第一產(chǎn)業(yè)功能定位及業(yè)態(tài)研究

第一產(chǎn)業(yè)綜合體功能定位及業(yè)態(tài)研究農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)家畜還是養(yǎng)殖圈里的家畜但農(nóng)業(yè)已經(jīng)不僅僅是在農(nóng)村的農(nóng)業(yè)了項(xiàng)目概況基礎(chǔ)指標(biāo)發(fā)展目標(biāo)環(huán)境解析區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)特征核心問題項(xiàng)目落位尋找突破點(diǎn)梳理產(chǎn)業(yè)線需求定物業(yè)形成循環(huán)體總結(jié)空降型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的鉆石模型003006045013目錄基本指標(biāo)：項(xiàng)目地塊為占地120畝的商業(yè)用地，總建面20萬平米，位于蘿崗區(qū)府板塊的核心位置項(xiàng)目地塊國(guó)際體育演藝中心蘿崗區(qū)政府科學(xué)城方向項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目位置經(jīng)濟(jì)指標(biāo)廣州市蘿崗區(qū)開創(chuàng)大道與開達(dá)路交匯處占地面積120畝，容積率2.5，總建面約20萬平米城市準(zhǔn)副中心核心區(qū)域的中等規(guī)模商業(yè)用地>項(xiàng)目位于蘿崗區(qū)區(qū)府板塊與科學(xué)城板塊交匯處，緊鄰區(qū)政府與國(guó)際體育演藝中心，西側(cè)為地鐵6號(hào)線地鐵口，屬于蘿崗區(qū)的核心位置>本項(xiàng)目原為M類工業(yè)用地，由于涉及到產(chǎn)權(quán)分割，補(bǔ)地價(jià)轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，且以市場(chǎng)價(jià)拿地，在地價(jià)上不具優(yōu)勢(shì)發(fā)展目標(biāo)：利用集團(tuán)強(qiáng)大的資源及行業(yè)影響力，打造以第一產(chǎn)業(yè)為核心的綜合性產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目溫氏集團(tuán)是一家以養(yǎng)雞業(yè)、養(yǎng)豬業(yè)為主導(dǎo)、兼營(yíng)生物制藥和食品加工的大型畜牧企業(yè)集團(tuán)，目前已在全國(guó)23個(gè)省（市、自治區(qū)）建成160多家一體化公司集團(tuán)業(yè)務(wù)布局2013肉豬1003萬頭，產(chǎn)量亞洲第一，世界第二2013肉雞8.65億只，產(chǎn)量全國(guó)第一開發(fā)商目標(biāo)進(jìn)軍一線城市，打造一個(gè)以第一產(chǎn)業(yè)為核心的綜合性產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目>

利用開發(fā)商的行業(yè)影響力，整合第一產(chǎn)業(yè)資源，打造第一產(chǎn)業(yè)企業(yè)集聚地>多樣化物業(yè)組合，以銷售為主項(xiàng)目概況基礎(chǔ)指標(biāo)發(fā)展目標(biāo)環(huán)境解析區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)特征核心問題項(xiàng)目落位總結(jié)空降型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的鉆石模型003006041011目錄尋找突破點(diǎn)梳理產(chǎn)業(yè)線需求定物業(yè)形成循環(huán)體虛化的經(jīng)濟(jì)：外來企業(yè)帶來的數(shù)字經(jīng)濟(jì)繁榮，而本地常住居民實(shí)際購(gòu)買力仍停滯在廣州各區(qū)的第二梯隊(duì)區(qū)域發(fā)展節(jié)能環(huán)保逆勢(shì)的環(huán)境：蘿崗區(qū)大力扶持與培育高成長(zhǎng)型的知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)，與項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向不匹配，屬于空降型產(chǎn)業(yè)信息產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥新材料新能源汽車蘿崗扶持產(chǎn)業(yè)體系第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)>

空降型產(chǎn)業(yè)>

與區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向不匹配的產(chǎn)業(yè)>

不受政府扶持的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)乏力的市場(chǎng)：投資型市場(chǎng)，各類商業(yè)性質(zhì)物業(yè)的去化都在激烈的競(jìng)爭(zhēng)與有限的本地消費(fèi)中受到限制市場(chǎng)分析酒店：僧少粥更少>

四星級(jí)以上酒店4家，主要依靠爭(zhēng)奪大企業(yè)與政府的各類會(huì)議及聚餐為核心收入，平均入住率都不足40%商業(yè)：觀望中的品牌效應(yīng)>

商業(yè)在商業(yè)物業(yè)中屬于銷售情況較好的物業(yè)之一，優(yōu)質(zhì)物業(yè)月去化20套左右，但近期大量商業(yè)集中出售，使消費(fèi)者對(duì)商業(yè)后期的運(yùn)營(yíng)及投資預(yù)期產(chǎn)生觀望情緒，具有商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的品牌開發(fā)商給予消費(fèi)者更大信心（如萬達(dá)金街）公寓：商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的希望>

整個(gè)投資環(huán)境下去化最優(yōu)的一類商業(yè)物業(yè)，2014月去化50套左右，各綜合體項(xiàng)目紛紛推出公寓產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)的加劇導(dǎo)致去化在一定程度上放緩寫字樓：拼資源拼關(guān)系>由于本地成長(zhǎng)的企業(yè)規(guī)模小，價(jià)格承受能力低，之前銷售的科匯金谷、科學(xué)城總部經(jīng)濟(jì)區(qū)均在動(dòng)用各類資源拉攏蘿崗以外的大客戶，甚至不惜降價(jià)；而在售項(xiàng)目，在市場(chǎng)客源匱乏的情況下，紛紛選擇將寫字樓產(chǎn)品后置在乏力的市場(chǎng)下做一個(gè)有活力的項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)均不支持的外部環(huán)境下，如何將第一產(chǎn)業(yè)以產(chǎn)業(yè)綜合體的形式空降到廣州蘿崗？？不支持的區(qū)域經(jīng)濟(jì)：政府GDP前進(jìn)太快，居民收入沒有趕上……不支持的房地產(chǎn)市場(chǎng)：謹(jǐn)小慎微，銷售、脫手、放開這塊燙手山芋……不支持的產(chǎn)業(yè)環(huán)境：外部環(huán)境不給力，產(chǎn)業(yè)自身不爭(zhēng)氣……項(xiàng)目概況基礎(chǔ)指標(biāo)發(fā)展目標(biāo)環(huán)境解析區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)特征核心問題項(xiàng)目落位總結(jié)空降型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的鉆石模型003006041011目錄尋找突破點(diǎn)梳理產(chǎn)業(yè)線需求定物業(yè)形成循環(huán)體尋找突破點(diǎn)梳理內(nèi)部資源體系尋找綜合影響力/帶動(dòng)力最強(qiáng)的資源要素作為項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)引擎資源盤點(diǎn)：項(xiàng)目有確定的五大龍頭農(nóng)企及農(nóng)產(chǎn)品期貨交易中心入駐，為項(xiàng)目在逆境下落位提供基礎(chǔ)驅(qū)動(dòng)引擎：選取具有區(qū)域影響力的農(nóng)產(chǎn)品期貨交易中心成為項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)引擎梳理產(chǎn)業(yè)線以驅(qū)動(dòng)引擎為切入點(diǎn)梳理項(xiàng)目可發(fā)展與延伸的產(chǎn)業(yè)線并得出相應(yīng)的企業(yè)端兩大產(chǎn)業(yè)線：以期貨交易中心為紐帶連接第一產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)，形成金融類與農(nóng)業(yè)類兩大產(chǎn)業(yè)線由“驅(qū)動(dòng)核”延伸出產(chǎn)業(yè)線：期貨交易中心金融產(chǎn)業(yè)線：大宗交易、資金流動(dòng)、資產(chǎn)管理與操作需求而帶來的金融類企業(yè)的集聚（以上海交易所為例：2013年成交量6.42億手，增長(zhǎng)75.86％，成交額為60.42萬億元，同比增長(zhǎng)35.47％，各類交易都需要金融類企業(yè)的支持）農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)線：作為農(nóng)產(chǎn)品尤其是國(guó)內(nèi)首個(gè)肉畜類的期貨交易中心，其各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)與成交量直接影響農(nóng)企的收益，推動(dòng)規(guī)模農(nóng)企在此設(shè)立總部或辦事處（飼料占畜牧業(yè)生產(chǎn)成本的70%以上，原材料價(jià)格的變動(dòng)直接影響農(nóng)企的戰(zhàn)略制定）以期貨交易中心為核心，通過其在一產(chǎn)類與三產(chǎn)類行業(yè)的雙重影響力，梳理出項(xiàng)目農(nóng)業(yè)與金融類兩大產(chǎn)業(yè)線金融與農(nóng)業(yè)兩條產(chǎn)業(yè)線期貨經(jīng)紀(jì)企業(yè)：按照23%的進(jìn)駐率，本項(xiàng)目期貨交易中心的搭建可以吸引36家期貨經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)駐，提供代理服務(wù)期貨經(jīng)紀(jì)公司期貨交易中心交易個(gè)人或企業(yè)開戶委托交易結(jié)算在整個(gè)期貨交易過程中，期貨經(jīng)紀(jì)公司是保證交易正常進(jìn)行的關(guān)鍵金融產(chǎn)業(yè)線——期貨經(jīng)紀(jì)企業(yè)金融服務(wù)企業(yè)：4家主力銀行保證資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，8家多類別金融服務(wù)類企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)補(bǔ)充銀行基金會(huì)計(jì)投資其他期貨交易過程中最為核心的為交易與結(jié)算環(huán)節(jié)，這兩個(gè)環(huán)節(jié)每年經(jīng)過的資金流平均超過50萬億，既需要銀行的資金池保證，也需要基金、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)等企業(yè)的補(bǔ)充與完善產(chǎn)業(yè)特征：第一產(chǎn)業(yè)的弱質(zhì)性決定了只有規(guī)?；凝堫^企業(yè)才有購(gòu)買獨(dú)立辦公物業(yè)的能力，使得客戶基數(shù)急劇縮減農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)線——規(guī)模農(nóng)企農(nóng)企入駐：意向規(guī)模農(nóng)企增加至9家，但仍不足以支撐產(chǎn)業(yè)體系，需要從縱向產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行梳理與挖掘縱向產(chǎn)業(yè)鏈分析：90%以上的規(guī)模農(nóng)企均實(shí)現(xiàn)了跨行合作與發(fā)展，農(nóng)業(yè)體系拓展為規(guī)模農(nóng)企+新型合作企業(yè)的新模式農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)線——新型農(nóng)業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)產(chǎn)業(yè)篩選：根據(jù)行業(yè)統(tǒng)計(jì)，生物科技、電子信息、證券投資與房地產(chǎn)四類高成長(zhǎng)/高盈利行業(yè)為規(guī)模農(nóng)企頻繁涉足的行業(yè)根據(jù)企業(yè)關(guān)聯(lián)模式的不同以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)的差異，生物科技與電子信息為項(xiàng)目重要的機(jī)會(huì)客戶圈層農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)線——新型農(nóng)業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)企業(yè)篩選：生物科技與電子信息類企業(yè)主要集中在科學(xué)城片區(qū)，80%以上為中小企業(yè)，企業(yè)基數(shù)高達(dá)1320家避開政府重點(diǎn)扶持的孵化企業(yè)，轉(zhuǎn)而接納從孵化器中成長(zhǎng)出來的具有獨(dú)立業(yè)務(wù)承擔(dān)能力的企業(yè)新型關(guān)聯(lián)企業(yè)入駐：根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及潛在客戶調(diào)研，約有30家以生物科技與電子信息為主的新型農(nóng)業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)入駐總結(jié)：金融產(chǎn)業(yè)線為項(xiàng)目帶來約48家的企業(yè)資源，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)線為項(xiàng)目帶來約39家的企業(yè)資源產(chǎn)業(yè)線與企業(yè)端總結(jié)驅(qū)動(dòng)核：期貨交易中心農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)線金融產(chǎn)業(yè)線48家的企業(yè)資源39家的企業(yè)資源期貨經(jīng)紀(jì)企業(yè)：36家銀行及金融服務(wù)企業(yè)：12家規(guī)模農(nóng)企：9家新型農(nóng)企關(guān)聯(lián)企業(yè)：30家需求定物業(yè)根據(jù)企業(yè)端需求研究確定項(xiàng)目的物業(yè)類型以及各類物業(yè)的個(gè)性化打造要求企業(yè)需求（金融類企業(yè)）：對(duì)于金融產(chǎn)業(yè)線，除卻常規(guī)的辦公、配套需求，期貨經(jīng)紀(jì)企業(yè)還需要專門的期貨交易數(shù)據(jù)線接入期貨經(jīng)紀(jì)企業(yè)銀行及金融服務(wù)企業(yè)常規(guī)需求：差異化需求：企業(yè)需求（規(guī)模農(nóng)企）：對(duì)于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)線，實(shí)力雄厚的規(guī)模農(nóng)企借助本項(xiàng)目商業(yè)載體進(jìn)行新概念展銷模式的試點(diǎn)企業(yè)需求（新型農(nóng)業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)）：走出孵化器的新型農(nóng)業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)，需要搭建服務(wù)平臺(tái)加速科研成果向經(jīng)濟(jì)效益的轉(zhuǎn)變公共科研平臺(tái)信息服務(wù)平臺(tái)寫字樓：7萬平米的寫字樓為企業(yè)提供優(yōu)越辦公空間的同時(shí)，各類特色設(shè)計(jì)與配套滿足企業(yè)的個(gè)性需求商業(yè)：2萬平米的商業(yè)，在滿足常規(guī)餐飲/生活零售需求外，打造展銷游一體化的新型農(nóng)產(chǎn)品商業(yè)模式公寓：11萬平米的公寓，作為現(xiàn)金流產(chǎn)品同時(shí)具備投資、居住、酒店、辦公多種屬性總結(jié)：寫字樓、商業(yè)、公寓產(chǎn)品的面積比7:2:11，將兩條產(chǎn)業(yè)線的核心企業(yè)需求分別落位到各類物業(yè)物業(yè)類型：寫字樓物業(yè)面積：7萬平米主要功能：提供辦公空間、業(yè)務(wù)發(fā)展平臺(tái)、業(yè)務(wù)發(fā)展硬件配套、公共商務(wù)配套等功能物業(yè)類型：商業(yè)物業(yè)面積：2萬平米主要功能：提供常規(guī)商務(wù)型消費(fèi)、生活性消費(fèi)、農(nóng)產(chǎn)品展銷及特色體驗(yàn)等功能物業(yè)類型：公寓物業(yè)面積：11萬平米主要功能：提供辦公空間、業(yè)務(wù)發(fā)展平臺(tái)、業(yè)務(wù)發(fā)展硬件配套、公共商務(wù)配套等功能企業(yè)需求下的物業(yè)落位形成循環(huán)體將企業(yè)體系與承擔(dān)不同功能的物業(yè)體系進(jìn)行整合在項(xiàng)目?jī)?nèi)部形成可以流動(dòng)的循環(huán)體賦予項(xiàng)目可持續(xù)的生命力企業(yè)閉環(huán)：以期貨交易中心為紐帶的企業(yè)之間通過生產(chǎn)要素的流動(dòng)形成閉環(huán)物業(yè)閉環(huán)：各類物業(yè)依據(jù)產(chǎn)業(yè)核心需求進(jìn)行差異化打造，物業(yè)之間形成相互促進(jìn)的價(jià)值閉環(huán)華南第一產(chǎn)業(yè)綜合體維持一產(chǎn)特質(zhì)主動(dòng)融入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富物業(yè)功能復(fù)合生產(chǎn)要素流通項(xiàng)目概況基礎(chǔ)指標(biāo)發(fā)展目標(biāo)環(huán)境解析區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)特征核心問題項(xiàng)目落位總結(jié)空降型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的鉆石模型003006041011目錄尋找突破點(diǎn)梳理產(chǎn)業(yè)線需求定物業(yè)形成循環(huán)體空降型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目落位的鉆石模型第一步：標(biāo)記尋找突破點(diǎn)第二步：切割梳理產(chǎn)業(yè)線