。亞當(dāng).斯密：土地是地主的資本，地租是土地資本帶來的利息。大衛(wèi).李嘉圖：極差地租馬歇爾：商業(yè)租金=轉(zhuǎn)移收入+經(jīng)濟(jì)租金；土地供給的非彈性；“最高租金原則”。第二節(jié)地租理論威廉.配第杜爾格1.地租的性質(zhì)：地租是因使用土地而支付的費(fèi)用。在構(gòu)成社會骨架的三個階級——雇傭工人、產(chǎn)業(yè)資本家、土地所有者。地租的來源：地租的實(shí)質(zhì)是一種超額利潤，是勞動者的勞動所創(chuàng)造的的剩余價值在各個資本之間按照社會平均利潤率分配至后所剩余的部分。城市地租的基礎(chǔ)和農(nóng)業(yè)地租一樣，是由真正的農(nóng)業(yè)地租來調(diào)節(jié)的。地租的分類：分為絕對地租、極差地租、壟斷地租。二、馬克思主義地租理論絕對地租是指由于土地私有權(quán)的存在，租種任何土地都必須繳納的地租，其實(shí)是農(nóng)產(chǎn)品價值超過社會生產(chǎn)價格以上的那部分超額利潤。2.絕對地租凡是資本有機(jī)構(gòu)成低的部門，相同的投資可以雇傭較多的工人，在剝削率相等時，將會比資本有機(jī)構(gòu)成高的部門榨取較多的剩余價值，因而其產(chǎn)品價值就高于生產(chǎn)價格。在資本主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前期，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)裝備一般落后于工業(yè)，農(nóng)業(yè)部門資本有機(jī)構(gòu)成低于工業(yè)部門。在這種情況下，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的價值就與生產(chǎn)價格之間形成一個差額，正是這個差額形成了絕對地租。所以，絕對地租的來源就是農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價值與生產(chǎn)價格的差額，它是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值的一部分。為什么農(nóng)業(yè)中的超額利潤能夠保留在農(nóng)業(yè)部門內(nèi)部，而不參加社會的利潤平均化過程呢？

在資本主義農(nóng)業(yè)中，由于存在著土地所有權(quán)的壟斷，成為其他部門向農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移資本的一個障礙。

可見，農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會平均資本有機(jī)構(gòu)成，是農(nóng)業(yè)中能夠形成超額利潤（絕對地租實(shí)體）的條件，而土地私有權(quán)的壟斷，是使超額利潤保留在農(nóng)業(yè)部門內(nèi)部并使之轉(zhuǎn)化為絕對地租的原因。個別生產(chǎn)價格社會生產(chǎn)價格經(jīng)營較優(yōu)土地，個別生產(chǎn)價格經(jīng)營劣等地，個別生產(chǎn)價格個別企業(yè)生產(chǎn)成本加利潤社會平均生產(chǎn)成本加利潤低高3.極差地組（1）含義：土地等級不同而形成數(shù)量不等的地租，叫極差地租。（2）級差地租Ⅰ是由于土地肥力和土地位置的差異形成的。農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格是由哪種等級的土地決定的？如果農(nóng)業(yè)產(chǎn)品也像工業(yè)品一樣，由中等生產(chǎn)條件決定市場調(diào)節(jié)價格（社會生產(chǎn)價格），那么，經(jīng)營劣等地的農(nóng)業(yè)資本家就得不到平均利潤，最終就要退出農(nóng)業(yè)經(jīng)營。這樣，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)量就不能滿足社會需求，價格就要上漲。當(dāng)價格上漲到使劣等地的經(jīng)營者也能獲得平均利潤時，劣等地重新投入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。經(jīng)營優(yōu)、中等地的農(nóng)業(yè)資本家的個別生產(chǎn)價格低于社會生產(chǎn)價格，就能獲得一定的超額利潤，即級差地租。優(yōu)中劣√土地肥力的差異是形成級差地租

I的條件之一(見表)土地等級所耗投資(元)平均利潤(元)產(chǎn)量(公斤)個別生產(chǎn)價格(元)社會生產(chǎn)價格(元)級差地租I(元)全部產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

全部產(chǎn)品劣等

100

20

2001200.60.61200中等

100

20

2501200.480.615030優(yōu)等

100

20

3001200.40.618060土地位置(距市場遠(yuǎn)近)差異也是形成級差地租I的條件之一(見表)。地塊

距市場里程(公里)

生產(chǎn)資本投入

(元)

運(yùn)輸費(fèi)用(元)

資本總支出(元)

平均利潤(按20%計算)

個別生產(chǎn)價格(元)

社會生產(chǎn)價格(元)

級差地租I(元)

甲

10

100

5

105211261326乙

15

1007.5

107.521.51291323丙

20

10010

110221321320土地等級所耗資本(元)平均利潤(元）

產(chǎn)量(元)個別生產(chǎn)價格(元)

社會生產(chǎn)價格(元)

級差地租Ⅰ、Ⅱ(元)

全部產(chǎn)品每公斤產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

全部產(chǎn)品劣等地

100

20

200

1200.60.6120優(yōu)等地

100

20

300

1200.40.618060優(yōu)等地上追加投資

100

20

3501200.340.621090（3）極差地租Ⅱ

由于在同一塊土地上各個連續(xù)投資勞動生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租,即為級差地租Ⅱ。三、地租杠桿對城市經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用1.絕對地租促使土地的集約經(jīng)營2.極差地租影響城市產(chǎn)業(yè)的布局3.極差地租控制城市規(guī)模的膨脹4.極差地租調(diào)節(jié)國民收入的分配四、城市地租的分類1.城市極差地租城市極差地租Ⅰ：極差地租Ⅰ主要是由土地位置所決定。地理位置好的地段，例如城市的中央商務(wù)區(qū)（CBD）及主要商業(yè)區(qū)、距離城市中心區(qū)較近的地段、城市公共交通及軌道交通沿線地段的地租要比遠(yuǎn)離這些區(qū)域的土地地租高。商業(yè)住宅工業(yè)農(nóng)業(yè)ABC距市中心距離地租水平0區(qū)域距市中心距離地租付租最高的部門功能區(qū)分布ABC近中遠(yuǎn)高中低商業(yè)住宅工業(yè)商業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)住宅區(qū)距離市中心各種土地利用的租金（元/m2）的距離（km）商業(yè)住宅工業(yè)01408430110072272606024320482140361850241560121270098006900310000租金——距離市中心遠(yuǎn)近關(guān)系城市極差地租Ⅱ：在城市土地上追加投資，改善周圍城市基礎(chǔ)設(shè)施、改變土地相對的經(jīng)濟(jì)位置，或者將農(nóng)業(yè)用地改成城市用地，都能獲得極差地租Ⅱ。2.城市絕對地租城市同樣存在絕對地租。城市土地所有權(quán)由國家壟斷，任何企業(yè)、單位、個人要使用城市土地，都必須向土地的所有者交納地租。這個由所有權(quán)的壟斷而必須繳納的地租就是城市絕對地租。3.城市壟斷地租城市同樣存在絕對地租。城市土地所有權(quán)由國家壟斷，任何企業(yè)、單位、個人要使用城市土地，都必須向土地的所有者交納地租。這個由所有權(quán)的壟斷而必須繳納的地租就是城市絕對地租。壟斷地租是一種以真正的壟斷價格為基礎(chǔ)的地租，這種壟斷價格既不是由商品的生產(chǎn)價格決定，也不是由商品的價值決定，而是由購買者的需要和支付能力決定。因而出現(xiàn)了大中城市房價畸高，城市中心“黃金地段”租金居高不下，著名旅游景點(diǎn)的餐飲服務(wù)價格偏高。第三節(jié)土地的供求和城市土地市場土地的供給土地的需求土地市場的概念、特征及其功能城市土地市場的類型土地價格的評價方法一、土地的供給1.土地的自然供給及其制約因素

（1）土地中自然形成的可供人類利用的部分叫做土地的自然供給,也叫物理供給。（2）土地的自然供給受下列因素的制約：①具有適宜于人類生產(chǎn)生活的氣候條件；②具有適宜植物生長的土壤質(zhì)地和氣候條件；③具有可資利用的淡水資源；④具有可供人類利用的其他資源；⑤具有最基本的交通條件。2.土地的經(jīng)濟(jì)供給及其影響因素

（1）土地的經(jīng)濟(jì)供給,是指在土地自然供給的基礎(chǔ)上,投入勞動進(jìn)行開發(fā)以后,成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活各種用途土地的供給。

土地經(jīng)濟(jì)供給是有效供給。

土地的經(jīng)濟(jì)供給是變化的,有彈性的,并且不同用途土地的供給彈性是不同的。例如,用于農(nóng)作物生產(chǎn)的土地,因受自然條件的限制較多,其供給彈性較小,而建筑用地的經(jīng)濟(jì)供給彈性則較大。（2）土地經(jīng)濟(jì)供給的影響因素①各類土地的自然供給②利用土地的知識和技能③社會需求④產(chǎn)品價格⑤土地供給者的行為（3）增加土地經(jīng)濟(jì)供給的措施

①擴(kuò)大土地利用面積

②提高集約經(jīng)營水平

③建立合理的土地制度

④調(diào)節(jié)消費(fèi)結(jié)構(gòu)

⑤利用新技術(shù)⑥保護(hù)土地資源二、土地的需求1.農(nóng)業(yè)用地需求農(nóng)業(yè)用地是人類對土地的第一需求。人類對農(nóng)業(yè)用地的需要，就是需要農(nóng)業(yè)土地的光、熱、水、動物、植物、微生物及土壤等為人類提供食物、衣料，以及其他生活資料，供人類生存和發(fā)展使用，其中最基本的還是食物和衣料。2.非農(nóng)業(yè)用地需求農(nóng)業(yè)用地是人類對土地的第一需求。人類對農(nóng)業(yè)用地的需要，就是需要農(nóng)業(yè)土地的光、熱、水、動物、植物、微生物及土壤等為人類提供食物、衣料，以及其他生活資料，供人類生存和發(fā)展使用，其中最基本的還是食物和衣料。2.非農(nóng)業(yè)用地需求非農(nóng)產(chǎn)業(yè)用地需求住房用地需求保值增值的需求。即把土地作為價值存起來，包括：用土地來投機(jī)、用土地來應(yīng)付通貨膨漲如原材料開采、工業(yè)、商業(yè)、飲食、住宅、公用設(shè)施等都需要占用土地。3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地需求的影響三、土地市場的概念、特征及其功能1.土地市場的概念

在土地市場中,市場的主體是土地的供給者、購買者，市場的客體是土地。還有眾多的參與者,出租人、承租人、抵押人、貸款人、經(jīng)營者、政府管理部門、中介機(jī)構(gòu)等。

土地交易過程中各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。辦理合同、資金結(jié)算等各種法律手續(xù)等。以上各種活動及經(jīng)濟(jì)關(guān)系就構(gòu)成土地市場。2.土地市場的特征：（1）壟斷性（2）地域性（3）層次性（4）投資與消費(fèi)雙重性（5）土地衍生性（2）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),優(yōu)化生產(chǎn)力布局（1）優(yōu)化配置土地資源（3）健全市場體系,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合3.土地市場的功能四、城市土地市場的類型1.一級市場2.二級市場3.三級市場第四節(jié)城市土地管理制度和趨勢我國土地管理制度的演變和現(xiàn)行土地管理體制的建立（自學(xué)）我國城市原有土地使用制度的弊端（自學(xué)）中國城市土地管理體制的改革與完善：“三權(quán)分離”與使用權(quán)的出租和轉(zhuǎn)讓三、中國城市土地管理體制的改革與完善：“三權(quán)分離”與使用權(quán)的出租和轉(zhuǎn)讓1.指導(dǎo)原則：（1）實(shí)行“三權(quán)分離”，即將土地的所有權(quán)、使用權(quán)和管理權(quán)相分離。（2）建立起既有利于維護(hù)社會主義城市土地國有制，又有利于發(fā)展生產(chǎn)力的新興城市土地使用制度。（3）建立起與社會主義市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制相適應(yīng)的城市供應(yīng)和流動的運(yùn)行機(jī)制。2.土地儲備與招標(biāo)拍賣土地儲備是政府高效控制城市土地開發(fā)利用的一種常用手段。存在的問題：首先是土地收購過程中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題；其次是