第六章-房屋日常養(yǎng)護

房屋日常養(yǎng)護第六章教學目標：掌握房屋日常養(yǎng)護的類型及特點了解房屋日常養(yǎng)護的內(nèi)容了解并掌握房屋日常養(yǎng)護的一般程序與考核指標一、房屋日常養(yǎng)護的定義房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護管理等工作，是物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)之一。特點：經(jīng)常性、分散性和臨時性目的：

延長大修周期、最大限度地延長房屋的使用年限

二、房屋養(yǎng)護的原則（一）因地制宜，合理修繕（二）對不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護標準（三）定期檢查，及時維護（四）加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用;最有效地合理使用維修基金（五）最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能三、房屋養(yǎng)護的內(nèi)容(一)房屋的日常養(yǎng)護(二)房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護房屋的日常養(yǎng)護包括房屋的零星養(yǎng)護和房屋的計劃養(yǎng)護。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護的來源，主要有防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。四、房屋養(yǎng)護服務中存在的問題物業(yè)管理公司作為房屋養(yǎng)護服務的主體，其接受養(yǎng)護的對象是開發(fā)商建造的房屋，其實施服務的對象是房屋的業(yè)主或使用人。（一）由開發(fā)商建造的房屋質量而引發(fā)的問題(1)屋面滲漏。（2）天花板開裂、開鼓。（3）墻面開裂，外墻龜裂、起殼、脫落，易造成墻面滲水。(4)樓地面出現(xiàn)空鼓裂縫。（5）鋁合金門窗制作安裝存在的問題。(6)木制品制作安裝粗糙，木門和隔斷制作粗糙，翹曲變形.關閉不嚴密，開啟不靈活，夾板門漏設排氣孔。（一）由開發(fā)商建造的房屋質量而引發(fā)的問題(7)部分水箱混凝土不密實，底部滲水。(8)水電安裝質量差，配管導線色標混亂，不符合標準，壓接帽不阻燃.開關串接，多股導線接頭不搪錫，衛(wèi)生潔具用木摔木螺釘固定不牢固，避雷帶接頭、電焊及接地裝里不規(guī)范，室內(nèi)給排水管道接口滲漏。

(9)廚房、衛(wèi)生間排水系統(tǒng)存在問題。（二）由物業(yè)管理公司的服務質量而引發(fā)的問題（1）對房屋養(yǎng)護的收費標準;（2）對房屋養(yǎng)護的服務質量。（三）由業(yè)主或使用人對房屋的使用質量而引發(fā)的問題《中國物業(yè)管理條例》就物業(yè)的使用對業(yè)主或使用人做出了明確規(guī)定：業(yè)務或使用人裝修住宅，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或使用人。五、房屋日常養(yǎng)護的類型（一）零星養(yǎng)護（二）計劃養(yǎng)護（一）零星養(yǎng)護房屋的零星養(yǎng)護修理，指結合實際情況確定或因突然損壞引起的小修。零星養(yǎng)護的特點是修理范困廣，項目零星分散；時間緊，要求及時；具有經(jīng)常性的服務性質。零星養(yǎng)護應力爭做到“水電急修不過夜，小修項目不過三，一般項目不過五”。日常養(yǎng)護項目：主要通過維修管理人員的走訪住房和業(yè)主或住戶的隨時保修兩個渠道來收集。主要內(nèi)容：屋面補漏、修補屋面、修補泛水、屋脊；鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃，換窗紗、油漆等；修補樓地面面層，抽換個別楞木等；拆砌挖補局部墻體、個別拱圈，拆換個別過梁等；修補內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等；抽換個別檁條，接換個別木梁、屋架、木柱、修補木樓等；水衛(wèi)、電氣、暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等；下水管道的疏通，修補明溝、散水、落水管等；房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構件的臨時加固、維修等。（二）計劃養(yǎng)護訂立科學的大、中、小修三級修繕制度，以保證房屋的正常使用，延長其整體的使用壽命。房屋的紗窗每3年左右刷一遍鉛油保養(yǎng)。門窗、壁櫥上的油漆、油飾層一般5年左右重新刷一遍。外墻每10年應徹底進行一次檢修加固。照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負荷的情況，必要時可局部或全部更換。六、房屋日常養(yǎng)護的內(nèi)容地基基礎的養(yǎng)護樓地面工程的養(yǎng)護墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護工程（定期檢查一般不少于每年1次）門窗工程的養(yǎng)護屋面工程維修養(yǎng)護（一般非上人屋面每季度清掃1次）通風道的養(yǎng)護管理垃圾道的養(yǎng)護管理七、對二次裝修的管理二次裝修是指樓宇接管驗收交付使用后，業(yè)主(或用戶)辦理完入伙手續(xù)后，在正式入住前，根據(jù)業(yè)主的要求，對所購(租賃)房屋進行分隔、裝飾、布置等。有時住戶掉換后，新用戶要將原來的裝修推倒，按自己的意愿重新裝修。八、房屋日常養(yǎng)護的一般程序及考核指標房屋日常養(yǎng)護的程序1.項目收集（走訪查房和住戶報修）住戶報修途徑：

設立報修箱、建立接待報修值班制度、設點開展咨詢等2.任務落實

（一）定額指標修養(yǎng)護工人的勞動效率要100%達到或超過人工定額;材料消耗要不超過或低于材料消耗定額，達到小修養(yǎng)護工程定額的指標，是完成小修養(yǎng)護工作量，搞好日常服務的必要保證。日常養(yǎng)護考核指標主要有:定額指標、經(jīng)費指標、服務指標和安全指標。房屋日常養(yǎng)護考核指標：（二）經(jīng)費指標小修養(yǎng)護經(jīng)費主要通過收取物業(yè)管理服務費籌集，不足部分從物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營的收人中彌補。（三）服務指標(1)走訪查房率。

(2)養(yǎng)護計劃完成率。

(3)養(yǎng)護及時率。（四）安全指標確保住用、生產(chǎn)安全，是維修服務的首要指標，是考核工作實績的重要依據(jù)。(1)嚴格遵守操作規(guī)程，不違章上崗和操作。(2)注意工具、用具的安全檢查，及時修復或更換存在安全隱患的工具、用具。(3)按施工規(guī)定選用結構部件的材料，如利用舊料時，要特別注意安全性能的檢查，增強施工期間和完工后交付使用的安全因素。6.2地基、基礎維修養(yǎng)護地基？基礎？

6.2地基、基礎維修養(yǎng)護6.2地基、基礎維修養(yǎng)護6.2地基、基礎維修養(yǎng)護地基基礎屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補救措施很困難，應給予足夠的重視。主要從以下方面做好養(yǎng)護工作：堅決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生防止地基浸水保證勒腳完好無損防止地基凍害想一想：造成建筑物地基基礎變形的原因有哪些？原因有：軟弱地基;用材不當，施工質量差;基礎埋置深度不當;相鄰建筑物的基礎影響;建筑物內(nèi)上、下水管道漏水，引起地基濕陷;不合理使用;維修養(yǎng)護不及時，地表水滲人地基等。討論：如何對地基、基礎進行加固？地基加固：灌漿法加固高壓噴射注漿法加固石灰漿加固硅化加固灰土擠密樁加固石灰擠密樁加固其他基礎加固法：基礎的灌漿加固擴大基礎受力面積加固法條形基礎兩側擴大加固法鋼筋混凝土柱下獨立基礎的擴大加固架托換基法6.3樓地面工程的養(yǎng)護保證經(jīng)常用水房間的有效防水；避免室內(nèi)受潮與蟲害；加強對二次裝修的科學管理；控制與消除裝飾材料的副作用。6.4墻臺面及吊頂工程的維修墻臺面及吊頂工程是房屋裝修工作的主要部分。一般包括以下部分：抹灰、刷（噴）漿、裱糊、塊材飾面、罩面板及龍骨安裝工程等。要求：

定期檢查，及時處理；加強保護與其他工程相接處注意清潔與清潔方法注意日常工作中的防護注意材料的工作環(huán)境更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性6.5門窗工程的養(yǎng)護木門窗易出現(xiàn)的問題：

門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐蝕、縫隙過大等鋼門窗易出現(xiàn)的問題：

翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、漏縫透風、斷裂損壞等鋁合金、塑鋼門窗常見問題：

易受酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕6.6屋面工程的養(yǎng)護防水層的養(yǎng)護是屋面工程養(yǎng)護維修的中心內(nèi)容。要求：定期清掃，保證各種設施處于有效狀態(tài)定期檢查、記錄，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理建立大修、中修、小修制度加強屋面使用的管理建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)團隊6.7通風道的養(yǎng)護由于通風道在房屋建設和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對通風道的養(yǎng)護管理應該作為一個專項格外加以重視。住戶在安裝抽油煙機和衛(wèi)生間通風器時，必須小心細致地操作，不要亂打亂鑿，對通風道造成損害。不要往通風道里扔磚頭、石塊或在通風道上掛東