城市研究-市中區(qū)112

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4濟南房地產區(qū)域研究PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》區(qū)域價值定位市中區(qū)位于濟南市中南部，作為濟南的中心城區(qū)，是濟南的政治、經濟、文化和金融中心，是“國家級示范中央商務區(qū)”。區(qū)域定位》》》》》成熟、中心城區(qū)、中央商務區(qū)PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》區(qū)域規(guī)劃市中區(qū)在區(qū)域規(guī)劃上堅持新區(qū)開發(fā)與老城改造同步，大力實施“北精南快”戰(zhàn)略，以“一軸兩帶”為核心，加快城市拆遷和改造建設步伐，推進城鄉(xiāng)一體化和城區(qū)現代化，全面形成內外并舉、城鄉(xiāng)互動、多點支撐的發(fā)展新格局。在這樣的規(guī)劃格局下，房地產開發(fā)也會在城鄉(xiāng)一體化的基礎上形成幾個黃金開發(fā)帶，如英雄山路和二環(huán)南路附近。緯二路-英雄山路-103省道發(fā)展中心軸：強化商務載體建設，加大招商引資力度，引領高檔餐飲、現代服務、金融網點、商務樓出租、文化產業(yè)等三產發(fā)展，進一步激發(fā)全區(qū)中心活力軸的帶動作用。經四路高端金融商務商貿黃金帶：北部老城將以打造經四路金融商務商貿黃金帶為重點，以濟南金融商務中心區(qū)為核心，重點推進城市綜合體建設，進行梁莊、中山公園東、上新街等棚戶區(qū)拆遷改造，以及大觀園東、城頂街等片區(qū)危舊簡易樓群改造。二環(huán)南路生態(tài)居住休閑景觀帶：積極協調魯能領秀城、外海蝶泉山莊等大型開發(fā)項目，強力推進西河、石青崖整治，為全區(qū)生態(tài)居住休閑景觀帶和經濟增長帶建設提供強勁支撐。市中區(qū)“一軸兩帶”規(guī)劃二環(huán)南路生態(tài)居住休閑景觀帶經四路高端金融商務商貿黃金帶緯二路-英雄山路-103省道發(fā)展中心軸PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》交通配套八一立交橋位于經十路和緯二路主道交匯處，為三層互通式立體交叉，上層高架橋連接緯二路和英雄山路，供南北直行機動車通行。中層由兩座跨越經十路的三孔連續(xù)板橋組成，供南北直行非機動車和行人使用。下層地道供東西直行機動車通行，為四車道。該橋有較好的交通功能，保證了機動車、非機動車與行人完全分流。繞城高速處于京滬、膠濟鐵路十字交叉點，是山東省會濟南五年大變樣的六大形象工程之一，南線為雙向4車道，長40公里，起點與京臺高速公路連接，在309國道邢村立交橋處與濟南繞城高速公路東線連接。市中區(qū)區(qū)域內有濟南長途汽車南站（旅游車站）連接對外交通。城區(qū)八一立交橋、緯二路、英雄山路、順河高架路、建設路等主要交通干線縱橫交錯，形成網絡并向四周延伸；104國道、省道103線、繞城高速路、二環(huán)南路穿境而過。便捷的交通不僅方便了人們的生活，也給房地產開發(fā)帶來了利好，主干道附近的樓盤都有不錯的銷售成績。但區(qū)域南部交通有待進一步完善。八一立交橋繞城高速濟廣高速殷家林樞紐立交二環(huán)路PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》醫(yī)療配套市中區(qū)醫(yī)療配套分布不均勻，主要集中在北部老城區(qū)，區(qū)域西南部的醫(yī)療配套有待進一步完善。而醫(yī)療配套的完善與否對房地產開發(fā)也有一定的影響作用，區(qū)域內有山東中醫(yī)藥大學第二附屬醫(yī)院、濟南市中醫(yī)醫(yī)院、山東施爾明眼科醫(yī)院等三級甲等醫(yī)院，為房地產的發(fā)展提供了醫(yī)療配套的保障。山東中醫(yī)藥大學第二附屬醫(yī)院山東中醫(yī)藥大學第二附屬醫(yī)院濟南市中醫(yī)醫(yī)院濟南市婦幼保健院

山東施爾明眼科醫(yī)院山東省郵電醫(yī)院濟南市中區(qū)人民醫(yī)院山東紅十字會醫(yī)院濟南市婦幼保健院濟南市中醫(yī)醫(yī)院山東施爾明眼科醫(yī)院濟南市第二人民醫(yī)院山東省警官總醫(yī)院濟南市口腔醫(yī)院山東紅十字會醫(yī)院PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》教育配套市中區(qū)是濟南市教育資源的聚集地，山東省實驗中學師資力量雄厚，教學成果顯著，是莘莘學子夢寐以求的學府，山東大學作為省內最優(yōu)秀的高等學府，興隆校區(qū)選在市中區(qū)也為市中的高等教育添上了濃墨重彩的一筆。同等條件下，學區(qū)房的價值一般會高于非學區(qū)房，市中區(qū)多所院校也為區(qū)域內學區(qū)房的坐落提供了更多更好的機會。幼兒園——目前市中區(qū)共有109所幼兒園，其中有濟南軍區(qū)聯勤部機關幼兒園等5所部隊辦幼兒園，濟南市經五路幼兒園等8所教育辦幼兒園，中共山東省委機關幼兒園等12所事業(yè)辦幼兒園。中小學——市中區(qū)現有轄區(qū)中小學44所，其中濟南實驗中學、育英中學、經五路小學、勝利大街小學、南上山街小學、舜耕小學等學校擁有較雄厚優(yōu)質的師資力量，教學成果顯著。高等院?！獏^(qū)內擁有多所省內名校，山東大學興隆校區(qū)、濟南大學東西校區(qū)、山東財經大學舜耕校區(qū)等高等學府在區(qū)域內營造了濃厚的學術氛圍，增加了文化底蘊。山東省實驗中學地址：山東省濟南市市中區(qū)經七路73號創(chuàng)建年份：1948年地位：學校被授予“全國教育系統先進集體”、“國家級綠色學校”、“國家級體育傳統項目學?！钡葮s譽稱號。地址：濟南市市中區(qū)二環(huán)東路12550號創(chuàng)建年份：2004年地位：山東大學在濟南市的六個校園中面積最大的校園。山東大學興隆校區(qū)PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》商業(yè)配套市中區(qū)商業(yè)配套主要集中于區(qū)域北部發(fā)展成熟片區(qū)，萬達廣場、中海環(huán)宇城等大型購物中心為周邊提供了完善的商業(yè)配套，方便居民生活。但在區(qū)域南部的的商業(yè)配套需要進一步完善，商業(yè)發(fā)展需要進一步加快，這也是該片區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)撛诘臋C遇。24713編號標桿購物中心商業(yè)體量（㎡）1萬達廣場2900002歐亞大觀商都1500003海鮮大市場1000004魯商廣場800005中海環(huán)宇城700006祥泰廣場300007銀座晶都國際19000在營商業(yè)在建/待建商業(yè)56注：數據來自CRIC2014PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》景觀資源市中區(qū)作為濟南市的中心老城區(qū)，旅游景觀多有一定的底蘊，其中英雄風景區(qū)內既有連綿起伏的山巒，又有開闊的平地廣場，是濟南市著名的景區(qū)之一。市中區(qū)主要旅游景點有英雄山風景區(qū)、青銅山風景區(qū)、佛峪風景旅游區(qū)、中山公園等。青桐山風景區(qū)是泰山北麓的第一高山，海拔754米，距繞城高速公路南線僅3公里，有盤山公路直達。。佛峪風景旅游區(qū)位于市中區(qū)東南部，該地區(qū)佛教古跡眾多，擁有良好的自然生態(tài)資源和人文景觀。英雄山風景區(qū)位于英雄山路東，玉函路西。包括馬鞍山、英雄山、五里山、六里山、七里山5個山頭和英雄山烈士陵園。濟南革命烈士陵園位于英雄山南麓和五里山西麓，為山東省第一批省級重點文物保護單位。中山公園坐落在經三路緯五路，是山東省興建最早的以公園命名的公共游覽場所。1、英雄山2、中山公園12PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》產業(yè)市中區(qū)通過在城郊西部、西南部區(qū)域布局六大產業(yè)基地，著力打造布局合理、配套齊全、產城融合的現代化城市新區(qū)，形成全區(qū)發(fā)展新空間、產業(yè)聚集新格局和經濟增長新引擎。隨著產業(yè)格局的形成，導入的產業(yè)人口及周邊配套的發(fā)展也帶動了區(qū)域西南部的房地產發(fā)展。數據來源：統計年鑒市中區(qū)六大產業(yè)基地：1、交通裝備制造產業(yè)基地：以重汽集團為龍頭，打造規(guī)?；?、高端化、集群化的交通裝備制造產業(yè)基地。2、高新技術產業(yè)基地：以西客站市中片區(qū)智能經濟區(qū)(臘山)為核心，打造人力資源豐富、科技成果顯著、發(fā)展?jié)摿薮蟮母咝录夹g產業(yè)基地。3、現代物流產業(yè)基地：以新城工業(yè)基地為起步區(qū)，積極引進大型現代物流項目，打造組織化程度高、集散能力強、帶動作用突出的現代物流產業(yè)基地。4、岳而總部基地：結合城中村改造開發(fā)，在岳而片區(qū)加快引進聚合總部辦公室、研發(fā)設計、中試成果轉化等高端業(yè)態(tài)，打造總部基地。5、文化創(chuàng)意基地：著力打造高知識性，強融合性的文化創(chuàng)意基地，加快鄭莊產業(yè)園的規(guī)劃建設。6、服務外包產業(yè)基地：以鄭莊產業(yè)園為平臺，加強與專業(yè)化園區(qū)運營機構合作，搞好鄭莊外包產業(yè)園基地的規(guī)劃策劃。PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》板塊格局市中區(qū)作為濟南市的老城區(qū)，在靠近市中心的區(qū)域房地產發(fā)展比較成熟，項目比較集中，區(qū)域南部基本沒有新建項目，市場發(fā)展不成熟，有待進一步開發(fā)。市中區(qū)房產市場主要有英雄山板塊、二環(huán)南路板塊、白馬山板塊和黨家板塊，其中項目主要集中在英雄山板塊、二環(huán)南路板塊和白馬山板塊，二環(huán)南路板塊更是大盤云集，房地產市場發(fā)展較為成熟。市中區(qū)作為濟南的老城區(qū)，靠近主城區(qū)的區(qū)域房地產發(fā)展比較成熟，黨家板塊和二環(huán)南路板塊南部區(qū)域基本沒有新建項目，在該區(qū)域應在保護山體資源及自然資源的同時，適當發(fā)展房地產。市中區(qū)項目主要集中在區(qū)域北部靠近老城區(qū)的地方。市中區(qū)陽光100新城、華潤中央公園、魯能領秀城、中海國際社區(qū)等大盤名企項目，有些自配商業(yè)及學校，如美樂匯、中海環(huán)宇城等，完善了市中區(qū)的生活配套，也帶動了周邊區(qū)域的市場發(fā)展，加快了市中區(qū)整體房地產市場的發(fā)展。三慶城市主人華潤中央公園融匯愛都世茂原山首府魯能領秀城中海國際社區(qū)安泰誠品陽光100蘭亭建筑花園萬達廣場銀座晶都國際祥泰廣場黨家板塊無項目信息西客站板塊7451元/㎡白馬山板塊8531元/㎡英雄山板塊10171元/㎡千佛山-舜耕板塊11343元/㎡二環(huán)南路板塊10109元/㎡PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》開發(fā)商入駐狀況項目名稱成交面積排名成交面積（萬㎡）成交金額排名成交金額（億元）中齊他山113.05132.16安泰誠品122.75122.26宏瑞國際星城132,。17151.63其他重點項目2014年已有中海、華潤、魯能、融匯、綠地、萬達、世茂、外海、祥泰、魯商等開發(fā)商入駐市中區(qū)，從2014年上半年銷售業(yè)績看，中海、華潤、魯能、綠地在市中區(qū)有絕對優(yōu)勢，穩(wěn)占銷售面積及金額前排。注：數據來自CRIC2014數據節(jié)點為2014年全年PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》土地概況市中區(qū)近年來土地成交量起伏較大，2009年和2013年成交較多，超過300萬平米，其中中海在09年拿下多幅土地，融匯、綠地、世茂在13年拿下大宗土地，使得這兩年土地成交空前。從土地樓板價來看，市中區(qū)2014年土地平均樓板價達到1704元/㎡，走出2013年年均樓板價1084元/㎡的低谷。2011-2014上半年土地成交建面在10萬㎡以上的土地所占比例超過一半，市中區(qū)在中小盤項目不斷開發(fā)的同時，也不乏像魯能領秀城、中海國際社區(qū)、陽光100新城、華潤中央公園這樣的大盤項目。市中區(qū)近年樓板價除13年以外均在1500元/㎡以上，14年樓板價1674元/㎡。融匯、綠地、世茂2013年在市中區(qū)拿地，且都是大宗土地，使得該年土地成交較多。注：數據來自CRIC2014PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》市場概況市中區(qū)房地產市場發(fā)展比較平穩(wěn)，近年供應量有所減少，成交量不斷增加，消化能力較好，去庫存比較多，商品住宅均價至2014年已達到10001元/㎡。供求方面，市中區(qū)2012年、2013年由于中海、華潤等大盤入市銷售以及魯能的持續(xù)銷售，整體成交有所增加。2013年以后，中海、世茂、綠地等項目為區(qū)域供應及成交主力。市中區(qū)近年來房產市場比較穩(wěn)定，成交量逐年上漲，12年中海國際社區(qū)、魯能領秀城成交量均超11年項目成交，12年成交量總體較大。13年中海、魯能項目繼續(xù)加推，華潤中央公園12年年底入市，且13年迎來大量成交，13年的成交量較12年又有8.7%的漲幅。而魯能、中海、華潤這樣的品牌項目也拉高了區(qū)域商品住宅的成交均價，至2014年已經達到10001元/㎡。注：數據來自CRIC2014PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》宏觀存量市中區(qū)房地產市場整體比較健康，存量相對較少，去化情況不錯。但存銷比比較小，每月持續(xù)小于6，說明市中區(qū)產品供應略顯不足。存量方面，市中區(qū)存量較少，基本維持在30萬㎡以下，而且從潛在供應量上看，市中區(qū)未來存量仍會比較穩(wěn)定，去化效果比較好，區(qū)域未來去化壓力小。存銷比方面，市中區(qū)存銷比較小，基本穩(wěn)定在3-5之間，持續(xù)小于6，雖然去化良好，供應略顯不足，未來隨著區(qū)域內大盤的持續(xù)供應，情況或許會有所好轉。存量數據說明：存量數據以2010年1月1日為節(jié)點

部分數據存量為0并不代表沒有存量，僅代表存量極少或部分數據不可考PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》細分存量市中區(qū)主力銷售面積段在80-110㎡左右，首置、首改型住宅產品供求結構基本平衡，存量相對較少，存銷比也比較小，高端住宅存銷比相對較高，在某些月份超過合理區(qū)間，而再改產品市場存量較其他類型產品更少。PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》產品分面積段分析市中區(qū)80-110㎡的戶型占49%以上，該區(qū)以剛需和首改戶型為主，主力面積段從80-90㎡逐漸向90-110㎡轉移，而改善型戶型的主力面積段則主要集中在由130-140㎡，160㎡以上的大戶型也逐漸呈熱銷趨勢。注：數據來自CRIC2014面積區(qū)間80㎡以下80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-150㎡150-160㎡160-180㎡180㎡以上2011年2.77%18.14%9.75%18.88%4.52%5.73%11.80%12.19%2.18%5.13%8.89%2012年1.98%22.34%17.62%16.23%6.39%4.78%11.43%7.46%0.65%5.33%5.80%2013年1.14%16.99%22.74%10.01%13.22%4.93%3.50%11.34%2.08%7.68%6.37%2014年1.83%10.31%25.13%14.35%5.56%9.73%9.28%5.96%3.00%6.99%7.84%PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》產品分總價段分析市中區(qū)總價在70萬以下的戶型占比在逐年減少，說明該區(qū)純剛需產品市場在萎縮，而70-90萬的剛改產品在逐漸增加，90-100萬的產品比較穩(wěn)定，維持在15%左右，140萬以上的改善型產品占比也呈上升趨勢，而14年釋放了大量高總價改善性需求。注：數據來自CRIC2014總價段（萬元）成交套數成交比例11年12年13年14年11年12年13年14年60以下57317226413078.97%18.32%7.15%3.91%60-707031564108856111.01%16.64%12.14%7.14%70-8093715342005132314.67%16.32%22.37%16.84%80-909606941263142715.03%7.38%14.09%18.17%90-10070512321501106711.04%13.10%16.76%13.59%100-1104364674794536.82%4.97%5.34%5.76%110-1205278456745008.25%8.99%7.52%6.37%120-1303844253084016.01%4.52%3.44%5.11%130-1401631581382992.55%1.68%1.54%3.81%140以上1000760865151615.65%8.08%9.65%19.30%PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》產品分單價段分析市中區(qū)7000-10000元/㎡單價段的產品成交占比比較大，12000元/㎡以上的高端產品如華潤、中海、魯能的洋房或別墅產品也比較受該區(qū)市場歡迎，成交占比在逐年增加，這些產品主要集中市中區(qū)的老城區(qū)區(qū)域。注：數據來自CRIC2014單價段（元/㎡）成交套數成交比例11年12年13年14年11年12年13年14年6000以下39398712982436.15%10.50%14.48%3.09%6000-7000999208536040615.63%22.17%4.01%5.17%7000-8000128724891447181720.15%26.48%16.15%23.14%8000-9000175528974376230527.47%30.82%48.83%29.35%9000-10000956367772166714.97%3.90%8.61%21.22%10000-11000274851453894.29%0.90%1.62%4.95%11000-12000150731192342.35%0.78%1.33%2.98%12000以上5744184457938.99%4.45%4.97%10.10%PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》產品細分交叉分析面積段

（㎡）

總價段

（萬元）80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-200200-220220-240240以上60以下17634226967735124000000060-70455168853184204317206000070-8012104317572821723481043540300080-906388803903109118341091187821300090-1004182276501018179235221519145000100-1100134665156348149941131028360110-120279131362931924204125728010120-1301446111711522624040133101130-1400135131211616323661913012140-160016142731114501779167945160-200003101028134541501186830196200以上00001034133106108989496593市中區(qū)各價位的不同面積段都有不錯的成交量，主力成交段呈階梯式分布。面積段80-110㎡之間總價在60-80萬之間的剛需產品成交狀況較好，面積段100-130㎡之間總價在80-110萬之間的產品成交也比較多，受個別項目影響，面積在170㎡以上，總價款在200萬以上的高端產品也比較硬朗。注：數據來自CRIC2014數據節(jié)點為2013.1-2014.12PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》商品住宅銷售排行市中區(qū)銷售金額前十項目在市中區(qū)的占比接近85%，其中僅中海的國際社區(qū)一個項目占比就有32.45%，華潤中央公園項目占比也近20%，同時各項目產品市場去化較快。注：數據來自CRIC2014數據節(jié)點為2013.1-2014.12排名項目名稱成交金額（億元）成交面積（萬㎡）成交套數（套）成交均價（元/㎡）月均去化面積月均去化套數金額市中區(qū)市場占有率1中海國際社區(qū)63.2565.84517396062.7421632.45%2華潤·中央公園33.1332.302567102561.3510717.00%3魯能領秀城23.5721.891771107690.917412.10%4融匯愛都9.3611.20110883620.47464.80%5麗景苑小區(qū)6.6411.0271560280.46303.41%6綠地新都會6.256.4957496290.27243.20%7泉景天沅6.147.2662684550.30263.15%8偉東帝景5.054.58315110230.19132.59%9宏瑞國際星城4.656.3465673280.26272.38%10安泰誠品4.215.0249183730.21202.16%匯總

83.24%PART

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房地產區(qū)域》市中區(qū)》精品項目中海國際社區(qū)是由中海地產打造的大型綜合體項目，于2011年開盤，至今商品住宅去化138.14萬方，項目土地性質為住宅與商業(yè)，拿地樓板價（住宅用地）1532元/㎡，累計銷售均價8784元/㎡，2014年銷售均價為9850元/㎡。隨著未來二環(huán)南路快速路以及高架的修起，交通更加方便，區(qū)域的熱度將進一步提升。中海國際社區(qū)為成熟大盤，多期推案已交房，商業(yè)環(huán)宇城也已投入使用。教育資源十分完善，相比于周邊競品價格適中，周邊自然環(huán)境優(yōu)美。注：數據來自CRIC2014

累計供應成交量統計時間截止至2014年12月，統計物業(yè)類型為商品住宅區(qū)位/地址二環(huán)南路和郎茂山路交匯處東南側占地面積178.3萬㎡建筑面積300萬㎡物業(yè)類型高層、洋房容積率1.68車位配比1:0.8開盤時間2011-3客戶認知成熟大盤、配套完善交房時間2016-10投資商濟南中海地產投資有限公司主力戶型90-95㎡兩室110-143㎡三室均價8784元/㎡累計供應144.66㎡/11182套

累計成交138.14萬㎡/11249套PART

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