第五章可行性研究(2014改)

可行性研究的作用可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。是投資決策的基本依據(jù)。是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。是項(xiàng)目立項(xiàng)、用地審批的條件。是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、概述二、房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析三、房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)分析概述內(nèi)容：靜態(tài)評(píng)價(jià)——用于項(xiàng)目初步評(píng)價(jià)或粗略評(píng)價(jià)。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)——考慮到項(xiàng)目的整個(gè)壽命期,考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度分析——對(duì)由于不確定性而可能引起的后果與預(yù)期目標(biāo)發(fā)生的偏離進(jìn)行分析。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)——從國家宏觀經(jīng)濟(jì)的角度分析項(xiàng)目的投資效益。指標(biāo)體系房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系投資回報(bào)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率投資利潤率凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期凈現(xiàn)值率房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析一、投資利潤率二、投資利稅率三、靜態(tài)投資回收期投資利潤率投資利潤率＝年利潤總額或平均年利潤額/項(xiàng)目總投資額×100％總投資額包括貸款利息。將投資利潤率與基準(zhǔn)投資利潤率進(jìn)行比較。只有當(dāng)投資利潤率大于基準(zhǔn)投資利潤率，項(xiàng)目才可行。同時(shí)，還可與行業(yè)的平均利潤率相比較。比較粗略，適用于投資額小、比較簡單的項(xiàng)目評(píng)價(jià)。投資利稅率投資利稅率＝正常年利稅總額或平均年利稅額/項(xiàng)目總投資額×100％除了反映項(xiàng)目的盈利能力以外，還可反映項(xiàng)目為國家財(cái)政所作貢獻(xiàn)的大小。靜態(tài)投資回收期按平均收益額計(jì)算投資回收期＝項(xiàng)目總投資/項(xiàng)目年平均收益額

總投資同樣包括利息。年平均收益額等于年均營業(yè)收入(租金收入)扣除年平均經(jīng)營成本及各種稅金后的余額。按累計(jì)收益額計(jì)算項(xiàng)目投資總額＝

其中，F(xiàn)t:第t年的凈現(xiàn)金流量，n:靜態(tài)投資回收期即：使得各年累計(jì)的凈現(xiàn)金收入與項(xiàng)目總投資相等房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)分析一、凈現(xiàn)值(NPV)二、內(nèi)部收益率(IRR)三、動(dòng)態(tài)投資回收期(N)按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點(diǎn)的現(xiàn)值的代數(shù)和。NPV=Ft:第t年的凈現(xiàn)金流量(CI-CO現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量)i0：貼現(xiàn)率應(yīng)用：首先，可行的方案必須使NPV>0；其次，方案間進(jìn)行比較時(shí)，NPV越大越好,NPV越大，說明方案的盈利能力越強(qiáng)。不足：貼現(xiàn)率的確定比較困難是一個(gè)絕對(duì)指標(biāo)，沒有反映投資的單位回報(bào)。凈現(xiàn)值分析(NPV)有一項(xiàng)投資，投資者投資1,000,000元購買一棟住宅用于出租，共租出10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為100,000元，每兩年租金增加10%，租約期滿后，將物業(yè)出售，預(yù)計(jì)售價(jià)900,000元。貼現(xiàn)率為12%。運(yùn)用NPV方法來判斷該方案是否盈利。例1：年期

投資額租金收入貼現(xiàn)率(12%)收入現(xiàn)值1-1,000,000100,0001100,00021000000.8929(1/1.12)89,2863110,0000.7972(1/1.122)87,6914110,0000.711878,2965121,0000.635576,8986121,0000.567468,6597133,1000.506667,4338133,1000.452360,2089146,4100.403959,13310146,4100.360652,79710年末售出900,0000.3220289,776NPV=租金收益現(xiàn)值+售樓收益現(xiàn)值-投資額=100,000+89,286+…+52,797+289,776-1,000,000=30,177例2：

某項(xiàng)目有甲、乙兩個(gè)投資方案。兩方案的費(fèi)用支出及收入情況如下表所示。設(shè)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命以7年計(jì)，項(xiàng)目建設(shè)期2年。試用凈現(xiàn)值法進(jìn)行方案評(píng)價(jià)。年份甲方案乙方案投資收入成本凈收入投資收入成本凈收入12500-25002000-200022800-28001600-16003160035012501298540758416003501250129854075851600350125012985407586160035012501298540758716003501250129854075881600350125012985407589160035012501298540758年份甲方案乙方案凈收入貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值凈收入貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值1-25000.9091-2272.75-20000.9091-1818.22-28000.8264-2313.92-16000.8264-1322.24312500.7513939.127580.7513569.49412500.6830853.757580.6830517.71512500.6209776.127580.6209470.64612500.5645705.637580.5645427.89712500.5132641.507580.5132389.00812500.4665583.137580.4665353.61912500.4241530.127580.4241321.47NPV=442.7NPV=-90.63運(yùn)用凈現(xiàn)值進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)涉及的幾個(gè)問題1.經(jīng)濟(jì)壽命的計(jì)算周期不是指耐用年限,年限太長其折現(xiàn)系數(shù)太小,因此一般取10-15年。經(jīng)濟(jì)壽命的計(jì)算單位經(jīng)常是“年”但對(duì)中小型項(xiàng)目也可以是季度或月甚至旬或周。2.關(guān)于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率.國際上大多數(shù)以資本市場中長期貸款的利率為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率;我國一般由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)貼現(xiàn)率;若沒有規(guī)定,則以銀行中長期貸款的實(shí)際利率計(jì)算。3.

關(guān)于凈現(xiàn)金流量Ft的計(jì)算.

是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和.具體計(jì)算中有以下幾個(gè)問題:(1),現(xiàn)金流出中不再包括固定資產(chǎn)折舊,即每年的銷售成本中應(yīng)扣除固定資產(chǎn)折舊.(2),每年的還本付息額除去高于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率的貸款利息以外,也不應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出.因?yàn)楸窘鹨言谕顿Y額中列為現(xiàn)金流出,利息則是在貼現(xiàn)的過程中就考慮進(jìn)去了.(3)計(jì)算凈現(xiàn)金流量時(shí),應(yīng)綜合考慮所有的稅費(fèi)和成本費(fèi)用,如營業(yè)稅,所得稅,城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)等。內(nèi)部收益率(IRR)在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，即項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率。即滿足NPV==0的i0就是內(nèi)部收益率,IRR.計(jì)算方法：內(nèi)插值法1.假定一個(gè)貼現(xiàn)率i1,求出以這個(gè)貼現(xiàn)率計(jì)算的NPV1;2.若NPV1>0,則提高貼現(xiàn)率,重新計(jì)算NPV,直到NPV<0;反之,如果NPV1<0,則降低貼現(xiàn)率,直到NPV>0。假定此時(shí)的貼現(xiàn)率為i2,此時(shí)的凈現(xiàn)值為NPV2.假設(shè)NPV1>0,NPV2<0,則內(nèi)部收益率的計(jì)算公式如下：式中,IRR:項(xiàng)目內(nèi)部收益率

i1：低貼現(xiàn)率;:低貼現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值絕對(duì)值；

i2：高貼現(xiàn)率:

:高貼現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值絕對(duì)值。內(nèi)部收益率是項(xiàng)目貼現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行獨(dú)立方案評(píng)價(jià)時(shí)，一般是將求得的項(xiàng)目內(nèi)部收益率與同期貸款利率，同期本行業(yè)的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，以及同期同類項(xiàng)目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率相比較。在進(jìn)行多方案對(duì)比時(shí)，若其他因素相同，則選擇IRR較大的投資方案。例題：設(shè)貸款利率為8%，基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%，試用內(nèi)部收益率法對(duì)前面例2中的甲乙兩方案進(jìn)行評(píng)價(jià)與選擇。計(jì)算甲方案的IRR

假設(shè)i1=15%,通過計(jì)算得NPV1=-358.77

假設(shè)i2=12%,計(jì)算得NPV2=83.46則IRR甲=0.12+83.46/(83.46+358.77)(3%)=0.1257=12.57%計(jì)算乙方案的IRR設(shè)i1=8%,NPV1=159.83i2=10%,NPV2=-90.63則IRR乙=？動(dòng)態(tài)投資回收期

指在考慮了資金的時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，以投資項(xiàng)目所得到的凈現(xiàn)金流量抵償項(xiàng)目初始投資所需要的時(shí)間。動(dòng)態(tài)投資回收期N=(累計(jì)凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1)+(上年累計(jì)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年的凈現(xiàn)值)年份凈現(xiàn)金流量F累計(jì)現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值NPV累計(jì)凈現(xiàn)值0-750-750-750-7501124-626113-6372129-497107-5303130-36798-4324134-23392-3405138-9586-25461596490-16471592382-82815938274-89159541675910259800100159N=8+8/67=8.12年或N=9-59/67=8.12年優(yōu)缺點(diǎn)在靜態(tài)回收期的基礎(chǔ)上引入了資金貼現(xiàn)概念，完善了投資回收期的概念，即不僅要回收資本的投入量，還應(yīng)該按期望的投資回報(bào)率回收投入資本所贏得的貨幣時(shí)間價(jià)值。動(dòng)態(tài)投資回收期長短受所選用的貼現(xiàn)率大小的影響。只考慮了資本回收的快慢,而忽視了投入資本的盈利能力,更沒有考慮投資回收以后的收益情況，因此只能作為輔助指標(biāo)。房地產(chǎn)投資不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析不確定性分析不確定性分析概述盈虧平衡分析敏感性分析概率分析風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)不確定性分析概述房地產(chǎn)投資不確定性分析是以合理、有效地識(shí)別和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為主要目標(biāo)的一種分析方法。它通過計(jì)算和分析各種不確定性因素的變動(dòng)對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而確認(rèn)投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的可行性。不確定性分析的方法主要有盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。不確定因素租售價(jià)格及租售率開發(fā)周期開發(fā)成本利率盈虧平衡分析又稱收支平衡分析或盈虧臨界分析以及量本利分析。它是技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中經(jīng)濟(jì)臨界點(diǎn)的分析方法在項(xiàng)目規(guī)模分析中的應(yīng)用。所謂收支平衡點(diǎn)或盈虧平衡點(diǎn)是指一定的生產(chǎn)水平(產(chǎn)量)或銷售水平(銷量)，當(dāng)投資項(xiàng)目的生產(chǎn)或銷售達(dá)到這個(gè)規(guī)模時(shí)，項(xiàng)目的收入和支出達(dá)到平衡，項(xiàng)目既不虧本也不盈利，維持一種簡單再生產(chǎn)的狀態(tài)，稱之為“保本”狀態(tài)。線性盈虧平衡分析C=CF+CV=CF+CXQC：總成本；CF：固定成本；CV：可變成本；

CX：單位產(chǎn)品的可變成本；Q：開發(fā)數(shù)量。S=PQ-tQS：銷售收入；P：銷售單價(jià)；

t：銷售稅金及附加求盈虧平衡點(diǎn)即求使C=S的點(diǎn)：

CF+CXQ=PQ-tQQ*=CF/（P-CX-t）

Q*即為盈虧平衡時(shí)的開發(fā)數(shù)量。線性盈虧平衡分析圖示收入成本產(chǎn)量(Q)EQ0CFCS盈利區(qū)虧損區(qū)臨界點(diǎn)：E，臨界產(chǎn)量Q0例：某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目固定成本為7000萬元，單位面積的可變成本為2000元/平方米，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)平均售價(jià)為6000元/平方米，銷售稅金及附加為500元/平方米，開發(fā)商擬獲利5000萬元。試求項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的開發(fā)數(shù)量及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤所需開發(fā)量。CF=7000×104，CX=2000，P=6000，t=500Q*=7000×104/（6000-2000-500）=20000平方米要獲利5000萬怎么計(jì)算？非線性盈虧平衡分析圖示收入成本產(chǎn)量(Q)A1Q1CFCS盈利區(qū)虧損區(qū)虧損區(qū)A2Q2敏感性分析是研究投資效益預(yù)測(cè)中某些不確定因素對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果的影響及其影響程度的分析。通常以成本、單價(jià)、稅率等影響因素為自變量，考察其對(duì)分析指標(biāo)(如凈現(xiàn)值、利潤率等收益指標(biāo))的影響程度。敏感性分析的步驟一、確定分析指標(biāo)（因變量）。二、確定影響因素及其變化范圍（自變量）。三、計(jì)算因素波動(dòng)所引起的分析指標(biāo)的變化。四、確定敏感因素和敏感程度。五、得出敏感性分析結(jié)論及分析。敏感性分析敏感性系數(shù)＝評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)的百分比(變動(dòng)率)/不確定因素變動(dòng)的百分比(變動(dòng)率)

敏感性系數(shù)越大，說明該因素對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響越大，或者說評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素越敏感。臨界點(diǎn)：不確定因素變動(dòng)多少個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)使評(píng)價(jià)指標(biāo)達(dá)到臨界點(diǎn)(例如凈現(xiàn)值為0的點(diǎn))。

臨界點(diǎn)越低，說明說明該因素對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響越大，或者說評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素越敏感。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型自然風(fēng)險(xiǎn)與意外風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)(購買力風(fēng)險(xiǎn),變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn),利率風(fēng)險(xiǎn))政策風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)與政治風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的度量通常采用標(biāo)準(zhǔn)差來對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行度量。R：風(fēng)險(xiǎn)的度量指標(biāo)Pi：第i個(gè)不確定結(jié)果發(fā)生的概率Ki：第i個(gè)不確定結(jié)果的數(shù)量值n：不確定結(jié)果的數(shù)目：期望值風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控風(fēng)險(xiǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移(如保險(xiǎn))房地產(chǎn)投資組合狹義的房地產(chǎn)投資組合是指由不同類型的房地產(chǎn)和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。廣義的房地產(chǎn)組合是指將房地產(chǎn)與股票、證券等金融資產(chǎn)進(jìn)行投資組合。在投資組合中投資類型已經(jīng)確定的前提下，風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)呈正向運(yùn)動(dòng)關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)越大，期望回報(bào)越高；風(fēng)險(xiǎn)越小，期望回報(bào)越低。如果在一個(gè)已有的投資組合基礎(chǔ)上引入新的投資資產(chǎn)，則可以在保持風(fēng)險(xiǎn)不變的前提下增加投資回報(bào)。由于房地產(chǎn)具有保值增值功能，并且有抵御通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的功能，因此，將房地產(chǎn)引入投資組合中，有可能降低風(fēng)險(xiǎn)，并且提高投資回報(bào)。例假設(shè)投資者有一筆1000萬的資金，其投資方案有甲乙丙三種。甲方案是全部投入住宅房地產(chǎn)，乙方案是全部投入寫字樓，丙方案是一種投資組合，將一半的資金投入住宅房地產(chǎn)，另一半投入寫字樓。三種方案各種不確定性情況及其概率如下，請(qǐng)對(duì)三種方案的收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。盈利虧本0.70.3+200萬-120萬甲方案：住宅投資1000萬概率收益盈利虧本0.650.35+260萬-150萬乙方案：寫字樓投資1000萬好差0.70.3+100萬-60萬丙方案：住宅投資500萬好差0.650.35+130萬-75萬寫字樓投資500萬甲方案期望收益:=200*0.7+(-120)*0.3=104風(fēng)險(xiǎn)度量值=146.6乙方案期望收益:=260*0.65-150*0.35=116.5風(fēng)險(xiǎn)度量值=195.6

146.6=[(200-104)2*0.7+(-120-104)2*0.3]1/2195.6=?0.455=0.7*0.65；230=100+1300.245=0.7*0.35；25=100+(-75)0.195=0.3*0.65；70=……0.105=……-135=……丙方案期望收益=230×0.455+25×0.245+70×0.195+(-135)×0.105=110.25風(fēng)險(xiǎn)度量值=122.2比較分析項(xiàng)目方案甲方案乙方案丙方案期望收益104116.5110.25風(fēng)險(xiǎn)度量值146.6195.6122.2結(jié)論：丙方案（采用投資組合的方案）收益介于其他兩個(gè)方案之間，但風(fēng)險(xiǎn)比其他兩個(gè)方案都小。因此，采用投資組合是一種降低風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告建設(shè)部“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法”:項(xiàng)目概況投資環(huán)境分析市場分析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)成本費(fèi)用估算與資金籌措財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析方案比選與決策建議(結(jié)論)

房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告

——建設(shè)部“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法”一、總論二、項(xiàng)目背景和發(fā)展概況三、市場現(xiàn)狀調(diào)查與未來需求預(yù)測(cè)四、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的對(duì)比與選擇五、項(xiàng)目進(jìn)度安排六、投資及成本估算七、經(jīng)濟(jì)效果預(yù)測(cè)八、資金籌措方案及現(xiàn)金流量分析九、經(jīng)濟(jì)效益分析與評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)十、社會(huì)效益與環(huán)境效益評(píng)價(jià)十一、結(jié)論總論1.項(xiàng)目背景；2.可行性研究結(jié)論；3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4.存在的問題及解決建議。項(xiàng)目背景和發(fā)展概況項(xiàng)目名稱以及開發(fā)建設(shè)單位；該項(xiàng)目提出的背景；開發(fā)項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境，如區(qū)位條件、交通、人口、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件以及水文、地質(zhì)、植被等自然條件；開發(fā)對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，它在城市總體規(guī)劃中的地位及作用等，項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)；該項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)意義和社會(huì)意義及必要性。市場現(xiàn)狀調(diào)查與未來需求預(yù)測(cè)相關(guān)市場的調(diào)查，如建材市場，勞動(dòng)力市場等；房地產(chǎn)市場價(jià)格以及市場需求分析；類似房地產(chǎn)的市場供給狀況分析。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的對(duì)比與選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括建筑物主要參數(shù)(占地面積、基底面積、建筑層數(shù)、建筑面積、建筑