物業(yè)管理概論8章

修身、立志、敬業(yè)、創(chuàng)新桂林旅游學(xué)院國際教育交流學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)2015屆第一學(xué)期物業(yè)管理概論第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理（11月25日）物業(yè)管理概論第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理一、治安管理的含義和特點（一）治安管理的含義：物業(yè)服務(wù)企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管的物業(yè)進行的一系列管理活動。目的：保障財物不受損失、人身不受傷害，維護正常的工作和生活秩序。是業(yè)主和使用人安居樂業(yè)的保障，是區(qū)域及社會安定的基礎(chǔ)。同時良好治安管理能提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聲譽。第一節(jié)治安管理（二）治安管理特點：1、治安工作難度大：人口多、人流量大、進出人員復(fù)雜，業(yè)主對人身財產(chǎn)要求高，治安工作難度大。2、服務(wù)性強：提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高效管理，創(chuàng)造安全、文明、整潔舒適的工作和生活環(huán)境。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第一節(jié)治安管理二、治安管理的機構(gòu)設(shè)置和主要內(nèi)容（一）治安管理機構(gòu)設(shè)置：秩序維護部門來完成，但不同類型及規(guī)模的物業(yè)企業(yè)秩序維護部門的機構(gòu)設(shè)置不同。類型一：按崗位分班。類型二：按時間分班，早、中、晚以及輪休。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第一節(jié)治安管理（二）治安管理主要內(nèi)容：1、門衛(wèi)管理;2、巡邏治安管理;3、電視監(jiān)控管理.第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第一節(jié)治安管理三、制定秩序維護服務(wù)管理制度的程序：1、搜集資料；2、研討秩序維護部門崗位的職責(zé)和權(quán)限；3、確定管理工作與其他的接口配合；4、列出秩序維護服務(wù)管理運作程序清單；5、制訂編寫秩序維護服務(wù)管理運作程序；6、起草程序；7、討論和修改；8、審核、批準(zhǔn)、實施。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第一節(jié)治安管理四、秩序維護服務(wù)的原則方式和特點（一）服務(wù)原則：四個堅持堅持“預(yù)防為主、防治結(jié)合”的安全管理方針；堅持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全管理與社會治安管理相結(jié)合的原則；堅持“用戶第一、服務(wù)至上”的服務(wù)宗旨；堅持安全管理工作硬件與軟件一起抓的方法。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第一節(jié)治安管理四、秩序維護服務(wù)的原則方式和特點（二）服務(wù)方式：1、封閉式：整個物業(yè)為封閉體系，保安員在物業(yè)入口24小時值班。進入所服務(wù)的管理區(qū)域須登記，或有專用通行證。2、開放式：無需專用通行證即可進入。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第一節(jié)治安管理四、秩序維護服務(wù)的原則方式和特點（三）服務(wù)特點：1、復(fù)雜性：建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜，來往人員復(fù)雜，人流量大，情況不宜掌握，管理難度大。2、時間性：是唯一常年24小時服務(wù)的部門，工作即要常抓不懈、又要處理及時，第一時間消除安全隱患。3、服務(wù)性：為客戶提供一種安全性的服務(wù)，強化服務(wù)意識，提高安全管理水平。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第一節(jié)治安管理五、秩序維護服務(wù)常識1、違反治安管理行為與犯罪行為的區(qū)別；2、違反治安管理行為分類；3、緊急避險常識；4、犯罪嫌疑人看管常識。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第一節(jié)治安管理一、消防管理的目的和方針1、消防管理的目的：預(yù)防火災(zāi)發(fā)生，最大限度減少火災(zāi)損失，提供安全環(huán)境，保證居民生命和財產(chǎn)安全。2、消防管理方針：“預(yù)防為主、防消結(jié)合”3、消防管理原則：“誰主管、誰負(fù)責(zé)”，落實消防責(zé)任制，人人負(fù)責(zé)，形成一個整體性、全方位的防火網(wǎng)絡(luò)。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第二節(jié)消防管理二、消防管理主要內(nèi)容：隊伍、制度、宣傳、器材1、建立高素質(zhì)的消防隊伍：秩序維護部門，建立專職的消防班來負(fù)責(zé)此項工作。2、制定完善的消防制度：值班制度、防火檔案制度、崗位責(zé)任制度、安全檢查制度、定期訓(xùn)練和演練制度、其他。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第二節(jié)消防管理二、消防管理主要內(nèi)容：隊伍、制度、宣傳、器材3、消防宣傳培訓(xùn)：對物業(yè)員工的培訓(xùn)、對業(yè)主及物業(yè)使用人的宣傳教育、形式：理論、實操、媒體、消防手冊。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第二節(jié)消防管理二、消防管理主要內(nèi)容：隊伍、制度、宣傳、器材4、消防器材管理：日常管理、保養(yǎng)和維修，確保設(shè)備處于完好狀態(tài)。器材組要有：滅火器和消火栓。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第二節(jié)消防管理二、消防管理主要內(nèi)容：隊伍、制度、宣傳、器材4、消防器材管理：消火栓。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第二節(jié)消防管理三、高層建筑的消防管理：高層建筑：10層以上，高于24米。（一）高層建筑消防的特點：耐火極限低、火險因素多、火勢蔓延快、撲救難度大、疏散困難。（二）高層建筑消防管理的主要措施：防火隔離、消防設(shè)備管理、重點防范管理、疏散通道暢通、健全消防制度、消防培訓(xùn)教育。發(fā)生火災(zāi)不能坐電梯、不可盲目跳樓、學(xué)會使用自救信號第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第二節(jié)消防管理第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第二節(jié)消防管理三、高層建筑的消防管理第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第二節(jié)消防管理四、火災(zāi)火警應(yīng)急處置程序收到報警——派人員確認(rèn)并同時滅火及報告情況——消防監(jiān)控人員通知上級領(lǐng)導(dǎo)并報119——切斷相關(guān)設(shè)備電源、啟動消防栓、噴淋、防排煙系統(tǒng)，迫降電梯——滅火組組織滅火、疏散、安全檢查、物資撤離——維護公共秩序做好警戒，同時引導(dǎo)消防人員——消防人員沒到時物業(yè)義務(wù)消防隊自助滅火——消防人員到達后聽從指揮——火災(zāi)撲滅后提交火災(zāi)報告、配合調(diào)查、分析原因，總結(jié)分析案例培訓(xùn)教育員工、業(yè)主及物業(yè)使用人的安全意識。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第二節(jié)消防管理五、消防演習(xí)方案實施程序：制定方案并經(jīng)審批、通知提示、分工、培訓(xùn)和宣傳、設(shè)備消防器材的準(zhǔn)備、準(zhǔn)備落實情況的檢查、消防實施、總結(jié)。注意事項：白天、火場安全、斷電、做好解釋。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第三節(jié)車輛管理一、搞好停車場建設(shè)：1、停車場位置規(guī)劃：經(jīng)濟適用、因地制宜。2、停車場內(nèi)部要求：光度、設(shè)施要求、區(qū)位布置。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第三節(jié)車輛管理二、建立健全車場管理制度：（一）門衛(wèi)管理制度：進入檢查、未經(jīng)許可不得進入；進出驗證發(fā)現(xiàn)問題及時上報。一般為2人，1人登記收費，1人指揮車輛進出停放。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第三節(jié)車輛管理二、建立健全車場管理制度：（二）車輛保管規(guī)定：要有協(xié)議1、摩托車自行車管理：辦理手續(xù)、收費、領(lǐng)取車牌、制定位置存放、接受檢查、物業(yè)受業(yè)主和使用人監(jiān)督。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第三節(jié)車輛管理二、建立健全車場管理制度：（二）車輛保管規(guī)定：2、機動車管理規(guī)定。參照協(xié)議。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第三節(jié)車輛管理三、車輛管理突發(fā)事件處理：1、偷盜車輛案件的處理：發(fā)現(xiàn)通知監(jiān)督；觀察嫌疑人數(shù)量、被盜車輛顏色、號碼、車型，記下嫌疑人特征；控制車輛出入、控制現(xiàn)場、通知其他人員協(xié)助；報案；配合公安機關(guān)；事件處理報告。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第三節(jié)車輛管理三、車輛管理突發(fā)事件處理：1、意外交通事故案件的處置：輕微剮蹭協(xié)商解決；較大安全事故維護好現(xiàn)場、報案；有人受傷報120；交管人員到達現(xiàn)場前做好現(xiàn)場維護；造成設(shè)施設(shè)備損壞的詳細記錄并需要當(dāng)事人確認(rèn)簽字；部門負(fù)責(zé)人將情況上報領(lǐng)導(dǎo)。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第三節(jié)車輛管理四、不同類型物業(yè)車輛管理的特點：1、居民區(qū)；2、寫字樓；3、商業(yè)；4、工業(yè)物業(yè)。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第三節(jié)車輛管理五、居民區(qū)道路規(guī)劃要求：1、居住區(qū)道路的功能：日常生活交通、市政公用車輛使用、貨車車輛使用、滿足鋪設(shè)管線、共消防救護搬家車輛使用，也是組織建筑景觀的手段和居民相互交往的場所；2、道路的劃分：區(qū)級、小區(qū)級、組團級、宅前小路；3、道路系統(tǒng)基本形式：人車分流、人車混行、部分分流；4、道路規(guī)劃布置的基本要求：略。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第四節(jié)清潔管理一、物業(yè)環(huán)境管理概述：（一）物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵：廣義和狹義之分，廣義環(huán)境：1、第一環(huán)境：自然環(huán)境；2、第二環(huán)境：次行環(huán)境；3、第三環(huán)境：人工建造的房屋、道路和各項設(shè)施等組成的人工環(huán)境；4、第四環(huán)境：政治、經(jīng)濟、文化等各種因素所構(gòu)成的、人與人之間的社會環(huán)境。物業(yè)環(huán)境是第二、三、四環(huán)境。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第四節(jié)清潔管理（二）物業(yè)環(huán)境種類生活居住環(huán)境（內(nèi)部、外部）；辦公環(huán)境；商業(yè)環(huán)境；生產(chǎn)環(huán)境（三）環(huán)境管理內(nèi)容建立環(huán)境管理機構(gòu)；治理環(huán)境污染；加強市政公用設(shè)施管理；建設(shè)各類環(huán)境小品；認(rèn)真清理違章搭建；營造良好人文環(huán)境（四）環(huán)境污染原因生產(chǎn)性污染；生活性污染；噪聲污染；放射性污染（五）環(huán)境污染特點影響范圍廣，不宜控制；作用時間長；污染物的濃度隨時間空間變化二、清潔管理：（一）清潔管理的含義：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所管轄區(qū)域有計劃、有條理、有程序、有目標(biāo)的，并按指定的時間、地點、人員進行日常清潔服務(wù)，并結(jié)合精神文明建設(shè)，依照規(guī)范服務(wù)的要求對業(yè)主與物業(yè)使用人進行宣傳教育、專業(yè)管理，并使其能自覺養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，遵守規(guī)章制度，保持物業(yè)管理區(qū)域容貌整潔，減少疾病，促進身心健康，提高物業(yè)管理區(qū)域使用環(huán)境效益。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第四節(jié)清潔管理（二）機構(gòu)設(shè)置與責(zé)任劃分：1、環(huán)境管理模式第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第四節(jié)清潔管理委托式環(huán)境保潔工作委托給專業(yè)的保潔公司，物業(yè)公司檢查、監(jiān)督、評議自主式環(huán)境管理工作完全有自己負(fù)責(zé)，物業(yè)公司建立一個完備的環(huán)境管理機構(gòu)結(jié)合式一部分自己做，一部分外包，將難度大、專業(yè)強的外包第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第四節(jié)清潔管理（二）機構(gòu)設(shè)置與責(zé)任劃分：2、清潔管理機構(gòu)設(shè)置：由保潔部執(zhí)行，簡單的設(shè)置一個公共衛(wèi)生清潔班，直接有部門負(fù)責(zé)人管理；規(guī)模大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，保潔部一般分設(shè)樓宇清潔服務(wù)班、共有區(qū)域清潔、高空外墻清潔三個班。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第四節(jié)清潔管理（二）機構(gòu)設(shè)置與責(zé)任劃分：3、清潔管理人員的職責(zé)劃分：部門經(jīng)理、技術(shù)員、清潔領(lǐng)班、保潔員、倉管員等。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第四節(jié)清潔管理（三）清潔管理工作主要內(nèi)容：每日1、道路清掃兩次，整日保潔；2、綠化帶、草地、花木灌叢、建筑小品等清掃一次；3、樓宇電梯間、地板拖洗兩次，墻身清擦一次；4、樓梯及走廊清掃一次，樓梯扶手清擦一次；5、收集生活垃圾清除垃圾箱內(nèi)垃圾。每周1、高層樓宇各層公共走廊拖洗一次；3、業(yè)主信報箱清擦一次；3、天臺、天井清掃一次。每月1、天花板灰塵和蜘蛛網(wǎng)清楚一次；2、高層樓宇各層的公用玻璃擦試一次；3、公共走廊及住宅區(qū)內(nèi)路燈罩清擦一次。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第四節(jié)清潔管理（四）清潔管理的工作標(biāo)準(zhǔn)：五定六凈、六無當(dāng)日清第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第四節(jié)清潔管理三、環(huán)境污染類型：大氣、水體、固體廢物、噪聲。四、違反有關(guān)環(huán)境保護法律的責(zé)任：關(guān)注一下（四）關(guān)于噪聲污染的法律責(zé)任。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第五節(jié)綠化管理一、綠化管理概述：（一）綠化的功能：綠化管理是一項功能與美觀相結(jié)合的工作，對改善業(yè)主或物業(yè)使用人的工作質(zhì)量和生活質(zhì)量，以及城市環(huán)境具有重要的作用。功能有：1、防風(fēng)、防塵、保護生態(tài)環(huán)境；2、凈化空氣，降低噪音，改善環(huán)境；3、改善小氣候，調(diào)節(jié)溫度，緩解城市熱島效應(yīng)；4、美化物業(yè)管理區(qū)域和社會環(huán)境；5、提供休閑建設(shè)場所，陶冶人們的道德情操。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第五節(jié)綠化管理一、綠化管理概述：（二）綠化系統(tǒng)的組成：公共綠地、公共建筑和共用設(shè)施綠地、住宅旁和庭院綠地、街道綠地、豎向綠地。（三）綠化養(yǎng)護的工作內(nèi)容：澆水、施肥、整形修剪、除草松土、病蟲害防治、補缺去塵。第8章物業(yè)安全與環(huán)境管理第五節(jié)綠化管理二、居住區(qū)綠化的基本要求：綠化面積不得低于建設(shè)用地面積的30%，住宅小區(qū)人均不得低于1平方米。綠化規(guī)劃的基本要求包括：1、合理組織統(tǒng)一規(guī)劃；2、因地制宜，節(jié)約用地；3、以植物為主，注意景觀。三、綠化植物選擇與配置的基本原則：1、以鄉(xiāng)土植物為主，適當(dāng)選用和馴化外來的野生植物；2、以喬木、灌木為主，花草花卉點綴，重視草坪地被、攀巖植物的應(yīng)用；3、速生木與慢生木結(jié)合，常綠樹與落葉樹結(jié)