2023年公務(wù)員考試法律常識(shí)題

售樓廣告上的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？售樓廣告和宣傳資料僅僅是開(kāi)發(fā)商為了吸引買(mǎi)房的人而做的一種宣傳。假如廣告上的宣傳內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入?yún)f(xié)議中,即使將來(lái)這些宣傳沒(méi)有兌現(xiàn),開(kāi)發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。假如開(kāi)發(fā)商在這些材料上寫(xiě)得非常明確具體,內(nèi)容擬定，如“送多少錢(qián)的精裝修”,“綠化面積達(dá)成多少平方米”等等,這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買(mǎi)房產(chǎn)生重大影響,即使這些內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入?yún)f(xié)議,開(kāi)發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以,一些重要的廣告一定要保存好，假如將來(lái)發(fā)生糾紛,可以作為證據(jù)。參考法條:《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣協(xié)議糾紛案件合用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條

房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假?gòu)V告民事責(zé)任的必要條件有什么？（１）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告。購(gòu)房者要可以證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的,這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。（2)購(gòu)房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購(gòu)房者由于依賴（虛假）廣告,對(duì)該廣告承諾的內(nèi)容抱有盼望才購(gòu)買(mǎi)房屋的,即受到了欺騙和誤導(dǎo)。假如購(gòu)房者在購(gòu)房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購(gòu)房者的購(gòu)房行為與虛假?gòu)V告無(wú)關(guān),則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。(3）購(gòu)房者的合法權(quán)益受到了侵害。購(gòu)房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害涉及財(cái)產(chǎn)的、金錢(qián)的、精神的。(4）損害和虛假?gòu)V告之間有因果關(guān)系。也就是說(shuō)，是虛假?gòu)V告欺騙和誤導(dǎo)了購(gòu)房者,給購(gòu)房者的權(quán)益導(dǎo)致了損害,即虛假?gòu)V告與損害之間有因果關(guān)系。參考法條：《廣告法》第三十七條《認(rèn)購(gòu)書(shū)》一般涉及哪些內(nèi)容？《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的內(nèi)容涉及:①房號(hào)及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價(jià)款及計(jì)算方式。④簽訂正式購(gòu)房的日期。⑤在一方不履行的解決問(wèn)題。⑥開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證號(hào)。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。參考法條:《最高人民法院關(guān)于合用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》、第一百一十五條《協(xié)議法》第一百一十五條什么是建筑面積?建筑面積涉及兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積,一部分是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。它的計(jì)算公式是:建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。參考法規(guī)：《建筑面積計(jì)算規(guī)則》什么是套內(nèi)建筑面積?套內(nèi)建筑面積涉及三個(gè)部分：套內(nèi)使用面積,套內(nèi)墻體面積，陽(yáng)臺(tái)建筑面積。它的計(jì)算公式是:套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套內(nèi)墻體面積涉及什么？套內(nèi)墻體面積涉及兩個(gè)部分:一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積;非公用墻體水平投影面積所有計(jì)入套內(nèi)墻體面積。什么是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e?公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有,購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序批準(zhǔn),任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積,與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的,分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。③公用建筑面積分?jǐn)偤?不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位,但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。參考法規(guī):《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》哪些公用建筑面積可以分?jǐn)?整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇?、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變(配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接受機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(涉及山墻）墻體面積水平投影面積的一半。③計(jì)算建筑面積的房屋,層高（高度)均應(yīng)在2．２０米以上(含參考法規(guī)：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行)》。哪些公用建筑面積不能分?jǐn)?？①倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具有使用功能的獨(dú)立使用空間。②售房單位自營(yíng)、自用的房屋。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(涉及物業(yè)管理)用房。參考法條:《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條面積變了,購(gòu)房者可以退房嗎?經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)以后,商品房的面積可以變更,但要在10日內(nèi)告知購(gòu)房者。在接到告知的15日內(nèi)，購(gòu)房者可以作出退房的書(shū)面答復(fù)。在此期間內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為批準(zhǔn)變更。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)告知，購(gòu)房者有權(quán)退房。假如退房，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。參考法條:《商品房銷售管理辦法》第二十四條面積誤差比的公式是什么？面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面積-協(xié)議約定面積協(xié)議約定面積×100％參考法規(guī)：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》解決房屋面積糾紛的原則是什么？協(xié)議有約定的，按照約定解決；協(xié)議沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則解決:(1）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3%），按照協(xié)議約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除協(xié)議的,不予支持；(２)面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)３%,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除協(xié)議、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人批準(zhǔn)繼續(xù)履行協(xié)議,房屋實(shí)際面積大于協(xié)議約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于協(xié)議約定面積的,面積誤差比在３％以內(nèi)(含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買(mǎi)受人,面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買(mǎi)受人。參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣協(xié)議糾紛案件合用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條買(mǎi)房一般要交哪些稅？印花稅。(2)契稅。(3)證件印花稅。參考法條：《北京市人民政府關(guān)于修改<北京市契稅管理規(guī)定＞的決定》第一條、第二條買(mǎi)房一般要交哪些費(fèi)?房屋所有權(quán)登記費(fèi)。(2）公共維修基金。(3)綜合地價(jià)款。(4）證件工本費(fèi)。買(mǎi)車庫(kù)交契稅嗎?購(gòu)房者隨同普通住宅購(gòu)買(mǎi)的車庫(kù)，可以減半征收契稅，按照1.5%的稅率征稅;購(gòu)房者隨同非普通住宅(如別墅)購(gòu)買(mǎi)的車庫(kù),不合用減半征收契稅的政策，仍然要按照3％的稅率征稅。繼承和接受遺贈(zèng)而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？法定繼承人繼承房屋不征收契稅,非法定繼承人繼承房屋，屬于贈(zèng)與行為,應(yīng)征收契稅。申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？（1)貸款對(duì)象為有完全民事行為能力的自然人。(２)具有城鄉(xiāng)常住戶口或有效居留身份，即規(guī)定借款人有合法的身份。（3)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。（4）對(duì)首付款的規(guī)定,銀行間有些許差異。(５）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押,或有符合規(guī)定條件、具有代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。(6)具有購(gòu)房協(xié)議或協(xié)議。（7）貸款人規(guī)定的其他條件。申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款一般要交哪些費(fèi)用？律師審查費(fèi)。（2）公證費(fèi)。(3)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。(4)保險(xiǎn)費(fèi)。哪些財(cái)產(chǎn)可以抵押?（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。（二）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)送工具和其他財(cái)產(chǎn)。(三)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。(四）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)送工具和其他財(cái)產(chǎn)。(五）依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。(六）借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物的,必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。哪些財(cái)產(chǎn)不能抵押？不能抵押的財(cái)產(chǎn):土地所有權(quán);所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物。哪些權(quán)利可以質(zhì)押?(1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單;(2)依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；（3)依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán),專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán);什么是轉(zhuǎn)按揭?“轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人,向原貸款銀行規(guī)定延長(zhǎng)貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)個(gè)人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡(jiǎn)稱“轉(zhuǎn)按”,延長(zhǎng)原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。什么樣的房子要評(píng)估？商品房、二手房和擔(dān)保中心認(rèn)為有必要進(jìn)行評(píng)估的其他房屋。經(jīng)濟(jì)合用房不需要評(píng)估。什么是組合貸款?組合貸款是住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、銀行運(yùn)用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購(gòu)房貸款,是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和,即在住房公積金額度之外的貸款需求,由銀行資金解決。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率兩者之間。什么是個(gè)人住房貼息貸款？所謂個(gè)人住房貼息貸款,是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個(gè)人住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。購(gòu)房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無(wú)須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費(fèi)。這樣,貸款時(shí)間,特別是組合貸款的時(shí)間,也許由以前的幾個(gè)月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行,最后的貼息實(shí)惠仍落在貸款人身上。申請(qǐng)個(gè)人住房貼息貸款的條件是什么？(1）申請(qǐng)人必須是住房公積金的繳存人,截至申請(qǐng)日為止,申請(qǐng)人連續(xù)繳存住房公積金６個(gè)月以上,或累計(jì)繳存12個(gè)月以上,當(dāng)前為正常的繳存狀態(tài)。（2)提供符合規(guī)定的擔(dān)保方式。(3)夫妻雙方只能申請(qǐng)一筆住房貸款貼息。(４）同時(shí)滿足商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款規(guī)定的其他條件。什么是住房補(bǔ)貼？住房補(bǔ)貼是單位停止實(shí)物分房后，國(guó)家為職工解決住房問(wèn)題而給予的補(bǔ)貼資助,采用貨幣分派方式向職工發(fā)放的用于住房消費(fèi)的專項(xiàng)資金。即將單位原用于建房、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼,分次（如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題。住房補(bǔ)貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)合用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體擬定。住房補(bǔ)貼隨人走嗎？職工在本市范圍內(nèi)因各種因素變動(dòng)工作單位且調(diào)入單位已建立住房補(bǔ)貼賬戶時(shí)，應(yīng)將其原住房補(bǔ)貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補(bǔ)貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調(diào)動(dòng)工作等各種因素中斷為其交存住房補(bǔ)貼，在未復(fù)薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補(bǔ)貼時(shí)，職工住房補(bǔ)貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時(shí)封存在原單位住房補(bǔ)貼賬戶下。住房補(bǔ)貼資金封存期間仍按規(guī)定計(jì)息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個(gè)人住房補(bǔ)貼賬戶有關(guān)信息。什么是一表?一表是指：《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。什么是兩書(shū)?兩書(shū)是指：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。收房時(shí)還查看哪些文獻(xiàn)?《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)》、《物業(yè)管理公約》。室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告一般由開(kāi)發(fā)商提供嗎?２023年7月１日以后開(kāi)工的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。２023年７月1日以前開(kāi)工的項(xiàng)目,假如在協(xié)議中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)合格為交付條件的，開(kāi)發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候算交房？當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且達(dá)成交付使用條件以后,開(kāi)發(fā)商會(huì)書(shū)面告知購(gòu)房者辦理交接手續(xù)。在進(jìn)行交接的時(shí)候,開(kāi)發(fā)商要提供一表兩書(shū)、《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)》、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和《物業(yè)管理公約》。當(dāng)購(gòu)房者認(rèn)為房屋符合約定,并且在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽字以后，開(kāi)發(fā)商就完畢了房屋的交付。假如開(kāi)發(fā)商提供的文獻(xiàn)不全,購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受房屋,由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。何種質(zhì)量問(wèn)題可以退房?經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)檢測(cè)后，的確發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的情況,購(gòu)房者可以規(guī)定退房,同時(shí)可以規(guī)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。房屋損毀、滅失誰(shuí)來(lái)賠？在房子交付使用以前,毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者承擔(dān)。購(gòu)房者簽了《房屋驗(yàn)收交接單》以后,房屋就算是交付使用了；購(gòu)房者沒(méi)有合法理由不接受房子的，視為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交付?！安唤毁M(fèi)就不給鑰匙”合法嗎?有些購(gòu)房者在收房時(shí)會(huì)碰到這種情況，開(kāi)發(fā)商規(guī)定購(gòu)房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費(fèi)用,否則就不給辦理入住手續(xù)。購(gòu)房者要清楚，有些費(fèi)用不是由開(kāi)發(fā)商來(lái)收取的。①契稅:契稅是在辦理房屋交易時(shí)由購(gòu)房者向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的。假如購(gòu)房者沒(méi)有委托開(kāi)發(fā)商代辦，開(kāi)發(fā)商就不能代為收取。②公共維修基金：此項(xiàng)基金只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開(kāi)發(fā)商代收，但是開(kāi)發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒(méi)有法律依據(jù)的。③面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”,購(gòu)房協(xié)議已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù),費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。辦理了入住手續(xù),房子就是你的了嗎?不是。只有通過(guò)登記以后，取得了個(gè)人的《房屋所有權(quán)證》的房子才真正屬于自己，并且這種權(quán)利受到法律的保護(hù)?！班l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”能買(mǎi)嗎?農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開(kāi)發(fā)商假如沒(méi)有對(duì)土地的性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換,不能用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。鄉(xiāng)一級(jí)政府無(wú)權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房人一旦購(gòu)買(mǎi)了這種房屋，不僅無(wú)法取得國(guó)家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買(mǎi)賣，并且購(gòu)房人的合法權(quán)益也無(wú)法獲得相應(yīng)的保障。一般什么時(shí)間辦房產(chǎn)證?購(gòu)房者可以委托開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證,也可以自己辦理。假如購(gòu)買(mǎi)的是現(xiàn)房，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在訂立協(xié)議之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。假如購(gòu)買(mǎi)的是期房,購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。沒(méi)有房產(chǎn)證的房子能抵押、買(mǎi)賣嗎?房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明,沒(méi)有房產(chǎn)證的房子不能買(mǎi)賣、置換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓。假如從事了上述的行為，也是不受法律保護(hù)的。以沒(méi)有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無(wú)效的，但是假如雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前可以提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的,抵押還是有效的。什么人可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)合用住房?（1）有本地城鄉(xiāng)戶口(含符合本地安頓條件的軍隊(duì)人員）或市、縣人民政府?dāng)M定的供應(yīng)對(duì)象。(２）無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭。(３)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)。(4)市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。由于各地的經(jīng)濟(jì)條件有很大差別，上述規(guī)定的條件只是一個(gè)原則性的規(guī)定,具體購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)合用房的條件還要參見(jiàn)各地的規(guī)定和政策。預(yù)購(gòu)經(jīng)濟(jì)合用住房，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎?可以。預(yù)購(gòu)人在經(jīng)濟(jì)合用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的經(jīng)濟(jì)合用房,但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)合用房購(gòu)房資格,并持審核證明辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。原價(jià)出售經(jīng)濟(jì)合用住房,還以再買(mǎi)嗎？對(duì)于以原價(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)合用房的原購(gòu)房人，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國(guó)土房管局交易管理部門(mén)出具不高于經(jīng)濟(jì)合用房購(gòu)買(mǎi)單價(jià)出售經(jīng)濟(jì)合用房的證明，可再次申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)合用房,可憑證明到北京市建委開(kāi)發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)合用房購(gòu)買(mǎi)資格的審核手續(xù)。哪些公房不能上市交易?(1）以低于城鄉(xiāng)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)并且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的公房。(２）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。（3)所有權(quán)共有的房屋,其他共有人不批準(zhǔn)出售的公房。(4）有所有權(quán)糾紛的公房。（5)已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的公房。(6）上市出售后會(huì)形成新的住房困難的公房。(7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。(８)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。參考法條：《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)合用住房上市出售管理辦法》第五條已購(gòu)公房上市價(jià)格由誰(shuí)定？已購(gòu)公有住房進(jìn)入市場(chǎng)的買(mǎi)賣成交價(jià)格由買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人協(xié)商擬定。辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時(shí)，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人申報(bào)的買(mǎi)賣成交價(jià)格進(jìn)行核算。申報(bào)的買(mǎi)賣成交價(jià)格明顯低于屆時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估,并按照評(píng)估的價(jià)格計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的,可以自接到評(píng)估價(jià)格告知書(shū)之日起1５日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請(qǐng)復(fù)核,北京市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。參考法條:《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)合用住房上市出售管理辦法》第十三條47．沒(méi)有《房屋租賃許可證》也許會(huì)產(chǎn)生什么后果?何處辦理《房屋租賃許可證》?假如沒(méi)有《房屋租賃許可證》,租賃協(xié)議仍然有效。但是在房屋租賃中,以下兩類承租人假如沒(méi)有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。一是對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來(lái)說(shuō),《房屋租賃許可證》可以作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合合法的憑證。二是對(duì)于租房用于居住的承租人來(lái)說(shuō),《房屋租賃許可證》是向公安機(jī)關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。假如要辦理《房屋租賃許可證》，您應(yīng)當(dāng)?shù)奖镜卣康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理。假如是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門(mén)委托的機(jī)構(gòu)辦理。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十六條、第十七條。48.夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎?假如承租人在房產(chǎn)證上看到有其別人的名字,就表白該房屋是共有房屋，這個(gè)時(shí)候一定要看到所有共有人的書(shū)面批準(zhǔn)才可以租房，由于房屋是夫妻共有的，假如妻子不批準(zhǔn)出租,承租人就不能租住該房屋了。49.被抵押的房屋可以出租嗎?假如房東得到了抵押權(quán)人的批準(zhǔn),就可以出租,假如沒(méi)有通過(guò)抵押權(quán)人批準(zhǔn)該房屋就不能出租。所以,承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況,假如看到房產(chǎn)證上說(shuō)明該房屋已被抵押的,承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書(shū)面批準(zhǔn)后才可以租房。５０.哪些房屋不能出租？沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證就無(wú)法證明房屋的法律關(guān)系,從而就沒(méi)有房屋租賃的法律基礎(chǔ);共有的房屋未經(jīng)全體共有人書(shū)面批準(zhǔn)的,以及產(chǎn)權(quán)不清,權(quán)屬有爭(zhēng)議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；此外,假如該房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn),不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，或已經(jīng)設(shè)立抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人批準(zhǔn)的，屬于法律法規(guī)嚴(yán)禁出租的房屋,那么就不能出租。假如經(jīng)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的,同樣不能出租。此外，尚有需要注意的問(wèn)題,未經(jīng)綜合驗(yàn)收、新建的房屋不能租。有的開(kāi)發(fā)商或房屋所有人急功近利,甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門(mén)驗(yàn)收的房屋出租給承租人,這樣做一是違反國(guó)家法規(guī)，二是對(duì)承租方安全導(dǎo)致威脅。對(duì)于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過(guò)戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。51．假如租用了法律嚴(yán)禁出租的房屋怎么辦？租用了這樣的房子，就有也許因違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃協(xié)議無(wú)效，承租人也因此無(wú)法追究出租人的違約責(zé)任。但這個(gè)時(shí)候承租人可以規(guī)定出租人退還房租,假如出租人有過(guò)錯(cuò)的話，還可規(guī)定出租人補(bǔ)償損失。假如承租人是由于受到出租人的欺詐而租用了法律嚴(yán)禁出租的房屋，承租人還可以撤消協(xié)議,規(guī)定對(duì)方補(bǔ)償損失。假如房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時(shí)候知道這種情況,也可以隨時(shí)解除協(xié)議。參考法條：《協(xié)議法》第五十八條、第二百三十三條。5２.房屋租賃協(xié)議一定要以書(shū)面形式訂立嗎?根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃協(xié)議。為有效保護(hù)自己的利益，應(yīng)盡量使用中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)或本地房管部門(mén)推出的示范文本訂立協(xié)議。雖然口頭訂立的協(xié)議也是有效的,可以被視為是不定期租賃協(xié)議，但是一旦產(chǎn)生糾紛,就很難證明是不是存在協(xié)議以及協(xié)議條款的內(nèi)容是怎么樣的,從而就難以保護(hù)雙方的利益了。參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第九條?！秴f(xié)議法》第二百一十五條。53.房屋租賃協(xié)議必須要備案嗎？對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房來(lái)說(shuō)，簽訂、變更、終止房屋租賃協(xié)議,出租人和承租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護(hù)承租人的權(quán)益，最佳還是登記備案,否則就也許發(fā)生出租人同時(shí)將房子租給別人的情況;同樣,出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風(fēng)險(xiǎn)。在北京的出租人得注意了,凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù)。假如出租人或承租人有一方是港、澳、臺(tái)地區(qū)的人或者外國(guó)人,出租人就要到北京市國(guó)土資源和房屋管理局備案了。參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條。54.房屋租賃協(xié)議應(yīng)當(dāng)去哪些部門(mén)登記備案？沒(méi)有登記備案的租賃協(xié)議有效嗎？雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。房屋租賃協(xié)議登記備案重要是為了便于管理,同時(shí)讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。雖然沒(méi)有登記備案,協(xié)議還是合法有效的,雙方必須按照協(xié)議的規(guī)定履行。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十四條。5５.承租人能裝修承租房屋嗎?裝修后財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有？承租人必須在得到出租人的書(shū)面批準(zhǔn)后才干裝修房屋、增長(zhǎng)附屬設(shè)施，并且在裝修的時(shí)候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu),拆除承重墻。假如承租人沒(méi)有得到出租人的書(shū)面批準(zhǔn)就裝修了,承租人不僅要恢復(fù)本來(lái)的狀態(tài),還要補(bǔ)償出租人的損失。通過(guò)出租人批準(zhǔn)的裝修,雙方可以自行約定財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有。可以在出租人批準(zhǔn)的情況下,將裝修后的財(cái)產(chǎn)折價(jià)轉(zhuǎn)讓給出租人。參考法條：《最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第八十六條。56.承租人可以隨便改變房屋的用途嗎？承租人必須按照協(xié)議的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘若需要改變的話,也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書(shū)面批準(zhǔn)。假如法律對(duì)該出租房屋有特別規(guī)定的話,還要征得主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。57．在出租期間由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修房屋？承租人受到的損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)補(bǔ)償？及時(shí)檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務(wù),除非雙方在協(xié)議中約定由承租人來(lái)承擔(dān)維修義務(wù)，否則出租人有義務(wù)檢查、維修房屋,保證房屋符合協(xié)議規(guī)定的用途。對(duì)于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)維修。假如是由于出租人不及時(shí)修復(fù)房屋，沒(méi)有盡到檢查和維修的義務(wù)，從而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故,并且給承租人的人身財(cái)產(chǎn)帶來(lái)?yè)p失的，出租人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。參考法條:《協(xié)議法》第二百二十條。國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十九條。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。58.在什么情況下，出租人可以不負(fù)責(zé)任?假如房屋損壞是由于承租人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致，或者是由于地震等不可抗力的因素導(dǎo)致,或者雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋的,出租人可以免責(zé)。但是,要注意的是，假如該房屋是由于出租人未及時(shí)履行檢查、維修義務(wù)，使得房屋未處在良好使用狀態(tài)下,發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責(zé)，并應(yīng)依過(guò)錯(cuò)限度承擔(dān)一定責(zé)任。假如雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋，但是出租人在出租時(shí)，對(duì)該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，假如房屋發(fā)生破壞性事故的話,出租人也不能因此完全免責(zé)。參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條?！秴f(xié)議法》第二百二十二條。59.房屋拆遷后，本來(lái)的租賃協(xié)議尚有效嗎？房屋拆遷后,房屋租賃關(guān)系仍然有效,雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃協(xié)議繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃協(xié)議，但由于以前的房屋被拆除了,所以承租人可以住在補(bǔ)償安頓的房屋里。假如補(bǔ)償安頓的房屋和以前的房屋條件不同樣，雙方還可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整租金。假如不符合本來(lái)的用途，承租人也可以解除協(xié)議。參考法條:國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條。６０.承租人可以獲得拆遷補(bǔ)償嗎?承租人是否可以獲得拆遷補(bǔ)償這一規(guī)定,我國(guó)各地的情況都不太同樣。在北京，拆遷人必須對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償,這個(gè)被拆遷人就涉及承租人,但是承租人必須具有北京市常住戶口,按照國(guó)家規(guī)定的租金正式承租房屋，并且必須是長(zhǎng)期居住才干獲得拆遷補(bǔ)償。參考法條:北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條。６1．承租人可以購(gòu)買(mǎi)承租的房子嗎?假如出租人要賣掉房子,應(yīng)當(dāng)一方面告知承租人。假如想購(gòu)買(mǎi)房子的人給出的條件和承租人的條件相同,那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人,這就叫作“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。當(dāng)然,假如承租人出的價(jià)格比別人低，出租人就可以把房子賣給別人了。參考法條：《協(xié)議法》第二百三十條。6２.承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎?應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)支付租金呢？假如承租人不想買(mǎi)下這套房子,那么承租人在原租賃協(xié)議規(guī)定的時(shí)間內(nèi),還是可以按照原協(xié)議的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒(méi)有權(quán)利讓承租人搬走。這就是所謂的“買(mǎi)賣不破租賃”。由于最初的房屋租賃協(xié)議是承租人與老房東簽訂的,承租人應(yīng)向老房東履行協(xié)議義務(wù)，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán)，告知承租人向新房東支付租金,并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更協(xié)議之前，承租人仍應(yīng)按原協(xié)議履行，將租金交給老房東。參考法條:《協(xié)議法》第八十條、第二百二十九條。6３.出租人依法終止協(xié)議，被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦？假如出租人依法終止房屋租賃協(xié)議，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議也隨之終止。被轉(zhuǎn)租人可以規(guī)定承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租協(xié)議的違約責(zé)任,假如出租人也參與了增值租金的提成,那么出租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分責(zé)任。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條。64．轉(zhuǎn)租期限可以比原租期長(zhǎng)嗎?轉(zhuǎn)租期限一般不能超過(guò)原租賃期。但是,假如出租人批準(zhǔn),并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議,那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長(zhǎng)。參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。65.承租人能提前退租嗎？假如提前退租,應(yīng)當(dāng)提前多長(zhǎng)時(shí)間告知出租人？假如協(xié)議中規(guī)定了租賃期限，同時(shí)沒(méi)有對(duì)提前退租問(wèn)題作出特別規(guī)定的話,承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任。承租人提前退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前告知出租人,以便出租人能找到新的房客。合理期限是多長(zhǎng)，法律上沒(méi)有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和協(xié)議的約定來(lái)定，通常是一個(gè)月。６6．租房期滿未簽訂新的租房協(xié)議會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果？租賃期滿雙方未簽新的協(xié)議，出租人有權(quán)規(guī)定承租人搬出。假如承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒(méi)有提出異議的,原租賃協(xié)議繼續(xù)有效,但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃協(xié)議，但出租人解除協(xié)議時(shí),應(yīng)在合理期限前告知承租人。參考法條:《協(xié)議法》第二百三十六條。6７．承租人在什么情況下可以解除協(xié)議？在房屋租賃期間,假如存在以下情況,承租人就可以單方面解除協(xié)議：(１）出租人未準(zhǔn)時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。(2)出租人交付的房屋不符合房屋租賃協(xié)議的約定，致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的。（3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。(4）出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。參考法條：《協(xié)議法》第九十四、二百三十二、二百三十三條。６8．什么叫做廉租住房?誰(shuí)能申請(qǐng)廉租住房?城鄉(xiāng)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鄉(xiāng)戶口的最低收入家庭,而向他們提供的租金相對(duì)低廉的普通住房?，F(xiàn)在大多數(shù)城市已有了廉租住房。申請(qǐng)廉租住房以家庭為單位。申請(qǐng)廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請(qǐng)廉租住房的資格，提出書(shū)面申請(qǐng)，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門(mén)審核，公告登記后,才干輪候配租。收到房租補(bǔ)貼(或分派廉租住房)后,每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鄉(xiāng)居民可申請(qǐng)配租廉租住房，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府?dāng)M定,北京市城近郊八區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是:（1）連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門(mén)認(rèn)定的優(yōu)撫對(duì)象身份證明的家庭。（2)家庭人均住房使用面積7５平方米以下。參考法條:北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鄉(xiāng)廉租住房管理試行辦法實(shí)行意見(jiàn)》第一條第一款。北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鄉(xiāng)廉租住房管理試行辦法》第一條。６９．廉租住房的租金如何擬定?城鄉(xiāng)廉租住房制度重要有3種形式，即租金減免、租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租,其中以租金補(bǔ)貼為主。以北京為例,配租標(biāo)準(zhǔn)按人均10平方米使用面積（涉及原住房面積)，每平方米補(bǔ)貼25元。參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鄉(xiāng)廉租住房管理試行辦法》第三條。建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局《城鄉(xiāng)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條。7０.在哪些情況下,政府會(huì)收回廉租住房或停發(fā)租賃補(bǔ)貼？假如將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租,擅自改變廉租房用途,或者連續(xù)6個(gè)月以上沒(méi)有在廉租房里居住,政府就會(huì)收回廉租房,或者停發(fā)租賃補(bǔ)貼。參考法條:建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局《城鄉(xiāng)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。7１．什么叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？如何辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃協(xié)議中的權(quán)利義務(wù)所有轉(zhuǎn)讓給第三人,由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃協(xié)議，這個(gè)第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。承租人一方面要征得出租人的書(shū)面批準(zhǔn),然后和受讓人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更協(xié)議”,變更承租人,由受讓人繼續(xù)履行協(xié)議。假如原租賃協(xié)議進(jìn)行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。參考法條:《協(xié)議法》第八十八條。72．按揭房屋能出租嗎？以按揭方式付款就相稱于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款,房東擁有對(duì)房屋有限的產(chǎn)權(quán)，因此不能未經(jīng)銀行批準(zhǔn)出售、出租或抵押該房屋。假如出租人想出租按揭房,則可以向貸款銀行提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后出租該房屋。73.出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎?假如將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租，需要通過(guò)單位批準(zhǔn)嗎？對(duì)于出租人租住的公房,假如取得擁有該公房所有權(quán)單位的批準(zhǔn),出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房,且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。假如出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無(wú)需通過(guò)單位批準(zhǔn)，而單位也無(wú)權(quán)分享出租該公房獲得的利益,但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理機(jī)關(guān)申報(bào)。7４.假如租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛,出租人有權(quán)起訴嗎？對(duì)于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況，假如出租人事先征得了單位（房屋的所有權(quán)人）的批準(zhǔn),那么出租人就有權(quán)起訴承租人,規(guī)定他支付房租、違約金和損害補(bǔ)償金。假如出租人沒(méi)有征得單位的批準(zhǔn)私自轉(zhuǎn)租,那么出租人就只能請(qǐng)求法院判決協(xié)議無(wú)效,然后規(guī)定承租人搬出,并支付房屋的使用費(fèi)了。對(duì)于出租人已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的公房,由于出租人是房屋的所有人，所以，他當(dāng)然有權(quán)提起訴訟，規(guī)定承租人履行協(xié)議，支付租金和違約金，并且補(bǔ)償損失。參考法條:《協(xié)議法》第五十八條。７5.涉外出租需要履行哪些手續(xù)?屬于涉外出租房屋的,都應(yīng)在房屋土地管理部門(mén)備案。在北京應(yīng)向市房屋土地管理局房改處提出申請(qǐng),經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋“涉外”印章；同時(shí)還要具有涉外安全審查批準(zhǔn)文獻(xiàn)。此外，出租人也要仔細(xì)檢查外國(guó)人有沒(méi)有在中國(guó)居留的合法證件、身份證明等。參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的告知》第一條。76.要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)辦理什么證件？還應(yīng)當(dāng)注意什么?出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來(lái)說(shuō),《房屋租賃證》是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合合法的有效憑證,因此,出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者,出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件，保證承租人進(jìn)行的是合法經(jīng)營(yíng)。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等活動(dòng),出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十七條。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。7７.假如出租人將房屋出租給了無(wú)照經(jīng)營(yíng)者，會(huì)產(chǎn)生什么后果？假如出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道,承租人進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是屬于無(wú)照經(jīng)營(yíng)，仍然將房屋租給他們的，就會(huì)受到工商管理部門(mén)的行政處罰。?參考法條：國(guó)務(wù)院《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第十五條。78.出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和用于居住有何不同?兩者的管理體制不同。用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的出租房,出租人和承租人雙方對(duì)租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租賃政策。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特性：①租金標(biāo)準(zhǔn)不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導(dǎo)價(jià)格的約束。②修繕責(zé)任不同:對(duì)于房屋的自然損壞，可以在協(xié)議中規(guī)定由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修,而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修。７9.出租人應(yīng)繳納哪些稅？所有的稅都必須由出租人繳納嗎?個(gè)人出租房屋并取得收入，應(yīng)依法納稅。根據(jù)《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托各級(jí)政府的外來(lái)人口管理部門(mén)、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認(rèn)的其他具有代征稅費(fèi)能力的單位作為代征人，負(fù)責(zé)出租房屋稅款的征收。應(yīng)繳稅費(fèi)各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鄉(xiāng)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅。現(xiàn)在除了個(gè)人所得稅按照現(xiàn)行辦法進(jìn)行申報(bào)納稅以外，其余只需按實(shí)際收入的5%計(jì)征綜合稅費(fèi),就無(wú)需繳納此外的其他稅費(fèi)了。除了協(xié)議印花稅,由雙方各自承擔(dān)5０%以外,所有稅費(fèi)都應(yīng)由出租人繳納,而不可約定由承租人承擔(dān)。參考法條：北京市地方稅務(wù)局《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條、第四條。8０.出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎?賣掉房屋需要告知承租人嗎？出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去,但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的，他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋。出租人賣掉房屋需要告知承租人。在賣出房屋之前,出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間范圍內(nèi)告知承租人,由于在同等條件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)承租的房屋。參考法條:《協(xié)議法》第二百三十條。８1.出租人把出租房抵押出去，原租房協(xié)議有效嗎?有效。抵押行為不影響原協(xié)議的效力。在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù)收取租金。一旦出租人不能償還債務(wù),而將房屋變賣或者拍賣了,承租人仍然可以按照本來(lái)的租賃協(xié)議繼續(xù)住在房子里。參考法條：《擔(dān)保法》第四十八條。82.房屋租賃期間承租人死亡的，協(xié)議尚有效嗎?有效。在本情景中，雖然承租人是以一個(gè)人的名義租賃的房屋，但是由于承租人是與家人一起居住的,所以，承租人死亡后,其他一起居住的人有權(quán)規(guī)定繼續(xù)履行原協(xié)議。參考法條：《協(xié)議法》第二百三十四條。83.承租人死亡后,未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎?承租人死亡，假如該承租人的家人并沒(méi)有和他共同居住,原租賃協(xié)議就失效了。在沒(méi)有通過(guò)出租人批準(zhǔn)的情況下,未在一起居住的家人無(wú)權(quán)擅自搬入出租房屋。84.假如是出租人死亡，協(xié)議尚有效嗎?出租人的家人可以收回房屋嗎？在租賃期間,出租人死亡并不影響原租賃協(xié)議的效力。當(dāng)出租人的繼承人繼承房屋時(shí)，繼承人就自動(dòng)成為新的產(chǎn)權(quán)人，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行協(xié)議,出租人的家人無(wú)權(quán)收回房屋。8５．出租人有權(quán)提前收回房屋嗎?對(duì)于有固定期限的房屋租賃,出租人是否有權(quán)提前收回房屋,一方面要看協(xié)議是怎么規(guī)定的。假如協(xié)議中沒(méi)有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人批準(zhǔn);假如承租人不批準(zhǔn),出租人就只好繼續(xù)履行協(xié)議了。但假如承租人運(yùn)用租賃的房屋從事違法活動(dòng)；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋;擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途,或者拖欠房租達(dá)６個(gè)月之久,出租人就可以提前收回房屋，終止協(xié)議了。參考法條：《協(xié)議法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。86.假如雙方?jīng)]有約定租賃期限,出租人可以隨時(shí)收回房屋嗎?假如雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時(shí)解除租賃協(xié)議，但出租人也應(yīng)提前告知承租人。參考法條:《協(xié)議法》第二百三十二條。８7.承租人不交房租，出租人該怎么討租呢?承租人無(wú)合法理由延遲繳付或拒絕繳付房租的,出租人可以規(guī)定承租人按照協(xié)議繳納違約金。假如承租人未繳付房租累計(jì)達(dá)6個(gè)月之久，出租人可以收回房屋,解除協(xié)議，并規(guī)定承租人補(bǔ)償出租人因此受到的損失。假如承租人還是拒不繳付,出租人就可以請(qǐng)求法院強(qiáng)制其繳納租金了。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。8８.承租人沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)規(guī)定出租人付款嗎？假如出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，并且得到了物業(yè)公司的書(shū)面確認(rèn),那么物業(yè)公司就不能再規(guī)定出租人付款了,否則物業(yè)公司還是有權(quán)規(guī)定出租人付款的。也就是說(shuō)承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)的約定,必須要得到物業(yè)公司的確認(rèn)。假如出租人和承租人的這個(gè)約定沒(méi)有得到物業(yè)公司的書(shū)面確認(rèn)，那么這個(gè)約定也只能對(duì)出租人和承租人有約束力，而對(duì)物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對(duì)物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。參考法條:《協(xié)議法》第八十四條。89.合格的中介機(jī)構(gòu)該有哪“兩證”？有效證件應(yīng)當(dāng)掛在哪里？合格的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有“兩證”,也就是北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書(shū),以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)許可證。此外,中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還必須有《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。合格中介機(jī)構(gòu)的有效證件應(yīng)當(dāng)掛在營(yíng)業(yè)場(chǎng)合的顯著位置，同時(shí)還要張貼所有執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證。假如沒(méi)有在規(guī)定的地方懸掛，則很有也許存在問(wèn)題,委托人就一定要小心了。為了防止中介機(jī)構(gòu)造假,一定要堅(jiān)持查看“兩證”原件,最佳把注冊(cè)號(hào)記下來(lái),以防非法中介機(jī)構(gòu)運(yùn)用復(fù)印件弄虛作假。假如和中介機(jī)構(gòu)合作,就一定要簽訂協(xié)議。在簽訂協(xié)議的時(shí)候，還要查看簽署協(xié)議的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證書(shū)。此外，還要檢查出租人的房屋所有權(quán)證和身份證明，按照法律規(guī)定辦理正規(guī)手續(xù),如登記備案,辦理《房屋租賃許可證》、《房屋租賃安全合格證》等。參考法條:建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第六條。90.中介公司可以收哪些費(fèi)用？假如房屋租賃中介機(jī)構(gòu)促成房屋租賃雙方達(dá)成協(xié)議,可以按照雙方的約定一次性收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)當(dāng)向委托人開(kāi)具發(fā)票。中介機(jī)構(gòu)不得收取委托協(xié)議以外的任何財(cái)物,如押金、信息費(fèi)、征詢費(fèi)等。此外中介公司也不得事先收取看房費(fèi)。參考法條:建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。91.假如通過(guò)中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有找到房子,還用交費(fèi)嗎?不用。假如中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有促成協(xié)議成立,則不得規(guī)定委托人支付中介費(fèi)，即使協(xié)議中這樣規(guī)定也是無(wú)效的,但是中介機(jī)構(gòu)可以規(guī)定委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。參考法條:《協(xié)議法》第四百二十七條。92.中介機(jī)構(gòu)可以收取多少中介費(fèi)？中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)收取中介費(fèi)?中介機(jī)構(gòu)可以收取相稱于半個(gè)月到一個(gè)月房租的中介費(fèi)。向誰(shuí)收取國(guó)家沒(méi)有規(guī)定。按照慣例，租賃普通住宅,則由承租人向中介公司繳納中介費(fèi),而對(duì)于公寓、別墅租賃，則由出租人支付。參考法條:《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的告知》第六條。93．什么是房屋出租代理?業(yè)務(wù)是什么？房屋出租代理有時(shí)候也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃協(xié)議。業(yè)務(wù)重要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機(jī)構(gòu)后，由代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)尋找房客，簽訂房屋租賃協(xié)議,辦理房屋租賃協(xié)議的相關(guān)備案手續(xù),通過(guò)銀行收取、交付租金，按照協(xié)議規(guī)定，向承租人提供一定的服務(wù),從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務(wù)中脫身。94.假如承租人沒(méi)有繳付租金怎么辦?假如承租人沒(méi)有繳付租金，銀行也會(huì)從代理機(jī)構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢(qián)，付給出租人，因此出租人無(wú)需承擔(dān)承租人不交租金的風(fēng)險(xiǎn)。參考法條:北京市國(guó)土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第十條。95.房屋出租代理機(jī)構(gòu)可否不通過(guò)銀行向出租人支付租金?不可以。房屋出租代理機(jī)構(gòu)必須與銀行簽訂臨時(shí)租金監(jiān)管協(xié)議,承租人也必須將租金交給銀行，由銀行統(tǒng)一代收、代付租金,即使承租人委托房屋出租代理機(jī)構(gòu)代交租金,代理機(jī)構(gòu)也必須在3日之內(nèi)將租金存入銀行。所以,一旦有房屋經(jīng)紀(jì)公司提出代收租金的規(guī)定，出租人就不應(yīng)與這樣的公司簽約。由于這樣做會(huì)產(chǎn)生房屋出租代理機(jī)構(gòu)卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)，并且也說(shuō)明該房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不具有代理房屋出租的資質(zhì)。參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第七條、第八條。96.承租人繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)和出租人簽約，也應(yīng)向中介機(jī)構(gòu)支付中介費(fèi)嗎？應(yīng)當(dāng)支付。由于中介機(jī)構(gòu)按照協(xié)議規(guī)定向承租人提供了房源信息,讓供需雙方見(jiàn)面，就提供了相應(yīng)的服務(wù)，即使承租人繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)和出租人簽約，協(xié)議的成立也是中介機(jī)構(gòu)促成的,因此中介機(jī)構(gòu)有權(quán)獲得中介費(fèi)。參考法條:《協(xié)議法》第一百零九條。97前期物業(yè)管理協(xié)議能約束業(yè)主嗎？盡管業(yè)主并沒(méi)有直接參與到前期物業(yè)管理協(xié)議的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理協(xié)議的約束。由于，開(kāi)發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理,并且業(yè)主在購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣協(xié)議中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項(xiàng)。所以業(yè)主在簽訂了購(gòu)房協(xié)議后事實(shí)上就是認(rèn)可了開(kāi)發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理協(xié)議。9８開(kāi)發(fā)商是如何選聘前期物業(yè)管理公司的？初期的物業(yè)公司一般都是開(kāi)發(fā)商的下屬公司?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司;投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。這條規(guī)定在一定限度上遏制了物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商的裙帶關(guān)系。99如何成為業(yè)主？業(yè)主為房屋的所有權(quán)人，即房屋權(quán)屬證書(shū)上記載的權(quán)利人。此外購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房尚未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的,商品房買(mǎi)賣協(xié)議記載的購(gòu)房人也被視為業(yè)主。100產(chǎn)權(quán)證沒(méi)辦，是否應(yīng)交物業(yè)費(fèi)？雖然您在買(mǎi)房的時(shí)候還沒(méi)有獲得產(chǎn)權(quán)證書(shū),并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但是由于您已經(jīng)簽訂了購(gòu)房協(xié)議并且已經(jīng)入住,對(duì)該房屋有相稱的控制權(quán)，并且從物業(yè)管理中獲益，因此應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理費(fèi)。1０1業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)時(shí)間怎么擬定？業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有哪些?業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種。定期會(huì)議的召開(kāi)程序應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi);臨時(shí)會(huì)議可以由20%以上的業(yè)主建議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)解決時(shí),由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)的１５日以前告知全體業(yè)主,并同時(shí)告知居委會(huì)。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)重要有:①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;②選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;③選聘、解聘物業(yè)管理公司；④決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)行；⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；⑥履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。參考法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條、第十二條1０2業(yè)主大會(huì)是如何成立的？業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立,但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)。就北京而言,在滿足成立業(yè)主大會(huì)條件的社區(qū)，業(yè)主一方面應(yīng)致信給區(qū)縣社區(qū)辦和街道辦事處，請(qǐng)求他們來(lái)社區(qū)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)的工作。在街道辦事處、區(qū)縣建委指導(dǎo)監(jiān)督下，組建由設(shè)區(qū)居委會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會(huì)籌備組，具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立召開(kāi)事宜。103沒(méi)參與業(yè)主大會(huì)，會(huì)議決定對(duì)我有效嗎？有效。業(yè)主大會(huì)決議生效采用少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會(huì)是在持1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參與，一般決定經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)的1／2以上通過(guò);特別決議經(jīng)物業(yè)社區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的２/３以上通過(guò)的情況下,作出的決定對(duì)全體業(yè)主均具有約束力。參考法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條104如何選聘物業(yè)管理公司?應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／3以上通過(guò)的決議選擇物業(yè)管理公司,由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與該管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議,約定物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方法等。要注意以下幾個(gè)方面:(1)選擇符合國(guó)家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。(2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。（3）選擇經(jīng)營(yíng)意識(shí)強(qiáng)的物業(yè)管理公司。105居委會(huì)能選聘物業(yè)管理公司嗎？盡管在實(shí)際生活中存在著由居委會(huì)為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象,但事實(shí)上,居委會(huì)是無(wú)權(quán)為社區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府的派出機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)、支持下開(kāi)展工作的。居委會(huì)不是社區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，既不享有業(yè)主的權(quán)利,也不必承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。當(dāng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司就物業(yè)協(xié)議發(fā)生糾紛時(shí)，居委會(huì)可以進(jìn)行協(xié)調(diào)解決,但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)來(lái)選聘物業(yè)管理公司。１06業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是什么？業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁，履行下列職責(zé)：=1＼＊GB3①召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)行情況；=2\*ＧＢ3②代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議；＝3\＊GB３③及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議;=4\＊GＢ３④監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)行；=5＼*ＧB3⑤業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。10７同一社區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會(huì)?不可以。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機(jī)構(gòu),在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一般只有一個(gè)業(yè)主大會(huì),因此也就應(yīng)當(dāng)只選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。假如出現(xiàn)多個(gè)業(yè)主委員會(huì)，在行使職能時(shí)就會(huì)產(chǎn)生紛爭(zhēng)。同一社區(qū)內(nèi)后建立的樓盤(pán)的業(yè)主,可以通過(guò)增選或者補(bǔ)選的方式加入到業(yè)主委員會(huì)中。108業(yè)主委員會(huì)委員可以委托別人參與會(huì)議嗎?不可以。業(yè)主委員會(huì)委員是全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，具有法律意義上的“身份”，該“身份”不得轉(zhuǎn)讓或委托。因此，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議須由委員本人參與，不能委托別人代表參與。1０9欠繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主尚有被選為業(yè)主委員會(huì)委員的資格嗎？有資格。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的資格,最重要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。業(yè)主委員會(huì)的委員是按照業(yè)主大會(huì)法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來(lái)的,其他任何人不得干涉。欠費(fèi)問(wèn)題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事協(xié)議糾紛問(wèn)題,與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)主委員會(huì)委員無(wú)關(guān)。欠費(fèi)業(yè)主也是業(yè)主,有資格參與選舉。具不具有選舉資格與能不能當(dāng)選委員，是兩個(gè)問(wèn)題。按期繳納物業(yè)管理費(fèi)用是房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù),業(yè)主欠費(fèi)既影響物業(yè)管理公司正常履行物業(yè)管理協(xié)議，也侵害了其他業(yè)主的利益,因此欠費(fèi)業(yè)主不宜作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表，但這并不是等于是剝奪了欠費(fèi)業(yè)主的被選舉權(quán)。110業(yè)主委員會(huì)如何進(jìn)行換屆選舉？任期未滿,業(yè)主有權(quán)撤換委員嗎?業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的,房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。在任期中，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主建議,認(rèn)為有必要撤換業(yè)主委員會(huì)委員的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。1１１物業(yè)管理公司能罰款嗎?罰款是一種行政處罰行為,物業(yè)管理公司不是行政主體，因而沒(méi)有罰款的權(quán)利。處罰權(quán)，只能由行政機(jī)關(guān)或司法機(jī)關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。物業(yè)管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規(guī)定,沒(méi)有任何法律的依據(jù)，不具有約束力。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有任何的行政管理的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種平等的協(xié)議關(guān)系,物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán)。１12開(kāi)發(fā)商與業(yè)主、物業(yè)管理公司是什么關(guān)系？開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間重要是購(gòu)房協(xié)議關(guān)系，假如開(kāi)發(fā)商未將其房屋所有賣出,那么開(kāi)發(fā)商也是業(yè)主，與普通業(yè)主承擔(dān)相同的權(quán)利義務(wù)。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系:①?gòu)膶訇P(guān)系,即物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或子公司；②協(xié)議關(guān)系,開(kāi)發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理協(xié)議,聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。113物業(yè)管理公司能進(jìn)行“轉(zhuǎn)委托”嗎？如何進(jìn)行“轉(zhuǎn)委托”？物業(yè)管理公司不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理公司或任何其他公司。但為了有助于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理公司可以把物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)公司。進(jìn)行“轉(zhuǎn)委托”時(shí)，一方面,要選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)公司來(lái)承擔(dān)專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目；另一方面,物業(yè)管理公司要與專業(yè)性服務(wù)公司簽訂委托協(xié)議,在協(xié)議中約定,專業(yè)性服務(wù)公司提供的專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和水平不得低于物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中對(duì)相關(guān)專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和規(guī)定的約定；同時(shí)還要約定專業(yè)性服務(wù)公司達(dá)不到服務(wù)質(zhì)量和規(guī)定期的違約責(zé)任。114“轉(zhuǎn)委托”后，責(zé)任誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?物業(yè)管理公司將自己的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他專業(yè)性公司后,并不能免去自己根據(jù)原物業(yè)管理協(xié)議對(duì)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。假如受委托的專業(yè)性公司的服務(wù)達(dá)不到原物業(yè)管理協(xié)議規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，則物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。委托所得收益，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失的,依法承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。115物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙？無(wú)權(quán)。向業(yè)主交付房屋是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，假如業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開(kāi)發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)，只能以開(kāi)發(fā)商的名義，不能以自己的名義。物業(yè)管理公司由于業(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他因素而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業(yè)管理協(xié)議中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開(kāi)發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了，這是不符合法律規(guī)定的。116業(yè)主公約對(duì)于承租人是否有效？承租人違反了業(yè)主公約,業(yè)主承擔(dān)責(zé)任嗎?業(yè)主公約對(duì)承租人同樣有效。雖然馬建設(shè)是真正的業(yè)主,王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人，王先生的權(quán)利義務(wù)由他和馬建設(shè)進(jìn)行約定，但是約定內(nèi)容不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定。物業(yè)的使用人也要受業(yè)主公約約束。盡管業(yè)主并沒(méi)有違反業(yè)主公約，但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約，相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主對(duì)非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔(dān)連帶責(zé)任。非業(yè)主使用人是指沒(méi)有物業(yè)的所有權(quán),但是對(duì)物業(yè)享有使用權(quán),并且按照協(xié)議、法律規(guī)定可以行使業(yè)主的部分權(quán)利的人。非業(yè)主使用人重要是承租人。非業(yè)主的物業(yè)使用人只對(duì)物業(yè)享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán),而沒(méi)有處分的權(quán)利。11７物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)向誰(shuí)收取?物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)按哪個(gè)面積收??？涉及哪些費(fèi)用?支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)來(lái)自于物業(yè)管理協(xié)議的約定，業(yè)主與物業(yè)管理公司是協(xié)議的雙方當(dāng)事人,物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積收取。建筑面積又涉及兩部分：①套內(nèi)建筑面積;②可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。實(shí)踐中，對(duì)于沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋,物業(yè)管理費(fèi)通常按房屋的實(shí)測(cè)建筑面積收取:現(xiàn)房通常按購(gòu)房協(xié)議中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi),假如協(xié)議約定面積與房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告不符,以實(shí)測(cè)報(bào)告為準(zhǔn)；期房通常按照房屋建成交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供的該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積報(bào)告為準(zhǔn)，購(gòu)房人依據(jù)該報(bào)告提供的面積繳納物業(yè)管理費(fèi)。1１8承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)？什么情況下承租人要支付物業(yè)管理費(fèi)?承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃協(xié)議的規(guī)定,因而只具有向出租人支付租金的義務(wù)，沒(méi)有支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。支付物業(yè)管理費(fèi)是基于物業(yè)管理協(xié)議的義務(wù)，房屋租賃協(xié)議與物業(yè)管理協(xié)議是兩個(gè)不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能混同。假如在房屋租賃協(xié)議中承租方與出租方約定,由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)，并且物業(yè)管理公司也批準(zhǔn)向承租人收取物業(yè)管理費(fèi)，那么應(yīng)當(dāng)由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)。假如承租人到期沒(méi)有支付物業(yè)管理費(fèi),業(yè)重要承擔(dān)連帶繳納責(zé)任。119社區(qū)里供水、供電、供氣等費(fèi)用應(yīng)向誰(shuí)收取?設(shè)備應(yīng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修？一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理公司接受委托代收前面這些費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。毫無(wú)疑問(wèn)享受這些服務(wù)的業(yè)重要支付費(fèi)用。提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務(wù)的單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對(duì)公共管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),但相關(guān)費(fèi)用要由這些單位支付,物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費(fèi)用。參考法條:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條１2０業(yè)主在入住時(shí)是否應(yīng)當(dāng)繳納水、電、氣等入戶費(fèi)?所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包含在房?jī)r(jià)內(nèi),除了在協(xié)議中明確表達(dá)在交房時(shí)另行收取的，都屬于不得收取的費(fèi)用。因此,假如開(kāi)發(fā)商在協(xié)議中沒(méi)有明示在交房時(shí)要另行收取水、電、氣等入戶費(fèi)，業(yè)主可以拒交此費(fèi)用。121開(kāi)發(fā)商可以在售樓協(xié)議中對(duì)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行規(guī)定嗎?房屋預(yù)售前,開(kāi)發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關(guān)情況進(jìn)行協(xié)商，但不能將涉及物業(yè)管理費(fèi)在內(nèi)的有關(guān)物業(yè)管理的具體條款規(guī)定在售樓協(xié)議中。即使開(kāi)發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開(kāi)發(fā)商也不能在售樓協(xié)議中對(duì)物業(yè)費(fèi)作出規(guī)定。122開(kāi)發(fā)商延期交房的違約金能支付物業(yè)管理費(fèi)嗎？?不可以。物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能互相抵銷，由于物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商賣房是兩個(gè)不同的協(xié)議關(guān)系。并且由于通常情況下,開(kāi)發(fā)商都會(huì)規(guī)定抵銷一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，而收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)是不合法的。業(yè)主有權(quán)拒絕開(kāi)發(fā)商這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”相抵銷的行為;假如業(yè)主與開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達(dá)成了“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費(fèi)”，其余部分仍應(yīng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商支付。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí),應(yīng)留存開(kāi)發(fā)商逾期交房的書(shū)面違約證據(jù)。12３房屋買(mǎi)了還沒(méi)住，要交物業(yè)管理費(fèi)嗎？要交。業(yè)主沒(méi)有入住因此水電費(fèi)也許很少,但是物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)社區(qū)的管理是一種公共性服務(wù),也涉及對(duì)該空房的管理。物業(yè)管理公司的服務(wù)不會(huì)由于個(gè)別業(yè)主沒(méi)有實(shí)際居住就停止,所以業(yè)主無(wú)論是否入住,只要辦理了入住手續(xù)，均應(yīng)從辦理入住手續(xù)后按協(xié)議的約定繳納管理費(fèi)。12４對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿，管理費(fèi)還要交嗎?應(yīng)視具體情況而定,假如物業(yè)管理公司的行為還不構(gòu)成違約，業(yè)主仍需繳納物業(yè)管理費(fèi)。但假如在物業(yè)管理公司曾書(shū)面允諾過(guò)的前提下,服務(wù)質(zhì)量卻不合規(guī)定,業(yè)主可以拒交管理費(fèi)。１25房屋質(zhì)量差,管理費(fèi)還要交嗎？由于房屋質(zhì)量問(wèn)題是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房協(xié)議關(guān)系，而物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理協(xié)議約定的,兩者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。對(duì)于房屋的質(zhì)量問(wèn)題,業(yè)主應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任,而與物業(yè)管理公司并無(wú)直接聯(lián)系,業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費(fèi)。126物業(yè)管理費(fèi)“漲價(jià)”怎么辦?物業(yè)管理公司不得單方規(guī)定增長(zhǎng)物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以物業(yè)管理協(xié)議或商品房買(mǎi)賣協(xié)議中的約定為準(zhǔn)。除因政府調(diào)整價(jià)格外，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價(jià)。假如確有必要增長(zhǎng)必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，征得業(yè)主批準(zhǔn)后方能增長(zhǎng)。假如物業(yè)擅自提高物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主可以規(guī)定物價(jià)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)，也可以通過(guò)仲裁或訴訟程序解決。12７不交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？社區(qū)業(yè)主供水供電協(xié)議的相對(duì)人是供水公司和供電公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則,用水用電人有義務(wù)繳交水費(fèi)電費(fèi)，而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。根據(jù)協(xié)議履行的抗辨原則，假如用水用電人不履行繳交水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù),則供水供電人當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利。假如供電供水部門(mén)委托物業(yè)公司代收水電費(fèi)，那么在業(yè)主拖欠水電費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理公司可以對(duì)業(yè)主停水停電。128不交物業(yè)費(fèi),物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？供水供電協(xié)議的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理協(xié)議的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者是不同的法律關(guān)系。停水停電的權(quán)利是供水供電公司的一項(xiàng)重要協(xié)議履行抗辯權(quán),物業(yè)管理公司不是社區(qū)內(nèi)的供水供電人,自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理協(xié)議中，約定在業(yè)主欠費(fèi)的情況下,物業(yè)公司可以以停水停電為處罰手段，在協(xié)議法上屬于設(shè)他協(xié)議條款,依法理，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的批準(zhǔn)，否則,為無(wú)效條款,業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害補(bǔ)償責(zé)任。１2９不交購(gòu)房款時(shí),物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎?業(yè)主拖欠房款違反了他與開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房協(xié)議，開(kāi)發(fā)商可以依據(jù)房屋買(mǎi)賣協(xié)議追究業(yè)主的責(zé)任。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系由物業(yè)管理協(xié)議調(diào)整，假如業(yè)主準(zhǔn)時(shí)支付了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司聽(tīng)從開(kāi)發(fā)商的指使，擅自停水停電的行為,是違法的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害補(bǔ)償責(zé)任。１３0買(mǎi)了車位，還要交車位管理費(fèi)嗎?購(gòu)買(mǎi)車位與繳納車位管理費(fèi)并不矛盾。購(gòu)買(mǎi)車位后,業(yè)主獲得了車位的所有權(quán),但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。因此,買(mǎi)了車位的業(yè)主仍要繳納車位管理費(fèi)。1３1樓頂廣告牌的設(shè)立權(quán)歸誰(shuí)所有？樓頂廣告牌的設(shè)立權(quán)歸誰(shuí)重要應(yīng)看樓頂?shù)乃袡?quán)歸誰(shuí)所有?！渡唐贩抠I(mǎi)賣協(xié)議》(示范文本)中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定，不同的約定內(nèi)容，有不同的法律后果。具體分兩種情況：第一,假如購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開(kāi)發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要通過(guò)全體業(yè)主及與業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。第二，假如購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商安裝廣告牌就不需要通過(guò)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。不管是上述哪種情況,物業(yè)管理公司都對(duì)樓頂及外墻面不享有所有權(quán)，沒(méi)有權(quán)利擅自允許別人進(jìn)行運(yùn)用。13２樓頂廣告牌的設(shè)立收益權(quán)歸誰(shuí)所有?假如購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開(kāi)發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要通過(guò)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn),安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的重要部分歸業(yè)委會(huì)所有，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保管、使用,開(kāi)發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。但假如開(kāi)發(fā)商是為本社區(qū)做宣傳用的廣告牌,只要征得業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)，在不影響業(yè)主生活的前提下，是不需要向業(yè)委會(huì)交廣告費(fèi)的,由于該廣告的受益者是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商雙方；另一種情況,假如購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有,開(kāi)發(fā)商安裝廣告牌就不需要通過(guò)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活,廣告的內(nèi)容不會(huì)減少社區(qū)的整體形象，開(kāi)發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費(fèi)就所有歸開(kāi)發(fā)商所有了。133物業(yè)管理公司有權(quán)將管理用房挪作他用嗎?為了物業(yè)管理公司提供服務(wù)的方便，業(yè)主們通常會(huì)允許物業(yè)管理公司使用一些公用房屋，但這些房屋的使用應(yīng)僅限于為業(yè)主提供服務(wù)。未經(jīng)業(yè)主的許可，物業(yè)管理公司不能將這些公用房屋挪作他用。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),物業(yè)管理公司擅自改變物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。1３4不交專項(xiàng)維修基金就不能辦房產(chǎn)證嗎？是的。根據(jù)北京市《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的告知》的規(guī)定,不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過(guò)戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。此規(guī)定的立法目的在于保證住宅維修基金的貫徹到位,以保障房屋保修期滿后維修、更新、改造工作的順利開(kāi)展。因此，購(gòu)房者在交納專項(xiàng)維修基金后，應(yīng)妥善保管北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票，以備辦理房產(chǎn)證時(shí)提交。135同時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)與公共維修基金合法嗎?合法。公共維修基金是專項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，除正常運(yùn)營(yíng)維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物業(yè)管理費(fèi)收取的只是公共設(shè)施設(shè)備小修和平常運(yùn)營(yíng)維修及保養(yǎng)費(fèi)。兩者的使用目的不同。1３6繳納公共維修基金后還要交納中修費(fèi)嗎?公共維修基金專項(xiàng)用于共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造。因此，業(yè)主在交納了公共維修基金后不必再向物業(yè)管理公司交納中修費(fèi)。建筑安裝工程保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用,不得從公共維修基金中支取。13７公共設(shè)施被損壞誰(shuí)來(lái)修？公共設(shè)施被損壞找不到負(fù)責(zé)人時(shí)，損失誰(shuí)來(lái)賠?由人為因素導(dǎo)致的公共設(shè)施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi),應(yīng)由負(fù)責(zé)人承擔(dān)費(fèi)用,不得動(dòng)用公共維修基金。公共設(shè)施被損害找不到負(fù)責(zé)人時(shí),一般情況下按受益人原則分?jǐn)?具體有以下幾種情況:(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門(mén)維修管理的部分外，其余部分的維修費(fèi)用,由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)偂?2）住宅樓內(nèi)的共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用,由該住宅樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偂?3）一棟住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門(mén)的，專屬于一個(gè)單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)，由該單元門(mén)內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)?；在一棟住宅?nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偂?１38業(yè)主財(cái)物被盜，物業(yè)管理公司該賠嗎？一般來(lái)說(shuō)不能讓物業(yè)管理公司直接進(jìn)行補(bǔ)償。但假如盜竊是由于物業(yè)保安措施的嚴(yán)重失職導(dǎo)致的,物業(yè)管理公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，如何補(bǔ)償需要雙方協(xié)商。還存在一種情況,即物業(yè)管理協(xié)議中約定若發(fā)生火災(zāi)、財(cái)物丟失等情況由物業(yè)管理公司補(bǔ)償，作為對(duì)價(jià)業(yè)主在平時(shí)要支付相應(yīng)的費(fèi)用,那么假如發(fā)生財(cái)物被盜事件，物業(yè)管理公司要承擔(dān)責(zé)任。139業(yè)主在社區(qū)內(nèi)受到歹徒的傷害,物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？假如按照物業(yè)管理協(xié)議，物業(yè)管理公司已經(jīng)完整履行了保安義務(wù)，并且沒(méi)有失職行為,則不用承擔(dān)責(zé)任。假如存在過(guò)失,則要根據(jù)過(guò)失承擔(dān)責(zé)任。保安的服務(wù)內(nèi)容是負(fù)責(zé)社區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)、業(yè)主門(mén)戶以外的公共秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí),應(yīng)及時(shí)報(bào)警,并配合公安部門(mén)進(jìn)行解決。保安費(fèi)不是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，也不是人身保險(xiǎn)。物業(yè)管理公司的保安工作不是保鏢，也不是保管工作。假如履行了保安義務(wù)仍無(wú)法阻止損害結(jié)果發(fā)生的,提供保安服務(wù)的一方不承擔(dān)民事責(zé)任。140未及時(shí)清理障礙物導(dǎo)致業(yè)主受到傷害,物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎?物業(yè)收取了物業(yè)管理費(fèi)，就負(fù)有義務(wù)對(duì)社區(qū)內(nèi)的設(shè)施、綠化、交通、安全進(jìn)行管理。因此，假如物業(yè)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到障礙物會(huì)對(duì)業(yè)主的安全導(dǎo)致威脅,而沒(méi)有采用必要措施，物業(yè)管理公司就要承擔(dān)責(zé)任。141業(yè)主能嚴(yán)禁物業(yè)管理公司進(jìn)入自家房屋維修公共設(shè)施嗎?假如對(duì)公共部位進(jìn)行維修，必須進(jìn)入業(yè)主的房屋，那么業(yè)主必須提供便利，以免影響整棟樓居民的正常使用。14２哪些公用面積不計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)？不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e不計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定,不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e涉及:(1）從屬于人防工程的地下室、半地下室。（2）供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。（3）樓外用作公共休息的設(shè)施或架空層。以及凡是經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定的經(jīng)營(yíng)性用房的會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂(lè)會(huì)所等，居委會(huì)、派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂?４3什么是社區(qū)會(huì)所？社區(qū)會(huì)所的收益該歸誰(shuí)？會(huì)所是指在社區(qū)中為人們提供全面的休閑娛樂(lè)活動(dòng)的場(chǎng)合。種類有咖啡館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、閱覽室、音樂(lè)廳、超市等設(shè)施。社區(qū)會(huì)所是由開(kāi)發(fā)商建設(shè)的,并且會(huì)所的面積不列入業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的房屋建筑面積，因此會(huì)所的所有權(quán)在開(kāi)發(fā)商的名下。開(kāi)發(fā)商可以行使經(jīng)營(yíng)的權(quán)利,會(huì)所的收益也歸開(kāi)發(fā)商所有。業(yè)主對(duì)于會(huì)所不享有經(jīng)營(yíng)的權(quán)利,也無(wú)權(quán)規(guī)定分享會(huì)所經(jīng)營(yíng)的收益。144物業(yè)管理公司有權(quán)運(yùn)用公共用房開(kāi)設(shè)娛樂(lè)設(shè)施嗎?社區(qū)內(nèi)的公共用房的所有權(quán)為社區(qū)所有業(yè)主共有，物業(yè)管理公司不能擅自改變其用途。即使為了所有業(yè)主的利益要開(kāi)辦娛樂(lè)設(shè)施，也要向業(yè)主大會(huì)提出建議,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議批準(zhǔn)后方可實(shí)行，否則，即為侵犯業(yè)主權(quán)益的行為。1４5業(yè)主使用會(huì)所設(shè)施要付費(fèi)嗎？根據(jù)相關(guān)規(guī)定，社區(qū)內(nèi)會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂(lè)活動(dòng)室等經(jīng)營(yíng)性用房不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)?，因而上述設(shè)施的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有,非業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。開(kāi)發(fā)商運(yùn)用會(huì)所為社區(qū)業(yè)主提供服務(wù)，理應(yīng)收取相應(yīng)費(fèi)用,并無(wú)不妥。146物業(yè)管理公司有權(quán)收取裝修押金和裝修管理費(fèi)嗎？國(guó)家對(duì)此并沒(méi)有明確規(guī)定,但考慮到有些業(yè)主在裝修時(shí)不按規(guī)定行事，對(duì)社區(qū)公共利益導(dǎo)致?lián)p害,因此物業(yè)管理公司收取一定的裝修押金是合理的，它可以提醒業(yè)主按規(guī)定裝修。由于該押金是可以退還的,所以對(duì)按規(guī)定裝修的業(yè)主沒(méi)有損害。假如業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理協(xié)議中規(guī)定業(yè)重要支付裝修管理費(fèi)，那么業(yè)主就要按協(xié)議支付管理費(fèi)；假如雙方并沒(méi)有這種約定,那么物業(yè)管理公司就不能向業(yè)主收取裝修管理費(fèi)。14７未婚同居違法嗎?需要補(bǔ)辦結(jié)婚登記手續(xù)嗎？在充足尊重個(gè)人戀愛(ài)自由的當(dāng)代社會(huì)，男女雙方只要情投意合，并且都沒(méi)有配偶，法律不會(huì)干涉他們的同居行為,因此未婚同居不違法。但假如一方或雙方已有了配偶,雙方同居顯然是違法行為,情節(jié)嚴(yán)重的還會(huì)構(gòu)成重婚罪,受到法律制裁。為了得到穩(wěn)定、完全合法的婚姻關(guān)系，雙方還是應(yīng)當(dāng)盡早去辦理結(jié)婚登記手續(xù)。由于,雖然未婚同居不是違法行為,但同樣也不算是合法有效的婚姻關(guān)系。因此,假如日后雙方分手，在財(cái)產(chǎn)、子女等方面發(fā)生糾紛，解決起來(lái)會(huì)比較麻煩。補(bǔ)辦了結(jié)婚登記手續(xù)后，男女雙方即使日后出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)糾紛等問(wèn)題,他們之間的婚姻關(guān)系也會(huì)從開(kāi)始同居的那個(gè)時(shí)候算起,這樣，同居期間的財(cái)產(chǎn)可以算作共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分派。但是還應(yīng)當(dāng)注意,假如同居的時(shí)候一方或雙方都不到法定婚齡(男２2周歲,女20周歲)，那么補(bǔ)辦婚姻登記之后,他們的婚姻關(guān)系從雙方都達(dá)成法定婚齡的那一天算起。參考法條：《婚姻法》第八條。《最高人民法院關(guān)于合用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》(一）第四條。148未婚子女誰(shuí)來(lái)?yè)狃B(yǎng)？解除同居關(guān)系時(shí),雙方所生的非婚生子女,由哪一方撫養(yǎng)，可以雙方協(xié)商決定；協(xié)商不成時(shí)，應(yīng)根據(jù)子女的利益和雙方的具體情況判決。哺乳期內(nèi)的子女，原則上應(yīng)由母方撫養(yǎng)；如父方條件好,母方批準(zhǔn),也可