第二章建設(shè)用地的宏觀調(diào)控

第二章建設(shè)用地的宏觀調(diào)控第一節(jié)建設(shè)用地宏觀調(diào)控概述第二節(jié)建設(shè)用地的計劃管理第三節(jié)建設(shè)用地的定額指標(biāo)管理第四節(jié)建設(shè)用地的信息管理第一節(jié)建設(shè)用地宏觀調(diào)控概述宏觀調(diào)控的概念是指為了使宏觀經(jīng)濟發(fā)展中實現(xiàn)社會總供給及其結(jié)構(gòu)與社會總需求及其結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)而進(jìn)行的總量控制與調(diào)節(jié)。建設(shè)用地宏觀調(diào)控的概念：

指在宏觀經(jīng)濟發(fā)展中，實現(xiàn)土地資源總供給及其結(jié)構(gòu)與建設(shè)用地總需求及其結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)，所必須進(jìn)行的總量控制和調(diào)節(jié)。建設(shè)用地宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容控制建設(shè)用地總量調(diào)節(jié)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)改革建設(shè)用地的分配方式建設(shè)用地宏觀調(diào)控的目標(biāo)長期目標(biāo)：指國家通過一系列的經(jīng)濟、法律和行政手段，對建設(shè)用地的供給和需求進(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)，以保證我國耕地總量的動態(tài)平衡，使整個國民經(jīng)濟沿著一個正確、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)的目標(biāo)發(fā)展。近期目標(biāo)：指通過建設(shè)用地的宏觀調(diào)控，逐步緩解建設(shè)用地的供需矛盾，從而使國民經(jīng)濟各部門，尤其是農(nóng)業(yè)部門，能夠在一個比較寬松的環(huán)境中穩(wěn)定發(fā)展。具體地講，就是在近期內(nèi)應(yīng)保證建設(shè)用地規(guī)模的適度增長，不斷提高土地利用率，保持耕地面積的基本穩(wěn)定。建設(shè)用地宏觀調(diào)控的措施建設(shè)用地宏觀調(diào)控的方法：直接調(diào)控：指國家通過強制性行政手段，對建設(shè)用地的工序總量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制活動的總稱。間接調(diào)控：指國家運用經(jīng)濟手段，通過調(diào)節(jié)利益關(guān)系，引導(dǎo)用地單位從自身經(jīng)濟決策出發(fā)建立自我約束機制，調(diào)節(jié)和控制建設(shè)用地活動的總稱。建設(shè)用地宏觀調(diào)控的手段體系經(jīng)濟手段：指政府根據(jù)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，利用經(jīng)濟政策、經(jīng)濟參數(shù)調(diào)節(jié)建設(shè)用地供需總量和結(jié)構(gòu)的一種管理手段。適用性間接性靈活性及時性綜合性法律手段：指國家通過立法和司法，運用法律的強制力來調(diào)控建設(shè)用地的一種手段。權(quán)威性強制性穩(wěn)定性統(tǒng)一適應(yīng)性行政手段：指政府依靠行政權(quán)力，通過命令、指示、計劃等形式，按照行政組織系統(tǒng)和行政隸屬關(guān)系，對宏觀經(jīng)濟進(jìn)行控制的方法。強制性直接性層次性建設(shè)用地宏觀調(diào)控的必要性由土地資源的稀缺性和使用的排他性決定由我國經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律決定由我國當(dāng)前建設(shè)用地供需矛盾與保護(hù)耕地的要求決定/video/VIDE1250683249708888第二節(jié)建設(shè)用地的計劃管理建設(shè)用地計劃管理的概念

建設(shè)用地計劃是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃中土地利用計劃的組成部分，是加強土地資源宏觀管理、調(diào)控固定資產(chǎn)投資規(guī)模和實施產(chǎn)業(yè)政策的重要措施，是審核建設(shè)項目可行性研究報告和初步設(shè)計及審批建設(shè)用地的重要依據(jù)。建設(shè)用地計劃管理指對建設(shè)用地計劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)察、修改和總結(jié)等各個工作環(huán)節(jié)所進(jìn)行的管理活動。國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃建設(shè)用地計劃建設(shè)用地計劃管理的任務(wù)“一要吃飯、二要建設(shè)”編制和實施建設(shè)用地計劃，促進(jìn)土地利用總體規(guī)劃目標(biāo)的實現(xiàn)合理確定各類建設(shè)用地計劃指標(biāo)，建立較為合理的建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國民經(jīng)濟各部門、各行業(yè)有計劃、按比例、均衡、協(xié)調(diào)地發(fā)展。研究制定實施建設(shè)用地計劃的各種政策措施，采取行之有效的調(diào)節(jié)控制手段，確保建設(shè)用地計劃的德順利落實。建設(shè)用地計劃體系按時間序列分長期計劃（10年以上）：根據(jù)最重要的社會經(jīng)濟因素對建設(shè)用地影響的長期趨勢作出預(yù)測，制定長遠(yuǎn)性的、戰(zhàn)略性的建設(shè)用地管理的目標(biāo)、基本方針和政策。中期計劃（5年）：承上啟下短期計劃（2年以內(nèi)，一般為1年）：短期計劃是連接中期計劃和現(xiàn)實用地活動之間的重要紐帶，其作用是提出各種辦法來實現(xiàn)中期計劃的目標(biāo)和任務(wù)，解決當(dāng)前建設(shè)用地中的矛盾。按管理序列分國家計劃：國家計劃是全國的建設(shè)用地計劃，體現(xiàn)國家全局的土地利用中建設(shè)用地決策，它規(guī)定國民經(jīng)濟各部門、各行業(yè)以及城鄉(xiāng)個人建設(shè)的用地控制比例和規(guī)模以及實現(xiàn)計劃的一些重大政策措施等。地方計劃：是指?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）、市、縣等各級人民政府的用地計劃，是國家計劃在各地區(qū)的具體化。按調(diào)節(jié)控制程度劃分指令性計劃：由國家直接控制、統(tǒng)一制定的，具有法律效力和強制性的計劃。（高限指標(biāo)、低限指標(biāo)）指導(dǎo)性計劃：指只規(guī)定一定的幅度，用以指導(dǎo)國民經(jīng)濟各部門、各行業(yè)及城鄉(xiāng)個人建設(shè)用地的占地，一般不具有強制性和法律約束力。（對非農(nóng)建設(shè)用地占用非耕地的面積實行指導(dǎo)性計劃）按建設(shè)類別劃分國家建設(shè)用地計劃：指縣及縣以上全民所有制和城市大集體所有制投資、列入國家固定資產(chǎn)投資計劃或準(zhǔn)許建設(shè)的各項基本建設(shè)用地計劃。鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地計劃：指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦公共設(shè)施和公益事業(yè)用地計劃。農(nóng)村個人建房用地計劃：指農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)人口（包括回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑等）使用集體建設(shè)用地的計劃。建設(shè)用地計劃的編制與實施依據(jù)：國家制定的長期、中期和年度占用耕地和非耕地的計劃指標(biāo)編制和組織實施：土地管理部門原則：統(tǒng)籌兼顧的原則正確協(xié)調(diào)處理好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地與建設(shè)用地之間的矛盾，按“一要吃飯，二要建設(shè)”的先后次序安排好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和建設(shè)用地的要求。在國家確定的用地計劃指標(biāo)范圍內(nèi)，合理分配各部門、各系統(tǒng)、各地區(qū)的用地指標(biāo)，保證各類建設(shè)用地必不可少的建設(shè)用地正確處理好整體與局部，眼前和長遠(yuǎn)之間的關(guān)系。節(jié)約用地、保護(hù)基本農(nóng)用地的原則“十分珍惜和合理利用每寸土地、切實保護(hù)耕地”與土地管理其他措施相協(xié)調(diào)的原則土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、上級下達(dá)的建設(shè)用地計劃。與土地開發(fā)、復(fù)墾計劃相結(jié)合。編制程序準(zhǔn)備工作明確計劃的范圍、級別和計劃期；搜集資料申報用地計劃

提出本地區(qū)計劃期的用地計劃建議數(shù)，經(jīng)與同級計劃部門協(xié)調(diào)、綜合平衡后，聯(lián)合逐級匯總上報上級計劃部門和土地管理部門，形成建設(shè)用地的初級計劃數(shù)。計劃控制數(shù)下達(dá)

國家計劃和土地管理部門提出用地計劃控制數(shù)，由國家計委初步平衡后，下達(dá)到各省。編制計劃草案省及省以下各級土地管理部門按國家下達(dá)的控制數(shù)編制用地計劃草案，對原上報數(shù)進(jìn)行修改、訂正后，經(jīng)同級計劃部門平衡后上報。匯總綜合平衡編制全國用地計劃草案，經(jīng)國家計劃部門綜合平衡后，納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。用地計劃審批、下達(dá)階段計劃的審查批準(zhǔn)土地管理法一要吃飯、二要建設(shè)合理利用、節(jié)約土地，保護(hù)耕地國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，項目用地是否相關(guān)有審批文件計劃指標(biāo)分解下達(dá)用地計劃指標(biāo)逐級分解下達(dá)到縣一級；各部門建設(shè)項目的用地計劃指標(biāo)，下達(dá)到項目所在省，納入該省的用地指標(biāo)，不得挪用建設(shè)用地計劃管理各項建設(shè)用地必須納入用地計劃，必須嚴(yán)格按照用地審批程序和權(quán)限報批。建設(shè)項目在可行性研究報告評估和初步設(shè)計審查時，需要土地管理部門參加，并提出對項目用地的意見。國家建設(shè)項目申請年度用地，必須持有國家主管部門批準(zhǔn)的初步設(shè)計或其他文件。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村及個人用地也需有相關(guān)批準(zhǔn)文件。用地計劃中的耕地指標(biāo)屬指令性指標(biāo)，不得突破。建設(shè)用地計劃實施的監(jiān)督檢查監(jiān)督機構(gòu)：各級計劃部門、土地管理部門。目標(biāo)：杜絕計劃外用地途徑：建立建設(shè)用地計劃執(zhí)行情況報告制度（半年、7月20日、1月20日。二月底）處罰（核減指標(biāo)、追究責(zé)任）建設(shè)用地計劃指標(biāo)的確定

國家建設(shè)用地計劃指標(biāo)村鎮(zhèn)集體建設(shè)用地計劃指標(biāo)農(nóng)村個人建房用地計劃指標(biāo)國家建設(shè)用地計劃指標(biāo)的確定加權(quán)移動平均系數(shù)法（主要用于宏觀用地計劃指標(biāo)確定）由計劃期基建投資額乘以基建投資占地系數(shù)而來公式如下：——計劃年基建投資占地系數(shù)——各年基建投資占地系數(shù)——年份計劃演算法

根據(jù)計劃期基本建設(shè)計劃項目和項目用地面積逐項累計計算，其數(shù)量之和就是計劃期間的用地數(shù)。適用于基層用地計劃指標(biāo)的確定村鎮(zhèn)集體建設(shè)用地計劃指標(biāo)的確定因素分析法是一種把質(zhì)的分析和量的計算有機結(jié)合起來確定某項經(jīng)濟指標(biāo)的方法。

回歸分析計劃演算法方法同前述國家建設(shè)用地計劃指標(biāo)確定方法所述，主要用于確定基層用地指標(biāo)。農(nóng)村個人建房用地計劃指標(biāo)的確定因素分析法計劃期農(nóng)戶總數(shù)=計劃期農(nóng)業(yè)人口÷基期戶均人口計劃期新增農(nóng)戶數(shù)=計劃期農(nóng)戶總數(shù)－基期農(nóng)戶數(shù)計劃期建房面積=計劃期新增農(nóng)戶數(shù)×每戶宅基地標(biāo)準(zhǔn)計劃期占耕地面積=計劃期建房面積－占用空閑地建房面積耕地面積控制法——計劃年農(nóng)村個人建房用地面積——耕地總面積——按人均耕地面積的多少規(guī)定每年建房占用供地與總耕地的百分比建設(shè)用地計劃中占用耕地計劃指標(biāo)的確定幾個立足點保證人民基本生產(chǎn)、生活所必須的耕地面積在確保糧食供應(yīng)所必須的耕地之后，盡可能滿足各項建設(shè)發(fā)展所必需的建設(shè)用地單項工程的用地面積有超過指令性用地指標(biāo)的趨勢時不足部分不能追加，而只能采取各種節(jié)約用地技術(shù)措施，壓縮占地范圍。確定耕地保護(hù)量公式：——耕地保護(hù)量——人均糧食需要量——規(guī)劃年份內(nèi)的人口規(guī)?！獑挝幻娣e糧食產(chǎn)量——規(guī)劃年份內(nèi)必須確保的蔬菜地和其他經(jīng)濟作物所需的耕地面積——規(guī)劃年份內(nèi)所需商品糧的數(shù)量每年占用耕地的計劃指標(biāo)

公式：——規(guī)劃期內(nèi)允許占用耕地的計劃指標(biāo)總數(shù)——現(xiàn)有耕地面積總數(shù)——規(guī)劃期內(nèi)墾荒面積總數(shù)——規(guī)劃期內(nèi)通過其他途徑增加的耕地面積總數(shù)——耕地保有量——規(guī)劃期內(nèi)其他原因損失的耕地面積——每年占用耕地的計劃指標(biāo)——規(guī)劃期內(nèi)允許占用耕地的計劃指標(biāo)總數(shù)——規(guī)劃年限第三節(jié)建設(shè)項目用地的定額指標(biāo)管理定額指標(biāo)管理的概念：

國家通過對每類建設(shè)項目制定具體的、統(tǒng)一的數(shù)額規(guī)定，作為建設(shè)項目用地的最高限額約束。這種以科學(xué)技術(shù)為依據(jù)，依靠政權(quán)力、采用行政命令，對建設(shè)項目用地實行定額指標(biāo)控制的方法稱為建設(shè)用地的指標(biāo)管理，也成為建設(shè)用地定額管理。建設(shè)項目用地定額指標(biāo)管理的作用宏觀：為編制國民經(jīng)濟計劃、土地利用總體規(guī)劃和建設(shè)用地計劃提供了科學(xué)的手段，并且為宏觀調(diào)控上控制土地的利用提供了可靠的保證。為各級領(lǐng)導(dǎo)在項目決策中確定土地使用數(shù)量方面提供了可靠地依據(jù)，避免了各級政府由于不掌握情況而造成的失誤。微觀：是編制、審批項目決議書、設(shè)計任務(wù)書確定建設(shè)項目用地規(guī)模的依據(jù)。是編制審查初步設(shè)計文件、核定審批用地面積的尺度，同時還可以提高建設(shè)項目用地審批的質(zhì)量和效率。建設(shè)項目用地定額指標(biāo)的分類指令性定額指標(biāo)

指令性用地定額指標(biāo)是具有強制性和法律權(quán)威性，具有不可退讓性，指令性用地指標(biāo)分為高限指標(biāo)和低限指標(biāo)。高限指標(biāo)主要是對建設(shè)項目的總用地數(shù)量實行嚴(yán)格約束，在任何情況下，都不允許突破的用地指標(biāo)。低限指標(biāo)主要用于建設(shè)項目內(nèi)部各單項工程的布局時，對用地方式進(jìn)行約束，它規(guī)定最小數(shù)值，使用地只能增加，不能減少，具有規(guī)范性特點，故又稱為規(guī)范性定額指標(biāo)。指導(dǎo)性定額指標(biāo)指導(dǎo)性定額指標(biāo)不具有強制性，可依據(jù)建設(shè)項目的具體情況參照執(zhí)行。指導(dǎo)性定額指標(biāo)可分為參考性定額指標(biāo)和建議性定額指標(biāo)。參考性定額指標(biāo)建議性定額指標(biāo)建設(shè)項目用地定額指標(biāo)管理的方法關(guān)于發(fā)布和實施《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》的通知.國土資發(fā)〔2008〕24號本控制指標(biāo)由投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率五項指標(biāo)構(gòu)成。工業(yè)項目建設(shè)用地必須同時符合以下五項指標(biāo)：（一）工業(yè)項目投資強度控制指標(biāo)應(yīng)符合表1的規(guī)定；（二）容積率控制指標(biāo)應(yīng)符合表2的規(guī)定；（三）工業(yè)項目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于30%；（四）工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施；（五）工業(yè)企業(yè)內(nèi)部一般不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。在建設(shè)用地定額指標(biāo)管理中，各級國土資源管理部門應(yīng)根據(jù)目前項目用地指標(biāo)管理工作實際，分三種類型進(jìn)行管理：有用地定額指標(biāo)的用地項目無定額指標(biāo)，有同類工廠用地對照的用地項目無定額指標(biāo)，又無同類工廠用地對照的用地項目第四節(jié)建設(shè)用地的信息管理意義加強建設(shè)用地信息管理是建設(shè)用地決策的基礎(chǔ)加強建設(shè)用地信息管理有利于協(xié)調(diào)管理工作，提高工作效率建設(shè)用地信息的分類按管理組織劃分系統(tǒng)化信息、非系統(tǒng)化信息按管理過程劃分