寧波鎮(zhèn)海區(qū)華榮鎮(zhèn)海金豐路項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案-23PPT

營(yíng)銷推廣資源提案華榮鎮(zhèn)海金豐路項(xiàng)目寧波整體規(guī)劃鎮(zhèn)海區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目周邊規(guī)劃項(xiàng)目概況項(xiàng)目解析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目核心賣點(diǎn)項(xiàng)目各層面訴求賣點(diǎn)賣什么第一部分寧波市整體規(guī)劃1.1寧波市市城市總體規(guī)劃城市性質(zhì)：現(xiàn)代化國(guó)際港口城市國(guó)家歷史文化名城長(zhǎng)江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心空間結(jié)構(gòu)和用地布局：規(guī)劃中心城呈“兩帶三片雙心”組團(tuán)式的結(jié)構(gòu)。兩帶即濱海布置產(chǎn)業(yè)帶，沿三江安排生活帶；三片即三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片；雙心即三江片三江口中心和東部新城中心。鎮(zhèn)海片用地布局由居住和工業(yè)兩大部分組成，其中濱江為居住生活用地；工業(yè)用地由后海塘工業(yè)區(qū)、鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及寧波市化工區(qū)組成；居住和工業(yè)之間以防護(hù)綠帶作為隔離。1.2寧波市近期建設(shè)規(guī)劃總體布局：近期建設(shè)分為舊城改造與新區(qū)建設(shè)二部分內(nèi)容。新區(qū)建設(shè)以三江片和北侖片為主，三江片重點(diǎn)建設(shè)東部新城、鄞州中心區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、鎮(zhèn)海新區(qū)和北部新城；北侖片區(qū)重點(diǎn)建設(shè)北侖西片小浹江區(qū)域、北侖中片區(qū)大碶高塘區(qū)域及北侖東片區(qū)濱海工業(yè)區(qū)。建設(shè)重點(diǎn)：加快市政基礎(chǔ)設(shè)施投入，提升城市公共設(shè)施服務(wù)能力和城市綜合防災(zāi)能力；完善城市道路系統(tǒng)建設(shè)，改善港口的集疏運(yùn)條件；加強(qiáng)城市環(huán)境建設(shè)與整治力度，全面改善城市環(huán)境質(zhì)量；保護(hù)城市歷史文脈，提升城市文化品位與檔次；合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，規(guī)劃以二類居住為主，新增居住用地主要位于江北西區(qū)、鎮(zhèn)海新城、北侖城區(qū)南部、鎮(zhèn)海城區(qū)北部的后海塘地區(qū)。1.3寧波商業(yè)區(qū)域規(guī)劃據(jù)寧波商業(yè)中心規(guī)劃，寧波主城將形成以“兩主”為基礎(chǔ)，以“八輔”為補(bǔ)充，以“多點(diǎn)”為網(wǎng)絡(luò)的結(jié)構(gòu)合理、布局完善的商業(yè)體系。“兩主”為三江口商業(yè)中心、東部新城區(qū)商業(yè)中心兩個(gè)城市商業(yè)中心；“八輔”為鄞州商業(yè)中心、江北商業(yè)中心、江東七里墊商業(yè)中心、北侖新契商業(yè)中心、駱駝商業(yè)中心、鎮(zhèn)海老城區(qū)商業(yè)中心、海曙姚江南商業(yè)中心、江北洪塘商業(yè)中心八個(gè)區(qū)域商業(yè)中心。第二部分鎮(zhèn)海區(qū)域規(guī)劃2.1鎮(zhèn)海分區(qū)總體規(guī)劃鎮(zhèn)海區(qū)地處東海之濱，寧波中心城的東北部，甬江入海處，北抵東海，南臨甬江，西南與江北區(qū)相接，西北與慈溪市接壤。距寧波市中心18公里，距北侖港12公里。規(guī)劃結(jié)構(gòu)：用地呈組團(tuán)式發(fā)展，規(guī)劃總體布局以生態(tài)綠地作為銜接各次分區(qū)聯(lián)系的紐帶，以生態(tài)帶為自然界限，分為舊城次分區(qū)、濱海產(chǎn)業(yè)次分區(qū)、鎮(zhèn)海新城南區(qū)次分區(qū)、鎮(zhèn)海新城北區(qū)次分區(qū)、機(jī)電工業(yè)園次分區(qū)、澥浦次分區(qū)六個(gè)次分區(qū)及九龍湖風(fēng)景區(qū)。除鎮(zhèn)海新城北區(qū)和機(jī)電工業(yè)園次分區(qū)外，其他5個(gè)次分區(qū)之間均設(shè)置大型生態(tài)綠化帶和楔形綠帶，形成中央綠色空間，東西、南北串聯(lián)、產(chǎn)業(yè)兩側(cè)布局的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。2.4鎮(zhèn)海道路交通系統(tǒng)規(guī)劃高速公路:杭州灣寧波跨海大橋（杭甬復(fù)線）及其連接線，甬舟高速公路和繞城高速公路。快速道路:東側(cè)的濱?？焖俾罚兰o(jì)大道、東西貫穿本區(qū)的北外環(huán)快速路和南北貫穿本區(qū)的東外環(huán)快速路。主次干道：主干道與次干道以及支路系統(tǒng)在本區(qū)形成混合式路網(wǎng)。鐵路：新城規(guī)劃布局客運(yùn)北站，預(yù)留洪鎮(zhèn)鐵路客貨運(yùn)線，延伸化工區(qū)貨運(yùn)專線。輕軌：規(guī)劃兩條南北向、一條東西向城市客運(yùn)軌道線，在繞城高速南北預(yù)留軌道交通車場(chǎng)用地。港口：規(guī)劃鎮(zhèn)海港區(qū)從后海塘至大、小游山為散貨碼頭區(qū)以及液體化工專用泊位區(qū)，以煤炭、液體化工、成品油、液化、鋼鐵、木材及非礦石等能源、大件雜貨裝卸服務(wù)為主。2.5鎮(zhèn)海次分區(qū)規(guī)劃說明澥浦次分區(qū)用地規(guī)劃：澥浦次分區(qū)在現(xiàn)基礎(chǔ)上適度發(fā)展為濱海產(chǎn)業(yè)次分區(qū)配套的產(chǎn)業(yè)和生活居住功能區(qū)；十七房作為歷史街區(qū)予以保護(hù)。舊城次分區(qū)用地規(guī)劃：延續(xù)舊城形態(tài)結(jié)構(gòu)，以生活居住用地為主體，沿江和沿南北主要商業(yè)服務(wù)軸布置公共服務(wù)設(shè)施，形成“T”字型布局的區(qū)級(jí)中心。濱海產(chǎn)業(yè)次分區(qū)用地規(guī)劃：布置后海塘倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和城關(guān)物流園區(qū)，沿海向北發(fā)展大型臨港工業(yè)（二、三類工業(yè)）以及為港口配套的中小型工業(yè)（一、二類工業(yè)），其中化工區(qū)向東（填海）和向北重點(diǎn)發(fā)展重化工。同時(shí)適當(dāng)配套服務(wù)于該產(chǎn)業(yè)次分區(qū)的居住用地。新城次分區(qū)南區(qū)用地規(guī)劃：以寧波大學(xué)等現(xiàn)有的高校為基礎(chǔ)，與城市和高校、科研機(jī)構(gòu)的生活與服務(wù)設(shè)施綜合布局，形成以教育、科研和綠色開敞空間為核心、生活居住圍繞、公共服務(wù)設(shè)施帶狀串聯(lián)的復(fù)合型次分區(qū)。新城次分區(qū)北區(qū)用地規(guī)劃：規(guī)劃為寧波中心城副中心，依托世紀(jì)大道和軌道交通線兩側(cè)發(fā)展，整合原有鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施和土地與環(huán)境資源，建設(shè)公共設(shè)施、生活服務(wù)配套完善的綜合型城市功能區(qū)。機(jī)電工業(yè)園次分區(qū)用地規(guī)劃：融居住、工業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)及各類服務(wù)設(shè)施于一體，規(guī)劃建設(shè)成為生態(tài)型工業(yè)園區(qū)。第三部分項(xiàng)目周邊規(guī)劃規(guī)劃地塊位于開發(fā)區(qū)主入口處，具體為：東信路以南，金豐路以西，繞城高速以東，寧鎮(zhèn)路以北，總用地面積約30公頃。

規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一條軸線、三大區(qū)塊。圍繞開發(fā)區(qū)入口景觀軸線，形成東側(cè)的居住區(qū)；中部的商住、酒店、商業(yè)中心區(qū)；西側(cè)的商業(yè)、行政辦公、餐飲娛樂區(qū)。3.1規(guī)劃范圍與布局

入口區(qū)：規(guī)劃以綠地廣場(chǎng)為主，配套部分停車設(shè)施，通過周圍建筑的圍合，形成地塊的公共空間，用地面積約2公頃。在中心部位布置直徑達(dá)約100m的圓弧形廣場(chǎng)，穿過廣場(chǎng)是寬66m的綠蔭大道，大道兩側(cè)規(guī)劃為商務(wù)辦公或創(chuàng)意開發(fā)基地，大道盡端規(guī)劃以商務(wù)酒店、大賣場(chǎng)作為對(duì)景。

居住區(qū)：位于地塊的東部，用地面積約9.5公頃,為本地塊配套的生活性公共設(shè)施（幼兒園、小學(xué)）集中布置于北側(cè)的金豐陽光居住小區(qū)。結(jié)合寧鎮(zhèn)路、金豐路建筑底層布置商業(yè)設(shè)施，滿足地塊自身需求。

商住、酒店、商業(yè)中心區(qū)：:位于地塊的中部,用地面積約4公頃,規(guī)劃為商住、酒店用地，建設(shè)公寓、酒店、大賣場(chǎng)等建筑，建筑限高80米，通過該地塊的建設(shè)，成為整個(gè)開發(fā)區(qū)的地標(biāo)和中心。

商業(yè)、餐飲娛樂區(qū)：位于地塊西側(cè),現(xiàn)狀主要為工業(yè)用地,通過功能置換，規(guī)劃為商業(yè)、餐飲娛樂用地，用地面積約11公頃。第四部分項(xiàng)目概況

設(shè)計(jì)規(guī)模：1#2#地塊現(xiàn)狀用地為傾斜不規(guī)則矩形塊用地組成，主要為居住用地。整個(gè)用地東臨金豐路，西臨金啟路；東邊地塊南接寧鎮(zhèn)路，北接?xùn)|信路。1#2#地塊建設(shè)用地面積為94820平方米。建設(shè)用地內(nèi)地勢(shì)基本平整，沒有大的起伏高差。一期工程位于1#2#地塊西側(cè)，為不規(guī)則矩形，建設(shè)用地37169平方米。建筑總面積為69819.6平方米。一期主要建筑為三個(gè)住宅BLOCK即6幢多層住宅，一幢18層高層住宅，和一條商業(yè)步行街。

開發(fā)概況：1#2#地塊分兩期開發(fā)，一期建筑總面積為69819.6平方米，其中地上面積57885.6平方米，地下面積11934.0平方米。一期：計(jì)劃2008年03月開工；2009年09月竣工備案。二期建筑總面積121837.8平方米。其中地上建筑面積104064.1平方米，地下建筑面積：17773.7平方米。二期：計(jì)劃2008年10月開工；2010年04月竣工備案。一、二期開工計(jì)劃相隔7個(gè)月。整個(gè)開發(fā)周期為2年。第五部分項(xiàng)目解析5.1項(xiàng)目規(guī)劃解析關(guān)鍵詞：圍合·街區(qū)·人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)上引進(jìn)歐洲城市BIOCK街區(qū)概念，引入院落圍合式＋步行商業(yè)街的模式，有意識(shí)的開放商業(yè)空間，將BLOCK街區(qū)做為規(guī)劃單元，社區(qū)以街道為序列展開，營(yíng)造出開放特征。鄰里空間：項(xiàng)目總平面規(guī)劃中將地塊分為方正的九個(gè)方格，每個(gè)格子為一個(gè)“BLOCK”，由兩幢建筑圍和而成，利用建筑的圍合營(yíng)造良好的院落空間。利于業(yè)主與業(yè)主之間更好得交流。人車分流：各個(gè)“BLOCK”間形成了街區(qū)的力度，使小區(qū)既有自己的區(qū)域場(chǎng)所感，又能融入到城市總體環(huán)境中。其室外圍合空間對(duì)于外部環(huán)境而言有一定私密性，車流只在小區(qū)主干道行駛，不進(jìn)入內(nèi)部空間，使得小區(qū)空間動(dòng)靜分明。豐富的層次空間：圍合的規(guī)劃設(shè)計(jì)使本項(xiàng)目的整體空間顯得層次感更加豐富，小區(qū)擁有四個(gè)主軸空間，在此基礎(chǔ)上又擁有九個(gè)組團(tuán)庭院，這樣的設(shè)計(jì)令項(xiàng)目規(guī)劃獨(dú)樹一幟。更大的日照間距：圍合式建筑的規(guī)劃使得小區(qū)內(nèi)部每幢樓宇之間的日照間距顯得更大，這彌補(bǔ)了建筑兵營(yíng)式排布日照不均勻的不足。人性化現(xiàn)代化管理：整個(gè)小區(qū)采取分級(jí)管理，在小區(qū)入口設(shè)置管理之外在每個(gè)“BLOCK”入口設(shè)置了二級(jí)管理設(shè)施，結(jié)合“BLOCK”入口設(shè)置了管理、休息活動(dòng)、寄存等，服務(wù)空間，使小區(qū)做到真正人性化，現(xiàn)代化。5.2項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)三段式設(shè)計(jì)：建筑立面強(qiáng)調(diào)建筑比例處理，采用現(xiàn)代手法，劃分為基層、中部墻體及上部屋頂三部分。用不同的色彩材料體現(xiàn)典雅、簡(jiǎn)潔、美觀的建筑風(fēng)格。層層退臺(tái)：退臺(tái)設(shè)計(jì)讓花園庭院、花篷露臺(tái)、北向退臺(tái)、南向露臺(tái)進(jìn)行合理搭配，形成具有層次及人性化的多緯度開放空間。從目前鎮(zhèn)海板塊內(nèi)所供應(yīng)的樓盤來看，還未出現(xiàn)退臺(tái)設(shè)計(jì)。多層錯(cuò)落設(shè)計(jì)：多層住宅分為5層和6層兩種高度，在建筑的排布上不同于一般小區(qū)的橫行排布，采用了錯(cuò)落排布，在空間感上比較有創(chuàng)意。走入式圍合入口：九個(gè)組團(tuán)入口采用走路式圍合入口，這樣的設(shè)計(jì)能更好的人車分流。5.3項(xiàng)目景觀綠化多重景觀：在建筑的BLOVK式圍合規(guī)劃理念下，項(xiàng)目形成了由公共景觀、組團(tuán)景觀、入戶景觀等多重景觀，整個(gè)社區(qū)不是簡(jiǎn)單意義上的公共景觀空間，而是立體的、多層次的。四季花開：小區(qū)綠化植被的選擇季度覆蓋面比較廣泛，力求每個(gè)季節(jié)都有鮮花開放的景觀，呈現(xiàn)四季花開的美景。小品文化：通過系列文化環(huán)境設(shè)計(jì)，比如建筑組群、綠化及小品、雕塑等各個(gè)方面體現(xiàn)高層次的文化特征，使人感受濃郁的文化氣息。5.4項(xiàng)目戶型解析

二室二廳一衛(wèi)全亮間設(shè)計(jì)，采光充沛客廳與廚房、餐廳連成一線。形成穿堂風(fēng)，帶來自然清風(fēng)多陽臺(tái)、露臺(tái)，部分首層帶庭院，活動(dòng)空間充裕總體戶型小而精致，功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分明衛(wèi)生間干濕分離

三室二廳一衛(wèi)全亮間設(shè)計(jì)，采光充沛客廳與廚房、餐廳連成一線。形成穿堂風(fēng)，帶來自然清風(fēng)多陽臺(tái)、露臺(tái)，部分首層帶庭院，活動(dòng)空間充裕戶型實(shí)用舒適，功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分明廚房帶陽臺(tái)增加了利用空間衛(wèi)生間干濕分離三室二廳二衛(wèi)多陽臺(tái)、露臺(tái)，基本全亮，采光好4米多的超寬南向客廳，與廚房、餐廳連成一線形成穿堂風(fēng)主臥室配獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性完全保證，部分主臥帶陽光室南北各有大面積生活陽臺(tái)，寬敞明亮，工作空間充裕戶型寬敞豪華，功能分區(qū)合理，居住舒適5.5項(xiàng)目?jī)?nèi)外部配套

5.5.1項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套東地塊公建配套圖書閱覽中心醫(yī)務(wù)室文體活動(dòng)室社區(qū)服務(wù)中心物業(yè)管理用房機(jī)動(dòng)車位自行車庫(kù)垃圾收集間公廁沿街商業(yè)3#商業(yè)地塊，未來不僅是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)重要的商業(yè)配套，也是項(xiàng)目未來最重要的配套。項(xiàng)目商業(yè)配套5.5.2項(xiàng)目外部配套公交線路371（招寶山－南站）；390路（賣德龍－鎮(zhèn)?？瓦\(yùn)中心）；541路（招寶山－南站）農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)五里牌農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、金豐農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、雙橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、莊市菜市場(chǎng)銀行交通銀行24小時(shí)自助銀行服務(wù)點(diǎn)、農(nóng)業(yè)銀行、寧波工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、蛟川信用社醫(yī)院蛟川街道醫(yī)院、蛟川街道計(jì)劃生育服務(wù)站、蛟川醫(yī)院口腔門診、個(gè)人診所（愛君門診、渡架診所等）學(xué)校五里牌基礎(chǔ)教育配套：五里牌培英幼兒園、喬梓小學(xué)、臨江新村與金豐陽光內(nèi)都有配套幼兒園；莊市高教園區(qū)：寧波大學(xué)、寧波科技學(xué)院、寧波輕紡服裝技術(shù)學(xué)院、寧波工程學(xué)院、寧波公關(guān)管理營(yíng)銷進(jìn)修學(xué)校、江北甬城學(xué)校；

鎮(zhèn)海新城教育配套：鎮(zhèn)海職業(yè)教育中心學(xué)校、寧波萬里國(guó)際學(xué)校；

鎮(zhèn)海城關(guān)教育配套：鎮(zhèn)海中學(xué)；超市加貝購(gòu)物五里牌店（營(yíng)業(yè)時(shí)間：7：30－20：30）、樂樂購(gòu)超市、世紀(jì)百聯(lián)大賣場(chǎng)（臨江小村門口）；還有幾家便利小超市；賓館有部分招待所和小賓館；郵局中國(guó)郵政；政府機(jī)關(guān)蛟川街道開發(fā)區(qū)企業(yè)黨員服務(wù)中心、鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、人民政府蛟川街道辦事處、蛟川派出所開發(fā)區(qū)警務(wù)區(qū)；5.6項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)本項(xiàng)目商業(yè)東西兩個(gè)地塊總共有４萬平方米，商業(yè)中將會(huì)配置一個(gè)５００強(qiáng)的超級(jí)市場(chǎng)。而除去大型超市剩余的商業(yè)面積還可以引入大型專業(yè)店、專賣店以及餐飲、便利店。

超市市場(chǎng)大型專業(yè)店、專賣店餐飲、便利店規(guī)模(平方米)5000-200001000-300020-500商圈人口（萬人）20401-2輻射范圍（公里）3-55-81-2輻射區(qū)域服務(wù)于項(xiàng)目區(qū)域、莊市、鎮(zhèn)海老城區(qū)為主服務(wù)于鎮(zhèn)海區(qū)域服務(wù)于社區(qū)以及周邊工廠第六部分項(xiàng)目周邊優(yōu)劣勢(shì)分析

6.1項(xiàng)目周邊優(yōu)勢(shì)6.1.1地處鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，未來升值潛力巨大；6.1.2鎮(zhèn)海，歷史悠久文化濃郁，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及大量企業(yè)的入駐為本項(xiàng)目提供了大量潛在客戶；6.1.3杭州灣寧波跨海大橋（杭甬復(fù)線）及其連接線，甬舟高速公路和繞城高速公路,濱?？焖俾罚兰o(jì)大道、北外環(huán)快速路和東外環(huán)快速路,這對(duì)于本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值提升較大，將使項(xiàng)目輻射范圍更大；6.1.4新城規(guī)劃布局客運(yùn)北站，預(yù)留洪鎮(zhèn)鐵路客貨運(yùn)線，延伸化工區(qū)貨運(yùn)專線；6.1.5規(guī)劃兩條南北向、一條東西向城市客運(yùn)軌道線，在繞城高速南北預(yù)留軌道交通車場(chǎng)用地；6.1.6項(xiàng)目位于鎮(zhèn)海老城區(qū)以及新城之間，可以輻射更多客戶；6.1.7鎮(zhèn)海目前與本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)的樓盤少，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較好6.1.8項(xiàng)目周邊有三量可直達(dá)鎮(zhèn)海老城區(qū)以及市區(qū)的公交，擴(kuò)大了項(xiàng)目的輻射能力；6.1.9項(xiàng)目周邊有鎮(zhèn)海煉化、發(fā)電廠等大型企業(yè)、工廠，為本項(xiàng)目提供了大量的目標(biāo)客戶；6.1.10項(xiàng)目本身擁有大型商業(yè)配套，不需要再依靠外部較差的商服；6.1.11項(xiàng)目周邊有高教園區(qū)，教育資源豐富；6.1.12項(xiàng)目周邊有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，生活便利；6.1.13周邊居住人氣逐漸聚集；6.2、項(xiàng)目周邊劣勢(shì)6.2.1鎮(zhèn)海整體環(huán)境較差，并不是首選居住區(qū)域6.2.2項(xiàng)目周邊有鎮(zhèn)海發(fā)電廠，有較多煙囪，會(huì)對(duì)客戶產(chǎn)生心理影響6.2.3項(xiàng)目所在區(qū)域居住環(huán)境尚不成熟，聚集效應(yīng)較差；6.2.4項(xiàng)目位屬工業(yè)園區(qū)入口，居住環(huán)境較為嘈雜；6.2.5目前項(xiàng)目周邊配套還不完善；6.2.6寧鎮(zhèn)路上機(jī)動(dòng)車流量較大，會(huì)產(chǎn)生較大噪音，并對(duì)業(yè)主出行安全產(chǎn)生影響；6.2.7目前周邊基礎(chǔ)教育配套較為薄弱；6.2.8目前擁有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)貨物品種不夠俱全；6.2.9現(xiàn)有的醫(yī)療場(chǎng)所設(shè)備不夠齊全，缺少大醫(yī)院；6.2.10規(guī)劃中的配套還沒有落實(shí)；6.2.11區(qū)域板塊成熟需要一定的時(shí)間；第七部分項(xiàng)目核心賣點(diǎn)賣點(diǎn)1開發(fā)公司為全國(guó)性品牌地產(chǎn)商賣點(diǎn)2項(xiàng)目緊靠鎮(zhèn)海新城、鎮(zhèn)海老城區(qū)以